N° RG 19/00720 – N° Portalis DBV2-V-B7D-IDHA

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 26 SEPTEMBRE 2019

DÉCISION

DÉFÉRÉE :

18/532

Jugement du TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DU HAVRE du 12 Février 2019

APPELANTE :

SARL SEAFRIGO LOGISTIQUE Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

dont le siège social est […]

[…]

Représentée par M^e Valérie GRAY de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de ROUEN, postulant

Assistée de M^e Anne TUGAUT, avocat au barreau du HAVRE, plaidant

INTIMEE :

SAS CONDIGEL prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Céline BART de la SELARL EMMANUELLE BOURDON CELINE BART AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN, postulant

Assistée de M^e CHATRAOUI, avocat au barreau du HAVRE, plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 17 Juin 2019 sans opposition des avocats devant Madame LEPELTIER-DUREL, Présidente, en présence de Madame LABAYE, Conseillère, DELAHAYE, Conseillère rapporteur

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Madame LEPELTIER-DUREL, Présidente

Madame LABAYE, Conseillère

Madame DELAHAYE, Conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame X

DEBATS :

A l’audience publique du 17 Juin 2019, où l’affaire a été mise en délibéré au 26 Septembre 2019

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 26 Septembre 2019, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame LEPELTIER-DUREL, Présidente et par Madame X, Greffière.

*

* *

FAITS, PROCÉDURE et PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par lettre d’engagement du 29 septembre 2014, la société Condigel a donné en location à la société Seafrigo Logistique les bâtiments à usage frigorifique suivants :

— le bâtiment F situé […] au Havre pour un volume de froid de 20.500 m3 et quai climatisé moyennant un loyer mensuel global de 30.692 € (29.192 € le bâtiment et 1.500 € le quai froid) outre le remboursement des consommations d’électricité, d’eau et de gaz pour le bâtiment sur la base d’un coût de 0.46 € par m3 révisable en fonction de l’évolution du coût des énergies,

— le bâtiment H à usage d’entrepôt frigorifique situé 29 à […] au Havre pour un volume de froid de 25.050 m3 et un terminal à conteneurs attenant moyennant un loyer mensuel global de 34.060 € (30.060 € le bâtiment H et 4.000 € le terminal conteneurs), outre le remboursement des consommations d’électricité, d’eau et de gaz sur la base d’un coût de 0.39 € par m3 révisable en fonction de l’évolution du coût des énergies,

— le bâtiment C situé […] au Havre pour un volume de 12.000 m3 de froid moyennant un loyer mensuel de 14.400 €, outre le remboursement des consommations d’électricité, d’eau et de gaz sur la base d’un coût de 0.39 € par m3 révisable en fonction de l’évolution du coût des énergies.

Ces locations devaient être formalisées sous forme de baux commerciaux d’une durée de 9 années à effet au 1^er janvier 2015 avec faculté de résiliation triennale pour le preneur, Seafrigo Logistique.

Selon contrat de bail commercial du 28 août 2015, la société Condigel a loué à la société Seafrigo un nouvel entrepôt situé […] , bâtiment E1 pour une durée de 9 années avec effet à compter du 1^er septembre 2015, moyennant un loyer mensuel de 62 656 € HT.

Par lettre du 12 juillet 2018, la société Seafrigo a donné congé des lieux loués invoquant des dysfonctionnements techniques pour le 1^er février 2019, et a fait délivrer un congé par huissier, ainsi qu’une convocation pour l’état des lieux de sortie pour le 1^er octobre 2018.

La société Condigel a refusé l’organisation d’un état des lieux estimant que la résiliation ne respectait pas la période triennale.

Les lieux ont été libérés au 1^er octobre 2018.

Une action en résiliation a été introduite par la société Seafrigo devant le tribunal de grande instance du Havre.

Un commandement de payer a été délivré le 23 octobre 2018 à la société Seafrigo pour le paiement du loyer d’octobre 2018 pour un montant de 76 790,11 € et la société Condigel l’a faite assigner devant le juge des référés du tribunal de grande instance du Havre, lequel par ordonnance du 12 février 2019, a :

— condamné la société Seafrigo Logistique à payer la somme de

383 950,55 € correspondant aux loyers impayés arrêtés à février 2019, celle de 1 000 € en application de l’article 700,

— débouté les parties de leurs autres demandes :

* exception d’inexécution invoquée par la société Seafrigo (dysfonctionnement du refroidissement des locaux) pour s’opposer au paiement du loyer, estimant qu’elle prouvait une impossibilité de jouir des lieux,

* demande au titre des réparations locatives (le bailleur demandait la réfection d’un palletier et des travaux pour le bâtiment E1 qui a été considérée comme se heurtant à une contestation sérieuse).

Par déclaration au greffe du 16 février 2019 , la SARL Seafrigo Logistique a formé appel de cette décision, critiquant l’ensemble de ses dispositions.

Par conclusions enregistrées au greffe le 17 juin 2019, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des prétentions et moyens présentés en cause d’appel, la SARL Seafrigo, soutenant en ce qui concerne l’irrecevabilité des conclusions de l’intimée, que celles-ci, ayant été notifiées par RPVA le 17 juin 2019 à 11 heures 04 pour une audience à 14 heures 15, contiennent une nouvelle demande de condamnation à la somme de 171 236,11 €, qu’elles méconnaissent le principe du contradictoire et sont donc irrecevables, soutenant sur le paiement des loyers, que cette demande se heurte à une contestation sérieuse, subsidiairement que, d’une part, les loyers ne sont pas dus pour février et mars 2019, les locaux litigieux ayant été repris par la bailleresse, d’autre part, les consommations d’eau et d’électricité ne sont pas dues puisque les lieux ne sont plus occupés, soutenant sur la demande au titre des travaux de remise en état que celle-ci se heurte à une contestation sérieuse, demande à la cour de :

— dire que la demande de paiement des loyers et charges au profit de la SAS Condigel se heurte à une contestation sérieuse visant la carence du bailleur en la production d’un froid constant stable et en adéquation avec la destination des lieux loués, ayant porté atteinte à l’exploitation paisible de la preneuse, comme sa carence en son obligation d’entretien des lieux,

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée à verser à la SAS Condigel la somme de 383.950,55 au titre des loyers et charges arrêtés à février 2019, aux dépens et à verser à la SAS Condigel la somme de 1.000 € au titre de frais irrépétibles,

— à titre principal, dire n’y avoir lieu à référé et renvoyer les parties à l’instance pendante au fond,

— confirmer l’ordonnance pour le reste notamment en ce qu’elle a débouté la SAS Condigel de ses

demandes de condamnation à coûts de réfection,

— en tout état de cause débouter la SAS Condigel de ses demandes,

— a minima et très subsidiairement, dire que la preuve des charges des loyers demandés n’est nullement rapportée, que ces charges n’ont pas été consommées, et condamner la SAS Condigel à lui verser la somme de 72.486,44 € indument perçue,

— constater que la bailleresse a repris possession des lieux pour son exploitation personnelle,

— condamner la SAS Condigel à lui verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens des deux instances que la SELARL Gray et Scolan, avocats associés, sera autorisée à recouvrer selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Concernant l’incident de procédure, la société Condigel fait valoir que sa demande correspond à une demande de condamnation provisionnelle au titre des loyers dus de mars 2019 à mai 2019 soit durant la procédure d’appel, que cette demande était toutefois clairement mentionnée dans le corps de ses conclusions préalablement signifiées, qu’il n’y a donc aucune atteinte au principe du contradictoire, que par ailleurs en application de l’article 783 du code de procédure civile, les demandes relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires sont recevables jusqu’à l’ouverture des débats si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestations sérieuse.

Lors de l’audience de plaidoiries du 17 juin 2019, la cour, statuant sur la demande d’irrecevabilité des conclusions de la société Condigel, a déclaré irrecevables les conclusions notifiées par la société Condigel le 17 juin 2019 à 11 heures 00.

Par conclusions enregistrées au greffe le 11 juin 2019 (celles du 17 juin ayant été déclarées irrecevables), auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des prétentions et moyens présentés en cause d’appel, la société Condigel, soutenant en ce qui concerne le paiement des loyers, qu’aucune contestation sérieuse n’est démontrée faute pour la locataire d’établir une impossibilité de jouir des lieux, qu’elle a repris les locaux du bâtiment C le 10 mars 2019 mais conteste avoir repris le bâtiment H, que le remboursement des consommations d’eau et d’électricité est sérieusement contestable, soutenant en ce qui concerne les travaux de remise en état sur le palletier, que celui-ci était en bon état à l’entrée, que les travaux du devis du 4 juin 2018 sont nécessaires, le second devis ne couvrant pas l’intégralité des travaux à réaliser, demande à la cour de :

Vu l’article L.145-4 du code de commerce,

Vu l’article 809 du code de procédure civile,

— confirmer l’ordonnance de référé rendue le 12 février 2019 en ce qu’elle a condamné la société Seafrigo Logistique à lui payer la somme provisionnelle de 383.950,55 € au titre des loyers d’octobre 2018 à février 2019,

— l’infirmer en ce qu’elle l’a déboutée de la demande de condamnation provisionnelle de la somme de 165 644,29 € au titre des travaux de réparation du palletier du bâtiment E1 et de la somme de 5 800 € au titre des travaux de remise en état du bâtiment E1,

— condamner la société Seafrigo Logistique à lui régler la somme provisionnelle de 165 644,29 € au titre des travaux de réparation du palletier du bâtiment E1 et la somme de 5 800 € au titre des travaux de remise en état du bâtiment E1,

— la condamner à lui régler la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure

civile,

— la condamner aux dépens.

MOTIFS

Attendu qu’aux termes de l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, 'dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il [le juge des référés] peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire’ ;

Attendu qu’en l’espèce, la société Seafrigo Logistique a résilié le bail du 28 août 2015 portant sur le bâtiment E1 par acte du 5 février 2018 donnant congé pour le 31 août 2018 ;

Qu’elle a également donné congé des baux portant sur les bâtiments C et H par acte du 30 juillet 2018 pour le 31 janvier 2019 ; que ce congé a été contesté par la société Condigel par courrier du 11 septembre 2018, au motif qu’il ne respectait pas la période triennale qui prenait fin au 31 décembre 2020 ;

Que la Société Seafrigo Logistique a saisi le tribunal de grande instance du Havre d’une demande de résiliation du bail pour motif grave et légitime, invoquant la méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance compte tenu des difficultés rencontrées pour le maintien des températures, les locaux étant des entrepôts frigorifiques stockant des denrées périssables ;

Que cette action est en cours devant le juge du fond ;

Attendu que les loyers et charges réclamés par la société Condigel portent sur les bâtiments C et H qui sont, selon la lettre d’engagement du 29 septembre 2014 loués à usage d’entrepôt frigorifique ;

Que pour cesser le paiement du loyer de ces deux bâtiments à compter du mois d’octobre 2018, la société Seafrigo Logistique invoque l’exception d’inexécution de la société Condigel motivée par l’empêchement de jouir des lieux en raison d’un froid instable eu égard à la vétusté des installations et à l’absence de maintenance 7j/7j et 24 h/24, rendant les bâtiments impropres à leur destination, ainsi que par son obligation de dévier partie de sa marchandise dans les hangars dénommés 45 et 46 alors loués au Grand Port Maritime du Havre ;

Qu’en l’occurrence, par une lettre du 29 juin 2017, la société Sefrigo a écrit à la société Condigel son intention de poursuivre les locations des bâtiments C et H pour la période triennale courant à partir du 1^er janvier 2018, en rappelant toutefois les difficultés rencontrées pour l’entretien et la maintenance des groupes froid, invoquant des défaillances liées au vieillissement des installations et au déficit de réactivité des équipes chargées de la maintenance compte tenu de l’absence d’astreinte 24/24 7/7, et sollicitant un audit contradictoire et la mise en place d’une telle astreinte;

Que le rapport d’expertise 'Terrum’ du 16 avril 2019, expertise amiable faite à la demande de la société Seafrigo et non contradictoire, relève des rapports d’alarme température, le système générant des messages d’alertes lorsque la température dépasse le seuil d’alerte, le niveau de ces alertes était selon l’expert important sur les trois dernières années avec une récurrence particulièrement critique en 2018; que selon lui, ces alertes sont la conséquence d’un système ou d’une installation se dégradant ; que l’expert ne précise toutefois pas concrètement la cause de la dégradation invoquée, se contentant de reprendre les conclusions d’un audit effectué le 6 août 2018 sur les bâtiments C et H, notamment concernant l’utilisation du gaz R22 ;

Que cet audit mentionne pour l’essentiel un problème d’entretien de l’installation frigorifique et indique relever 'un problème alarmant pour l’entrepôt C s’il est confirmé que le gaz utilisé est

toujours du R22« , les installations au R22 étant selon ce rapport 'interdites d’entretien de réparation et de recharge depuis le 1^er janvier 2015 » ;

Qu’il est également produit des attestations de salariés qui font état de la survenance d’alertes pour température haute, ainsi que des difficultés pour faire intervenir la maintenance ;

Qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société Seafrigo a, en toute connaissance de cause des difficultés qu’elle invoque aujourd’hui pour ne pas régler son loyer, décidé de renouveler le bail portant sur les bâtiments litigieux, ce qui démontre que ces difficultés déjà existantes ne l’empêchaient pas d’exploiter les locaux conformément à son activité ;

Que par ailleurs, les causes de ces variations de températures ne sont pas de manière certaine déterminées par les éléments produits, l’audit évoquant au conditionnel l’utilisation d’un gaz interdit sur les installations, l’expert se contentant de reprendre sur ce point les conclusions de l’audit ;

Qu’en outre, les difficultés liées à l’entretien des installations et à la maintenance de celles-ci, en particulier sur les réponses en cas de déclenchement des alertes nécessitent une interprétation des obligations de chacune des parties ;

Qu’enfin, la société Seafrigo n’établit pas à ce stade les conséquences concrètes consécutives à ces dysfonctionnements ; qu’en effet, les conventions d’occupation précaires signées avec le Grand Port Maritime du Havre pour les deux hangards 46 et 45 loués pour stocker de la marchandise ont été souscrites le 6 mai 2015 à effet au 1^er janvier 2015, soit largement avant les dysfonctionnements invoqués, que si elles ont été renouvelées le 28 décembre 2017, aucun élément ne permet de dire que ce renouvellement soit en lien avec ces dysfonctionnements; que pas davantage qu’en première instance, la société Sefrigo ne démontre des pertes de marchandises consécutives aux variations de températures ;

Que dès lors, la contestation soulevée n’est pas sérieuse, faute pour l’exception d’inexécution alléguée de présenter l’évidence requise en référé ;

Qu’il en résulte que l’obligation à paiement par la société Seafrigo Logistique du loyer pour les bâtiments C et H n’est pas sérieusement contestable ;

Attendu qu’en ce qui concerne le quantum des loyers, la société Condigel réclame les loyers d’octobre 2018 à février 2019 (5 X 76 790.11 €) ;

Que la société Seafrigo estime que la bailleresse a repris l’exploitation de ses bâtiments au mois de février 2019 pour le bâtiment C et au mois de mars 2019 pour le bâtiment H ;

Que la société Condigel indique qu’elle a repris le bâtiment C le 10 mars 2019 et qu’elle est toujours en recherche de locataire pour le bâtiment H qui n’est pas repris ;

Que le constat d’huissier du 25 février 2019 mentionne une occupation du parking par un camion Condigel Maex et le stationnement de 4 remorques sur le terre-plein et que des personnes s’activent à l’intérieur ;

Que les photographies ne sont toutefois pas suffisantes pour démontrer une réelle exploitation du bâtiment C par la société Condigel à la date du constat ;

Que la société Seafrigo produit aux débats un rapport de constatations par le Cabinet Saint Clair qui concerne pour l’essentiel le bâtiment C pour la période du 7 au 19 mars 2019, et le bâtiment H pour la période du 13 au 14 mars 2019 ; que toutefois, les loyers réclamés dans le cadre de la présente instance n’allant pas au-délà du mois de février 2019, les périodes d’observation postérieures à cette

date sont sans incidence sur la somme réclamée ;

Attendu que la société Seafrigo considère ne pas être redevable des consommations d’eau et d’électricité à compter du 1^er octobre 2018 au motif qu’elle a libéré les lieux, et que la bailleresse exploitant les lieux, elle utilisait pour son compte l’eau et l’electricité qu’elle lui facture ensuite ;

Que toutefois, la résiliation du bail étant contestée et faisant l’objet d’une action devant le juge du fond, le départ des lieux de la locataire est en soi insuffisant pour mettre juridiquement fin au bail ; que dès lors, sa demande de remboursement des consommations d’eau et d’électricité est sérieusement contestable et doit être rejetée;

Attendu que l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a condamné à titre provisionnel à paiement de la somme de 383 950,55 € correspondant aux loyers impayés d’octobre 2018 à février 2019 inclus ;

Attendu que pour fonder sa demande de condamnation provisionnelle à la somme de 165 644,29 € au titre des travaux de remise en état du palletier du bâtiment E1, la société Condigel fait état de deux devis établis par la société Storax à la demande de la societé Seafrigo pour remettre le palletier en état, l’un le 4 juin 2018 de 324 918,55 € et l’autre le 5 juillet 2018 de 159 274,26 €, cette dernière n’ayant toutefois accepté de prendre en charge que le second, et devant ainsi régler la différence ;

Attendu qu’il résulte du constat d’état des lieux du bâtiment E1 du 31 août 2018 établi contradictoirement que, sous la mention 'A signaler que plusieurs lisses et montants du palletier sont tordus', l’huissier note que 'le locataire sortant me déclare avoir signé un devis concernant la remise en état du palletier. Les travaux seront planifiés courant septembre 2018, lesquels seront suivis par EFBS. Ils procéderont à une réception commune’ ;

Que la société Seafrigo estime que les travaux correspondant au second devis qu’elle a réglé sont satisfaisants dans la mesure où le palletier était déjà endommagé lors de l’état des lieux d’entrée, que le premier devis correspond à une remise à neuf du palletier ce à quoi elle n’est pas tenue ;

Qu’il résulte de l’examen des deux devis que les travaux concernés sont différents dans leur ampleur puisque le premier mentionne 'remplacement de tous les matériels, remontage de 2 mobiles complets et un double fixe en zone 1", la durée des travaux étant évaluée à 5 semaines, alors que le second mentionne ' remontage de 2 mobiles complets et un double fixe en zone 1, remplacement de toutes les lisses d’embases et pattes de fixation', la durée des travaux étant évaluée à 2 semaines ;

Que dès lors, la prise en charge par la société Seafrigo de la différence entre les deux devis suppose de déterminer si elle est tenue, eu égard à son obligation de locataire, aux mentions des états des lieux d’entrée et de sortie [le constat d’entrée du 25 août 2015 mentionne que plusieurs lisses et montants du palletier sont tordus], des travaux supplémentaires prévus par le devis de 324 918,55 € ;

Que c’est donc à juste titre que le premier juge a considéré que cette demande était sérieusement contestable et l’a rejetée ;

Attendu que les dispositions de l’ordonnance relatives aux dépens et aux indemnités de procédure seront confirmées ;

Qu’en cause d’appel, la société Seafrigo Logistique qui perd le procès sera condamnée aux dépens d’appel et déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ; qu’il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la société Condigel les frais irrépétibles qu’elle s’est vue contrainte d’exposer devant la cour ; que la somme de 1 200 € lui sera donc accordée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Vu l’irrecevabilité des conclusions remises au greffe le 17 juin 2019 à 11 heures 04 par la SAS Condigel, prononcée par la cour à l’audience du 17 juin 2019,

Confirme l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal de grande instance du Havre le 12 février 2019 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la SARL Seafrigo Logistique de sa demande en remboursement de la somme de 72.486,44 €,

Condamne la SARL Seafrigo Logistique à payer à la SAS Condigel la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La déboute de ce chef de demande,

Condamne la SARL Seafrigo Logistique aux dépens d’appel.

La Greffière La Présidente

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