N° RG 24/03986 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JZ7B

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 02 OCTOBRE 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

24/00361

Jugement du Juge des contentieux de la protection du Havre du 24 septembre 2024

APPELANTE :

Madame [K] [L]

née le 21 Avril 1980 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Emilie HAUSSETETE de la SCP PATRIMONIO PUYT-GUERARD HAUSSETETE, avocat au barreau du HAVRE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 76540-2024-009822 du 21/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

INTIMEE :

S.A.S. 3F NORMANVIE

société inscrite au RCS de [Localité 9] sous le n°552 141 541, ayant un établissement sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Agathe LOEVENBRUCK de la SCP SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocat au barreau du HAVRE substituée par M^e Stéphane HENRY, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 12 juin 2025 sans opposition des avocats devant Madame ALVARADE, Présidente, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Madame ALVARADE, Présidente

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffier

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 02 octobre 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame ALVARADE, Présidente et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 1er Mars 2019, la société Immobilière Basse Seine aux droits de laquelle vient la SAS 3F Normanvie a consenti à Mme [K] [L] un bail portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 406,31 euros et un dépôt de garantie de même montant.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 886,41 euros et par acte du 25 mars 2024, elle l’a fait assigner aux fins de résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation au paiement de diverses sommes.

Par jugement du 24 septembre 2024, signifié le 21 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre a :

— constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

— constaté en conséquence, que le contrat de bail conclu le 1er mars 2019 entre la Société Immobilière Basse Seine devenue SA d’HLM 3F Normanvie, d’une part, et Mme [K] [L], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], est résilié depuis le 23 juillet 2023.

— dit n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement à Mme [K] [L], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

— ordonné à Mme [K] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au75 [Adresse 10], ainsi que le cas échéant, tous les locaux loués accessoirement au logement ;

— dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et l 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [K] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

— dit que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 Juillet 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’était le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

— dit que l’indemnité d’occupation sera réévaluée le 1er de chaque année, en fonction de l’indice de référence des loyers publiés par l’INSEE au troisième trimestre de l’année précédente, conformément à l’article 112 de la loi du 27 mars 2014, modifiant l’article 210 de la loi du 29 décembre 2010 applicable à la révision des loyers conventionnés ;

— condamné Mme [K] [L] à payer à la Société Immobilière Basse Seine devenue SA d’HLM 3F Normanvie la somme de 2985,28 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 juin 2024 ;

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la décision ;

— condamné Mme [K] [L] à payer à la Société Immobilière Basse Seine devenue SA d’HLM 3F Normanvie la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [K] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer de 22 mai 2023 et celui de l’assignation du 25 mars 2024.

Mme [L] a interjeté appel de cette décision suivant déclaration du 20 novembre 2024.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 6 février 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 mai 2025, l’appelante demande à la cour de voir infirmer le jugement,

En conséquence,

l’autoriser à se libérer de la dette par des versements de 30 euros par mois et ce jusqu’à apurement,

ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire avec toutes conséquences de droit,

ordonner que les dépens restent à la charge de la société SA [Adresse 7],

débouter la SA D’HLM 3F Normanvie de l’ensemble de ses demandes.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 mai 2025, l’intimée demande à la cour de:

confirmer le jugement rendu le 24 septembre 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre en toutes ses dispositions, étant précisé que la dette locative est actualisée au 7 mars 2025, à la somme de 3981,48 euros et de condamner Mme [K] [L] en tant que de besoin au paiement de ladite somme,

débouter Mme [K] [L] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Et y ajoutant,

condamner Mme [K] [L] à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel outre les entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de la SCP Sagon Loevenbruck Lesieur qui en a fait l’avance.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions du jugement déféré ne sont pas critiquées en ce qu’elles constatent que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies. Restent débattues les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formulées par l’appelante, la société intimée sollicitant l’actualisation de sa créance.

1 – Sur la demande en paiement :

Il résulte de l’historique du compte locataire actualisé au 28 février 2025 produit par l’intimée et non contesté par l’appelante que ce dernier est débiteur d’un arriéré de loyer et de charges d’un montant de 3981,48 euros.

La cour observe qu’il est également produit un second décompte arrêté au 7 mai 2025 mentionnant une somme due de 4621,08 euros. Il est cependant précisé aux conclusions de l’appelante que la dette locative actualisée au 7 mars 2025 se fixe à la somme de « 3981,48 euros » et demandé la condamnation de Mme [K] [L] en tant que de besoin au paiement de ladite somme.

Le jugement attaqué, en ce qu’il a condamné Mme [L] à payer à la SAS 3F Normanvie un arriéré locatif, sera confirmé dans son principe, mais modifié dans le quantum de la condamnation qu’il convient de porter à la somme réclamée de 3981,48 euros, due au 28 février 2025, cette erreur étant sans incidence au regard de la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation prononcée par la juridiction de première instance, non remise en cause en appel.

2 – Sur la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’appelante explique se trouver dans une situation difficile, qu’elle percevait l’allocation adulte handicapé, que son époux n’avait aucun revenu, que ses enfants ayant été placés, elle devait verser une somme mensuelle de 100 euros pour pourvoir à leur entretien et leur éducation, que le 28 mars 2025, elle a en outre déposé un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers de Seine Maritime aux fins de traitement de sa situation de surendettement.

Elle sollicite l’autorisation de s’acquitter de la dette par mensualités de 30 euros en sus du loyer courant au visa des articles 1343-5 du code civil et 24-V de la loi du 6 juillet 1989, outre la suspension de la clause résolutoire, faisant valoir qu’elle a repris le paiement du loyer courant à compter du mois d’août 2024, qu’un protocole d’accord a été mis en place aux fins d’apurer l’arriéré locatif et que les aides au logement qui lui étaient versées devraient prochainement être rétablies.

La société intimée s’oppose aux demandes faisant valoir que les conditions d’octroi de délais de paiement ne sont pas réunies, que Mme [L] n’a pas repris le paiement du loyer courant, la dette locative ayant augmenté et que si un accord a été régularisé, il n’a pas été respecté.

Il n’est pas discuté que la locataire n’a pas été en mesure d’apurer les causes du commandement de payer dans le délai imparti et que la clause résolutoire est juridiquement acquise.

Aux termes de l’article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige dispose ainsi que :

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (') ».

L’article 24 VII. de la loi du 6 juillet 1989, énonce en outre que « pendant le cours des délais accordés par le juge ('), les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En application des dispositions de l’article 24 V précité, des délais de paiement peuvent être accordés, dans la limite de 36 mois, au locataire de bonne foi qui démontre avoir fait des efforts pour apurer sa dette locative et qui est en mesure d’assumer la charge d’un plan d’apurement de celle-ci en sus du paiement des loyers et charges courants.

A l’examen du relevé de compte produit aux débats actualisé au 7 mars 2025, il apparaît que l’arriéré locatif se fixe à la somme de 4621,08 euros, que sans méconnaître les difficultés financières rencontrées par la locataire et sa bonne foi n’étant pas mise en doute, la cour ne peut toutefois que relever que les conditions légales ne sont pas réunies.

En effet s’il n’est pas discuté que Mme [L] a repris le paiement des loyers courant à hauteur de sa part à charge, à compter du mois d’août 2024. Antérieurement, les loyers étaient irrégulièrement acquittés (mai juin juillet 2024 ). Par ailleurs, il apparaît que ses droits ont été suspendus par la caisse d’allocations familiales à compter du mois de décembre 2024 et qu’ils le sont encore à ce jour, de sorte que les rappels de prestations attendus restent purement hypothétiques, qu’en outre les termes du protocole d’accord régularisé le 12 novembre 2024 n’ont pas été respectés à compter de janvier 2025, la dette locative continuant à s’accroître. En tout état de cause, les propositions formulées de paiement à hauteur de 30 euros n’apparaissent pas réalistes et ne permettent pas d’apurer la dette dans le délai imparti.

Il ne peut donc être fait droit aux demandes de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire, le jugement étant confirmé de ces chefs.

3 – Sur les frais du procès

Le sort des dépens de première instance et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ont été exactement appréciés par le premier juge.

Au regard des circonstances de la cause et de la qualité de débitrice de Mme [L], elle sera condamnée aux dépens d’appel.

Il est inéquitable de laisser à la charge de la société intimée les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans la présente instance. Il lui sera alloué la somme de 300 euros de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf à actualiser à la somme de 3981,48 euros le montant des loyers et charges dus au 28 février 2025 ;

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [K] [L] à payer à la SAS 3F Normanvie venant aux droits de la société Immobilière Basse Seine la somme de 3981,48 euros ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [K] [L] aux dépens d’appel dont distraction au profit de la SCP Sagon Loevenbruck Lesieur ;

Condamne Mme [K] [L] à payer à la SAS 3F Normanvie venant aux droits de la société Immobilière Basse Seine la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière La présidente