N° RG 19/03910 – N° Portalis DBV2-V-B7D-IJTD

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 29 SEPTEMBRE 2021

DÉCISION DÉFÉRÉE :

[…]

Tribunal de grande instance d’Evreux du 10 septembre 2019

APPELANTE :

Sci BETHOM

Rcs d’Evreux n°413.826.751

6 place Dupont de l’Eure

[…]

représentée et assisté par M^e Laurent SPAGNOL de la Scp SPAGNOL DESLANDES MELO, avocat au barreau de l’Eure substitué par M^e Simon BADREAU

INTIMES :

Madame B X

née le […] à […]

[…]

LE PETIT HANOY

[…]

représentée et assistée par M^e S-Ange BEVERAGGI, avocat au barreau de l’Eure

Madame Z-S R-Q

de la Scp K DE Y M O R-Q

[…]

[…]

représentée par M^me Michel BARON de la Scp BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau de l’Eure et assistée par M^me Isabelle DELORME MUNIGLIA avocat au barreau de Versailles

Scp D E prise en la personne de M^e H E

ès qualités de mandataire liquidateur de la société 3A IMMO GUY HOQUET L’IMMOBILIER

[…]

[…]

[…]

représentée et assistée par M^me Christophe OHANIAN de la Selarl CAMPANARO OHANIAN, avocat au barreau de l’Eure

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 16 juin 2021 sans opposition des avocats devant M^me Edwige WITTRANT, présidente de chambre, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

M^me WITTRANT, présidente de chambre

M^me Laurence de SURIREY, conseillère

M. Jean-François MELLET, conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

MMme F G

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU PRONONCE :

M^me WITTRANT, présidente de chambre

M. Jean-François MELLET, conseiller

M^me Magali DEGUETTE, conseillère

DEBATS :

A l’audience publique du 16 juin 2021, où l’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2021

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 29 septembre 2021, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

signé par M^me WITTRANT, présidente de chambre et par M^me G, greffier.

*

* *

Suivant acte authentique reçu le 20 février 2015 par M^me Z-S R-Q, notaire à Meulan (78), la Sci Bethom a vendu à M^me B X, le lot […] d’un immeuble en copropriété sis […] à […], moyennant le prix de

28 000 euros, outre la commission de 1 000 euros due par l’acquéreur à la société 3A Immo Guy Hoquet l’Immobilier.

Par exploits d’huissier des 29 avril, 12 et 17 mai 2016, M^me B X, se plaignant d’une délivrance du bien non conforme aux stipulations de l’acte de vente, a fait assigner la Sci Bethom, la société 3A Immo Guy Hoquet l’Immobilier et M^me Z-S R-Q devant le tribunal de grande instance d’Evreux aux fins d’indemnisation du préjudice subi.

La société 3A Immo Guy Hoquet l’Immobilier ayant été placée en liquidation judiciaire suivant jugement du tribunal de commerce d’Evreux en date du 23 mars 2017, la Sci Bethom a fait assigner, le 13 février 2018, M^me H E pris en sa qualité de mandataire liquidateur, aux fins d’être garantie de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

Les procédures ont été jointes suivant ordonnance du juge de la mise en état en date du 09 avril 2018.

Suivant ordonnance en date du 09 janvier 2018 du juge commissaire saisi de la liquidation judiciaire de la société 3A Immo Guy Hoquet l’Immobilier, la requête présentée par M^me X et tendant à bénéficier d’un relevé de forclusion concernant sa déclaration de créance a été déclarée irrecevable.

Suivant jugement en date du 10 septembre 2019, le tribunal de grande instance d’Evreux a :

— déclaré l’action de M^me B X recevable,

— condamné in solidum la Sci Bethom et M^me Z-S R-Q à payer la somme de 10 000 euros à M^me B X à titre de dommages et intérêts,

— rejeté l’appel en garantie de la Sci Bethom à l’égard de la Sarl 3A Immo Guy Hoquet l’Immobilier,

— dit que dans leur rapport entre eux, la charge finale de la précédente condamnation prononcée in solidum est supportée à hauteur de 25 % par M^me Z-S R-Q et 75 % par la Sci Bethom,

— condamné la Sci Bethom à payer à M^me B X la somme de

3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sci Bethom à payer les dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Beveraggi,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration au greffe de la cour en date du 08 octobre 2019, la Sci Bethom a interjeté appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 21 mai 2021, la Sci Bethom demande à la cour, au visa des dispositions des articles 1147 et 1382 du code civil, de :

— la recevoir en son appel et l’en dire bien fondée,

— déclarer la Sarl 3A Immo Guy Hoquet l’Immobilier et M^me Z-S R-Q, notaire, responsables à égalité de l’éventuel préjudice de M^me B X résultant de la vente du bien immobilier constituant le lot 608 de la copropriété située section […],

— enjoindre à M^e H E, ès qualités de liquidateur de la Sarl 3A Immo Guy Hoquet l’Immobilier, d’avoir à communiquer les références complètes de la compagnie d’assurance de la Sarl 3A Immo Guy Hoquet l’Immobilier pour le cas où la cour considérerait que la responsabilité de la Sci Bethom, en sa qualité de venderesse, serait engagée au titre d’un défaut de délivrance d’une chose conforme,

— accorder recours et garantie à la Sci Bethom contre M^e H E, en qualité de liquidateur de la Sarl 3A Immo Guy Hoquet l’Immobilier, d’une part, et M^me Z-S R-Q, d’autre part, pour toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre,

— dire que dans leur rapport entre elles la charge finale des condamnations prononcées in solidum et plus précisément de la garantie consentie à la Sci Bethom, in solidum à l’encontre de M^e H E, ès qualités de liquidateur de la Sarl 3A Immo Guy Hoquet l’Immobilier, et M^me Z-S R-Q, sera supportée à hauteur de 50 % par la première et à hauteur de 50 % par la seconde,

— condamner in solidum M^e H E, ès qualités de liquidateur de la Sarl 3A Immo Guy Hoquet l’Immobilier, et M^me Z-S R-Q à payer à la Sci Bethom la somme de

3 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M^e H E, ès qualités de liquidateur de la Sarl 3A Immo Guy Hoquet l’Immobilier, et M^me Z-S R-Q aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la Scp Spagnol Deslandes Melo, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 7 mai 2021, M^me B X demande à la cour, au visa des dispositions de l’acte authentique du 20 février 2015, des dispositions des articles 1602 et suivants du code civil, des dispositions de l’article 1147 ancien du code civil (article 1231-1 nouveau du code civil) et des dispositions de l’article 1382 du code civil (article 1240 nouveau du code civil), de :

— déclarer la Sci Bethom mal fondée en son appel principal en tant que dirigé à l’encontre de M^me X,

— déclarer M^me R-Q mal fondée en son appel incident,

— débouter M^me R-Q de ses demandes reconventionnelles,

— déclarer la Scp D E, prise en sa qualité de mandataire liquidateur de la société 3A Immo Guy Hoquet l’Immobilier mal fondée en son appel incident,

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance d’Evreux en ce qu’il a déclaré l’action de M^me B X recevable, retenu le défaut de délivrance conforme, condamné in solidum la Sci Bethom et M^me Z-S R-Q à payer la somme de 10 000 euros à M^me B X à titre de dommages et intérêts, condamné la Sci Bethom à payer à M^me B X la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et condamné la Sci Bethom à payer les dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Beveraggi,

y ajoutant,

— condamner la Sci Bethom, M^me Z-S R-Q, notaire associé membre de la Scp J K de Y, L M, N O et Z-S R-Q, notaire à Meulan, la Scp D E, ès qualités, à régler chacun à M^me X la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire,

— désigner tel notaire qu’il plaira à l’effet de visiter l’immeuble et de donner la valeur de l’immeuble à la date d’acquisition et en tenant compte que les toilettes sont collectives et que le bien acquis n’a pas l’usage du parking collectif de l’immeuble,

en tout état de cause,

— condamner la Sci Bethom et M^me Z S R – Q, notaire associé membre de la Scp J K de Y, L M, N O et Z S R-Q, notaire à Meulan, ainsi que la Scp D E aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 25 mai 2021, M^me Z-S R-Q demande à la cour, au visa des dispositions de l’acte authentique en date du 20 février 2015, des articles 1602 et suivants du code civil et des articles 1240 du code civil, 9 du code de procédure civile, de :

— déclarer la Sci Bethom mal fondée en son appel principal en tant que dirigé à l’encontre de M^me R-Q,

— débouter M^me A de sa demande tardive d’expertise,

— recevoir M^me R-Q en son appel incident, l’y déclarer bien fondée et y faisant droit, infirmer le jugement entrepris,

statuant à nouveau :

— débouter M^me X et la Sci Bethom ainsi que toute autre partie de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre de M^me R-Q, en ce qu’elles sont tant irrecevables que mal fondées,

— mettre hors de cause M^me R-Q,

— condamner M^me X à régler à M^me R-Q la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

— condamner M^me X à régler à M^me R-Q la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me X aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par M^e Michel Baron, conformément aux dispositions de l’article 699 code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 16 mars 2020, la Scp D E prise en sa qualité de mandataire liquidateur de la société 3A Immo Guy Hoquet l’Immobilier demande à la cour, au visa des dispositions de l’acte authentique du 20 février 2015 et des articles 1602 et suivants du code civil, de :

* sur l’appel principal de la Sci Bethom,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté l’appel en garantie de la Sci Bethom à l’égard de la Scp D E, ès qualités,

— débouter la Sci Bethom de toutes ses demandes,

* sur l’appel incident de la Scp D E,

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu le défaut de délivrance conforme et alloué à M^me X la somme de 10 000 euros à titre de dommage et intérêts,

en tout état de cause :

— constater que la société 3A Immo Guy Hoquet l’Immobilier est en liquidation judiciaire et dire et juger qu’aucune condamnation ne peut être prononcée contre la Scp D E, ès qualités,

— condamner M^me X ou à défaut la Sci Bethom à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me A, ou à défaut la Sci Bethom aux entiers dépens, dont droit de recouvrement direct au profit de la Selarl Campanaro Ohanian, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient d’indiquer que les dispositions du code civil auxquelles le présent arrêt est susceptible de se référer sont celles antérieures à l’ordonnance du 10 février 2016, celle-ci n’étant applicable qu’aux seuls contrats conclus à compter du 1^er octobre 2016.

La cour constate en outre que les dispositions du jugement ayant déclaré l’action de M^me X non prescrite et donc recevable ne sont pas contestées.

I- Sur la délivrance non conforme à l’égard de l’acquéreur

A- Sur la responsabilité de la Sci Bethom

Aux termes des articles 1603 et 1604 du code civil, le vendeur a l’obligation de délivrer à son acquéreur une chose conforme à ce qui est prévu dans l’acte de vente.

L’acquéreur est censé avoir accepté la non-conformité si cette dernière était apparente lors de la délivrance.

La Sci Bethom conteste l’analyse retenue par le premier juge ayant conduit ce dernier à considérer que le vendeur avait manqué à son obligation de délivrance conforme, alors que la description du bien telle que libellée dans le compromis comme dans l’acte authentique de vente était dépourvue de toute ambiguïté et ne faisait aucune référence à un WC et à une place de parking privatifs.

Or, le compromis de vente signé par M^me B X et la Sci Bethom le 18 décembre 2014 prévoit dans son article 4.1 la désignation de l’immeuble suivante :

' studio d’une surface habitable de 12.01 m²

adresse : 59, rue de panette – bâtiment 5- rez-de-chaussée- résidence Bernard – 27000 Évreux

désignation/contenance : dans un immeuble en copropriété situé à Évreux aux […] et […], figurant au […] pour 01 ha 35 a […]

lot […] : studio meublé (voir liste des meublants en annexe) situé au rez-de-chaussée du bâtiment V comprenant une pièce de vie, kitchenette équipée, salle d’eau, WC sur le palier. Parking collectif.

Et les 1024/1000000 èmes des parties communes générales tel que lesdits biens existent, s’étendent, se poursuivent et se comportent, avec toutes leurs aisances, dépendances et immeubles par destination, servitudes et mitoyenneté, tous droits et facultés quelconques, sans exception ni réserve. (…)'.

L’acte authentique de vente signé par les mêmes parties le 20 février 2015 reprend en ses pages 2 et 3 la désignation suivante :

Sur la commune de Evreux (Eure) […] et […] et […].

Dans l’ensemble immobilier en copropriété dénommé résidence Bernard figurant au cadastre sous les références suivantes : section XE n° […] d’une contenance de 01 ha 35 a […]

Lot numéro six cent huit (608)

Un STUDIO situé au rez-de-chaussée du bâtiment V, comprenant : une pièce de vie, une kitchenette équipée, salle d’eau.

WC sur le palier.

Parking collectif.

Et les mille vingt-quatre/ un millionièmes (1024/1000000 èmes) des parties communes générales.

Tels que ces biens ont été désignés aux termes de l’état descriptif de division ci-après énoncé at ainsi qu’il résulte du plan ci-annexé, avec tous immeubles par destination pouvant en dépendre.

Au regard du libellé figurant dans les deux actes, le premier juge a exactement constaté que les WC sur le palier étaient intégrés au lot 608 et non dans les parties communes, sans que son caractère collectif ne soit précisé et que mention ait été également faite d’un parking collectif.

M^me X a pu dès lors se méprendre sur le caractère non privatif des WC sur le palier et produit également des échanges de courrier avec le syndic de copropriété confirmant son absence de tout droit à bénéficier de l’usage du parking collectif pourtant mentionné dans les deux actes précités.

Le premier juge a donc justement conclu que le vendeur avait manqué à son obligation de délivrance conforme à l’égard de l’acquéreur.

B- Sur la responsabilité du notaire

Aux termes de l’article 1382 ancien devenu l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques de l’acte auquel il prête son concours et, le cas échéant, de le leur déconseiller, sans que leurs compétences personnelles ni la présence d’un conseiller à leur côté ne le dispensent de son devoir de conseil.

M^me Z-S R-Q conteste la décision du premier juge ayant retenu des défaillances dans l’exécution de ses devoirs de vérification et de conseil engageant sa responsabilité.

Elle estime n’avoir commis aucune faute et fait valoir qu’il ne résultait pas de la désignation du bien dans l’acte notarié que les WC seraient privatifs, mais qu’au contraire, ils n’étaient pas compris dans le lot […], que situés sur le palier, ils étaient à l’évidence communs à plusieurs copropriétaires, d’autant plus qu’ils ne jouxtaient pas le lot litigieux, que M^me X ne justifie pas qu’il lui aurait été indiqué lors des visites préalables à la vente que les WC étaient privatifs et n’a émis aucune observation sur la rédaction de l’acte notarié, que la superficie du bien de 12,28 m² dans l’acte antérieur ne mentionnait pas de WC alors que la superficie du lot acquis par M^me X était de 12,01 m² et qu’elle a saisi le tribunal plus d’un an après.

Elle observe que l’acquéreur ne produit pas le contrat de bail initial prévoyant dans son descriptif WC privatifs et parking collectif.

Elle affirme avoir procédé aux vérifications d’usage pour établir l’acte, rappelant être intervenue alors que l’accord des parties était déjà parfait, ne pas être tenue de procéder à des vérifications par recoupement avec un autre acte de son office et indiquant que l’acte ne comportait pas de termes ambigus.

Elle ajoute que M^me X ne s’est plainte qu’ultérieurement de l’absence de parking collectif et donc d’une non-conformité du bien vendu, alors qu’en réalité il s’agissait simplement d’un usage anormal du bien par les locataires.

Il résulte cependant des pièces communiquées que le descriptif retenu par le notaire

mentionnait des WC sur palier dans le paragraphe concernant le lot […] vendu, les parties communes ne venant qu’ensuite et que ce libellé peu clair pour un non-professionnel a provoqué la méprise de M^me X sur l’étendue des droits acquis.

M^me Z-S R-Q disposait nécessairement du titre antérieur, signé en son étude, mais surtout communiqué par le vendeur et aurait dû constater que le libellé retenu dans cet acte antérieur était différent, mentionnant une chambre de service et non un studio, sans que des WC sur palier ni un parking collectif n’y soient mentionnés.

Contrairement à ce qu’elle soutient, il ne s’agissait pas de procéder à des vérifications par recoupement avec des éléments réunis à l’occasion d’un autre acte reçu en son office, mais de prendre en compte le changement de libellé entre l’acte signé en 2003, dont elle disposait, et celui retenu en 2015 pour attirer l’attention de l’acquéreur sur le caractère collectif des WC sur palier.

Il appartenait également au notaire de s’assurer que le lot […] donnait désormais le droit à son propriétaire de faire usage du parking collectif mentionné. L’acte antérieur signé en 2003 en sa possession ne prévoyait aucun accès, seuls des lots privatifs de place de parking étant prévus dans le règlement de copropriété. M^me X justifie n’avoir pris connaissance de cette difficulté que lors d’un courrier envoyé par le syndic le 21 octobre 2016, indiquant à celle-ci qu’elle-même ou son locataire ne bénéficiait d’aucun accès à la cour pannette et n’avait pas plus accès aux places prévues simplement pour faciliter les chargements ou déchargements temporaires des copropriétaires.

Enfin, M^me X justifie que tant la copie du règlement de copropriété comprenant un état descriptif de division que la copie du titre antérieur de propriété ne lui ont été adressées par le notaire qu’en juillet 2015.

Le premier juge a donc exactement, au titre de la faute engageant sa responsabilité, imputé au notaire l’absence de vérification suffisante de la consistance du lot vendu et l’absence d’alerte de l’acquéreur à ce sujet.

Les manquements reprochés à P Q ont bien directement causé un préjudice à l’acquéreur et engagent sa responsabilité.

II- Sur l’évaluation du préjudice subi

Le premier juge, constatant que seule M^me X produisait un avis de valeur sur le bien litigieux, estimé en fonction de sa consistance réelle et évaluant le préjudice financier subi à la différence de valeur entre la chose conforme et la chose livrée, a fait droit à la demande de dommages et intérêts à hauteur des 10 000 euros sollicités.

Il a en revanche débouté M^me X de sa demande d’indemnisation du préjudice de jouissance subi, faute de preuve de son existence.

La Sci Bethom conteste le montant des dommages et intérêts alloués à M^me X en première instance, les estimant hors de proportion avec le préjudice réellement subi.

Contestant la décision, M^me Z-S R-Q fait valoir que M^me X ne justifie pas du préjudice financier ni du préjudice de jouissance subis.

S’agissant du préjudice financier, elle ajoute que la jurisprudence interdit qu’un notaire soit tenu de réparer ou de garantir la moins-value du bien litigieux, celle-ci ne constituant pas un préjudice indemnisable et qu’en toute hypothèse, seule une perte de chance certaine de ne pas

contracter serait susceptible d’une indemnisation simplement partielle, ce dont M^me X ne justifie pas.

Enfin, l’agent immobilier conteste l’existence même d’un préjudice tant financier, même au titre d’une perte de chance d’obtenir un prix diminué du bien acheté que d’un préjudice de jouissance.

Il sollicite subsidiairement une réduction des dommages et intérêts alloués à M^me X en première instance.

En l’espèce, M^me X ne peut effectivement pas se prévaloir d’un préjudice correspondant à la moins-value occasionnée par l’absence de WC privatifs et d’accès au parking de la copropriété.

Son préjudice est en revanche constitué par la perte de chance de négocier une réduction de prix ou de renoncer à son acquisition.

Les propriétaires du lot n°609 attestent qu’en réalité, les WC sur le palier ne sont pas attachés aux lots 608 et 609 mais sont accessibles à tous les résidents de la copropriété et même utilisables par les employés des entreprises intervenant dans la résidence.

En outre, le lot acquis ne comporte aucun stationnement pérenne.

Au regard de ces difficultés et contrairement à ce que soutient le notaire, M^me X justifie du caractère certain de la perte de chance subie, qu’il convient d’évaluer à 75 % du montant de la dévalorisation du bien acquis.

Sans qu’il soit besoin de recourir à une expertise et alors que le vendeur comme l’agent immobilier représenté par son liquidateur et le notaire pouvaient communiquer des estimations de valeur, il convient de retenir celle fournie par M^me X en 2016, soit à la date la plus proche de la vente, et de fixer en conséquence le préjudice subi à la somme de 7 500 euros, par infirmation de la décision entreprise.

En revanche, M^me X ne justifie pas plus en appel qu’en première instance du préjudice de jouissance subi, la cour constatant que l’intéressée ne vit pas dans les lieux et ne communique aucun éléMment sur un manque à gagner locatif né du caractère collectif des WC ou de l’absence d’usage du parking de la copropriété. La décision l’ayant déboutée de toute indemnisation à ce titre sera confirmée.

III- Sur les appels en garantie

A- Sur la responsabilité de l’agent immobilier à l’égard de la Sci Bethom

Aux termes de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Il est tenu de même d’achever la chose commencée au décès du mandant, s’il y a péril en la demeure.

En outre, l’article 1992 du code civil dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Enfin, l’article 1147 du code civil indique que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Il convient en outre de préciser que l’agent immobilier est responsable du dommage subi par toutes les personnes parties à une opération dont l’échec est imputable à ses fautes professionnelles ; le fondement de cette responsabilité est contractuel à l’égard de ses clients et délictuel à l’égard des autres parties ; cette responsabilité n’est pas effacée par les fautes du notaire qui a concouru à la réalisation du dommage.

La Sci Bethom conteste en appel la décision du premier juge, qui a rejeté son appel en garantie à l’égard de la Sarl 3A Immo Guy Hoquet l’Immobilier, en l’absence de production du mandat fixant l’étendue des obligations à la charge de l’agence immobilière et permettant corrélativement d’examiner les manquements de celle-ci.

Or la société représentée par son liquidateur ne contestait pas l’existence d’un mandat entre les parties en première instance et ne le fait pas plus en appel, se contentant simplement de constater que l’absence de production du mandat de vente empêche la cour d’apprécier l’étendue des obligations mises à sa charge.

Or il n’est pas contesté que la société 3A Immo Guy Hoquet l’Immobilier a procédé à la rédaction et à la signature du compromis de vente le 18 décembre 2014, le vendeur lui ayant donné pouvoir de le représenter lors de la signature de l’acte, ce qui permet à la cour d’apprécier en réalité les obligations pesant sur la société en sa qualité de rédacteur de l’acte.

En cette qualité, l’agent immobilier a en effet l’obligation d’assurer l’efficacité juridique de la convention à l’égard des deux parties.

La société 3A Immo Guy Hoquet l’Immobilier conteste toute faute de sa part et fait valoir que la désignation du bien dans le compromis était claire, que M^me X ne prouve pas avoir reçu, préalablement à la vente, une information sur le caractère privatif des WC, qu’elle pouvait d’autant moins ignorer le caractère collectif des WC, qu’une copie intégrale du règlement de copropriété comprenant un état descriptif de division a été annexé au compromis de vente, que le descriptif du bien donné dans la lettre d’intention d’achat du 21 novembre 2014, ainsi que les certificats de mesurage ne font pas mention de WC.

Elle ajoute que le courrier du syndic communiqué par M^me X au sujet du parking fait uniquement grief au locataire de l’intéressée de stationner régulièrement sur le trottoir.

Or, la société 3A Immo Guy Hoquet l’Immobilier, tenue de se faire communiquer par les vendeurs leur titre de propriété avant la signature du compromis de vente, aurait dû, au regard du descriptif contenu dans l’acte de propriété antérieur, mentionnant une simple chambre de service sans évoquer de WC sur le palier, ainsi qu’au regard de la lettre d’intention d’achat rédigée par un agent immobilier et signée par M^me X, mentionnant uniquement un studio meublé, comprenant coin kitchenette, douche et pièce principale, soit reprendre ce descriptif, soit rédiger le nouveau descriptif en mentionnant le caractère commun des WC présents sur le palier, alors que le descriptif litigieux retenu dans le compromis de vente par la société 3A Immo Guy Hoquet l’Immobilier était rédigé de façon ambigüe, et était susceptible d’entraîner une méprise de l’acquéreur sur la consistance matérielle du lot vendu en ce qui concerne les WC.

En outre, la société Immo 3A Guy Hoquet l’Immobilier a commis une faute en mentionnant

l’existence d’un parking collectif, sans vérifier que le lot […] y donnait accès, ce qui est contredit par les courriers adressés par le syndic à M^me X.

Certes, le règlement de copropriété aurait pu éclairer l’acquéreur sur la consistance matérielle et juridique exacte de son lot et en tout cas, susciter des questions de sa part. Or M^me X justifie que tant la copie de cet acte que la copie du titre antérieur de propriété ne lui ont été adressées par le notaire qu’en juillet 2015, la société 3A Immo Guy Hoquet l’Immobilier ne justifiant pas plus en première instance qu’en appel d’une communication de ces documents lors de la signature du compromis de vente.

Les manquements de l’agent immobilier ont engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de la Sci Bethom et le vendeur est donc fondé à solliciter sa garantie, par infirmation de la décision entreprise.

B- Sur la répartition des contributions dans le cadre des appels en garantie

Le premier juge a mis à la charge de M^me Z-S R-Q une contribution finale à hauteur de 25 % et à la charge de la Sci Bethom une contribution finale à hauteur de 75 %.

La Sci Bethom, contestant la décision entreprise, sollicite la garantie in solidum de l’agent immobilier représenté par son liquidateur et du notaire, avec une charge finale à hauteur de 50 % dans leurs rapports entre eux.

Si aucune des pièces communiquées ne permet de retenir que la Sci Bethom a dissimulé à son mandataire des informations conduisant celui-ci à rédiger la contenance du bien à vendre de façon erronée et si la Sci Bethom était représentée pour la signature du compromis de vente, il n’en demeure pas moins que présent lors de la signature de l’acte authentique de vente, le vendeur a signé un acte erroné sur des points importants qu’il ne pouvait ignorer dans la consistance du bien et les droits y étant attachés et qu’il doit donc prendre à sa charge dans ses rapports avec l’agent immobilier et le notaire une part de responsabilité que la cour évalue à 20 %.

Pour contester la demande de garantie formulée par la Sci Bethom à son encontre, la société 3 A Immo Guy Hoquet l’Immobilier fait observer que le bien aurait été vendu à un prix inférieur si sa désignation avait été plus précise et que le vendeur ne peut donc être garanti d’une condamnation prenant en compte le préjudice subi par l’acquéreur lié à cette différence de prix.

Comme il a été développé précédemment, le préjudice subi par l’acquéreur n’est pas constitué par cette différence de prix mais par la perte de chance de négocier une réduction de prix ou de renoncer à son acquisition.

La société 3A Immo Guy Hoquet l’Immobilier représentée par son liquidateur doit donc sa garantie à la Sci Bethom pour toute condamnation qui serait prononcée contre celle-ci, constituant le dommage subi par le vendeur, par infirmation de la décision entreprise, dans la limite de sa part de responsabilité.

L’agent immobilier observe en outre que le vendeur ne formule pas de demande de fixation de créance au passif de la procédure collective dans son dispositif, alors que la société est en liquidation judiciaire.

La Sci Bethom ne formule cependant pas de demande de condamnation mais demande que lui soit accordé recours et garantie contre la société placée en liquidation judiciaire, ce qui est

juridiquement possible, sous réserve de respecter les règles applicables en matière de procédure collective.

Eu égard aux différents manquements relevés ci-dessus, la société 3 A Immo Guy Hoquet l’Immobilier et M^me Z-S R-Q se verront imputer respectivement la même part de responsabilité que la cour évalue à 40 % pour chacun.

Ils seront en conséquence condamnés à garantir la Sci Bethom des condamnations prononcées à son encontre, à concurrence de 40 % chacun.

IV- Sur la demande reconventionnelle de M^me Z-S R-Q

M^me R-Q sollicite la condamnation de M^me X à lui régler la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée.

Le premier juge a cependant exactement débouté le notaire d’une telle demande, faute d’abus du droit d’agir de M^me X, qui, au contraire, a été accueillie dans sa demande engagée à l’encontre de M^me R-Q, tant en première instance qu’en appel.

La décision sera confirmée de ce chef.

V- Sur les demandes accessoires

En première instance, M^me X a abandonné toute demande à l’égard de la Sarl 3A Immo Guy Hoquet l’Immobilier, en l’absence de déclaration de créance dans le délai imparti auprès du liquidateur et ayant échoué à obtenir un relevé de forclusion.

En appel, M^me X formule des demandes de condamnation de la Scp D E au paiement de frais irrépétibles et dépens d’appel.

Au regard des éléments susvisés, sa demande est rejetée.

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance seront infirmées.

La Scp D E prise en sa qualité de mandataire liquidateur de la société 3A Immo Guy Hoquet l’Immobilier et M^me Z-S R-Q, parties succombantes à titre principal, seront condamnées in solidum aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la Scp Spagnol Deslandes Melo, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M^me X sera en outre déboutée de sa demande de frais irrépétibles dirigées à l’encontre de la Sci Bethom et M^me Z-S R-Q sera condamnée à verser à M^me X la somMme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Il y a ensuite lieu de condamner in solidum la Scp D E prise en sa qualité de mandataire liquidateur de la société 3A Immo Guy Hoquet l’Immobilier et M^me Z-S R-Q à verser la somme de

3 000 euros à la Sci Bethom au titre des frais irrépétibles d’appel.

Il convient enfin d’enjoindre à la Scp D E, en qualité de liquidateur de la Sarl 3A Immo Guy Hoquet l’Immobilier, d’avoir à communiquer les références complètes de la compagnie d’assurance de la Sarl 3A Immo Guy Hoquet l’Immobilier à la Sci Bethom.

PAR CES MOTIFS,

statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, et en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a déclaré l’action de M^me B X recevable, débouté M^me B X de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice de jouissance et débouté M^me Z-S R-Q de sa demande formulée à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

et statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne in solidum la Sci Bethom et M^me Z-S R-Q à verser à M^me B X la somme de 7 500 euros au titre de la perte de chance subie,

Dit que la Sci Bethom a engagé sa responsabilité à hauteur de 20 %,

Dit que la société 3 A Immo Guy Hoquet l’Immobilier, représentée par la Scp D E ès qualités, et M^me Z-S R-Q ont engagé leur responsabilité à hauteur de 40 % chacun,

Accorde à la Sci Bethom recours et garantie contre la société 3 A Immo Guy Hoquet l’Immobilier, représentée par la Scp D E ès qualités, selon les règles applicables en matière de procédure collective, et contre M^me Z-S R-Q pour la condamnation susvisée mise à sa charge, dans la limite de leurs parts de responsabilités respectives,

Enjoint à la Scp D E, ès qualités de liquidateur de la Sarl 3A Immo Guy Hoquet l’Immobilier, d’avoir à communiquer les références complètes de la compagnie d’assurance de la Sarl 3A Immo Guy Hoquet l’Immobilier à la Sci Bethom,

Déboute M^me B

X de sa demande de frais irrépétibles dirigées à l’encontre de la Sci

Béthom et de la Sarl 3A Immo Guy Hoquet l’Immobilier,

Condamne M^me Z-S R-Q à verser à M^me B X la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne in solidum la Scp D E prise en sa qualité de mandataire liquidateur de la société 3A Immo Guy Hoquet l’Immobilier et M^me Z-S R-Q à verser la somme de 3 000 euros à la Sci Bethom au titre des frais irrépétibles d’appel,

Condamne in solidum la Scp D E prise en sa qualité de mandataire liquidateur de la société 3A Immo Guy Hoquet l’Immobilier et M^me Z-S R-Q aux dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la Scp Spagnol Deslandes Melo, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente de chambre,