N° RG 23/02788 – N° Portalis DBV2-V-B7H-JOBH

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 4 MARS 2026

DÉCISION DÉFÉRÉE :

20/00602

Tribunal judiciaire de Rouen du 11 juillet 2023

APPELANT :

Monsieur [N] [U]

né le 30 décembre 1958 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par M^e Valérie GRAY de la SELARL GRAY SCOLAN, avocat au barreau de Rouen et assisté de M^e Jennifer GOMEZ-REY, avocat au barreau de Paris

INTIMES :

Madame [R] [Z]

née le 14 décembre 1975 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Christophe BOBEE de la SCP BOBEE TESSIER ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de Rouen

Monsieur [W] [K]

né le 8 avril 1971 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par M^e Christophe BOBEE de la SCP BOBEE TESSIER ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de Rouen

Madame [S] [V] veuve [T]

à titre personnel et en qualité d’ayant droit de M. [Q] [Y]

née le 20 septembre 1942 à [Localité 5] (Russie)

[Adresse 3]

[Localité 6] (RUSSIE)

non constituée bien que régulièrement assignée par acte du 12 mars 2025 remis aux autorités russes

Madame [M] [D] épouse [C]

née le 25 février 1966 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée et assistée de M^e Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-GREGOIRE LECLERC, avocat au barreau de Rouen substitué par M^e LECLERC

SCI [I] [H]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée et assistée de M^e Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-GREGOIRE LECLERC, avocat au barreau de Rouen substitué par M^e LECLERC

SELARL FHB agissant par Me [A] [L] ès qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du [Localité 8] de [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentée par M^e Simon MOSQUET-LEVENEUR de la SELARL LX NORMANDIE, avocat au barreau de Rouen et assistée de M^e Jean-Claude DMITROFF avocat au barreau de Rouen plaidant par M^e LEON

INTERVENANTE FORCÉE :

Madame [M] [D] épouse [C]

en qualité d’ayant droit de M. [Q] [Y]

née le 25 février 1966 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non constituée bien que régulièrement assignée par acte remis à domicile le 21 novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 15 décembre 2025 sans opposition des avocats devant M^me WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

M^me Christelle BACHELET, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l’audience publique du 15 décembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2026

ARRET :

RENDU PAR DEFAUT

Prononcé publiquement le 4 mars 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me CHEVALIER, cadre greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le château de [Localité 9] a été rénové, divisé en six lots et soumis au statut de la copropriété.

Le bâtiment principal comprend :

— le lot n°9 correspondant à l’aile gauche du château appartenant à M. et Mme [Q] [Y], parents de Mme [M] [X],

— le lot n°10 correspondant au corps central appartenant à M. [N] [U],

— le lot n°11 correspondant à l’aile droite appartenant à la Sci familiale [I] [H] ayant pour gérante Mme [M] [X].

En raison de difficultés nées du divorce de Mme [X] et M. [U], la copropriété a fait l’objet de la désignation d’un administrateur provisoire, la Selarl Fhb, depuis l’ordonnance du 10 décembre 2014.

La Selarl Fhb a été autorisée à solliciter la division de la copropriété sur le fondement de l’article 29-8 de la loi du 10 juillet 1965 et a fait assigner, par actes des 4 et 26 août 2020, les différents copropriétaires.

Par jugement réputé contradictoire, rendu sur procédure accélérée au fond, du 11 juillet 2023, le président du tribunal judiciaire de Rouen a :

— déclaré recevable l’action engagée par la Selarl Fhb en qualité d’administrateur provisoire à l’encontre de M. et Mme [Y],

— déclaré recevable la demande reconventionnelle de M. [U],

— prononcé la division du syndicat des copropriétaires du château de [Localité 9] et en conséquence constaté la dissolution du syndicat initial,

— homologué le nouvel état descriptif de division/règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires issu de la division et l’acte de division de copropriété par détachement du lot n°13 appartenant à M. [W] [K] et Mme [R] [Z], vente d’une partie commune et constitution de servitude, dont les projets sont annexés au jugement en intégrant les modifications contenues dans le rapport de la société Ge 360 du 12 septembre 2022, à l’exception du n°8,

— ajouté l’interdiction de location meublée à titre professionnel et de sous-location à cette même fin,

— ordonné que la répartition des créances et des dettes soit effectuée, conformément aux dispositions de l’article 28-2 alinéas 3 à 5 de la loi du 10 juillet 1965,

— désigné la Selarl Fhb pour convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic du nouveau syndicat des copropriétaires issu de la division,

— débouté M. [U] de sa demande de retrait de son lot n°10 et de demande subsidiaire d’expertise,

— condamné in solidum Mme [X] et la Sci [I] [H] aux entiers dépens,

— condamné Mme [X] et la Sci [I] [H] à verser chacune à la Selarl Fhb la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 9 août 2023, M. [N] [U] a formé appel de la décision.

Sur décision du président de chambre, l’affaire a fait l’objet d’une fixation à bref délai en application des dispositions des articles 905 et suivants du code de procédure civile.

****

Par actes d’huissier de justice des 27 septembre et 15 novembre 2023, la déclaration d’appel puis les conclusions ont été signifiées à M. [Q] [Y] et Mme [S] [V] épouse [T] par transmission aux autorités compétentes russes.

En raison du décès de M. [Q] [Y] survenu le 28 janvier 2024 à [Localité 6], le président de la chambre a constaté l’interruption de la procédure par ordonnance du 27 mars 2024.

Par conclusions remises au greffe le 13 décembre 2024, M. [U] s’est désisté de son appel à l’encontre de M. et Mme [O], lequel a été constaté par ordonnance du 17 décembre 2024, l’affaire se poursuivant à l’égard de Mme [R] [Z], M. [W] [K], Mme [S] [V] épouse [T], Mme [M] [D] épouse [C], la Sci [I] [H] et la Selarl Fhb agissant par Me [A] [L], ès qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires du château de Grémonville.

Par acte d’huissier du 12 mars 2025, M. [U] a assigné en intervention forcée, avec transmission aux autorités russes, Mme [S] [V] veuve [T] en sa qualité d’ayant droit de M. [Q] [Y].

En application de l’article 688 du code de procédure civile, plus de six mois se sont écoulés depuis les diligences accomplies sans retour des autorités russes concernant les différents actes délivrés à Mme [S] [V] épouse [T] tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’ayant droit de M. [Q] [Y]

Par acte délivré le 21 novembre 2025 en l’étude de l’huissier instrumentaire,

M. [U] a assigné en intervention forcée, Mme [M] [D] épouse [C] en sa qualité d’ayant droit de M. [Q] [Y].

En application de l’article 905-1 ancien du code de procédure civile repris à l’article 906-1 de ce code, plus de quinze jours se sont écoulés sans que Mme [M] [D] épouse [C] ne constitue avocat en sa qualité d’ayant droit de

M. [Q] [Y].

En cours de procédure, la qualité d’ayant droit a été justifiée par la production de l’acte de notoriété établi par Me [J] [P], notaire à [Localité 11], le 19 mai 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 18 décembre 2023, M. [N] [U] demande à la cour, au visa des articles 28 et 29-8 de la loi du 10 juillet 1965, 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et 145 du code de procédure civile, de :

— le recevoir en son appel et le déclarer bien fondé,

en conséquence,

— débouter les intimés de toutes leurs demandes dirigées à son encontre ou allant à l’encontre de ses intérêts,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

. déclaré recevable la demande reconventionnelle de M. [N] [U],

. ajouté l’interdiction de location meublée à titre professionnelle et de sous-location à cette même fin dans le nouveau règlement de copropriété,

— infirmé en ce qu’il a :

. déclaré recevable l’action engagée par la Selarl Fhb en qualité d’administrateur provisoire à l’encontre de M. et Mme [Y],

. prononcé la division du syndicat des copropriétaires du château de [Localité 9] et en conséquence constaté la dissolution du syndicat initial avec le seul retrait du lot n°13,

. homologué le nouvel état descriptif de division/règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires issu de la division et l’acte de division de copropriété par détachement du lot n°13 appartenant à M. [K] et Mme [Z], vente d’une partie commune et constitution de servitude, dont les projets sont annexés au présent jugement en intégrant les modifications contenues dans le rapport de la société Ge 360 du 12 septembre 2022 à l’exception du n°8,

. ordonné que la réparation des créances et des dettes effectuées, conformément aux dispositions de l’article 28-2 alinéas 3 à 5 de la loi du 10 juillet 1965,

. désigné la Selarl Fhb pour convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic du nouveau syndicat des copropriétaires issu de la division,

. débouté M. [U] de sa demande de retrait de son lot n°10 et de sa demande subsidiaire d’expertise,

statuant à nouveau,

à titre principal,

— juger que les conditions matérielles, juridiques et financières sont réunies et faire droit à la demande de retrait du lot n°10 en même temps que celle du lot n°13,

en conséquence,

— homologuer l’acte de division de copropriété par détachement du lot n°10 et constitution de servitude, selon le projet communiqué,

à titre subsidiaire,

— désigner tel géomètre expert qu’il plaira à la cour d’appel avec pour mission de donner son avis sur le projet de scission résultant du travail de [G] [E], géomètre,

en tout état de cause,

— juger que le nouveau règlement de copropriété soumis par la Selarl Fhb ne saurait être homologué en l’état notamment au regard des atteintes portées aux droits des copropriétaires et à la désignation même des lots,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens qui seront recouvrées par la Selarl Gray Scolan, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il soutient répondre aux conditions prévues à l’article 28 de la loi de 1965 dès lors que le retrait de son lot est possible puisque le lot n°10 constitue un bâtiment autonome possédant sa propre toiture, ses propres réseaux et que sans le retrait de ce lot le rétablissement de la propriété est impossible. Il ajoute que l’administrateur provisoire prétend le contraire sans produire aucune pièce, alors que l’appelant a fait intervenir à ses frais, un notaire, un géomètre, un architecte, un commissaire de justice et ce pour produire un dossier complet.

Il précise que sa demande est recevable ; que certes, en vertu de l’ordonnance du 10 décembre 2014, la Selarl Fhb, ès qualités, est la seule à pouvoir solliciter la division du syndicat des copropriétaires ; que cependant, il ne sollicite pas la division du syndicat mais uniquement le détachement de son lot si le syndicat venait à être divisé par le retrait des lots appartenant à M. [K] et Mme [Z]. Il précise qu’il ne s’est jamais opposé au retrait du lot n°13 ; qu’il a, en revanche, toujours indiqué que ce retrait seul ne permettrait pas le rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété et qu’il convenait de retirer en même temps le lot n°10 dès lors qu’il était démontré que les conditions de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 étaient réunies.

S’agissant des conditions de fond pour retirer un lot, il indique que l’article 28 de la loi de 1965 impose le respect de conditions matérielles (bâtiment unique), juridiques (projet de division, convention de servitudes, etc.) et financières (être à jour de ses charges de copropriété) ; que le premier juge a considéré qu’il n’avait pas suffisamment d’éléments pour pouvoir se prononcer sur la faisabilité du projet de retrait, alors qu’il produit les pièces permettant de démontrer que les conditions matérielles et juridiques de la scission sont remplies, le dossier auquel il renvoie étant complet. Il ajoute que concernant les conditions financières, il est à jour de ses charges de copropriété.

Il précise concernant le rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété que le seul retrait du lot n°13 ne le permettra pas dès lors que les difficultés ayant conduit au placement sous administration provisoire proviennent des agissements de la famille [F] qui se comporte comme si elle était l’unique propriétaire ; que le retrait des lots n’appartenant pas à la famille [F] est à l’évidence de nature à rétablir le fonctionnement normal de la copropriété, correspondant en tout point à la mission et aux propos tenus par l’administrateur provisoire ; qu’à titre subsidiaire, la désignation d’un géomètre-expert qui aura pour mission de donner son avis sur le projet de scission résultant du travail du cabinet [G] [E] peut être envisagée.

Il entend formuler plusieurs observations sur le projet de règlement de copropriété et notamment :

— une modification de la description de son lot opérée sans son accord, lui faisant perdre la jouissance privative et exclusive du puits,

— une modification du tracé des allées, sans l’accord unanime des copropriétaires,

— la suppression de l’interdiction de la location meublée à titre professionnel, sans l’accord unanime des copropriétaires,

— la possibilité de se raccorder aux canalisations communes sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en violation de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, disposition d’ordre public.

Il souligne que seule la suppression de l’interdiction de la location meublée à titre professionnel a été reprise par le jugement déféré ; que le rapport de géomètre du cabinet Ge 360 du 12 septembre 2022 nécessitent des rectifications précises dès lors que les erreurs qu’il comporte nuisent à ses intérêts.

Par dernières conclusions notifiées le 15 février 2024, la Selarl Fhb demande à la cour de :

— déclarer recevable la reprise d’instance de la Selarl Fhb,

sur les demandes de M. [U],

— débouter M. [U] de ses demandes d’infirmation du jugement du 11 juillet 2023, en ce qu’il a :

. déclaré recevable l’action engagée par la Selarl Fhb en qualité d’administrateur provisoire à l’encontre de M. et Mme [Y],

. prononcé la division du syndicat des copropriétaires du château de [Localité 9] et en conséquence constaté la dissolution du syndicat initial,

. homologué le nouvel état descriptif de division/règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires issu de la division et l’acte de division de copropriété par détachement du lot n°13 appartenant à M. [K] et Mme [Z], vente d’une partie commune et constitution de servitude, dont les projets sont annexés au présent jugement en intégrant les modifications contenues dans le rapport de la société Ge 360 du 12 septembre 2022 à l’exception du lot n°8,

. ordonné que la réparation des créances et des dettes effectuées, conformément aux dispositions de l’article 28-2 alinéas 3 à 5 de la loi du 10 juillet 1965,

. désigné la Selarl Fhb pour convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic du nouveau syndicat des copropriétaires issu de la division,

. débouté M. [U] de sa demande de retrait de son lot n°10 et de sa demande subsidiaire d’expertise,

sur les demandes de statuer à nouveau,

— débouter M. [U] de ses demandes, à savoir :

à titre principal,

— juger que les conditions matérielles, juridiques et financières sont réunies et faire droit à la demande de retrait du lot n°10,

en conséquence,

— homologuer l’acte de division de copropriété par détachement du lot n°10 et constitution de servitude, selon projet communiqué,

à titre subsidiaire,

— désigner tel géomètre expert qu’il plaira à la cour d’appel avec pour mission de donner son avis sur le projet de scission résultant du travail de la société [G] [E], géomètre,

pour le cas où il serait fait droit à cette demande d’expertise,

— débouter M. [U] de la mission sollicitée, à savoir donner son avis sur le projet de scission résultant du travail de la société [G] [E], géomètre, ou à défaut dire que les frais de l’expert seront à sa charge exclusive,

en tout état de cause,

— juger que le nouveau règlement de copropriété soumis par la Selarl Fhb ne saurait être homologué en l’état, notamment au regard des atteintes portées aux droits des copropriétaires, et à la désignation même des lots,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens qui seront recouvrés par la Selarl Gray-Scolan, avocat au barreau de Rouen, pour ceux-là concernant, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

sur l’appel incident de Mme [X] et de la Sci [I] [H],

— débouter Mme [X] et la Sci [I] [H] de leur demande de réformation à savoir :

— dire n’y avoir lieu à condamnation à l’encontre de Mme [X] et la Sci [I] [H],

— débouter la société Fhb, ès qualités, M. et Mme [O], Mme [Z] et

M. [K] de leurs demandes dirigées contre les concluantes comme étant mal fondées,

en conséquence,

— rejeter la demande d’homologation du nouvel état descriptif de division et du règlement de copropriété, ainsi que la demande de division de copropriété par détachement d’un lot, vente d’une partie commune et constitution de servitude, dont le projet est annexé au rapport de l’administrateur provisoire,

— condamner la Selarl Fhb, ès qualités, M. et Mme [O], Mme [Z] et

M. [K] à supporter une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, les honoraires de géomètres, frais de notaire et tous frais attachés à l’opération,

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

. déclaré recevable l’action engagée par la Selarl Fhb, en qualité d’administrateur provisoire à l’encontre des [Y],

. prononcé la division du syndicat des copropriétaires du château de [Localité 9] et en conséquence constate la dissolution du syndicat initial,

. homologué le nouvel état descriptif de division/règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires issu de la division et l’acte de division de copropriété par détachement du lot n°13 appartenant à M. [W] [K] et Mme [R] [Z], vente d’une partie commune et constitution de servitude, dont les projets sont annexés au présent jugement en intégrant les modifications contenues dans le rapport de la société Ge 360 du 12 septembre 2022, à l’exception du n°8,

. ajouté l’interdiction de location meublée à titre professionnelles et de sous-location à cette même fin,

. ordonné que la répartition des créances et des dettes sera effectuée conformément aux dispositions de l’article 28-2 alinéas 3 à 5 de la loi du 10 juillet 1965,

. désigné la Selarl Fhb pour convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic du nouveau syndicat des copropriétaires issu de la division,

. débouté M. [U] de sa demande de retrait de son lot n°10 et de demande subsidiaire d’expertise,

. condamné in solidum Mme [X] et la Sci [I] [H] aux entiers dépens,

. condamné Mme [X] et la Sci [I] [H] à verser chacune à la Selarl Fhb la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

. rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,

en tout état de cause,

— condamner M. [U] et/ou toutes parties succombantes au règlement d’une somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés par la société Lx Normandie, pour ceux la concernant, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que M. [U] sollicite l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a déclaré recevable l’action engagée par elle à l’encontre de M. et Mme [Y] ; que l’action tend au prononcé de la division du syndicat des copropriétaires et donc au constat de la dissolution du syndicat initial ; qu’aucune argumentation n’est présentée à l’appui de cette demande d’infirmation alors que l’appelant ne sollicite que la division à son profit du lot n°10 ; que sa demande d’infirmation sera rejetée.

Elle indique que l’appelant sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la division du syndicat des copropriétaires et constaté la dissolution du syndicat, ordonné la répartition des créances et dettes, pris des dispositions pour la convocation d’une nouvelle assemblée générale sans développer d’argumentation, ses demandes devant être également rejetées.

Elle ajoute qu’il sollicite en tout état de cause que le projet de règlement de copropriété soumis par la Selarl Fhb « ne saurait être homologué en l’état notamment au regard des atteintes portées aux droits des copropriétaires et à la désignation même des lots », sans préciser la rédaction des clauses qu’il conteste.

Elle conclut que M. [U] n’est pas opposé à la division du syndicat des copropriétaires et par voie de conséquence à sa dissolution, mais sollicite que celle-ci intervienne uniquement par retrait de son lot n°10, sans se préoccuper des conditions résultant des dispositions des articles 29-8 et 28 de la loi de 1965.

Elle relève que la situation de M. [U], propriétaire du lot n°10, est différente de la situation de M. [K] et de Mme [Z], propriétaires du lot n°13, lequel est constitué par une maison située à l’écart du bâtiment principal et du parc, alors que le lot n°10 correspond à la partie centrale du château de Grémonville situé entre le lot n°9 appartenant à M. [Q] [Y] et Mme [S] [T] et le lot n°11 appartenant à la Sci [I] [H]. Elle ajoute que la division du syndicat n’est possible qu’à la condition que l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol soit possible ; que M. [U] n’est pas propriétaire d’un bâtiment mais d’une partie de bâtiment de sorte que la demande de division ne remplit pas les conditions posées à l’article 28.

Elle précise que la division du syndicat sur le fondement de l’article 29-8 III prévoit que le jugement autorisant la division homologue les nouveaux règlements de copropriété et états descriptifs de division des syndicats issus de la division ; qu’aucun projet de règlement de copropriété n’est joint ; que la division du syndicat nécessite que soit dressé un nouvel état descriptif de division et règlement de copropriété et non une simple modification ; que c’est à bon droit que le premier juge a constaté que les documents versés aux débats par M. [U] ne permettaient pas de se prononcer sur la faisabilité du projet tant d’un point de vue matériel que juridique.

Elle considère que compte tenu de la situation du lot n°10, le statut de la copropriété est plus adapté en cas de conflit entre M. [U], son ex-épouse, les parents de son ex-épouse, et la Sci [I] [H], dont son ex-épouse est gérante.

Elle explique que M. [U] n’indique pas le fondement juridique justifiant la désignation éventuelle d’un géomètre dont la mission serait de donner un avis sur le projet de scission élaboré par la société [G] [E] alors que l’article 29-8, I, 2° ne prévoit l’intervention d’un expert que dans le cadre d’une division en volume ; qu’au surplus, la mission qu’entend solliciter M. [U] ne saurait être retenue dès lors que l’expert ne peut donner son avis sur le projet de scission élaboré par la société [G] [E].

Elle expose que dans la mesure où M. [U] ne remet pas en cause la division, et au contraire, l’invoque à son profit, il est nécessaire que dans le cadre de la décision à intervenir le nouvel état descriptif de division et le nouveau règlement de copropriété soient homologués.

Elle allègue, concernant la contestation relative à la description de la parcelle, et notamment des parcelles contiguës, que la parcelle A214 avait été attribuée partiellement à la parcelle A290, de telle sorte que M. [U] ne pourrait plus revendiquer dans le cadre de la description de sa parcelle que celle-ci longe la parcelle A214.

Elle entend maintenir la clause relative aux réparations et entretien concernant les frais de ravalement mentionnée dans la note Ge 360 du 12 septembre 2022 ; que dans un souci de préservation de l’harmonie, le règlement de copropriété peut prévoir que les travaux de ravalement portent à la fois sur les parties communes, et sur les parties privatives, dès lors que le ravalement est général ; que dans ce cas, le règlement de copropriété doit préciser les modalités de répartition des frais concernant les seules parties privatives ; que lorsque le règlement de copropriété ne prévoit pas que les travaux sur les parties privatives sont pris en charge au titre des charges générales, les travaux portant sur ces parties privatives doivent être prises en charge par chaque propriétaire de lot ; que le règlement de copropriété peut prévoir que l’assemblée générale peut voter des travaux portant à la fois sur des parties communes et des parties privatives en précisant les modalités de répartition des travaux sur parties privatives.

Alors que M. [U] sollicite que le plan à retenir soit celui établi par la société Ge 360 du 21 mars 2018, elle sollicite le rejet de cette contestation en faisant valoir que la société Ge 360 a confirmé que son plan a été établi à partir des relevés effectués sur place les 8, 9 et 10 novembre 2017.

Elle rappelle que l’article 29-8 de la loi de 1965 prévoit que lorsque la gestion et le fonctionnement normal de la copropriété ne peuvent être rétablis autrement, le juge peut prononcer, aux conditions qu’il fixe, et sur demande de l’administrateur provisoire, la division du syndicat ; qu’à l’appui, elle a établi un rapport faisant état de l’avis du conseil syndical et précisant les conditions matérielles, juridiques et financières de division du syndicat ; que la répartition des parties communes du syndicat initial, les projets de règlement de copropriété, et les états descriptifs de division des nouveaux syndicats, dressent un état des créances et des dettes du syndicat ; que la division du syndicat est indispensable pour assurer aux nouveaux propriétaires du lot n°13 la cessation des conséquences du conflit des ex-époux [U]/[C] au niveau de l’impact financier de la situation sur leur bien.

Elle sollicite la confirmation du jugement qui a homologué le nouvel état descriptif de division/règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires issu de la division et l’acte de division de la copropriété par détachement du lot n°13. Elle précise que la note de la société Ge 360 du 12 septembre 2022 devrait être intégrées intégralement car elles visent non seulement à répondre aux contestations des copropriétaires, mais également à rectifier des erreurs matérielles et apporter des précisions destinées à éviter des ambiguïtés d’une part, et à prévenir des contentieux, d’autre part.

Elle souligne que dans le cadre de son rapport du 8 juillet 2020, elle a exposé les motifs de la demande de division par détachement du lot 13 détaillant précisément l’importance du contentieux existant entre Mme [C] et son ex-époux,

M. [U], et les conséquences de celui-ci sur les propriétaires du lot 13 qui sont des victimes collatérales des très importantes dissensions entre les ex-époux, y compris sur le plan financier.

Par conclusions notifiées le 14 décembre 2023, M. [W] [K] et Mme [R] [Z] demandent à la cour de :

— débouter M. [U] de ses demandes d’infirmation du jugement du 11 juillet 2023 en ce qu’il a :

. déclaré recevable l’action engagée par la Selarl Fhb en qualité d’administrateur provisoire à l’encontre de M. et Mme [Y],

. prononcé la division du syndicat des copropriétaires du château de [Localité 9] et en conséquence constate la dissolution du syndicat initial,

. homologué le nouvel état descriptif de division/règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires issu de la division et l’acte de division de copropriété par détachement du lot n°13 appartenant à M. [W] [K] et Mme [R] [Z], vente d’une partie commune et constitution de servitude, dont les projets sont annexés au présent jugement en intégrant les modifications contenues dans le rapport de la société Ge 360 du 12 septembre 2022, à l’exception du n°8,

. ordonné que la répartition des créances et des dettes sera effectuée, conformément aux dispositions de l’article 28-2 alinéas 3 à 5 de la loi du 10 juillet 1965,

. désigné la Selarl Fhb pour convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic du nouveau syndicat des copropriétaires issus de la division,

. débouté M. [U] de sa demande de retrait de son lot n°10 et de demande subsidiaire d’expertise,

— débouter M. [U] de toutes ses demandes présentées devant la cour,

— déclarer recevable l’action engage par la Selarl Fhb en qualité d’administrateur provisoire ainsi que les demandes présentées par M. [K] et Mme [Z],

— confirmer le jugement,

— prononcer la division du syndicat des copropriétaires du château de [Localité 9] et en conséquence constate la dissolution du syndicat initial,

— homologuer le nouvel état descriptif de division/règlement de copropriété du syndicat des copropriétaires issu de la division et l’acte de division de copropriété par détachement du lot n°13 appartenant à M. [W] [K] et Mme [R] [Z], vente d’une partie commune et constitution de servitude, dont les projets sont annexés au présent jugement en intégrant les modifications contenues dans le rapport de la société Ge 360 du 12 septembre 2022, à l’exception du n°8,

— débouté l’interdiction de location meublée à titre professionnel et de sous-location à cette même fin,

— ordonner que la répartition des créances et des dettes, sera effectuée conformément aux dispositions de l’article 28-2 alinéas 3 à 5 de la loi du 10 juillet 1965,

— désigner la Selarl Fhb pour convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic du nouveau syndicat des copropriétaires issu de la division,

— statuer ce que de droit sur la demande de retrait du lot n°10 à la demande de

M. [U] ainsi que sur la demande d’expertise,

— condamner M. [U] aux dépens d’appel ainsi qu’aux paiement d’une somme de 3 000 euros devant la cour au titre des frais irrépétibles de procédure au profit des concluants, M. [K] et Mme [Z],

— rejeter toutes autres demandes.

Ils soutiennent que si M. [U] sollicite la division de la copropriété mais par le seul retrait du lot n°10, il reconnaît implicitement que l’action de la Selarl Fhb est recevable, la demande d’infirmation du jugement sur ce point telle que formulée par l’appelant devant être rejetée.

Ils font valoir que M. [U] sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la division du syndicat des copropriétaires et constater la dissolution du syndicat initial, statué sur la répartition des créances et dettes, désigné la Selarl Fhb pour convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un nouveau syndic pour le nouveau syndicat des copropriétaires issu de la division, alors qu’il ne formule aucune argumentation juridique sur ces points.

Ils précisent que si M. [U] soutient que le projet ne saurait être homologué en l’état notamment au regard des atteintes qui seraient portées au droit des copropriétaires et à la désignation des lots, ce dernier est en accord avec la dissolution du syndicat puisqu’il sollicite lui-même le retrait de son lot n°10.

Ils ajoutent que M. [U] sollicite la réformation du jugement en ce qu’il a homologué le règlement de copropriété annexé au rapport de l’administrateur provisoire Fhb du 8 juin 2020 en intégrant les modifications contenues dans le rapport de la société Ge 360 du 12 septembre 2022 alors qu’il ne remet pas en cause le principe de la division aux termes mêmes de ses écritures ce qui nécessite que le nouvel état descriptif de division et le nouveau règlement de copropriété soient homologués ; qu’il n’a pas saisi la cour de contestations précises ou demandes de modification.

Par dernières conclusions notifiées le 13 février 2024, la Sci [I] [H] et Mme [M] [D] épouse [C] demandent à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel incident de Mme [X] et de la Sci [I] [H] à l’encontre du jugement entrepris,

y faisant droit : réformer,

— dire n’y avoir lieu à condamnation à l’encontre de Mme [X] et la Sci [I] [H],

— débouter la Selarl Fhb, ès qualités, M. et Mme [O], Mme [Z], M. [K] de leurs demandes dirigées contre les concluantes comme étant mal fondées,

en conséquence,

— rejeter la demande d’homologation du nouvel état descriptif de division et du règlement de copropriété par détachement d’un lot, vente d’une partie commune et constitution de servitude dont le projet est annexé au rapport de l’administrateur provisoire,

— condamner la Selarl Fhb, ès qualités, M. et Mme [O], Mme [Z] et

M. [K] à supporter une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, les honoraires de géomètre, frais de notaire et tous frais attachés à l’opération.

Elles soutiennent que le découpage tel que proposé par la Selarl Fhb, de concert avec M. et Mme [O] puis Mme [Z] et M. [K] ne peut être accepté ; qu’il ne peut leur être attribué un droit de passage sur la copropriété de quatre mètres, alors que le portail d’entrée du château est de trois mètres de largueur, lequel ne peut être détruit en raison de son classement au titre des monuments historiques ; que le bornage doit être modifié, Mme [Z] et M. [K] ne devant pas se voir attribuer le droit de sortir de leur propriété en empruntant le parc de la copropriété qu’ils entendent quitter.

Pour plus ample exposé des faits, des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures ci-dessus.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 15 décembre 2025.

MOTIFS

En application de l’article 29-8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que si la gestion et le fonctionnement normal de la copropriété ne peuvent être rétablis autrement, le juge peut prononcer aux conditions qu’il fixe et sur demande de l’administrateur provisoire la division du syndicat.

A titre liminaire, il convient de préciser qu’au cours de la procédure, la Selarl Fhb a justifié de la prorogation de sa mission d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires telle qu’initialement fixée par ordonnance du magistrat compétent du 10 décembre 2014, et pour la dernière fois s’agissant de la période du 11 décembre 2025 jusqu’au 11 décembre 2026.

Sa qualité à agir et défendre est justifiée et n’est pas discutée par les parties.

Sur les prétentions de l’appelant

Il ressort des conclusions de l’appelant, nonobstant les termes visés dans le dispositif de ses écritures, qu’en réalité, il ne conteste pas les principes posés par la décision critiquée au titre de la division du syndicat des copropriétaires, de la nécessité d’homologuer un nouvel état descriptif de division et de règlement de la copropriété, de la répartition des créances.

Il ne remet pas davantage en cause le principe de retrait du lot n°13.

Son appel porte d’une part, sur le débouté de sa demande de retrait de son lot n°10 et de sa demande subsidiaire d’expertise et dès lors sur le périmètre de la division et de ses conséquences, d’autre part sur les atteintes à ses droits révélés par le projet de règlement de copropriété.

— Sur le retrait du lot n°10

L’article 28 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment que

I.- Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible le propriétaire d’un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L’assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires'

II.- L’assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.

L’assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l’immeuble, procède, à la majorité de l’article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l’état de répartition des charges rendues nécessaires par la division'

[H].- La procédure prévue au présent article peut également être employée pour la division en volumes d’un ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome.

La procédure ne peut en aucun cas être employée pour la division en volumes d’un bâtiment unique.

Il résulte de ces dispositions, sans interprétation possible, que pour solliciter le retrait d’un lot de copropriété, le copropriétaire doit établir que « l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible » ; qu’en aucun cas, un bâtiment unique ne peut faire l’objet d’une procédure de division.

En l’espèce, selon la description qui en est faite par l’appelant en page 5 de ses écritures, confirmée par les pièces qu’il produit, concordantes avec les actes versés aux débats par la Selarl Fhb, le lot n°10 de M. [U] correspond à la partie centrale d’un bâtiment unique, « le château de [Localité 9] ». Cette construction, quel que soit l’état de chacun des lots, constitue un immeuble homogène présentant à la fois une harmonie architecturale et structurelle ne permettant pas d’en envisager le morcellement.

La faisabilité technique alléguée par l’appelant, quant aux accès, toitures et réseaux distincts notamment, soutenu par le rapport d’un géomètre-expert, de professionnels, n’est pas de nature à modifier l’analyse juridique relative au sort de ce lot totalement inséré sur la longueur entre les deux ailes du château, bâti unique.

La description des parties communes, dès le règlement de copropriété initial du 20 avril 1959, démontre si besoin était, l’interdépendance en tant que parties communes des trois lots au titre notamment de « la toiture du château dans toute sa surface », des « fosses septiques du château communiquant entre elles », du « mur mitoyen » entre les lots, des affectations de parcelles avec « jouissance privative et exclusive’ dont la propriété reste partie commune » au pied et en façade avant et/ou arrière du château. Les fondations, les éléments structurels et les équipements encore utilisés ou non, relèvent du même bâti.

En conséquence, la demande de retrait de ce lot dans le cadre de la division mise en 'uvre pour le lot n°13 ne peut aboutir. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté le copropriétaire de ce chef, ce sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner le projet d’acte de division porté en pièce 7 du dossier de l’appelant dont il est demandé l’homologation.

L’appelant demande à titre subsidiaire la mise en 'uvre d’une expertise par un géomètre-expert, mesure qui n’est pas nécessaire au regard de la décision prise sur le fond.

M. [U] fait encore valoir que le seul retrait du lot n°13 n’est pas de nature à rétablir le fonctionnement normal de la copropriété. Cette observation est sans portée juridique puisque, à la lecture des articles 28 et suivants, 29-8 susvisé, d’une part, la division partielle d’un syndicat est possible juridiquement et d’autre part, elle présente en l’espèce l’avantage d’alléger la gestion de la copropriété au bénéfice de chaque copropriétaire, ce en faveur d’un meilleur rétablissement de ce fonctionnement.

— Sur les atteintes au droit du copropriétaire

M. [U] critique le projet de règlement de copropriété homologué par le premier juge en ce qu’il porterait atteinte à ses droits et comporterait des erreurs.

Toutefois, dans le dispositif de ses conclusions, il sollicite uniquement de « juger que le nouveau règlement de copropriété soumis par la Selarl Fhb ne saurait être homologué en l’état notamment au regard des atteintes portées aux droits des copropriétaires et à la désignation même des lots ».

En l’absence de prétention formulée au sens de l’article 4 du code de procédure civile particulièrement telle que la révision, la modification du projet, il n’y a pas lieu de statuer de ce chef.

Sur les prétentions des appelantes incidentes

Mme [X] et la Sci [I] [H] sollicitent le débouté des demandes, de division et d’homologation de l’acte qui en est la conséquence.

Elles se bornent à contester la création d’une servitude de passage dans le parc de la copropriété et la nécessité de modifier le bornage en faisant valoir que Mme [Z] et M. [K], copropriétaires du lot n°13 tentent d’échapper aux frais de remise en état et d’entretien du château, de son parc.

Elles ne communiquent aucun texte, ne justifient d’aucun fait susceptible de faire obstacle à la création de la servitude alors que les plans démontrent la localisation du lot n°13 enclavé et la nécessité de sa création pour permettre aux propriétaires d’accéder à la voie publique.

La demande sera dès lors rejetée, le jugement étant confirmé en toutes ses dispositions sur le fond.

Sur les frais de procédure

Les dispositions entreprises au titre des dépens et des frais irrépétibles seront confirmées.

Partie perdante, l’appelant sera condamné aux dépens d’appel dont distraction au profit de la Selarl Lx Normandie.

Il sera en outre condamné à payer à la Selarl Fhb d’une part, à Mme [Z] et

M. [K] d’autre part la somme de 3 000 euros chacun.

Les autres parties seront déboutées de leur demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut, mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne M. [N] [U] à payer à la Selarl Fhb d’une part, à Mme [R] [Z] et M. [W] [K] d’autre part, la somme de 3 000 euros chacun,

Déboute les parties pour le surplus des demandes,

Condamne M. [N] [U] aux dépens d’appel dont distraction au profit de la Selarl Lx Normandie.

Le greffier, La présidente de chambre,