N° RG 20/02110 – N° Portalis DBV2-V-B7E-IQAZ

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITÉ

Section PARITAIRE

ARRET DU 27 JANVIER 2022

DÉCISION DÉFÉRÉE :

51-19-0009

Jugement du TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE ROUEN du 11 Juin 2020

APPELANTE :

Etablissement Public SIAEPA DE LA REGION DE MONTVILLE

[…]

[…]

Représenté et assisté de M^e C BARON de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau de l’EURE

INTIMEE :

Madame A Y

née le […] à Rouen

[…]

[…]

Représentée et assistée de M^e Hervé SUXE, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR :

Madame GOUARIN, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

Madame GERMAIN, Conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame X,

DEBATS :

A l’audience publique du 15 Novembre 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 Janvier 2022, prorogé au 27 janvier 2022

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 27 Janvier 2022, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

Signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame X, Greffière.

FAITS ET PROCÉDURE

Par un bail initial en date du 1er janvier 1971, M. C Y, aux droits duquel vient M^me A Y, a donné en location un terrain de 20 mètres sur 20 mètres centré sur la parcelle actuellement cadastrée […] (ancienne parcelle […], sis à Montville, lieudit 'les Sondres', pour permettre le forage et la captation d’eau potable, au bénéfice de la Compagnie générale d’Hydraulique S.A.D.E, délégataire exploitant à cette époque du Siaepa (Syndicat Intercommunal d’Adduction en Eau Potable et Assainissement) de la région de Montville.

Ce bail a été conclu pour une durée de 3 années consécutives pour finir le 31 décembre 1973.

Suivant nouvelle convention en date du 1er janvier 1974, M. Y, bailleur et son preneur, la Sade, ont porté la durée du bail initial de 1971 à 99 ans et fixé les modalités de détermination de l’indemnité due ainsi que son indexation pour l’ensemble de la période visée.

Plusieurs délégataires du service public exercé par le Siaepa de Montville se sont succédés. Ainsi, la société Veolia s’est substituée à la Sade en cours d’exécution de ce bail.

A compter du 31 mars 2015, la société Veolia a cessé d’être le délégataire du Siaepa de Montville, pour être remplacée par la société Eaux de Normandie intervenant à compter du 1er avril 2015.

Suivant jugement en date du 19 décembre 2017, le tribunal paritaire de baux ruraux de Rouen a fait droit aux demandes de M^me Y en résolution du bail du 1er janvier 1974 et en paiement de loyers et de diverses indemnités à l’encontre de la société Eaux de Normandie.

Suivant arrêt rendu le 13 décembre 2018 par la cour d’appel de Rouen, ce jugement a été infirmé au motif essentiel tiré de l’inopposabilité du bail emphytéotique du 1er janvier 1974 à la société Eaux de Normandie, faute pour cette dernière de l’avoir signé.

Une ordonnance d’expropriation pour cause d’utilité publique, devenue définitive, a été rendue le 07 mai 2019 par le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance de Rouen au profit du Siaepa de la région de Montville en ce qui concerne les parcelles cadastrées […] et […], appartenant à M^me Y.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 30 avril 2019 enregistrée au greffe le 13 mai 2019, M^me Y a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Rouen d’une demande de convocation du Siaepa de Montville aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail pour défaut de paiement des loyers depuis le 1er avril 2015, de prononcer la résolution judiciaire du bail en date du 1er janvier 1971, ensemble l’avenant du 1er janvier 1974 aux torts et griefs du Siaepa de Montville, de condamner le Siaepa de Montville au paiement de loyers ou indemnités d’occupation avec intérêts, outre capitalisation des intérêts échus, paiement de dommages et intérêts et de frais de procédure.
Le Siaepa de Montville a soulevé in limine litis l’incompétence matérielle du tribunal paritaire des baux ruraux sur le fondement de l’article L. 491-1 du code rural et s’est subsidiairement opposé aux demandes sur le fond.

Suivant jugement en date du 11 juin 2020, le tribunal paritaire des baux ruraux de Rouen :

- s’est déclaré compétent pour connaître de l’action formée par M^me Y à l’encontre du Siaepa de Montville,

- a déclaré la demande de résiliation du contrat de bail irrecevable,

- a condamné le Siaepa de Montville à payer à M^me Y la somme de 13.517,77 euros au titre des loyers dus du 1er avril 2015 au 07 mai 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2016,

- a ordonné la capitalisation des intérêts,

- a débouté le Siaepa de Montville de ses plus amples demandes ou contraires,

- a débouté M^me Y de ses plus amples demandes ou contraires,

- a condamné le Siaepa de Montville à payer à M^me Y une indemnité de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

- a condamné le Siaepa de Montville aux dépens de l’instance,

- a ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration enregistrée au greffe le 07 juillet 2020, le Siepa de Montville a interjeté appel du jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Rouen.

DEMANDES DES PARTIES

Dans ses conclusions communiquées par RPVA le 04 mars 2021 et développées oralement à l’audience, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, le Siepa de Montville demande à la cour, de :

- le déclarer recevable et bien fondé en son appel à l’encontre du jugement entrepris,

- en conséquence, déclarer le tribunal paritaire des baux ruraux incompétent pour connaître de l’ensemble des demandes dont il a été saisi à la requête de M^me Y à son encontre et renvoyer M^me Y à mieux se pourvoir,

En cas de confirmation du jugement entrepris concernant la compétence :

- le réformer sur le fond, et en conséquence ;

- débouter M^me Y de toutes les fins et conclusions, de sa demande en paiement de loyers ou d’indemnités d’occupation, en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du Siepa de Montville,

- débouter M^me Y de sa demande en paiement d’une indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- confirmer les autres dispositions du jugement, et en conséquence,
- déclarer M^me Y irrecevable, et en tous cas mal fondée en sa demande de résiliation de bail, en raison du transfert de propriété lié à l’ordonnance d’expropriation,

- débouter M^me Y de sa demande en paiement de dommages et intérêts à l’encontre du Siepa de Montville et de sa demande en paiement d’une indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner M^me Y à payer au Siepa de Montville la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance, outre celle de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés à l’occasion de la procédure d’appel,

- condamner M^me Y aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses conclusions communiquées par RPVA le 04 janvier 2021 et reprises lors de l’audience, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, M^me Y demande à la cour, au visa notamment des dispositions des articles L. 451-1 et suivants du code rural, de l’article L. 2224-11 du code général des collectivités territoriales, de :

A titre principal :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il s’est déclaré compétent pour connaître du litige opposant M^me Y au Siepa de Montville, a condamné le Siepa de Montville au paiement d’une somme de 13.517.77 euros au titre des loyers dus du 1er avril 2015 au 07 mai 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2016, a ordonné la capitalisation des intérêts, a débouté le Siepa de Montville de ses plus amples demandes ou contraires, a condamné le Siepa de Montville au paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, a condamné le Siepa de Montville aux entiers dépens de l’instance et a ordonné l’exécution provisoire,

- infirmer le jugement en ce qu’il a débouté M^me Y de ses plus amples demandes ou contraires, et notamment de ses conclusions tendant à la condamnation du Siepa de Montville au paiement de dommages et intérêts,

- en conséquence, condamner le Siepa de Montville au paiement d’une somme de 15.000 euros au titre du préjudice moral subi,

A titre subsidiaire, si le jugement devait être infirmé :

- condamner le Siepa de Montville au paiement de la somme au principal de 13 517,77 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure préalable du 17 février 2016 et capitalisation des intérêts échus, au titre de l’indemnité d’occupation irrégulière égale au montant indexé du loyer des mois échus pour la période du 1er avril 2015 au 07 mai 2019,

A titre reconventionnel :

- condamner le Siepa de Montville au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles à l’occasion de la présente procédure d’appel,

- condamner le Siepa de Montville aux entiers dépens d’appel,

- rappeler l’exécution provisoire de droit.

SUR CE I- Sur la compétence du tribunal paritaire des baux ruraux

Le Siaepa critique la décision entreprise ayant retenu sa compétence et fait valoir que les conditions posées par l’article L. 491-1 du code rural ne sont pas remplies, faute de contrat de bail liant M^me Y au Siaepa, faute de qualité d’exploitant agricole du Siaepa et faute d’activité ou de vocation agricole de la parcelle louée permettant de retenir le caractère rural du bail, le litige ne pouvant en outre et en conséquence pas plus porter sur l’application d’un bail emphytéotique rural.

Il souligne également que le premier juge a utilisé à tort un texte s’appliquant uniquement au droit de préemption des SAFER.

Il conclut enfin, si l’existence d’un contrat était admise, à sa qualification de contrat administratif relevant de la compétence du tribunal administratif, M^me Y devant être renvoyée à mieux se pourvoir.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que le bail litigieux invoqué par M^me Y à l’encontre du Siaepa de Montville dans la présente instance est le bail daté du 1er janvier 1974, que la cour d’appel de Rouen a qualifié de bail emphytéotique dans le dispositif de son arrêt du 13 décembre 2018.

Si le Siaepa n’était pas partie à cette instance d’appel antérieure et que le dispositif de l’arrêt de 2018 n’a effectivement pas autorité de la chose jugée à son égard, le bail litigieux est néanmoins le même et les exigences figurant à l’article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime et permettant de qualifier ce bail d’emphytéotique doivent être reprises : bail conclu pour une durée de 99 ans, imposant au bailleur de laisser la jouissance d’un terrain centré sur un forage existant ainsi que l’accès aux véhicules du preneur sur les parcelles voisines avec comme contrepartie, à la charge du preneur, le règlement d’une redevance annuelle indexée et l’exécution de travaux précis, ladite convention conférant au preneur un droit réel librement cessible, en l’absence de toute autorisation du bailleur à requérir pour une cession du preneur de son droit réel.

Aux termes de l’article L. 491-1 du code rural et de la pêche maritime, le tribunal paritaire des baux ruraux a vocation à connaître des litiges relatifs au bail emphytéotique consenti sur un fonds à destination agricole, ce qui est le cas en l’espèce dès lors que, comme l’a justement indiqué le premier juge, en se fondant sur l’article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime, la parcelle AD 546 faisant l’objet du bail litigieux est située dans une zone N naturelle et forestière, secteur Na de la commune de Montville protégée en raison de son caractère de prairie semi-humide (pièce n°14) et doit donc être considérée comme ayant initialement une vocation agricole, le premier juge ayant d’ailleurs justement observé qu’à l’origine, en 1971 ou 1974, le captage n’existait pas.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, il convient donc de confirmer la décision du premier juge ayant retenu sa compétence, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner le surplus des moyens présentés par les parties.

II- Sur l’irrecevabilité de la demande de résiliation judiciaire du bail

Les parties ne contestent pas en appel l’irrecevabilité de cette demande devenue sans objet et prononcée par le juge eu égard à l’expropriation du bien en cause intervenue le 07 mai 2019 et ayant éteint le bail.

La décision sera donc confirmée sur ce point.

III- Sur l’opposabilité du bail au Siaepa et sur la demande de paiement formulée par M^me Y
Le premier juge a déclaré le bail du 1er janvier 1974 opposable au Siaepa de Montville, même s’il n’en était pas le signataire direct en se fondant sur l’article II du bail signé le 1er janvier 1974 par M. Y, aux droits duquel vient sa fille, et la Sade ainsi que sur plusieurs courriers datés de 1974 et de 2006.

Il a notamment estimé que l’article susvisé constituait une garantie pour le bailleur de percevoir les indemnités prévues par le contrat de bail et a en conséquence condamné le Siaepa de Montville à garantir la bailleresse du paiement des loyers ou/et indemnités dus en cas de défaillance de la société délégataire en application et dans les conditions de ce contrat.

Pour critiquer cette décision, le Siaepa de Montville estime qu’il n’est pas partie ni au contrat de bail signé en 1971, ni à celui signé en 1974, que les courriers sur lesquels se fonde le premier juge ne sont pas probants et que le principe de l’effet relatif des contrats a été transgressé.

Il ajoute qu’en application de l’article L. 1121-1 et suivants du code de la commande publique et plus particulièrement du contrat d’affermage passé entre le Siaepa et la société Eaux de Normandie, il appartenait au délégataire de service public d’assumer ses obligations, y compris financières et de signer un contrat de bail avec M^me Y, cette dernière y ayant d’ailleurs fait obstacle en posant des conditions intenables au délégataire.

Il constate en outre qu’en l’absence de la signature d’un tel contrat, M^me Y ne pouvait pas réclamer de loyers au délégataire mais des indemnités d’occupation, ce qui a fait échec à sa demande, comme l’a constaté la cour d’appel dans son arrêt du 13 décembre 2018 et qu’elle ne pouvait donc pas plus solliciter du délégant le montant d’un loyer qui n’a jamais été fixé, ni même subsidiairement le paiement d’indemnités d’occupation.

Le Siaepa conteste enfin sa condamnation en paiement en relatant toutes les obstructions auxquelles s’est livrée M^me Y pour empêcher de façon répétée le délégataire d’accéder à la parcelle forée à compter du 22 juin 2016 et critique la décision du premier juge qui a estimé de manière erronée que l’obstruction systématique et ses conséquences n’étaient pas démontrées.

En l’espèce, il convient tout d’abord de constater que la convention d’affermage signée le 13 avril 2015 entre le Siaepa de Montville et la société Eaux de Normandie ne contient aucune disposition particulière sur les conventions signées entre le délégataire et le propriétaire privé, l’article 68 invoquée par l’appelant concernant exclusivement la répartition de la charge des travaux entre délégant et délégataire, sans qu’aucune stipulation sur des loyers à régler par le délégataire ne soit prévue.

La cour constate que cette convention d’affermage règle en réalité les relations entre délégant et délégataire, en fixant les obligations et droits de chacun, sans que les dispositions à l’égard des tiers ne soient déterminées.

Certes, il est clairement stipulé à l’article II du bail signé le 1er janvier 1974 que 'la Compagnie Générale d’Hydraulique Sade s’engage et engage toute société qui pourrait lui être substituée ou le Syndicat d’Adduction d’Eau Potable de la région de Malaunay-Montville en cas de cessation du contrat, en contrepartie de la libre utilisation accordée par M. Y à lui verser’ une indemnité de dépréciation de 15.000 francs à la signature de la convention, ainsi qu’ensuite, une redevance annuelle indexée.

Il convient cependant de constater que les conventions d’affermage signées entre le Siaepa de Montville et les précédents délégataires, soit les sociétés Sade et Véolia ne sont pas produites aux débats, que n’est pas non plus évoquée ni produite une éventuelle nouvelle convention signée entre la société Véolia et M^me Y, alors qu’était exigée dans les courriers produits par les parties la nécessité de signer un tel nouveau contrat de bail privé concernant la parcelle sur laquelle est implanté le forage entre la société Eaux de Normandie et M^me Y (pièces 11 et 12 du Siaepa).

Les parties ne mettent donc pas en mesure la cour de connaître précisément les éventuels engagements de garantie du Siaepa de Montville à l’égard de M^me Y, alors que, si le courrier du syndicat à l’en-tête du bureau d’études techniques Sogeti en date du 23 janvier 1974 (pièce 3) confirmait l’engagement du syndicat prévu dans la convention signée le 1er janvier 1974 entre la Sade et M. Y et si le courrier du 21 novembre 2006 envoyé par le Siaepa à M^me Y (pièce 15) rappelait effectivement à celle-ci que le contrat du 1er janvier 1974 avait donné la jouissance de sa parcelle à la Sade et à défaut au syndicat, les courriers suivants écrits par le Siaepa les 25 mars 2015 et 22 juin 2015 ne comportaient aucun engagement du syndicat de garantir les paiements à la charge de la société Eaux de Normandie, nouveau délégataire, le syndicat indiquant à M^me Y qu’une nouvelle 'convention lui serait transmise dans les meilleurs délais afin de régir les règles d’accès au forage d’ici son classement par la future déclaration d’utilité publique'.

En outre, il convient de rappeler que la précédente procédure judiciaire initiée par M^me Y à l’encontre exclusivement de la société Eaux de Normandie a conduit la cour, suivant arrêt en date du 13 décembre 2018, à infirmer le jugement ayant prononcé la résolution du bail emphytéotique du 1er janvier 1974, le déclarant inopposable à la société Eaux de Normandie et ayant condamné celle-ci à payer notamment des loyers impayés et à une indemnité d’occupation à M^me Y.

Or, rien n’indique que le bail emphytéotique de 1974 a été résolu depuis cette décision pour la période des impayés revendiqués entre le 1er avril 2015 et le 07 mai 2019, les différentes pièces produites évoquant simplement la nécessité de conclure une nouvelle convention, un désaccord entre le nouveau délégataire et la bailleresse ayant visiblement empêché sa conclusion.

Or l’article II du bail signé le 1er janvier 1974 dont se prévaut M^me Y ne prévoit expressément l’engagement du Siaepa de Montville qu’en cas de cessation du contrat, condition qui n’a été remplie qu’à la date d’expropriation de la parcelle concernée intervenue le 07 mai 2019 et ayant éteint le bail, M^me Z dénaturant par son interprétation, le contenu de cet article II en affirmant qu’il s’agirait de la cessation du contrat de délégation de service public.

La disposition du bail de 1974 susvisée est bien inopposable au Siaepa de Montville, ce dernier invoquant à bon escient le principe de l’effet relatif des contrats.

La cour dans son arrêt en date du 13 décembre 2018 a constaté que M^me Y ne tirait aucune conséquence juridique de l’occupation sans droit ni titre par la société Eaux de Normandie de la parcelle sur laquelle était installé le forage et ne formait aucune demande subsidiaire aux fins d’expulsion et aux fins de paiement d’une indemnité d’occupation.

La cour de céans constate que M^me Y a choisi de diriger sa nouvelle action à l’encontre du Siaepa de Montville, sans prouver que celui-ci doit garantir le paiement des redevances dues par le nouveau délégataire, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge.

M^me Y sollicite subsidiairement que le Siaepa de Montville soit reconnu comme occupant sans droit ni titre du terrain sur lequel se situe le forage pour la période du 1er avril 2015 jusqu’au 07 mai 2019 et soit condamné au paiement d’indemnités d’occupation irrégulière.

C’est cependant la société Eaux de Normandie, nouveau délégataire, qui peut être qualifié juridiquement d’occupant sans droit ni titre, faute d’avoir conclu la nouvelle convention annoncée avec la bailleresse, et non le délégant.

M^me Y sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes de paiement des redevances, indemnités et intérêts à capitaliser, par infirmation de la décision entreprise.
IV- Sur la demande indemnitaire de M^me Y

Le premier juge a débouté M^me Y de sa demande de dommages et intérêts formulée au titre du préjudice moral, estimant que cette dernière ne démontrait pas l’existence et le caractère injustifié des interventions alléguées, la bailleresse se plaignant d’avoir subi plusieurs tentatives d’intimidation de la part de plusieurs autorités administratives.

C’est cependant par de justes motifs que la cour adopte, que le premier juge a souligné l’existence d’un conflit opposant la bailleresse et la société Eaux de Normandie, faute de paiement des loyers dus, sans que M^me Y ne prouve l’existence de manoeuvres d’intimidation des autorités et en particulier de la part du Siaepa de Montville, à l’encontre duquel elle dirige sa demande indemnitaire.

Elle n’apporte pas plus cette preuve en appel.

Le premier juge a en outre exactement retenu que la procédure d’expropriation de la parcelle sur laquelle se situait le forage avait été effectuée dans l’intérêt du service public.

M^me Y D également en appel à prouver le préjudice moral allégué ; la décision entreprise l’ayant déboutée de sa demande indemnitaire sera donc confirmée.

V- Sur les demandes accessoires

M^me Y, succombant en ses demandes, sera condamnée aux dépens de première instance par infirmation de la décision entreprise ainsi qu’aux dépens d’appel.

La décision entreprise sera également infirmée sur les frais irrépétibles de première instance mais l’équité commande de débouter les parties de l’ensemble de leurs demandes afférentes aux frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Infirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle s’est déclarée compétente pour connaître de l’action formée par M^me Y à l’encontre du Siaepa de Montville, a déclaré la demande de résiliation du contrat de bail irrecevable et a débouté M^me Y de sa demande d’indemnisation de son préjudice moral,

Statuant sur les chefs infirmés,

Déboute M^me A Y de l’ensemble de ses demandes de paiement,

Condamne M^me A Y aux dépens de première instance et d’appel,

Déboute les parties de leurs demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente