ARRÊT N°

F.K

R.G : 15/01936

XXX

Société civile LES QUATRE EPICES

C/

C-D F

Z A

SCP C-D ' X-E ' Y ' Z ' RAMBAUD

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 30 JUIN 2017

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-DENIS DE LA REUNION en date du 23 SEPTEMBRE 2015 suivant déclaration d’appel en date du 26 OCTOBRE 2015 RG n° 14/02532

APPELANTES :

XXX

XXX

97490 Sainte-Clotilde

Représentant : M^e Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Société civile LES QUATRE EPICES

XXX

97490 Sainte-Clotilde

Représentant : M^e Mathieu GIRARD de la SELARL HOARAU-GIRARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉS :

Maître F C-D

XXX

97864 SAINT-DENIS CEDEX (La Réunion)

Représentant : M^e Robert CHICAUD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION – R e p r é s e n t a n t : M e M a r i e f r a n ç o i s e L A W Y E N , a v o c a t a u b a r r e a u d e SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Maître A Z

XXX

97864 SAINT-DENIS CEDEX (La Réunion)

Représentant : M^e Robert CHICAUD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION – R e p r é s e n t a n t : M e M a r i e f r a n ç o i s e L A W Y E N , a v o c a t a u b a r r e a u d e SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

SCP C-D ' X-E ' Y ' Z ' RAM BAUD

XXX

97864 SAINT-DENIS CEDEX (La Réunion)

Représentant : M^e Robert CHICAUD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION – R e p r é s e n t a n t : M e M a r i e f r a n ç o i s e L A W Y E N , a v o c a t a u b a r r e a u d e SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 14 Septembre 2016

DÉBATS : en application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 28 Avril 2017 devant Madame KARROUZ Fabienne, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de M^me Nathalie BEBEAU, Greffier, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 30 Juin 2017.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Président : M^me Gilberte PONY, Présidente de Chambre

Conseiller : Madame Fabienne KARROUZ, Conseillère

Conseiller : M. Cyril OZOUX, Vice-Président placé

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 30 Juin 2017.

* * *

LA COUR :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 février 2012 reçu par M^e F C D notaire, M. I J K L et M. M N K L en qualités de vendeurs et la société Outremer Résidences en qualité d’acquéreur ont conclu un compromis de vente ayant pour objet un terrain bâti d’une maison situé XXX formant le lot n°30 du lotissement dénommé «'La Chaumière'».

Par acte sous seing privé signé le 27 février 2012 par l’acquéreur et le 21 mars 2012 par le vendeur reçu par M^e OMARJEE notaire, la SCI CHASSANA en qualité de vendeur et la société Outremer Résidences en qualité d’acquéreur ont conclu un compromis de vente ayant pour objet une parcelle de terrain située XXX à XXX cadastrée DN 166 formant le lot n°21 du lotissement dénommé «'La Chaumière Foncière'».

La validité des compromis de vente a été prorogée par actes sous seing privés des 15 février 2013 et 29 , 28 mars 2013.

La SCP R G X E Y Z a été chargée de rédiger les projets d’actes réitératifs qu’elle a établis au nom de la SCCV Les Quatres Epices acquéreur substitué . Les actes de vente n’ont pas été réitérés. La SCP de notaires a conservé par devers elle une somme de 7553,14 € en paiement de ses honoraires sur les fonds qu’elle détenait .

Estimant qu’aucun honoraire n’était dû à la SCP de notaires et ne parvenant pas à obtenir le remboursement de la somme prélevée, la société OUTRE MER RESIDENCES et la SCCV les quatre épices ont saisi le tribunal de grande instance de XXX d’une demande de remboursement.

Par jugement du 23 septembre 2015 le tribunal de grande instance de XXX a':

— rejeté l’ensemble des demandes formées par la société OUTREMER RESIDENCES ainsi que la SCCV les quatre épices;

— condamné in solidum la société OUTREMER RESIDENCES ainsi que la SCCV les quatre épices au paiement à la SCP C-G -X- E- Y et Z de la somme de 3000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné in solidum la société OUTREMER RESIDENCES ainsi que la SCCV les quatre épices aux dépens

Le tribunal a en effet estimé que le caractère inutile des actes facturés n’était pas établi et qu’aucune faute ne pouvait être imputée au notaire.

Par déclaration au greffe de la Cour d’appel de SAINT DENIS formulée par voie électronique le 26 octobre 2015 la société Outre Mer Résidences et la SCCV les Quatre Epices ont relevé appel de cette décision.

PRETENTIONS ET MOYENS

Dans leurs dernières conclusions notifiées et déposées par voie électronique le 29 mars 2016 les sociétés appelantes demandent à la cour au visa du décret n°78-262 du 8 mars 1978 et de l’article L. 290-1 du Code de la Construction et de l’habitation

— infirmer le jugement entrepris

A titre principal

— dire et juger qu’en l’absence d’acte imparfait aucun émolument n’est dû à la SCP F C-D – I-O X-E – B Y – A Z,

— dire et juger que les projets d’acte sont des actes inutiles et qu’à défaut d’accord sur des honoraires, aucun honoraire n’est dû à la SCP ;

— dès lors, condamner solidairement la SCP F C-D ' I-O X-E – B Y – A Z, Maître A Z et Maître F C D à leur rembourser les sommes de 4 062,98 € et de 3 490,16 € indûment perçues outre intérêt au taux légal à compter du 10 janvier 2014, date à laquelle les défendeurs ont été mis en demeure, pour la première fois, de restituer ces sommes

A titre subsidiaire

— dire et juger que la SCP F C-D ~ I-O X- E – B Y ~ A Z a commis une faute de nature à laisser croire aux futurs acquéreurs que l’acte de vente allait se concrétiser, s’abstenant de les informer de l’affectation des terrains objets de la vente portant sur des constructions individuelles, incompatible avec le futur projet de VEFA,

Par conséquent :

— condamner solidairement la SCP F C-D ' I-O X-E
- B Y – A Z, Maître A Z et Maître F C D à leur verser la somme de dommages-intérêts à hauteur de 7 553,14 € au titre de la perte de chance de concrétiser, dans les délais initialement prévus, dans un premier temps les acquisitions objet des actes litigieux, puis dans un second temps la revente de leur projet de VEFA,

— assortir cette somme du taux d’intérêt légal à compter du jour de la demande,

— prononcer la compensation de cette somme avec les honoraires éventuellement dus au titre des projets d’acte rédigés par la SCP de notaires;

En tout état de cause

— condamner solidairement la SCP de notaires, Maître A Z et Maître F C D à leur verser à chacune la somme de 7 000 € au titre de leur préjudice moral ;

— condamner solidairement de la SCP de notaires Maître A Z et Maître F C D à leur verser la somme de 3 472 € au titre du coût de la consultation de Maître M-P Q.

condamner la SCP de notaires , Maître A Z et Maître F C D à payer la somme de 4 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

A l’appui de leurs prétentions la société Outremer résidences et la SCCV les Quatre Epices font essentiellement valoir :

— que les actes litigieux ne peuvent être qualifiés d’acte imparfaits au sens des dispositions de l’article 3 alinéa 5 et 6 du décret 78-262 du 08 mars 1978 puisqu’aucune des parties n’a signé les actes de vente;

— que le notaire n’est susceptible d’être rémunéré pour ses diligences que par un honoraire;

— qu’au cas d’espèce c’est bien un émolument et non un honoraire qui a été facturé;

— que pour statuer sur le paiement d’un honoraire pour service rendu le tribunal a apprécié l’absence de faute de la part du notaire, ce que le décret ne prévoit pas puisqu’il subordonne le paiement d’un tel honoraire à l’avertissement donné au client du caractère onéreux des services et du montant estimé ou du mode de calcul de la rémunération à prévoir;

— qu’il ressort des écritures des intimés qu’aucun accord sur les honoraires n’est intervenu et qu’en l’absence d’information donnée par le notaire aucun honoraire ne pouvait être prélevé.

— Qu’en application de l’article 15 du décret aucun émolument n’est dû pour l’acte rendu inutile par la faute du notaire;

— qu’il appartenait au notaire d’attirer l’attention de l’acquéreur sur la possible incompatibilité de son projet immobilier avec le cahier des charges éventuellement applicable sur les parcelles objets du contrat de vente;

— qu’ils n’ont été informés que très tardivement de la difficulté, soit vingt deux mois après la signature du compromis de vente;

— que le cahier des charges du lotissement n’a pas été annexé au compromis de vente et ne leur a été transmis qu’un an après la signature du compromis;

— que les trois projets d’acte se sont avérés totalement inutiles , le notaire ayant manqué à ses obligations en stipulant au compromis une condition suspensive liée à l’obtention d’un permis de construire trente logements , tout en contractualisant un cahier des charges interdisant la construction de ce type d’immeuble sur les parcelles;

— qu’en outre la prorogation du compromis n’étant pas intervenue par acte authentique, celui ci était entaché de caducité en application de l’article L 290-1 du code de la construction et de l’habitation , ce que ne pouvait ignorer les notaires;

— que le notaire n’a pas correctement exécuté son devoir de conseil, en omettant de leur indiquer les restrictions contenues dans le cahier des charges s’agissant des parcelles objets de la vente;

— que les fautes commises ont entrainé une perte de chance de concrétiser dans les délais prévus l’acquisition envisagée et la revente de leur projet en VEFA mais également un préjudice lié au travail fourni pour mener à bien le projet, à la perte d’image à l’égard d’un bailleur social , à la perte de confiance à l’égard du notaire, éléments à l’origine de leur préjudice moral.

— Qu’elles n’auraient pas eu recours à un consultant si l’office notarial avait rempli son obligation de conseil ;

* * * * *

Dans leurs dernières conclusions notifiées et déposées par voie électronique le 09 mars 2016 la SCP de notaires, Maître A Z et Maître F C D demandent à la cour de':

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et en particulier en ce qu 'il a rejeté la demande d 'annulation de la vente et les demandes indemnitaires de la SCI 974 INVEST dirigées contre Maitres Z et C-D et la SCP ,'

— Rejeter l 'ensemble des demandes la SCCV les Quatre Epices et de la société Outremer Résidence;'

— condamner la SCCV les Quatre Epices et la société Outremer Résidences in solidum à payer à la SCP de notaires, à Maitre Z et à Maitre C-H, la somme de 4. 000 € chacun au titre des frais irrépétibles ainsi qu 'à supporter les dépens.

Les intimés soutiennent principalement pour leur part :

— que les actes litigieux rédigés doivent revêtir la qualification de projet d’acte;

— que la non signature des projets résulte uniquement du comportement léger et imprudent des sociétés appelantes, puisque les deux compromis mentionnaient expressément l’existence d’un cahier des charges;

— qu’ aucun accord précis sur le paiement d’honoraires n’ est intervenu dans la mesure où il était prévu que l’opération soit menée à son terme et que le notaire conserve les émoluments qui lui revenaient;

— que cette circonstance ne fait pas obstacle à une rémunération du notaire juste rétribution du travail réalisé , puisqu’en l’absence d’accord il appartient au juge de fixer le montant des honoraires comme le prévoit l’article 4 du décret du 08 mars 1978;

— qu’aucune faute imputable au notaire n’est caractérisée puisque l’existence d’un cahier des charges et sa nature contractuelle ressort clairement des compromis de vente;

— qu’il appartenait aux sociétés appelantes, professionnelles de l’immobilier, d’en prendre connaissance, le document leur ayant été transmis au plus tard en février 2013;

— qu’il était prévu aux compromis de vente une condition suspensive consistant en l’exclusion des parcelles de la copropriété dénommée groupe Chaumière, ce qui permet d’établir que les appelantes n’ignoraient pas les caractéristiques particulières du groupe Chaumière et leurs interférences avec leurs projets;

— que l’obligation de conseil a parfaitement été respectée, puisque des informations leur ont été proposées mais qu’à aucun moment elles n’ont sollicité de précision sur le cahier des charges ou la notion de copropriété;

— qu’il résulte clairement au contraire que les appelantes avaient pleinement conscience de la problématique posée par la scission puisqu’elles ont demandé au notaire que la scission partielle n’apparaisse pas dans l’acte ce – que le notaire s’est refusé à faire;

— que l’intervention des notaires a permis aux appelantes d’éviter de signer un acte qui aurait pu se révéler finalement préjudiciable;

— que le lien de causalité entre la prétendue faute commise par le notaire et la non réitération des actes n’est pas établi puisque ce qui a empêché la réitération des actes c’est l’existence du cahier des charges;

— que les appelantes n’ont en réalité subi aucun préjudice puisque les deux acquisitions ont finalement été réalisées et un immeuble est en cours de construction.

* * * * *

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 septembre 2016.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la rémunération du notaire :

Devant la Cour la SCP de notaires ne se prévaut plus des dispositions de l’article 3 du décret n° 78-262 du 08 mars 1978 pour justifier le bien fondé des prélèvements effectués mais se fonde sur les dispositions de l’article 4 du décret.

En application de l’article 4 du décret les notaires sont rémunérés pour les services rendus dans l’exercice des activités non prévues au titre II (émoluments) et compatibles avec la fonction notariale par des honoraires fixés d’un commun accord avec les parties ou à défaut par le juge chargé de taxation;

Dans tous les cas le client doit être préalablement averti par écrit du caractère onéreux de la prestation de service et du montant estimé ou du mode de calcul de la rémunération à prévoir ;

Au cas d’espèce les sociétés appelantes ont renoncé à faire établir par la SCP de notaires les actes de vente des biens visés dans les deux compromis précédemment signés, eu égard aux risques encourus, liés à l’existence d’un cahier des charges du lotissement de nature contractuelle, dont les stipulations risquaient de mettre en péril leur projet de construction d’un immeuble;

Aucun accord n’est intervenu entre les parties quant au montant de la rémunération du notaire. En l’absence d’accord il appartenait au notaire qui souhaitait facturer ses services de saisir le juge chargé de la taxation, ce qui n’a pas été fait .

En application de l’article 719 du code de procédure civile les demandes ou contestation relatives aux frais émoluments et débours qui ne sont pas compris dans les dépens , formées notamment par les officiers public ou ministériel sont soumises aux régles prévues par les article 704 à 718 du code de procédure civile .

Eu égard au désaccord existant entre les parties sur les honoraires et en l’absence de taxation , la créance de la SCP de notaires n’est pas établie et les sommes litigieuses ne pouvaient être prélevées sur les fonds détenus.

Il n’appartient pas à la cour de procéder à la taxation des honoraires qui relève d’une procédure spécifique.

Par conséquent la décision entreprise qui a rejeté la demande de remboursement des fonds sera infirmée et la SCP de notaires sera condamnée à rembourser les fonds qu’elle a conservés par devers elle lesquels seront assortis d’intérêt au taux légal à compter du 18 juillet 2014 date de délivrance de l’acte d’assignation, le mail du 10 janvier 2014 ne valant pas mise en demeure .

Sur la demande de réparation d’un préjudice moral :

Le préjudice moral des deux sociétés appelantes n’est pas caractérisé, puisqu’il n’est par ailleurs pas contesté que l’opération a finalement été confiée à un autre notaire et a pu être menée à son terme.

Elles seront déboutées de leur demande sur ce fondement ;

Sur la demande de remboursement de la consultation juridique

La consultation juridique à laquelle les sociétés appelantes ont eu recours de leur seule initiative a pour origine l’extrême confusion quant au statut juridique exact des terrains qu’elles souhaitaient acquérir.

Son coût ne saurait être mis à la charge du notaire qui finalement n’a pas établi les actes de vente, cette consultation n’étant pour lui d’aucune utilité.

La demande de remboursement sera rejetée .

XXX

La SCP de notaires et Maître A Z et Maître F C D qui succombent dans le cadre de la présente instance seront solidairement condamnés aux dépens de première instance et d’appel .

SUR L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

L’équité commande de faire bénéficier la société OUTRE MER RESIDENCES et la SCCV les quatre épices des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur de 2000,00 €;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire , en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au Greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du Code de procédure civile,

INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions;

Et statuant à nouveau

CONDAMNE solidairement la SCP F C-D ' I-O X-E – B Y – A Z, Maître A Z et Maître F C D à verser à la société Outre mer résidence et la SCCV Les quatre épices les sommes de 4 062,98 € et de 3 490,16 € outre intérêts au taux légal à compter du 18 juillet 2014

DEBOUTE la société Outre mer résidence et la la SCCV Les quatre épices de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

DEBOUTE la société Outre mer résidence et la SCCV Les quatre épices de leur demande de remboursement des consultations juridiques sollicitées

CONDAMNE solidairement la SCP F C-D ' I-O X-E – B Y – A Z, Maître A Z et Maître F C D à payer à la société Outre mer résidence et la la SCCV Les quatre épices la somme globale de 2000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement la SCP F C-D ' I-O X-E – B Y – A Z, Maître A Z et Maître F C D aux dépens de première instance et d’appel

Le présent arrêt a été signé par M^me Gilberte PONY, Présidente de Chambre, et par M^me Anise DORVAL, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE SIGNE LA PRÉSIDENTE