COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 08/06/2020

SELARL CABINET AUDREY HAMELIN

M^e LICOINE

M^e GARNIER

ARRÊT du : 08 JUIN 2020

N° : N° RG 18/02381 – N° Portalis DBVN-V-B7C-FYIN

DÉCISION ENTREPRISE :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de BLOIS en date du

05 Juillet 2018

PARTIES EN CAUSE

APPELANTE :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265221198151259

Commune DE BLOIS

Hôtel de Ville

[…]

[…]

représenté par M^e PAUL, avocat plaidant au barreau de RENNES et ayant pour avocat postulant, la SELARL AUDREY HAMELIN, avocat inscrit au barreau de BLOIS,

D’UNE PART

INTIMÉS : - Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265229271891842 ET 1265234234647552

Maître D A

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e LICOINE, avocat au barreau d’ORLEANS et représenté par la SCP RAFFIN ET ASSOCIES , avocat plaidant au barreau de PARIS,

Maître E Y

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e LICOINE, avocat au barreau d’ORLEANS et représenté par

la SCP RAFFIN ET ASSOCIES , avocat plaidant au barreau de PARIS,

SA MMA IARD

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité à son siège social,

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e LICOINE, avocat au barreau d’ORLEANS et représenté par la SCP RAFFIN ET ASSOCIES , avocat plaidant au barreau de PARIS,

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité à son siège social

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e LICOINE, avocat au barreau d’ORLEANS et représenté par la SCP RAFFIN ET ASSOCIES , avocat plaidant au barreau de PARIS,

SA SAGANA

Agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e GARNIER, avocat au barreau d’ORLEANS et représenté par M^e NICOLAS , avocat plaidant au barreau de PARIS,

D’AUTRE PART

• DÉCLARATION D’APPEL en date du :01 Août 2018

• ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 03-02-2020

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, du délibéré :

• Madame Laurence FAIVRE, président de chambre,

• Madame Carole VIOCHE, conseiller,

• M^me Laure -Aimée GRUA, magistrat honoraire, exerçant des fonctions juridictionnelles, en vertu de l’ordonnance n° 220/2019,

Greffiers :

• M^me PRADEL, greffier lors des débats et M^me Marie-Lyne EL BOUDALI, greffier lors du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 FEVRIER 2020, à laquelle ont été entendus Madame Laurence FAIVRE , Président de Chambre, en son rapport et les avocats des parties en leurs plaidoiries.

ARRÊT :

Prononcé le 08 JUIN 2020 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Sur le rappel des faits et de la procédure :

La société Sagana était propriétaire d’un ensemble immobilier à usage industriel sur lequel elle exploitait une usine de fabrication de mécanique industrielle de précision. Elle a vendu son terrain à M. et M^me X au prix de 200 000 euros le 24 novembre 2006 sous condition de la purge des droits de préemption.

Le 23 janvier 2007, le notaire chargé de la vente, M^e Y, a adressé à la Ville de Blois, la déclaration d’intention d’aliéner ce bien immobilier.

Par décision 105/07 du 20 mars 2007, la Ville de Blois a exercé son droit de préemption. La vente entre la société Sagana et la Ville de Blois a été reçue par acte établi par M^e Y les 18 et 20 juillet 2007. Par acte d’huissier du 17 octobre 2014, la Ville de Blois a fait citer la société Sagana devant le tribunal de grande instance de Blois aux fins d’engager sa responsabilité sur le fondement des manquements à l’obligation d’information et de bonne foi, à ses obligations d’information prévues par l’article L.514-20 du code de l’environnement et subsidiairement sur le fondement du dol et d’obtenir réparation de son préjudice ainsi que la remise en état du sol.

Par jugement du 5 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Blois a, notamment :

— Dit que la Ville de Blois est dépourvue d’intérêt à agir à l’encontre de M. D A, successeur de M. E Y et l’a mis hors de cause ;

— Déclaré irrecevable comme prescrite l’action de la Ville de Blois ;

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— Condamné la Ville de Blois aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile;

Par déclaration notifiée le 1^er août 2018, la Ville de Blois a formé appel sur la totalité des chefs du dispositif.

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées le 10 janvier 2020, la Ville de Blois demande à voir:

— DIRE la ville de BLOIS recevable et bien fondée en son appel ;

' INFIRMER le jugement n°18/00240 (RG 14/02710) en date du 5 juillet 2018, du tribunal de grande instance de BLOIS ;

ET STATUANT A NOUVEAU :

A titre principal :

' DIRE ET JUGER La ville de BLOIS recevable et bien fondée en ses demandes, moyens, fins et conclusions ;

' DECLARER irrecevables, ou en tout cas non fondées, toutes prétentions contraires de la société SAGANA, de Maître Y, de son successeur Maître A, et de son assureur, MMA ;

' DIRE ET JUGER que la société SAGANA a failli à ses obligations générales d’information et de bonne foi ;

' DIRE ET JUGER que la société SAGANA a failli à ses obligations d’information au titre de l’article L 514-20 du Code de l’environnement;

' DIRE ET JUGER que la société SAGANA a commis un dol lors de la vente du terrain à la Ville de BLOIS;

' DIRE ET JUGER que la société SAGANA a manqué à son obligation de délivrance conforme lors de la vente du terrain à la Ville de BLOIS ;

' DIRE ET JUGER que Maître Y a failli à ses obligations, en particulier de recherches et vérifications, d’information et de conseil ;

A titre subsidiaire :

' DIRE ET JUGER que la société SAGANA a commis une faute délictuelle en ne remettant pas le site en état ;

EN CONSÉQUENCE :

' CONDAMNER la société SAGANA, Maître Y, Maître A et MMA à restituer à la ville de BLOIS la somme de 160 000 euros (cent soixante mille euros), quitte à parfaire ;

' CONDAMNER la société SAGANA, Maître Y, Maître A et MMA au remboursement des frais que la ville de BLOIS a dû engager et à la réparation des préjudices subis par la ville (frais de bureaux d’études, retards de chantier, préjudices d’image et moral'), soit une somme de 515 590 euros (cinq cent quinze mille cinq cent quatre-vingt-dix euros), quitte à parfaire.

' CONDAMNER la société SAGANA à prendre à sa charge exclusive le coût de la remise en état du site.

' CONDAMNER les défendeurs à prendre à leur charge le coût de la remise en état du site.

' CONDAMNER les intimés à verser à la ville de BLOIS la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles ;

' ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

' CONDAMNER les intimés aux entiers dépens.

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées le 16 janvier 2020, la société Sagana demande à voir:

A TITRE SUBSIDIAIRE :

— Constater que la société SAGANA a parfaitement informé la Ville de BLOIS de ce que le site vendu était classé pour la protection de l’environnement ;

— Débouter la Ville de BLOIS de l’intégralité de ses demandes ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

— INFIRMER le jugement en ce qu’il a déclaré hors de cause Maître A ;

— CONDAMNER Maître Y, Maître A, la compagnie MMA IARD et la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir la société SAGANA de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

Vu les articles 565 et suivants du code de procédure civile,

— Constater que les demandes de garantie de M^e A et des compagnies MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles étaient virtuellement comprises dans celles dirigées contre Maître Y ;

En conséquence,

— Débouter M^e A et les compagnies MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles de leur moyen d’irrecevabilité ;

— Condamner les parties succombantes, in solidum en cas de pluralité, à régler à la société SAGANA la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner aux entiers dépens, qui pourront être directement recouvrés par Maître Estelle GARNIER avocat au barreau d’ORLÉANS, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées , M. E Y, M. D A, la compagnie MMA Iard et la compagnie MMA Iard Assurances Mutuelles demandent à voir :

A TITRE PRINCIPAL,

— CONFIRMER le jugement du 5 juillet 2018 ;

— DIRE ET JUGER irrecevables les demandes présentées à l’encontre

de Maître D A en sa qualité de successeur de Maître

Y et le mettre hors de cause ;

— DIRE ET JUGER que l’action de la Ville de BLOIS est prescrite ;

— LA DEBOUTER de ses demandes ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

— DIRE ET JUGER que Maître Y n’a commis aucune faute,

— DIRE ET JUGER que la Ville de BLOIS échoue à démontrer le caractère actuel et certain des préjudices qu’elle allègue ainsi que l’existence d’un quelconque lien de causalité entre ceux-ci et les griefs imputés à Maître Y,

— LA DEBOUTER de ses demandes,

— DIRE ET JUGER irrecevable car nouvelle le demande de garantie présentée par la société SAGANA à l’encontre de Maître Y et des sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

— DIRE ET JUGER que les griefs reprochés à Maître Y par la Société SAGANA sont prescrits ;

En tout état de cause,

— DEBOUTER la société SAGANA de sa demande de garantie et de

toutes autres demandes.

— CONDAMNER la Ville de Blois aux dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître LICOINE, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER la Ville de BLOIS à payer à Maître Y, à Maître A, à la MMA IARD et à la MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la somme de 10.000 € chacun au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions récapitulatives.

MOTIFS :

I -Sur la responsabilité de la société Sagana:

— Sur la faute de la société Sagana:

Sur le manquement à l’obligation d’information et de bonne foi:

En application de l’article 1602 du code civil, « le vendeur est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige. Tout pacte obscur ou ambigu s’interprète contre le vendeur. »

En application de l’article 1627 du code civil, « les parties peuvent, par des conventions particulières, ajouter à cette obligation de droit ou en diminuer l’effet ; elles peuvent même convenir que le vendeur ne sera tenu à aucune garantie. »

A l’appui de son appel, la Ville de Blois fait valoir que la société Sagana ne l’a pas informée dans le cadre de la vente du terrain litigieux, de l’existence sur le site d’une installation classée pour la protection de l’environnement ( ci-après ICPE) et de la réalité et de l’étendue de la pollution générée par l’activité de cette installation ; que les informations que la société Sagana lui a données lors de la vente n’étaient ni véridiques, ni sincères ; qu’il s’ensuit que la clause de garantie de passif mise à la charge de la Ville de Blois est inefficace.

En réplique, la société Sagana fait valoir que l’action en responsabilité contractuelle est prescrite ; elle estime qu’à la date du 29 juin 2009, la Ville de Blois avait connaissance de manière certaine de la pollution ; qu’en effet, une simple visite des lieux suffisait à la constater ; qu’en tout état de cause, elle a reçu notification du rapport établi par la société Ginger à sa date d’émission le 23 juillet 2009 et sinon au plus tard, le 18 septembre 2009 ; qu’il n’y a eu aucune interruption conforme à l’article 2238 du code civil ; que sur le fond, la Ville de Blois était parfaitement informée de la situation du site au regard de l’environnement, par le contenu de l’acte et les pièces annexées et par le fait que le maire de la Ville de Blois au moment de la vente avait été salarié de la société Sagana entre 1990 et 1995.

a) Sur la prescription :

En application de l’article 2224 du code civil, « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

Au préalable, il convient de rappeler que la Ville de Blois exerce une action en responsabilité à l’égard de la société Sagana sur le fondement d’un prétendu manquement à l’obligation d’information dans le contrat de vente qu’elle a conclu avec elle, qu’il s’agit d’une action mobilière, peu importe que la vente porte sur un bien immobilier. Cette action est donc soumise au nouveau délai de prescription de cinq ans applicable à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008.

Il est constant que la prescription court à compter de la date à laquelle le dommage est révélé à la victime, si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

En l’occurrence, il ressort des pièces communiquées par les parties que la Ville de Blois ayant acquis en 2007 par préemption un terrain appartenant à la société Sagana, a confié le 9 juin 2009, une étude de faisabilité préalablement à l’aménagement du site, à un groupe d’entreprises dont le mandataire était l’architecte M. F.B. et parmi les entreprises, la société SAS Ginger Environnement et Infrastructure ; c’est à cette dernière qu’a été confié la mission de réaliser un diagnostic initial de la qualité des sols et du sous-sol (p21 – la Ville de Blois ) ; que le cahier des charges particulières, établi préalablement le 30 mars 2009 par le mandataire du groupement précise qu’il y a « un diagnostic technique du site à faire consistant en un diagnostic des risques de pollution des sols et terrains attenant au bâtiment impliquant une réalisation de sondages des lieux pour analyse des hydrocarbures totaux, des huiles et des métaux lourds avec une analyse en laboratoire et la rédaction d’un rapport de synthèse » ( p25 – la Ville de Blois ); que selon le procès-verbal d’achèvement de mission signé le 10 février 2010 par un représentant de la Ville de Blois, la mission a été exécutée du 10 juin au 25 juillet 2009 et du 1^er septembre au « 31 » septembre 2009 avec une réunion finale le 12 octobre 2009 (p 23 – la Ville de Blois) ;

Que les compte-rendus successifs de réunion entre des représentants du groupement d’étude et des représentants de la Ville de Blois sont communiqués par la Ville de Blois ( p 26- la Ville de Blois) ; qu’il s’avère que les réunions se sont échelonnées entre le 24 juin 2009 et le 22 décembre 2009 : que le premier compte-rendu du 26 juin mentionne que « l’entreprise Ginger Environnement commencera ses travaux le 29 juin » ; que le compte-rendu du 18 septembre dont la réunion s’est tenue en présence du maire-adjoint et du mandataire du groupement d’entreprises ainsi que des deux responsables des services Urbanisme et Habitat de la Ville de Blois, avait pour objet la remise des rapports techniques dont celui de Ginger Environnement qu’il est indiqué à propos de celui-ci que « l’étude des sols a repéré des hydrocarbures totaux sur la quasi-totalité du site jusqu’à une profondeur de 4 m, malgré la dalle ( dix sondages à la tarière mécanique ont été effectués d’une profondeur de 1,80m à 4,50m), qu’il faudra terrasser et décaper sur cette profondeur la totalité du site et déposer les terres en décharge contrôlée classée 1 » qu’il est précisé que « cette pollution n’était absolument pas mentionnée lors de la vente ( le rapport APAVE ne le mentionne pas) que cette pollution peut obérer le devenir du site » ; qu’il est ajouté dans ce compte-rendu, qu’après dépollution, deux schémas d’aménagement sont possibles , chacun avec construction de logements, qu’une prochaine réunion est fixée le 12 octobre 2009 « dès que les travaux de démolition et de dépollution seront chiffrés » ;

Que le 12 octobre 2009, la réunion s’est tenue avec l’architecte mandataire et les deux responsables administratifs et a prévu une réunion le 26 octobre 2009 avec un représentant de l’Etat ( service de la DRIRE) et un représentant de la société Ginger Environnement pour « mieux comprendre le diagnostic de pollution des sols» car le diagnostic Ginger est « maximaliste », ce compte- rendu ajoute que le coût de la dépollution est énorme « 1 360 000 euros alors qu’au moment de l’acquisition la pollution des sols n’avait pas été détectée. » ;

Que le 26 octobre 2009, la réunion s’est tenue avec le mandataire du groupement, les deux responsables administratifs et le représentant respectivement de l’Etat ( DRIRE) et de Ginger Environnement : ce dernier rappelle qu’ « un diagnostic initial sert à identifier les pollutions (localisation, polluants concernés) mais pas à caractériser l’extension des pollutions concernées et que pour lever les incertitudes, il conviendrait de réaliser un diagnostic approfondi » ;

Qu’une nouvelle réunion dont l’objet était de présenter la synthèse du projet d’étude au maire-adjoint a eu lieu, le 22 décembre 2009, en présence de ce dernier, du mandataire du groupement et des deux responsables administratifs : qu’elle a fait ressortir que le sol était pollué aux hydrocarbures et peut-être aussi au chrome, que le coût de la dépollution était évalué à 1 400 000 euros, que « le devenir de ce site est un problème », « qu’une activité artisanale paraît difficile à installer, que dépolluer pour une opération d’habitat est dans l’état actuel des hypothèses une charge foncière trop importante pour la ville ou quelque opérateur que ce soit »; qu’il était proposé notamment de sécuriser le site et solliciter les services juridiques pour déterminer les obligations de la société qui a vendu le terrain et rechercher « s’il existe une forme de responsabilité en vice caché comme en matière immobilière, cette disposition s’éteindra dans deux ans à partir de juillet 2009 ( date de remise du rapport) ».

L’ensemble de ces éléments met en évidence que la Ville de Blois a eu connaissance à partir du 22 décembre 2009, de manière certaine, après l’analyse approfondie du rapport technique de Ginger Environnement par tous les services compétents auxquels elle a fait appel, de l’ampleur du dommage résultant de la pollution du terrain acquis auprès de la société Sagana et plus particulièrement de l’impossibilité de réaliser l’objectif pour lequel elle l’avait préempté, consistant à réaliser un ensemble de logements.

Dès lors que la Ville de Blois a engagé l’action en responsabilité à l’égard de la société Sagana le 17 octobre 2014, soit moins de cinq ans à compter du 22 décembre 2009, son action n’est pas prescrite.

Le moyen tiré de la prescription est donc rejeté.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

b) Sur l’obligation d’information proprement dite et la clause de garantie de passif :

Il ressort de la lecture de l’acte de vente authentique signé par la société Sagana et la Ville de Blois le 20 juillet 2007, que dans la partie intitulée « situation de l’immeuble au regard de la réglementation relative à la protection de l’environnement » le notaire informe les parties des dispositions codifiées sous l’article L.514-20 du code de l’environnement, il poursuit « l’acquéreur déclare être parfaitement informé des activités qui ont été exercés dans les locaux et de l’état du terrain conformément à l’article L.514-20 susvisé, qu’en conséquence, il prend à sa charge sans recours contre le vendeur toute pollution et tout incident qui pourrait survenir ultérieurement, ['] qu’il est précisé qu’aucun équipement de l’immeuble ne relève de la législation sur les installations classées, qu’il n’a jamais été exercé sur le terrain d’activités entraînant des dangers ou inconvénients pour la santé ou l’environnement, que le terrain d’assiette de l’immeuble n’est frappé d’aucune pollution susceptible de résulter notamment de l’exploitation actuelle ou passée ['] à l’exception de ce qui est dit ci-après ['] il résulte d’une étude de sol réalisé en 2002, ce qui suit notamment » : il rappelle le contenu de cette étude réalisée par l’APAVE et annexée à l’acte et notamment sa conclusion ultime : « Toute découverte fortuite d’une pollution des sols hors des travaux de démolition seraient prises en charge par l’exploitant. » .

L’acte notarié se poursuit dans le paragraphe intitulé « Installation classée » : « le vendeur déclare qu’il n’a jamais exploité dans les biens vendus d’activités soumises à autorisation ou déclaration, conformément aux articles 11 et 27 du décret n° 77-1133 du 21 septembre 1977, et qu’il n’a jamais eu connaissance de mise en demeure, réclamation ou notification émanant de la DRIRE, d’autres administrations publiques ou de tiers. En outre il précise que ni lui-même, ni aucun propriétaire antérieur, ni aucun locataire ou occupant de l’immeuble objet des présentes n’y a traité ou stocké, soit en surface, soit en souterrain, de déchets ou de substances toxiques à l’exception de ce qui a été indiqué ci-dessus. ['] En conséquence, l’acquéreur prendra à sa charge, sans recours contre le vendeur, toute pollution et tout incident qui pourrait survenir ultérieurement. [']»

L’acte se poursuit : « Il résulte d’une lettre émanant de la Préfecture de Loir et Cher-Direction des relations avec les collectivités locales et de l’environnement en date du 22 mai 2007 demeurée jointe et annexée, notamment ce qui suit littéralement rapporté : « Selon les éléments en ma possession, la société Sagana est répertoriée dans mes services au titre de la législation relative aux installations classées pour la protection de l’environnement pour l’exploitation des activités suivantes »:

Suit l’énumération des activités et des arrêtés et la suite de la lettre : « A ma connaissance aucune cessation d’activité n’a été portée à ma connaissance et j’ignore si le site comporte des installations susceptibles d’entraîner des dangers ou inconvénients pour la santé et l’environnement. Par ailleurs ce site n’a pas fait 'objet d’une pollution qui aurait pu affecter les lieux de quelque manière que ce soit. »

L’acte précise que la copie des arrêtés des 23 août 1948 et 15 juillet 1952 et du récépissé de déclaration du 19 décembre 1986 sont demeurés joints et annexés aux présentes après mention. (p 2 – la Ville de Blois ).

Ainsi il s’avère que l’acte notarié reprend les déclarations de chacune des parties ainsi que le contenu littéral des pièces annexées à l’acte, à savoir le rapport commandé en 2002 par la société Sagana à l’APAVE ( p 3 – la Ville de Blois ) et la lettre du préfet d’Indre et Loire en réponse à la lettre du notaire en date du 5 avril 2007 l’interrogeant sur l’état du terrain objet de la vente, au regard des dispositions de la loi du 19 juillet 1976 sur les installations classées. (p 2 ' Ville de Blois).

Or, en application de l’article 1320 ancien du code civil aux termes desquels, « l’acte authentique fait foi entre les parties, même de ce qui n’y est exprimé qu’en termes énonciatifs, pourvu que l’énonciation ait un rapport direct à la disposition. »

Dès lors, les énonciations du notaire dans l’acte de vente attribuant au vendeur (page 19 de l’acte) les déclarations selon lesquelles elle n’a jamais exploité dans les biens vendus, d’activités soumises à autorisation ou à déclaration et qu’elle n’a jamais traité de produits toxiques sont, en l’absence de preuve contraire, les déclarations émises par la société Sagana devant le notaire lors de la vente de son immeuble à la Ville de Blois.

Cependant, au regard de la lettre de la préfecture du Loir et Cher ainsi que des arrêtés des 23 août 1948 et du 30 septembre 1952 annexés au même acte de vente, il s’avère que la société Sagana avait obtenu successivement les autorisations préfectorales d’exploiter un atelier de mécanique générale le 23 août 1948 et une usine de construction mécanique le 30 septembre 1952.

Il est aussi établi par les pièces communiquées, qu’elle n’avait pas notifié à l’autorité préfectorale sa cessation d’activité à la date de la vente. ( p 10 – la société Sagana).

Au vu de ces éléments, il est donc établi que la société Sagana qui exploitait une IPCE depuis 1948 sans avoir cessé juridiquement son activité à la date de la vente, a fait une fausse déclaration sur ses obligations au regard de la législation sur les IPCE, devant le notaire chargé d’instrumenter pour la vente de son immeuble.

Il ressort, en outre, de la lecture du diagnostic de sol établi par la société APAVE en août 2002 à la demande de la société Sagana en vue d’une « prochaine mise en vente du terrain », qu’elle exerçait une activité d’usinage de pièces mécaniques de précision ( acier et acier inoxydable) mais qu’elle n’était pas référencée auprès de la préfecture au titre des IPCE (p3 – la Ville de Blois et p 11 – la société Sagana), qu’il s’en déduit que ce document remis par la société Sagana au notaire en vue de la vente de l’immeuble litigieux, est aussi erroné.

L’ensemble de ces éléments met ainsi en évidence que la société Sagana en sa qualité de vendeur, n’a volontairement pas expliqué clairement au vendeur, ses obligations au regard de la législation sur les IPCE.

Compte tenu de ce manquement à son devoir d’information sur ses obligations, la société Sagana ne saurait s’exonérer des conséquences de sa faute en se prévalant de la clause de garantie mise à la charge de l’acquéreur « au titre de toute pollution qui pourrai survenir ultérieurement », cette clause étant devenue sans effet.

c) Sur le préjudice :

A l’appui de son appel, la Ville de Blois demande au titre de la réparation, la réduction du prix de vente à hauteur de 80%, soit la restitution de la somme de 160 000 euros ; elle demande aussi le remboursement des frais qu’elle a dû engager (frais de bureaux d’études, retard de chantier) ainsi que la réparation de son préjudice d’image et son préjudice moral pour un montant total de 515 590 euros. Elle demande, en outre, la condamnation de la société Sagana à prendre à sa charge exclusive la remise en état du site.

En réplique, la société Sagana conclut au débouté des demandes de la Ville de Blois : elle rappelle que le prix de vente était minoré parce que c’était un site classé, ce que savait la Ville de Blois ; elle ajoute que l’ensemble des autres préjudices ne sont pas non plus justifiés.

Au préalable, la cour relève que sur le fondement des constatations sur la pollution des sols du terrain vendu par la société Sagana à la Ville de Blois en 2007, opérées, en 2009 et 2011, par les bureaux d’études Ginger Environnement et Socotec missionnés par la Ville de Blois, la société Sagana a été mise en demeure par l’arrêté préfectoral du 30 juin 2014 de remettre ledit terrain en état conformément aux prescriptions de l’arrêté du 2 février 2011, l’arrêté du 30 juin 2014 ayant été validé par le jugement rendu par le tribunal administratif d’Orléans le 30 avril 2015, devenu définitif.

Au titre de la réparation du manquement à l’obligation d’informer sur son obligation à garantie, la Ville de Blois demande la réduction du prix de vente , des dommages-intérêts et l’exécution par la société Sagana de la remise en état du site.

En application des articles 1610 et 1611 anciens du code civil, « si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur pourra à son choix demander la résolution de la vente ou sa mise en possession si le retard ne vient que du fait du vendeur. Dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages-intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur du défaut de délivrance au terme convenu. »

Concernant la demande de réfaction du prix de vente, il n’est produit aucun élément qui permette d’évaluer la différence de valeur entre le prix d’acquisition et le prix du terrain, compte tenu de la pollution constatée.

Cette demande sera donc rejetée.

Concernant la demande de dommages-intérêts, la Ville de Blois demande le remboursement des études de sols effectuées par les sociétés IMC2, l’architecte mandataire du groupement et Socotec pour un montant total de 12 836,47 euros.

Au vu des pièces justificatives communiquées par la Ville de Blois, il convient de faire droit à cette demande.

En revanche, la Ville de Blois demande aussi le remboursement du manque à gagner résultant de l’impossibilité de réaliser le projet d’habitat qu’elle poursuivait en préemptant le terrain. Mais la Ville de Blois mentionne dans ses conclusions qu’elle envisageait de réaliser un programme de logements sociaux sans autre précision. Par ailleurs, il y a lieu de relever qu’elle n’a pas demandé la résolution de la vente mais la remise en état du site par le vendeur. Dans ces conditions, sa demande de réparation au titre du manque à gagner n’est pas fondée.

Concernant la demande au titre du préjudice moral, la Ville de Blois ne la caractérise pas. La demande sera donc rejetée sur ce point.

Concernant la demande au titre des frais de personnel, la Ville de Blois communique un tableau dépourvu d’intitulé avec des caractères d’une dimension ne permettant pas leur lecture dans des conditions normales (p 28 – $) ; en l’absence d’autre pièce justificative, la demande sera rejetée.

Concernant la demande de remboursement des frais engagés au titre des procédures judiciaires, il sera rappelé que cette demande relève des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera examinée ultérieurement.

En définitive, au titre des dommages-intérêts, il sera fait droit à la demande de la Ville de Blois à hauteur de 12 836,47 euros, somme à laquelle la société Sagana sera condamnée.

Concernant la demande de prise en charge par la société Sagana du coût de la remise en état du site, il sera fait droit à cette demande dans les limite des prescriptions administratives de l’arrêté préfectoral du 30 juin 2014.

II Sur la responsabilité des notaires :

— Sur la recevabilité de l’action à l’égard de M. D A :

La cour relève que c’est à juste titre que le juge de première instance a décidé que la Ville de Blois était sans intérêt à agir contre M. A qui en tant que notaire successeur, n’avait pas à répondre personnellement des fautes qui relevaient des obligations de rédacteur d’acte de son prédécesseur, M. Y.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

— Sur la responsabilité de M. E Y:

Sur le manquement à ses obligations professionnelles:

A l’appui de son appel, la Ville de Blois fait valoir que M. Y a manqué à son devoir de conseil, compte tenu des termes contradictoires de l’acte authentique et de la stipulation de la clause de non-garantie du passif environnemental au bénéfice du vendeur qui revêtait un caractère exceptionnel, en ce qu’elle n’aurait pas figureé dans la promesse de vente conclue avec le premier acquéreur.

En réplique, M. Y fait valoir que l’action en responsabilité qu’elle soit contractuelle ou délictuelle est prescrite. Sur le fond, il précise qu’il avait adressé le 14 mai 2007, un projet de l’acte de vente à la Ville de Blois qui n’avait soulevé aucune objection ; il ajoute que la clause de garantie de passif figurait déjà dans la promesse de vente conclue avec le premier acquéreur. Il précise que l’acte de vente reprend les termes du rapport de l’APAVE, de la lettre du préfet et que tous ces documents ainsi que les arrêtés d’autorisation d’installation classée étaient annexés à l’acte.

Concernant la prescription, il convient de se reporter à l’analyse d’un paragraphe précédent aux termes duquel il a été constaté que l’action en responsabilité engagée par la Ville de Blois n’était pas prescrite tant sur le fondement contractuel que délictuel, le point de départ et le délai de prescription étant identiques.

Concernant la faute du notaire, il convient aussi de se reporter à l’analyse de l’acte authentique de vente à laquelle il a été procédé dans un paragraphe précédent.

Il en résulte que le notaire rédacteur de l’acte a effectué antérieurement à la rédaction de l’acte de vente, les recherches nécessaires auprès des services de la préfecture pour savoir s’il y avait une installation classée sur le terrain , objet de la vente, qu’il a précisé dans l’acte de vente, le contenu de la lettre en réponse du préfet et qu’il a fait référence expressément aux arrêtés d’autorisation d’ICPE, qu’il les a aussi annexés à l’acte de vente ; qu’il a, par ailleurs, énoncé les déclarations du vendeur ainsi que les conclusions du rapport sur l’étude des sols que lui avait remis le vendeur.

Concernant la clause de non-garantie du passif au bénéfice du vendeur, il ressort de la lecture de la promesse de vente consentie au premier acquéreur, qu’une clause similaire y figurait.

Dans ces conditions, il est établi que le notaire a rempli ses obligations professionnelles d’information et de conseil alors que la Ville de Blois avait d’une part, préempté un terrain en état de friche industrielle appartenant à une société présente sur ce terrain depuis 1948 et d’autre part, qu’elle n’a formé aucune objection quant aux déclarations contraires du vendeur par-rapport aux énonciations de la lettre du préfet et des arrêtés d’autorisation d’installation classée délivrés à la société venderesse et qui, en outre, avaient été notifiés en leur temps à la Ville de Blois et devaient figurer dans ses archives.

En conséquence, la cour constate que M. E Y n’a commis aucune faute dans la rédaction de l’acte du 20 (et 18) juillet 2007.

La Ville de Blois sera donc déboutée de sa demande.

— Sur la garantie des assureurs:

Compte tenu des solutions retenues à l’égard de M. D A et de M. E Y, les demandes formées par la Ville de Blois à l’égard de leurs assureurs sont devenues sans objet.

III Sur l’appel en garantie formée par la société Sagana :

1) A l’égard des notaires :

a) M. D A :

Pour les mêmes motifs que ceux énoncés précédemment, l’action en garantie formée par la société Sagana à l’égard de M. A successeur de M. Y, notaire rédacteur, est irrecevable.

b) M. E Y:

A l’appui de son appel incident, la société Sagana reproche à M. Y de ne pas l’avoir informée de son obligation de procéder à la notification de sa cessation d’activité et de ses obligations au regard de l’article L.514-20 du code de l’environnement, la preuve en est les contradictions contenues dans l’acte concernant l’existence ou non d’une installation classée sur le terrain litigieux. Elle reproche aussi à M. E Y de ne pas avoir assuré l’efficacité de l’acte et plus particulièrement de la clause de garantie de passif.

En réplique, M. E Y fait valoir que la mise en cause de sa responsabilité par conclusions du 3 mars 2015, est prescrite dès lors que c’est le 12 février 2010, qu’elle a été mise en demeure d’effectuer sa cessation d’activité. Sur le fond, il rappelle qu’il a été mandaté pour recevoir un acte de vente et non pour assister la société Sagana dans la gestion de sa cessation d’activité ; il ajoute que la société Sagana n’a émis aucune objection à la lecture des prétendues contradictions de l’acte. Il précise qu’en tout état de cause, la remise en état du site d’une installation classée est une obligation personnelle de l’exploitant, qui ne saurait être mise à la charge d’un tiers.

S’agissant de la prescription, la cour relève que l’action exercée par la société Sagana à l’égard de M. E Y est une action récursoire à la suite de la condamnation prononcée contre la société Sagana dans l’action principale ; qu’en application de l’article 2224 du code civil, la société Sagana ne commence à prescrire qu’à compter du jour où elle a connu la condamnation lui permettant d’agir en garantie ; que son action à l’égard de M. E Y n’est donc pas prescrite.

Sur le bien-fondé de l’action récursoire, il a été établi dans les paragraphes précédents, que la société Sagana avait obtenu dès 1948 une autorisation d’exploiter une installation classée pour la protection de l’environnement ; qu’à ce titre, elle était présumée connaître ses

obligations au regard de la législation sur les ICPE, qu’elle ne saurait donc imputer au notaire chargé de la vente d’un bien immobilier, ses propres manquements d’exploitante d’un site classé.

Par ailleurs, les reproches de la société Sagana au titre du manquement du notaire sur l’efficacité de l’acte et notamment de la garantie de passif, ne sont pas fondés, dès lors qu’elle n’établit pas que les contradictions sur l’existence ou non d’une installation soumise à autorisation ou déclaration sur le terrain objet de la vente, résulterait d’une erreur de transcription par le notaire des déclarations de la société Sagana aux termes desquelles elle avait dit devant lui, qu’elle n’avait « jamais exploité dans les biens vendus d’activités soumises à autorisation ou déclaration ».

Pour l’ensemble de ces motifs, la cour considère que la société Sagana ne rapporte pas la preuve des fautes reprochées à M. E Y.

Son action récursoire est donc recevable mais n’est pas fondée et sera rejetée.

2) à l’égard de leurs assureurs :

Compte tenu de la décision sur l’action récursoire, la demande formée par la société Sagana à l’égard des assureurs est sans objet et sera rejeté.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société Sagana sera condamnée aux dépens de l’appel.

Les circonstances de fait et les solutions adoptées en appel justifient qu’il soit fait droit à la demande d’application de l’article 700 du code de procédure civile formée par la Ville de Blois et que la société Sagana soit condamné à payer à la Ville de Blois la somme que l’équité commande de fixer à 3 000 euros, en l’absence d’élément justifiant des frais engagés dans l’instance judiciaire.

Toutes les autres demandes formées en application de l’l'article 700 du code de procédure civile sont rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 5 juillet 2018 par le tribunal de grande instance de Blois en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action engagée par la Ville de Blois à l’égard de M. D A ;

Infirme partiellement ledit jugement :

Statuant à nouveau,

Rejette le moyen tiré de la prescription de l’action en responsabilité contractuelle soulevé par la société Sagana ;

Y ajoutant,

Dit recevable l’action en responsabilité contractuelle engagée par la Ville de Bois à l’égard de la société Sagana ;

Condamne la société Sagana à payer à la Ville de Blois la somme de

12 836,47 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Condamne la société Sagana à prendre à sa charge exclusive le coût de la remise en état du site situé […] à […] et 42 qui résultera de la mise en 'uvre des prescriptions administratives de l’arrêté préfectoral du 30 juin 2014 ;

Constate que M. E Y n’a commis aucune faute dans la rédaction de l’acte de vente du 20 (et 18) juillet 2007 entre la société Sagana et la Ville de Blois ;

Déboute la Ville de Blois de son action en responsabilité contre M. E Y ;

Dit que les demandes formées par la Ville de Blois à l’égard des sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles sont sans objet ;

Dit irrecevable l’action récursoire engagée par la société Sagana à l’égard de M. D A ;

Dit recevable l’action récursoire engagée par la société Sagana à l’égard de M. E Y mais non fondée ;

Dit que les demandes formées par la société Sagana à l’égard des sociétés MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles sont sans objet;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la société Sagana aux dépens de l’instance d’appel dont distraction au profit de Maître LICOINE, en application de l’article 699 du code de procédure civile;

Condamne la société Sagana à payer à la Ville de Blois la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par Madame Laurence FAIVRE , Président de Chambre et Madame Marie-Lyne EL BOUDALI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT