N° RG 20/00544 – N° Portalis DBV2-V-B7E-IM2Y

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 05 JANVIER 2022

DÉCISION DÉFÉRÉE :

[…]

Tribunal de grande instance d’Evreux du 07 janvier 2020

APPELANTE :

Sa HABITAT COOPERATIF DE NORMANDIE

[…]

[…]

[…]

représentée et assistée par M^e Aurélie BLONDE de la Selarl CABINET THOMAS-COURCEL BLONDE, avocat au barreau de l’Eure plaidant par M^e Simon BADREAU

INTIMES :

Monsieur E X

né le […] à […]

[…], […]

[…]

représenté et assisté par M^e Stéphane CAMPANARO de la Selarl CAMPANARO OHANIAN, avocat au barreau de l’Eure plaidant par M^e Marion NOEL

Madame G Y

née le […] à EVREUX

[…], […]

[…]

représentée et assistée par M^e Stéphane CAMPANARO de la Selarl CAMPANARO OHANIAN, avocat au barreau de l’Eure plaidant par M^e Marion NOEL

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 27 septembre 2021 sans opposition des avocats devant M^me Magali DEGUETTE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre,

M. Jean-François MELLET, conseiller

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me I J,

DEBATS :

A l’audience publique du 27 septembre 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2021, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 5 janvier 2022

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 5 janvier 2022, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente et par M^me J, greffier.

*

* *

Par acte notarié du 13 décembre 2014, M. E X et M^me G Y ont conclu avec la Sa Habitat coopératif de Normandie un contrat de location-accession à la propriété d’une maison d’habitation située […], au prix de 167 902,75 euros payable sur quatre ans et le solde à la levée d’option. Ces modalités de vente s’inscrivaient dans le cadre d’un programme de construction et d’accession à la propriété de 24 maisons individuelles dans ladite commune.

La prise de possession a eu lieu le 15 décembre 2014. De nombreuses malfaçons et non-conformités, ainsi que l’inachèvement de certains travaux, ont fait l’objet de réserves.

Ces réserves n’ayant pas toutes été levées malgré l’engagement de la société Habitat coopératif de Normandie d’y remédier au plus tard le 31 janvier 2015 et malgré les relances qu’ils lui ont adressées, M. E X et M^me G Y ont sollicité le 18 janvier 2017 la résiliation du contrat de location-accession aux torts de celle-ci avec effet au 09 avril 2017, date de leur départ.

Par acte d’huissier de justice du 05 octobre 2017, M. E X et M^me G Y ont fait assigner la société Habitat coopératif de Normandie devant le tribunal de grande instance d’Evreux en résiliation du contrat de location-accession aux torts de cette dernière, en règlement des acomptes versés sur le prix du bien et des frais notariés et en indemnisation de leurs préjudices.
La résiliation du contrat de location-accession avec effet au 10 avril 2017 a été constatée par acte notarié du 9 février 2018.

Suivant jugement du 7 janvier 2020, le tribunal judiciaire d’Evreux a :

- déclaré recevables les demandes formulées par M. E X et M^me G Y,

- dit que la résiliation du contrat de location-accession à la propriété immobilière conclu le 13 décembre 2014, intervenue le 10 avril 2017 et constatée par acte authentique du 9 février 2018, a été réalisée aux torts exclusifs de la société Habitat coopératif de Normandie,

- condamné la société Habitat coopératif de Normandie à payer à M. E X et M^me G Y les sommes suivantes :

* 1 000 euros au titre de la surconsommation d’énergie,

* 3 405,94 euros au titre des frais de notaire engagés,

* 1 883,84 euros au titre des frais d’acomptes retenus,

* 5 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

- débouté M. E X et M^me G Y de leur demande indemnitaire au titre du préjudice moral,

- débouté les parties de leurs plus amples demandes,

- condamné la société Habitat coopératif de Normandie à payer à M. E X et M^me G Y la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Habitat coopératif de Normandie aux dépens de l’instance,

- ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 28 janvier 2020, la Sa Habitat coopératif de Normandie a formé un appel du jugement.

Par dernières conclusions notifiées le 26 septembre 2020, elle demande de voir, au visa de l’article 1147 ancien du code civil et de la loi du 12 juillet 1984 :

- infirmer le jugement déféré en ce qu’il :

* a dit que la résiliation du contrat de location-accession à la propriété immobilière conclu le 13 décembre 2014, intervenue le 10 avril 2017 et constatée par acte authentique du 09 février 2018, a été réalisée à ses torts exclusifs,

* l’a condamnée à payer à M. E X et M^me G Y les sommes suivantes :

. 1 000 euros au titre de la surconsommation d’énergie,

. 3 405,94 euros au titre des frais de notaire engagés,

. 1 883,84 euros au titre des frais d’acomptes retenus, . 5 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

* a débouté les parties de leurs plus amples demandes,

* l’a condamnée à payer à M. E X et M^me G Y la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamnée aux dépens de l’instance,

statuant à nouveau de ces chefs,

- débouter M. E X et M^me G Y de toutes leurs prétentions,

- condamner solidairement ces derniers à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, tant de première instance que d’appel.

Par dernières conclusions notifiées le 3 août 2021, M. E X et M^me G Y sollicitent de voir, au visa des articles 1134, 1184 et 1147 anciens du code civil :

- confirmer le jugement rendu le 7 janvier 2020 en ce qu’il a :

* déclaré recevables leurs demandes,

* dit que la résiliation du contrat de location-accession à la propriété immobilière conclu le 13 décembre 2014, intervenue le 10 avril 2017 et constatée par acte authentique du 9 février 2018, a été réalisée aux torts exclusifs de la société Habitat coopératif de Normandie,

* condamné la société Habitat coopératif de Normandie à leur payer les sommes suivantes :

. 3 405,94 euros au titre des frais de notaire engagés,

. 1 883,84 euros au titre des frais d’acomptes retenus,

. 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés dans le cadre de la première instance,

* condamné la société Habitat coopératif de Normandie aux dépens de l’instance,

- infirmer le jugement rendu le 07 janvier 2020 en ce qu’il :

* a limité à la somme de 1 000 euros l’indemnité qui leur a été allouée au titre de la surconsommation d’énergie,

* a limité à la somme de 5 000 euros l’indemnité qui leur a été alloué au titre de leur préjudice de jouissance,

* les a déboutés de leur demande indemnitaire au titre du préjudice moral causé par la résiliation du contrat de location-accession,

en conséquence, statuant à nouveau,

- condamner la société Habitat coopératif de Normandie à leur payer les sommes suivantes :

* 1 463,84 euros restant due au titre des acomptes sur le prix du bien qu’ils ont versés, * 2 605,94 euros au titre des frais notariés exposés pour la conclusion du contrat de location-accession, ainsi que la somme de 800 euros au titre des frais notariés exposés pour la résiliation de ce contrat,

* 5 037,08 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral causé par la résiliation du contrat de location-accession aux torts de la société Habitat coopératif de Normandie,

* 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance au cours de l’exécution du contrat de location-accession,

* 2 131,36 euros au titre du préjudice économique subi du fait de la surconsommation énergétique,

- débouter la société Habitat coopératif de Normandie de l’ensemble de ses demandes,

- condamner la société Habitat coopératif de Normandie à leur payer la somme de

6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 06 septembre 2021.

MOTIFS

Sur l’imputabilité de la résiliation du contrat de location-accession

La société Habitat coopératif de Normandie expose que le premier juge lui a à tort imputé la résiliation du contrat pour faute grave, alors que M. X et M^me Y, qui dès le 9 décembre 2016 lui avaient notifié la résiliation du contrat, n’ont pas quitté immédiatement les lieux, que, s’ils bénéficiaient d’un droit légal au maintien dans les lieux pendant trois mois jusqu’au 9 mars 2017, ils y sont restés au-delà de cette date, que ce dépassement de plus de six mois après la résiliation enlève tout caractère de gravité et rend incompatible toute rupture immédiate du contrat.

Toutefois, la résiliation du contrat a été constatée par acte notarié du 9 février 2018 avec une prise d’effet au 10 avril 2017, soit à l’issue du départ des intimés le 9 avril 2017.

Sans préjuger de l’imputabilité de cette résiliation, ce seul accord des parties sur la date d’effet de cette résiliation au 10 avril 2017 rend inopérant ce moyen avancé par la société Habitat coopératif de Normandie.

Pour imputer la résiliation du contrat du 13 décembre 2014 à la société Habitat coopératif de Normandie, il convient d’apprécier si son comportement dans l’exécution de ses obligations contractuelles a été fautif et s’il a été suffisamment grave.

A cet effet, M. X et M^me Y lui reprochent des manquements à son obligation d’équipement, à ses obligations de finition et d’achèvement et une surconsommation énergétique du logement, qui seront examinés successivement.

1) Les manquements à l’obligation d’équipement

Cette obligation consiste pour le vendeur à installer dans l’immeuble les éléments d’équipement qui lui seront propres et qui sont prévus dans la notice descriptive (page 21 du contrat du 13 décembre 2014).

a) Le défaut de cache-prise dans la chambre parentale
Le premier juge a indiqué que M. X et M^me Y ne prouvaient pas la réalité de ce défaut lors de la prise de possession de l’immeuble.

Cependant, il ressort de l’état des lieux d’entrée dressé lors de la prise de possession de l’immeuble par M. X et M^me Y le 15 décembre 2014, que l’entreprise Buchy devait poser un cache au droit de la réservation du thermostat dans la chambre au rez-de-chaussée. Dans son procès-verbal du 21 mars 2016, M^e K Z, huissier de justice mandaté par M. X et M^me Y, a constaté qu’il manquait un cache-prise électrique à droite de la porte. L’existence de ce défaut est d’ailleurs reconnue par la société Habitat coopératif de Normandie.

Cette prestation était due par le vendeur. Le manquement contractuel de celui-ci est avéré.

b) Le défaut de hauteur des plinthes

M^e Z a relevé que, dans le séjour, les plinthes avaient une hauteur d’environ 8 centimètres.

Or, la notice descriptive sommaire des équipements des pavillons prévoyait que les dimensions des plinthes droites étaient de 10 x 30.

La société Habitat coopératif de Normandie reconnaît cette différence de 2 centimètres. Elle la justifie par le fait que, dans la gamme du carrelage modèle Samsara dans la marque Novoceram, visé par la notice descriptive, les plinthes étaient toutes de 7,4 centimètres de haut. Elle ajoute que la notice descriptive autorisait une modification des prestations en cas d’impossibilité technique ou d’arrêt de production et, qu’en tout état de cause, il ne s’agit pas d’un défaut esthétique.

Néanmoins, si la notice descriptive prévoyait la fourniture et la mise en oeuvre d’un carrelage de type Samsara des Ets Novoceram et laissait la possibilité de le changer par un carrelage techniquement équivalent, cette faculté n’était pas prévue pour les dimensions des plinthes, ni pour le format 30 x 30 des carreaux de carrelage.

De plus, comme le soulignent justement M. X et M^me Y, le catalogue présentant le modèle Samsara de la marque Novoceram, versé aux débats par la société Habitat coopératif de Normandie, n’est pas daté, ce qui ne permet pas de vérifier si une indisponibilité à la vente de plinthes d’une hauteur de 10 centimètres existait au moment de leur acquisition pour la réalisation du projet immobilier à Saint Sébastien de Morsent.

Dès lors, la société Habitat coopératif de Normandie n’a pas livré l’équipement contractuellement prévu, ce qui a nécessairement causé un dommage aux accédants. Contrairement à ce qu’a jugé le premier juge, il s’agit là d’un manquement fautif du vendeur.

c) L’absence d’un ouvrant au niveau de l’escalier

M^e Z a constaté, au niveau de l’escalier, l’existence d’une fenêtre en PVC double vitrage deux vantaux côté rue et, dans la montée, l’existence d’un pan fixe vitré en PVC.

Si la notice descriptive prévoyait bien une fenêtre composée de deux parties fixes (40 x 185) dans la cage d’escalier, elle y visait également une fenêtre composée d’un ouvrant et d’une partie fixe (40 x 185).

La société Habitat coopératif de Normandie reconnaît que l’ouvrant n’a pas été mis en oeuvre pour des raisons de sécurité prévues par les Dtu en vigueur qui imposent la réalisation d’un garde-corps d’au moins un mètre de haut devant toute ouverture. Elle ajoute que la notice descriptive, qui mentionne une seconde fenêtre avec une partie ouvrante, comporte une erreur, puisque les plans de la maison ne faisaient état que d’une seule fenêtre dans la cage d’escalier.
Mais, il ressort du plan type, annexé au contrat du 13 décembre 2014, que deux ouvertures ont été matérialisées dans la cage d’escalier : une au rez-de-chaussée et la seconde à l’étage. De plus, le Dtu auquel il est fait référence s’applique aux ouvertures dans les pièces, ce que n’est pas la cage d’escalier.

Contrairement à ce qui a été jugé en première instance, la non-conformité contractuelle de l’équipement fourni par la société Habitat coopératif de Normandie est avérée.

d) L’absence de boîte aux lettres double face

M^e Z a constaté que la boîte aux lettres était munie d’une porte côté rue et qu’elle était insérée dans un muret en béton brut avec les compteurs Erdf et Grdf sans aucune finition et avec la présence d’un joint très grossièrement posé autour de la boîte aux lettres.

Or, la notice descriptive prévoit une boîte aux lettres modèle double face avec un socle constitué d’un mât scellé dans le sol.

La société Habitat coopératif de Normandie justifie les modifications effectuées en cours de chantier, d’une part, par l’aspect disgracieux d’une boîte aux lettres fixée sur un mât scellé dans le sol qui serait venue s’ajouter aux coffrets des fournisseurs d’électricité et de téléphone également situés en limite de propriété et, d’autre part, par l’impossibilité découlant de cet encastrement d’installer une boîte aux lettres double face.

Si la notice descriptive prévoit la possibilité de modifications par le maître de l’ouvrage et le maître d’oeuvre, celle-ci n’est envisageable que dans les hypothèses suivantes : une pénurie momentanée, un arrêt de fabrication, des nécessités mises en évidence lors de la consultation ou des impératifs techniques et constructifs, des exigences des pouvoirs publics ou des services concédés, l’application sur le marché de matériaux nouveaux (agréés) représentant des avantages certains par rapport à ceux prévus initialement. Le changement de modèle de la boîte aux lettres et de son emplacement n’a été justifié par aucune de ces hypothèses, de sorte qu’il constitue une non-conformité contractuelle du vendeur, comme l’a aussi jugé le tribunal.

e) L’absence de terre végétale et le défaut d’aplanissement du terrain

Le défaut d’aplanissement du terrain invoqué par les intimés, qui relève de la discussion sur la réalisation ou non par la société Habitat coopératif de Normandie de ses obligations de finition et d’achèvement, sera examiné dans le paragraphe 2)n) ci-dessous.

M^e Z a constaté que la terre présente dans le jardin n’était pas de la terre végétale et qu’il existait de nombreux cailloux sur l’ensemble.

Selon la notice descriptive, devait être réalisé un engazonnement avec utilisation de la terre végétale provenant du site sur les zones privatives.

Il faut entendre par 'terre végétale’ pour engazonner, de la terre dénuée de cailloux, ce que n’a pas fourni la société Habitat coopératif de Normandie. Le grief présenté contre elle est fondé, contrairement à ce qu’a décidé le premier juge.

f) Le défaut de hauteur de la clôture

M^e Z a mesuré la hauteur de la clôture en poteaux métalliques et grillage plastifié à 1,05 mètres.

La notice descriptive prévoyait une 'Clôture des espaces privatifs par grillage plastifié simple torsion coloris vert sur poteaux métalliques hauteur 1,20 m, sauf si clôtures existantes.'.

La société Habitat coopératif de Normandie soutient que ce sont les poteaux et non le grillage qui doivent mesurer 1,20 m de haut puisqu’ils sont plus hauts que la clôture, que, de plus, M. X et M^me Y avaient contractuellement accepté une tolérance de 5 % sur tous les ouvrages, ce qui équivaut à une hauteur de 1,14 m, qu’enfin, une éventuelle insuffisance de quelques centimètres de haut n’a généré aucun préjudice.

Les parties ont prévu, aux termes du contrat du 13 décembre 2014 (page 20), qu’une tolérance de 5 % en plus ou en moins serait admise dans l’exécution des travaux par rapport aux cotes des plans.

Toutefois, cette tolérance s’applique uniquement aux conditions d’exécution des travaux, et non pas aux fournitures des équipements. La hauteur d'1,20 m s’applique bien à la clôture qui matérialise la délimitation, et non pas à ses poteaux qui sont uniquement érigés de manière discontinue sur son tracé pour son maintien vertical.

Ce non-respect des spécifications du contrat caractérise de nouveau une faute de la société Habitat coopératif de Normandie à l’origine d’un dommage direct pour

M. X et M^me Y qui sont légitimes à réclamer le respect de la conformité des éléments d’équipement prévus par la notice descriptive.

g) Le défaut de contenance du récupérateur d’eau

M. X et M^me Y L que ce récupérateur devait disposer d’une capacité de 1000 litres aux termes de la notice descriptive contractuelle, alors qu’elle n’est que de 800 litres, ce qui est justifié par le bon de livraison versé aux débats.

Cependant, d’une part, comme l’a relevé le premier juge, ce bon de livraison, daté du 8 juin 2015, ne mentionne ni nom, ni adresse de livraison, ce qui ne permet pas d’identifier le récupérateur litigieux. La seule précision de 24 récupérateurs de 800 litres est insuffisante à apporter cette preuve. D’autre part, M^e Z n’a pas personnellement constaté la limitation à 800 litres du volume de ce récupérateur dont lui a seulement fait part M. A le 21 mars 2016.

Sera donc confirmée l’absence de preuve d’un manquement contractuel imputable au vendeur, comme il a été statué par le tribunal.

2) les manquements aux obligations de finition et d’achèvement

Le contrat de location-accession oblige le vendeur à effectuer la finition intérieure du bien vendu conformément aux prévisions de la notice descriptive et à achever ces travaux dans le délai prévu pour la livraison de l’immeuble, au plus tard le 31 janvier 2015 (page 20).

L''immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à son utilisation, conformément à sa destination.

Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou les éléments ci-dessus visés, impropres à leur utilisation.

La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits de l'ACCEDANT à la garantie des défauts, tel qu’il est indiqué ci-dessous. Observation est ici faite que le bien objet des présentes sera réputé achevé lorsque seront achevés les travaux à la charge du vendeur.' (page 20).

Le vendeur est également tenu de réaliser les achèvements et parachèvements des ouvrages prévus dans la notice descriptive et les permis de construire (page 22).

Contrairement à ce qu’indique la société Habitat coopératif de Normandie, la seule occupation de tout ou partie de l’immeuble par l’occupant ne vaut reconnaissance par lui de l’achèvement de celui-ci qu’en cas d’irrespect du formalisme prévu à la page 24 du contrat du 13 décembre 2014, ce qui n’est pas l’hypothèse de l’espèce.

a) Les défauts affectant l’entrée

- la présence de projections de peinture sur les moulures de la porte d’entrée et un enfoncement en partie basse

Si les défauts sur la peinture ont fait l’objet de réserves lors de l’état des lieux le 15 décembre 2014 et ont été constatés par M^e Z le 21 mars 2016, l’enfoncement relevé par ce dernier ne l’a pas été antérieurement.

Il s’en déduit que seuls les défauts de finitions sur la peinture sont à reprocher à la société Habitat coopératif de Normandie, comme jugé par le premier juge.

- la présence d’une bande de placoplâtre d’angle au niveau d’un mur laquelle tend à se décoller, le décollement d’une autre bande de placoplâtre au-dessus de la porte d’accès à la cuisine, une mauvaise installation du bâti de porte et l’absence de soin du bâti du placard intégré avec un noeud non poncé, des trous de pointes et des éclats

Ces défauts n’ont été relevés que par M^e Z le 21 mars 2016, de sorte qu’ils sont apparus alors que la société Habitat coopératif de Normandie avait rempli ses obligations de finition et d’achèvement à l’entrée dans les lieux le 15 décembre 2014. Ils ne lui sont donc pas imputables, comme l’a décidé le premier juge.

b) Les défauts affectant la chambre parentale au rez-de-chaussée

- le décollement de la peinture par plaque à plusieurs endroits, une mauvaise application de la peinture sur l’ensemble des plinthes, l’existence de joints craquelés et relativement disjoints et une mauvaise application de la peinture sur l’ensemble

Ces défauts ont été constatés lors de l’état d’entrée dans les lieux qui mentionne l’existence de nombreuses réserves sur l’état de la peinture à la suite d’un fort taux d’humidité et le fait que ce problème a été vu avec la société Sodalac en charge des travaux de peinture, pour une reprise après la baisse du taux d’humidité. La société Habitat coopératif de Normandie ne démontre pas que cette humidité a été générée par un défaut de ventilation créé par les accédants qui n’avaient pas encore pris possession des lieux. Elle n’établit pas non plus que ces défauts ont été repris, le courrier de M. X et de M^me Y qu’ils lui ont adressé le 22 septembre 2016 mentionnant la non-conformité de la peinture intérieure dans toutes les pièces et la fissuration de celle-ci autour des bâtis de toutes les portes ainsi qu’à des angles de pièces de la maison.

L’existence de ces défauts lors de la livraison manifeste un manquement du vendeur à ses obligations de finition et d’achèvement.

- la présence d’un enfoncement au niveau du placoplâtre du mur d’enceinte
Ce défaut n’a été relevé que par M^e Z le 21 mars 2016, de sorte qu’il est apparu alors que la société Habitat coopératif de Normandie avait rempli ses obligations de finition et d’achèvement à l’entrée dans les lieux le 15 décembre 2014. Il ne lui est donc pas imputable, comme l’a décidé le premier juge.

- l’existence d’un léger jour en partie basse du volet roulant

Ce défaut a fait l’objet d’une réserve le 15 décembre 2014, la société Abc étant invitée à 'Solder le volet roulant'.

Cependant, comme le remarque justement la société Habitat coopératif de Normandie, il n’a pas été maintenu dans la liste des désordres et malfaçons contenue dans le courrier précité de M. X et de M^me Y du 22 septembre 2016.

La persistance de ce désordre n’est pas démontrée, de sorte que le grief afférent dirigé contre la la société Habitat Coopératif de Normandie n’est pas fondé.

- l’existence d’un flux d’air important provenant de la réglette de ventilation au niveau du volet roulant et la présence d’un trou grossièrement rebouché au niveau d’un cache électrique

Ces défauts n’ont été relevés que par M^e Z le 21 mars 2016, de sorte qu’ils sont apparus alors que la société Habitat Coopératif de Normandie avait rempli ses obligations de finition et d’achèvement à l’entrée dans les lieux le 15 décembre 2014. Ils ne lui sont donc pas imputables.

c) Les défauts affectant la salle d’eau

- la peinture est très largement craquelée sur l’ensemble des marches de l’escalier visibles de la salle d’eau

Seront repris les motifs ci-dessus développés relativement aux défauts relevés sur la peinture dans la chambre parentale pour retenir un manquement contractuel de la société Habitat coopératif de Normandie.

- au niveau du receveur de douche, un joint est craquelé et un morceau de joint est parti

Ces défauts n’ont été relevés que par M^e Z le 21 mars 2016, de sorte qu’ils sont apparus alors que la société Habitat coopératif de Normandie avait rempli ses obligations de finition et d’achèvement à l’entrée dans les lieux le 15 décembre 2014. Ils ne lui sont donc pas imputables.

- la présence d’un interrupteur et d’une prise électrique à moins de 40 centimètres du point d’eau

M. X et M^me Y ne caractérisent pas un manquement. Leur grief sera écarté.

d) Les défauts affectant le séjour

- la présence d’une fissure remontant à gauche de l’huisserie PVC à proximité du passe plat de la cuisine

Il ressort du contrôle effectué le 03 juin 2015, à l’issue de l’état des lieux d’entrée (pièce 03), que la société Sodalac a été invitée à reprendre le début de fissure au-dessus de la fenêtre à côté de la tablette.

La persistance de ce défaut lors des constatations de M^e Z le 21 mars 2016 et dans le courrier précité de M. X et de M^me Y du 22 septembre 2016 ('Peinture fissurée autour des bâtis de toutes les portes') manifeste l’absence de finition et d’achèvement par la société Habitat coopératif de Normandie.

- la présence de traces d’adhésif sur les ouvrants en PVC de la porte-fenêtre donnant sur le jardin

Ce défaut a été constaté par M^e Z le 21 mars 2016 et par M^e Guillaume B, huissier de justice qui a établi le procès-verbal contradictoire d’état des lieux de sortie le 10 avril 2017.

La société Habitat coopératif de Normandie indique qu’il s’agit du résidu des adhésifs protégeant les menuiseries pendant le chantier, qu’il s’enlève avec de l’alcool à brûler et que ces protections ont été laissées en place pour faciliter les opérations d’aménagement.

Dans le cadre de sa prestation contractuelle, il lui appartenait de laisser les menuiseries sans trace. N’y ayant pas remédié, ce défaut lui est imputable.

- la présence d’importantes traces sur l’ensemble des murs

Le 21 mars 2016, M^e Z a indiqué qu’il semblait que la peinture avait été mal appliquée sur l’ensemble. Dans son procès-verbal de constat de l’état des lieux de sortie dressé le 10 avril 2017, M^e B a relevé que les murs étaient recouverts d’une peinture qui présentait des auréoles, ainsi que des traces à plusieurs places.

La persistance de ce défaut manifeste l’absence de finition et d’achèvement par la société Habitat coopératif de Normandie.

- certains joints de carrelage sont moins épais que d’autres et des différences de niveau existent entre les dalles de carrelage d’où l’existence de butées

Ces défauts n’ont été relevés que par M^e Z le 21 mars 2016. Dès lors, aucun manquement ne sera retenu contre la société Habitat coopératif de Normandie.

e) Les défauts affectant la cuisine

- l’émission d’un ronronnement continu de la pompe à chaleur

M. X et M^me Y ne caractérisent pas un manquement. Leur grief sera écarté.

- la présence d’un trou dans le mur en placoplâtre

Les infiltrations d’air qui seraient générées par ce trou n’ont pas été constatées personnellement par M^e Z le 21 mars 2016. Elles ne l’ont pas non plus été lors de l’état des lieux d’entrée le 15 décembre 2014.

M. X et M^me Y ne caractérisent pas un manquement. Leur grief sera écarté.

f) Les défauts affectant l’escalier

- la présence d’une fissure descendante côté droit

Ce défaut n’a été relevé que par M^e Z le 21 mars 2016, de sorte qu’il est apparu alors que la société Habitat coopératif de Normandie avait rempli ses obligations de finition et d’achèvement à l’entrée dans les lieux le 15 décembre 2014. Il ne lui est donc pas imputable.

- la présence d’une baguette au niveau de la montée d’escalier qui n’est pas installée de façon droite
Comme l’avance la société Habitat coopératif de Normandie, cette baguette n’était pas prévue dans la notice descriptive, de sorte qu’aucun manquement quant à la pose de cet élément ne peut être retenu contre elle.

- la présence d’importantes marques sur l’ensemble de la peinture de la montée d’escalier

Il ressort de la liste des réserves arrêtée lors de la réception des travaux le 3 décembre 2014 (pièce 3 de l’appelante, page 8) que la société Sodalac a été invitée à reprendre les traces à droite en montant.

La persistance de ce défaut lors des constatations par M^e Z le 21 mars 2016 et par M^e B le 10 avril 2017 manifeste l’absence de finition et d’achèvement par la société Habitat coopératif de Normandie.

g) Les défauts affectant les Wc à l’étage

- l’existence de jours entre les plinthes

Ce défaut n’a été relevé que par M^e Z le 21 mars 2016. Il n’a pas non plus été évoqué par M. X et M^me Y dans leur courrier précité du 22 septembre 2016, alors que ceux-ci y ont fait allusion à un défaut similaire dans les chambres. Il est donc apparu alors que la société Habitat coopératif de Normandie avait rempli ses obligations de finition et d’achèvement à l’entrée dans les lieux le 15 décembre 2014. Il ne lui est donc pas imputable.

- l’existence de nombreuses traces sur la peinture

Ce défaut n’a été relevé que par M^e Z le 21 mars 2016. Il n’a pas non plus été évoqué par M. X et M^me Y dans leur courrier précité du 22 septembre 2016. Il est donc apparu alors que la société Habitat coopératif de Normandie avait rempli ses obligations de finition et d’achèvement à l’entrée dans les lieux le 15 décembre 2014. Il ne lui est donc pas imputable.

- le défaut d’une vis en bas côté gauche au niveau d’une trappe à l’arrière de la cuvette des Wc

Il ressort du contrôle effectué le 03 juin 2015, à l’issue de l’état des lieux d’entrée, que la société Abc a été invitée à remettre la vis manquante au niveau de l’habillage médium.

Le défaut de cette vis a été constatée par M^e Z le 21 mars 2016.

Cette finition n’ayant pas été réalisée, la société Habitat coopératif de Normandie en reste donc débitrice.

- l’existence de moisissures au plafond

Ce défaut n’a été relevé que par M^e Z le 21 mars 2016. M. X et M^me Y ne prouvent pas sa cause. Aucun manquement ne sera retenu contre la société Habitat coopératif de Normandie.

h) Les défauts affectant le palier à l’étage

- la présence d’auréoles à gauche de la trappe d’accès aux combles

Il ressort du contrôle effectué le 03 juin 2015, à l’issue de l’état des lieux d’entrée (pièce 03), que la société Sodalac a été invitée à la reprise des cloques au niveau de la trappe.

L’existence de ces auréoles a été constatée par M^e Z le 21 mars 2016.
Cette finition n’ayant pas été réalisée, la société Habitat coopératif de Normandie en reste donc débitrice.

- au niveau du garde-corps de l’escalier, l’existence d’une mauvaise découpe du revêtement de sol

Ce défaut n’a été relevé que par M^e Z le 21 mars 2016. M. X et M^me Y ne prouvent pas sa cause. Aucun manquement ne sera retenu contre la société Habitat coopératif de Normandie.

i) Les défauts affectant la salle de bains à l’étage

- la peinture s’écaille dans l’angle entre le mur d’enceinte au niveau du plafond et au-dessus de l’huisserie

Pour les motifs développés ci-dessus relativement aux malfaçons relevées sur la peinture dans la chambre parentale et dans la salle d’eau au rez-de-chaussée, sera retenu le manquement contractuel de la société Habitat coopératif de Normandie.

- au-dessus de l’huisserie, la présence de bandes de placoplâtre principalement du côté droit

Ce défaut n’a été relevé que par M^e Z le 21 mars 2016, de sorte qu’il est apparu alors que la société Habitat coopératif de Normandie avait rempli ses obligations de finition et d’achèvement à l’entrée dans les lieux le 15 décembre 2014. Il ne lui est donc pas imputable, comme l’a décidé le premier juge.

j) Les défauts affectant la chambre n°1 attenante à la salle de bains

- les plinthes sont mal implantées et il existe un écart au niveau du joint

Ces défauts n’ont été relevés que par M^e Z le 21 mars 2016, de sorte qu’ils sont apparus alors que la société Habitat coopératif de Normandie avait rempli ses obligations de finition et d’achèvement à l’entrée dans les lieux le 15 décembre 2014. Ils ne lui sont donc pas imputables.

- il existe un défaut d’application de la peinture, la peinture s’écaille au-dessus des plinthes, des bulles de peinture éclatées existent à droite de la porte et la peinture n’a pas été uniformément posée à gauche du coffret de volet roulant

Pour les motifs développés ci-dessus relativement aux malfaçons relevées sur la peinture dans la chambre parentale, dans la salle d’eau au rez-de-chaussée et dans la salle de bains à l’étage, sera retenu le manquement contractuel de la société Habitat coopératif de Normandie.

- la présence d’un amas de plâtre dans l’angle à gauche de la fenêtre et de traces de plâtre sur le bâti de la fenêtre

Ce défaut a été constaté par M^e Z le 21 mars 2016.

La société Habitat coopératif de Normandie indique que le plâtre est effectivement à gratter.

Dans le cadre de sa prestation contractuelle, il lui incombait d’y procéder. N’y ayant pas remédié, ce défaut lui est imputable.

- à l’angle, la présence d’une fissure sur la moitié de la hauteur du mur

Ce défaut n’a été relevé que par M^e Z le 21 mars 2016, de sorte qu’il est apparu alors que la société Habitat coopératif de Normandie avait rempli ses obligations de finition et d’achèvement à l’entrée dans les lieux le 15 décembre 2014. Il ne lui est donc pas imputable.

- dans l’angle, l’existence d’une mauvaise pose du revêtement de sol lequel laisse un espace important avec les plinthes

Ce défaut n’a été relevé que par M^e Z le 21 mars 2016. M. X et M^me Y ne prouvent pas sa cause. Aucun manquement ne sera retenu contre la société Habitat coopératif de Normandie.

k) Les défauts affectant la chambre n°2 à l’étage

- un éclat de peinture important existe sur une plinthe à l’arrière de la porte et la peinture s’écaille sur le mur d’enceinte

Pour les motifs développés ci-dessus relativement aux malfaçons relevées sur la peinture dans la chambre parentale, dans la salle d’eau au rez-de-chaussée, dans la salle de bains et la chambre n°1 à l’étage, sera retenu le manquement contractuel de la société Habitat coopératif de Normandie.

- la présence d’éclats de peinture sur le plafond et les murs

Ce défaut n’a été relevé que par M^e Z le 21 mars 2016, de sorte qu’il est apparu alors que la société Habitat coopératif de Normandie avait rempli ses obligations de finition et d’achèvement à l’entrée dans les lieux le 15 décembre 2014. Il ne lui est donc pas imputable.

l) Les défauts affectant le grenier

- la présence de jours principalement en partie haute autour du bâti de la porte, au niveau de la toiture et de la panne en bas, et sur l’ensemble du grenier ; la réalisation très grossière d’un raccord de béton sur le côté gauche ; sur le mur pignon dans la deuxième partie du grenier, la présence d’éclats dans les parpaings, ainsi que de joints non réalisés

Ces défauts n’ont été relevés que par M^e Z le 21 mars 2016. Ils n’ont pas non plus été évoqués par M. X et M^me Y dans leur courrier précité du 22 septembre 2016. Dès lors, aucun manquement ne sera retenu contre la société Habitat coopératif de Normandie.

m) Le défaut affectant le mur pignon ouest

- la présence d’une micro-fissure laquelle redescend sous le soubassement

Ce défaut n’a été relevé que par M^e Z le 21 mars 2016. M. X et M^me Y ne prouvent pas sa cause. Aucun manquement ne sera retenu contre la société Habitat coopératif de Normandie.

n) Les défauts affectant la façade avant

- au-dessous du pan fixe vitré en hauteur, l’existence d’un éclat du soubassement dans une zone qui sonne creux

Ce défaut n’a été relevé que par M^e Z le 21 mars 2016, de sorte qu’il est apparu alors que la société Habitat coopératif de Normandie avait rempli ses obligations de finition et d’achèvement à l’entrée dans les lieux le 15 décembre 2014. Il ne lui est donc pas imputable.

- devant la maison, la présence d’une partie en herbe assez éparse et de très nombreux cailloux de grandes tailles

Ce défaut a fait l’objet d’une réserve lors de l’état d’entrée dans les lieux le 15 décembre 2014. La société Castel a été invitée à réaliser l’engazonnement et à solder la terre végétale.

La persistance de ce défaut lors des constatations de M^e Z le 21 mars 2016 manifeste l’absence de finition et d’achèvement par la société Habitat coopératif de Normandie.

- un défaut d’aplanissement du terrain

M^e Z a constaté que, dans le jardin, le terrain n’était pas décaissé sur toute sa profondeur.

La société Habitat coopératif de Normandie ne démontre pas qu’elle a respecté ses engagements pris :

* aux termes du contrat du 13 décembre 3014 (page 6) de faire aplanir, à ses frais, dans le délai prévu pour la réalisation des travaux de parachèvement, le terrain situé dans l’environnement immédiat de la terrasse dans la limite maximum de deux mètres au droit de celle-ci,

* aux termes de son accord conclu avec M. X et M^me Y le 3 janvier 2016, selon lequel elle devait aménager le terrain dans le but d’obtenir une surface maximum de terrain plat avec un talutage reconstitué en fond de parcelle. Contrairement à ce qu’elle indique, cet accord n’a pas été conclu avec la condition suspensive d’une levée de l’option d’achat par M. X et M^me Y. La seule précision formelle que 'Lors de la levée d’option d’achat, cette convention sera annexée à l’acte de vente.' n’est pas suffisante, à défaut d’autre mention, pour repousser l’exécution de son obligation par la société Habitat coopératif de Normandie, qui n’avait d’ailleurs pas exécuté son premier engagement précité.

- l’absence de finition du muret en béton brut contenant les compteurs Erdf et Grdf et la boîte aux lettres dont le joint autour est très grossièrement posé

Ce défaut n’a été relevé que par M^e Z le 21 mars 2016. Il n’a pas non plus été évoqué par M. X et M^me Y dans leur courrier précité du 22 septembre 2016. Dès lors, aucun manquement ne sera retenu contre la société Habitat coopératif de Normandie.

- les cache-moineaux ne rejoignent pas la tuile de rive

Il ressort du contrôle effectué le 3 juin 2015, à l’issue de l’état des lieux d’entrée, que la société Abc a été invitée à réaliser un calfeutrement pour éviter les nids d’oiseaux.

L’absence de rejointoiement des cache-moineaux avec la tuile de rive a été constatée par M^e Z le 21 mars 2016. La persistance de ce défaut a été mentionnée par M. X et M^me Y dans leur courrier précité du 22 septembre 2016 ('Caches moineaux trop courts sur toutes les façades de la maison, ce qui fait que nous avons des nids d’oiseaux en permanence dedans.').

Cette finition n’ayant pas été réalisée, la société Habitat coopératif de Normandie en reste donc débitrice.

3) Une surconsommation énergétique du logement

D’abord, M. X et M^me Y font valoir que les défauts inhérents à la structure du bâtiment, imputables à la société Habitat coopératif de Normandie, ont généré des ponts thermiques et, par là même, une forte déperdition énergétique incompatible avec la norme Bbc Effinergie 2005, à laquelle cette dernière s’était engagée. Ils fondent leurs demandes sur les conclusions du rapport de l’expertise amiable réalisée le 15 mars 2017 par M. M D, expert désigné par leur assureur protection juridique, avec l’assistance de M. N C, expert en efficacité énergétique mandaté par leurs soins, et à laquelle la société Habitat coopératif de Normandie a été régulièrement convoquée. Ils en déduisent que cette expertise amiable contradictoire, soumise à la libre discussion des parties, a force probante.

La société Habitat coopératif de Normandie estime que ces conclusions expertales ne lui sont pas opposables car elles ne lui ont jamais été communiquées.

L’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction et qu’il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Ainsi, si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties de manière non contradictoire, peu important que le vendeur a été convoqué à ces opérations et que ces rapports aient été soumis à la libre discussion des parties.

N’appuyant leur démonstration que sur les conclusions de M. C en-dehors de tout autre élément probant, M. X et M^me Y ne peuvent qu’être déboutés de leurs prétentions relatives au non-respect de la norme Bbc Effinergie 2005, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal.

Par ailleurs, ces derniers exposent qu’ils ont très rapidement été confrontés à des dysfonctionnements de la pompe à chaleur à l’origine de surconsommations énergétiques très onéreuses qui dépassent l’estimation du diagnostic énergétique remis par la société Habitat coopératif de Normandie avant la conclusion du contrat et qui prévoyait des frais annuels d’énergie maximum de 285,85 euros.

La société Habitat coopératif de Normandie reconnaît que des dysfonctionnements ont effectivement été constatés sur certaines pompes à chaleur et que, dès le mois de mars 2015, elle a demandé à un technicien du fabricant la société De Dietrich de se déplacer, que, le 20 mars 2015, celui-ci n’a relevé qu’une erreur de programmation et préconisé des mesures d’optimisation de fonctionnement, mais pas de défaillance des pompes à chaleur, que la société Buchy, installateur n’étant pas intervenu pour effectuer les corrections nécessaires, elle a fait intervenir la société Serv’Elite, filiale de la société De Dietrich, laquelle a diagnostiqué des défauts au niveau de l’alimentation électrique de la pompe à chaleur auxquels elle a remédié. Elle en conclut que l’intervention de ces entreprises ne peut pas lui être reprochée, ni davantage une quelconque panne intempestive de la pompe à chaleur de M. X et de M^me Y, de sorte que les conditions d’habitabilité de ces derniers n’ont pas été affectées.

Toutefois, comme l’a précisé le premier juge, la société Habitat coopératif de Normandie, aux termes de sa note d’information du 27 mars 2015 adressée à l’ensemble des accédants des 24 maisons individuelles, a indiqué qu’à l’issue de l’examen par la société Serv’Elite d’une installation témoin présentant des anomalies de fonctionnement et notamment une consommation d’énergie anormale, il avait été recommandé, afin d’optimiser le bon fonctionnement de la pompe à chaleur, de contrôler et de repositionner les sondes sur les façades nord.

Or, il ressort des constatations de M^e Z effectuées le 21 mars 2016 au domicile de M. X et de M^me Y qu’un capteur était situé au-dessus de la machinerie de la pompe à chaleur sur la façade sud.

Ce défaut a également été visé par M. X et M^me Y dans leur courrier précité du 22 septembre 2016, ainsi que par M. C et M. D lors de la réunion d’expertise amiable du 15 mars 2017, M. C soulignant que celui-ci perturbait le fonctionnement de la pompe à chaleur.
Les autres renseignements techniques donnés par ces deux experts amiables, qui ne sont corroborés par aucun autre élément probant, ne sont pas repris dans ces développements pour les motifs explicités ci-dessus en application du principe du contradictoire.

La persistance du mauvais emplacement de la sonde manifeste l’absence de finition et d’achèvement par la société Habitat coopératif de Normandie. En revanche, la surconsommation énergétique alléguée par M. X et M^me Y n’est pas prouvée. En effet, l’indemnisation des dépenses d’énergie, évoquée auprès de tous les accédants et non pas seulement à l’égard des seuls intimés, par la société Habitat coopératif de Normandie dans sa lettre d’information du 27 avril 2015 et dans son avis d’échéance de février 2016 (pièces 24 et 26 des intimés), était subordonnée au contrôle de leurs factures d’électricité et n’était pas acquise de droit.

* * *

En définitive, malgré les relances de M. X et de M^me Y et malgré ses engagements pour remédier à la levée des réserves qui sont restés vains, la société Habitat coopératif de Normandie a été défaillante dans ses obligations contractuelles d’équipement, de finition et d’achèvement du bien acquis par les intimés. Ses manquements sont suffisamment graves, en raison de leur grand nombre (plus d’une quinzaine), de leur diversité (dans toutes les pièces intérieures et à l’extérieur) dont les défauts généralisés de peinture dans la plupart des pièces intérieures, et de leur persistance au-delà de la date butoir d’achèvement et de livraison du 31 janvier 2015, pour justifier la résiliation du contrat de location-accession du 13 décembre 2014 à ses torts exclusifs. La décision en ce sens du tribunal sera confirmée.

Sur les demandes indemnitaires de M. X et de M^me Y

1) Au titre du préjudice résultant de la résiliation du contrat aux torts du vendeur

Le premier juge a rejeté la demande d’indemnisation d’un préjudice moral constitué par une perte de chance de devenir propriétaire.

M. X et M^me Y présentent désormais leur réclamation indemnitaire sur la base de la clause du contrat insérée à la page 13 reprenant l’article 13 de la loi précitée du 12 juillet 1984 selon lequel : ' Lorsque le contrat est résilié pour inexécution par le vendeur de ses obligations, l’accédant est remboursé dans leur intégralité des sommes visées à l’article 10 et peut obtenir une indemnité qui ne peut être supérieure à 3 p. 100 du prix de l’immeuble objet du contrat.'.

La société Habitat coopératif de Normandie conclut au rejet de cette demande sans en indiquer les raisons.

Eu égard à la multiplicité des défauts affectant leur bien et alors qu’ils pouvaient espérer disposer d’un immeuble neuf dénué de toute malfaçon et non-conformité de la part d’un maître de l’ouvrage professionnel, M. X et M^me Y ont légitimement renoncé à leur projet d’acquisition. La somme de 5 037,08 euros, correspondant à 3 % du prix de vente de l’immeuble de 167 902,75 eurosTTC, leur sera allouée. La décision du tribunal sera infirmée.

2) Au titre d’une fraction de redevance retenue au titre des dégradations locatives

M. X et M^me Y expliquent qu’à la suite de la résiliation du contrat, la société Habitat coopératif de Normandie leur a remboursé les acomptes qu’ils avaient versés sur le prix du bien, mais en déduisant indûment la somme de
De son côté, la société Habitat coopératif de Normandie indique que le premier juge a statué ultra petita lorsqu’il l’a condamnée au paiement de la somme de

1 883,84 euros alors qu’il était demandé celle de 1 463,84 euros et qu’il n’a pas tenu compte des frais de remise en état qu’elle avait pourtant explicités et que

M. X et M^me Y n’avaient pas contestés lors de leur départ des lieux en avril 2017.

Il ressort de la comparaison des états des lieux d’entrée du 15 décembre 2014 et de sortie du 10 avril 2017 dressés contradictoirement :

- qu’en 2014, aucune mention n’a été faite relativement à la sonnette d’entrée, alors qu’en 2017, elle ne fonctionnait pas. Etant présumés avoir pris possession des lieux en bon état et ne justifiant pas que ce dysfonctionnement n’est pas intervenu par leur faute, M. X et M^me Y sont débiteurs des frais de recherche de cette panne de 19,76 euros TTC selon le courrier de la société Habitat coopératif de Normandie du 4 juillet 2017,

- qu’en 2014, les sanitaires de la salle d’eau au rez-de-chaussée, de la salle de bains et des Wc à l’étage, ont été livrés neufs, alors qu’en 2017, ils ont été restitués pour la plupart entartrés et/ou à nettoyer. Ce manque d’entretien est imputable aux accédants pendant leur occupation des lieux. Les frais de détartrage des sanitaires d’un montant total de 76,51 euros TTC seront mis à leur charge,

- qu’en 2014, si une mauvaise application de la peinture sur l’ensemble des murs de la chambre parentale au rez-de-chaussée a été constatée, aucun défaut n’a été relevé sur la fenêtre, alors qu’en 2017, M^e B a constaté que le bâti de la fenêtre présentait des marques à de nombreux endroits. Ne justifiant pas que ces marques ne sont pas apparues par leur faute, M. X et M^me Y doivent s’acquitter de la réparation locative de 82,76 euros TTC, mais pas du coût de la réfection des murs de 239,91 euros TTC, nécessitée par la défaillance contractuelle de la société Habitat coopératif de Normandie telle que spécifiée dans les développements ci-dessus,

- qu’en 2014, aucun défaut sur les murs de la cuisine n’a été relevé, alors qu’en 2017, il a été constaté que les murs étaient recouverts d’une peinture défraîchie, tachée à de très nombreux endroits et présentant de nombreuses marques de réparations. Le coût de réfection de 228,91 euros TTC sera retenu à la charge de M. X et de M^me Y,

- qu’en 2014, une mauvaise application de la peinture dans la chambre n°1 à l’étage a été constatée. Elle est due aux manquements contractuels de la société Habitat coopératif de Normandie. Dès lors, le coût de la réfection des murs de 239,91 euros TTC restera à sa charge,

- qu’en 2014, aucune réserve n’a été faite quant au fonctionnement du détecteur d’incendie dans le couloir, alors qu’en 2017, M^e B a constaté qu’il ne fonctionnait pas. M. X et M^me Y expliquent qu’ils ont fourni un des deux détecteurs incendie équipant leur logement à la place de la société Habitat coopératif de Normandie. Mais, ils n’en justifient pas. N’établissant pas que cette absence de fonctionnement n’est pas intervenue par leur faute, ils sont débiteurs des frais de remplacement de ce détecteur d’incendie de 16,50 euros TTC,

- qu’en 2014, les portes au niveau du grenier ont été livrées neuves. En 2017, M^e B a constaté que l’une d’elle était cassée sur la face externe. A défaut de démontrer que cette dégradation n’est pas survenue par leur faute, M. X et M^me Y doivent s’acquitter de la réparation de cette porte à hauteur de

28,61 euros TTC,

- qu’en 2014, de nombreux travaux de finition et/ou d’achèvement incombant à la société Habitat coopératif de Normandie restaient à réaliser, de sorte que le bien neuf à livrer n’était pas dans un état de propreté que des occupants d’un immeuble peuvent attendre de leur vendeur ou de leur bailleur. De même, lors de leur entrée dans les lieux et comme il a été jugé ci-dessus, l’engazonnement et l’aplanissement du terrain n’avaient pas été réalisés par la société Habitat coopératif de Normandie. Devant la maison, était notée la présence d’une partie en herbe assez éparse et de très nombreux cailloux de grandes tailles. En conséquence, il ne peut être exigé de M. X et de M^me Y de rendre la maison et les extérieurs dans un état de propreté et/ou d’entretien meilleur qu’ils ne l’ont trouvé. Les sommes de 420 euros et de 110,96 euros TTC réclamées pour le nettoyage du logement et la tonte de la pelouse seront maintenues à la charge de la société Habitat coopératif de Normandie.

En conséquence, la somme totale de 1 010,78 euros (239,91 + 239,91 + 420 + 110,96) devra être restituée à M. X et à M^me Y par la société Habitat coopératif de Normandie. La décision du premier juge sur ce point sera infirmée.

3) Au titre des frais notariés

M. X et M^me Y O que, du fait de la résiliation intervenue aux frais de la société Habitat coopératif de Normandie, ils ont exposé des frais notariés inutiles de conclusion du contrat le 13 décembre 2014 et de l’acte de résiliation de celui-ci le 9 février 2018 d’un montant total de 3 405,94 euros.

La société Habitat coopératif de Normandie répond que le premier juge, qui a fait droit à cette demande, a méconnu l’article 13 précité de la loi du 12 juillet 1984 qui ne prévoit que le remboursement d’une fraction des redevances d’occupation, à l’exception des frais notariés qui doivent dans tous les cas rester à la charge des accédants.

L’article 13 ne donne aucune précision sur le sort des frais notariés occasionnés lors de la conclusion et de la résiliation du contrat de location-accession.

La résiliation est la suppression pour l’avenir d’un contrat successif en raison de l’inexécution de ses obligations par l’une des parties.

Dès lors, les frais de 2 605,94 euros occasionnés à M. X et à M^me Y pour la conclusion du contrat de location-accession resté valable du 13 décembre 2014 au 9 avril 2017 ne peuvent que rester à leur charge.

En revanche, la résiliation étant imputable à la seule société Habitat coopératif de Normandie, les frais notariés exposés pour l’établissement de l’acte constatant celle-ci, d’un montant de 800 euros acquitté par M. X et M^me Y, seront maintenus à sa charge. Le jugement sera infirmé sur le montant de la condamnation prononcée.

4) Au titre d’un préjudice de jouissance

La somme de 5 000 euros a été allouée à ce titre à M. X et à M^me Y en première instance au vu des multiples troubles subis du fait des malfaçons de l’habitation, des problèmes de planéité du jardin qui ont subsisté, du dysfonctionnement de la pompe à chaleur et de la mauvaise isolation de la maison.

M. X et M^me Y réclament la réformation du jugement et l’allocation de la somme de 10 000 euros.

Quant à la société Habitat coopératif de Normandie, elle sollicite le rejet de cette demande indemnitaire.
Les non-conformités et les malfaçons listées ci-dessus ont indubitablement causé à M. X et à M^me Y une gêne dans les conditions d’occupation de leur immeuble du 15 décembre 2014 au 9 avril 2017 (28 mois), notamment une quasi-impossibilité de faire usage de leur jardin, alors qu’ils étaient parents de deux jeunes enfants. L’indication de M^me Y, qui exerce la profession d’assistante maternelle, selon laquelle plusieurs parents ont été dissuadés de lui confier la garde de leurs enfants, ce qui lui a généré un important manque-à-gagner, n’est pas justifiée, notamment au moyen d’attestations de ces personnes.

En revanche, pour les motifs retenus dans les développements ci-dessus, le dysfonctionnement de la pompe à chaleur et la mauvaise isolation de la maison ont été écartés.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la décision du premier juge sera infirmée et une indemnité de 4 200 euros sera attribuée aux intimés.

5) Au titre d’un préjudice économique résultant de la surconsommation énergétique

Comme jugé ci-dessus, la surconsommation énergétique alléguée par M. X et M^me Y n’est pas prouvée.

Dès lors, cette réclamation ne peut qu’être rejetée. La décision du premier juge ayant alloué la somme de 1 000 euros à ce titre sera infirmée.

Sur les demandes accessoires

Eu égard au sens de cette décision, sera confirmé le jugement en ses dispositions sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, la société Habitat coopératif de Normandie sera condamnée aux entiers dépens de cette instance. Il n’est pas inéquitable de mettre en outre à sa charge le paiement aux intimés de la somme de 4 000 euros au titre de leurs frais non compris dans les dépens exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu publiquement par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort :

Dans les limites de l’appel formé,

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a :

. condamné la société Habitat coopératif de Normandie à payer à M. E X et M^me G Y les sommes suivantes :

- 1 000 euros au titre de la surconsommation d’énergie,

- 3 405,94 euros au titre des frais de notaire engagés,

- 1 883,84 euros au titre des frais d’acomptes retenus,

- 5 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

. débouté M. E X et M^me G Y de leur demande indemnitaire au titre du préjudice moral,
Statuant à nouveau du chef de ces dispositions infirmées et y ajoutant,

Condamne la société Habitat coopératif de Normandie à payer à M. E X et à M^me G Y les sommes suivantes :

- 5 037,08 euros en réparation du préjudice résultant de la résiliation du contrat aux torts du vendeur,

- 1 010,78 euros en restitution du solde de la fraction de redevance retenue au titre des dégradations locatives,

- 800 euros en remboursement des frais notariés exposés pour l’établissement le 09 février 2018 de l’acte authentique contenant résiliation du contrat de location-accession,

- 4 200 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

Déboute M. E X et M^me G Y de leurs demandes indemnitaires au titre des frais notariés de 2 605,94 euros occasionnés pour la conclusion du contrat de location-accession du 13 décembre 2014 et au titre d’un préjudice économique résultant de la surconsommation énergétique, du surplus des demandes,

Condamne la société Habitat coopératif de Normandie à payer à M. E X et à M^me G Y la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Condamne la société Habitat coopératif de Normandie aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente de chambre, 1. P Q R S