Cour d'appel de Rouen, 1re chambre civile, 17 décembre 2025, n° 25/01147

TJ Évreux 19 février 2025

CA Rouen
Confirmation 17 décembre 2025

Arguments

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Rejeté
Erreur dans l'implantation de la zone non constructible
La cour a estimé que l'erreur technique a été commise avant l'intervention du notaire et que ce dernier n'avait pas de responsabilité dans la matérialisation de la zone constructible.
Rejeté
Responsabilité du notaire
La cour a confirmé que la responsabilité du notaire ne pouvait être engagée dans le cadre d'une erreur d'implantation, car les permis étaient devenus définitifs au moment de la vente.
Rejeté
Droit à des frais non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il n'était pas inéquitable de condamner la Mutuelle à payer les frais de l'intimé, rejetant ainsi la demande de l'appelante.

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Sur la décision

Référence :	CA Rouen, 1re ch. civ., 17 déc. 2025, n° 25/01147
Juridiction :	Cour d'appel de Rouen
Numéro(s) :	25/01147
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance d'Évreux, 19 février 2025, N° 24/00478
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	26 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Ferouze MEGHERBILaurent SPAGNOLDelphine ABRY-LEMAITRE
Cabinet(s) :	SCP HUBERT - ABRY LEMAITRESPAGNOL DESLANDES MELO
Parties :	LA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

Texte intégral

N° RG 25/01147 – N° Portalis DBV2-V-B7J-J5QV

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 17 DECEMBRE 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

24/00478

Président du tribunal judiciaire d’Evreux du 19 février 2025

APPELANTE :

LA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Delphine ABRY-LEMAITRE de la SCP HUBERT – ABRY LEMAITRE, avocat au barreau de l’Eure et assistée de M^e Férouze MEGHERBI avocat au barreau de Paris

INTIME :

Maître [E] [Y], notaire

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté et assisté de M^e Laurent SPAGNOL de la SCP SPAGNOL DESLANDES MELO, avocat au barreau de l’Eure

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 15 octobre 2025 sans opposition des avocats devant M^me Magali DEGUETTE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 15 octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2025

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 17 décembre 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

* *

EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE

Suivant permis de construire délivré le 2 février 2022 par le maire de la commune du [Localité 9], M. [K] [V] a été autorisé à construire une maison individuelle d’une surface de plancher de 298 m² sur un terrain situé [Adresse 14], lieu-dit [Adresse 11] [Localité 10] [Adresse 12], et cadastré section AB n°[Cadastre 2], [Cadastre 3], et [Cadastre 4]. Un permis de construire modificatif n°1 délivré le 25 avril 2022 a ramené la surface de plancher du projet à 256 m².

Par acte authentique du 15 octobre 2022 établi par Me [E] [Y], notaire à Montfort-sur-Risle, la Sci [Adresse 13] a vendu à M. [V] et Mme [L] [I], son épouse, lesdites parcelles dont une partie se trouve en zone non constructible.

Par arrêté du 24 juillet 2023, le maire a refusé la demande de permis de construire modificatif n°2 de M. [V] au motif que le projet se situait pour partie sur le secteur inconstructible de la carte communale.

Par actes de commissaire de justice des 3 et 13 octobre 2023, M. et Mme [V] ont fait assigner leur maître d’oeuvre la Sas d’Architecture Quid Novi Architecture, M. [B] [S] ès qualités de liquidateur amiable de cette société, et la Maf, assureur de celle-ci, devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Evreux, en paiement de provisions au titre de la démolition de la construction irrégulière, de la reconstruction de la maison conformément au contrat d’architecture, et de dommages et intérêts.

Ces réclamations ont été rejetées par ordonnance de référé du 17 janvier 2024.

Par ordonnance de référé du 15 mai 2024, le même juge a fait droit à la demande d’expertise formée par M. et Mme [V] au contradictoire de la Sas d’Architecture Quid Novi Architecture et de la Maf. Il a désigné M. [J] [R] pour y procéder.

Par actes de commissaire de justice des 21 et 24 octobre 2024, la Maf a fait assigner M. et Mme [V], la Sas d’Architecture Quid Novi Architecture, la commune du [Localité 8], et Me [Y], devant le même juge, aux fins d’extension de la mesure d’expertise et de la mission de l’expert judiciaire.

Par ordonnance du 19 février 2025, le juge des référés a entre autres dispositions :

— mis hors de cause [E] [Y],

— étendu à la commune du [Localité 8] les opérations d’expertise ordonnées par l’ordonnance de référé du 15 mai 2024 ayant désigné [J] [R] en qualité d’expert,

— étendu la mission de l’expert en ce qu’il devra également fournir de façon générale tous éléments techniques ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond éventuellement saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues,

— condamné la Sa Mutuelle des Architectes Français à verser à [E] [Y] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sa Mutuelle des Architectes Français aux entiers dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 20 mars 2025, la Maf a formé un appel contre cette ordonnance.

Par décision du président de chambre du 22 avril 2025, l’affaire a été fixée selon les dispositions des articles 906 et suivants du code de procédure civile.

EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 19 juin 2025, la Maf demande de voir en application de l’article 145 du code de procédure civile :

— réformer l’ordonnance de la présidente du tribunal judiciaire d’Evreux statuant en référé rendue le 19 février 2025 en ce qu’elle a :

. mis hors de cause Me [E] [Y],

. condamné la Maf à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. rejeté les autres demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamné la Maf aux entiers dépens,

statuant à nouveau sur les chefs critiqués de l’ordonnance,

— rendre commune à Me [Y] l’ordonnance de désignation d’expert rendue le 15 mai 2024 portant le numéro RG 24/00146,

— condamner celle-ci à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle fait valoir que le grief invoqué par les maîtres de l’ouvrage procède, tel que relevé à la fois par son assurée la Sas d’Architecture Quid Novi Architecture et le juge des référés dans son ordonnance du 17 janvier 2024, d’une erreur commune relative à l’implantation de la zone non constructible ; que l’acte établi par Me [Y] est pourvu d’annexes dans lesquelles la zone constructible est représentée telle que figurant sur le permis de construire initial, soit en forme de L renversé ; que pourtant cette dernière n’a émis aucune observation et n’a procédé à aucune vérification utile alors que cette représentation était erronée.

Elle en déduit un motif légitime à ce que l’expertise ordonnée soit rendue commune à Me [Y] dont la question de la défaillance dans la sécurisation juridique de son acte va se poser.

Par dernières conclusions notifiées le 5 août 2025, Me [E] [Y] sollicite de voir en vertu des articles 145 et 9 du code de procédure civile et 1240 du code civil :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue par la présidente du tribunal judiciaire d’Evreux,

en tant que de besoin,

— débouter la Maf de l’ensemble de ses demandes à son encontre,

— condamner la Maf à lui payer la somme de 2 500 euros en couverture d’une partie de ses frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile, outres les entiers dépens avec droit de recouvrement direct au profit de la Scp Spagnol Deslandes Mélo, conformément aux articles 696 et 699 du code précité.

Elle expose que la Maf ne justifie pas d’un motif légitime à sa mise en cause ; que le seul fait qu’elle soit rédacteur de l’acte authentique de vente n’est pas suffisant ; que le maître de l’ouvrage, pourtant concerné au premier chef, ne l’a à aucun moment mise en cause ; que sa responsabilité ne pourrait être engagée dans le cadre d’une erreur d’implantation de la maison dont le maître de l’ouvrage tient le maître d''uvre pour responsable et la vente étant intervenue alors que les permis de construire étaient définitifs.

Elle ajoute que la Maf ne dit pas en quoi elle n’aurait pas rempli son obligation de résultat à laquelle elle n’est pas astreinte, étant seulement tenue à une obligation de moyens ; que la Maf est défaillante dans la preuve des conditions de la responsabilité fondée sur l’article 1240 du code civil, de sorte que rien ne permet d’envisager la responsabilité du notaire dans le cadre d’une procédure au fond.

Elle indique encore que la Maf rappelle la position de son assurée qui 'évoque une erreur commune’ de la maîtrise d’oeuvre, de la maîtrise d’ouvrage, et des services de l’urbanisme de la commune, et une connaissance de l’état de la carte communale par la venderesse et M. [V], sans retenir une quelconque responsabilité du notaire.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 15 octobre 2025.

MOTIFS

Sur l’extension des opérations d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Le motif légitime existe dès lors que l’éventuelle action au fond n’est pas manifestement vouée à l’échec, que la mesure demandée est légalement admissible, qu’elle est utile et améliore la situation probatoire des parties, et qu’elle ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes de la partie adverse.

En l’espèce, le premier juge a retenu que les difficultés d’implantation de la construction étaient notamment la conséquence d’une erreur technique de matérialisation de la zone non constructible sur le plan de masse annexé à la demande de permis de construire.

La Maf ne critique pas ce motif. Elle se réfère d’ailleurs à l’argumentation de son assurée qualifiant cette erreur de 'commune’ 'à l’ensemble des acteurs qu’il s’agisse de ceux intervenus au stade de la vente, qu’au stade de la construction'.

Mais, cette erreur technique a été commise avant l’intervention de Me [Y].

En outre, la matérialisation initiale de la zone constructible et la modification de cette implantation par l’architecte ne relevaient pas de la mission du notaire chargé d’instrumenter la vente. Il est d’ailleurs patent que la mairie et le service intercommunal ayant instruit les demandes successives du permis de construire initial et du permis modificatif n°1 n’ont pas relevé cette erreur.

Enfin, comme le souligne justement Me [Y], au jour de la conclusion de la vente le 15 octobre 2022, ces permis étaient devenus définitifs et insusceptibles de recours. Aucun élément technique et/ou d’urbanisme, notamment les réponses renseignées par le maire dans le questionnaire adressé le 1er septembre 2022 et le modificatif du permis de construire n°1, tous deux annexés à l’acte de vente, n’était de nature à attirer la vigilance du notaire instrumentaire sur l’erreur découverte ultérieurement. En effet, dans son ordonnance du 17 janvier 2024, le juge des référés a relevé qu’elle l’avait été à l’occasion de l’échange de sms du 6 juillet 2023, soit plus de huit mois après la conclusion de la vente. Ce fait n’est pas discuté par la Maf.

En définitive, une éventuelle future action en responsabilité engagée contre Me [Y] étant manifestement vouée à l’échec, le motif légitime exigé pour lui rendre opposables les opérations d’expertise en cours fait défaut. L’ordonnance du premier juge l’ayant mise hors de cause sera confirmée.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance critiquée sera confirmée en ses dispositions sur les dépens et les frais irrépétibles à l’égard de Me [Y].

Partie perdante, la Maf sera condamnée aux dépens d’appel, avec bénéfice de distraction au profit de l’avocat de Me [Y].

Il n’est pas inéquitable de la condamner également à payer à l’intimée la somme de 2 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens que celle-ci a engagés pour cette procédure d’appel. La demande présentée à ce titre par la Maf sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Dans les limites de l’appel formé,

Confirme l’ordonnance entreprise,

Y ajoutant,

Condamne la Maf à payer à Me [E] [Y] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Déboute les parties du surplus des demandes,

Condamne la Maf aux dépens d’appel, avec bénéfice de distraction au profit de la Scp Spagnol Deslandes Mélo, avocats, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente de chambre,