Cour d'appel de Rouen, 1re chambre civile, 10 décembre 2025, n° 24/03267

TGI Rouen 19 juillet 2024

CA Rouen
Infirmation partielle 10 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Engagement de lever les réserves
La cour a constaté que la SAS Normandie Résidences n'a pas effectué les travaux nécessaires pour lever les réserves, justifiant ainsi la demande de paiement des travaux.
Accepté
Résistance injustifiée à l'exécution des travaux
La cour a jugé que la SAS Normandie Résidences a fait preuve de résistance abusive, justifiant ainsi l'octroi de dommages-intérêts.
Accepté
Frais engagés pour la procédure
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais exposés, condamnant ainsi la SAS Normandie Résidences à rembourser ces frais.

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Sur la décision

Référence :	CA Rouen, 1re ch. civ., 10 déc. 2025, n° 24/03267
Juridiction :	Cour d'appel de Rouen
Numéro(s) :	24/03267
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Rouen, 19 juillet 2024, N° 23/01193
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	19 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Vincent PIOTJean-Marie MALBESINBérengère RENE
Cabinet(s) :	JAVELOT-FREMY-RENE
Parties :	SAS NORMANDIE RESIDENCES c/ Syndicat de copropriétaires de la résidence [ 11 ] à [ Localité 8 ], son syndic en exercice la Sas [ M ] & [ V ]

Texte intégral

N° RG 24/03267 – N° Portalis DBV2-V-B7I-JYMK

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 10 DECEMBRE 2025

DÉCISION DÉFÉRÉE :

23/01193

Tribunal judiciaire de Rouen du 19 juillet 2024

APPELANTE :

SAS NORMANDIE RESIDENCES

RCS de [Localité 9] 789 399 037

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Céline BART, avocat au barreau de Rouen et assistée de M^e Jean-Marie Malbesin, avocat au barreau de Rouen plaidant par M^e Vincent PIOT

INTIMEE :

Syndicat de copropriétaires de la résidence [11] à [Localité 8] représenté par son syndic en exercice la Sas [M] & [V]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée et assistée de M^e Bérengère RENE de la SELARL JAVELOT FREMY RENE, avocat au barreau de Rouen

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 8 octobre 2025 sans opposition des avocats devant M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me GUILLARD

DEBATS :

A l’audience publique du 8 octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 10 décembre 2025, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, greffière présente lors de la mise à disposition.

* *

FAITS ET PROCEDURE

La Sas Normandie résidences, promoteur immobilier du groupe Investir immobilier, filiale de Sogesprom, a réalisé la construction et la commercialisation de la résidence Veranii à [Localité 7].

Le procès-verbal de réception des parties communes a été signé avec réserves le 18 mars 2019 entre le syndic de copropriété et le promoteur.

Le 30 avril 2019, le syndic de copropriété a mis en demeure la Sas Normandie résidences de procéder à la levée des réserves, mise en demeure à laquelle le promoteur a répondu par lettre recommandée avec accusé réception du 6 juin 2019, sollicitant un délai pour y procéder.

Le 18 septembre 2020, le syndic a adressé une nouvelle mise en demeure signalant les réserves non levées.

Le 15 octobre 2020, en présence du syndic et d’un représentant du promoteur, Me [W], commissaire de justice a dressé un procès-verbal de constat, et a pris note de l’engagement de la Sas Normandie résidences de réaliser les travaux.

En l’absence de levée des réserves, par assemblée générale du 28 juin 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence Veranii a décidé d’engager une procédure judiciaire.

Par acte de commissaire de justice du 2 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [11], représenté par son syndic, la Sas [M] & [V], a fait assigner la Sas Normandie résidences devant le tribunal judiciaire de Rouen.

Par jugement contradictoire du 19 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Rouen a :

— déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [11] représenté par son syndic, le cabinet [M] & [V],

— condamné la Sas Normandie résidences, prise en son siège social sis à [Localité 6] et en son agence secondaire sise à [Localité 5] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [11] représenté par son syndic, le cabinet [M] & [V] la somme de 8 247,03 euros au titre du coût des travaux de reprise des réserves,

— condamné la Sas Normandie résidences, prise en son siège social sis à [Localité 6] et en son agence secondaire sise à [Localité 5] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [11] représenté par son syndic, le cabinet [M] & [V] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamné la Sas Normandie résidences, prise en son siège social sis à [Localité 6] et en son agence secondaire sise à [Localité 5] à payer au [Adresse 10] représenté par son syndic, le cabinet [M] & [V] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

— rejeté toute demande plus ample ou contraire,

— condamné la Sas Normandie résidences aux dépens.

Par déclarations au greffe des 16, 18 et 26 septembre 2024, la Sas Normandie résidences a interjeté appel du jugement. Les procédures ont été jointes le 26 septembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires Véranii, représenté par son syndic, la Sas [M] & [V], a constitué avocat le 30 septembre 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoiries du 8 octobre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions en date du 11 décembre 2024, la Sas Normandie résidences demande à la cour de :

au visa des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil,

— infirmer le jugement entrepris en ses dispositions suivantes :

* déclare recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [11] représenté par son syndic, le cabinet [M] & [V],

* condamne la Sas Normandie résidences, prise en son siège social sis à [Localité 6] et en son agence secondaire sise à [Localité 5], à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] représenté par son syndic, le cabinet [M] & [V] la somme de 8 247,03 euros au titre du coût des travaux de reprise des réserves,

* condamne la Sas Normandie résidences, prise en son siège social sis à [Localité 6] et en son agence secondaire sise à [Localité 5], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [11] représenté par son syndic, le cabinet [M] & [V] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

* condamne la Sas Normandie résidences, prise en son siège social sis à [Localité 6] et en son agence secondaire sise à [Localité 5], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [11] représenté par son syndic, le cabinet [M] & [V] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

* rejette toute demande plus ample ou contraire,

* condamne la Sas Normandie résidences aux dépens,

et statuant à nouveau,

à titre principal,

— déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [11], représenté par le cabinet [M] & [V] en tant que syndic de copropriété, à l’encontre de la Sas Normandie résidences irrecevables par l’effet de la forclusion,

subsidiairement, au visa l’article 1353 du code civil,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [11] de toutes ses demandes à l’encontre de la Sas Normandie résidences comme non fondées,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [11], représenté par le cabinet [M] & [V] en tant que syndic de copropriété à payer à la Sas Normandie résidences la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

— condamner le [Adresse 10], représenté par le cabinet [M] & [V] en tant que syndic de copropriété, aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Céline Bart, avocat postulant, pour ceux dont il aura été fait l’avance sans en avoir reçu provision préalable.

Elle conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il a déclaré l’action recevable alors que la garantie des vices et des défauts de conformités ayant fait l’objet de réserves lors de la réception due par le vendeur en application des dispositions de l’article 1642-1 du code civil, doit, selon l’article 1648 alinéa 2 du code civil, être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Or, il s’est écoulé plus d’un an entre la réception et l’assignation. Et conformément à une jurisprudence constante, l’acquéreur forclos du fait de l’expiration du délai de l’article 1648 alinéa 2 ne peut plus fonder son action sur les dispositions de la responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur-promoteur, eu égard au caractère exclusif de la garantie des désordres apparents en matière de vente d’immeuble à construire.

Subsidiairement, sur le fond, elle sollicite le débouté des demandes dirigées à son encontre par le syndicat des copropriétaires.

Elle souligne que le syndicat des copropriétaires de la résidence [11] ne précise pas quelles seraient les réserves non levées, le lien avec les devis qu’il verse aux débats et ne démontre pas qu’elle aurait commis une faute à l’origine des désordres signalés lors de la livraison en 2019, sa responsabilité ne pouvant être engagée que pour faute prouvée, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil.

Elle verse aux débats des photographies établissant qu’elle s’est employée à lever bon nombre de réserves à l’amiable.

Aux termes de ses conclusions en date du 6 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence Véranii, représenté par son syndic en exercice, la Sas [M] & [V], au visa des articles 1231-1 du code civil et 700 du code de procédure civile, demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

— condamner additionnellement la Sas Normandie résidences au paiement d’une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts supplémentaires pour résistance abusive en cause d’appel, ainsi qu’une nouvelle indemnisation à hauteur de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Il conteste toute forclusion de son action car le délai de forclusion de l’article 1648 alinéa 2 du code civil ne s’applique pas à l’action qui a pour objet d’obtenir l’exécution de l’engagement pris par le vendeur d’immeuble à construire.

Il n’y a donc pas lieu à application des dispositions de l’article 1648 alinéa 2 du code civil, invoquées dans le cas d’espèce de mauvaise foi.

Depuis 2019, la Sas Normandie résidences est tout à fait informée des points de non-conformité à terminer sur le chantier de la résidence. Elle ne les a jamais contestés, s’excusant spontanément par correspondance du 6 juin 2019 puis participant à l’élaboration d’un procès-verbal de constat contradictoire. Tant aux termes du courrier que du procès-verbal de constat, elle s’est engagée à réaliser les travaux.

Elle soutient que le constructeur s’étant engagé à reprendre l’ensemble des désordres et ayant participé aux opérations de constat il a reconnu les désordres et malfaçons apparents à la réception, il convient donc de le condamner à faire ce à quoi il s’est engagé au visa de l’article 1231-1 du code civil.

MOTIVATION

1- Sur la recevabilité

Selon l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

L’article 1648 alinéa 2 du code civil prévoit que dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Le délai de forclusion de l’article 1648, alinéa 2, du code civil n’est pas applicable à l’action qui a pour objet d’obtenir l’exécution de l’engagement pris par le vendeur d’immeuble à construire de réparer les désordres apparents qui ont fait l’objet de réserves à la réception.

Cette action est soumise à la prescription de droit commun de cinq ans de l’article 2224 du code civil.

En l’espèce le procès-verbal de livraison des parties communes a été signé par les représentants du syndicat des copropriétaires et de la Sas Normandie résidences le 18 mars 2019. Des réserves y sont mentionnées et sont approuvées par les signatures des deux parties.

Par courrier du 6 juin 2019 adressé au syndic, la Sas Normandie résidences s’est engagée sans ambiguïté aucune à la reprise des désordres apparents, en informant le représentant du syndicat de la levée de certaines réserves et des actions en cours pour lever les autres, sollicitant un délai pour les faire réaliser.

Cet engagement a été confirmé devant le commissaire de justice le 15 octobre 2020.

L’assignation aux fins d’exécution de son engagement à lever les réserves, délivrée le 2 mars 2023 à la Sas Normandie résidences l’a donc été avant l’expiration du délai de 5 ans suivant son engagement du 6 juin 2019.

L’action du syndicat des copropriétaires est recevable.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

2- Sur le fond

Il résulte de l’article 1231-1 du code civil que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce le 18 mars 2019, le syndicat des copropriétaires de la résidence Veranii et la Sas Normandie résidences, en qualité de promoteur, sous l’enseigne 'Investir immobilier, filiale de Sogeprom’ ont dressé un procès-verbal de réception des parties communes avec de nombreuses réserves.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 6 juin 2019 en réponse à une mise en demeure de procéder à la levée des réserves, la société Investir immobilier, filiale de Sogeprom a sollicité un délai supplémentaire pour les lever.

Il résulte du procès-verbal de constat dressé le 15 octobre 2020 par Me [W] à la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence [11] et en présence de la Sas Normandie résidences, représentée par M. [D], directeur de programmes Sogeprom, qui n’a formulé aucune observation, qu’à cette date n’avaient pas été levées les réserves suivantes :

— refonte des espaces verts en raison de l’absence de terre végétale : M. [D] indiquant qu’il serait effectué une minéralisation des espaces,

— problème de descente des eaux pluviales de la maison voisine.

Il était relevé par le commissaire de justice que les parties ont indiqué que l’éclairage extérieur de 22h à 6h avait été rétabli et que la société Sogeprom prendrait en charge la facture du Gsm.

La Sas Normandie résidences a réglé au syndicat des copropriétaires de la résidence Veranii la facture de la pose du kit Gsm d’un montant de 1 128 euros le 17 mars 2021.

En cause d’appel, le syndicat des copropriétaires de la résidence Veranii verse aux débats un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 16 janvier 2025 dont il résulte :

— les grilles des caniveaux métalliques devant le bâtiment B sont scellées et obstruées par la boue,

— le regard d’égout devant le bâtiment A est scellé,

— les abords de l’accès du bâtiment B ne sont pas végétalisés, présence d’une bâche verdie sans aucune plantation ni aucuns végétaux,

— les espaces verts longeant la façade des bâtiments sont terreux ; absence de gazon,

— bâtiment A : rayures et enfoncement de la porte d’entrée,

— bâtiment B : vanne d’arrêt d’eau de la colonne inaccessible ; absence de lasure sur tous les seuils de porte,

— la descente d’eau pluviale de la propriété voisine se déverse sur le parking de la résidence.

L’ensemble de ces réserves figuraient dans le procès-verbal de réception des parties communes du 18 mars 2019 :

— page 7 'rendre accessible et remplaçable la vanne de coupure de la colonne',

— page 21 'grilles EP à rendre démontable',

— page 28 : 'reprendre rayures menuiserie du hall Bâtiment A,'

et reprises dans le procès-verbal de constat du 15 octobre 2020 's’agissant des espaces verts, M. [D] indique prendre en charge le problème'.

Il est donc établi que la Sas Normandie résidences n’a pas effectué les travaux de levée des réserves.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [11] verse aux débats les devis suivants :

— devis de l’Eurl Solution jardin d’un montant de 5 616 euros correspondant à la refonte des espaces verts,

— devis de la Sarl Galopin d’un montant de 385 euros pour la grille du caniveau,

— devis de l’Eurl Deps d’un montant de 428,27 euros pour intervention sur la vanne pied de colonne,

— devis de la Sas Elite peinture d’un montant de 1 603,26 euros pour pose de lasure sur les seuils de porte et réfection peinture de la porte d’entrée,

— devis de la Sarl Heranvel d’un montant de 214,50 euros pour mise en place d’une protection mécanique sous la ligne de vie entre les bâtiments A et B pour protection de l’étanchéité.

A l’exception du dernier devis qui ne correspond à aucune réserve admise par les parties, l’ensemble des devis correspond aux travaux nécessaires pour que soient reprises les réserves émises par le syndicat des copropriétaires de la résidence [11], et reconnues par la Sas Normandie résidences.

Il convient donc de condamner la Sas Normandie résidences à payer syndicat des copropriétaires de la résidence [11] la somme de 8 032,53 euros ; le jugement étant infirmé en ce qu’il l’a condamnée au paiement de 8 247,03 euros.

3- Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [11] pour résistance abusive

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Alors qu’elle avait signé le procès-verbal de réception le 18 mars 2019, sollicité un délai pour lever les réserves le 6 juin 2019 et reconnu qu’il demeuraient des réserves non levées devant commissaire de justice le 18 septembre 2020, la Sas Normandie résidences n’a effectué ou fait effectué que partiellement les travaux nécessaires à la levée des réserves.

En considération du délai écoulé depuis la réception des parties communes avec réserves et de ce que le syndicat des copropriétaires de la résidence [11] a été contraint, après 4 années de vaines démarches, d’engager une procédure judiciaire puis de constituer avocat en cause d’appel, ce alors même que la Sas Normandie résidences n’a toujours pas effectué les travaux de levée de réserves, opposant ainsi une résistance injustifiée à l’origine du dommages du syndicat des copropriétaires, il convient de confirmer le jugement qui l’a condamnée au paiement de 1 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et, compte tenu de la persistance de cet abus de la condamner au paiement de la somme complémentaire de1 500 euros de dommages et intérêts.

4- Sur les frais du procès

Succombant pour l’essentiel, la Sas Normandie résidences sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel, le jugement étant confirmé en ce qu’il l’a condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [11] les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens. Il convient de condamner la Sas Normandie résidences à lui verser la somme de

2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, le jugement étant confirmé en ce qu’il lui a alloué 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe

Dans les limites de l’appel

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 19 juillet 2024 sauf en ce qu’il a condamnée la Sas Normandie résidences à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [11] la somme de 8 247,03 euros, l’infirme de ce chef ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne la Sas Normandie résidences à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [11] la somme de 8 032,53 euros,

Condamne la Sas Normandie résidences à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [11] la somme complémentaire de 1 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne la Sas Normandie résidences aux dépens de la procédure d’appel ;

Condamne la Sas Normandie résidences à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [11] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la Sas Normandie résidences de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente de chambre,