RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2020 DU 27 JANVIER 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/01147 – N° Portalis DBVR-V-B7C-EE6C

Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal de Grande Instance d’EPINAL, R.G. n° 14/02336, en date du 11 janvier 2018,

APPELANT :

Monsieur V-AB AC

né le […] à […]

domicilié […] et […]

Représenté par M^e Cyrille GAUTHIER de la SCP GAUTHIER, avocat au barreau d’EPINAL

INTIMÉS :

SARL SAINT Z, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social sis […]

Représentée par M^e Joëlle FONTAINE de l’AARPI MILLOT-LOGIER FONTAINE, avocat au barreau de NANCY

Plaidant par M^e Philippe DE C, avocat au barreau de METZ

Monsieur G A

né le […] à […]

domicilié […]

Ordonnance de désistement partiel à son égard en date du 15 octobre 2019

Madame K U A, née X

née le […] à […], décédée le […]

dont le dernier domicile connu est […]

Ordonnance de désistement partiel à son égard en date du 15 octobre 2019

Monsieur M V B

né le […] à […]

domicilié […]

Ordonnance de désistement partiel à son égard en date du 15 octobre 2019

Madame I B, née Y

née le […] à […]

domiciliée […]

Ordonnance de désistement partiel à son égard en date du 15 octobre 2019

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 Novembre 2019, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre, chargée du rapport,

Monsieur Yannick FERRON, Conseiller,

Monsieur V-Louis FIRON, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 27 Janvier 2020, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 27 Janvier 2020, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE :

La société à responsabilité limitée (SARL) Saint-Z, ayant pour associés G A et K X épouse A, M B et I Y épouse B, a élaboré un projet de zone commerciale et centre d’affaires dénommé 'Espace Saint-Z’ à Épinal (88000). Cet ensemble immobilier comporte quatre espaces : espace n°1 comprenant un bowling et un restaurant, les espaces n° 2 et 4 sont dédiés à des cellules commerciales et à des bureaux et l’espace n°3 comporte un commerce de cycles.

Pour la réalisation de ce projet, la SARL Saint-Z a fait l’acquisition de parcelles appartenant à

la commune d’Épinal (parcelles cadastrées BC 389, 391 – division de l’ancienne parcelle BC 115, BC 134, BC 330) suivant acte authentique en date du 1^er mars 2011 rédigé par Maître V-AB AC et d’autres terrains appartenant à l’Association La Louvière (parcelles cadastrées BC 99 et BC388) suivant acte authentique en date du 23 mars 2011, rédigé par Maître Q T, assistée de Maître V-AB AC.

La vente des parcelles s’est faite après délibération du conseil municipal d’Épinal en date du 7 février 2008.

L’acte authentique en date du 1^er mars 2011 a été publié à la conservation des hypothèques le 22 avril 2011.

Le 4 juillet 2011, Maître V-AB AC a rédigé l’acte de vente relatif à l’espace n°3 de l’ensemble immobilier entre la SARL Saint-Z, venderesse et la SARL Cartofine, acquéreur, et il a établi l’état descriptif de division et le règlement de copropriété pour l’ensemble immobilier susvisé.

Dans le cadre de la mise au point du projet d’acte de vente relatif à l’espace n°l au profit d’un pool de crédits bailleurs composé de Natiocrédibail et de Sogefimur, Maître O P, notaire pour Natiocrédibail a relevé l’absence d’une décision expresse de déclassement du domaine public communal pour les parcelles cédées par la commune d’Épinal (BC 115) et l’interdiction de toute construction autre que des abris légers de jardin en application du cahier des charges, pour le lot n°9 formant le lotissement dénommé 'lotissement Collot’ et appartenant aux parcelles cédées par l’association La Louvière.

À la suite d’une délibération du conseil municipal de la commune d’Épinal prononçant le déclassement du domaine public communal des parcelles litigieuses en date du 22 septembre 2011, Maître V-AB AC a rédigé des actes rectificatifs datés du 27 septembre 2011.

Les crédits bailleurs ont informé la SARL Saint-Z de leur souhait d’attendre la rédaction de nouveaux actes de vente pour donner leur accord de financement. Maître W-AA, à la demande de la SARL Saint-Z, a alors rédigé de nouveaux actes le 7 juin 2012 et la vente de l’espace n°1 entre la SARL Saint-Z et les crédits bailleurs Natiocredibail et Sogefimur est intervenue le 9 août 2012.

Par acte du 7 octobre 2014, la SARL Saint-Z, G A, K X épouse A, M B, I Y épouse B ont fait assigner Maître V-AB AC devant le tribunal de grande instance d’Épinal aux fins d’engager sa responsabilité civile professionnelle et solliciter sa condamnation à leur payer la somme totale de 402938,34 euros en réparation de leurs préjudices.

Par jugement contradictoire du 11 janvier 2018, le tribunal de grande instance d’Épinal a :

— déclaré irrecevable l’action en nullité de la SARL Saint-Z,

— condamné Maître V-AB AC à payer à la SARL Saint-Z la somme de 105566,83 euros au titre de son préjudice financier,

— débouté la SARL Saint-Z de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice commercial et d’image,

— débouté G A, K X épouse A de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

— débouté M B, I Y épouse B de leur demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

— débouté M B de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— condamné Maître V-AB AC à payer la somme de 1500 euros à la SARL Saint-Z au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Maître V-AB AC aux entiers dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Dans ses motifs, le tribunal a déclaré irrecevable l’action en nullité formée par la SARL Saint- Z à l’encontre de l’acte de vente du 1^er mars 2011 conclu entre la commune d’Épinal et la SARL Saint-Z, l’état descriptif et le règlement de copropriété et l’acte de vente du 4 juillet 2001 conclu entre la SARL Saint-Z et la SARL Cartofine au motif que toutes les parties des actes dont la nullité est requise n’avaient pas été attraites à l’instance, en l’absence de la commune d’Épinal, la SARL Cartofine et la BPLC.

Sur la responsabilité du notaire et plus précisément sur la faute à retenir, le tribunal a relevé que le notaire a manqué à son obligation de conseil et d’information à l’égard de la SARL Saint-Z en ne relevant pas que la parcelle BC 115 dont les installations étaient destinées au service public des sports de la ville d’Épinal relevait du domaine public et ne pas avoir attendu la procédure de déclassement du domaine public du bien préalablement à la cession ;

le tribunal a aussi considéré qu’en application du principe d’inaliénabilité du domaine public, l’acte de vente pouvait relever d’une nullité absolue peu importe l’intervention des services du contrôle de légalité de la Préfecture des Vosges et de l’administration des douanes ;

enfin le tribunal a précisé que cette faute a eu pour conséquence une situation de forte insécurité juridique justifiant que les parties aient fait rédiger de nouveaux actes.

Le tribunal, précisant que Maître V-AB AC assistait Maître Q R, notaire de l’association La Louvière lors de la rédaction de l’acte de vente du 23 mars 2011 entre ladite association et la SARL Saint-Z, a considéré que Maître V-AB AC était tenu d’une obligation de conseil et d’information en étant intervenu comme conseil de la société, il a commis une faute d’interprétation en applicant la règle de la caducité décennale à la parcelle litigieuse alors que les dispositions de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme la rendaient inapplicable aux lotissements jardins et que le cahier des charges approuvé par l’arrêté préfectoral du 5 février 1955 a été abrogé par arrêté municipal du 7 mars 2012, soit après l’acte de vente litigieux.

Concernant les préjudices, en raison de l’irrecevabilité de la demande de nullité, la demande portant sur le remboursement des émoluments du notaire a été rejetée en application de l’article 15 du décret n°78-262 du 8 mars 1978. Le tribunal a également estimé que les fautes commises par le notaire ont retardé la conclusion de la vente de l’espace n°1 puisque les crédits bailleurs (Natiocrédibail et Sogefimur) ont conditionné leur accord de financement à la régularisation des actes de vente consécutivement à l’obtention du déclassement de la parcelle du domaine public par une délibération municipale et à la mise en concordance du cahier des charges avec le plan local d’urbanisme ; ainsi, le tribunal a considéré que la SARL Saint-Z avait subi un préjudice financier du 4 novembre 2011 au 14 août 2012 à hauteur de 105566,83 euros, consistant notamment en la nécessité de souscrire un nouveau prêt pour poursuivre l’opération immobilière et d’en payer les frais afférents.

En l’absence de perte de contrat à la suite des fautes commises par le notaire, le tribunal a rejeté l’indemnisation d’un préjudice commercial et d’image pour la SARL Saint-Z. Il a aussi rejeté l’indemnisation d’un préjudice moral des associés, les époux A et les époux B en l’absence de tout élément de preuve étayant ces demandes. Enfin, en relevant que M B ne démontrait pas que la modification du capital social (cession de 85 parts sociales à G A) constituait une condition nécessaire à la poursuite de l’opération immobilière, le tribunal a estimé que le lien de causalité entre cette modification et le comportement fautif du notaire n’était pas démontré.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 7 mai 2018, Maître V-AB AC a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 15 octobre 2019, il a été constaté le désistement d’appel de Maître V-AB AC à l’égard de G A, K X épouse A, M B et I Y épouse B, ces derniers n’ayant formé aucune demande.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 14 octobre 2019, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Maître V-AB AC demande à la cour, au visa des articles 1382 et suivants du code civil, de l’article 6 du code de procédure civile et du décret du 4 janvier 1955, de :

— déclarer recevable et bien fondé son appel ;

— infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Épinal le 11 janvier 2018 en ce qu’il l’a condamné à verser à la SARL Saint-Z la somme de 105666,83 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que la somme de 1500 euros au bénéfice de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter la SARL Saint-Z de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— lui donner acte qu’il ne formule aucune demande contre M B et I Y épouse B ni contre G A et donner acte de son désistement d’appel à l’égard de M B et I Y épouse B et G A, K X épouse A ;

— condamner la SARL Saint-Z à lui régler la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL Saint-Z aux entiers frais et dépens dont distraction au profit de Maître Cyrille Gauthier, avocat aux offres de droit.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 14 octobre 2019, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Saint-Z demande à la cour de :

— rejeter l’appel ;

— faire droit à son appel incident ;

— déclarer l’instance interrompue à l’encontre d’K X épouse A ;

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance d’Épinal en ce qu’il a jugé que Maître V-AB AC avait commis une faute et l’a condamné à lui payer la somme de 105566,83 euros au titre de son préjudice financier, condamné Maître V-AB AC aux dépens et au paiement d’une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant sur l’appel incident,

— dire et juger que les émoluments perçus par Maître V- AB AC au titre des factures visées dans les présentes conclusions sous pièces 29 à 35 sont inutiles ;

Subsidiairement et statuant sur l’augmentation de sa demande,

— condamner Maître V-AB AC à payer lui payer la somme de 31839,71 euros à titre de dommages et intérêts avec les intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir ;

— prononcer la capitalisation des intérêts sur toutes les condamnations susceptibles d’intervenir à son profit en exécution du jugement du 11 janvier 2018 et de l’arrêt à intervenir de la cour d’appel de Nancy ;

— débouter Maître V-AB AC de l’ensemble de ses moyens, fins, conclusions et demandes dirigés à son encontre ;

— constater, dire et juger que Maître V-AB AC ne conclut pas contre les époux B et les époux A qu’il a intimés à tort ;

— donner acte du désistement d’appel de Maître V- AB AC à l’égard des époux B et des époux A ;

— condamner Maître V-AB AC à lui payer la somme de 1500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les dernières conclusions déposées par Maître V-AB AC, le 14 octobre 2019 et par la SARL Saint-Z le 14 octobre 2019 et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l’article 455 du code de procédure civile;

Vu la clôture de l’instruction prononcée par ordonnance du 5 novembre 2019;

Sur la recevabilité de l’appel

Il convient de préciser que la cour n’a pas à statuer sur les demandes de 'constatation’ ou de 'donner acte’ qui ne sont pas des prétentions susceptibles d’emporter des conséquences juridiques et que ne saisissent pas la cour au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile.

En outre, l’ordonnance du 15 octobre 2019, la cour a déjà constaté le désistement d’appel de Maître V-AB AC à l’égard de G A, K X épouse A, M B et I Y épouse B et l’extinction de l’instance à leur égard ;

en outre, l’instance était interrompue pour K S épouse A et ses ayants droit, cette dernière étant décédée le 21 avril 2018 et un certificat de décès ayant été dressé le 24 avril 2018.

Sur la responsabilité de Maître V-AB AC

La recherche de responsabilité d’un notaire, rédacteur de l’acte authentique de vente, suppose la démonstration d’un préjudice en lien de causalité avec les fautes retenues à son encontre.

Sur les fautes du notaire

Deux fautes sont imputées par la SARL Saint-Z à Maître V-AB AC dans la réalisation de ses obligations professionnelles : la première porte sur la rédaction de l’acte de vente en l’absence de déclassement du domaine public des parcelles vendues dans l’acte authentique du 1^er mars 2011 et la seconde relève de l’interprétation des dispositions du code de l’urbanisme concernant la caducité cadastrale des terrains objet de l’acte de vente du 23 mars 2011.

Sur l’absence de déclassement du domaine public des parcelles vendues par acte du 1^er mars 2011

Maître V-AB AC, appelant, fait valoir qu’ il n’a pas commis de faute en ne relevant pas l’appartenance de la parcelle BC 115 au domaine public puisqu’il estime que cet état n’était pas évident lors de la vente et que tant l’administration des douanes que la préfecture des Vosges ont validé le projet de cession sans en faire référence ; il précise, en outre, que la commune d’Épinal qui a débuté les négociations de cession en 2008, n’a soulevé cette difficulté que le 20 septembre 2011, ce qui témoigne de la complexité de cette reconnaissance.En réplique, la SARL Saint-Z, intimée, allègue qu’il appartenait au notaire de vérifier que la parcelle BC 115 qui comportait l’ancien stade Saint-Z, ne relevait pas de la domanialité publique et de relever l’absence de déclassement de ce bien du domaine public avant l’autorisation de cession donnée par le conseil municipal le 7 février 2008, sous peine de rendre l’acte de vente nul comme l’ont relevé les juges de première instance ; elle précise que la présence du stade affecté au service public des sports a été tout de suite décelée par les notaires parisiens des crédits bailleurs intervenant lors de l’achat de ces parcelles à la société intimée, contrairement à Maître V-AB AC, alors notaire de la ville d’Épinal , ce qui est fautif.

Il résulte de l’interprétation de l’article 1382 du code civil en sa version applicable aux faits de l’espèce, que le notaire est tenu, dans le cadre de ses obligations générales qui incombent au rédacteur d’un acte, d’accomplir toutes les diligences nécessaires afin d’être en mesure d’informer les parties sur son efficacité juridique, ce qui inclut toute recherche relative à la situation des biens et, plus particulièrement, de vérifier les origines de propriété de l’immeuble vendu.

En l’espèce, l’acte de vente du 1^er mars 2011 mentionne que les parcelles, objet de la vente, comprenaient un bâtiment construit en dur, ouverture bac-acier sur un niveau d’une surface au sol de 180 m² à usage de vestiaires et de sanitaires et de trois parcelles contigues formant l’emprise du stade de football Saint-Z, qu’il est indiqué que cet ouvrage n’avait pas une destination d’habitation ; ces terrains appartenaient à la ville d’Épinal, collectivité territoriale, personne morale de droit public qui les avaient affectés en raison de l’aménagement du stade au service public des sports et loisirs durant la période de 1975-2006, comme elle le confirme dans un courrier du 20 septembre 2011 ;

ces éléments devaient ainsi conduire le notaire à procéder à toutes les vérifications utiles quant à la qualification de ces terrains et à vérifier leur déclassement du domaine public.

En outre, Maître V-AB AC estime qu’il ne pouvait déceler l’erreur commise par la commune puisque la délibération du 7 février 2008 autorisant la cession des parcelles en cause ne faisait pas mention d’un déclassement de la parcelle BC 115 du domaine public et qu’il n’a pas l’obligation de vérifier la légalité d’un acte administratif.

À ce titre, il convient de préciser s’il n’appartient effectivement pas au notaire de vérifier la légalité d’un acte administratif, la délibération du 7 février 2008 de la commune d’Épinal n’avait que pour seul objet la cession des parcelles ne le dispensait pas d’effectuer ses propres obligations ;

en application de l’article L. 2141-1 du code général de la propriété des personnes publiques, le déclassement d’un bien du domaine public doit relever expressément d’un acte administratif ; or, en l’espèce, Maître V-AB AC, sans qu’il ait eu à porter une appréciation sur la délibération précitée, n’a pas vérifié l’existence d’un acte de déclassement de la parcelle BC 115 ;

Par conséquent, en ne procédant pas à cette vérification, Maître V-AB AC a manqué à son obligation de conseil, devoir absolu dont l’intervention d’autres professionnels du droit ou du chiffre ne saurait éluder, ce qui inclut également que les contrôles réalisés par le service des domaines ou de la Préfecture des Vosges n’emportent aucune incidence sur l’appréciation du comportement fautif du notaire, en effet, la faute ne peut être excusée par les méprises des autres protagonistes de l’administration.

Sur l’interprétation des dispositions du code de l’urbanisme

Maître V-AB AC soutient que la SARL Saint-Z ne prouve pas qu’il a commis une faute dans l’interprétation des règles relatives à la caducité décennale du cahier des charges applicable en mentionnant la caducité du cahier des charges du lotissement jardins de la parcelle BC 99 dans l’acte de vente du 23 mars 2011, dès lors que l’intimée ne justifie pas que cette règle a été éludée pour cet acte dressé le 27 novembre 1954 et approuvé le 5 février 1955.

Au contraire, la SARL Saint-Z estime que les parcelles vendues dans l’acte du 23 mars 2011 étaient notamment soumises aux règles propres du lotissement puisque la parcelle BC 99 était un lotissement jardins et que les règles de la caducité décennale des règlements de lotissement sont inapplicables au lotissement jardins selon l’article

L. 315-2-1 du code de l’urbanisme puis de l’article L.442-9 alinéa 4 du même code dans sa version applicable aux faits de l’espèce.

Il résulte alors de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme en sa version applicable aux faits de l’espèce résultant de l’ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005, que :' les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanise en tenant lieu. Toutefois, lorsqu’une majorité de co-lotis, calculée comme il est dit à l’article L. 442-10 ( du même code) a demandé le maintien de ces règles ; elles ne cessent de s’appliquer qu’après décision expresse de l’autorité compétente prise après enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l’environnement. Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnées à l’article L. 111-5-4.'

Ce dispositif, antérieurement régi par l’article L. 315-2-1 du code de l’urbanisme, est issu de la loi n°86-13 du 6 janvier 1986 relative à diverses simplifications administratives en matière d’urbanisme et à diverses dispositions concernant le bâtiment, entrée en vigueur le 8 juillet 1988 ;

le délai de caducité de 10 ans ainsi visé court à partir de l’autorisation de lotir même si elle est antérieure au 8 juillet 1988, si bien que ces dispositions sont applicables dans les conditions qu’elles fixent aux lotissements qui, à cette date, avaient fait l’objet d’une autorisation de lotir délivrée depuis plus de dix ans ; de plus, l’article L. 315-1 du code de l’urbanisme issu de la loi précitée énonce que ' Toute renonciation à la clause d’interdiction d’édifier des constructions à usage d’habitation, d’industrie, de commerce ou d’artisanat figurant dans les actes de vente ou de location de terrains lotis en vue de la création de jardins est nulle et de nul effet, même si elle est postérieure à la vente ou à la location. Les dispositions de l’article L. 315-2-1 ne sont pas applicables auxdits lotissements'; il se déduit de ces deux textes que les lotissements jardins sont exclus du régime de la caducité décennale du cahier des charges.

En l’espèce, l’acte de vente du 23 mars 2011 mentionne que ' la parcelle cadastrée n°99 forme le lot 9 du lotissement dénommé ' lotissement Collot’ approuvé par arrêté préfectoral du 5 février 1955 ayant fait l’objet d’un cahier des charges établi suivant acte reçu par Maître Robert alors notaire à

Épinal, le 27 novembre 1954 dont une expédition a été transcrite au bureau des hypothèques d’Épinal le 6 décembre 1954, volume 3356 n°3. Précision étant ici faite qu’il résulte du cahier des charges susvisé que le lot n°9 est destiné à être utilisé comme jardin avec interdiction d’y élever aucune construction à usage d’habitation'(p. 3) ; ces indications sont reprises à la page 9 de l’acte où il est également précisé, après le rappel des dispositions de l’article L. 315-2-1 du code de l’urbanisme, que :'les co-lotis n’ont pas demandé le maintien de ces règles. En conséquence, les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement n’ont plus vocation à s’appliquer. Toutefois, les dispositions régissant les rapports des co-lotis entre eux contenues dans le cahier des charges du lotissement restent en vigueur'; les règles du cahier des charges prévoyaient notamment une interdiction de construire sur la parcelle BC 99.

Ainsi, il résulte de ces éléments que le cahier des charges régissant le lotissement jardins 'Collot’ établi le 27 novembre 1954 et dont l’aménagement a été approuvé par arrêté préfectoral du 5 février 1955 n’est pas soumis à l’application de la caducité décennale ; en outre, ce dernier texte a été abrogé par arrêté municipal du 7 mars 2012, soit postérieurement à la date de l’acte de vente du 23 mars 2011, ces dispositions devraient alors s’appliquer et les interdictions de construire entravaient les opérations immobilières de la SARL Saint-Z ;

En conséquence, Maître V-AB AC en ne relevant pas l’erreur tenant à la caducité du cahier des charges du lotissement jardins 'Collot’ dans l’acte de vente du 23 mars 2011 a commis une erreur d’interprétation dans les règles d’urbanisme applicables, ce qui constitue une seconde faute de sa part ;

L’appelant souligne que dans la rédaction de l’acte de vente du 23 mars 2011, il n’était que l’assistant d’un autre notaire et que la législation applicable en matière d’urbanisme était nécessairement connue de l’intimée en raison de ses activités professionnelles, ce qui implique qu’aucune faute ne peut lui être imputée ;

Il est constant que le notaire est professionnellement tenu de veiller à l’efficacité des actes qu’il établit mais aussi d’éclairer les parties sur leurs conséquences quand bien même ce dernier n’est que l’assistant dans la réalisation de l’acte ;

en l’espèce, l’acte de vente du 23 mars 2011 a été rédigé par Maître Q T avec la participation de Maître V-AB AC, assistant l’acquéreur, ce qui induit que ce dernier était néanmoins tenu d’une obligation de conseil auprès de la SARL Saint-Z, comme l’ont justement relevé les juges de première instance ;

au demeurant, les connaissances personnelles du client ne sauraient modifier l’appréciation de l’obligation de conseil du notaire ; dès lors, l’appelant ne peut ainsi relever le caractère professionnel de l’activité de promotion immobilière de la SARL Saint-Z pour affirmer que cette dernière a contribué à son propre dommage ne permettant pas d’engager la responsabilité du notaire.

Sur le lien de causalité

Maître V-AB AC allègue que la SARL Saint- Z ne peut retenir comme préjudice un retard dans la réalisation de la vente puisque la difficulté relative à la domanialité publique a été rectifiée par acte en quelques jours suivant la délibération du conseil municipal et qu’il n’avait pas connaissance des échéances dans la réalisation du projet, ni même des dates relatives à la tenue de travaux.La SARL Saint-Z fait valoir que les fautes de Maître V-AB AC ont causé un retard dans la réalisation de la vente du bowling (espace n°1) et que même si Maître V-AB AC a établi des actes rectificatifs rapidement, au 27 septembre 2011, la vente prévue initialement le 12 juillet 2011 a nécessairement été retardée alors qu’il avait connaissance des échéances, ce qui a engendré un préjudice économique conséquent ; en effet, la société intimée allègue que si la vente avait pu être conclue normalement, elle aurait pu procéder au remboursement

total de son ouverture de crédit initiale d’un montant de 750000 euros et disposer d’un compte créditeur et ne pas à avoir à payer des frais financiers à hauteur de 105566,83 euros.

Cependant, la responsabilité du notaire ne peut être retenue que s’il existe une relation de causalité entre la faute qu’il a commise et le préjudice subi, ce qui nécessite pour la société de prouver que le retard dans la vente de l’espace n°1 aux sociétés de crédit- bail l’a obligé à conclure une nouvelle ligne de crédit est imputable aux fautes du notaire ;

En l’espèce, la SARL Saint-Z verse aux débats le bail de locaux à usage commercial du 25 octobre 2011 établi entre la SARL Saint-Z et la SARL Sport Bowling qui reprend la chronologie des difficultés relatives à la vente des parcelles en cause et énonce que l’accord de financement pour l’achat des terrains n’a été obtenu que le 20 juillet 2011; il s’en déduit que la vente des terrains constituant l’espace n°1 aurait pu intervenir dès la date du 20 juillet 2011 ;

En outre, il résulte d’une lettre datée du 31 octobre 2011 adressée à Maître C représentant la SARL Saint-Z que le crédit-bailleur Natiocrédibail reconnaît deux incertitudes juridiques dans les actes de vente des biens de la SARL Saint-Z 'rendant actuellement impossible la transmission incommutable des biens à acquérir'; il y est également précisé que la société Sogefimur considère cette proposition comme étant trop aléatoire pour pouvoir y souscrire ; les deux sociétés de crédit-bail affirment également dans ce même courrier leur volonté de conclure la vente mais attendre la régularisation juridique du bien soumis à la vente selon les procédures administratives en cours au sein de la mairie d’Epinal ; les incertitudes juridiques évoquées font référence à la question de la domanialité publique de la parcelle BC 115 et de l’application du cahier des charges au lotissement jardins ' Collot', ces problématiques ont notamment été soulevées par courriel de Maître D, notaire des acquéreurs, par courriel du 13 septembre 2011 mais aussi par courriel du 29 septembre 2011 dont M. E représentant le groupe Natiocrédibail était destinataire ;

De plus, le contrat de bail de locaux à usage commercial du 25 octobre 2011 a précisé l’absence d’accord pour la vente des crédits-bailleurs à la suite de propositions réalisées pour leur éviter les aléas relatifs à la régularisation administrative des difficultés juridiques énoncées et que cette absence de position a justifié la conclusion de ce contrat de bail, le conseil de la SARL Saint-Z dans sa transmission adressée à la société Natiocrédibail le 27 octobre 2011 reprend ces éléments qui confirment que les sociétés de crédit bail refusent de conclure la vente en raison des incertitudes juridiques résultant des fautes commises par le notaire sur les actes de vente ;

De plus, bien que Maître V-AB AC ait réalisé des actes rectificatifs en date du 27 septembre 2011 concernant la vente du 1^er mars 2011 ; celle-ci est sans emport en l’absence de déclassement du domaine public de la parcelle BC 115, laquelle entraîne la nullité absolue de l’acte comme l’ont énoncé les juges de première instance, et qui a justifié que l’acte de vente ait dû être refait dans son intégralité ;

Enfin, l’abrogation des règles propres au lotissement jardins 'Collot’ a du suivre les termes de la procédure de concordance au plan local d’urbanisme énoncée à l’article L. 442-10 du code de l’urbanisme et n’a pu être prononcée avant la décision expresse de la mairie d’Épinal du 7 mars 2012 ; il s’en suit que ce délai, auquel doit s’ajouter le délai de recours, résulte directement de la faute du notaire ;

l’ensemble des éléments sus-énoncés établit que le retard de la vente des parcelles constitutives de l’espace n°1 est imputable aux fautes du notaire.

Le jugement déféré a retenu que le retard pris dans la réalisation de la vente doit correspondre à la période du 4 novembre 2011 au 14 août 2012, la date du 4 novembre 2011 correspond à la date de l’ouverture de crédit par la SARL Saint-Z auprès de la Banque Populaire Lorraine Champagne, ouverture de crédit qu’elle impute aux conséquences du retard pris lors des opérations de vente des

terrains ;

l’acte de vente entre la SARL Saint-Z et la ville d’Épinal a été refait en date du 7 juin 2012 et la vente entre la SARL Saint-Z et les crédits bailleurs Natiocrédibail et Sogefimur est intervenue par acte du 9 août 2012 ;

Or, il résulte du bail de locaux à usage commercial du 25 octobre 2011que l’accord de financement pour l’acquisition de l’espace n°1 par cette dernière s’est heurtée à des difficultés justifiant le recours aux sociétés de crédit bail Natiocrédibail et Sogefimur, qui n’ont accordé leur accord de financement que le 20 juillet 2011, au lieu du 15 juin 2011, initialement prévu, et ce n’est qu’ensuite que les fautes du notaire ont entraîné un retard dans la réalisation de la vente ;

De plus, le retard imputable au notaire en raison des fautes commises ne peut être retenu au delà du 7 mai 2012, date à laquelle l’arrêté municipal relatif à l’abrogation du cahier des charges n’était plus susceptible de recours administratif en application de l’article R. 421-1 du code de la justice administrative ;

en conséquent, le retard imputable à Maître V-AB AC dans la réalisation de la vente se situe entre le 20 juillet 2011 et le 7 mai 2012.

Sur le préjudice

En raison du retard établi dans la vente de l’espace n°1, la SARL Saint Z se prévaut d’un préjudice financier correspondant aux frais bancaires qui résultent de la souscription d’une ouverture de crédit complémentaire de 2000000 euros afin de pallier le défaut de produit consécutif au report de la vente du bowling pour un montant de 2631200 euros.

Maître V-AB AC conteste cette somme qu’il estime non justifiée de la part de la société, qui ne fait pas non plus état dans ses finances de la perception du loyer issu du contrat de bail des locaux à usage commercial et qui ne justifie pas la somme de 2000000 euros empruntée alors que le prix de vente de l’espace n° 1 a été de 912548 euros.

En l’espèce, la SARL Saint-Z verse aux débats copie du contrat d’ouverture de crédit reçu en date du 1^er mars 2011 en l’étude de Maître V-AB AC ainsi que son avenant autorisant à compter du 4 novembre 2011 une ouverture de crédit d’un montant de 2750000 euros, le rapport du gérant de la SARL à l’assemblée générale ordinaire du 4 novembre 2011 confirme les difficultés financières de la société en raison du retard prix pour la vente du bowling et des négociations réalisées avec la banque ;

il résulte également des livres de compte de la SARL Saint-Z que du 4 novembre 2011 au 13 août 2012, cette dernière était dans une situation débitrice de plus de 2000000 d’euros notamment à compter du 1 décembre 2011, ce qui justifie l’avenant conclu par la société intimée ;

L’acte du 9 août 2012 portant sur la vente du bowling pour la somme de 2631200 euros et après analyse des livres de compte de la société, une corrélation entre l’absence d’encaissement de cette somme et sa situation débitrice est confirmée, ce qui justifie là encore la démarche de la société, sans qu’il puisse lui être reprochée l’absence d’utilisation des loyers perçus à la suite de la conclusion du bail de locaux à usage commercial du 25 octobre 2011 ;

en outre, la teneur des frais bancaires énoncés par courrier du 11 avril 2014 est établie dans l’avenant du contrat d’ouverture de crédit ; il en résulte que la SARL Saint- Z justifie de la réalité de son préjudice.

Néanmoins, le retard dans la réalisation de la vente imputable au notaire concerne la période du 20

juillet 2011 au 7 mai 2012 ; il convient alors de prendre en compte les frais bancaires émis à compter de l’ouverture de la ligne créditrice au 4 novembre 2011 jusqu’au 7 mai 2012, date à laquelle la société intimée avait les moyens de conclure sans incertitude juridique la vente de l’espace n°1 ;

ainsi, eu égard au décompte fourni par la société intimée et des conditions de son ouverture de crédit, il convient de retenir la somme de 83270, 73 euros (frais de dossier du 4/11/2011 ; commission d’engagement du 4/11/2011; agios du 1/10/2011 au 30/12/2011; commission d’engagement 06/02/2012 ; agios 1^er trimestre 2012 30/03/2012 ; commission d’engagement du 04/05/2012 ; 2/3 des Agios du 2^e trimestre 2012 26/06/2012, soit 13226.06 euros) pour la réparation du préjudice financier de la SARL Saint-Z ;

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné Maître V-AB AC au paiement de la somme de 105566,83 euros, la condamnation portant sur la somme totale de 83270,73 euros;

Sur l’appel incident

La SARL Saint-Z a formé un appel incident portant sur la somme de 31839,71 euros concernant les honoraires du notaire pour des actes jugés inutiles en application de l’article 15 du décret n°78-262 du 8 mars 1978 ; sans remettre en cause l’irrecevabilité de la demande en nullité des actes du notaire prononcée par les juges de première instance, la SARL Saint-Z précise que les actes établis par Maître V-AB AC ont été inutiles et ce moyen est fondé sur l’article 1235 du code civil.

À titre subsidiaire, elle affirme que ces actes ont été rédigés en violation des obligations contractuelles du notaire et que sa demande n’est que l’accessoire de sa demande initiale d’indemnisation.

En vertu de l’article 15 du décret n°78-262 du 8 mars 1978 en sa version applicable aux faits de l’espèce (actuellement codifié à l’article R. 444-64 du code du commerce) , 'aucun émolument n’est dû pour l’acte, la copie ou l’extrait déclarés nuls ou inutiles par la faute du notaire'.

En l’espèce, la somme réclamée par l’intimée est constituée par :

— la facture 26701 du 26 juillet 2001 correspondant au dépôt de pièces pour la société pour 324,24 euros ;

— la facture 26459 du 31 mars 2001 pour la conclusion d’un prêt auprès de la BPLC d’un montant de 4653, 73 euros ;

— la facture 26460 du 31 mars 2011 pour la réalisation de l’acte de vente des parcelles de la commune d’Epinal du 1^er mars 2011, pour un montant de 6601,76 euros ;

— la facture 26865 du 30 septembre 2011 pour la réalisation d’un acte rectificatif du 27 septembre 2011 pour un montant de 36,16 euros ;

— la facture 26866 du 30 septembre 2011 pour la réalisation d’un acte rectificatif du 27 septembre 2011pour un montant de 36,34 euros ;

— la facture 26941 du 23 novembre 2011 pour la conclusion d’un avenant au prêt BPCL de 17 146,82 euros ;

— la facture 26702 du 26 juillet 2011 pour la réalisation du règle de copropriété et de l’état descriptif de division du 4 juillet 2011 pour un montant de 3041,66 euros.

Il ressort des éléments versés aux débats que Maître W-AA a refait l’acte de vente entre la commune d’Epinal et la SARL Saint-Z (acte de 7 juin 2012) faisant l’objet de la facture 26460 susvisée mais aussi des factures 26865 et 26866 concernant les actes rectificatifs de ce premier acte, cette dernière a également refait l’acte de division et le règlement de copropriété (acte du 7 juin 2012) visés par la facture 26702 ;

pour autant, la SARL Saint-Z ne peut arguer que les actes réalisés par Maître V-AB AC lui ont été inutiles puisque ces derniers ont été nécessaires à l’obtention de l’avenant au contrat d’ouverture de crédit du 1^er mars 2011 sous la forme authentique ; en effet, l’avenant dressé sous forme authentique mentionne les actes du 1^ers mars 2011 ainsi que les actes rectificatifs du 27 septembre 2011 pour la désignation des biens acquis, cet avenant au prêt a été signé par G A, M B, I Y épouse F, associés de la SARL Saint-Z ; le règlement de copropriété – Etat descriptif de division réalisé le 4 juillet 2011 et visé par la facture 26702 a, quant à lui, servi à l’établissement du contrat de bail de locaux à usage commercial du 25 octobre 2011 ;

de plus, les factures 26701, 26459 et 26941 sont relatives à la constitution du projet immobilier et à la réalisation des actes de prêt nécessaires pour le financement des opérations de la SARL Saint-Z ;

Ainsi, la demande de remboursement des émoluments du notaire formulée par la SARL Saint-Z sera rejetée et le jugement de première instance confirmé sur cet élément.

À titre subsidiaire, la SARL Saint- Z sollicite le versement de la somme de 31839,79 euros en raison des fautes imputées au notaire.

Il convient de rappeler que la responsabilité du notaire ne peut uniquement être recherchée uniquement sur le fondement de la responsabilité délictuelle, en l’absence de tout contrat de mandat ;

En l’espèce, la société Saint-Z ne justifie pas avoir accordé un mandat à Maître V-AB AC pour la réalisation des actes en cause ; de plus, elle ne justifie pas l’imputabilité de son préjudice avec les fautes prétendument imputées au notaire ; ainsi, la SARL Saint- Z sera déboutée de sa demande d’indemnisation complémentaire à hauteur de 31839,79 euros.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Maître V-AB AC, partie perdante, devra supporter les dépens ; en outre, il sera condamné à payer à la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en appel ; en outre, ce dernier sera débouté de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement déféré rendu par le tribunal de grande instance d’Épinal le 11 janvier 2018 en ce qu’il a condamné Maître V-AB AC à payer à la SARL Saint-Z la somme de 105566,83 euros au titre de son préjudice financier ;

Statuant à nouveau sur le chef de décision infirmé,

Condamne Maître V-AB AC à payer à la SARL Saint-Z la somme de 83270,73 euros (quatre-vingt trois mille deux cent soixante dix euros et soixante-treize centimes) en indemnisation de son préjudice financier ;

Prononce la capitalisation des intérêts sur la condamnation de Maître V-AB AC à payer à la SARL Saint-Z la somme de 83270,73 euros ;

Y ajoutant,

Déboute la SARL Saint-Z de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne Maître V-AB AC au paiement de la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Maître V-AB AC aux dépens de la procédure d’appel ;

Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-

Minute en quinze pages.