N° RG 24/02139 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JV4R

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 19 JUIN 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

1122001324

Jugement du tribunal judiciaire juge des contentieux de la protection de Rouen du 27 mars 2024

APPELANT :

Monsieur [Z] [G]

né le 26 Août 1962 à [Localité 6] (ALGERIE)

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté et assisté par M^e Claude RODRIGUEZ, avocat au barreau de ROUEN

INTIME :

Monsieur [T] [E]

né le 22 juillet 1946 à [Localité 6] (ALGERIE)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté et assisté par M^e Franck ROGOWSKI de la SELARL CONIL ROPERS GOURLAIN-PARENTY ROGOWSKI ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 27 mars 2025 sans opposition des avocats devant Madame ALVARADE, Présidente, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame ALVARADE, Présidente

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffier

ARRET :

contradictoire

Prononcé publiquement le 19 juin 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame ALVARADE, Présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 28 septembre 2016, M. [Z] [G] a consenti à M. [T] [E] un bail portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] (76) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 300 euros outre une provision sur charges de 40 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 juillet 2022, M. [E] a fait assigner M. [G] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de le condamner à restituer un trop-perçu de loyers et charges et d’ordonner la communication des justificatifs de charges des années 2020 et 2021, ce, sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la notification du jugement.

Par jugement contradictoire du 27 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a :

— déclaré irrecevable la demande de condamnation en paiement de M. [Z] [G] au titre des arriérés de loyers pour les sommes dues avant le 14 juin 2020 ;

— rejeté la demande de condamnation en paiement de M. [Z] [G] au titre des arriérés de loyers ;

— condamné M. [Z] [G] à restituer à M. [T] [E] la somme de 3674 euros ;

— rejeté la demande de communication des justificatifs de charges pour les années 2020 et 2021 sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la notification de la décision ;

— condamné M. [Z] [G] à restituer à M. [T] [E] la somme de 434,60 euros au titre des charges « divers électricité » ;

— rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. [T] [E] ;

— rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

— condamné M. [Z] [G] à payer à M. [T] [E] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande la demande de M. [Z] [G] formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [Z] [G] aux entiers dépens ;

— rappelé que la décision est exécutoire de droit.

Le jugement a été signifié à M. [G] le 15 mai 2024.

Par déclaration électronique du 17 juin 2024, M. [G] a interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 mars 2025.

Exposé des prétentions des parties

Dans ses conclusions communiquées le 17 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, M. [G] demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par M. [G] à I’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire en date du 27 mars 2024 ;

— réformer cette décision ;

— condamner M. [E] à payer à M. [G] la somme de 5024,25 euros au titre des loyers dus depuis la période non prescrite, c’est-à-dire le 27 juillet 2019 jusqu’au 30 octobre 2021 ;

— condamner M. [E] à payer à M. [G] la somme de 300 euros au titre de l’indemnité de préavis pour le mois d’octobre 2021 ;

— le débouter pour le surplus du remboursement des sommes divers électricité de 434,60 euros ;

— débouter M. [E] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— condamner M. [E] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions communiquées le 24 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, M. [E] demande à la cour de :

— recevoir l’appel formé par M. [G] et le déclarer mal fondé ;

— recevoir son appel incident et le déclarer bien fondé ;

En conséquence,

— réformer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande de communication sous astreinte des justificatifs de charges pour les années 2020 et 2021 ;

Statuant à nouveau,

— ordonner la communication par M. [G] des justificatifs de charges des années 2020 et 2021 sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la date de signification de l’arrêt à intervenir ;

— condamner M. [G] à lui verser la somme de 1000 euros au titre de son préjudice moral ;

— débouter M. [G] de l’ensemble de ses demandes ;

— confirmer pour le surplus le jugement rendu le 27 mars 2024 en ce qu’il a condamné M. [G] à lui restituer la somme de 3674 euros au titre du trop-perçu de loyer pour la période allant du 1er juillet 2020 au 31 août 2021;

— confirmer le jugement rendu le 27 mars 2024 en ce qu’il a condamné M. [G] à lui restituer la somme de 434,60 euros au titre des charges « divers électricité » ;

— confirmer le jugement rendu le 27 mars 2024 en ce qu’il a condamné M. [G] à lui payer la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance ;

— confirmer le jugement rendu le 27 mars 2024 en ce qu’il a condamné M. [G] à lui payerla somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et aux entiers dépens de première instance ;

Y ajoutant,

— condamner M. [G] à lui restituer la somme de 271 euros au titre du trop-perçu de loyer pour le mois de septembre 2021 ;

— condamner M. [G] à lui payer une indemnité de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

— condamner M. [G] aux entiers dépens d’appel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la recevabilité de l’appel

M. [G] indique qu’il est appelant du jugement en date du 27 mars 2024 qui a été quali’é par erreur en dernier ressort, puisque le montant de la demande de M. [E] telle qu’elle 'gure dans son assignation du 27 juillet 2022, était supérieur au taux du dernier ressort fixé à 5000 euros depuis le 1er janvier 2020. Il demande à la cour de constater que le jugement précité est un jugement contradictoire rendu en premier ressort et de faire droit à son appel.

Il apparaît à l’examen des prétentions formulées en première instance que le jugement déféré a été qualifié à tort comme étant rendu en dernier ressort, alors que si les demandes chiffrées totalisent la somme de 4108,60 euros, la demande de communication de justificatifs sous astreinte s’analyse en une demande de condamnation du défendeur à l’exécution d’une obligation de faire qui constitue en elle-même une demande indéterminée.

Cette erreur est toutefois sans incidence sur le droit de recours en application des dispositions de l’article 536 du code de procédure civile, étant observé que M. [E] demande à la cour de recevoir l’appel ainsi formé et ne soulève donc aucune irrecevabilité.

2- Sur les sommes dues au titre des loyers

En première instance M. [G] réclamait une somme de 2444,25 euros au titre des loyers. Il sollicite à hauteur d’appel une somme de 4755 euros, décomposé comme suit :

— Loyer du 27.07.2019 au 30.09.2021 : 300 euros X 28 = 8 400,00 euros

— Préavis 1 mois octobre 2021 : 300,00 euros

TOTAL 8 700,00 euros

— Versement ALS (3674 + 271) – 3 945,00 euros

M. [E] soutient s’être acquitté de l’intégralité des loyers.

Au préalable, il conviendra de déterminer la période à prendre en compte, les parties étant en désaccord, M. [E] opposant la prescription des demandes antérieures au 14 juin 2020 ainsi que l’a jugé le tribunal et estimant que la fin du bail se fixe au 1er octobre 2021, M. [G] revendiquant le bénéfice de l’effet interruptif de l’assignation du 27 juillet 2022 et retenant une fin de bail au 30 octobre 2021.

Sur la prescription

Le tribunal a exactement retenu au visa de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, que M. [G] n’a formulé ses demandes reconventionnelles au titre des loyers et charges pour la première fois que suivant conclusions du 14 juin 2023, de sorte qu’il ne saurait réclamer de sommes antérieures au 14 juin 2020, n’étant pas fondé à se prévaloir de l’assignation du 27 juillet 2022, l’acte interruptif de prescription délivré en l’espèce par le locataire ne pouvant bénéficier au bailleur.

Sur la date de fin du bail et l’effet du congé

M. [E] fait valoir qu’il a donné congé au bailleur par lettre du 1er septembre 2021, qu’en application de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, dans le cadre d’un contrat de location d’un logement meublé, le délai de préavis est d’un mois, que le bail a donc pris fin le 1er octobre 2021.

M. [G] soutient pour sa part que la date de fin du bail ne se fixe pas à cette date parce qu’il a donné congé au locataire par courrier du 3 septembre 2021 en précisant le montant des arriérés à hauteur de 8591,80 euros, par lettre recommandée avec avis de réception, reçue par ce dernier le 7 septembre 2021 et que M. [E] ne rapporte pas la preuve de la date de remise de son courrier daté du 1er septembre 2021, lequel lui a été remis après réception de son courrier du 3 septembre 2021, soit après le 7 septembre 2021.

M. [G] ne conteste pas la remise du courrier daté du 1er septembre 2021 pour la produire aux débats, indiquant qu’il a été remis à une autre date qui ne peut se situer qu’après le 7 septembre date à laquelle, il aurait donné congé au locataire. Cependant, son courrier ayant pour objet 'lettre recommandée avec accusé de réception’ du 3 septembre 2021, auquel est joint un avis de réception mentionnant qu’il a été distribué le '7", sans que le mois et l’année ne puissent être lus, ne fait aucune référence à un congé délivré au locataire, mais fait état d’un arriéré locatif du 28 septembre 2015 au 1er août 2021, sans que ne soit du reste réclamé le loyer du mois de septembre 2021 exigible le 1er du mois. Ce courrier ne permet donc pas, ainsi que l’a relevé le premier juge, de corroborer les affirmations de M. [G] et il ne ressort pas du dossier que la remise de la lettre de congé du locataire datée du 1er septembre 2021 ait été effectuée à une date autre que celle qui y est mentionnée.

Il conviendra donc de retenir comme date de fin du bail le 1er octobre 2021.

Sur l’arriéré locatif

M. [G] fait état du courrier précité du 3 septembre 2021 chiffrant la créance locative à la somme de 8591,80 euros, représentant les sommes suivantes :

—  497,80 euros pour la période du 28 septembre 2015 au 31 décembre 2015

-1.360,00 euros du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016

—  816,00 euros du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017

—  816,00 euros du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018

—  808,00 euros du 1er janvier 2019 au 31 août 2019

—  4294,00 euros du 1er septembre 2019 au 1er août 2021 :

Il verse également aux débats un avis d’échéance de loyer établi le 29 septembre 2021 mentionnant un solde débiteur de 5013,70 euros, prenant en compte l’arriéré de 8591,80 euros (report solde antérieur), le loyer principal (300 euros), la provision (40 euros) et les charges 'divers électricité’ (27,70 euros), après déduction du montant de I’allocation de logement versée par la Caisse d’allocations familiales de [Localité 7] pour 3945 euros et un second avis d’échéance du 31 octobre 2021 mentionnant un solde débiteur de 5354,50 euros, comprenant le report du solde antérieur à hauteur de 5014,50 euros, le loyer principal et la provision sur charges.

M. [G] fait grief au premier juge d’avoir considéré qu’il ne justifiait pas avoir réclamé le paiement des loyers à M. [E], alors qu’il en fait la démonstration contraire par la production de la lettre du 3 septembre 2021 et les deux avis d’échéance.

M. [G] ne saurait en tout état de cause réclamer les loyers antérieurs au 14 juin 2020, pour être couvertes par la prescription, ni ceux postérieurs au 1er octobre 2021.

S’agissant des sommes postérieures, le premier juge a estimé que la lettre du 3 septembre 2021 était dépourvue de valeur probante, retenant qu’elle n’était pas signée et que l’avis de réception était illisible. Il retient en outre justement que les avis d’échéances produits par M. [E] entre avril 2020 et août 2021, quand bien même ils n’ont pas de valeur de quittance, mentionnait au titre du report du solde antérieur, un solde nul.

M. [G] conteste l’appréciation portée par la juridiction. Cependant, force est de constater que l’absence de solde reporté sur les avis suivants ne peut que signifier que le locataire est à jour de ses paiements, ce que ne peut contester le bailleur, qui pour étayer ses dires, produit lui-même des avis d’échéances mentionnant des sommes dues au titre d’un 'solde antérieur’ et qui indique à titre d’information sur lesdits avis 'que cette quittance est un rappel que vous me devez des soldes antérieurs…'.

Au regard de ces éléments, alors que M. [G] ne justifie pas avoir réclamé les loyers, lesquels seraient demeurés impayés depuis le 28 septembre 2015, la demande n’apparaît pas fondée.

Le jugement sera en conséquence confirmé sur tous les points évoqués.

3 – Sur la restitution des sommes versées au titre de l’ALS

Au visa de l’article 1302 ' 1 du code civil qui dispose que celui qui reçoit par erreur consciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il a indûment perçu, M. [E] sollicite une somme de 3 674 euros, correspondant à la somme versée directement à M. [G] par la caisse d’allocations familiales. Il réclame également une somme de 271 euros au titre des prestations versées par cet organisme au titre de septembre 2021.

Compte tenu de ce qui précède, alors qu’il n’est pas discuté qu’une somme de 3674 euros a été versée à M. [G] par la Caisse d’allocations familiales en août 2021, il y a lieu d’ordonner la restitution de la somme en cause à M. [E], par confirmation du jugement déféré.

A hauteur d’appel, il est réclamé une somme de 271 euros au titre du mois de septembre 2021 dont il n’est pas contesté qu’elle a été perçue par M. [G]. Ce dernier sera condamné à la restituer, sa perception étant injustifiée.

4 – Sur les charges

M. [G] rappelle que selon le décret 87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif d’accession à la propriété de logements sociaux et du développement de l’offre foncière et 'xant la liste des charges récupérables, peuvent être refacturées au locataire diverses charges, y compris celle d’électricité des parties communes.

Il explique que les factures d’eau, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et les factures d’électricité des parties communes pour 2020 et 2021 relatives au 8 logements totalisent une somme de 9838,47 euros, soit 1229,25 euros pour deux années complètes par logement et produit les factures d’électricité des parties communes pour 2020 et 2021, respectivement à hauteur de 2679,40 euros et de 2699,22 euros.

Il fait valoir que la demande de M. [E], qui n’a payé ni loyer, ni charge, est sans objet.

M. [E] répond que la somme réclamée au titre du poste « divers électricité » correspond à une rétrocession d’énergie prohibée, dès lors que l’appartement qu’il occupait n’est pas équipé d’un compteur d’électricité,

que les factures produites concernent les parties communes et les parties privatives dépourvues de compteur,

que M. [G] est dans l’incapacité de déterminer la part de consommation qui lui a été refacturée au titre de sa consommation personnelle et celle qui correspond à sa quote-part au titre de la consommation d’électricité dans les parties communes,

que M. [G] n’est pas non plus en mesure d’expliquer le mode de répartition des charges «communes » entre les locataires.

Il demande la confirmation du jugement.

En application des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 : « ['] Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. ['] »

Après avoir rappelé qu’il incombait au bailleur d’établir la réalité des dépenses exposées pour l’entretien et le fonctionnement du logement, et pouvant être mis à la charge du locataire, et qu’en application d’une jurisprudence constante, pour les immeubles ne relevant pas du statut de la copropriété, les charges doivent être réparties entre les locataires de manière équitable en tenant compte de la surface ou de l’utilité représentée par les équipements ou services communs, le premier juge a exactement retenu l’absence d’indication quant au mode de répartition des charges entre les logements, de sorte qu’il conviendra de confirmer purement et simplement le jugement qui a ordonné la restitution de la somme de 434,60 euros au titre des frais divers d’électricité.

5 – Sur la communication sous astreinte des justificatifs de charges des années 2020 et 2021.

M. [E] indique qu’il a toujours réglé la somme de 40 euros par mois telle que prévue au contrat de travail, sans n’avoir jamais reçu le moindre

justificatif, alors que le propriétaire a l’obligation de justifier le montant des charges récupérées.

En application des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 : « ['] Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires. ['] »

Il n’est pas contestable que le bailleur n’a fourni aucun décompte, ni préciser le mode de répartition des charges entre les locataires et le mode de calcul relatif aux frais liés au chauffage et à la production d’eau chaude le cas échéant.

Il n’est toutefois pas non plus contestable que M. [E] qui était en droit d’exiger des pièces justificatives des charges n’en a pas sollicité la communication ainsi que le lui permettaient les dispositions précitées.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il l’a débouté de sa demande.

Sur la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral

M. [E] sollicite la condamnation de M. [G] à lui payer la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral résultant du surplus des sommes qui a été versé à son bailleur, au motif qu''il s’est trouvé dans une situation de précarité financière et a éprouvé de l’anxiété, ce qui caractérise son préjudice moral.

Cependant M. [E] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct qui ne soit déjà réparé par la restitution des sommes au titre du trop perçu de loyers et de charges, le préjudice qu’il invoque n’étant objectivé par aucun élément du dossier, le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur les frais du procès

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, M. [G] sera condamné aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 1 500 euros. M. [G] sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne M. [Z] [G] à restituer à M. [T] [E] la somme de

271 euros correspondant aux prestations perçues au titre de septembre 2021,

Condamne M. [Z] [G] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne M. [Z] [G] à payer à M. [T] [E] une somme de

1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente