N° RG 23/02488 – N° Portalis DBV2-V-B7H-JNLB

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 15 JANVIER 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

22/00648

Tribunal judiciaire d’Evreux du 4 juillet 2023

APPELANTS :

Monsieur [Z] [L]

né le 20 juillet 1967 à [Localité 16]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représenté et assisté par M^e Quentin ANDRE de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau de l’Eure substitué par M^e COSSE

Madame [K] [U]

née le 5 mars 1971 à [Localité 15]

[Adresse 4]

[Localité 5]

comparante, représentée et assistée par M^e Quentin ANDRE de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau de l’Eure substitué par M^e COSSE

INTIMES :

Madame [H] [M] veuve [D]

née le 14 juillet 1939 à [Localité 14]

[Adresse 9]

[Localité 11]

représentée et assistée par M^e Mylène ZELKO, avocat au barreau de l’Eure

Monsieur [A] [D]

ès qualités d’héritier et d’ayant droit de [S] [D]

né le 28 janvier 1965 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 12]

représenté et assisté par M^e Mylène ZELKO, avocat au barreau de l’Eure

Madame [T] [D] épouse [E]

ès qualités d’héritier et d’ayant droit de [S] [D]

née le 28 août 1958 à [Localité 14]

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée et assistée par M^e Mylène ZELKO, avocat au barreau de l’Eure

Madame [I] [D] épouse [E]

ès qualités d’héritier et d’ayant droit de [S] [D]

née le 25 juin 1960 à [Localité 18]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représentée et assistée par M^e Mylène ZELKO, avocat au barreau de l’Eure

Monsieur [F] [D]

ès qualités d’héritier et d’ayant droit de [S] [D]

né le 15 novembre 1962 à [Localité 18]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté et assisté par M^e Mylène ZELKO, avocat au barreau de l’Eure

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 14 octobre 2024 sans opposition des avocats devant M^me DEGUETTE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

Madame Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 14 octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2024, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 15 janvier 2025

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 15 janvier 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique établi le 3 mai 2019 par Me [P] [Y], notaire à [Localité 17], M. [S] [D] et Mme [H] [M] son épouse ont vendu à M. [Z] [L] et à Mme [K] [U] une maison d’habitation, située [Adresse 4], au prix de 194 000 euros.

Quelques semaines plus tard, M. [L] et Mme [U] ont informé leurs vendeurs de l’apparition d’infiltrations d’eau dans le sous-sol.

En juillet 2019, MM. [F] et [A] [D], fils de M. et de Mme [D], sont intervenus pour effectuer des travaux afin de remédier aux infiltrations, consistant notamment dans l’installation sur le pignon gauche de la maison de deux regards d’évacuation des eaux pluviales de la toiture qu’ils ont reliés à un puisard extérieur.

Par ordonnance du 17 février 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Evreux a fait droit à la demande de réalisation d’une expertise présentée par M. [L] et Mme [U] alléguant la persistance des infiltrations. Il a désigné M. [O] [X] à cet effet.

Celui-ci a établi son rapport d’expertise le 8 décembre 2021.

Suivant actes d’huissier de justice du 25 février 2022, M. [L] et Mme [U] ont fait assigner M. et Mme [D] devant le tribunal judiciaire d’Evreux en paiement de dommages et intérêts sur le fondement de la garantie des vices cachés et, subsidiairement, sur celui d’un manquement à leur obligation précontractuelle d’information.

Par jugement du 4 juillet 2023, le tribunal a :

— rejeté les demandes indemnitaires formulées par M. [Z] [L] et Mme [K] [U] au titre des travaux de remise en état du bien et du préjudice de jouissance,

— condamné in solidum M. [Z] [L] et Mme [K] [U] aux entiers dépens comprenant ceux de l’instance en référé ainsi que de l’expertise judiciaire, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Mylène Zelko,

— condamné in solidum M. [Z] [L] et Mme [K] [U] à verser à

M. [S] [D] et Mme [H] [M] épouse [D] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

— rejeté toute demande plus ample ou contraire.

Par déclaration du 17 juillet 2023, M. [L] et Mme [U] ont formé un appel contre ce jugement.

M. [S] [D] est décédé le 22 janvier 2024.

L’interruption de cette instance a été constatée par ordonnance du 5 février 2024.

Suivant exploits des 7, 13, 16, et 24 mai 2024, M. [L] et Mme [U] ont fait assigner les quatre enfants de M. [S] [D] : MM. [A] et [F] [D] et Mmes [I] et [T] [E].

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 29 août 2024, M. [Z] [L] et Mme [K] [U] ont demandé de voir :

— infirmer le jugement rendu le 4 juillet 2023 par le tribunal judiciaire d’Evreux en ce qu’il a :

. rejeté les demandes indemnitaires formulées par M. [L] et Mme [U] au titre des travaux de remise en état de l’immeuble et du préjudice de jouissance,

. condamné in solidum M. [L] et Mme [U] aux entiers dépens comprenant ceux de l’instance en référé, ainsi que de l’expertise judiciaire, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Mylène Zelko,

. condamné in solidum M. [L] et Mme [U] à verser à M. [D] et à Mme [M] épouse [D] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau, du fait de cette infirmation et en application des articles 1641 à 1648, et subsidiairement, 1112-1, 1240, et 1792 du code civil,

— condamner solidairement M. [S] [D] et Mme [H] [M] épouse [D] à leur payer les sommes suivantes :

. 40 799 euros au titre des travaux de remise en état, avec indexation sur l’indice du coût de la construction à compter du 22 juin 2021, date du devis validé par l’expert judiciaire,

. 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

. 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [D] et Mme [H] [M] épouse [D] aux dépens de première instance, d’appel, et du référé, comprenant les honoraires de l’expert judiciaire.

Ils précisent que, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, les inondations sont la conséquence de la présence du puisard dans le sous-sol de la maison, et non sa cause ; qu’ils n’ont pas pu déceler celle-ci lors de leurs visites du fait des affaires personnelles des vendeurs qui y étaient entreposées, notamment un tracteur-tondeuse stationné dessus, et du fait de l’absence de signalisation dans le diagnostic du Spanc ; que, même s’ils avaient pu voir le puisard lors de leurs visites, cela ne signifie pas qu’ils en connaissaient le rôle, ni le fait qu’il était totalement colmaté, ni encore les phénomènes d’inondations ; que l’expert judiciaire a imputé la présence d’eau en très grande quantité lors de chaque épisode pluvieux à plusieurs facteurs que le tribunal n’a quasiment pas examinés.

Ils invoquent à titre principal la garantie des vices cachés. Ils font valoir qu’ils démontrent que le vice constitué par l’inondabilité du sous-sol de la maison, et non pas la simple humidité ambiante, est matériellement établi, antérieur à la vente, occulte ; que celui-ci rend le sous-sol impropre à l’usage auquel il était destiné au point qu’ils n’auraient pas acquis la maison s’ils l’avaient connu, et était connu des vendeurs.

Ils ajoutent qu’ils ne pouvaient pas savoir qu’en cas de pluies abondantes, le sous-sol de la maison devenait inutilisable et l’absence d’efficacité du dispositif de drainage périphérique participait aussi au phénomène d’entrée d’eau à travers les parpaings du sous-sol ; que l’existence de traces d’humidité lors de la vente n’a pas d’incidence sur la reconnaissance du vice tendant à l’inondabilité du sous-sol ; que, contrairement à ce qu’avancent les vendeurs, ils justifient que la fréquence des inondations rend le sous-sol totalement inutilisable.

Ils précisent encore que le tribunal ne pouvait pas exclure comme cause aggravante les travaux réalisés en juillet 2019 par les fils des vendeurs au motif qu’ils étaient postérieurs à la vente, qu’en effet les vendeurs ont commis une faute engageant leur responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil ou ont réalisé un ouvrage rendant une partie du bien impropre à sa destination au sens de l’article 1792 du code précité.

Ils concluent à l’impossibilité pour les vendeurs, du fait de leur connaissance du caractère inondable du sous-sol, de se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie ; que les attestations des intimés selon lesquelles le sous-sol n’était pas inondable ne sont pas recevables.

Ils reprochent subsidiairement à leur vendeurs d’avoir manqué à leur obligation d’information précontractuelle alors qu’ils avaient parfaitement connaissance de la survenance d’inondations régulières du sous-sol de leur maison et de l’intention de M. [L] d’utiliser une partie de celui-ci comme d’un studio de musique. Ils ajoutent qu’il incombe à ces derniers de prouver qu’ils leur ont fourni cette information ; que le diagnostic du Spanc annexé à l’acte de vente ne renfermait pas d’information technique, ni de document technique ; que, même s’ils avaient su qu’il existait un puisard dans le sous-sol, ils ne pouvaient connaître la complexité et le dysfonctionnement de cette installation.

Ils sollicitent l’allocation de la somme totale de 40 799 euros TTC correspondant au montant du devis de l’entreprise Libert Bat, majoré d’un taux de TVA de 10 % et de la somme de 4 000 euros au vu de l’indication de l’expert judiciaire qui a retenu le coût de deux puits d’infiltration, et non pas d’un seul. Ils avancent que l’exclusion des postes relatifs à la réfection de la terrasse et de son escalier d’accès par l’expert judiciaire n’est pas justifiée car les travaux de reprise des murs en sous-oeuvre qu’il a validés impliquent nécessairement la destruction de la terrasse quel que soit son état initial ; que ces travaux nécessaires ne constituent pas une amélioration de la situation antérieure.

Ils exposent enfin avoir subi un préjudice de jouissance causé par les épisodes d’inondation de leur sous-sol survenus depuis mai 2019. Ils précisent qu’ils ont été contraints de procéder à des aménagements pour rehausser leurs meubles et effets personnels et d’installer une pompe de relevage pour évacuer régulièrement le puisard. Ils estiment être privés de l’usage normal de leur sous-sol, situation qui durera jusqu’à la complète réalisation des travaux d’assainissement du pourtour de la maison dont la durée a été évaluée à un mois par l’entreprise Libert Bat.

Par dernières conclusions notifiées le 11 septembre 2024, Mme [T] [D] épouse [E], Mme [I] [D] épouse [E], M. [F] [D], et M. [A] [D], en leur qualité d’héritiers et d’ayants droit de M. [S] [D], et Mme [H] [M] veuve [D] sollicitent de voir en vertu des articles 1641 et suivants du code civil :

à titre principal,

— confirmer en toutes ses dispositions la décision rendue par le tribunal judiciaire d’Evreux le 4 juillet 2023 et, en tant que de besoin, débouter M. [L] et Mme [U] de l’intégralité de leurs demandes,

à titre subsidiaire,

— débouter M. [L] et Mme [U] de l’intégralité de leurs demandes,

à titre très subsidiaire,

— fixer à 5 000 euros HT le coût des travaux de remise en état et débouter M. [L] et Mme [U] de leur demande au titre du préjudice de jouissance,

en tout état de cause,

— condamner solidairement M. [L] et Mme [U] à leur régler une somme de

8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de référé, de première instance et d’appel, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire, avec distraction au profit de M^e Mylène Zelko, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils font valoir que l’existence d’un vice caché n’est pas démontrée ; que M. [L] et Mme [U] ont eu connaissance avant la vente de la situation exacte du bien et des phénomènes pouvant aujourd’hui être la cause des inondations dont ils se plaignent et dont M. et Mme [D] n’ont jamais été victimes ; que les appelants ne fournissent aucun élément quant à la fréquence des inondations qui restent exceptionnelles puisqu’ils utilisent le sous-sol ; que le bulletin climatologique mensuel régional de juin 2021 indique que ce mois a été le plus pluvieux depuis 1956 ; que la survenue d’une inondation lors d’un événement climatique particulièrement sévère ne saurait constituer un vice caché.

Ils ajoutent que plusieurs désordres dénoncés par les appelants (fissures sur la terrasse, traces d’humidité et d’infiltration d’eau et présence d’un puisard dans le sous-sol, dont l’ensemble était vétuste et dénué d’entretien) étaient visibles lors de la vente ; que ceux-ci savaient qu’ils achetaient un bien ancien, construit à une époque où n’existait aucune norme quant à l’étanchéité du sous-sol, et que de lourds travaux devaient être réalisés pour utiliser le sous-sol à d’autres fins que son usage initial.

Ils estiment que les acquéreurs étaient également informés lors de la signature du compromis de vente et de l’acte définitif de vente de l’existence du puisard et du fait que les eaux du lave-linge s’y déversaient ; qu’en effet ces derniers ont eu connaissance du rapport d’assainissement non collectif du 4 novembre 2011, dont ils ont signé la première page, et du plan qui y était joint, ces documents étant annexés à l’acte authentique de vente ; que M. et Mme [D] n’ont jamais eu une attitude déloyale, ni cherché à tromper qui que ce soit ; que la rampe d’accès du garage jusqu’au caniveau et le bourrelet installé par les propriétaires de M. et de Mme [D] étaient visibles ; que M. [L] et Mme [U], qui ont été destinataires du diagnostic effectué par le Spanc le 8 mars 2018, ont eu connaissance du défaut de conformité de l’installation d’assainissement des eaux usées, lequel est à l’origine des désordres selon l’expert judiciaire.

Ils en concluent que les facteurs à l’origine de l’inondabilité du sous-sol alléguée par les appelants, tous visibles, n’ont pas été dissimulés ; qu’en outre, l’installation du puisard extérieur en juillet 2019 par les fils de M. et de Mme [D] est postérieure à la vente, ce qui exclut l’application de la garantie des vices cachés ; que ces derniers n’ont personnellement commis aucune faute délictuelle, ni réalisé un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil.

Subsidiairement, si l’existence d’un vice caché devait être retenue, ils se prévalent de la clause d’exclusion de garantie prévue à l’acte de vente. Ils précisent que le seul fait que M. et Mme [D] n’ont pas sollicité l’entreprise [N] pour vidanger le puisard ne permet pas d’établir leur mauvaise foi et leur volonté de dissimuler, mais montre au contraire qu’ils n’ont pas été confrontés à un tel phénomène de débordement car ils n’auraient pas pu utiliser le sous-sol pour y entreposer leurs meubles et effets personnels ; qu’il ne peut être déduit de la présence du bourrelet au pied de la rampe de descente du garage qui a été installé par les précédents propriétaires que M. et Mme [D] avaient connaissance du phénomène d’inondation, qu’en tout état de cause, la preuve n’en est pas apportée ; que les inondations dénoncées sont peut-être en lien avec l’utilisation du bien faite par les acquéreurs.

Ils répliquent au moyen subsidiaire des appelants, fondé sur le défaut d’information précontractuelle, qu’outre la connaissance par ces derniers de l’existence du puisard dans le sous-sol et du déversement des eaux usées dans celui-ci, il était visible qu’ils ne pourraient pas utiliser le sous-sol en l’état au moment de la vente comme un studio de musique et qu’il leur faudrait réaliser de lourds travaux à cette fin ; qu’aucun manquement ne peut être reproché à M. et Mme [D].

Ils avancent à titre très subsidiaire qu’une large partie des travaux dont les appelants tentent d’obtenir l’indemnisation ne peut être imputée à M. et Mme [D] ; que, malgré le principe de la réparation intégrale du préjudice, M. [L] et Mme [U] ne peuvent pas obtenir la réfection à neuf de leur bien, ni la prise en charge de travaux apportant une plus-value à un bien qu’ils ont acquis ancien et dans un état de vétusté apparent, dépourvu de tout système d’étanchéité ; que c’est à juste titre que l’expert judiciaire a écarté le coût de réfection de la terrasse ; que ce dernier considérant que la cause principale des inondations est le colmatage du puisard et la pose irrégulière du puisard extérieur, seuls les travaux afférents à la reprise de ces désordres pourraient être mis à la charge de M. et de Mme [D] et ainsi limités à la somme de 5 000 euros HT, excluant ainsi les travaux d’étanchéification des parois.

Ils estiment que la demande de réparation d’un préjudice de jouissance doit être rejetée car, lors de la réunion d’expertise, le sous-sol était utilisé par les acquéreurs qui pouvaient y stocker leurs biens de sorte que ceux-ci n’ont pas été privés de son usage normal.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 18 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code énonce que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Selon l’article 1643 du même code, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères.

En l’espèce, l’expert judiciaire a précisé que les désordres allégués par M. [L] et Mme [U] étaient caractérisés par une humidité constante des murs du sous-sol de leur maison et des inondations récurrentes dans celui-ci lors d’événements pluvieux importants. Il a estimé en l’état que le sous-sol était impropre à son usage d’origine et à sa destination, ce que les acquéreurs ne pouvaient pas soupçonner lors des visites préliminaires.

L’expert judiciaire a constaté l’inondation totale du sous-sol, sur une hauteur variant de 2 à 5 centimètres d’eau, seulement lors de sa visite technique du 4 juin 2021 à la suite des fortes pluies de la nuit précédente.

Toutefois, il a également noté, lors de l’examen du puisard situé dans la partie garage et destiné à recevoir notamment les eaux de ruissellement de la descente de sous-sol, que M. [L] le vidait continuellement en l’ayant équipé d’une pompe de refoulement et que, sans cette opération de vidage, les eaux déborderaient à la surface du sous-sol qu’il pleuve ou non.

Antérieurement, aux termes de ses constatations consignées dans son procès-verbal le 6 octobre 2020, Me [B], huissier de justice mandaté par M. [L] et Mme [U], avait notamment relevé dans le sous-sol de leur habitation que :

— au niveau du dégagement devant le local chaudière, existait une flaque d’eau,

— le local chaudière était couvert d’eau sur environ 0,5 à 1 centimètre et la machine à laver et le sèche-linge étaient positionnés sur des palettes.

En outre, M. [C], voisin de M. [L] et de Mme [U], atteste avoir constaté début juin 2019 une présence importante d’eau dans le sous-sol et les avoir dépannés d’une pompe de relevage de manière à vider le puisard situé dans le fond du garage, ainsi que d’un aspirateur à eau pour évacuer les dix centimètres d’eau présents dans la chaufferie. Il ajoute que ce phénomène est récurrent à chaque pluie de moyenne ou forte abondance.

Certes, comme l’a souligné l’expert judiciaire, les traces d’infiltrations, d’humidité, de moisissures et de salpêtre sur les murs du sous-sol et les traces d’infiltrations sur son sol étaient généralisées malgré la présence du mobilier et décelables pour un visiteur attentif qu’étaient M. [L] et Mme [U] qui souhaitaient utiliser le sous-sol comme un studio d’enregistrement musical. L’état et l’apparence de l’habitation, les lézardes profondes de la terrasse, le pourrissement des rayonnages et étagères en bois et des huisseries dans le sous-sol traduisaient un état de vétusté du bien, datant des années 1960-1970, décelable par un non-professionnel lors des visites préalables à la vente.

Cependant, M. [L] et Mme [U] ne pouvaient en déduire la survenance d’inondations à plusieurs reprises dans le sous-sol portant atteinte à sa fonctionnalité et le rendant impropre à sa destination. Ce vice n’était donc pas apparent lors de la vente. Comme le précise l’expert judiciaire, les acquéreurs ne pouvaient pas prévoir les travaux lourds et coûteux pour régler ce problème.

Me [Y] précise, dans un courrier adressé à M. [L] le 21 février 2020, qu’à sa connaissance et lors du rendez-vous de signature de l’acte de vente, jamais il n’avait été signalé l’existence d’un puisard dans le garage.

Quant à M. [C], celui-ci indique dans son attestation que, lorsqu’il est venu aider son voisin début juin 2019 et après recherches, ils ont trouvé un puisard dans le fond du garage que M. [L] ne savait pas être là.

En tout état de cause, qu’ils aient eu ou non connaissance du puisard situé dans la partie garage lors de leurs visites et/ou à la lecture du rapport de contrôle de l’assainissement non collectif du 4 novembre 2011 et du plan mentionnant son existence et le déversement des eaux du lave-linge dans celui-ci, annexés à l’acte de vente du 3 mai 2019, M. [L] et Mme [U], également destinataires du diagnostic effectué par le Spanc le 8 mars 2018 faisant état d’une installation d’assainissement non collectif incomplète et de son fonctionnement défectueux, ne pouvaient pas en tirer la conclusion que le sous-sol de leur habitation serait plusieurs fois inondé.

Selon l’expert judiciaire, les désordres résultent de la conjugaison des causes suivantes :

1) le colmatage et la saturation permanente du puisard situé dans le sous-sol dans la partie garage

Celui-ci reçoit les eaux de ruissellement de la rampe d’accès au sous-sol, de l’escalier menant au jardin en façade arrière, du probable drainage périphérique du sous-sol et des fondations, ainsi que les eaux usées du lave-linge situé dans le sous-sol. Lorsqu’il est en charge, il déborde sur la dalle plancher du sous-sol et inonde sa surface.

Les eaux de ruissellement de la rampe d’accès qui ne peuvent plus s’évacuer remplissent alors les drains périphériques, créant ainsi un réservoir d’eau au pied des murs extérieurs du sous-sol dont la pression favorise le transfert à travers les parois non étanches vers l’intérieur. L’eau stagne ainsi, y compris entre les épisodes pluvieux, au niveau du plancher du sous-sol et donc de celui du puisard qui est à plein et qui varie selon les fréquences de vidage à l’aide de la pompe.

De plus, depuis plusieurs décennies, les eaux usées de la machine à laver s’évacuent également dans ce puisard.

Or, son volume, calculé avec un diamètre de 80 centimètres et une profondeur de 2,20 mètres s’établit à 1,10 m3, ce qui est juste suffisant pour stocker les eaux de ruissellement de la rampe d’accès de 900 litres à 1,10 m3.

En outre, l’accumulation de matières solides, de lessive, de fibres, de matières organiques a progressivement favorisé le développement d’une biomasse dans les interstices du sol formant les parois du puisard. Celles-ci sont colmatées en profondeur et le rendent dorénavant et de manière irréversible imperméable et inutilisable pour sa fonction d’origine.

2) la vétusté des matériaux constitutifs de la construction et le défaut d’étanchéité des parois enterrées du sous-sol

3) le volume réduit et la proximité du puisard extérieur avec le sous-sol

Ce puisard a été mis en place en juillet 2019 par MM. [D] à 2,50 mètres du pignon gauche de la maison. Il concentre les eaux pluviales de toiture qui migrent vers le vide du sous-sol sous l’effet de l’écart des pressions hydrauliques tendant à s’équilibrer.

Ce facteur, dont l’origine est survenue après la vente, ne peut être reproché aux vendeurs au titre de la garantie des vices cachés.

En revanche, il ne peut être fait grief à M. [L] et à Mme [U], profanes en matière immobilière, de ne pas avoir anticipé la réalisation du risque d’inondation du sous-sol de l’immeuble résultant des deux premières causes précitées, anciennes et antérieures à la vente.

Il ne peut pas davantage leur être reproché un défaut d’entretien de l’immeuble depuis son acquisition. L’expert judiciaire a précisé que la mise en conformité du système d’assainissement dans l’année suivant la vente, y compris la reprise des eaux de machine à laver, n’aurait rien changé sur le colmatage irrémédiable du puisard en profondeur et en épaisseur depuis de nombreuses années et sur son incapacité à évacuer les eaux pluviales.

Les inondations affectant le sous-sol de l’immeuble vendu constituent un vice grave, compromettant son usage de clos et de couvert.

M. [L] et Mme [U] apportent la preuve d’un vice caché dans toutes ses composantes.

Pour écarter l’application de la clause contractuelle d’exclusion de garantie des vices cachés spécifiée à la page 9 de l’acte authentique de vente, il appartient aux acquéreurs de prouver la mauvaise foi des vendeurs, caractérisée par leur connaissance du vice avant et au moment de la vente.

M. et Mme [D] ont occupé les lieux entre 2004 et 2019.

L’expert judiciaire a relevé la présence d’un boudin en caoutchouc bordant sur toute sa longueur la partie basse de la porte de garage du sous-sol. Il a précisé que ce joint avait été mis en oeuvre par les anciens propriétaires pour éviter que les eaux de ruissellement de la rampe d’accès, qui ne pouvaient pas s’évacuer dans le caniveau en raison de l’accumulation de feuilles ou parce que le puisard était en charge, débordent dans le garage et inondent le sous-sol. Ce bourrelet, destiné à constituer une étanchéité, a entraîné l’accumulation de l’eau se manifestant par des remontées capillaires au pied de la porte dont les traces étaient visibles.

Il a expliqué qu’un événement pluvieux, pouvant entraîner une hauteur d’eau de

3 centimètres sur 30 m² sur 24 heures, survenait plusieurs fois dans l’année. Si la conception du caniveau était largement suffisante pour collecter et évacuer le volume d’eau ruisselé dans la descente du sous-sol, la présence de bourrelet, qui n’était pas d’origine, témoignait à la fois du trop plein du caniveau, du seuil de l’entrée, et du puisard et ainsi de la nécessité d’éviter l’inondation du sous-sol à chaque pluie.

Il a précisé que, malgré ses demandes, M. et Mme [D] n’avaient pas communiqué la qualité des auteurs de cet aménagement et que le colmatage du puisard correspondait à une situation ancienne et incontestablement connue des anciens propriétaires.

Il s’en déduit que, durant les quinze années d’occupation des lieux par M. et Mme [D], ceux-ci ont inévitablement eu à subir des écoulements d’eau et des inondations de plus ou moins grande importance et de manière répétée dans le sous-sol de leur habitation à la suite de fortes pluies.

Les éléments objectifs mis en exergue par l’expert judiciaire ne sont pas remis en cause par les témoignages des proches de M. et de Mme [D], dont certains sont aujourd’hui parties à cette instance, et de M. [J], agent immobilier en charge d’un mandat de vente du 20 novembre 2017 à novembre 2018. Ils attestent n’avoir jamais vu et/ou eu connaissance d’infiltrations d’eau et/ou d’inondations dans le sous-sol. Mais, ces derniers n’occupaient pas en permanence la maison de M. et de Mme [D]. Ils ont pu seulement connaître l’état du sous-sol en période non pluvieuse et/ou après fonctionnement d’une pompe pour vider le puisard.

Me [Y] confirme, dans son courrier précité du 21 février 2020, que, lors du rendez-vous de signature de l’acte de vente, les vendeurs, informés du souhait de

M. [L] d’utiliser le sous-sol pour faire un studio de musique, n’ont jamais évoqué un quelconque souci d’inondation du sous-sol.

En définitive, la mauvaise foi des vendeurs est démontrée. La clause d’exclusion de garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente sera écartée. Les héritiers et ayants droit de M. [S] [D] et Mme [H] [M] veuve [D] seront condamnés solidairement à indemniser les appelants de leurs préjudices. La décision contraire du tribunal sera infirmée.

Sur le montant de l’indemnisation

L’article 1645 du code civil précise que, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Le principe de la réparation intégrale du préjudice matériel impose de replacer les acquéreurs dans la situation où ils se seraient trouvés si l’immeuble n’était pas affecté de désordres. Il doit permettre une réparation de ceux-ci sans perte, ni profit.

En l’espèce, l’expert judiciaire a évalué les travaux de reprise entre 27 000 et

28 644 euros TTC avec un taux de TVA de 10 %, au vu des devis des entreprises [R] [O] du 12 juin 2021 et Libert Bat du 22 juin 2021, en ne retenant pas les postes ayant trait à la réfection de la terrasse.

Toutefois, la création d’une véritable étanchéité des parois extérieures des murs enterrés du sous-sol sur la périphérie du bâtiment et d’un système de drainage périphérique au pied des fondations pour collecter les eaux de ressuyage du sol, glissant sur la nouvelle étanchéité, qui a notamment été préconisée par l’expert judiciaire pour mettre fin aux désordres, nécessitera la démolition de la terrasse en pierres, située sur toute la longueur du pignon droit, et de son escalier d’accès.

De plus, l’expert judiciaire a relevé lors de ses investigations que les fissures profondes de la terrasse avaient canalisé les eaux de ruissellement qui s’y engouffraient en se créant un chemin préférentiel dans le sous-sol sous-jacent.

Elles ont ainsi contribué, même dans une moindre mesure, aux écoulements d’eau dans le sous-sol.

Sera donc retenu le montant du devis de l’entreprise Libert Bat de 33 090 euros HT, majoré de la somme de 4 000 euros au titre des deux puits d’infiltration préconisés par l’expert judiciaire et d’un taux de TVA de 10 %, et non pas de 20 %. Mme [H] [M] veuve [D] et les héritiers et ayants droit de M. [S] [D] seront condamnés solidairement à payer la somme totale de 40 799 euros TTC à

M. [L] et Mme [U], avec indexation sur l’indice du coût de la construction à compter de la date d’établissement de ce devis le 22 juin 2021.

Par ailleurs, il ressort des clichés photographiques, notamment ceux pris par l’expert judiciaire, que M. [L] et Mme [U] subissent une gêne temporaire à l’issue d’épisodes pluvieux, et non pas une privation continue, de l’utilisation de leur sous-sol où sont entreposés notamment des appareils ménagers électriques surélevés sur des palettes et des cartons au sol.

Ils ne précisent pas les éléments leur permettant de réclamer une indemnité de

10 000 euros. Ils ne justifient pas de la durée des travaux d’un mois.

Cependant, eu égard à la surface du sous-sol de 75 m² visée par l’expert judiciaire, une somme de 1 euro par m² sera retenue. Une indemnité totale de 5 062,50 euros sera allouée aux appelants en réparation de leur préjudice de jouissance subi de juin 2019 jusqu’à ce jour (1 euro × 75 m² × 67,5 mois).

Le jugement du tribunal ayant rejeté les réclamations indemnitaires de M. [L] et de Mme [U] sera infirmé.

Sur les demandes accessoires

Le jugement critiqué sera infirmé en ses dispositions sur les dépens et les frais de procédure.

Parties perdantes, les intimés seront condamnés solidairement aux dépens de référé incluant les honoraires de l’expert judiciaire, de premières instance, et d’appel.

Il est équitable de les condamner également solidairement à payer aux appelants la somme de 6 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens que ces derniers ont exposés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement Mme [T] [D] épouse [E], Mme [I] [D] épouse [E], M. [F] [D], et M. [A] [D], en leur qualité d’héritiers et d’ayants droit de M. [S] [D], et Mme [H] [M] veuve [D] à payer à M. [Z] [L] et à Mme [K] [U] les somme suivantes :

—  40 799 euros TTC avec indexation sur l’indice du coût de la construction à compter du 22 juin 2021, en réparation de leur préjudice matériel,

—  5 062,50 euros, en réparation de leur préjudice de jouissance,

—  6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus des demandes,

Condamne solidairement Mme [T] [D] épouse [E], Mme [I] [D] épouse [E], M. [F] [D], et M. [A] [D], en leur qualité d’héritiers et d’ayants droit de M. [S] [D], et Mme [H] [M] veuve [D], aux dépens de référé incluant les honoraires de l’expert judiciaire, de premières instance, et d’appel.

Le greffier, La présidente de chambre,