N° RG 24/00829 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JTAT

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 11 JUIN 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

22/01056

Tribunal judiciaire de Rouen du 23 janvier 2024

APPELANTE :

SAS NORMANDIE MDB

RCS de Rouen 880 035 860

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentée et assistée par M^e Xavier GARCON de la SELARL ELOGE AVOCATS, avocat au barreau de Rouen

INTIMES :

Monsieur [H] [P]

né le 4 juin 1971 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté et assisté par M^e Amélie DE COLNET, avocat au barreau de Rouen

Madame [N] [P] épouse [X]

née le 23 février 1964 à [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée et assistée par M^e Amélie DE COLNET, avocat au barreau de Rouen

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 19 mars 2025 sans opposition des avocats devant M^me WITTRANT, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 19 mars 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2025

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 11 juin 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me DEGUETTE, conseillère, suppléante de la présidente empêchée et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 10 mars 2021, Mme [N] [P] épouse [X] et

M. [H] [P] ont consenti à la Sas Normandie Mdb une promesse de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 11] au prix de 140 000 euros, pour un délai expirant au 10 juin 2021.

Par courriel du 3 août 2021, la Sas Normandie Mdb a, par l’intermédiaire de son notaire, sollicité l’annulation de la vente suite à la découverte de fissures lors d’une visite effectuée le même jour.

Par courrier du 18 novembre 2021, Mme [X] et M. [P] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis la Sas Normandie Mdb en demeure de régulariser l’acte de vente sous huitaine ou, à défaut, de leur régler la somme de 14 000 euros au titre de la clause pénale.

Par courriel du 14 décembre 2021, la Sas Normandie Mdb a rappelé le motif d’annulation du rendez-vous de signature.

Par acte extrajudiciaire du 12 janvier 2022, Mme [X] et M. [P] ont fait délivrer à la Sas Normandie Mdb une mise en demeure de lever l’option d’achat sous quinzaine.

Par courrier du 20 janvier 2022, la Sas Normandie Mdb a confirmé son refus de réitérer l’acte de vente.

Par acte extrajudiciaire du 15 février 2022 Mme [X] et M. [P] ont fait assigner la Sas Normandie Mdb devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins de résolution de la promesse de vente et paiement de la clause pénale.

Par jugement contradictoire du 23 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Rouen a :

— rejeté les demandes de la Sas Normandie Mdb en caducité et annulation de la promesse de vente du 10 mars 2021 entre M. [H] [P] et Mme [N] [P] épouse [X] d’une part et la Sas Normandie Mdb d’autre part,

— prononcé la résolution de la promesse de vente du 10 mars 2021 entre M. [H] [P] et Mme [N] [P] épouse [X] d’une part et la Sas Normandie Mdb d’autre part, aux torts exclusifs de la Sas Normandie Mdb,

— condamné la Sas Normandie Mdb à payer à M. [H] [P] et Mme [N] [P] épouse [X] la somme de 14 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2021,

— rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. [H] [P] et Mme [N] [P] épouse [X],

— condamné la Sas Normandie Mdb à payer à M. [H] [P] et Mme [N] [P] épouse [X] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de la Sas Normandie Mdb au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sas Normandie Mdb aux dépens étant précisé que les frais de mise en demeure par acte extrajudiciaire ne sont pas compris dans les dépens,

— rejeté toute autre demande,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 1er mars 2024, la Sas Normandie Mdb a formé appel du jugement.

EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 3 octobre 2024, la Sas Normandie Mdb demande à la cour, au visa des articles 1103, 1112-1, 1130 et 1187 du code civil, de :

— recevoir la Sas Normandie Mdb en son appel et le déclarer bien-fondé,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 23 janvier 2024 sauf en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. [P] et Mme [X],

statuer à nouveau,

à titre principal,

— prononcer la caducité de la promesse de vente du 10 mars 2021,

à titre subsidiaire,

— prononcer la résolution de la promesse de vente du 10 mars 2021 aux torts et griefs exclusifs de M. [P] et Mme [X],

à titre plus subsidiaire,

— réduire le montant de la clause pénale à la somme de 6 500 euros,

dans tous les cas,

— débouter M. [P] et Mme [X] de leurs demandes,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner encore solidairement aux entiers dépens de l’instance.

A titre principal, pour soutenir sa demande visant la caducité de la promesse de vente du 10 mars 2021, elle expose que la promesse de vente a été consentie sous condition suspensive de la purge de tout droit de préemption ou de préférence ; que la vente devait être réitérée au plus tard le 10 juin 2021, de sorte que la purge du droit de préemption de la Safer devait intervenir à une date antérieure, sauf prorogation de sept jours « à partir de la date où la dernière de ces pièces aura été communiquée au notaire rédacteur sans pouvoir excéder un délai de un mois de la durée ci-dessus fixée » ; qu’ainsi, le délai ne pouvait excéder le 10 juillet 2021 ; que la signature de l’acte authentique était prévue le 5 août 2021.

Elle rappelle que la défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité de la vente ; que la promesse soumise à condition suspensive devient caduque dès lors qu’à la date prévue pour la réitération, la condition suspensive n’est pas accomplie ; qu’en application des dispositions de l’article L. 143-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, les Safer ont un droit de préemption sur en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ; que par décret n°2017-1291 du 21 août 2017, ce droit s’exerce sur les biens situés en Seine-Maritime.

Elle fait valoir que la Safer n’a pas préempté dans le délai de 2 mois qui lui était imparti à compter de la date de notification par le notaire intervenue le 1er juin 2021 ; que toutefois, à la date du 10 juillet, la purge du droit de préemption n’était pas acquise ; qu’à cette date, la condition suspensive relative au droit de préemption de la Safer était défaillie ; qu’il n’y a pas lieu de tenir compte d’un éventuel accord des parties postérieurement, notamment de façon tacite par courrier du 28 juillet 2021 fixant une régularisation de l’acte authentique au 5 août.

Elle ajoute que comme l’a reconnu le premier juge, suite à la renonciation de la Métropole de Rouen à son droit de préemption le 19 mai 2021, la déclaration d’intention d’aliéner a été adressée à la Safer le 1er juin 2021 ; que celle-ci a renoncé tacitement à son droit de préemption le 1er août 2021, après l’expiration du délai de deux mois.

Elle expose qu’à supposer qu’elle ait accepté tacitement une prorogation de la promesse de vente au-delà du 10 juin 2021, les parties avaient convenues que la durée de la promesse de vente expirerait à cette date à laquelle l’acte authentique de vente devait être réitéré, ce qui n’a pas été le cas et il ne pouvait être dérogé à ce délai que par la régularisation d’un avenant. Elle soutient que contraint par la force obligatoire du contrat, le juge ne peut que constater que l’évènement incertain auquel l’obligation était subordonnée ne s’est pas réalisé à l’arrivée du terme ; que c’est donc à tort que le premier juge a écarté la caducité de la promesse.

Elle vise encore la clause de la promesse de vente excluant toute prorogation et le principe selon lequel il n’est pas possible de renoncer à une condition défaillie.

Elle rapporte qu’à la même rubrique prorogation, il a été signalé que le promettant devait justifier d’une origine de propriété régulière au moins trentenaire, au plus tard le 10 juin 2021 ce qu’il ne lui a jamais été justifiée ; qu’il existait une obligation de travaux à la charge des vendeurs qui n’a pas été exécutée.

A titre subsidiaire, sur la résolution de la promesse de vente du 10 mars 2021, elle retient que l’encombrement de la maison n’avait pour but que de dissimuler l’existence d’importantes fissures notamment au niveau d’une fenêtre qui ont été révélées à M. [V], son président, que lors de la contre-visite du 3 août 2021 une fois la maison vidée.

Elle rapporte qu’à aucun moment, Mme [X] et M. [P] ou leur conseil n’ont contesté avoir eu connaissance des fissures préalablement à la conclusion de la promesse et avoir failli à l’obligation d’information qui leur incombait ; elle souligne que lors de la remise en vente de la maison, Mme [X] et M. [P] ont procédé au rebouchage des fissures avec de l’enduit, plutôt que d’effectuer les travaux de reprise qui s’imposent, tentant ainsi de cacher une nouvelle fois le vice structurel dont est atteinte la maison.

A titre plus subsidiaire, sur la réduction du montant de la clause pénale, elle relève que c’est à tort que Mme [X] et M. [P] soutiennent que leur bien immobilier aurait été immobilisé de mars 2021 à décembre 2021 sans davantage de précisions ; que l’immobilisation du bien immobilier litigieux s’étale sur une période allant du 10 mars au 5 août 2021, soit 4 mois et 25 jours ; et que la promesse de vente litigieuse portait sur un prix de vente de 140 000 euros, le bien ayant finalement été cédé au prix de 133 500 euros, soit une différence de

6 500 euros. Elle conclut que c’est à cette somme que la clause pénale devra être réduite.

Concernant les sommes sollicitées au titre des préjudices financiers et moraux, elle souligne que l’échéance du 5 août 2021 revendiquée par Mme [X] et

M. [P] fixe la date d’extinction ou de caducité de la promesse ; que Mme [X] et M. [P] ayant retrouvé leur pleine liberté dès le 6 août 2021, ils ne peuvent revendiquer un quelconque préjudice pour la période allant de cette date au mois de décembre 2021.

Par dernières conclusions notifiées le 19 juillet 2024, M. [H] [P] et Mme [N] [P] épouse [X] demandent à la cour, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

. rejeté les demandes de la Sas Normandie Mdb en caducité et annulation de la promesse de vente du 10 mars 2021 entre M. [H] [P] et Mme [N] [P] épouse [X] d’une part et la Sas Normandie Mdb d’autre part,

. prononcé la résolution de la promesse de vente du 10 mars 2021 entre M. [H] [P] et Mme [N] [P] épouse [X] d’une part et la Sas Normandie Mdb d’autre part, aux torts exclusifs de la Sas Normandie Mdb,

. condamné la Sas Normandie Mdb à payer à M. [H] [P] et Mme [N] [P] épouse [X] la somme de 14 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2021,

. condamné la Sas Normandie Mdb à payer à M. [H] [P] et Mme [N] [P] épouse [X] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. rejeté la demande de la Sas Normandie Mdb au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamné la Sas Normandie Mdb aux dépens,

— l’infirmer en ce qu’il a :

. rejeté leur demande de dommages et intérêts,

. rejeté toute autre demande,

statuant à nouveau, y ajoutant,

— débouter la Sas Normandie Mdb de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la Sas Normandie Mdb à leur régler la somme de 10 723,41 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la Sas Normandie Mdb à leur régler la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant de la caducité de la promesse de vente du 10 mars 2021 soutenue par l’appelante, ils font valoir que les parties ont expressément accepté la prorogation de la promesse de vente ; que la condition n’était pas défaillie au jour du terme ; de sorte que le délai du droit de préemption de la Safer n’était pas encore expiré.

Ils ajoutent que la Sas Normandie Mdb n’a jamais fait valoir la moindre caducité de la promesse entre le 10 juillet et le 5 août 2021 et que bien au contraire,

M. [V], qui a procédé à la visite préalable à la signature le mardi 3 août 2021, le même jour, a sollicité le justificatif de la réalisation des travaux prévus dans la convention de servitude, démontrant sa volonté expresse de prorogation des effets de la promesse de vente et soulignant que sa demande d’annulation du rendez-vous de signature a été sollicitée pour de tous autres motifs, à savoir la prétendue découverte de fissures et l’existence de vices cachés.

Ils prétendent que contrairement à ce que soutient de mauvaise foi, la Sas Normandie Mdb, les parties n’ont pas renoncé à une condition qui aurait défaillie mais ont accepté de proroger le délai pendant lequel cette condition puisse être levée et rapportent que la promesse de vente ne stipule pas d’impossibilité de renoncer à la caducité de l’acte en prorogeant le délai imparti pour la levée des conditions suspensives.

Ils rapportent que la Sas Normandie Mdb soutient que la caducité serait acquise pour deux autres motifs mais relèvent que la promesse de vente ne prévoit pas que l’absence du document justifiant d’une origine de propriété régulière au moins trentenaire aurait pour conséquence la caducité de l’acte, mais que la promesse pourrait être prorogée ; que concernant la convention de servitude et les travaux à exécuter, il n’est pas démontré que le respect de la clause stipulée dans la convention de servitude soit déterminante de l’engagement de la Sas Normandie Mdb.

S’agissant de la demande de résolution de la promesse aux torts de la Sas Normandie Mdb, ils soulignent que ce n’est que la veille de la signature que la Sas Normandie Mdb a informé son notaire de son souhait de ne plus acquérir le bien, de sorte ce dernier a interrogé leur notaire afin de savoir s’ils acceptaient d’annuler purement et simplement la vente et d’abandonner toute réclamation à leur encontre ; que rien ne s’opposait à la signature de l’acte de vente.

Quant aux vices cachés de mauvaise foi par les vendeurs selon les critiques de l’appelante, ils exposent que les fissures étaient apparentes, notamment sur la façade et ne pouvaient être ignorées de M. [V], marchand de bien et professionnel du bâtiment et de sa compagne architecte.

Ils rapportent qu’il n’est démontré aucune intention de leur part de dissimuler l’état du bien, les affaires présentes étant celles de leurs parents, M. et Mme [P], décédés ; ils précisent qu’ils n’ont, ainsi que l’agent immobilier, usé d’aucune man’uvre pour amener la Sas Normandie Mdb à former une offre.

Sur la demande subsidiaire de résolution de la promesse aux torts du vendeur, ils relèvent que la visite du bien a été réalisée par l’agent immobilier de sorte qu’il ne peut leur être reproché d’avoir caché les fissures invoquées ou de ne pas avoir transmis une information visible lors de la visite ; ils soulignent que M. [V] a eu accès à toutes les pièces de la maison, affirme que l’agent immobilier lui a imposé de ne pas déplacer les affaires présentes, sans en justifier.

Ils rapportent également que M. [V] est un professionnel de l’immobilier et n’aurait pas formé une offre sans avoir observé l’état du bien et notamment des murs, et soulignent que les fissures étaient apparentes malgré la présence du papier peint.

Ils soutiennent qu’il n’est pas démontré qu’une information aurait été intentionnellement omise à la Sas Normandie Mdb ; qu’elle aurait été déterminante de leur engagement ; qu’elle n’a pu en avoir connaissance lors de la visite du bien. Ils soulignent que la délivrance d’une information prétendument déterminante du consentement à l’acquisition d’un bien immobilier ne constitue pas une inexécution du contrat mais éventuellement un vice du consentement, qui ne peut être sanctionné que par la nullité de la promesse et non sa résolution.

Sur le paiement de la clause pénale, ils font valoir que dès lors que la résolution de la promesse est imputable à l’acquéreur, celui-ci est redevable du montant de la clause pénale ; qu’il appartient à la Sas Normandie Mdb de démontrer que la pénalité prévue est manifestement excessive ; que le préjudice qu’ils subissent correspond à l’immobilisation du bien au profit exclusif de la société Normandie Mdb, pendant une période de près de 10 mois, pendant lesquels le bien n’a pu être vendu, ni loué, qu’il a été pris en compte dans le patrimoine fiscal de chacun des propriétaires et au règlement des différents frais et charges pendant cette période.

Quant à la faute commise par la Sas Normandie Mdb et les préjudices financiers et moraux subis, ils indiquent qu’ils ont été contraints d’attendre de savoir si la Sas Normandie Mdb reviendrait sur son annulation et n’ont remis le bien en vente que courant décembre 2021 ; que la Sas Normandie Mdb a proposé d’annuler purement et simplement la vente à la condition que les vendeurs en soient d’accord et que malgré leur absence d’accord, cette dernière n’a jamais notifié de façon officielle son refus d’acquérir le bien ; qu’ils ont ainsi été exposé à des charges.

Ils soulignent en outre que le bien immobilier n’a été vendu que 133 500 euros au lieu des 140 000 euros convenus avec la Sas Normandie Mdb soit une perte de

6 500 euros ; qu’avec les charges supportées, le préjudice financier s’éleve en conséquence à la somme de 8 723,41 euros.

Ils invoquent un préjudice moral du fait du comportement de la Sas Normandie Mdb, qui outre son refus d’acquérir le bien de mauvaise foi, les a dénoncés, sans aucune preuve auprès de la direction de protection de la population, affirmant qu’ils auraient usé de man’uvre pour l’amener à formuler une offre ; ils sollicitent à ce titre la somme de 2 000 euros.

Pour plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures ci-dessus.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 26 février 2025.

MOTIFS

Sur la caducité de la promesse de vente

En application des articles 1101 et 1103 du code civil, les contrats se forment par la volonté des parties et ont force obligatoire.

L’article 1124 du même code précise que la promesse unilatérale comme le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Conformément à l’article 1193, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties ou pour les causes que la loi autorise.

L’article 1213 indique que le contrat peut être prorogé si les contractants en manifestent la volonté avant son expiration. La prorogation ne peut porter atteinte aux droits des tiers.

Enfin, l’article 1215 dispose que lorsqu’à l’expiration du terme d’un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d’en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction. Celle-ci produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat.

Il en résulte que le délai de réalisation d’une promesse de vente peut être prorogé par les parties, expressément ou tacitement, sans formalités, lorsque la prorogation ne porte pas atteinte aux éléments fondamentaux de la promesse elle-même. La prorogation tacite du délai fixé par la promesse de vente peut résulter du comportement des parties démontrant leur volonté non équivoque de poursuivre l’exécution du contrat.

En l’espèce, par acte authentique reçu le 10 mars 2021 par Me [R], notaire, Mme [X] et M. [P] ont consenti à la Sas Normandie Mdb une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 11] au prix de 140 000 euros.

En page 3, le paragraphe « DUREE DE LA PROMESSE » précise qu’elle était « consentie pour un délai expirant à 16 heures, le 10 juin 2021. »

En pages 3 et 4, le paragraphe « PROROGATION » indique que « si sept jours avant la date ci-dessus fixée, le notaire rédacteur n’a pas eu communication :

— d’une origine de propriété régulière et au moins trentenaire remontant à un titre translatif et permettant de transférer un droit incommutable au BENEFICIAIRE comprenant, le cas échéant, les documents qui s’y rattachent et notamment le règlement de copropriété avec le ou les éventuels cahiers des charges ;

— d’un renseignement hypothécaire hors formalité requis du chef du PROMETTANT et des précédents propriétaires, suffisant à justifier de la situation hypothécaire durant une période de trente ans ;

— d’une note de renseignements d’urbanisme prévue par la circulaire numéro 13410*01 du 11 septembre 2007 ;

— de la justification de la purge de tout droit de préemption ;

la durée de la présente promesse de vente sera prorogée de plein droit pour expirer une semaine à partir de la date où la dernière de ces pièce aura été communiquée au notaire rédacteur sans pouvoir excéder un délai de un mois de la durée ci-dessus fixée. »

La réitération de la promesse était donc attendue pour le 10 juin 2021, sauf prorogation de plein droit du délai de réitération en cas de défaut de communication au notaire rédacteur du descriptif de l’origine du bien, de son état hypothécaire, et de la justification de la purge de tout droit de préemption, soit une possibilité de réitération de l’avant-contrat jusqu’au 10 juillet 2021.

En pages 6 et 7, le paragraphe « CONDITIONS SUSPENSIVES » souligne notamment que « La présente convention est soumise à la condition suspensive de la purge de tout droit de préemption ou de préférence éventuels. A cet effet, tous pouvoirs sont donnés au notaire chargé de la vente en vue de procéder à toutes notifications. »

Le 19 mars 2021, le notaire instrumentaire a notifié à la Métropole de Rouen Normandie le projet d’acquisition envisagé par la Sas Normandie Mdb. Par réponse du 18 mai 2021, la directrice de pôle représentant la Métropole de Rouen Normandie, a confirmé ne pas exercer le droit de préemption prioritaire de la collectivité. Le 1er juin 2021, le notaire instrumentaire a notifié la déclaration d’aliéner à la Safer, qui a renoncé tacitement à son droit de préemption en laissant expirer son délai de 2 mois légalement prévu, arrivé à échéance le 1er août 2021.

Compte tenu des termes de la promesse de vente susvisés, la caducité de la promesse était encourue à la date du 10 juillet 2021, en l’absence de purge du droit de préemption de la Safer.

Toutefois, les intimés versent aux débats :

— un courrier du 28 juillet 2021 de Me [R] adressé à M. [I] [F], chargé du mandat de vente, aux termes duquel il « confirme le rendez-vous fixé en l’étude le jeudi 5 août prochain à 16 heures 30, pour la régularisation de l’acte de vente au profit de la société NORMANDIE MDB. » ;

— un courriel du 3 août 2021 de Me [J] [L], notaire de la Sas Normandie Mdb, adressé au notaire des vendeurs aux termes duquel il indique notamment que « mon client a effectué la contre-visite préalable à la signature ce jour. Comme indiqué, Monsieur [V] a, à cette occasion, découvert une fissure impactant la structure de l’immeuble qui avait été dissimulée lors de la commercialisation. ['] Naturellement, cette information, que ne pouvait ignorer le vendeur, était déterminante du consentement de l’acquéreur. Dans ce contexte, il est nécessaire d’annuler le rendez-vous de signature de l’acte de vente. » ;

— et un courriel du 27 décembre 2022 de Me [R] adressé au conseil des vendeurs aux termes duquel il indique que « Dès lors que nous avions une renonciation de la Métropole de ROUEN et de la SAFER, nous avons aussitôt fixer une date de signature pour régulariser l’acte de vente définitif, en accord avec le notaire de l’acquéreur, l’office notarial de Maîtres [K] [C] et [Z] [T]-[C]. ['] Je tiens à vous préciser que le notaire de l’acquéreur n’a pas exigé la régularisation d’un avenant à la promesse de vente. La prorogation s’est faite d’un commun accord par tacite reconduction. »

Il résulte de ces éléments que Mme [X], M. [P] et la Sas Normandie Mdb ont pris accord tacite sur la prolongation des effets de la promesse jusqu’à la date de signature fixée par le notaire le 5 août 2021 pour la régularisation de l’acte authentique de vente. La Sas Normandie Mdb ne produit d’ailleurs pour sa part aucune pièce contredisant l’analyse : la visite effectuée sans contrainte le 3 août 2021, conçue comme une pré-visite avant vente par acte authentique, confirme sa volonté jusqu’à cette date et sur convocation du notaire au 5 août 2021, sa volonté d’acquérir le bien.

En aucun cas, la démarche n’emportait renonciation à la défaillance de conditions suspensives puisque s’agissant de la purge des droits de préemption, elle était acquise dès le 1er août 2021, soit antérieurement à un acte positif de l’acquéreur marquant sa volonté avant visite d’acheter le bien.

Surtout, la section suivante relative au « SORT DE L’AVANT-CONTRAT EN CAS DE NON-REALISATION DES CONDITIONS SUSPENSIVES » précise que :

« Le notaire rappelle l’article 1304-4 du code civil : « Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie ou n’a pas défailli.»

Toutefois, les parties conviennent qu’en cas de non-réalisation ou de défaillance de l’une des conditions suspensives prévue dans l’intérêt du BENEFICIAIRE, ce dernier pourra renoncer à s’en prévaloir.

Le présent avant-contrat ne sera alors pas considéré comme anéanti.

Le BENEFICIAIRE devra informer LE PROMETTANT de sa décision de se prévaloir ou de renoncer à la condition suspensive non accomplie ou défaillie dans les plus brefs délais.

En tout état de cause, la renonciation à une condition suspensive non accomplie ou défaillie ne pourra entraîner une prorogation du délai dans lequel devra être réalisé l’acte authentique. ».

Avant ou lors de la date d’échéance de la promesse, qu’il s’agisse du 10 juin ou du 10 juillet 2021, le bénéficiaire de la promesse n’a pas informé les promettants, soit directement soit par la voie de leur notaire, de sa décision de se prévaloir ou de renoncer à une condition suspensive. Au contraire, dans le cadre de l’invitation du notaire à se présenter le 5 août 2021 en son étude pour signer l’acte de vente, la Sas Normandie Mdb a effectué la démarche de visiter l’immeuble et par l’intermédiaire de son notaire a invoqué le jour même, le 3 août 2021, un tout autre motif.

Il convient en outre de souligner que la promesse de vente précise que le bénéficiaire est un « professionnel de l’immobilier », qualité permettant à la Sas Normandie Mdb d’exercer ses droits sans difficultés.

Le moyen soulevé sera écarté.

La Sas Normandie Mdb se prévaut de la défaillance de deux conditions suspensives tenant à la justification de l’origine de la propriété au moins trentenaire, et à la réalisation de travaux prévues par l’acte de constitution de servitude du 28 novembre 1994 annexé à la promesse.

D’une part, s’agissant de l’origine du bien, un courriel de Mme [O] [A] de l’office notarial Cailly, notaires instrumentaires, adressé le 10 juillet 2024 à M^e Amélie de Colnet, conseil des intimés, précise que lors de la signature de la promesse de vente les parties étaient en possession du titre de propriété justifiant d’une origine de propriété régulière et au moins trentenaire, à savoir l’acte authentique de vente de M. et Mme [P] du 15 décembre 1982, lequel est versé aux débats.

Cette condition suspensive était accomplie au plus près du 10 mars 2021, date de la signature de la promesse unilatérale de vente puisque celle-ci met en évidence en page 5, la détention par le notaire d’une attestation de propriété établie après le décès de M. [W] [P] visant la publication au bureau des hypothèques devant comporter les données sur l’origine de la propriété, le notaire ne pouvant en outre rédiger un tel acte sans s’assurer des droits des promettants sur le bien.

D’autre part, s’agissant des travaux destinés à opacifier une baie vitrée dans le cadre d’une servitude, en page 9 de la promesse, au paragraphe « Rappel de servitudes » il est précisé que « Aux termes d’un acte reçu par Maître [E] [D], notaire à [Localité 10], le 28 novembre 1994, il a été constitué une servitude au profit de Monsieur et Madame [P], consistant en le droit d’édifier une véranda donnant sur l’immeuble cadastré section AC n°S [Cadastre 4], [Cadastre 7] et [Cadastre 9], dont une copie authentique a été publiée au bureau des hypothèques de [Localité 10] I, le 24 janvier 1995, volume 1995 P, numéro 532. Une copie de ladite convention de servitude demeure annexée. En cas de réalisation de la vente, le BENEFICIAIRE se trouvera subrogé dans les droits et obligations du PROMETTANT pouvant résulter de ces servitudes. »

L’acte constitutif de la servitude précitée, produit par la Sas Normandie Mdb, précise en page 3 que « En cas de vente par Monsieur et Madame [P] de leur propriété, la partie vitrée située le long de la limite séparative devra être remplacée par un verre opaque, aux frais de Monsieur et Madame [P]. »

Or, cette contrainte n’a pas été érigée par les parties en une condition suspensive liée à la validité de l’avant-contrat discuté. En outre, un courriel de l’agent immobilier du 3 août 2021 démontre que la vitre était opacifiée comme prévu à l’acte susvisé.

En définitive, à la date du 5 août 2021 fixée pour la signature de l’acte authentique par le notaire, sur accord tacite démontré des parties de prolonger les effets de la promesse, l’ensemble des conditions suspensives stipulées par la promesse de vente étaient accomplies. La promesse n’était donc pas caduque.

En conséquence, la Sas Normandie Mdb sera déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la caducité de la promesse de vente du 10 mars 2021, le jugement étant confirmé sur ce point.

Sur la résolution judiciaire de la promesse de vente

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,

— obtenir une réduction du prix,

— provoquer la résolution du contrat,

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Conformément à l’article 1224 suivant, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur, ou d’une décision de justice, la résolution pouvant en toute hypothèse être demandée en justice, au titre de l’article 1227.

Le défaut de réalisation de la vente projetée, directement imputable au refus de la Sas Normandie Mdb de réitérer son consentement par acte notarié, constitue un manquement de cette dernière à son obligation contractuelle entraînant la résolution de la promesse de vente.

Pour échapper aux conséquences de la résolution à ses torts exclusifs, la Sas Normandie Mdb invoque l’existence de vices cachés au visa de l’article 1641 du code civil, et se prévaut d’un manquement à l’obligation précontractuelle d’information, de nature à faire porter sur les vendeurs les manquements à l’origine de la non-réalisation de la vente.

S’agissant de la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

La Sas Normandie Mdb ne verse aux débats pas d’autres éléments que quatre photographies non horodatées prétendument prises lors de la visite du 25 février 2021 et lors de la contre-visite du 3 août 2021 laissant apparaître deux ou trois fissures au plafond et en bas d’un mur, dans une zone limitée de la maison (une pièce) en l’absence de plus amples prises de vues, sans qu’il ne soit possible de savoir s’il s’agit de fissures d’un enduit ou plus sérieusement de la structure du bâti.

Ces seules pièces ne permettent pas de caractériser :

— l’existence de vices cachés lors de la signature de la promesse de vente,

— l’existence de défauts rendant impropres le bien à l’usage auquel on le destine,

— ou au moins une atteinte à cet usage telle qu’elle en diminuerait l’usage.

La Sas Normandie Mdb ne produit aucun avis technique susceptible d’une part de caractériser l’ampleur et la gravité des fissures observées, et d’autre part, d’évaluer le montant de reprise des désordres allégués de nature à en démontrer l’importance.

L’action en résolution de la promesse de vente fondée sur l’article 1641 du code civil ne peut prospérer. La Sas Normandie Mdb sera déboutée de cette demande.

S’agissant de l’obligation précontractuelle d’information

L’article 1112-1 du code civil dispose que celles des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Bien que visant ce texte, la Sas Normandie Mdb ne demande pas l’annulation de la promesse de vente mais invoque des manquements fautifs des vendeurs de nature à justifier la résolution de la promesse de vente à leurs torts.

Toutefois, elle a procédé volontairement à l’achat d’un immeuble de plus de trente ans, inoccupé, en mauvais état intérieur selon les photographies produites et à un prix modeste.

En outre, comme le démontrent les vendeurs, la société représentée par M. [U] [V] n’était pas uniquement une professionnelle de l’immobilier mais également de la construction puisque M. [V], gérant de plusieurs sociétés civiles immobilières est par ailleurs président de deux Sas, Total Renov dont les activités déclarées sont la peinture, la maçonnerie, le carrelage et tous travaux de bâtiment (création le 15 janvier 2020), [Localité 10] Maintenance dont les activités sont des activités d’entretien, nettoyage et de maintenance sur des biens immobiliers avec notamment la réalisation de petits travaux et réparations du quotidien (création du 27 août 2018).

Ainsi, la Sas Normandie Mdb, dans son objet social et à travers les compétences de son représentant légal possède les qualités pour apprécier l’état d’un bien.

De plus, comme exposé par le premier juge, la photographie de l’intérieur d’une pièce meublée prise prétendument lors de la visite du 25 février 2021, ne laisse apparaître que la vue d’une seule et unique pièce où étaient entreposés des vêtements sur portant et du petit mobilier. Cette pièce n’apparaissait pas comme étant encombrée au point de recouvrir entièrement les murs et le plafond. La Sas Normandie Mdb ne produit en outre aucune autre photographie que ce soit des façades de la maison ou encore de l’intérieur des autres pièces pour justifier de l’état dans lequel elle se trouvait au moment de ses deux visites.

Ainsi, l’appelante ne rapporte pas la preuve soit de vices cachés relevant des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil, soit d’une faute imputable aux vendeurs dans les informations transmises sur l’état du bien de nature à emporter la résolution de la vente aux torts des intimés. La Sas Normandie Mdb sera aussi déboutée de cette demande.

En conséquence, le jugement, qui a prononcé la résolution de la promesse de vente du 10 mars 2021 aux torts exclusifs de la Sas Normandie Mdb, sera confirmé.

Sur la clause pénale

Conformément à l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera à l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

La Sas Normandie Mdb sollicite la réduction de la clause pénale à la somme de

6 500 euros en affirmant que l’immeuble litigieux a été vendu pour la somme de 133 500 euros alors qu’initialement la vente avait été convenue pour un prix de 140 000 euros.

En page 19 de la promesse de vente, le paragraphe « ABSENCE D’INDEMNITE D’IMMOBILISATION » stipule que « D’un commun accord entre les parties, il ne sera pas versé d’indemnité d’immobilisation par le BENEFICIAIRE. A cet égard, le PROMETTANT déclare avoir été informé par le rédacteur des présentes qu’en cas de non-réalisation de l’acte de vente du fait du BENEFICIAIRE, le paiement d’une éventuelle clause pénale ne pourrait être assuré et qu’il devrait alors envisager d’engager une procédure afin d’obtenir le dédommagement auquel il pourrait avoir droit en vertu des présentes. »

Le paragraphe suivant « CLAUSE PENALE » précise que « Au cas où l’une quelconque des parties après avoir été mise en demeure ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations devenues exigibles, elle devra alors verser à l’autre partie une somme égale à DIX POUR CENT (10 %) du prix de vente qui sera prélevée à due concurrence sur le montant de l’indemnité d’immobilisation. Le surplus éventuel sera versé par la partie défaillante sans délai. »

Il résulte de ce qui précède que la Sas Normandie Mdb a refusé de régulariser l’acte de vente alors que toutes les conditions suspensives étaient réalisées, notamment celle de purge des éventuels droits de préemption et de préférence. La Sas Normandie Mdb n’est pas parvenue à justifier son refus, la résolution de la vente étant prononcée à ses torts exclusifs.

La Sas Normandie Mdb ne produit aucun élément susceptible de motiver une réduction de l’indemnité résultant de son propre engagement. Elle n’a avisé les vendeurs d’une difficulté par notaires interposés que deux jours avant la signature programmée le 5 août 2021. Elle ne justifie pas, par des devis, de l’importance des travaux à réaliser, et du bien-fondé de sa résistance affirmée les 3 août, 14 décembre 2021 et 20 janvier 2022.

Le paiement de la clause pénale n’étant pas liée à une éventuelle indemnité d’immobilisation, qui n’était pas due entre les parties en l’espèce, la Sas Normandie Mdb ne peut se prévaloir d’une période d’immobilisation du bien litigieux plus courte que celle avancée par les intimés.

C’est donc à juste titre que le premier juge a condamné la Sas Normandie Mdb à payer à Mme [X] et M. [P] la somme de 14 000 euros au titre de la clause pénale, correspondant à 10 % du prix de vente initialement convenu, le jugement étant confirmé en ce sens.

Sur les demandes indemnitaires formées par Mme [X] et M. [P]

Sans fondement textuel visé, Mme [X] et M. [P] sollicitent la condamnation de la Sas Normandie Mdb à leur payer la somme totale de

10 723,41 euros en réparation de leur préjudice financier et moral.

Toutefois, ils n’établissent par aucune pièce l’existence d’un préjudice distinct qui ne serait pas indemnisé au titre de la clause pénale.

Ils soutiennent avoir payé les charges d’électricité et de gaz pour une somme de 1 537,52 euros, les impôts fonciers à hauteur de 1 123 euros, une assurance habitation à hauteur de 143,89 euros. Ces charges sont liées à la propriété du bien dont il gardait la disposition, le refus d’acquérir le bien étant notifié dès le 3 août 2021 en donnant la faculté aux propriétaires de faire délivrer sans délai une sommation.

Quant à la perte financière liée à une vente à prix moindre, ils ne versent aux débats aucun élément objectif sur la valeur du bien dont l’état était manifestement dégradé.

La demande au titre du préjudice financier sera écartée.

Le préjudice moral n’est pas étayé par des documents démontrant les conséquences particulières de la situation sur les intimés.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [X] et M. [P].

Sur les frais de procédure

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et frais irrépétibles n’emportent pas de critiques et seront confirmées.

La Sas Normandie Mdb succombe à l’instance et en supportera les dépens.

Elle sera condamnée à payer à Mme [X] et M. [P] la somme de

7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la Sas Normandie Mdb à payer à Mme [N] [P] épouse [X] et à M. [H] [P] la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la Sas Normandie Mdb aux dépens de l’instance.

Le greffier, La conseillère,