Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile tgi, 29 novembre 2019, n° 18/00818

TGI Saint-Pierre 9 mars 2018

CA Saint-Denis de la Réunion
Infirmation partielle 29 novembre 2019

Arguments

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Rejeté
Absence de preuve de la créance
La cour a estimé que la SCI AATM n'a pas contesté sa qualité de copropriétaire et que les relevés de charges prouvent qu'elle a effectué des paiements, rendant ainsi sa contestation infondée.
Rejeté
Inopposabilité des décisions d'assemblée générale
La cour a jugé que la SCI AATM ne peut contester les décisions prises en assemblée générale, car elle a été convoquée et les procès-verbaux lui ont été notifiés.
Accepté
Justification de la créance
La cour a constaté que le syndicat a produit des justificatifs valables pour établir la créance de charges et travaux, confirmant ainsi le montant dû.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que la SCI AATM, ayant succombé dans ses prétentions, doit rembourser les frais engagés par le syndicat.

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Sur la décision

Référence :	CA Saint-Denis de la Réunion, ch. civ. tgi, 29 nov. 2019, n° 18/00818
Juridiction :	Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion
Numéro(s) :	18/00818
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Saint-Pierre, 9 mars 2018
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Gilberte PONY, président
Avocat(s) :	Normane OMARJEEEric BODO
Cabinet(s) :	KER AVOCATSACTIO DEFENDI-HOARAU-CHEUNG AH SEUNG-BODO
Parties :	SCI SCI AATM c/ Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE VI GOUREUX

Texte intégral

ARRÊT N°19/473

N° RG 18/00818 – N° Portalis DBWB-V-B7C-FARK

SCI SCI AATM

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE VI GOUREUX

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 29 NOVEMBRE 2019

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-X en date du 09 mars 2018 suivant déclaration d’appel en date du 29 mai 2018 RG n° 17/01962

APPELANTE :

SCI SCI AATM

[…]

9410 Saint-X

Représentant : M^e Normane OMARJEE de la SELARL OMARJEE ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-X-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE VI GOUREUX

c/o DELMONTE IMMOBILIER – […]

97410 SAINT-X

Représentant : M^e Eric BODO de la SELARL ACTIO DEFENDI, avocat au barreau de SAINT-X-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 11 avril 2019

DÉBATS : en application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 Septembre 2019 devant Madame FLAUSS Pauline, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de M^me Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2019.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Président : M^me Gilberte PONY, Présidente de Chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Monsieur Laurent CALBO, Conseiller

Qui en ont délibéré

Greffier lors des debats : M^me Véronique FONTAINE, Greffière.

Greffier lors de la mise a disposition : M^me Alexandra BOCQUILLON, ff

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Novembre 2019.

LA COUR :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte d’huissier du 28 avril 2017, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Vigoureux représenté par la SARL Delmonte Immobilier en sa qualité de syndic, a assigné la SCI AATM devant le tribunal de grande instance de St X aux fins de la voir condamnée à lui payer les sommes de 10.392,05 euros avec intérêts à compte du 5 octobre 2012 au titre d’arriéré de charges, 2.000 euros de dommages-intérêts à raison du retard de paiement, outre le versement d’une somme de 1.800 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement réputé contradictoire du 9 mars 2018, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal de grande instance de St X a :

— condamné la SCI AATM à verser au le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Vigoureux représenté par la SARL Delmonte Immobilier en sa qualité de syndic, la somme de 10.392,05 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1^er janvier 2017, avec intérêt au taux légal à compter du 5 octobre 2012 sur la somme de 3.708,57 euros et à compter du 28 avril 2017 pour le surplus ;

— condamné la SCI AATM à verser au le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Vigoureux représenté par la SARL Delmonte Immobilier en sa qualité de syndic, la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts;

— condamné la SCI AATM aux dépens, outre le versement d’une somme de 1.000 euros à verser au le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Vigoureux représenté par la SARL Delmonte Immobilier en sa qualité de syndic, au titre des frais irrépétibles.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Saint-Denis du 29 mai 2018, la SCI AATM a formé appel du jugement.

La SCI AATM demande à la cour de:

— infirmer le jugement rendu en son entier,

Statuant à nouveau,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Vigoureux représenté par la SARL Delmonte Immobilier en sa qualité de syndic de l’ensemble de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Vigoureux représenté par la SARL Delmonte Immobilier en sa qualité de syndic, à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’ aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le SCI expose que le syndicat n’apporte pas la preuve de sa créance en l’absence de preuve de sa qualité de propriétaire, de ventilation des charges, de l’absence de récapitulatif depuis l’origine de la créance revendiquée et de justificatifs des travaux effectués. Elle précise que les procès verbaux d’assemblée générale lui sont inopposables en l’absence de justification d’une convocation régulière.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Vigoureux, représentée par son syndic, sollicite de la cour de:

— confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Saint-X le 9 mars 2018 en ce qu’il condamné la SCI AATM à lui payer la somme due au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2012 sur la somme de 3.708,57 € et à compter du 28 avril 2017 pour le surplus,

— dire que la somme due par la SCI AATM au titre des charges de copropriété s’élève à la somme de 12.292,63€ à la date du 12 octobre 2018,

— condamner la SCI AATM à lui payer la somme de 12.292,63 € due au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2012 sur la somme de 3.708,57 € et à compter du 28 avril 2017 pour le surplus,

— confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Saint-X le 9 mars 2018 en ce qu’il a condamné la SCI AATM à lui payer la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts,

— confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Saint-X le 9mars 2018 en ce qu’il condamné la SCI AATM à lui payer une indemnité par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la SCI AATM à lui payer la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Vigoureux représenté par la SARL Delmonte Immobilier en sa qualité de syndic expose :

— que la SCI est propriétaire des lots 14 et 52 de la résidence Victor le Vigoureux à St X et qu’elle ne s’acquitte plus de ses charges de copropriété depuis 2012 en dépit de plusieurs mises en demeure restées infructueuses;

— que les charges au titre des différents exercices en cause ont fait l’objet d’une approbation des comptes en assemblées générales, notifiées à la SCI mais que cette dernière ne les a jamais contestés;

— qu’elle verse au débat le compte de la SCI dans ses livres depuis l’origine en 2010, les décomptes de charge et les descriptifs de division et de répartition de charges.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les dernières conclusions de la SCI AATM en date du 27 août 2018 et celles du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Vigoureux, représentée par son syndic en date du 3 septembre 2018 auxquelles la cour se réfère expressément pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 11 avril 2019 ;

Aux termes de l’article 1315 du code civil, devenu article 1353, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver./ Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâti dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots […].

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ».

En premier lieu, la cour relève que la SCI AATM se borne à soutenir que le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve de sa qualité de copropriétaire sans pour autant contester cette dernière et alors même qu’il résulte des relevés de charges versés aux débats, non critiqués sur ce point, que la SCI s’est acquittée du règlement de deux appels de charges, le 22 décembre 2016 et le 1^er janvier 2018, décernés par le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Vigoureux représenté par la SARL Delmonte Immobilier en sa qualité de syndic au titre des lots 14 et 52 de la résidence (pièces 37 et 38 syndicat).

Il s’ensuit que la SCI AATM n’est pas fondée à soutenir que la créance revendiquée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Vigoureux représenté par la SARL Delmonte Immobilier en sa qualité de syndic n’est pas prouvée au motif que sa qualité de copropriétaire n’est pas démontrée.

En deuxième lieu, par les pièces 3 à 27 qu’il verse aux débats, le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Vigoureux représenté par la SARL Delmonte Immobilier en sa qualité de syndic établit d’une part que l’ensemble des exercices annuels de la copropriété sur la période du 1^er janvier 2011 au 31 décembre 2017 ont été approuvés, que le budget au titre des années 2018 et 2019 a été adopté pour le montant annuel de 46.000 euros ainsi que les travaux de sécurisation des bordures bétons sous les arcades de la résidence. Ces mêmes pièces démontrent d’autre part que la SCI AATM a été convoquée à l’ensemble de ses assemblées générales et qu’alors qu’elle ne s’y est pas présentée, les procès verbaux lui ont été notifiés.

Il en résulte que, contrairement à ce que soutient la SCI, les décisions prises par l’assemblée générale ne lui sont pas inopposables faute pour elle d’avoir été conviée aux assemblées générales. Dès lors, celle-ci ne peut plus contester les comptes approuvés en assemblée générale, elle est tenue au paiement de sa quote-part de charges communes et de travaux au titre des comptes approuvés.

En troisième lieu, l’approbation des comptes ne vaut pas toutefois accord d’un copropriétaire sur la position de son compte individuel et celui-ci peut solliciter la correction des erreurs qu’il constate.

Cependant, en l’espèce, la SCI AATM ne se prévaut d’aucune erreur spécifique dans les comptes et appels de charges produits aux débats par le syndicat au titre de la période du 1^er janvier 2012 au 12 octobre 2018 (pièces 30 à 33; 37,38; 40 à 44).

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Vigoureux représenté par la SARL Delmonte Immobilier en sa qualité de syndic produit en outre le règlement de copropriété de la résidence lequel stipule les règles de répartition des charges entre copropriétaires et prévoit le nombre de tantièmes

attribués aux lots n° 14 et 52 de la SCI, soit 289 et 10/10.000emes (pièce 45). Ceux-ci apparaissent cohérents avec les comptes approuvés et budgets votés, répartis suivant les tantièmes des lots de la SCI et les stipulations du règlement de copropriété, sans qu’il n’y ait lieu pour la cour de se livrer à un contrôle exhaustif de la comptabilité du syndicat en l’absence de grief particulier formulé par l’appelante.

Enfin, il s’infère du décompte annexé à la première mise en demeure adressée à la SCI le 2 octobre 2015, que le syndic Cabinet Delmonte Immobilier n’a repris la gestion du syndicat des copropriétaires qu’à compter du 1^er janvier 2012 (pièce 28). Avant cette date, il n’existe pas de pièce comptable ou de production extérieure au syndic pour justifier l’existence d’un impayé s’élevant à 2.868,725 euros et les mentions dudit décompte ('SAN SUIVANT G.L. VITRY AU 31/12/2010', ' R E P R I S E S O L D E S U I V A N T G L V I T R Y 1 2 / 1 2 / 1 1 ' , ' A P P E L S D E F O N D S 01/01/11-31/12/11VITRY') sont insuffisamment explicites pour comprendre ce dernier. Néanmoins, après cette date, tous les mouvements enregistrés sur le compte de copropriété de la SCI AATM sont justifiés.

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que la SCI AATM est fondée à soutenir que Le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Vigoureux représenté par la SARL Delmonte Immobilier en sa qualité de syndic n’établit pas sa créance par la production des justificatifs du compte depuis l’origine à hauteur de la somme de 2.868,72 euros.

En revanche, le syndicat démontre sa créance de charges et travaux pour la période du 1^er janvier 2012 au 12 octobre 2018, laquelle s’élève à :

12.292,63 euros – 2.868, 72 euros = 9.423, 91 euros.

En conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a fixé le quantum de la condamnation de la SCI AATM au bénéfice du syndicat des copropriétaires.

En quatrième lieu, l’article 1153 du code civil, dans sa version applicable au litige, prévoit que la dette d’argent porte intérêts au jour de la sommation de payer.

En l’espèce, une première sommation a été réceptionnée par la SCI le 5 octobre 2012 (pièce 28), afférente à la somme de 3.708,57 euros arrêtée au 2 octobre 2012. Néanmoins, la créance pour cette période n’ayant été justifiée qu’à hauteur de 2.868,72 euros, les intérêts à courir à compter du 5 octobre 2012 ne porteront que sur la différence de 839,85 euros. Pour le surplus, les intérêts seront dus à compter de l’acte introductif d’instance.

En cinquième lieu, la SCI, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’appel. L’équité commande en outre de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires, la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement en dernier ressort,

Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a statué sur les frais irrépétibles et les dépens;

Statuant à nouveau,

Condamne la SCI AATM à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Vigoureux représenté par la SARL Delmonte Immobilier en sa qualité de syndic la somme de 9.423,91 euros au titre des travaux et charges de copropriété pour la période du 1^er janvier 2012 au 12 octobre 2018;

Dit que cette somme portera intérêts légaux à compter du 5 octobre 2012 sur la somme de 839,85 euros et à compter du 28 avril 2017 pour le surplus;

Condamne la SCI AATM à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Vigoureux représenté par la SARL Delmonte Immobilier en sa qualité de syndic la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes;

Condamne la SCI AATM aux dépens de l’appel.

Le présent arrêt a été signé par M^me Gilberte PONY, Présidente de Chambre, et par M^me Alexandra BOCQUILLON, adjoint administratif faisant fonction de greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Signé