N° RG 17/05528

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 04 DECEMBRE 2019

DÉCISION

DÉFÉRÉE :

14/3026

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DU HAVRE du 05 Octobre 2017

APPELANTE :

L’EPIC ALCEANE – OPH DE LA COMMUNAUTE D'[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Valérie GRAY de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de ROUEN, postulant

assistée de M^e Agathe LOEVENBRUCK, avocat au barreau du HAVRE, plaidant

INTIMEE :

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-CHRISTIAN HENRY, avocat au barreau de ROUEN, postulant

assistée de M^e Christian GALLON, avocat au barreau du VAL D’OISE, plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 05 Juin 2019 sans opposition des avocats devant Madame Audrey DEBEUGNY, Conseiller, rapporteur, en présence de Madame Juliette TILLIEZ, Conseiller

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Monsieur Yves LOTTIN, Président de Chambre

Madame Audrey DEBEUGNY, Conseiller

Madame Juliette TILLIEZ, Conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Hervé CASTEL, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 05 Juin 2019, où l’affaire a été mise en délibéré au 02 Octobre 2019, date à laquelle le délibéré a été prorogé

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 04 Décembre 2019, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur Yves LOTTIN, Président de Chambre et par Sylvie BRIOT, Greffier.

*

* *

Exposé du litige

L’Etablissement Public Industriel et Commercial (Epic) Alceane, Office public d’Hlm de Communauté d’agglomération Havraise, ci-après dénommé Alceane, est propriétaire d’une parcelle de terrain située sur le territoire de la commune du havre. Une démolition des bâtiments qui y étaient édifiés a été entreprise.

Les 17 et 22 juin 2009, un compromis de vente de ce terrain a été signé entre Alceane et les époux Y pour un montant de 125 580,00 €, avec dépôt de garantie de 5 250,00 € séquestré entre les mains du notaire.

Le 6 octobre 2009, M. et M^me Y ont conclu un contrat de maîtrise d''uvre avec la Société Sofinter, puis un contrat de mission de coordination avec la Société Dekra le 17 février 2010.

Le 18 mars 2010, la Société Sofinter a commandé une étude de sols à la Société Fondasol.

Cette étude a conclu qu’après démolition, le terrain avait été remblayé avec des matériaux de mauvaise qualité, comprenant des débris et des matières organiques, nécessitant la réalisation de travaux supplémentaires.

Le 14 avril 2010, les époux Y ont constitué la Sci Les Neiges Eternelles.

Un procès verbal de difficultés a été dressé le 03 septembre 2010 devant le notaire et la réitération par acte authentique n’est jamais intervenue.

A la suite de négociations demeurées vaines avec Alceane, la Sci Les Neiges Eternelles l’a fait assigner devant le tribunal de grande instance du Havre, par acte d’huissier du 26 septembre 2014, aux fins de voir, à titre principal et sur le fondement de l’ancien article 1116

du code civil, prononcer la nullité pour dol de la promesse de vente conclue les 17 et 22 juin 2009 et, à titre subsidiaire sur le fondement des articles 1603 et suivants du même code, voir constater la caducité de ladite promesse.

Elle sollicitait la restitution du dépôt de garantie de 5 250,00 €, le remboursement des frais de notaire de 300,00€ et l’allocation d’une somme de 10 000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi et de la perte de chance, ainsi qu’une indemnité de 5 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, le tout avec exécution provisoire ainsi qu’une somme de 16 300,00 € au titre du remboursement des frais engagés.

La Sci Les Neiges invoquait le dol pour déclarations mensongères quant à la nature du terrain décrit sans déchets et éléments de pollution et subsidiairement la caducité pour défaut de délivrance conforme, faute de dépollution du terrain.

Elle soutenait également qu’Alceane avait tenté de se dégager de sa responsabilité en ajoutant une clause d’exclusion de garantie qui ne pouvait lui être opposée.

Alceane faisait valoir, outre la nullité de l’assignation, la prescription de l’action pour avoir été engagée plus de 5 ans après la signature du compromis, et sur le fond l’absence de dol faute d’impropriété du terrain à sa destination et de démonstration de l’existence d’une pollution.

Elle estimait également prescrite l’action fondée sur la caducité de la promesse et l’absence de délivrance conforme et contestait l’existence d’un vice caché.

Alceane contestait la qualité de professionnel que la Sci Les Neiges Eternelles voulait lui imputer et sollicitait à titre reconventionnel une somme de 15 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour immobilisation du bien, une somme de 5 740,80 € au titre du remboursement des frais de géomètre, une somme de 134,03 € au titre des frais de signification par huissier outre celle de 528,00 € au titre du remboursement des frais d’étude d’un architecte expert.

Elle sollicitait enfin une indemnité de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu le 05 octobre 2017, le tribunal de grande instance du Havre a adopté le dispositif suivant :

—  Déclare irrecevable l’exception de nullité de l’assignation initiale soulevée par l’EPIC d’HLM ALCEANE ;

- Déclare l’action de la SCI LES NEIGES ETERNELLES recevable et la dit bien fondée ;

En conséquence,

- Prononce l’annulation de la promesse de vente intervenue les 17 et 22 juin 2009 entre l’EPIC d’HLM ALCEANE et M. et M^me B Y et portant sur une parcelle de terrain à bâtir de 3000 m² située rue Eugène-Friot et rue des Chantiers, Commune du Havre (76) pour dol en application des dispositions de l’ancien article 1116 du Code Civil ;

- Ordonne la restitution à la SCI LES NEIGES ETERNELLES, venant aux droits des époux Y, de la somme de 5 250 € versée à titre de dépôt de garantie et de celle de 300 € réglée au titre de la provision pour frais d’acte ;

- Condamne l’EPIC d’HLM ALCEANE à payer à la SCI LES NEIGES ETERNELLES la somme de 16 300 € au titre du remboursement des dépenses engagées ;

- Condamne l’EPIC d’HLM ALCEANE à payer à la SCI LES NEIGES ETERNELLES la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la perte de chance subie ;

- Condamne l’EPIC d’HLM ALCEANE à payer à la SCI LES NEIGES ETERNELLES la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

- Déboute les parties de toutes demandes plus amples ;

- Condamne l’EPIC d’HLM ALCEANE aux entiers dépens et autorise Maître Vanessa JONES, avocat associé au Barreau du HAVRE, à recouvrer ceux dont elle justifiera avoir directement fait l’avance sans recevoir provision dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’Epic Alceane a interjeté appel, le 24 novembre 2017, de l’entier dispositif du jugement, à l’exception de l’irrecevabilité de l’exception de nullité de l’assignation initiale.

La Sci les Neiges Eternelles a constitué avocat le 06 décembre 2017.

L’ordonnance de clôture a été rende le 15 mai 2019.

Prétentions et moyens des parties

Pour l’exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions remises au greffe par l’Epic Alceane le 19 février 2018 et à celles remises au greffe par la Sci Les Neiges Eternelles le 21 mai 2018.

Leurs moyens seront examinés dans les motifs de l’arrêt.

L’Epic Alceane demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé l’annulation de la promesse de vente intervenue les 17 et 22 février 2009 pour dol, ordonné la restitution à la Sci Les Neiges Eternelles de la somme de 5 250 euros versée à titre de dépôt de garantie et de celle de 300 € réglée au titre de la provision pour frais d’acte, condamné l’Epic Alceane à payer à la Sci Les Neiges Eternelles la somme de 16 300 euros au titre du remboursement des dépenses engagées, la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la perte de chance subie, outre la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle reprend ses demandes de première instance à l’exception de la nullité de l’assignation et sollicite en outre la condamnation de la Sci Les Neiges Eternelles à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sci Les Neiges Eternelles demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de débouter l’appelante de toutes ses demandes.

Elle sollicite en outre la condamnation de l’Epic Alceane à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur ce, la Cour,

A titre liminaire, il convient d’indiquer que les dispositions du code civil auxquelles le présent arrêt est susceptible de se référer sont celles antérieures à l’ordonnance du 10 février 2016, celle-ci n’étant applicable qu’aux seuls contrats conclus à compter du 1^er octobre 2016.

Aucune des parties ne critique la disposition du jugement entrepris ayant déclaré irrecevable l’exception de nullité de l’assignation initiale soulevée par Alceane.

Dès lors, cette disposition ne pourra qu’être confirmée.

Sur la nullité de la promesse de vente des 17 et 22 juin 2009

L’appelante fait valoir que c’est à tort que les premiers juges ont prononcé l’annulation de la promesse de vente intervenue les 17 et 22 juin 2009 entre l’Epic Alceane et les époux Y alors que :

— l’action de la Sci Les Neiges Eternelles est prescrite pour avoir été introduite plus de cinq ans après la signature de la promesse de vente des 17 et 22 juin 2009,

— les éléments constitutifs du dol ne sont pas réunis puisque la Sci Les Neiges Eternelles ne démontre pas qu’Alceane avait connaissance de l’éventuelle existence d’une pollution sur le terrain vendu et qu’Alceane ne pouvait connaître la nature des remblais utilisés par l’entreprise de démolition,

— la présence de matières polluantes sur la parcelle objet de la cession n’est pas démontrée puisqu’il ne s’agit que de gravats et non pas de pollution au sens défini par le ministère de l’environnement.

S’agissant de la prescription de l’action en nullité pour dol, les premiers juges ont retenu, à juste titre, que l’ancien article 1304 al.2 du code civil, applicable au présent litige, rappelle qu’en cas de dol, le délai quinquennal d’action ne commence à courir qu’à compter du jour où il est découvert, de sorte que, le rapport d’étude de sol ayant permis la constatation de la présence de remblais douteux dans le sous-sol du terrain, et partant, la révélation du caractère prétendument mensonger des déclarations de la société Alceane n’ayant été diffusé que le 26 mai 2010, la prescription de 5 ans n’était pas acquise à la date de l’assignation le 26 septembre 2014.

S’agissant du fond et selon ce que prévoit l’ancien article 1116 in fine du code civil, le dol ne se présume pas et doit être prouvé de sorte que la preuve du dol exige de rapporter la démonstration de ce que le contractant a utilisé des manoeuvres illicites destinées à provoquer une erreur de nature à vicier le consentement du partenaire contractuel, étant aussi précisé que la réticence, le silence, l’omission ou le mensonge peuvent également être constitutifs de manoeuvres dolosives dès lors qu’il peut être retenu qu’ils ont eu pour conséquence de surprendre le consentement du contractant qui n’aurait pas contracté s’il avait eu connaissance du fait ou de la situation dissimulée.

En l’espèce, le compromis de vente en date des 17 et 22 juin 2009 contient, en page 13, une clause intitulée 'PROTECTION DE L’ENVIRONNEMENT’ aux termes de laquelle, après un rappel des dispositions de l’article L 514-20 du code de l’environnement, le vendeur a fait les déclarations suivantes depuis qu’il était propriétaire : '…

—  ne pas connaître l’existence de déchets considérés comme abandonnés au sens de l’article 3 de la loi n° 75-633 du 15 juillet 1975 ;

- qu’à sa connaissance, le bien n’est frappé d’aucune pollution susceptible de résulter notamment de l’exploitation actuelle ou passée ou de la proximité d’une installation soumise à autorisation (loi n°92-646 du 13 juillet 1992) ;

- qu’il n’a jamais déposé ni utilisé sur le terrain ou enfoui dans celui-ci de déchets ou substances quelconque telles que, par exemple, amiante, polychlorobyphénlies, polychloroterphéniles directement ou dans des appareils pouvant entraîner des dangers ou inconvénients pour la santé de l’environnement ;

- qu’il n’a jamais exercé sur les lieux dont il s’agit d’activité entraînant des dangers ou inconvénients pour la santé de l’environnement (air, eaux superficielles ou souterraines, sols ou sous-sols par exemple), notamment celles visées par la loi du n°76-663 du 19 juillet 1976 relatives aux installations classées pour la protection de l’environnement.

…'

L’appelante ne peut soutenir devant la cour sa bonne foi, faute de manoeuvre engagée par elle pour contracter avec la Sci Les Neiges Eternelles ou pour que cette dernière réitère le compromis qu’elle avait signé, alors que l’absence d’une telle manoeuvre, à la supposer démontrée, ne dispenserait pas le vendeur d’une exigence de parfaite loyauté à l’égard de son acquéreur lors de l’établissement du compromis litigieux, comme le souligne justement la Sci Les Neiges Eternelles.

Les premiers juges ont retenu, à juste titre, qu’il ressort des conclusions du rapport d’étude de sol commandé en mars 2010 à la société Fondasol et diffusé par cette dernière le 26 mai suivant que le terrain objet de la vente était constitué de remblais comprenant des débris de démolition pouvant comporter des blocs de grande taille, de sables fins silteux probablement remaniés et d’argiles silteuses présentant des odeurs de matières organiques, ce dont il résulte effectivement qu’après démolition des bâtiments qui y étaient édifiés, le terrain avait été remblayé avec des matériaux de mauvaise qualité, comprenant des débris et des matières organiques.

Si l’étude de sol effectuée par la société Fondasol n’a effectivement pas été réalisée au contradictoire d’Alceane, les premiers juges ont justement retenu que les conclusions de son rapport quant à l’existence de matières polluantes sur la parcelle objet de la cession sont parfaitement opposables à Alceane dès lors qu’il est constant que l’étude de sol en question a été menée conformément à l’autorisation donnée dans la promesse de vente à l’acquéreur et conformément à la norme NFP 94-500 et après étude documentaire et géologique. Le rapport avait été communiqué à la société Alceane dès le 15 juillet 2010 sans que celle-ci n’y apporte une quelconque observation ou contestation en dépit des nombreuses relances des acquéreurs et de leur notaire dans le courant du mois d’août 2010.

Si les premiers juges n’ont pas pris en compte l’avis de M. A X du 6 janvier 2015, dont se prévaut l’appelante pour contester l’existence d’une pollution, il ne s’agit pas d’un rapport d’expertise mais d’un avis, non contradictoire, sollicité par la société Alceane et réalisé sur la base des seuls documents remis par cette dernière.

De surcroît, dans son avis, M. X ne se prononce que sur la présence des 'gravois résultants de la démolition des anciens immeubles’ mais ne se prononce pas sur la nature des matériaux retrouvés tels que les 'limons sableux’ et les 'sables fins silteux (probablement remaniés)' mentionnés dans l’étude de sol effectuée par la société Fondasol.

S’agissant de la démonstration de l’intention dolosive, l’appelante ne peut soutenir qu’elle ne pouvait connaître la nature des remblais utilisés par l’entreprise de démolition alors que, étant

maître d’ouvrage des travaux de démolition, elle ne pouvait ignorer que des déchets avaient été enfouis dans le terrain en question, comme l’ont justement relevé les premiers juges.

L’appelante reproche aux époux Y d’avoir, postérieurement aux investigations réalisées par la société Fondasol, continué leurs démarches en vue de l’acquisition du terrain alors que, par courrier du 3 août 2010, M^e Morvan, leur notaire, a indiqué à Alceane que ses clients étaient toujours intéressés par l’achat du terrain mais qu’avant la régularisation de l’acte, il était demandé à Alceane de bien vouloir, au regard de la législation, indiquer la solution envisagée pour remédier aux problèmes de pollution soulevés dans l’étude de sol réalisée par Fondasol, ce qui, en l’absence de suite donnée à cette demande, a donné lieu à l’établissement d’un procès-verbal de difficultés le 3 septembre 2010.

Les premiers juges ont justement retenu que le caractère mensonger des déclarations de la venderesse sur l’absence de déchets et de pollution du terrain vendu avait été de nature à vicier le consentement donné à l’époque par les époux Y à leur acquisition dans la mesure où ils n’ont pu prendre leur décision de manière parfaitement éclairée et en toute connaissance de cause et que, s’ils avaient eu connaissance au préalable de ces informations, il n’est pas établi qu’ils auraient donné suite à leur projet – du moins dans les conditions, notamment de prix, dans lesquelles la transaction a été menée, cet élément s’avérant ainsi déterminant de leur consentement.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement du 5 octobre 2017 en ce qu’il a prononcé l’annulation pour dol de la promesse de vente intervenue les 17 et 22 juin 2009 entre Alceane et les époux Y.

Les premiers juges ayant ordonné à juste titre la restitution de la somme de 5 200 euros versée à titre de dépôt de garantie à la Sci Les Neiges Eternelles outre celle de 300 euros réglée au titre de la provision pour frais d’acte, ces dispositions seront confirmées.

Les premiers juges ayant condamné à juste titre Alceane à payer à la Sci Les Neiges Eternelles la somme de 16300 euros à titre de dommages et intérêts liés aux dépenses engagées afin d’aboutir à la finalisation de l’opération de cession envisagée et la société Les Neiges Eternelles produisant les pièces justificatives de ces dépenses, cette disposition sera également confirmée.

Enfin, les premiers juges ayant condamné à juste titre Alceane à payer à la Sci Les Neiges Eternelles la somme de 6000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la perte de chance subie, cette disposition sera confirmée.

Sur les autres demandes

Les dispositions du jugement entrepris relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens seront confirmées.

Alceane sera déboutée de sa demande faite en cause d’appel au titre des frais irrépétibles et sera condamnée à payer au même titre à la Sci Les Neiges Eternelles la somme mentionnée au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Condamne l’Epic Alceane à payer à la Sci Les Neiges Eternelles la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

Déboute l’Epic Alceane de ses demandes faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne l’Epic Alceane à payer les dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit des avocats en ayant fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le Greffier Le Président