ARRÊT N°19/

GP

N° RG 16/02081 – N° Portalis DBWB-V-B7A-EZH4

X

Z

C/

SCI LE JARDIN COLONIAL

SAS OCEANIS OUTREMER

SAS AKERYS PARTICIPATIONS

SASU IFB FRANCE

SA CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ILE DE FRANCE

SA ALLIANZ VIE VENANT AUX DROITS DES ASSURANCES GÉNÉR ALES DE FRANCE VIE

SA ALLIANZ IARD VENANT AUX DROITS DES ASSURANCES GENE RALES DE FRANCE I.A.R.T

RG 1^eRE INSTANCE : 13/01732

COUR D’APPEL DE SAINT- DENIS

ARRÊT DU 27 SEPTEMBRE 2019

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT PIERRE en date du 09 septembre 2016 RG n°: 13/01732 suivant déclaration d’appel en date du 02 décembre 2016

APPELANTS :

Monsieur B X

[…]

[…]

Représentant : M^e Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY SCHWARTZ SCHAEPMAN, Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION – Représentant : M^e Charles FREIDEL, Plaidant, avocat au barreau de LYON

Madame Y Z épouse X

[…]

[…]

Représentant : M^e Guillaume jean hyppo DE GERY de la SELARL GERY SCHWARTZ SCHAEPMAN, Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION – Représentant : M^e Charles FREIDEL, Plaidant, avocat au barreau de LYON

INTIMEES :

SCI LE JARDIN COLONIAL

[…], le […]

[…]

Non représentée, non comparante

SAS OCEANIS OUTREMER

[…]

97490 SAINTE-CLOTILDE

Représentant : M^e Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

SAS AKERYS PARTICIPATIONS

[…]

[…]

R e p r é s e n t a n t : M e J e n n i f e r P A Y E T , P l a i d a n t , a v o c a t a u b a r r e a u d e SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

SASU IFB FRANCE

[…]

[…]

R e p r é s e n t a n t : M e J e n n i f e r P A Y E T , P l a i d a n t , a v o c a t a u b a r r e a u d e SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

SA CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE ILE DE FRANCE

[…]

[…]

Non représentée, non comparante

Mise hors de cause par ordonnance du conseiller de la mise en état du 03 octobre 2017,

SA ALLIANZ VIE VENANT AUX DROITS DES ASSURANCES GÉNÉR ALES DE FRANCE

VIE

[…]

[…]

Représentant : M^e Mikaël YACOUBI de la SELARL GAELLE JAFFRE ET MIKAEL YACOUBI, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Mise hors de cause par ordonnance du conseiller de la mise en état du 03 octobre 2017,

SA ALLIANZ IARD VENANT AUX DROITS DES ASSURANCES GENE RALES DE FRANCE I.A.R.T

[…]

[…]

Représentant : M^e Mikaël YACOUBI de la SELARL GAELLE JAFFRE ET MIKAEL YACOUBI, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Mise hors de cause par ordonnance du conseiller de la mise en état du 03 octobre 2017,

CLÔTURE LE : 11 Octobre 2018

DÉBATS : En application des dispositions de l’article 785 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 08 Février 2019 devant la Cour composée de :

Président : M^me Gilberte PONY, Présidente de Chambre

Conseiller : Monsieur Philippe BRICOGNE, Conseiller

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 26 avril 2019 puis prorogée au 27 Septembre 2019.

Greffier lors des débats : M^me Nathalie TORSIELLO, Greffière.

Greffier lors de la mise a disposition : M^me Alexandra BOCQUILLON, ff

ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 27 Septembre 2019.

* * *

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. Le Jardin Colonial a entrepris la réalisation d’une résidence dénommée « Le Jardin colonial » comprenant 137 logements au Tampon et en a confié la commercialisation à la S.A.S. IFB France.

Par l’entremise de la S.A.S. IFB France, les époux B X et Y Z ont signé le 05 avril 2005 un contrat préliminaire leur réservant le lot n° 2115 constitué par un appartement de type T2, d’une superficie de 38,85 m2 pour le prix de 167 800,00 euros.

La vente en l’état futur d’achèvement était réalisée par acte authentique du 15 septembre 2005.

Elle était financée par la souscription d’un prêt auprès de la Caisse d’épargne et de prévoyance Ile de France Paris.

Le remboursement du prêt était garanti par un contrat d’assurance souscrit auprès de par la compagnie Televie, aux droits de laquelle viennent les compagnies Allianz Vie et Allianz IARD.

L’appartement a été livré le 16 avril 2007. Il était éligible au dispositif de

défiscalisation mis en place par la loi Girardin.

Outre le fait que le bien acquis a connu de longues périodes de vacances locatives,les époux X prétendent que sa valeur à la revente a diminué au fur et à mesure de la défiscalisation.

Par acte d’huissier du 17 juin 2013, les époux B X et Y

Z ont fait assigner :

— la SCI Le Jardin Colonial, venue aux droits de la S.C.C.V. Le Jardin Colonial,

— la S.A.S. Akerys Participations,

— la S.A.S. IFB France,

— la Caisse d’épargne et de prévoyance Ile de France Paris,

— les compagnies d’assurance Allianz Vie et Allianz IARD

devant le tribunal de Grande instance de Saint-Pierre de la Réunion en nullité de la vente et en dommages-intérêts pour dol.

Par acte d’huissier du 4 mars 2015, la S.A.S. Océanis Outre-Mer, venant aux droits de la S.C.I. Le Jardin Colonial, a été appelée à l’instance en intervention forcée.

Par jugement du 9 septembre 2016, le tribunal de Grande instance de Saint-Pierre a :

— déclaré recevable l’action des époux X ;

— débouté les époux X de toutes leurs demandes ;

— rejeté toutes les autres demandes ;

— condamné les époux X aux dépens.

Par déclaration enregistrée au Greffe de la Cour le 2 décembe 2016, les époux B X et Y Z ont interjeté appel de cette décision.

Les intimés ont constitué avocat et les parties ont échangé leurs conclusions.

Par ordonnance du 3 octobre 2017, le Conseiller de la Mise en État a donné acte aux époux X de ce qu’ils se désistaient de leur appel à l’encontre du Crédit Foncier de France et des sociétés d’assurance Allianz Vie et Allianz IARD.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 octobre 2018.

* * *

Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées aux intimés et transmises au Greffe de la Cour le 3 octobre 2018, les époux B X et A déclarent abandonner :

— leur demande en nullité de la vente en l’état futur d’achèvement conclue avec la SCCV le Jardin Colonial , aux droits de laquelle vient la S.A.S. Océanis Outre-Mer le 22 août 2005 ;

— leur demande de nullité du prêt souscrit auprès du Crédit Foncier de France ;

— leur demande de résiliation du contrat d’assurance souscrit auprès de la compagnie Televie, dont les compagnies Allianz Vie et Allianz IARD.

Ils sollicitent la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il les a déclarés

recevables en leur demande de dommages et intérêts.

Ils concluent pour le surplus à son infirmation et demandent à la Cour de :

— constater l’existence d’un dol manifeste ayant entaché la formation de la vente en état futur d’achèvement du 15 septembre 2005 ;

— constater que les sociétés OCEANIS OUTER-MER et IFB FRANCE ont participé et /ou profité du dol ; qu’elles ont manqué à leurs obligations d’information et de conseil ;

— dire que la sociétés OCEANIS OUTER-MER est liée par les manquements commis par son mandataire commercial ;

en conséquence :

— condamner in solidum la S.A.S. IFB France et la S.A.S. Océanis Outre-Mer à leur payer la somme de 118 313,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

— dire que les sommes allouées à titre de dommages et intérêts porteront intérêts de droit à compter de l’arrêt à intervenir, avec capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du Code civil.;

Les époux B X et Y Z réclament enfin paiement la somme de 14 200 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

* * *

Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées aux autres parties et

transmises au Greffe le 23 mai 2017, la S.A.S. Océanis Outre-Mer venant aux droits de la SCI le jardin Colonial conclut à titre principal à la confirmation du jugement entrepris et au débouté de toutes les demandes des époux B X et Y Z.

À titre subsidiaire, et si l’annulation de la vente était prononcée, la S.A.S. Océanis Outre-Mer demande à la Cour de condamner les époux B X et Y Z à lui rembourser les sommes qu’elle a réglées pour leur compte au titre des intérêts intercalaires, des frais d’actes de vente, des frais d’hypothèqueoccasionnés par la souscription du prêt principal ainsi que les indemnisations accordées à titre commercial.

La S.A.S. Océanis Outre-Mer réclame en tout état de cause paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

* * *

Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au Greffe le 16 mai 2018, la S.A.S. Akerys Participations et la S.A.S. IFB France demandent à la Cour, à titre liminaire, de prononcer la mise hors de cause de la S.A.S. Akerys Participations et de condamner les époux X à lui payer la somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La S.A.S. IFB France conclut à la confirmation du jugement entrepris et demande à la Cour de :

— dire qu’aucune faute ni aucun dol ne peut lui être imputé eu égard à sa qualité de mandataire de la SCI le jardin Colonial ;

— dire que les époux X n’ont subi aucun préjudice ;

— débouter les époux X de leur demande de dommages et intérêts comme non justifiée et non fondée.

La S.A.S. IFB France réclame en outre paiement de la somme de 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que la somme de 5.000,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

* * *

MOTIFS DE LA DÉCISION

La S.A.S. Océanis Outre-Mer ne reprend pas dans le dispositif de ses dernières conclusions, la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action diligentée par les époux X.

En tout état de cause, le délai de prescription de l’action en responsabilité

délictuelle qui était de 10 ans au moment de la conclusion du contrat de vente a, à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2008-56 du 17 juin 2008, été ramené à 5 ans.

La vente étant intervenue le 29 juin 2005, l 'action en responsabilité délictuelle des époux X devait être introduite au plus tard le 19 juin 2013.

Les actes introductifs de l’instance en responsabilité ont été délivrés les 13 et 17 juin 2013 : la recevabilité de l’action en paiement des dommages-intérêts diligentée par les époux X n’est pas discutable.

Les époux X invoquent à l’appui de leur demande de dommages et intérêts et à l’encontre de leur vendeur, la société OCEANIS et de son mandataire, la société IFB, d’abord des manoeuvres dolosives puis un manquement à l’obligation d’information.

1- sur les manoeuvres dolosives.

Aux termes de l’article 1116 du Code civil dans sa version applicable au présent litige, le dol est constitué lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il repose sur une faute intentionnelle et il faut que l’auteur de manoeuvres, mensonges ou réticences ait agi 'intentionnellement pour tromper le cocontractant'.

En l’espèce, les époux X font grief à la société OCEANIS et à son mandataire, la société IFB, d’avoir dans le cadre d’une opération immobilière

éligible à la défiscalisation, surestimé les potentialités du bien vendu tant sur sa valeur à la revente que sur ses revenus locatifs, en faisant croire par la remise de divers documents que les projections de location ou de revente étaient validés par un organisme chargé de la protection des investisseurs adhérents, l’association EDC.

Avant de consentir à la vente, la société IFB FRANCE a remis aux époux

X :

— un book de présentation comprenant un exposé sur la commune du Tampon et ses principaux pôles d’attractivité, les plans de masse et de situation de la résidence ' le jardin colonial ', une liste des divers appartements proposés à la vente avec indication de leur prix de vente et des loyers susceptibles d’être perçus, les références de l’agent ayant vocation à devenir gestionnaire (agence GESSY OI) du bien et les garanties d’exploitation (loyer ou vacance locative) susceptibles d’être souscrites ;

— une projection financière générale de l’investissement comportant une description de l’opération de défiscalisation, des statistiques générales révélant dans le même temps une hausse significative de l’indice du coût de la construction et du taux d’érosion monétaire, des considérations sur la qualité du produit, garantie en outre par le label EDC ;

— une projection financière de l’investissement proposé, fondée sur les données personnelles des époux X qui reprenait :

* le prix de vente

* le montant du prêt contracté pour financer le prix de vente ;

* les mensualités du prêt ;

* l’économie d’impôt annuelle ;

* l’économie d’impôt totale, après 7 ans de défiscalisation ;

* le montant des loyers perçus dans l’année ;

* le montant des cotisations d’assurance

et dans laquelle, chaque acteur (vendeur, prêteur, assureur, gestionnaire du bien) était déjà identifié.

Ces documents faisaient apparaître le profil d’un investissement sécurisé portant sur un appartement dont le prix était fixé à sa juste valeur et la rentabilité locative garantie, le patrimoine de l’acquéreur

s’enrichissant en prime d’un bien immobilier.

Pour autant, les éléments y figurant n’étaient pas erronés au moment de la remise des documents : il résulte d’un rapport établi en septembre 2007 par C D, à la demande des époux X eux-mêmes que le loyer mensuel prévu à 523 euros sur la projection financière, apparaissait 'cohérent’ et même s’il considère qu’en raison de l’arrivée d’un grand nombre de produits de défiscalisation sur le marché de la location, la baisse des loyers et les risques de vacances locatives étaient prévisibles, il ne peut être reproché au vendeur de ne pas avoir pris en considération, dans ses projections, des événement susceptibles d’advenir après la vente.

De même C D indique que la valeur de l’appartement établie à

167 800,00 euros lors de la vente ne valait plus après la période de défiscalisation que 76 000 euros : mais la dévaluation accompagnant l’opération de défiscalisation est classique, seules les proportions dans lesquelles elle s’effectue, sont variables et les époux X n’établissent pas que les documents qui lui ont été remis par le vendeur et son mandataire, indiquaient précisément la valeur (ou une fourchette de valeurs) à laquelle pouvait être estimée la valeur du bien vendu.

Au contraire, 'la projection financière générale', à la question 'puis-je espérer une plus-value lors de la revente', n’apportait pas de réponse claire, se limitant à de vagues considérations sur la qualité du produit et suggérant que 'la plus-value dépassait souvent la simple révèle réévaluation du bien'.

De telles observations ne constituent pas des manoeuvres dolosives de nature à provoquer chez le cocontractant, une erreur déterminante sur le potentiel du produit qui lui est proposé à la vente.

Enfin, si l''acte de vente mentionne que la S.C.C.V. Le Jardin Colonial a souscrit une assurance dommages ouvrage et constructeur non réalisateur en vertu d’une attestation d’assurance du 26 avril 2005 émanant de la compagnie GAN, le fait que cette garantie ait été en définitive souscrite auprès de la Mutuelle des Architectes Français importe peu puisque les garanties légales obligatoires existaient.

De surcroît, les époux X ne sauraient sérieusement soutenir que l’extension de cette garantie aux dommages immatériels ait été une cause déterminante du dol.

C’est donc à bon droit que les premiers juges ont débouté les époux X de leur demande de dommages-intérêts fondée sur le dol.

2- sur le manquement à l’obligation d’information.

Sur la responsabilité de la société OCEANIS MER.

Les époux X invoquent le non-respect des dispositions de l’article L.111-1 du Code de la consommation, dans sa version applicable au présent litige, qui impose à tout professionnel vendeur de biens de mettre le consommateur, avant la conclusion du contrat, en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien.

Ces caractéristiques, s’agissant d’une vente en l’état futur d’achèvement, portent sur

— la définition du bien vendu ;

— le prix de vente ;

— le délai de livraison ;

— l’existence des garanties légales et obligatoires de construction.

Les risques attachés à l’exploitation future des appartements n’entrent pas dans le champ d’application de l’obligation d’information due par le vendeur: il convient de rejeter la demande de dommages-intérêts formée par les époux X à l’encontre de la société OCEANIS MER.

Sur la responsabilité de la société IFB FRANCE .

Le professionnel qui commercialise des biens immobiliers, notamment dans une opération de défiscalisation, est tenu d’informer et de conseiller ses clients sur les caractéristiques de l’investissement et les choix à effectuer.

Il incombe au débiteur de cette obligation d’information de prouver que celle-ci a bien été exécutée.

En l’espèce, les documents remis par la SAS IFB France aux époux X (le book de présentation, les diverses projections financières de l’investissement, la grille des loyers escomptés), ne contenaient pas d’éléments pouvant être considérés comme mensongers.

Pour autant, ils n’informaient pas les clients sur le caractère purement hypothétique des projections envisagées et sur la subsistance d’aléas susceptibles d’amenuiser les potentialités envisagées du bien.

C’est ainsi que la SAS IFB France a proposé la vente litigieuse aux époux X sur la base d’une étude personnalisée indiquant les valeurs suivantes :

* montant de l’opération : 167 800 €

* montant de l’emprunt : 151 020 €

* mensualités du prêt : 1 288 €

* loyers : 523 € par mois

* montant de la défiscalisation : 95 111 €.

La projection financière n’envisageait rien d’autre qu’une progressivité annuelle de 2% du loyer et de la valeur des biens.

Or, ce résultat était totalement dépendant de la location effective du bien vendu ; sans le préciser à ses clients et sans justifier d’aucune étude sérieuse sur le potentiel locatif de la commune du Tampon, la S.A.S. IFB France a, au contraire, joint divers documents destinés à ôter de l’esprit de ses clients, tout doute sur les aléas liés aux possibilités de location et aux revenus potentiels.

Les projections financières n’engageaient ni le gestionnaire des biens ni l’assureur mais accréditaient l’idée d’une sécurisation du projet de bout en bout et d’une rentabilité certaine puisqu’après la vente, un professionnel déjà identifié prenait la suite de l’opération pour se charger de la gestion et du suivi des locations.

La S.A.S. IFB France ne justifie donc pas, d’une façon ou d’une autre, avoir exercé son devoir de conseil auprès des époux X et de les avoir alertés sur les risques et aléas liés à une opération de défiscalisation dans laquelle les revenus locatifs futurs constituent un élément important.

D’ailleurs, sa « méthode de vente » encourage clairement son préposé à convaincre le client que « le seul risque est de gagner de l’argent ».

En détournant, par la communication d’une étude seulement théorique et optimisée à dessein, l’attention des époux X de la subsistance d’aléas pouvant entacher cet investissement et des risques qu’ils encouraient, la S.A.S. IFB France a manqué à son obligation d’information sincère et de conseil.

Ce manquement a causé aux époux X un préjudice s’analysant en la perte d’une chance de contracter à des conditions loyales.

Ce préjudice sera évalué à 20 % du prix de vente, soit 20 % x 167 800 euros = 33 560,00 euros.

En revanche, le risque de pertes locatives est inhérent à tout investissement

immobilier spéculatif, de sorte que les acquéreurs ne peuvent le faire supporter par le vendeur, et le préjudice moral allégué n’est pas établi.

Les époux X seront donc déboutés de leurs autres chefs de préjudice.

Il conviendra en conséquence d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à

nouveau, de condamner la S.A.S. IFB France à payer aux époux X la

somme de 33 560,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Conformément à la demande des époux X, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’arrêt, avec capitalisation annuelle des intérêts.

Sur la mise hors de cause de la S.A.S. Akerys Participations.

Les époux X ne formulent aucune demande à l’encontre de la S.A.S. Akerys Participations
-anciennement dénommée IFB- qui a apporté à la S.A.S. IFB France une branche complète et autonome d’activité commerciale.

La S.A.S. Akerys Participations sera donc mise hors de cause.

Eu égard aux liens capitalistiques qui existaient entre la S.A.S. Akerys Participations et la société anciennement dénommée IFB, sa mise en cause ne revêt pas un caractère abusif.

La S.A.S. IFB France, qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la S.E.L.A.R.L. GÉRY – SCHWARTZ – SCHAEPMAN pour ceux dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, la partie condamnée aux dépens prend en charge les frais irrépétibles exposés par la partie adverse dans les proportions que le juge détermine.

À ce titre, l’équité commande d’allouer aux époux B X et Y Z la somme de 3.000,00 euros.

La S.A.S. Océanis Outre-Mer et la S.A.S. Akerys Participations, en revanche, ne répondent pas à de semblables considérations d’équité.

DECISION

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au Greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du Code de procédure civile :

Met hors de cause la S.A.S. Akerys Participations ;

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré les époux B X et Y Z recevables en leur demande de dommages et intérêts et en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes dirigées contre la S.A.S. Océanis OutreMer venant aux droits de la S.C.C.V. Le Jardin Colonial devenue la S.C.I. Le Jardin Colonial ;

L’infirme pour le surplus et statuant à nouveau :

Condamne la S.A.S. IFB France à payer aux époux B X et Y Z la somme de 33 560,00 euros pour manquement à son obligation d’information et de conseil ;

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et que les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Déboute la S.A.S. IFB France de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;

Condamne la S.A.S. IFB France à payer aux époux B X et Y Z la somme de 3.000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute la S.A.S. Océanis Outre-Mer et la S.A.S. Akerys Participations de leurs demandes de frais irrépétibles ;

Condamne la S.A.S. IFB France aux dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de la S.E.L.A.R.L. GÉRY – SCHWARTZ – SCHAEPMAN pour ceux dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par M^me Gilberte PONY, Présidente de Chambre, et par Madame Alexandra BOCQUILLON, Adjointe administrative faisant fonction de greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

SIGNE