N° RG 25/02254 – N° Portalis DBV2-V-B7J-J72J

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 07 MAI 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

001080

Jugement du juge des contentieux de la protection de ROUEN du 24 mars 2025

APPELANTE :

OPH HABITAT 76

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté et assisté par M^e Jacqueline BONUTTO-BECAVIN, avocat au barreau de ROUEN

INTIMEE :

Madame [M] [I] divorcée [E]

née le 07 Novembre 1970 à [Localité 2] (76)

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée et assistée par M^e Marlène PERSONNAT, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-007709 du 30/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Rouen)

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 05 février 2026 sans opposition des avocats devant Monsieur TAMION, Président, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Monsieur TAMION, Président

Madame TILLIEZ, Conseillère

M^me HOUZET, Conseillère

DEBATS :

Madame DUPONT greffier

ARRET :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 07 mai 2026, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur TAMION, Président et par Madame DUPONT, greffière lors de la mise à disposition.

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 7 septembre 2018, l’OPH HABITAT 76 a consenti à Mme [M] [I], divorcée depuis [E], et à M. [D] [E] un bail portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 374,87 euros, outre une provision sur charges.

Par courrier du 18 mars 2019 M. [D] [E] a demandé la résiliation du bail à son profit en raison du divorce du couple.

Le 20 octobre 2023, à la suite d’impayés de loyers, l’OPH HABITAT 76 a fait délivrer à Mme [M] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 5 809,14 euros, puis l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen, suivant assignation du 14 mai 2024, aux fins notamment de constat de la résiliation du bail, d’expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et de condamnation au paiement de diverses sommes.

Par jugement contradictoire du 24 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a :

— déclaré irrecevable la demande en résiliation du bail';

— rejeté les demandes subséquentes tendant à l’expulsion, au paiement d’indemnités d’occupation et au sort des meubles';

— déclaré les autres demandes de l’OPH HABITAT 76 recevables';

— condamné Mme [M] [I] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 10 178,76 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 14 janvier 2025 échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2023 sur la somme de 5'809,14 euros, de l’assignation du 14 mai 2024 sur la somme de 9 655,79 euros euros et du présent jugement pour le surplus ;

— accordé un délai à Mme [M] [I] pour le paiement de ces sommes';

— autorisé Mme [M] [I] à s’acquitter de la dette en 36 mois, en procédant à 35 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges';

— dit que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement';

— rappelé que la présente décision suspend la procédure d’exécution';

— dit qu’à défaut du paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet';

— débouté les parties du surplus de leurs demandes';

— condamné Mme [M] [I] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 20 octobre 2023, de l’assignation du 14 mai 2024';

— condamné Mme [M] [I] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 100 euros au titre des l’article 700 du code de procédure civile';

— dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet de la Seine-Maritime en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration électronique du 18 juin 2025, l’OPH HABITAT 76 a interjeté appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 février 2026.

Exposé des prétentions des parties

Dans ses conclusions d’appelant n° 2 transmises le 10 décembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des motifs, l’OPH HABITAT 76 demande à la cour de :

— In’rmer le jugement du tribunal judiciaire de Rouen du 24 mars 2025';

Statuant à nouveau,

— constater la résiliation du bail consenti par HABITAT 76 à Mme [M] [I] portant sur le logement situé à [Adresse 3]';

— ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [M] [I] ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique';

— condamner Mme [M] [I] à payer à HABITAT 76 à titre provisionnel la somme de 14 473,92 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au 24 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2024 sur la somme de 9 655,79 euros et à compter de l’arrêt à intervenir sur le surplus';

— ordonner à défaut de paiement et de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [M] [I] ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique';

— condamner Mme [M] [I] à payer une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, équivalente au montant du loyer et des charges qu’elle aurait du régler si elle était restée locataire';

— con’rmer le jugement en ce qui a été mis à la charge de Mme [M] [I] le règlement d’une somme de 100 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et en ce que Mme [M] [I] a été condamnée aux entiers dépens';

— condamner Mme [M] [I] aux entiers dépens d’appel.

Dans ses conclusions transmises le 5 septembre 2025, auxquelles il convient également de se référer pour l’exposé des motifs, Mme [M] [I] demande à la cour de :

— déclarer l’appel de HABITAT 76 recevable mais mal fondé';

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 24 mars 2025 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Rouen';

— condamner HABITAT 76 à régler à Mme [I] divorcée [E] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamner HABITAT 76 aux entiers dépens d’appel';

A titre subsidiaire,

— débouter HABITAT 76 de ses demandes, fins et conclusions';

— rejeter la demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail';

— suspendre les effets de la clause résolutoire';

— accorder à Mme [I] divorcée [E] des délais de paiement sur 36 mois pour apurer le montant de sa dette locative';

— statuer ce que de droit sur les dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail, le montant des sommes dues et les délais

Pour déclarer irrecevable la demande de l’OPH HABITAT 76 le premier juge a considéré qu’il ne justifiait pas d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), ni d’un signalement préalable à la caisse d’allocations familiales (CAF).

A l’appui de sa demande d’infirmation l’OPH HABITAT 76 estime que le premier juge a commis une erreur manifeste, étant donné que la saisine de la CAF, suivant courrier de déclaration d’impayé du 12 février 2021, est indiquée dans la liste des pièces de l’assignation délivrée et qu’elle a été transmise dans le dossier de plaidoirie.

De son côté Mme [M] [I] estime que le signalement de l’impayé à la CAF n’est pas recevable dans la mesure où il porte sur une somme inférieure à deux fois le montant mensuel du loyer et des charges et qu’il a été établi plus de trente trois mois avant le commandement de payer (février 2021/octobre 2023).

En droit, l’article 24 II de la loi loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que : «Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des

actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement

en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.'»

En l’espèce, l’OPH HABITAT 76 produit aux débats (sa pièce n° 2 bis) l’accusé de réception établi par la CAF de Seine-Maritime le 12 février 2021 de la déclaration du 25 janvier 2021 de la situation d’impayé de la locataire Mme [M] [E] depuis le 24 décembre 2020.

Par application des dispositions légales précitées la déclaration de l’OPH HABITAT 76 à la CAF de Seine-Maritime est suffisante pour considérer que la saisine de la CCAPEX est réputée faite, dès lors qu’a persisté une situation d’impayés, Mme [M] [I] ne justifiant pas que sa dette de loyers a pu se trouver éteinte entre la déclaration faite par l’appelant à l’organisme social et le commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme totale de 5 882,42 euros que ce dernier lui a fait délivrer par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2023, comprenant un relevé de compte du bailleur dans lequel apparaît l’évolution constante du solde restant dû par la locataire depuis décembre 2020, supérieur au montant de son loyer et de ses charges.

Par ailleurs, l’intimée n’est pas fondée à considérer que la dette de loyer devait être d’au moins deux mois de loyers et de charges, dans la mesure où la règle qu’elle semble invoquer sur le signalement des impayés auprès de la CAF, reposant sur l’article R 351-30 du code de la construction et de l’habitation, n’est applicable que dans l’hypothèse où le bailleur ne perçoit pas directement l’aide au logement de la part de l’organisme social, ce qui n’était pas le cas pour Mme [M] [I].

Dans ces conditions il y a lieu de considérer que le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire qu’il contient se trouvait acquis passé le délai de six semaines mentionné dans le commandement de payer pour s’acquitter de la dette locative.

Concernant les sommes dues au bailleur, elles s’établissent suivant le décompte arrêté à la date du 24 novembre 2025 (pièce n° 21 de l’appelant) à la somme de 14 473,92 euros, en loyers, charges et indemnités d’occupation pour la période postérieure à l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, étant considéré que le montant du loyer a pu être majoré de pénalités pour non réponse à enquête sociale (68,58 euros, soit 9 X 7,62 euros d’avril à décembre 2020), sans que l’intimée ne justifie avoir satisfait à cette enquête, dont il n’appartient pas au bailleur de justifier de l’envoi d’une mise en demeure à cette fin par lettre recommandée avec accusé de réception, selon ce que prévoit la loi, contrairement à ce qui est prétendu.

Enfin, s’agissant des délais de paiement que sollicite à nouveau Mme [M] [I], que lui avait accordés le premier juge, et auxquels l’appelant s’oppose en faisant valoir que ceux accordés n’ont absolument pas

été respectés par la débitrice.

Dans la mesure où les délais de paiement accordés par le premier juge, ainsi que le paiement du loyer courant, devaient se poursuivre, que l’examen du dernier décompte établi par l’OPH HABITAT 76 (sa pièce n° 21) montre une progression continue de la dette au lendemain de la décision rendue par le juge des contentieux de la protection (10 450 euros pour atteindre

14 473,92 euros), avec un total de versements par l’intimée de

1'336,66 euros, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement, l’intéréssé ne faisant pas état d’éléments nouveaux quant à sa situation, vivant seule avec un salaire de 1 257 euros nets par mois.

En conséquence de tout ce qui précède, il convient par infirmation du jugement entrepris de constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à Mme [M] [I] à la date du 4 décembre 2023 (six semaines après la signification du commandement de payer), d’ordonner sa libération des lieux, son expulsion, sa condamnation à payer à l’OPH HABITAT 76 une somme de 14 473,92 euros arrêtée au

24 novembre 2025 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2024 (date de l’assignation) sur la somme de 9 655,79 euros, une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qu’elle aurait dû régler si elle était restée locataire, ce dans les termes précisés au dispositif.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront confirmées.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [M] [I] sera condamnée au paiement des dépens en cause d’appel et déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement rendu le 24 mars 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen, sauf en ce qu’il a condamné Mme [M] [I] divorcée [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 20 octobre 2023, de l’assignation du 14 mai 2024 et condamné Mme [M] [I] divorcée [E] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 100 euros au titre des l’article 700 du code de procédure civile';

Statuant à nouveau,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 7 septembre 2018 conclu entre l’OPH HABITAT 76 d’une part et Mme [M] [I] d’autre part, et portant sur un immeuble sis [Adresse 2], à [Localité 2] sont réunies au 4 décembre 2023';

Ordonne la libération des lieux';

Dit qu’à défaut pour Mme [M] [I] d’avoir libéré les’lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec

l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles

laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde-meuble désigné par cette dernière ou à défaut par le bailleur';

Condamne Mme [M] [I] à payer à l’OPH HABITAT 76 une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer mensuel et des charges qu’elle aurait dû régler si elle était restée locataire';

Condamne Mme [M] [I] à payer à l’OPH HABITAT 76 la somme de 14'473,92 euros arrêtée au 25 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 comprise, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2024 sur la somme de 9'655,79 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus';

Déboute Mme [M] [I] de sa demande de délais de paiement';

Y ajoutant,

Condamne Mme [M] [I] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

Déboute Mme [M] [I] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président