XXX

SARL A 21

C/

C Z

SCP Y E B

SARL IMMOXIME

Expédition et copie exécutoire délivrées aux avoués le 17 Juin 2010

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE DIJON

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 17 JUIN 2010

N°

RÉPERTOIRE GÉNÉRAL N° 09/00447

Décision déférée à la Cour : AU FOND du 07 JANVIER 2009, rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DIJON

RG 1^re instance : 05-4741

APPELANTE :

SARL A 21

ayant son siège XXX

XXX

représentée par la SCP BOURGEON-BOUDY, avoués à la Cour

assistée de M^e Manuel RAISON, membre de la SELARL RAISON CARNEL, avocats au barreau de PARIS

INTIMES :

Monsieur C Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

représenté par la SCP AVRIL & HANSSEN, avoués à la Cour

assisté de la SCP RUDLOFF, avocats au barreau de DIJON

SCP Y E B

ayant son siège 23 rue C Cellerier

XXX

représentée par la SCP FONTAINE-TRANCHAND & SOULARD, avoués à la Cour

assistée de la SCP P. ARNAUD – M. C. KLEPPING, avocats au barreau de DIJON

SARL IMMOXIME

ayant son siège XXX

XXX

représentée par M^e Philippe GERBAY, avoué à la Cour

assistée de M^e Alain RIGAUDIERE, avocat au barreau de DIJON

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 Mai 2010 en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur MUNIER, Président de Chambre, Président, ayant fait le rapport,

Madame VIEILLARD, Conseiller, assesseur,

Monsieur THEUREY, Conseiller, assesseur,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame X,

ARRET rendu contradictoirement,

PRONONCE publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

SIGNE par Monsieur MUNIER, Président de Chambre, et par Madame X, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé des faits et de la procédure

Suivant un compromis de vente du 23 octobre 2003 signé entre Monsieur C Z et la SARL IMMOXINE en présence de l''Agence LAFORÊT TRANSACTION 21« il a été convenu que la SARL IMMOXINE vende à Monsieur C Z un appartement situé dans la copropriété XXX à Dijon au prix de 99 000 euros. L’acte authentique a été signé devant Maître Y le 29 décembre 2003. Par courrier du 24 décembre 2003, le syndic de copropriété a envoyé un courrier à Maître Y pour l’informer de ce que des travaux de couverture (toiture et cheminée) avaient été envisagés courant 2004. Ce courrier a été transmis par Maître Y au notaire de Monsieur C Z qui l’a communiqué à ce dernier par courrier du 9 janvier 2004, date à laquelle Monsieur C Z a découvert l’importance des travaux prévus. Estimant que le vendeur et spécialement le vendeur professionnel est tenu de la garantie des vices cachés du bien vendu et qu’il doit indemniser l’acquéreur de la moins value résultant des vices qu’il connaissait ou aurait dû connaître lors de la vente ou qu’à tout le moins il était tenu d’une obligation d’information et de conseil, que l’agence immobilière était tenue elle aussi à une obligation d’information et de conseil, que le notaire rédacteur de l’acte a commis une faute délictuelle en ne l’informant pas lors de la signature de l’acte de vente de la teneur du courrier du syndic établi quelques jours auparavant, que le syndic lui a demandé en sa qualité de copropriétaire, de payer la somme de 2 704,74 euros au titre de la première tranche des travaux de réfection de la toiture et celle de 9 670,69 euros au titre de la seconde tranche, Monsieur C Z a assigné devant le tribunal de grande instance son vendeur la SARL IMMOXINE, l''Agence LAFORÊT TRANSACTION 21 » et Maître Y en paiement in solidum de la somme de 13 375,43 euros en réparation de son préjudice outre une indemnité de 3 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement du 7 janvier 2009 auquel il est fait référence pour le rappel de la procédure et des prétentions des parties, le tribunal de grande instance de Dijon a :

— mis hors de cause la SCP Y-E-B, notaires associés ;

— condamné in solidum la SARL IMMOXINE et la société 'Agence LAFORÊT TRANSACTION 21" à payer à Monsieur C Z la somme de 2 704,74 euros au titre de la réfection des souches de cheminées et terrassons et celle de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— débouté au fond Monsieur C Z de sa demande concernant la seconde tranche des travaux de réfection de la toiture de l’immeuble;

— dit que dans leurs rapports réciproques, la société IMMOXINE sera garantie par l’agence immobilière LAFORÊT à hauteur de 25 % des sommes mises à sa charge en principal, article 700 du Code de procédure civile et dépens ;

— dit n’y avoir pas lieu à exécution provisoire du jugement ;

— condamné in solidum la SARL IMMOXINE et la société 'Agence LAFORÊT TRANSACTION 21" aux dépens.

L’ 'Agence LAFORÊT TRANSACTION 21" a fait appel de cette décision par déclaration au greffe de la Cour en date du 11 mars 2009.

Par requête du 24 avril 2009, Monsieur C Z a soulevé l’irrecevabilité de l’appel à son encontre. Par ordonnance du 26 mai 2009, le conseiller de la mise en état a constaté que Monsieur C Z s’était désisté de son incident.

L’ 'Agence LAFORÊT TRANSACTION 21" par acte du 15 mai 2009 s’est désistée de son appel à l’égard de la SCP Y- E-B et le conseiller de la mise en état a rendu une ordonnance constatant ce désistement partiel d’appel en date du 18 mai 2009.

Par acte du 22 mai, la SARL IMMOXINE a interjeté un appel provoqué à l’égard de la SCP Y-E-B qui a été joint à la procédure initiale par ordonnance du conseiller de la mise en état du 26 mai 2009.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives en date du 15 avril 2010 auxquelles il est fait référence par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la société Agence 'TRANSACTION 21"demande de :

A titre principal :

— constater l’absence de faute de l’agence 'A 21';

— constater l’absence de préjudice indemnisable opposable à l’agence 'A 21' ;

— constater l’absence de lien de causalité entre le préjudice allégué et la mission de l’agence 'A 21' ;

— constater qu’il n’y a pas lieu à condamnation solidaire ;

— en déduire que la responsabilité de l’agence 'A 21' ne peut être engagée en l’espèce ;

— infirmer en conséquence le jugement entrepris sur ce point ;

— rejeter l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de l’agence 'A 21' ;

A titre subsidiaire :

— constater que seules la SARL IMMOXINE et la SCP Y- E-B ont commis une faute en l’espèce ;

— en déduire que l’agence immobilière n’avait pas à être condamnée à garantir 25 % des condamnations mises à la charge de la SARL IMMOXINE et que seuls la venderesse et le notaire sont susceptibles de voir leur responsabilité engagée ;

— infirmer en conséquence le jugement entrepris sur ce point ;

— condamner solidairement la SARL IMMOXINE et la SCP Y- E-B à garantir l’agence 'A 21' de l’ensemble des condamnation qui pourraient être prononcées à son encontre ;

A titre infiniment subsidiaire :

— constater le caractère excessif et injustifié du préjudice allégué ;

— constater que le seul préjudice indemnisable correspondrait à la perte de chance de ne pas avoir pu négocier le prix de vente en considération du coût de la première tranche de travaux, soit en considération de la somme de 2 704,74 euros ;

— constater que le préjudice découlant de la deuxième tranche de travaux n’est absolument pas démontré ;

— confirmer en conséquence le jugement en ce qu’il a rejeté la demande correspondant à la deuxième tranche de travaux, soit la somme de 10 670,69 euros ;

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fait droit à la demande correspondant à la première tranche de travaux, soit la somme de 2 704,74 euros ;

— minorer substantiellement ce préjudice ;

Subsidiairement :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a limité le préjudice indemnisable à la première tranche de travaux, soit la somme de 2 704,74 euros ;

En toute hypothèse :

— condamner tout succombant à verser à l’agence 'A 21' la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La concluante soutient qu’elle ne pouvait transmettre une information qu’elle ignorait : elle n’a commis aucune faute :

— elle a présenté le bien sur la base des informations transmises par la venderesse et sa responsabilité ne peut être engagée que s’il est établi qu’elle n’a pas communiqué des informations qu’elle connaissait. Or la SARL IMMOXINE en qualité de copropriétaire ne pouvait ignorer les travaux projetés par la copropriété et elle ne lui a jamais dit que des travaux étaient prévus dans la copropriété et que des appels de charges pour travaux allaient être demandés

— la venderesse n’a émis aucune réserve concernant le bien

— la remise du questionnaire au syndic pour être informé de la situation du vendeur vis-à-vis de la copropriété et des appels de fonds à prévoir relève de l’obligation légale du notaire : article 20 de la loi du 10 juillet 1965. Or le notaire a transmis cette pièce datée du 24 décembre 2003 après la vente : il s’agit d’une erreur qui doit être imputée non à l’agence immobilière mais aux seuls notaires chargés de la vente. L’agence n’a été informée ni par le vendeur ni par le notaire des travaux projetés par la copropriété.

Sur l’absence de préjudice indemnisable la concluante fait valoir l’absence de lien de causalité entre le préjudice allégué et la mission de l’agence immobilière, l’absence de préjudice indemnisable : préjudice injustifié et inexistant dans la mesure où les travaux ont apporté une plus value au bien ; le préjudice éventuel tenant à une réduction de prix ne peut que concerner la venderesse. Enfin aucune condamnation solidaire ne devait être prononcée en l’absence de collusion frauduleuse entre l’agence immobilière et la venderesse.

Subsidiairement, sur la garantie mise à la charge de l’agence immobilière : cette disposition du jugement doit être infirmée ; seule la venderesse est susceptible d’engager sa responsabilité pour ne pas avoir informé l’acquéreur des travaux à réaliser. La responsabilité du notaire découle de son manquement à son obligation d’information et de conseil.

Le préjudice ne pourrait consister que dans la perte de chance d’avoir pu renégocier le prix de vente en fonction du coût des travaux à intervenir. La minoration des demandes de Monsieur C Z doit être prononcée et limitée à la première tranche des travaux.

******

Dans ses dernières conclusions (n°1) du 9 décembre 2009 auxquelles il est fait référence par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, Monsieur C Z, intimé et appelant incident, demande de :

*Sur la responsabilité du vendeur professionnel :

— au titre de la garantie des vices cachés :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré tardive l’action en garantie des vices cachés introduite par le concluant ;

— statuant à nouveau, considérer que la SARL IMMOXINE est tenue en sa qualité de vendeur professionnel, de garantir les vices cachés dont l’immeuble est affecté et qu’elle est présumée connaître les vices dont la chose est affectée ;

— considérer que les désordres en toiture constituent bien un vice caché ;

— considérer que la SARL IMMOXINE est responsable du préjudice subi par Monsieur Z du fait du désordre en toiture ;

— au titre du défaut d’information :

— constater que la SARL IMMOXINE en sa qualité de vendeur professionnel est débitrice d’une obligation d’information et de conseil vis-à-vis de son acquéreur profane ;

— constater que la SARL IMMOXINE n’a pas convenablement renseigné Monsieur C Z sur l’état de la chose vendue ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a retenu que la SARL IMMOXINE avait manqué à son devoir d’information et de conseil ;

*Sur la responsabilité de l’agent immobilier :

— confirmer le jugement en ce qu’il a retenu que l’ 'Agence LAFORÊT TRANSACTION 21" avait manqué à son devoir d’information et de conseil renforcé eu égard à sa qualité de vendeur professionnel ;

*Sur la responsabilité du notaire :

— infirmer le jugement qui a mis hors de cause la SCP Y- E-B ;

— statuant à nouveau, considérer que la SCP Y-E- B a manqué à son devoir d’information et de conseil ;

*Sur le préjudice :

A titre principal :

— infirmer le jugement entrepris ;

— condamner la SARL IMMOXINE, l''Agence LAFORÊT TRANSACTION 21", la SCP Y-E-B in solidum à réparer le préjudice subi par Monsieur C Z à hauteur de 13 375,43 euros outre intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2009, date du jugement ;

A titre subsidiaire :

— confirmer le jugement entrepris;

— condamner la SARL IMMOXINE, l''Agence LAFORÊT TRANSACTION 21", la SCP Y-E-B in solidum à réparer le préjudice dubi par Monsieur C Z à hauteur de 2 704,74 euros outre intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2009, date du jugement ;

En toute hypothèse :

— condamner la SARL IMMOXINE, l''Agence LAFORÊT TRANSACTION 21", la SCP Y-E-B à payer à Monsieur C Z la somme de 5 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le concluant fait valoir sur la responsabilité qu’elle incombe au vendeur professionnel sur le fondement de la garantie des vices cachés : son action est recevable car introduite dans la durée du bref délai (22 mois) bien que l’ordonnance du 17 février 2005 ne s’applique qu’aux vices postérieurs à l’entrée en vigueur du texte ; le vice était antérieur à la vente et la SARL IMMOXINE vendeur professionnel ne peut ignorer les vices de la chose vendue ; elle est présumée avoir eu connaissance des vices dont était affecté l’immeuble vendu, en l’espèce, il s’agit du défaut d’étanchéité de la toiture nécessitant sa réfection presque intégralement et il ne pouvait être décelé que par la visite de la toiture accessible par une trappe dans les derniers étages de l’immeuble.

Subsidiairement, le concluant demande la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu que la SARL IMMOXINE avait manqué à son devoir d’information et de conseil renforcé en sa qualité de vendeur professionnel de marchand de biens. Sur le même fondement la responsabilité de l’agence immobilière liée contractuellement à Monsieur C Z est recherchée car elle a l’obligation de se renseigner elle-même pour renseigner les autres : sa qualité de professionnel de l’immobilier la contraint à mener un certain nombre d’investigations complémentaires au delà des informations transmises par le vendeur. La responsabilité du notaire doit être recherchée pour avoir manqué à son devoir d’information et de conseil en ne transmettant pas l’information sur la nécessité de refaire la toiture.

Le préjudice de Monsieur C Z correspond à la quote-part des deux premières tranches de travaux de réfection de la toiture mises à sa charge même si les travaux de la seconde tranche n’ont pas encore été votés en raison de la négligence du syndic et du syndicat. Les travaux sont distincts dans leur nature et dans leur réalisation et il n’est pas demandé deux fois la réalisation des mêmes travaux.

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Dans ses dernières conclusions (n°2) du 19 février 2010 auxquelles il est fait référence par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la SARL IMMOXINE demande de :

A titre principal :

— confirmer partiellement le jugement rendu le 7 janvier 2009 par le tribunal de grande instance de Dijon en ce qu’il a retenu l’irrecevabilité de l’action en garantie des vices cachés engagée par Monsieur C Z en raison de sa tardiveté ;

— infirmer ledit jugement en ce qu’il a admis un manquement de la SARL IMMOXINE à son obligation d’information de vendeur et engagé sa responsabilité ;

— dire et juger que Monsieur C Z est mal fondé en ses demandes à l’encontre de la SARL IMMOXINE et l’en débouter ;

A titre subsidiaire :

— dire et juger que la SCP Y-E-B a manqué à son obligation d’information et de conseil ;

— condamner en conséquence la SCP Y-E- B à garantir la SARL IMMOXINE de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre ;

A titre infiniment subsidiaire :

— dire et juger qu’en tout état de cause, les demandes indemnitaires formulées par Monsieur C Z sont excessives et injustifiées ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Monsieur C Z de ses prétentions relatives aux travaux non votés par l’assemblée générale des copropriétaires ;

— confirmer la mise en jeu de la responsabilité de l’ 'Agence LAFORÊT TRANSACTION 21" ;

— condamner Monsieur C Z et la SCP Y- E-B ou qui d’entre eux mieux le devra, à payer à la SARL IMMOXINE la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La concluante demande d’écarter l’action en garantie des vices cachés pour tardiveté, près de 2 mois après la découverte des désordres. L’action en garantie doit être distinguée selon qu’elle concerne les travaux de reprise des souches de cheminées et terrassons selon devis du 13 décembre 2003 et les travaux de réfection intégrale de la toiture selon devis du 8 février 2005 ; dans le premier cas, la responsabilité du vendeur professionnel, bien que non informé de l’existence des désordres au moment de la transaction peut être recherchée mais elle doit être garantie par le notaire qui avait connaissance de cette information avant la régularisation de l’acte de vente et qui devait la communiquer aux parties. Dans le deuxième cas, le vice n’est pas antérieur à la vente et les travaux n’ont pas été votés en assemblée générale.

Sur l’action en responsabilité pour manquement à l’obligation d’information et de conseil, la SARL IMMOXINE démontre qu’elle ignorait la nécessité d’effectuer des travaux en produisant le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 mai 2003 qui n’a pas abordé cette question ; elle déclare qu’elle n’ a été informée des travaux de réfection des souches de cheminées qu’après la signature de l’acte notarié de vente même si le syndic était informé de la nécessité de ces travaux qui n’ont été votés qu’à l’occasion de l’assemblée générale du 5 mai 2004 et alors que le notaire avait reçu le questionnaire du syndic le 24 décembre 2003.

Sur l’appel en garantie de la SCP Y-E- B : il y a lieu de rechercher la responsabilité du notaire sur le manquement à son obligation d’information et de conseil en ne faisant pas état du questionnaire du syndic avant la vente et en ne renseignant pas l’acquéreur sur ses droits.

Sur le préjudice de Monsieur C Z : seul le préjudice au titre des travaux de réfection des cheminées doit être retenu

Sur la responsabilité de l’agence 'A 21' : si sa responsabilité est retenue, il y aura lieu de retenir la solidarité entre la SARL IMMOXINE et l’agence 'A 21' dans la mesure où il est constant aujourd’hui que l’agent immobilier est présumé avoir eu connaissance des désordres affectant l’immeuble et qu’il a l’obligation de s’informer dans la mesure où cette obligation conditionne l’existence du devoir d’informer autrui.

******

Dans ses dernières conclusions (n°2) du 24 mars 2010 auxquelles il est fait référence par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la SCP Y-E-B demande de:

Au principal :

— confirmer le jugement entrepris;

Très subsidiairement :

— constater que le défaut d’information consécutif à la transmission tardive de la note d’information du syndic n’a pu entraîner que la perte d’une chance d’obtenir une réduction du prix de 2 611,00 euros et mettre hors de cause la concluante au titre des travaux de la deuxième tranche ;

— condamner in solidum l’ 'Agence LAFORÊT TRANSACTION 21" et la SARL IMMOXINE à garntir le SCP Y-E- B des condamnations qui pourraient être mises à sa charge sur la demande de Monsieur C Z ;

— statuer ce que de droit sur les dépens.

La concluante fait observer préalablement que si la responsabilité des vices cachés était retenue à l’égard du vendeur la SARL IMMOXINE, la demande subsidiaire à l’égard du notaire serait sans objet. Elle relève que la SARL IMMOXINE, venderesse, professionnel de l’immobilier, est tenue d’une obligation de loyauté et est mal venue de reprocher au notaire de ne pas s’être substitué à elle pour remplir ses obligations lui incombant personnellement, notamment informer l’agence immobilière chargée de mettre le bien en vente.

La concluante soutient qu’elle n’a commis aucune faute au regard de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 car le notaire n’a pas l’obligation d’annexer à l’acte le questionnaire mais de vérifier que le vendeur dispose au jour de la vente d’un certificat du syndic comme quoi il est à jour de ses charges. Maître Y a reçu ce document et rien ne l’empêchait de recevoir l’acte sans attendre de recevoir le questionnaire ; que la date du 24 décembre n’implique pas que l’étude l’ait reçu le 29 décembre et la lettre de Monsieur C Z à son notaire n’est pas une preuve. La SARL IMMOXINE propriétaire depuis 2002 était nécessairement informée de l’état de l’immeuble et des projets de travaux. La preuve n’est pas rapportée de ce que le notaire détenait effectivement le questionnaire et on ne peut imposer à l’étude de rapporter une preuve négative de ce qu’elle n’aurait pas disposé de ce document, non obligatoire le jour de la vente.

Subsidiairement, la SCP Y-E-B observe que si sa responsabilité venait à être retenue, elle ne pourrait concerner que les travaux de la première tranche à l’exclusion des autres et que le seul préjudice de Monsieur C Z serait une perte de chance d’avoir pu renégocier le prix de vente à la baisse du chef des travaux de réfection des souches de cheminées mis à sa charge à l’exclusion des travaux complémentaires.

Plus subsidiairement encore, l’étude serait fondée à solliciter la garantie de la SARL IMMOXINE et de l''Agence LAFORÊT TRANSACTION 21".

******

La procédure a été clôturée par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 22 avril 2010.

Sur ce : motifs de la décision :

1) Sur la responsabilité civile de la SARL IMMOXINE

1-1) Sur l’action en garantie des vices cachés :

Attendu que Monsieur Z, qui entend voir la responsabilité de la société IMMOXINE engagée au titre de la garantie des vices cachés, estime son action recevable pour avoir été intentée dans le bref délai prévu par l’article 1648, alinéa 1^er, du Code civil, affirmant que l’ordonnance du 17 février 2005 est interprétative et a seulement précisé que le «bref délai» doit s’entendre d’un délai de deux ans ;

Attendu cependant qu’en application de l’article 5 du Titre 2 de l’ordonnance n°2005-136 du 17 février 2005, le délai de deux ans substitué au bref délai de l’article 1648 du Code civil par ladite ordonnance n’est pas applicable aux contrats conclu avant l’entrée en vigueur de ce texte ; que la recevabilité de l’action en garantie des vices cachés demeure régie, pour ces derniers, par l’article 1648, alinéa 1^er, du Code civil, dans sa rédaction alors en vigueur, au terme de laquelle : «l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un bref délai, suivant la nature des vices rédhibitoires, et l’usage du lieu où la vente a été faite» ;

Attendu qu’en l’espèce, le contrat de vente a été conclu le 23 octobre 2003 puis régularisé par acte authentique du 29 décembre 2003, soit avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance précitée, de sorte que la recevabilité de l’action en garantie des vices cachés est soumise, ainsi que l’ont justement énoncé les premiers juges, au «bref délai» de l’ancien article 1648, alinéa 1^er, sus-mentionné ;

Attendu que le vice invoqué a été découvert au mois de janvier 2004, date à laquelle Monsieur Z a été informé de l’existence des travaux envisagés sur la toiture et les souches de cheminées ; qu’ayant intenté son action en garantie des vices cachés par acte d’huissier de justice en date du 28 octobre 2005, Monsieur Z, qui a laissé s’écouler un délai important de 22 mois à compter de la connaissance du vice avant d’introduire son action, a agi au-delà du « bref délai » prévu par l’article 1648 alors en vigueur ; qu’il doit être déclaré irrecevable pour cause de forclusion ;

1-2) Sur l’action en responsabilité fondée sur le manquement au devoir d’information du vendeur :

Attendu que Monsieur Z se prévaut d’un défaut d’information et de conseil de la société IMMOXINE, vendeur professionnel, à qui il reproche de ne pas l’avoir averti des désordres affectant la toiture et les souches de cheminées ;

Attendu qu’en vertu du devoir de bonne foi qui préside à l’exécution comme à la formation du contrat, le vendeur est tenu d’informer l’acquéreur des désordres de toute nature affectant la chose objet du contrat ; que le non-respect de cette obligation précontractuelle d’information est susceptible d’engager la responsabilité de ce dernier dès lors que l’acheteur justifie d’un préjudice qui en est résulté ;

Attendu en l’espèce que la société IMMOXINE est un marchand de biens qui avait acheté l’appartement litigieux le 18 septembre 2002 ; qu’en sa qualité, tout à la fois de propriétaire et de professionnel averti travaillant régulièrement avec les syndics, elle ne pouvait ignorer, lors de la signature du compromis de vente en octobre 2003, les désordres affectant la toiture ainsi que les travaux de réfection nécessaires à sa remise en état ; que l’imminence des travaux, attestée par le syndic ayant rempli le questionnaire daté du 24 décembre 2003, rend au surplus bien peu crédible l’affirmation de la société IMMOXINE selon laquelle elle n’était absolument pas au courant des désordres affectant l’immeuble vendu ;

Qu’en conséquence, il est sans emport de constater que le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 mai 2003 n’ait pas abordé la question des travaux de couverture, étant observé que les travaux ont fort bien pu être envisagés avant et/ou après cette date, de même qu’aucune conclusion ne peut être tirée du fait que Monsieur Z ait été tardivement détenteur des devis des 20 et 26 juin 2006 ;

Qu’ainsi, ayant tu les désordres affectant la toiture de l’immeuble et les travaux qu’ils nécessitaient, alors qu’elle était tenue d’en informer Monsieur Z, la société IMMOXINE a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle ; que sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du Code civil substitué à celui, retenu par les premiers juges, des dispositions de l’article 1147 du même code, la société IMMOXINE est donc tenue d’indemniser Monsieur Z du préjudice qui en est résulté ;

2) Sur la responsabilité civile de la société A 21 :

Attendu que l’article 1134, alinéa 3, du Code civil, dispose que les conventions légalement formées «doivent être exécutées de bonne foi » ; que la violation de ce devoir de bonne foi est sanctionnée par application des règles de la responsabilité contractuelle édictée par l’article 1147 du Code civil ;

Attendu que la société A 21 demande de voir écarter sa responsabilité au motif qu’elle pouvait légitimement présenter le bien sur la seule base des informations qui lui ont été communiquées par la société IMMOXINE, laquelle n’a émis aucune réserve, et qu’elle ne pouvait, en tout état de cause, transmettre une information qu’elle ne détenait pas ; qu’elle ajoute que seul le notaire était tenu de renseigner l’acheteur sur les désordres affectant la toiture ;

Attendu cependant qu’en sa qualité de professionnel agissant en tant qu’intermédiaire dans une vente immobilière, la société TRANSACTION 21 était tenue, sur le fondement de l’article 1134, alinéa 3 précité, de délivrer à son cocontractant toutes les informations utiles à ce dernier et qu’elle connaissait ou se devait de connaître ; qu’en l’occurrence, elle ne pouvait ignorer les désordres affectant l’immeuble vendu et qui étaient de nature à compliquer la transaction, du moins à entraîner des frais supplémentaires à la charge de Monsieur Z ; qu’à ce titre, elle ne peut valablement affirmer qu’elle n’avait pas été informée des désordres par le vendeur, puisqu’elle se devait, si tel était le cas, de rechercher elle-même ces renseignements ; qu’elle ne peut pas plus s’exonérer de cette obligation d’information en excipant des obligations du notaire, lesquelles ne sont pas exclusives des obligations qui pèsent sur l’agent immobilier ;

Qu’ainsi, en omettant d’informer l’acquéreur des désordres affectant l’immeuble, la société A 21 a violé son obligation d’information et de conseil et engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de Monsieur Z ; que compte tenu des données du litige, et comme l’ont justement relevé les premiers juges, il convient de dire que la société IMMOXINE sera garantie par la société A 21 à hauteur de 25 % des sommes mises à sa charge ;

3) Sur la responsabilité civile de la SCP Y-E-B

Attendu que l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose : « Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire.» ;

Attendu par ailleurs, que si le notaire est tenu de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente, il n’est tenu d’éclairer les parties, en dehors de ce cadre spécifique, que dans la mesure des informations qu’il détient ou se doit de détenir ;

Attendu que Monsieur Z recherche la responsabilité du notaire pour n’avoir pas transmis, ne serait-ce que le jour de la signature de l’acte authentique de vente, l’information sur la nécessité de refaire la toiture ; que la société IMMOXINE, pour sa part, demande que la SCP Y-E-B soit condamnée à la garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre, au motif que le questionnaire faisant état des travaux à prévoir était daté du même jour que le certificat relevant de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, lequel avait été annexé à l’acte de vente, ce dont elle déduit que le notaire, Maître Y, était en possession de ce questionnaire lors de l’établissement de l’acte authentique de vente ; que la société A 21 demande quant à elle la condamnation de la SCP Y-E-B à la garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, estimant que le notaire a manqué à son obligation de communiquer à l’acquéreur le questionnaire adressé au syndic, et lui reproche de n’avoir satisfait à cette obligation qu’après la vente, le 31 décembre 2003 ;

Mais attendu, de première part, que les dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 n’imposent en aucune manière au notaire d’annexer à son acte le questionnaire qu’il est d’usage d’adresser au syndic, mais seulement de vérifier que le vendeur dispose au moment de la vente d’un certificat émanant du syndic aux termes duquel il est à jour de ses charges ; que le notaire a sur ce point effectué les diligences requises, puisque la société IMMOXINE a remis à la SCP Y-E-B un compte de copropriété arrêté au 24 décembre 2003, daté du même jour et signé par le syndic, portant une mention manuscrite « réglé ce jour la somme de 800 euros », alors que le montant total du compte était de 792,72 euros ; qu’ainsi, Maître Y, pouvait établir l’acte sans attendre de recevoir du questionnaire litigieux, et a satisfait aux obligations imposées par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Et attendu, de seconde part, que le seul fait que le questionnaire soit daté du 24 décembre 2003, à l’instar du certificat du syndic exigé par l’article 20 précité, ne suffit pas à prouver que le notaire l’avait effectivement reçu le 29 décembre 2003, d’autant qu’il a été envoyé durant les fêtes d’année, et que cette circonstance rend crédible l’allégation du notaire selon laquelle il ne l’avait pas en main à la date de la signature ; que le notaire n’étant pas tenu par ailleurs de rechercher, préalablement à l’établissement de l’acte, les informations contenues dans ce questionnaire, dont la production peut très bien être postérieure à la rédaction de l’acte authentique, il ne peut lui être reproché un quelconque manquement à son devoir d’information et de conseil ;

Attendu, en conséquence de ce qui précède, qu’il y lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a constaté qu’aucune faute civile n’est démontrée à l’égard du notaire et écarté la responsabilité professionnelle de ce dernier ; que Monsieur Z, la société IMMOXINE, et la société A 21, seront déboutés de toutes leurs demandes formulées à l’encontre de la SCP Y-E-B ;

4) Sur le préjudice subi par Monsieur Z en relation avec les fautes retenues

Attendu que Monsieur Z est en droit d’obtenir la réparation des préjudices certains et actuels qui ont résulté des fautes retenues à l’encontre de la société IMMOXINE et de la société A 21 ;

Qu’il affirme avoir subi un préjudice comprenant, d’une part, la quote-part de la première tranche des travaux de réfection de la toiture de l’immeuble mise à sa charge pour un montant de 2 704,74 euros, et d’autre part, la quote-part de la seconde tranche des travaux de réfection, selon devis à hauteur de 9 670,69 euros ;

Attendu cependant que, comme le soutient la société A 21, le préjudice en lien de causalité avec le défaut d’information des désordres affectant la toiture consiste en la perte de chance d’avoir pu renégocier le prix de vente en fonction du coût à intervenir ; que toutefois, compte tenu de l’importance des travaux à prévoir et de la somme de 2 704,74 euros effectivement mise à la charge de Monsieur Z, l’on peut raisonnablement estimer que ce dernier aurait pu renégocier le prix de vente et obtenir une réduction au moins égale à la somme de 2 704,74 euros, étant observé que, pour le surplus, en l’absence de vote intervenu par l’assemblée des copropriétaires autorisant la seconde tranche de travaux, le préjudice dont se prévaut Monsieur Z n’est ni actuel, ni certain ;

Qu’il existe donc un lien de causalité certain entre le préjudice subi par Monsieur Z à hauteur de 2 704,74 euros, et la violation par les sociétés IMMOXINE et A 21, de leur obligation d’informer l’acquéreur des désordres affectant la toiture et des travaux à prévoir ;

Qu’il convient en conséquence de condamner in solidum la société IMMOXINE et la société A 21 à payer à Monsieur Z la somme de 2 704,74 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2009, date du jugement entrepris ;

5) Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur Z la totalité des frais irrépétibles qu’il a dû engager au titre de la présente procédure d’appel ; que les sociétés IMMOXINE et A 21 seront condamnées in solidum à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et que ayant succombé en leurs prétentions, elles supporteront les dépens d’appel ;

Par ces motifs

La Cour : statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,

Vu l’article 1648 du Code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ;

Vu les articles 1134, 1147 et 1382 du Code civil ;

Vu l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

Vu le jugement du tribunal de grande instance de DIJON en date du 7 janvier 2009 ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Condamne in solidum les sociétés IMMOXINE et A 21 au paiement des intérêts légaux sur la somme de 2 704,74 euros à compter du 7 janvier 2009 ;

Condamne in solidum la société IMMOXINE et la société A 21 à payer à Monsieur Z la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamne in solidum la société IMMOXINE et la société A 21 aux dépens d’appel ;

Dit que dans leurs rapports réciproques, la société IMMOXINE sera garantie par la société A 21 à hauteur de 25 % de toutes les sommes mises à sa charge au titre de la présente procédure d’appel ;

Accorde aux avoués de la cause qui peuvent y prétendre le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,