N° RG 24/02556 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JW2E

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 19 NOVEMBRE 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

23/00564

Tribunal judiciaire de Rouen du 14 juin 2023

APPELANT :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sise [Adresse 3] [Localité 10] représenté par son administrateur provisoire, la Selarl AjAssociés, représentée par Me [G] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté et assisté de M^e Aurélie BLONDE, avocat au barreau de l’Eure

INTIME :

Monsieur [F] [O]

né le 16 mars 1974 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 7]

non constitué bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice le 3 septembre 2024 remis selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 15 septembre 2025 sans opposition des avocats devant M^me DEGUETTE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 3 septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2025

ARRET :

RENDU PAR DEFAUT

Prononcé publiquement le 19 novembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE

M. [F] [O] est propriétaire depuis le 28 décembre 2007 des lots n°10 et 63 au sein de la copropriété organisée dans la résidence [8] située [Adresse 6].

Par ordonnance du 11 juillet 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance de Rouen a désigné pour six mois Me [S] [V] en qualité d’administrateur judiciaire provisoire du syndicat des copropriétaires de la résidence [8], pour notamment appeler et recouvrer les charges.

Par ordonnance du 20 décembre 2018, Me [G] [Z], administrateur judiciaire, a été désigné en remplacement de Me [Y] [J] pour représenter désormais la Selarl AjAssociés dans l’accomplissement du mandat d’administrateur provisoire à l’égard de la copropriété.

La mission de la Selarl AjAssociés a été prolongée jusqu’au 25 mai 2023 par ordonnance du 2 juin 2022.

Par acte de commissaire de justice du 2 février 2023, la Selarl AjAssociés ès qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [O] devant le tribunal judiciaire de Rouen en paiement de charges de copropriété, de frais, et de dommages et intérêts.

Par jugement réputé contradictoire du 14 juin 2023, le tribunal a :

— condamné M. [F] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à [Localité 10], représenté par son administrateur provisoire la Selarl AjAssociés, la somme de 6 543,89 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er trimestre 2016 inclus au 4ème trimestre 2022 incluse, avec intérêt de retard au taux légal à compter du 2 février 2023,

— dit que les intérêts seront capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil,

— condamné M. [F] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à [Localité 10], représenté par son administrateur provisoire la Selarl AjAssociés, la somme de 32 euros au titre des frais nécessaires,

— condamné M. [F] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à [Localité 10], représenté par son administrateur provisoire la Selarl AjAssociés, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné M. [F] [O] aux dépens,

— condamné M. [F] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à [Localité 10], représenté par son administrateur provisoire la Selarl AjAssociés, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 16 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] représenté par son administrateur provisoire la Selarl AjAssociés, représentée par Me [G] [Z], administrateur judiciaire, a formé un appel contre ce jugement en toutes ses dispositions.

La mission d’administrateur provisoire de la Selarl AjAssociés a été prorogée jusqu’au 25 mai 2026 aux termes de plusieurs ordonnances du président du tribunal judiciaire de Rouen.

EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 27 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sise [Adresse 3] [Localité 7], représenté par son administrateur provisoire la Selarl AjAssociés, représentée par Me [G] [Z], administrateur judiciaire, demande de voir :

— infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau, en application des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner M. [O] à lui payer les sommes de 16 307,95 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, décompte arrêté au 1er juillet 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et de 393 euros au titre des frais nécessaires,

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil,

— condamner M. [O] à lui payer les sommes de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la gêne qu’il lui a causée et de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [O] à supporter les entiers dépens de l’instance, tant de première instance que d’appel, en ce y compris les frais de commandement de payer du 31 mai 2022 et les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 23 février 2022 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice.

Il fait valoir que le tribunal a à tort imputé du décompte global la reprise de solde au 1er octobre 2016 de 969,11 euros et la reprise de solde de 1 110,22 euros alors qu’il verse aux débats un décompte historique de la dette de M. [O], ainsi que les extraits du grand livre transmis par l’ancien syndic pour la période antérieure au 1er octobre 2016, qui détaillent et justifient ces reprises de solde.

Il ajoute que le comportement de M. [O] a contraint le syndic à multiplier les mises en demeure et à recourir aux services d’un huissier pour tenter de recouvrer les charges impayées ; que les frais de sommation de payer entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de sa créance ; que s’y ajoutent les frais de mise en demeure et d’hypothèque insérés dans le dernier décompte versé aux débats ; qu’en définitive, les frais nécessaires d’un montant total de 393 euros doivent être mis à la charge de M. [O].

Il demande la majoration des dommages et intérêts alloués par le tribunal aux motifs que la carence d’un seul copropriétaire suffit pour provoquer au sein d’une copropriété des difficultés de trésorerie et une gêne considérable, voire une impossibilité de régler les dépenses indispensables à la vie collective de l’immeuble ; que le non-paiement des charges par un copropriétaire est constitutif d’une faute à son obligation légale prévue par les articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et oblige les autres copropriétaires à faire des avances de fonds ; que M. [O] n’a effectué aucun règlement depuis 2019, ne faisant qu’accroître sa dette d’année en année et démontrant ainsi sa mauvaise foi.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures de l’appelant ci-dessus.

M. [O], à qui la déclaration d’appel et les premières conclusions ont été signifiées le 3 septembre 2024 par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 27 août 2025.

MOTIFS

Sur la demande de paiement

1) Sur les charges de copropriété et les frais

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 10-1 de la même loi précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné notamment :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 14-1 de la même loi prévoit que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon l’article 19-2 alinéa 1er de la même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie sa créance de 16 307,95 euros au moyen :

— des appels de fonds adressés à M. [O] entre le 31 décembre 2015, date du premier impayé non régularisé, et le 1er juillet 2024, date d’arrêté du relevé de compte copropriétaire établi entre le 31 décembre 2008 et le 18 juillet 2024,

— des procès-verbaux des décisions prises par les administrateurs provisoires de la copropriété des 7 février et 25 septembre 2018, 28 janvier et 7 juin 2019, 22 mai 2020, 4 mars, 23 avril, 7 juin, et 19 novembre 2021, 4 mars 2022, 28 décembre 2023, 11 mars et 25 avril 2024, afférents aux charges en cause.

M. [O] sera donc condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 février 2023. La décision du premier juge sera infirmée en son montant.

M. [O] sera également condamné à payer les frais nécessaires d’un montant total de 32 euros comprenant les frais de mise en demeure de 20 euros et de demande de renseignements au service de la publicité foncière de 12 euros, tels que listés dans la pièce 23 de l’appelant.

Comme l’a exactement jugé le tribunal, les frais de 250 euros afférents à la requête en injonction de payer du syndicat des copropriétaires, laquelle a été rejetée par ordonnance du 14 novembre 2022, restent à la charge de ce dernier.

De même, seront écartés les 'Frais nécessaires’ de 111 euros mentionnés à la fin du relevé de compte copropriétaire au 18 juillet 2024, lesquels ne sont pas détaillés, ni justifiés.

La décision du tribunal sur les frais sera confirmée. Elle le sera également en ce qu’il a accordé au syndicat des copropriétaires le bénéfice de la capitalisation des intérêts.

2) Sur les dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, M. [O] a procédé à un règlement de ses charges courantes de copropriété le 31 décembre 2022, mais à aucun apurement de sa dette depuis le 6 février 2019. Il a déjà été condamné pour non-paiement de ses charges de copropriété par ordonnance de référé du 19 juillet 2018. Le manquement à cette obligation essentielle est fautif. Il contribue au maintien de la dégradation financière de la copropriété, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble. Ce préjudice financier, direct et certain, est distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Compte tenu de la durée et de l’importance de l’impayé, M. [O] sera en conséquence condamné à en indemniser le syndicat des copropriétaires à hauteur de 1 200 euros.

La décision du premier juge sera infirmée en son montant.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions de première instance sur les dépens et les frais de procédure seront confirmées.

Partie perdante, M. [O] sera condamné aux dépens d’appel, incluant les frais de commissaire de justice et les éventuels frais de recouvrement prévus à l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution. En revanche, les frais du commandement de payer du 31 mai 2022 ne constituent pas des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile.

Il est équitable de condamner également M. [O] à payer à l’appelant la somme de 3 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens que ce dernier a exposés pour cette procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt par défaut, mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné M. [F] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à [Localité 10], représenté par son administrateur provisoire la Selarl AjAssociés, la somme de 6 543,89 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er trimestre 2016 inclus au 4ème trimestre 2022 incluse, avec intérêt de retard au taux légal à compter du 2 février 2023,

— condamné M. [F] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] [Adresse 2] à [Localité 10], représenté par son administrateur provisoire la Selarl AjAssociés, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

Le confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau sur ces chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne M. [F] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sise [Adresse 4] les sommes suivantes :

—  16 307,95 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 février 2023,

—  1 200 euros de dommages et intérêts,

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] sise [Adresse 2] à [Localité 7] du surplus de ses demandes,

Condamne M. [F] [O] aux dépens d’appel, incluant les frais de commissaire de justice et les éventuels frais de recouvrement prévus à l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, mais ne comprenant pas les frais du commandement de payer du 31 mai 2022.

Le greffier, La présidente de chambre,