N° RG 25/01652 – N° Portalis DBV2-V-B7J-J6UW

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 4 FEVRIER 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

24/00516

Ordonnance du président du tribunal judiciaire du Havre du 22 avril 2025

APPELANTE :

Madame [H] [T]

née le [Date naissance 1] 1987 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée et assistée de M^e Stanislas MOREL de la SCP DPCMK, avocat au barreau du Havre

INTIMES :

Monsieur [R] [W]

né le [Date naissance 2] 1951 à [Localité 11]

[Adresse 7]

[Localité 8]

représenté et assisté de M^e Estelle LANGLOIS de la SELARL ESTELLE LANGLOIS, avocat au barreau du Havre

Madame [J] [O] épouse [W]

née le [Date naissance 3] 1956 à [Localité 11]

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée et assistée de M^e Estelle LANGLOIS de la SELARL ESTELLE LANGLOIS, avocat au barreau du Havre

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 1er décembre 2025 sans opposition des avocats devant M^me DEGUETTE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme [L] CHEVALIER,

DEBATS :

A l’audience publique du 1er décembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2026

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 7 janvier 2026, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente et par M^me CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte authentique du 26 septembre 2023, M. [R] [W] et Mme [J] [O] son épouse ont vendu à Mme [H] [T] un immeuble d’habitation situé [Adresse 6], pour le prix de 178 000 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2024, Mme [T], se plaignant de l’apparition de taches d’humidité au plafond de plusieurs pièces de la maison, a fait assigner M. et Mme [W] devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Havre aux fins de réalisation d’une expertise.

Par ordonnance contradictoire du 22 avril 2025, le juge des référés a :

— débouté Mme [H] [T] de sa demande d’expertise,

— condamné Mme [H] [T] aux dépens,

— condamné Mme [H] [T] à payer à M. [R] [W] et Mme [J] [O] son épouse une indemnité de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 5 mai 2025, Mme [T] a formé un appel contre cette ordonnance en toutes ses dispositions.

Par décision du président de la chambre du 20 mai 2025, l’affaire a été fixée selon les dispositions des articles 906 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES MOYENS ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 19 novembre 2025, Mme [H] [T] demande de voir en application des articles 1103 et suivants, 1641, 1112-1, 1137, 1353 du code civil et 145 du code de procédure civile :

— infirmer l’ordonnance du tribunal judiciaire du Havre du 22 avril 2025 en ce qu’elle a :

. débouté Mme [T] de ses demandes à savoir :

* ordonner une expertise judiciaire en désignant tel expert qu’il plaira à Mme la présidente de nommer,

* donner pour mission à l’expert de :

¿ se rendre sur place en présence des parties après les avoir régulièrement convoquées,

¿ se faire remettre tous les documents contractuels,

¿ examiner et relever tous les désordres invoqués par Mme [T] dans le corps de son assignation,

¿ déterminer les origines de ces désordres et les dater en précisant notamment s’ils existaient au jour de la vente,

¿ déterminer l’incidence des désordres sur l’occupation des lieux,

¿ déterminer et chiffrer les travaux de remise en état en précisant leur coût, leur durée et leur incidence sur la possibilité d’occuper les lieux,

¿ d’une manière générale, recueillir tous éléments de fait et techniques permettant d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis,

¿ faire les comptes entre les parties,

¿ du tout dresser un rapport après envoi d’un pré-rapport aux parties,

* réserver les dépens,

* débouter M. et Mme [W] de leurs demandes,

. condamné Mme [T] aux dépens,

. condamné Mme [T] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

statuant à nouveau,

— ordonner une expertise judiciaire en désignant tel expert qu’il plaira à Mme ou M. le président de nommer,

— donner pour mission à l’expert de :

¿ se rendre sur place en présence des parties après les avoir régulièrement convoquées,

¿ se faire remettre tous les documents contractuels,

¿ examiner et relever tous les désordres invoqués par Mme [T] dans le corps de son assignation et figurant dans le courriel et le devis de l’entreprise [F],

¿ déterminer les origines de ces désordres et les dater en précisant notamment s’ils existaient au jour de la vente,

¿ déterminer l’incidence des désordres sur l’occupation des lieux,

¿ déterminer et chiffrer les travaux de remise en état en précisant leur coût, leur durée et leur incidence sur la possibilité d’occuper les lieux,

¿ d’une manière générale, recueillir tous éléments de fait et techniques permettant d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis,

¿ faire les comptes entre les parties,

¿ du tout dresser un rapport après envoi d’un pré-rapport aux parties,

— condamner in solidum M. et Mme [W] au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en plus des entiers dépens de la procédure.

Elle fait valoir qu’elle justifie d’un intérêt légitime à voir ordonner une expertise judiciaire ; qu’elle prouve l’apparition d’infiltrations d’eau dans sa maison dès les premiers mois de son occupation ; que l’existence et l’importance de ces désordres ont été constatées par un professionnel l’entreprise [F] Couverture sept mois après la vente et par Me [L], commissaire de justice, le 13 novembre 2025 ; que, selon l’entreprise [F] Couverture, les infiltrations proviennent de la couverture et/ou de la sous-toiture et nécessitent des travaux pour plus de 16 000 euros.

Elle ajoute que ces désordres existaient au jour de la vente car la dégradation de la sous-toiture n’a raisonnablement pas pu apparaître entre la vente en septembre 2023 et les constatations de l’entreprise [F] Couverture début 2024 ; qu’en outre, la clause contractuelle de non-garantie des vendeurs ne s’appliquera pas ; qu’en effet, la sous-toiture a été totalement refaite au niveau de la partie garage, là où se trouve la seule trappe d’accès aux combles, et pas pour le reste de la couverture, ce qui laisse à penser que le problème était connu des vendeurs et n’a pas été volontairement et totalement résolu.

Elle en déduit que la responsabilité de ces derniers pourra être engagée au titre de la garantie des vices cachés, mais également au titre d’un manquement évident à leur obligation d’information et de loyauté lors de la conclusion de la vente, et enfin au titre d’une réticence dolosive dans la mesure où elle a été trompée par une très probable rétention d’information.

Elle répond à M. et Mme [W], qui expliquent qu’une infiltration a été identifiée lors de la vente au niveau de la cheminée et qu’ils ont accepté de la prendre en charge, ceci empêchant cette procédure d’aboutir, que la clause de non-garantie ne s’applique pas aux désordres signalés lors de la vente et que cette infiltration, qui a donné lieu à une réparation de 275 euros, n’a aucun lien et est sans commune mesure avec le présent litige qui concerne l’ensemble de la toiture.

Par dernières conclusions notifiées le 27 novembre 2025, M. [R] [W] et Mme [J] [O] son épouse sollicitent de voir en vertu des articles 145 et 700 du code de procédure civile et 1353 du code civil :

— confirmer l’ordonnance de référé du 22 avril 2025 rendu par Mme le président du tribunal judiciaire du Havre,

— débouter Mme [T] de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

— condamner Mme [T] à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.

Ils font valoir que Mme [T] n’apporte pas la preuve objective des infiltrations qu’elle indique avoir subi dans les mois qui ont suivi son emménagement ; que le courriel de l’entreprise [F] Couverture, qui n’est pas un expert en bâtiment, n’est pas une attestation au sens de l’article 202 du code de procédure civile ; que le procès-verbal de constat qu’elle a fait réaliser tardivement n’établit pas qu’elle subit des infiltrations depuis l’automne 2024 ; que la photographie qu’elle produit non datée est inopérante.

Ils soulignent qu’ils ont été assignés trois semaines après la mise en demeure de l’avocat de Mme [T], ce qui montre qu’elle n’avait pas l’intention de trouver une solution amiable.

Ils indiquent qu’ils n’ont jamais réalisé de travaux de réfection de la sous-toiture au niveau de la partie garage ; qu’il ne peut être affirmé que les désordres allégués auraient une origine antérieure à la vente ; que l’acte de vente contient une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés et qu’ils sont de bonne foi ; qu’entre la signature du compromis de vente et la vente, ils ont signalé à Mme [T] et au notaire une infiltration au niveau de la cheminée et ont proposé les travaux pour y remédier comme indiqué à la page 11 de l’acte de vente, ce qui fait obstacle à toute réclamation ultérieure de Mme [T] qui ne démontre pas qu’elle a fait procéder à ces travaux ; qu’enfin, le diagnostic de performance énergétique fait état d’une toiture isolée, donc non fuyarde.

Ils en concluent que toute action au fond de Mme [T] est vouée à l’échec.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties ci-dessus.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 1er décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Pour apprécier l’existence d’un motif légitime, pour une partie, de conserver ou d’établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en 'uvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager, ni de se prononcer sur ses chances de succès. En effet, la mise en oeuvre de l’article 145 n’exige pas que le fondement et les limites d’une action future, par hypothèse incertaine, soient déjà fixés.

Le motif légitime existe dès lors que l’éventuelle action au fond n’est pas manifestement vouée à l’échec, que la mesure demandée est légalement admissible, qu’elle est utile et améliore la situation probatoire des parties, et qu’elle ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes des intimés.

En l’espèce, Mme [T] produit les pièces suivantes au soutien de sa demande d’expertise :

— un devis établi le 24 avril 2024 par M. [A] de la Sarl [F] Couverture faisant état, à la suite de sa visite, d’un problème de sous-toiture qui était 'HS', supposant que 'l’eau siphonne par les tuiles suivant les différents sens de vents et n’ayant plus de sous-toiture pour palier à l’étanchéité totale, l’eau réussit à s’infiltrer.', et prévoyant des travaux de pose d’une nouvelle sous-toiture pour la somme de 16 555 euros TTC,

— un courriel du 24 juillet 2024 de M. [A] indiquant qu’il a constaté 'qu’une grosse partie de la sous-toiture (bâche) est HS, troué, déchiré.',

— un procès-verbal de constat dressé le 13 novembre 2025 par Me [L], commissaire de justice, qui a constaté dans le séjour-salon avec cuisine ouverte et la chambre exposée sud-ouest, plusieurs auréoles d’infiltrations au plafond, dont certaines étaient de couleur brunâtre. Il a également relevé une petite tache d’infiltration brunâtre au plafond dans la chambre exposée nord-est,

— un cliché photographique non daté d’un plafond présentant une auréole au-dessus d’une horloge qui est la même que celle apparaissant sur des clichés pris par Me [L] dans le salon de la maison de Mme [T].

Il en ressort que l’existence des désordres allégués par Mme [T] est avérée.

Pour s’y opposer, M et Mme [W] invoquent notamment la clause figurant à la page 11 de l’acte de vente du 26 septembre 2023, selon laquelle : 'Depuis la régularisation de l’avant-contrat sus relaté, le VENDEUR a constaté une infiltration d’eau au niveau de la cheminée provenant de la toiture.

Le VENDEUR a fait établir un devis par l’entreprise SARL EDR de BOLBEC d’un montant de […] (275 euros) en date du 14 septembre 2023 dont une copie est annexée aux présentes, et il déclare n’avoir réglé aucun acompte. Annexe n°4bis

Le VENDEUR déclare que les travaux n’ont pas encore été exécutés à ce jour par ladite entreprise.

L’ACQUEREUR déclare avoir expressément requis le notaire soussigné de procéder à la régularisation des présentes alors même que les travaux ne sont pas commencés.

Le VENDEUR donne l’autorisation au notaire soussigné de prélever sur le prix de vente la somme forfaitaire de […] (275 eur), correspondant au montant du devis établi par l’entreprise SARL EDR, afin de la remettre à l’ACQUEREUR, qui fera faire les travaux par l’entreprise de son choix et en réglera la facture dans son intégralité.

Cette somme versée correspond à un accord forfaitaire et définitif entre le VENDEUR et l’ACQUEREUR ; l’ACQUEREUR faisant son affaire personnelle du surcoût éventuel desdits travaux quelle qu’en soit la cause.'.

Toutefois, ce devis vise à réparer le raccord de cheminée sur la couverture et y réaliser un joint silicone. D’une part, il a trait à une réparation ponctuelle extérieure sur la toiture qui ne concerne pas la sous-toiture située à l’intérieur de la maison dont l’état n’a pas été constaté par la Sarl Edr. D’autre part, son montant de 275 euros TTC est sans commune mesure avec celui chiffré à 16 555 euros TTC par la Sarl [F] Couverture qui a objectivé un problème de sous-toiture.

La clause invoquée ne permet donc pas d’écarter la demande d’expertise.

Par ailleurs, M. et Mme [W] produisent la page 2 d’un Dpe indiquant une performance de l’isolation très bonne et une toiture isolée.

Cependant, la mention de la date du 26 juillet 2024 en bas à droite de ce document et l’absence de mention de l’adresse et des caractéristiques du logement diagnostiqué ne permettent pas d’en attribuer les données à la maison d’habitation de Mme [T].

Enfin, l’absence d’une tentative de règlement amiable du litige préalablement à la présente instance en référé n’est pas de nature à exclure le motif légitime requis par l’article 145.

La discussion sur la nature, le caractère caché ou apparent, les causes, l’ampleur, et l’incidence des désordres relevés dans l’habitation de Mme [T] relève du débat au fond pour lequel le juge des référés n’est pas compétent. Il en est de même de la discussion sur l’application ou non de la clause contractuelle d’exclusion de garantie des vendeurs pour les vices cachés.

Il n’est pas établi en l’état que les éventuelles actions au fond envisagées par Mme [T] contre ses vendeurs sont manifestement vouées à l’échec.

En outre, la mesure d’expertise demandée est légalement admissible et utile. Elle améliore la situation probatoire des parties et ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes de M. et Mme [W].

Dès lors, le motif légitime nécessaire à la réalisation d’une mesure d’expertise est établi. Il sera fait droit à la demande en ce sens de Mme [T]. Les modalités de cette mesure seront spécifiées dans le dispositif et ses frais seront avancés par cette dernière, demanderesse de celle-ci. L’ordonnance contraire du premier juge sera infirmée.

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code énonce que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer notamment : 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code précité ne peut être considérée comme une partie perdante au sens de l’article 696. En effet, cette mesure d’instruction n’est pas destinée à éclairer le juge d’ores et déjà saisi d’un litige mais n’est ordonnée qu’au bénéfice de celui qui la sollicite en vue d’un éventuel futur procès au fond.

Les dépens de première instance et d’appel seront donc mis à la charge de la demanderesse à l’expertise. La décision du premier juge l’ayant condamnée aux dépens sera confirmée.

Enfin, il est équitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais non compris dans les dépens. Les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées. La décision contraire du premier juge sera infirmée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

Infirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a condamné Mme [H] [T] aux dépens,

Confirme l’ordonnance de ce chef,

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Ordonne une expertise et désigne pour y procéder M. [N] [D], expert, domicilié [Adresse 4], port. : 06 52 41 93 80, adresse électronique : [Z], lequel aura pour mission de :

— se faire remettre et prendre connaissance de tout document utile ; s’adjoindre tout sapiteur si besoin est,

— se rendre au [Adresse 6], et en tout endroit utile à l’accomplissement de sa mission, après y avoir préalablement convoqué les parties et leurs avocats respectifs,

— décrire les désordres précités dans les motifs ; les photographier si cela est possible, ou les représenter ; en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, et les causes ; préciser s’ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination ou en diminuent fortement son usage,

— indiquer si les désordres étaient apparents lors de la vente, ou s’ils sont apparus postérieurement ; préciser la date probable de leur apparition ; fournir tous éléments permettant de déterminer s’ils étaient connus des vendeurs et/ou de l’acquéreur ou ne pouvaient manquer de l’être,

— faire toutes observations sur les travaux propres à remédier aux désordres ; les décrire ; indiquer leur durée prévisible et la gêne qu’ils peuvent occasionner pour le ou les occupants de l’immeuble ; chiffrer le coût de ces travaux à partir des devis fournis par les parties ;

— fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer s’il y a lieu les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,

— dire si des travaux urgents sont nécessaires, soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible,

— faire toutes observations utiles au règlement du litige,

— communiquer aux parties un pré-rapport en leur accordant un délai de deux mois pour former des dires auxquels il répondra,

— déposer son rapport définitif qui sera transmis au greffe de la chambre des référés du tribunal judiciaire du Havre et aux parties avant le 5 mars 2027,

Dit que Mme [H] [T] devra consigner la somme de 4 000 euros auprès de la régie du tribunal judiciaire du Havre, avant le 20 mars 2026, sous peine de caducité de la mesure,

Désigne le juge chargé du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire du Havre pour suivre l’exécution de la mesure d’expertise et dit qu’en cas de difficultés, l’expert ou les représentants des parties en référeront immédiatement à ce juge,

Déboute les parties du surplus des demandes,

Condamne Mme [H] [T] aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente de chambre,