N° RG 24/00973 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JTLG

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 23 JANVIER 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

1123000840

Jugement du tribunal judiciaire juge des contentieux de la protection de Rouen du 24 janvier 2024

APPELANTE :

SCI MCL IMMO

immatriculée au RCS d'[Localité 9] sous le n° 533 450 789

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée et assistée par M^e Carine DESROLLES de la SCP BRULARD- LAFONT – DESROLLES, avocat au barreau de l’EURE

INTIMES :

Monsieur [E] [D]

[Adresse 3]

[Localité 7]

n’a pas constitué avocat bien que régulièrement assigné par acte du commissaire de justice en date du 19/04/2024

Madame [L] [Y] épouse [D]

[Adresse 2]

[Localité 7]

n’a pas constitué avocat bien que régulièrement assignée par acte du commissaire de justice en date du 19/04/2024

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 25 novembre 2024 sans opposition des avocats devant Madame ALVARADE, Présidente, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame ALVARADE, Présidente

Monsieur TAMION, Président

adame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffière

ARRET :

Reputé contradictoire

Prononcé publiquement le 23 janvier 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame ALVARADE, Présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 3 janvier 2014 avec effet au 1er janvier 2014, la société civile immobilière MCL Immo a consenti à M. [E] [D] et Mme [L] [Y] épouse [D] un bail portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 8] (76) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 350 euros outre une provision sur charges de 25 euros.

Par acte d’huissier du 5 juillet 2022, la SCI MCL Immo a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 1 213,92 euros en principal.

La bailleresse a informé la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 23 février 2023 des impayés de loyers des locataires.

Par acte d’huissier du 24 avril 2023, dénoncé à M. le Préfet de Seine-Maritime par voie électronique le même jour, la SCI MCL Immo a fait assigner M. et Mme [D] aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation au paiement de diverses sommes.

Par jugement contradictoire du 24 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail signé le 3 janvier 2014 entre la SCI MCL Immo d’une part et M. et Mme [D] d’autre part et portant sur un immeuble situé [Adresse 5] (76) sont réunies au 5 septembre 2022 ;

— condamné solidairement M. et Mme [D] à payer à la SCI MCL Immo la somme de 3 939,41 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 22 novembre 2023, échéance du mois de novembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2022 sur la somme de 1 213,92 euros, à compter du 24 avril 2023 sur la somme de 2 427,51 euros et à compter de la décision pour le surplus, ainsi que les loyers et charges qui seraient dus depuis cette date jusqu’au jugement ;

— autorisé M. et Mme [D] à se libérer de leur dette par 31 mensualités de 125 euros payables en plus du loyer courant, le solde de la dette étant dû

lors de la 32ème échéance, la première mensualité étant payable le 10 du mois suivant la signification du jugement et chaque mensualité étant payable le 10 de chaque mois ;

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés ;

— dit que si cette dette était intégralement payée, la clause résolutoire serait réputée n’avoir jamais joué ;

— dit qu’au contraire, à défaut de paiement du loyer courant et/ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée et ce, huit jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec avis de réception demeurée vaine, la totalité de la somme restant due redeviendrait exigible ; la clause résolutoire reprendrait ses pleins effets ; à défaut pour M. et Mme [D] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourrait être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin était, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par la bailleresse ; M. et Mme [D] seraient solidairement tenus de payer à la SCI MCL Immo une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges, qui auraient été payés en cas de non-résiliation du bail, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné in solidum M. et Mme [D] à payer à la SCI MCL Immo la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la SCI MCL Immo de sa demande de résiliation du bail pour manquement à l’usage paisible des lieux ;

— débouté la SCI MCL Immo de sa demande d’expulsion sous astreinte ;

— débouté la SCI MCL Immo de sa demande de paiement du coût du procès-verbal de constat ;

— condamné in solidum M. et Mme [D] aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment les frais de commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations ;

— rejeté les demandes plus amples ou contraires ;

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision était de droit ;

— dit que la décision serait notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime au titre de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par déclaration électronique du 13 mars 2024, la SCI MCL Immo a interjeté appel de cette décision.

M. et Mme [D] n’ont pas constitué avocat. La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante leur ont été signifiées par acte de commissaire de justice remis à personne le 19 avril 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 novembre 2024.

Moyens et prétentions des parties

Dans ses conclusions communiquées le 16 avril 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, la SCI MCL Immo demande à la cour de voir :

— infirmer les dispositions du jugement du 24 janvier 2024 qui a autorisé M. et Mme [D] à se libérer de leur dette par 31 mensualités de 125 euros payable en plus du loyer courant, le solde de la dette étant due lors de la 32ème échéance, la première mensualité étant payable le 10 du mois suivant la signification du présent jugement et chaque mensualité étant payable le 10 de chaque mois ; suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés ; dit que si cette dette est intégralement payée,

la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ; débouté la SCI MCL Immo de sa demande de résiliation du bail pour manquement à l’usage paisible des lieux ; débouté la SCI MCL Immo de sa demande d’expulsion sous astreinte; débouté la SCI MCL Immo de sa demande de paiement du coût du procès-verbal de constat.

Statuant à nouveau,

— prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, manquement à l’usage paisible et à l’entretien des lieux par les locataires M. et Mme [D] ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de M. et Mme [D] ainsi que de tous occupants de leur chef avec au besoin l’assistance de la force publique et sous astreinte de 200 euros par jour de retard ;

— rejeter toute demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire au profit de M. et Mme [D] ;

— condamner solidairement M. et Mme [D] au paiement du coût du procès-verbal de constat dressé par Maître [W] [U] commissaire de justice à [Localité 8] le 22 mars 2022 pour un montant de 351,10 euros ;

— confirmer le surplus des dispositions du jugement du 24 janvier 2024 ;

— condamner solidairement M. et Mme [D] à lui payer la somme de 1 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

— condamner solidairement M. et Mme [D] aux entiers dépens lesquels comprendront le coût de la sommation d’avoir à cesser les troubles délivrée le 5 juillet 2022 pour un montant de 134,92 euros, le coût du commandement de payer délivré le 5 juillet 2022 pour un montant de 155,54 euros et les éventuels frais d’exécution forcée de l’arrêt à intervenir.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler, qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Il n’est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée.

La SCI MCL Immo sollicite la confirmation du jugement qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail au 5 septembre 2022 pour défaut de paiement des loyers mais conteste la suspension des effets de clause de résolutoire et les délais de paiement qui ont été accordés aux locataires.

Elle observe que si les locataires ont précisé en première instance avoir déposé un dossier de surendettement le 3 janvier 2023, il n’a pour effet que de suspendre les mesures d’exécution, que du reste, ils ne respectent pas le plan d’apurement mis en place par la commission de surendettement.

Elle fait en outre grief au premier juge d’avoir rejeté sa demande de résiliation du bail pour manquement à l’usage paisible et défaut d’entretien des lieux loués pourtant mis en évidence par le procès-verbal d’huissier de justice du 22 mars 2022, dressé par M. [U], lequel a constaté que « sur le palier devant la porte du logement se dégage une très mauvaise odeur d’urine de chat, – dès l’ouverture de la porte une très forte odeur animale d’urine et d’excréments est insoutenable, – M. [D] a déclaré avoir trois chats et deux chiens, – l’appartement est sale, très encombré.. », et par le témoignage d’un entrepreneur chargé d’intervenir dans le logement, qui a déclaré refuser d’effectuer sa prestation en raison de son « état de propreté et d’hygiène 'déplorable » (attestation de M. [I]).

Sur ce,

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (').

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces produites que les loyers n’ayant plus été réglés, la SCI MCL Immo a fait délivrer à M. et Mme [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 juillet 2022 pour la somme en principal de 1213,92 euros représentant l’arriéré locatif au 1er juin 2022.

Il n’est pas contesté que dans les deux mois de cet acte, les causes du commandement n’ont pas été acquittées, la dette se fixant à la somme en principal de 2427,51 euros au 5 septembre 2022, atteignant la somme de 3939,41 euros au 22 novembre 2023.

C’est donc à bon droit que le jugement déféré a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail étaient réunies.

L’appelante fait toutefois valoir que les locataires n’ont pas respecté l’échéancier mis en place aux fins d’apurement de la dette et sollicite l’infirmation du jugement qui leur a octroyé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Il justifie du reste de l’envoi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception aux locataires le 15 mars 2024 de se conformer à l’échéancier de paiement de la dette locative, tel que prévue au plan de surendettement et repris au jugement, sans que ces derniers ne démontrent s’être régulièrement acquittés de leurs mensualités de paiement, ayant fait le choix de ne pas comparaître dans le cadre de la procédure d’appel.

Il conviendra en conséquence d’infirmer le jugement en ce qu’il a autorisé l’échéancier qui n’a pas été respecté et la suspension des effets de la clause résolutoire, qui était la condition de sa réalisation, le jugement étant confirmé en ses autres dispositions.

Dès lors, la résiliation du bail étant acquise du fait du défaut de paiement des loyers, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande aux fins de voir prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, d’usage paisible et d’entretien des lieux loués, comme sollicité.

Sur les frais et dépens

Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux frais et dépens, et notamment en ce qu’il a mis à la charge des intimés les frais de commandement de payer, de l’assignation et de la notification de ces actes aux administrations et rejeté le surplus des frais.

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, les intimés seront condamnés in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 800 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, en ce qu’il a autorisé M. [E] [D] et Mme [L] [Y] épouse [D] à apurer leur dette locative en 31 mensualités de 125 euros payables en plus du loyer courant, le solde de la dette lors de la 32ème échéance, qu’il a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais ainsi accordés,

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et vu l’évolution du litige,

Constate la résiliation du bail au 5 septembre 2022,

Ordonne en tant que de besoin l’expulsion de M. [E] [D] et Mme [L] [Y] épouse [D], à défaut de départ volontaire dans les deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique, sans qu’il y ait lieu à astreinte et dit qu’il pourra être procédé au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par la bailleresse,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [E] [D] et Mme [L] [Y] épouse [D] aux dépens d’appel,

Condamne in solidum M. [E] [D] et Mme [L] [Y] épouse [D] à payer à la SCI MCL Immo la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

La greffière Le président