N° RG 21/02293 – N° Portalis DBV2-V-B7F-IZIM

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 6 AVRIL 2022

DÉCISION DÉFÉRÉE :

[…]

Président du tribunal judiciaire de Rouen du 18 mai 2021

APPELANTE :

Sarl YVONNE

RCS de Rouen 523 776 045

[…]

[…]

représentée par M^e Pierre-Xavier BOYER de la Selarl PIERRE-XAVIER BOYER, avocat au barreau de Rouen

INTIMES :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES ILOT 31

représenté par son syndic, la Sasu FONCIA NORMANDIE

[…]

[…]

représentée par M^e Vincent MOSQUET de la Selarl LEXAVOUE NORMANDIE, avocat au barreau de Rouen et assisté par M^e Romain BLANDIN de la Selarl DPR Avocats, avocat au barreau de Rouen

Sci SHAM 2

[…]

[…]

[…]

représentée et assisté par M^e Sébastien MARETHEU de la Selarl ADVOCARE, avocat au barreau de Rouen plaidant par M^e Anaïs LEBLOND

COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 19 janvier 2022 sans opposition des avocats devant M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre,

M. Jean-François MELLET, conseiller,

M^me Magali DEGUETTE, conseillère,

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me X Y,

DEBATS :

A l’audience publique du 19 janvier 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2022, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 6 avril 2022.

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Rendu publiquement le 6 avril 2022, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente et par M^me Y, greffier.

*

* *

La Sci Sham 2 est propriétaire de divers lots dans la copropriété et notamment d’un local commercial situé au rez-de-chaussée dans lequel la Sarl Yvonne exploite un commerce de boulangerie pâtisserie.

Le syndicat des copropriétaires a considéré que la Sarl Yvonne s’était accaparée du passage situé sous les arcades de l’immeuble pour y installer une terrasse, a modifié la façade de l’immeuble pour y apposer un habillage en panneaux rigides de couleur noire et a installé une soufflerie générant des nuisances pour le voisinage ainsi que des équipements d’éclairage et de chauffage sans aucune autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Il a précisé qu’alors que les travaux étaient exécutés, l’assemblée a été saisie d’une demande d’autorisation qui a été refusée le 19 décembre 2020 ; que la société Yvonne a maintenu son refus de se conformer à la décision au motif qu’elle occupait le domaine public municipal.

Par acte d’huissier du 4 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’îlot 31 a fait assigner en référé la Sci Sham 2 et la Sarl Yvonne afin d’obtenir la cessation des troubles générés par l’activité commerciale de cette dernière.

Par ordonnance du 18 mai 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Rouen a :
- dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’îlot 31 et de celle formée contre la Sci Sham 2,

- interdit à la Sarl Yvonne d’utiliser le passage sous les arcades de l’immeuble en y installant une terrasse et ce sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée par huissier de justice,

- enjoint à la Sarl Yvonne de remettre en état la façade de l’immeuble en supprimant l’habillage qu’elle y a fait installer et lui enjoint de supprimer les équipements électriques d’éclairage et de chauffage installés à l’extérieur sans autorisation dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 16ème jour suivant cette signification,

- dit que l’astreinte sera due pendant soixante jours à l’issue desquels il sera référé au juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Rouen,

- condamné la Sarl Yvonne à payer au syndicat des copropriétaires de l’îlot 31 la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- rejeté toute autre demande,

- condamné la Sarl Yvonne aux dépens avec droit de recouvrement direct accordé à la Selarl DPR avocat.

Par déclaration reçue le 3 juin 2021, la Sarl Yvonne a formé appel de la décision.

Un calendrier de procédure a été notifié aux parties le 6 septembre 2021 conformément aux dispositions des articles 905 et suivants du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 5 octobre 2021, la Sarl Yvonne demande à la cour, au visa des articles 835 et 700 du code de procédure civile, de :

- infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires et l’a condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

- confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté la demande de dommages et intérêts,

statuant à nouveau,

- rejeter l’intégralité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires,

- le condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Elle expose qu’elle a implanté un troisième point de vente à l’angle de la rue aux juifs et de la rue Eugène Boudin à Rouen en 2019 après signature d’un bail commercial sous seing privé le 1er juillet 2019 consenti par la Sci Sham 2 et situé au sein de la copropriété de l’îlot 31 ; qu’elle a fait divers aménagements : la modification de la devanture aux couleurs et nom de l’enseigne et l’installation d’une terrasse au droit de la boutique, sous les arcades de la galerie marchande ; que ces aménagements ont fait l’objet d’une opposition de la part du syndicat des copropriétaires de sorte que les demandes d’autorisation ont été rejetées ; qu’elle n’a pas déféré à la sommation délivrée le 25 octobre 2019 puis aux mises en demeure suivantes.

S’agissant de la terrasse, elle fait valoir que cet espace était affecté d’une présomption d’appartenance au domaine public et que ce n’est que devant le juge des référés que le syndicat de copropriété a justifié de l’état descriptif de division de l’immeuble ; que celui-ci précise d’une part que les arcades formant galerie sont à l’usage exclusif des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée, d’autre part que chaque local commercial est affecté d’une quote-part en ce qui concerne des parties communes étant observé que chaque local commercial est compté pour sa surface réelle augmentée d’une quote-part de la surface de la galerie marchande en proportion de sa surface en oeuvre ; qu’il s’agit en l’espèce ainsi de parties communes particulières dont la jouissance ne peut être réduite par décision de l’assemblée générale. La Sarl Yvonne soutient en conséquence que ce droit de jouissance exclusif des commerces concernant cette partie commune spéciale constitue l’accessoire de son lot dont elle ne peut être privée ; qu’il n’existe en conséquence, aucun trouble manifestement illicite justifiant la décision critiquée.

Quant à la devanture, il s’agit d’une partie privative des lieux loués au sens de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et qu’ainsi, l’autorisation de l’assemblée générale n’est pas requise ; que le refus de l’assemblée générale d’autoriser les aménagements critiqués est abusif s’agissant de travaux d’amélioration qui ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres propriétaires.

Elle demande la confirmation de la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de condamnation pécuniaire émise par le syndicat.

Par dernières conclusions notifiées le 24 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’îlot 31 demande à la cour de :

- débouter la Sarl Yvonne de ses demandes d’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

. interdit à la Sarl Yvonne d’utiliser le passage sous les arcades, sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée par huissier de justice, et a enjoint à la Sarl Yvonne de remettre en état la façade de l’immeuble en supprimant l’habillage qu’elle y a fait installer, et de supprimer les équipements d’éclairage et de chauffage installés à l’extérieur dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 16ème jour suivant cette signification,

. condamné la Sarl Yvonne à verser une somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais d’instance,

. condamné la Sarl Yvonne aux dépens,

- débouter la Sarl Yvonne de ses demandes de rejet de l’intégralité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires, de condamnation du syndicat des copropriétaires à verser à la Sarl Yvonne une somme de

5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de condamnation du syndicat des copropriétaires aux entiers dépens,

- confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a interdit à la Sarl Yvonne d’utiliser le passage sous les arcades de l’immeuble en y installant une terrasse sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée par huissier de justice, enjoint à la Sarl Yvonne de remettre en état la façade de l’immeuble en supprimant l’habillage qu’elle y a fait installer, et lui enjoint de supprimer les équipements électriques d’éclairage et de chauffage installés à l’extérieur, sans autorisation, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter du 16ème jour suivant cette signification, condamné la Sarl Yvonne à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamné la Sarl Yvonne aux dépens avec droit de recouvrement direct accordé à la Selarl DPR avocats,

sur son appel incident,

- infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a fixé le montant de l’astreinte concernant l’utilisation du passage sous les arcades de l’immeuble à la somme de 1 000 euros par infraction constatée,

- infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a fixé à la somme de 100 euros par jour de retard pendant une durée de 60 jours l’obligation pour la Sarl Yvonne de remettre en état la façade de l’immeuble en supprimant l’habillage qu’elle y a fait installer, et les équipements électriques d’éclairage et de chauffage,

- dire qu’il en sera référé au juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Rouen s’agissant des astreintes,

statuant à nouveau sur l’appel incident,

- fixer à la somme de 10 000 euros par infraction constatée par huissier de justice l’interdiction faite à la Sarl Yvonne d’utiliser le passage sous les arcades,

- fixer à la somme de 1 000 euros par jour de retard l’astreinte ordonnée pour la remise en état de la façade de l’immeuble en supprimant l’habillage qu’elle y a fait installer, et les équipements électriques d’éclairage et de chauffage installés à l’extérieur, sans limitation de durée,

- ordonner que le point de départ du nouveau montant de ces deux astreintes soit fixé à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

- ordonner que le juge qui a prononcé l’astreinte se réserve expressément le pouvoir de la liquider,

sur l’appel incident de la Sci Sham 2,

- débouter la Sci Sham 2 de son appel incident tendant à la réformation de l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté sa demande de condamnation au visa de l’article 700, et par voie de conséquence la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer à la Sci Sham 2 la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance,

- confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de la Sci Sham 2 au titre des frais irrépétibles de première instance,

- statuer ce que de droit sur les demandes accessoires de la Sci Sham 2 tendant à la condamnation de la Sarl Yvonne à lui régler la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure d’appel,

en tout état de cause,

- condamner la Sarl Yvonne à régler au syndicat des copropriétaires une somme provisionnelle de 5 000 euros en raison du caractère abusif de l’appel,

- condamner la Sarl Yvonne à régler au syndicat des copropriétaires une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dans le cadre de la présente procédure d’appel,

- condamner la Sarl Yvonne aux dépens de la procédure d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la Selarl Lexavoué Normandie.

Il fait valoir que la discussion sur la propriété de la galerie à laquelle avait expressément renoncé la Sarl Yvonne ne peut être reprise dans le cadre de l’appel, le moyen soulevé étant irrecevable au visa de l’article 563 du code de procédure civile ; qu’en l’absence de contestation sérieuse sur ce point la décision entreprise doit être confirmée ; qu’à titre subsidiaire, elle démontre suffisamment être propriétaire des lieux et qu’au visa des articles 2 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, il revient à la Sarl Yvonne d’établir son droit de jouissance exclusif attaché aux lots loués ; qu’elle ne l’établit pas tant au regard du bail signé qu’au regard des pièces relatives à la copropriété ;

qu’en conséquence, l’occupation de la terrasse sans autorisation de l’assemblée crée un trouble illicite auquel il faut mettre fin ; que la réalisation des travaux dans le même contexte juridique et factuel justifie parfaitement la décision prise par le premier juge.

Il se réfère aux décisions judiciaires sanctionnant strictement le défaut d’autorisation de travaux réalisés sur des parties communes et l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 qui impose une décision de l’assemblée générale à la majorité des voix pour toute modification de l’aspect extérieur de l’immeuble. Il souligne que le bail rappelle l’obligation d’obtenir l’autorisation de la copropriété s’agissant des travaux d’aménagement intérieur, de façade et d’enseigne ; que la Sarl Yvonne ne peut se retrancher derrière l’allégation de refus abusif en suspectant un refus systématique du syndicat des copropriétaires ce d’autant plus qu’aucun recours n’a été entrepris à l’encontre de la décision de l’assemblée générale du 19 décembre 2019 ; qu’il peut ainsi prétendre à la remise en état des lieux.

Sur appel incident, il demande une majoration de l’astreinte à hauteur de 10 000 euros par infraction constatée par huissier de justice concernant l’occupation de la terrasse et de 1 000 euros par jour sans limitation de la durée à compter de la signification de l’arrêt avec liquidation par le juge l’ayant ordonné.

Elle rappelle la nécessité d’appeler à la procédure le bailleur dès la première instance et demande le rejet des demandes formées par la Sci Sham 2 dans le cadre de son appel incident.

Par dernières conclusions notifiées le 29 octobre 2021, la Sci Sham 2 demande à la cour de :

- statuer ce que de droit sur l’appel principal de la Sarl Yvonne et l’appel incident du syndicat des copropriétaires,

- constater qu’aucune demande n’est formulée à son encontre,

- la recevoir en son appel incident et réformer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté sa demande de condamnation au visa de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

- condamner la Sarl Yvonne aux dépens.

Elle s’en rapporte sur l’appel principal considérant que la SarlYvonne avait elle-même fait l’aveu de la nécessité de requérir une autorisation pour l’occupation de la terrasse et les travaux d’aménagement alors qu’en signant le bail elle s’était engagée à une jouissance paisible des lieux.

Elle souligne que la Sarl Yvonne poursuit ses agissements sans même saisir la juridiction du fond pour faire trancher le litige. Elle en tire pour conséquence la décision de poursuivre la résiliation du bail.

Elle forme appel incident en ce qu’elle ne peut être condamnée in solidum avec son locataire pour des agissements qui sont propres à celui-ci et n’a commis aucun manquement au regard des troubles causés par la Sarl Yvonne, que c’est à juste titre que le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé quant aux demandes formées à son encontre. Elle forme appel incident en ce qu’il a rejeté ses prétentions au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sollicite en conséquence une indemnisation de ce chef pour les frais engagés en première instance et en appel.

MOTIFS

Sur l’installation d’une terrasse

La Sarl Yvonne a été avisée du refus d’autorisation d’installer une terrasse par décision de l’assemblée générale des copropriétaires le 19 décembre 2019 et a fait choix de passer outre avant résolution du différend créé avec le syndicat des copropriétaires.

En première instance, elle a expressément renoncé à contester la propriété de la parcelle de l’immeuble sur laquelle elle a implanté chaises et tables notamment pour l’accueil de ses clients et n’est pas recevable dès lors à se prévaloir en cause d’appel d’un moyen qui ne fait plus débat de son fait.

Elle se prévaut par ailleurs de l’état descriptif de division. Le chapitre 5, paragraphe deuxième relatif aux ' Choses et parties communes particulières’ en page 7 précisent en son ' 2° Choses et parties communes à l’ensemble des commerces au rez-de-chaussée

Ces parties communes sont la galerie marchande ménageant circulation et accès pour les locaux commerciaux et le bloc sanitaire installé à l’Est de ladite galerie et à l’usage exclusif desdits locaux commerciaux,..'.

Elle reprend les dispositions de cet état descriptif de division, les quote-parts de la propriété incluant, 'pour les parties communes générales’ affectées aux locaux commerciaux, une quote-part de la surface de la galerie marchande.

Ces dispositions confirment la qualification des lieux telle qu’énoncée par le syndicat des copropriétaires soit des parties communes et non privatives, affectées en outre à la 'circulation’ et à 'l’accès’ aux commerces.

L’article 3 de la loi n°65-577 du 10 juillet 1965 définit comme suit les parties communes : Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Il s’agit en l’espèce de parties communes spéciales, affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires au sens de l’article 6-2 de ladite loi. Cette disposition rappelle que les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.

L’article 9 ajoute que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En conséquence, bien que bénéficiant de l’usage de la galerie, la Sarl Yvonne ne peut se prévaloir d’une jouissance exclusive des lieux pour l’aménagement de sa terrasse sans autorisation collégiale dans les conditions susvisées.

Cette occupation illicite constitue un trouble manifestement illicite justifiant qu’il y soit mis fin dans les conditions retenues par le premier juge. La résistance de la Sarl Yvonne justifie une majoration de l’astreinte portée à 2 000 euros par infraction constatée par acte d’huissier de justice à compter de la signification du présent arrêt et ce durant 50 jours.

Il n’y a pas lieu de réserver la liquidation de l’astreinte à la juridiction.

Sur les travaux d’aménagement de la façade

L’article 25 de la loi n°65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

Le bail consenti à la Sarl Yvonne le 1er juillet 2019 rappelle en page 12 à titre de clause particulière que 'A la demande du PRENEUR, le BAILLEUR donne son accord afin que ce dernier puisse réaliser … des travaux d’aménagement intérieur façade et enseigne dans lesdits lieux, nécessaires à l’exploitation de son commerce, après obtention des autorisations administratives et de la copropriété, à ses frais et sous son entière responsabilité.'

Par délibérations du 19 décembre 2019, l’assemblée générale des copropriétaires a refusé de délivrer les autorisations sollicitées par la Sarl Yvonne. Cette dernière s’est affranchie de toute obligation en procédant en connaissance de cause aux travaux pourtant interdits par l’assemblée générale. Elle ne peut utilement soutenir en référé le moyen tiré de l’existence d’un refus abusif de la part de cette assemblée alors même qu’il ne résulte pas de son dossier des éléments manifestes susceptibles de venir contrarier l’analyse fondée tant sur des dispositions légales que conventionnelles et de constituer une contestation sérieuse faisant obstacle aux mesures sollicitées par le syndicat des copropriétaires. L’appropriation des façades sans autorisation caractérise un trouble manifestement illicite aux dépens de la copropriété.

L’ordonnance entreprise sera confirmée quant à l’injonction prononcée relative à la remise en état de la façade de l’immeuble. S’agissant de ses modalités et à défaut d’exécution de l’ordonnance critiquée, l’astreinte sera majorée, portée à la somme de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt et dans la limite de 100 jours à compter de ladite signification.

Il n’y a pas lieu de réserver la liquidation de l’astreinte à la juridiction.
Sur les dommages et intérêts pour appel abusif

Le syndicat des copropriétaires ne caractérise ni l’abus de droit reproché à la Sarl Yvonne ni le préjudice subi et sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les dépens et frais irrépétibles

La Sarl Yvonne succombe à l’instance et en supportera les dépens dont distraction au profit de la Selarl Lexavoué Normandie.

L’équité justifie sa condamnation à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la somme de 2 500 euros à la Sci Sham 2.

La présence à l’instance du bailleur étant nécessaire à la procédure, il n’y a pas lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à une indemnité à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Dans les limites de l’appel formé,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Et y ajoutant,

Condamne la Sarl Yvonne à payer les astreintes suivantes :

- la somme de 2 000 euros par infraction constatée par acte d’huissier de justice à compter de la signification du présent arrêt et ce durant 50 jours, s’agissant de l’interdiction d’utiliser le passage sous les arcades de l’immeuble en y aménageant une terrasse,

- la somme de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt et dans la limite de 100 jours à compter de ladite signification s’agissant de l’injonction de remettre en état la façade de l’immeuble dans les conditions énoncées par l’ordonnance entreprise,

Dit n’y avoir lieu à se réserver la liquidation desdites astreintes,

Condamne la Sarl Yvonne à payer au syndicat des copropriétaires de l’îlot 31 la somme de 5 000 euros, à la Sci Sham 2 la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’îlot 31 de sa demande indemnitaire pour appel abusif,

Condamne la Sarl Yvonne aux dépens dont distraction au profit de la Selarl Lexavoué Normandie.

Le greffier La présidente 1. Z A B C