N° RG 24/00612 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JSSR

COUR D’APPEL DE ROUEN

CH. CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 16 JANVIER 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

23/03089

Tribunal judiciaire de Rouen du 31 janvier 2024

APPELANTE :

S.A.S. CABINET IMMOBILIER BARENTINOIS

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée et assistée par M^e Dixie CHAILLÉ DE NÉRÉ, avocat au barreau de ROUEN

INTIMEE :

Madame [D] [T]

née le 14 Janvier 1969 à [Localité 6] (76)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée et assistée par M^e Catherine KERSUAL, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 23 octobre 2024 sans opposition des avocats devant M. URBANO, conseiller, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me VANNIER, présidente de chambre

M. URBANO, conseiller

M^me MENARD-GOGIBU, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me RIFFAULT, greffière

DEBATS :

A l’audience publique du 23 octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025.

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 16 janvier 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me VANNIER, présidente de chambre et par M. GUYOT, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Le 4 février 2022, Mme [D] [T] a contacté la SAS Cabinet Immobilier Barentinois en vue d’acquérir un bien immobilier et une fiche contact a été établie à cette occasion.

Le 8 février 2022, Mme [B] [F] veuve [V], propriétaire d’un terrain à bâtir situé [Adresse 2] à [Localité 7], a mandaté la SAS Cabinet Immobilier Barentinois afin de le vendre, le mandat stipulant que la rémunération de l’agence est à la charge de l’acquéreur à hauteur de 5 000 euros TTC.

Le 14 mars, un compromis de vente a été régularisé entre Mme [V] et Mme [T] et ce compromis précise que Mme [T] n’a pas recours à un prêt immobilier.

Mme [T] ne souhaitant pas poursuivre son projet d’acquisition en excipant de difficultés rendant la construction plus onéreuse, son conseil a adressé à Mme [V] par lettre du 9 novembre 2022 un chèque de 4 000 euros en règlement du montant du dédit en lui demandant de confirmer son acceptation de l’annulation du compromis.

Par écrit du 18 novembre 2022, Mme [V] a déclaré accepter la non réitération de la vente ayant fait l’objet du compromis signé le 14 mars 2022.

Par acte du 21 juin 2023, la SAS Cabinet Immobilier Barentinois a fait assigner Mme [T] aux fins d’obtenir le paiement de 5 000 euros au titre de la commission prévue au compromis outre 3 000 euros de dommages et intérêts

Par jugement du 31 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Rouen a :

— débouté la SAS Cabinet Immobilier Barentinois de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute demande plus ample ou contraire,

— condamné la SAS Cabinet Immobilier Barentinois aux dépens.

La société Cabinet Immobilier Barentinois a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 16 février 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 octobre 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS

Vu les conclusions du 8 août 2024, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de la société Cabinet Immobilier Barentinois qui demande à la cour de :

— recevoir la SAS Cabinet Immobilier Barentinois en son appel et le déclarer bien fondé,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen en date du 31 janvier 2024 en toutes ses dispositions,

Et, statuant à nouveau,

— constater que la SAS Cabinet Immobilier Barentinois a respecté les obligations légales imposées par les articles 1 et 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, dans sa version modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi Alur,

Par conséquent,

— condamner Mme [D] [T] à régler la somme de 5 000 euros à la SAS Cabinet Immobilier Barentinois au titre de son droit à commission,

— condamner Mme [D] [T] à régler la somme de 3 000 euros à la SAS Cabinet Immobilier Barentinois au titre du préjudice subi, à raison de l’inexécution de l’obligation contractuelle et de la résistance abusive de la débitrice

— débouter Mme [D] [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions contraires,

— condamner Mme [D] [T] à régler la somme de 3 793 euros TTC à la SAS Cabinet Immobilier Barentinois au titre des frais irrépétibles,

— condamner Mme [D] [T] aux entiers dépens,

La SAS Cabinet Immobilier Barentinois soutient que :

— le compromis signé le 14 mars 2022 est une promesse synallagmatique de vente qui prévoit que si la vente n’est pas réitérée, l’agent immobilier à droit d’être indemnisé de son préjudice ;

— dès le 8 février 2022, un mandat de vente, mentionnant les honoraires de l’agent immobilier, a été régularisé de sorte que les dispositions de la loi Hoguet ont été satisfaites ;

— le défaut de réitération de la vente constitue une faute de Mme [T] qui ne justifie d’aucun motif de ne pas y procéder ;

— Mme [T], qui n’a pas répondu aux mises en demeure qui lui ont été adressées par la société Cabinet Immobilier Barentinois à compter du 19 juillet 2022, a résisté abusivement.

Vu les conclusions du 27 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour exposé des prétentions et moyens de Mme [D] [T] qui demande à la cour de :

— au principal comme au subsidiaire, confirmer le jugement entrepris,

— en conséquence, débouter le Cabinet Immobilier Barentinois SAS de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le Cabinet Immobilier Barentinois SAS à payer à madame [D] [T] une indemnité de 3 000,00 euros au titre de l’Article 700 du code de procédure civile,

— condamner le Cabinet Immobilier Barentinois SAS aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Mme [T] fait valoir que :

— la loi Hoguet prohibe tout acompte sur la rémunération de l’agent immobilier tant que la vente n’est pas conclue chez le notaire et les dispositions de ce texte n’ont pas été respectées par la SAS Cabinet Immobilier Barentinois dès lors que Mme [T] n’a pas signé de mandat avec l’agent immobilier ;

— si le compromis comporte une clause de dédit, la vente n’est pas considérée comme étant conclue tant que la faculté de dédit subsiste ;

— la vente ayant été annulée, la commission n’est pas due à la SAS Cabinet Immobilier Barentinois ;

— Mme [T] a appris l’existence d’une servitude portant sur le terrain qu’elle souhaitait acquérir alors que le compromis n’en faisait pas état ; cette information a été dissimulée par la SAS Cabinet Immobilier Barentinois qui la connaissait ;

— elle a été induite en erreur sur le coût des fondations et du vide sanitaire qui s’est révélé beaucoup plus onéreux ;

— diverses mentions figurant au compromis sont erronées ou contradictoires.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 6 I, alinéa 8, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ainsi que l’article 74 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.

Il résulte de ces textes qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties ; que lorsque l’engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l’opération ne peut être regardée comme effectivement conclue, pour l’application du huitième alinéa, de l’article 6, de la loi susvisée du 2 janvier 1970, s’il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n’est pas réalisée.

Par acte sous seing privé du 8 février 2022, Mme [V] a donné mandat non exclusif de vente de son terrain à bâtir à la SAS Cabinet Immobilier Barentinois, la rémunération du mandataire étant fixée à 5 000 euros TTC à la charge du futur acquéreur.

Le 4 février précédent, Mme [T] était rentrée en contact avec la SAS Cabinet Immobilier Barentinois afin de rechercher une maison à acquérir et, à cette occasion, la SAS Cabinet Immobilier Barentinois a établi une fiche de contact ne comportant aucune signature et ne prévoyant aucune commission due par Mme [T].

Par acte sous seing privé du 14 mars 2022 établi par la SAS Cabinet Immobilier Barentinois, un compromis de vente a été signé par Mme [T] et par Mme [V] portant sur un terrain à bâtir au prix de 53 000 euros sans aucune condition suspensive d’obtention de prêt ou de permis de construire et constituant un accord définitif sur la chose et sur le prix.

Il est stipulé dans cet acte que Mme [V] et Mme [T] reconnaissent que la vente a été négociée par la SAS Cabinet Immobilier Barentinois qui est en droit d’obtenir une rémunération de 5 000 euros TTC conformément au mandat écrit consenti le 8 février 2022, que cette rémunération est due par Mme [T] et est exigible le jour de la réitération de la vente par acte authentique et que si par suite d’un accord amiable conclu postérieurement à la réalisation des conditions suspensives, Mme [V] et Mme [T] convenaient de résilier purement et simplement la vente, la SAS Cabinet Immobilier Barentinois serait indemnisée de son préjudice à hauteur des honoraires qu’elle aurait dû percevoir.

Il est également stipulé, d’une part, que dans le cas où l’une des parties refuserait de signer l’acte authentique, elle y serait contrainte par tous moyens de droit et devrait verser à l’autre une indemnité forfaire de « trois mille neuf cent cinquante euros (5300 euros) » et, d’autre part, que la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier et elle percevra de l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de « trois mille neuf cent cinquante euros (5300 euros) ».

Par courrier recommandé avec avis de réception du 9 novembre 2022, le conseil de Mme [T] a offert à Mme [V] l’annulation du compromis de vente du 14 mars 2022 moyennant le versement de 4 000 euros.

Par écrit du 18 novembre 2022, Mme [V] a accepté la non-réitération de la vente ayant fait l’objet du compromis du 14 mars 2022 tout en précisant que, selon elle, l’acceptation de la résiliation du compromis ne pouvait porter atteinte au droit de la SAS Cabinet Immobilier Barentinois de réclamer la somme de 5000 euros au titre de sa commission.

Mme [T] ayant versé à Mme [V] une indemnité d’immobilisation dont le principe avait été convenu dans le compromis de vente et Mme [V] ayant accepté cette indemnité, Mme [T] a exercé, par la transaction intervenue entre elles, la faculté qui lui était donnée de ne pas acheter. Il s’ensuit qu’à défaut de réalisation effective de l’opération, l’agent immobilier n’a pas droit au paiement de la commission et ce par application de l’article 74 du décret du 20 juillet 1972 (Cass. Civ.1, 15 mai 2001, pourvoi n° 95-17.098)

Les textes visés ci-dessus étant d’ordre public, aucune stipulation du compromis de vente ne saurait y déroger.

Le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions.

La SAS Cabinet Immobilier Barentinois ayant succombé, elle sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel ainsi qu’au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Rouen du 31 janvier 2024 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Condamne la SAS Cabinet Immobilier Barentinois aux dépens de la procédure d’appel ;

Condamne la SAS Cabinet Immobilier Barentinois à payer à Mme [D] [T] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,