SA/RP

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

la SCP ROUAUD & ASSOCIES

la SELARL ALCIAT-JURIS

LE : 14 NOVEMBRE 2019

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2019

N° – Pages

N° RG 18/01179 – N° Portalis DBVD-V-B7C-DC4J

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de BOURGES en date du 02 Août 2018

PARTIES EN CAUSE :

I – M. B X

né le […] à […]

[…]

[…]

- M^me D E épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés et plaidant par M^e Catherine SALSAC de la SCP ROUAUD & ASSOCIES, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

APPELANTS suivant déclaration du 13/09/2018

II – M^me F Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée et plaidant par M^e Ludivine LAMOURE de la SELARL ALCIAT-JURIS, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

14 NOVEMBRE 2019

N° /2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 Septembre 2019 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller chargé du rapport, en présence de M^me CIABRINI, Conseiller

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. SARRAZIN Président de Chambre

M. PERINETTI Conseiller

M^me CIABRINI Conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me GUILLERAULT

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ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

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Exposé :

Suite à la signature d’un compromis de vente le 4 mai 2017, Monsieur et Madame X ont fait

l’acquisition auprès de Madame Y, par acte authentique en date du 15 septembre 2017, d’une maison d’habitation située […] à Vierzon moyennant un prix de 75 000 €.

Invoquant l’apparition d’importantes fissures sur l’immeuble vendu, Monsieur et Madame X ont fait réaliser une expertise amiable par Monsieur Z le 11 avril 2018.

Exposant qu’il résultait de ce rapport que la solidité de l’immeuble était menacée et que la venderesse n’avait pu ignorer la présence des désordres, Monsieur et Madame X ont fait assigner cette dernière à jour fixe devant le tribunal de grande instance de Bourges, afin d’obtenir sa condamnation à leur verser les sommes de 46 505,94 € TTC au titre des travaux à réaliser, 10 000 € au titre du préjudice de jouissance, 20 000 € au titre du préjudice moral, ainsi qu’une indemnité au titre des frais irrépétibles, faisant valoir sur le fondement des articles 1137 et 1240 du Code civil que les désordres mis en évidence par le rapport d’expertise amiable constituaient un vice caché délibérément dissimulé par la venderesse.

Par jugement rendu le 2 août 2018, le tribunal a rejeté l’intégralité des demandes formées par Monsieur et Madame X et les a condamnés aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles.

Après avoir rappelé que la demande était fondée sur le dol, le tribunal a principalement considéré, en effet, que :

— il est constant que l’immeuble était affecté de fissures dont Madame Y avait constaté l’apparition en décembre 2016,

— il est également constant que les acheteurs avaient connaissance de l’existence de ces fissures avant la conclusion du compromis de vente,

— il est établi que les acheteurs n’avaient toutefois pas connaissance de l’ampleur et des conséquences des fissures,

— pour autant, ceci ne suffit pas rapporter la preuve d’une faute dolosive de la part de Madame Y, dont il n’est pas démontré qu’elle aurait eu connaissance de la gravité ou du caractère évolutif des désordres qu’elle avait constatés, étant ajouté que la garantie des vices cachés faisait l’objet d’une clause d’exclusion dans le contrat.

Monsieur et Madame X ont interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 13 septembre 2018.

Ils demandent à la cour, dans leurs dernières écritures signifiées par RPVA le 1^er août 2019, à la lecture desquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, de :

Vu les articles 1137 et 1240 du Code Civil,

Voir réformer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de BOURGES le 2 août 2018.

Voir condamner Madame Y à régler aux époux X la somme de 46 505,94 euros TTC (suivant taux de TVA de 10% si applicable) au titre des travaux à réaliser, outre indexation sur l’indice du coût de la construction à compter de la signification du jugement à intervenir,

Voir condamner Madame Y à régler aux époux X la somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice de jouissance, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir.

Voir condamner Madame Y à régler aux époux X la somme de 20 000 euros au titre de leur préjudice moral, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir.

A titre subsidiaire, voir ordonner une expertise judiciaire avec mission pour l’expert qu’il plaira à la Cour de désigner de déterminer le coût des travaux de reprise.

Voir condamner Madame Y à régler aux époux X la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Voir condamner Madame Y aux entiers dépens y compris les honoraires d’expertise du Cabinet Ph. Z.

Madame Y demande quant à elle à la cour, dans ses dernières écritures signifiées par RPVA le 30 août 2019, à la lecture desquelles il est également expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 précité, de confirmer la décision entreprise, de déclarer irrecevable et mal fondée la demande subsidiaire des appelants et de les condamner à lui verser une indemnité de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 septembre 2019.

SUR QUOI :

Attendu qu’il convient de rappeler que selon l’article 1137 du Code civil, dans sa rédaction issue des dispositions de l’ordonnance numéro 2016 – 131 du 10 février 2016, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges ; constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ; néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ; que selon l’article 1178 alinéa 4 du même code, indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extra-contractuelle ;

Qu’il appartient, en l’espèce, à Monsieur et Madame X de rapporter la preuve de man’uvres ou d’une réticence dolosives pouvant être imputées à Madame Y dans le cadre de l’achat à celle-ci de la maison d’habitation située […] à Vierzon selon compromis de vente du 4 mai 2017 et acte authentique du 15 septembre suivant ;

Que, pour solliciter la réformation du jugement entrepris et la condamnation de la venderesse à leur verser diverses sommes au titre des travaux à réaliser, du préjudice de jouissance et du préjudice moral, Monsieur et Madame X soutiennent que leur consentement été surpris par dol et reprochent, en premier lieu, à l’intimée de ne pas les avoir informés de l’exacte ampleur des fissurations affectant la maison d’habitation vendue et d’avoir déclaré, de façon erronée, dans l’acte authentique de vente qu’elle n’avait pas réalisé sur l’immeuble vendu des travaux nécessitant la souscription d’une assurance dommages ouvrage dans les 10 dernières années ;

Attendu qu’il résulte du rapport d’expertise amiable établi par Monsieur Z que l’immeuble acheté par les appelants a fait l’objet de fissurations apparues au mois de décembre 2016 ; qu’en particulier, dans un courrier adressé aux acheteurs le 13 octobre 2017, Madame Y a indiqué : «les fissures sur la maison

sont apparues en 2016 suite à un problème de réhydratation des sols. (') Vous avez signé le compromis de vente de la maison située […] à Vierzon en date du 04/05/17. Vous avez effectué plusieurs visites avant cette date, et je vous confirme que la maison présentait déjà des fissures avant la signature du compromis. Je vous ai même fait parvenir début avril 2017 (soit un mois avant la signature du compromis de vente) des photos des fissures de la maison à votre demande. Malgré cela, vous avez quand même décidé de signer le compromis de vente pour l’achat de la maison, sans réserves particulières à ce sujet (')» (pièce numéro 3 du dossier des appelants) ;

Que l’attestation rédigée le 30 mai 2018 par Monsieur A (pièce numéro 3 du dossier de l’intimée) confirme que «la maison de M^me Y a commencé à se fissurer de façon brutale fin 2016» – date qui est, au demeurant, également retenue dans le rapport d’expertise amiable de Monsieur Z ;

Que l’appréciation de la réalité des man’uvres dolosives imputées par Monsieur et Madame X à Madame Y doit nécessairement être réalisée à l’aune des éléments du dossier permettant d’apprécier, d’une part, la connaissance que pouvait avoir l’intimée sur l’existence, l’ampleur et les conséquences des fissures affectant la maison d’habitation qu’elle avait mise en vente et, d’autre part, les éléments d’information qu’elle a fournis à Monsieur et Madame X et ayant abouti à la signature du compromis de vente le 4 mai 2017, puis à la concrétisation de l’achat par acte authentique du 15 septembre suivant ;

Qu’à cet égard, les parties ont produit les différents échanges de SMS à une époque contemporaine de leurs pourparlers, dont il résulte principalement que :

— Le 7 avril 2017 à 15 h 21, soit moins d’un mois avant la signature du compromis de vente du 4 mai 2017, Monsieur et Madame X ont adressé un SMS à Madame Y ainsi libellé : «Est ce que tu pourrais m envoyer des photos des fissure j ai oublier fissure » [sic], sur quoi Madame Y a répondu en envoyant une photographie d’une fissure le même jour à 15 h 50,

— le même jour, à 15 h 59, Monsieur et Madame X ont indiqué à la venderesse : «B veut les montrer à un pote qui est dans le bâtiment car ta maison l intéresse mais il a peur que sa rebouge donc il est réticent»,

— par un échange Messenger du 11 avril 2017, Monsieur et Madame X ont indiqué à Madame Y : «merci si tu veut toujour nous la vendre B a vu 3 personne qui s y connaisse eT elle lui on dit que les fissure ne devrait pas bouger et que c était pas grave au il pouvait l acheter en toute confiance» ;

Que c’est en vain que Monsieur et Madame X reprochent à Madame Y de leur avoir envoyé par SMS une photographie ne laissant apparaître qu’une petite fissure, dès lors qu’il résulte clairement des échanges de messages ci-dessus qu’ils ont pu constater par eux-mêmes lors des visites sur les lieux l’existence et l’ampleur des fissures au moment de la signature du compromis de vente ;

Que ces messages établissent par ailleurs qu’en raison de leur «réticence» initiale pour acheter une maison affectée de fissures, les appelants ont pris l’initiative de contacter avant l’achat des professionnels du bâtiment, en l’occurrence «3 personnes qui s’y connaissent», qui les ont rassurés – manifestement à tort – s’agissant de l’absence d’évolution future desdites fissures ;

Attendu qu’il n’est aucunement établi que Madame Y aurait effectué une fausse déclaration dans l’acte authentique en indiquant qu’il n’avait pas été effectué dans l’immeuble vendu de travaux nécessitant la délivrance d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable dont l’achèvement remonterait à moins de 10 ans et en ajoutant qu’il n’a pas été réalisé sur cet immeuble de travaux nécessitant la souscription d’une assurance dommages ouvrage dans les 10 dernières années ; qu’en effet, il résulte de l’attestation précitée de

Monsieur A que «(') J’ai même souvenir que Monsieur et Madame X ont évoqué le fait d’avoir parlé des fissures à un de leurs amis issus du bâtiment. Celui-ci leur a confirmé que ces fissures étaient monnaie courante dans le secteur et que cela n’avait rien d’inquiétant (') Courant juin 2017, j’ai assisté Monsieur C sur le rebouchage des fissures et la peinture de la façade. Ces travaux ont été réalisés en vue d’embellir la maison et non pour camoufler les fissures. De plus le travail n’était pas parfait et les fissures étaient quand même visibles (') » ; Qu’il n’est donc pas établi qu’une telle intervention serait constitutive de travaux nécessitant la souscription d’une assurance dommages ouvrage au sens des dispositions de l’acte authentique ;

Qu’en l’absence de versement d’une quelconque indemnité d’assurance, il ne saurait être considéré par ailleurs que Madame Y aurait fait une fausse déclaration dans l’acte notarié en indiquant «qu’à sa connaissance, l’immeuble n’a subi aucun sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance garantissant les risques de catastrophes naturelles ou technologiques en application des articles L 125-2 et L 128-2 du code des assurances» ;

Qu’en outre, l’affirmation des appelants selon laquelle la venderesse aurait retiré les étais se trouvant au sous-sol de la maison d’habitation lors des visites réalisées au printemps 2017 n’est corroborée par aucun élément du dossier ;

Qu’il doit être noté qu’il n’est ni établi ni même soutenu que Madame Y aurait une connaissance particulière du domaine du bâtiment lui ayant permis d’appréhender, dès l’apparition des fissures au mois de décembre 2016, l’évolution probable de celles-ci dans le temps ;

Qu’au vu de ces éléments, c’est à bon droit que le tribunal, après avoir retenu que s’il était établi que les acheteurs avaient connaissance de l’existence des fissures affectant la maison d’habitation avant l’achat de celle-ci, ils ignoraient l’ampleur de ce vice et ses conséquences, a estimé que Madame Y n’avait pas eu connaissance au moment du contrat de la gravité et du caractère évolutif des désordres qu’elle avait pu constater ;

Qu’en l’absence, ainsi, de toutes man’uvres dolosives ou de toute dissimulation intentionnelle d’une information déterminante, il y aura lieu de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté les demandes formées par Monsieur et Madame X à l’encontre de Madame Y et alloué à cette dernière une indemnité au titre des frais irrépétibles ;

Qu’il doit être ajouté qu’en présence d’un premier rapport d’expertise amiable contradictoire présentant un caractère complet et exhaustif sur la nature, l’historique et l’évolution des désordres affectant la maison d’habitation vendue, l’organisation d’une nouvelle mesure d’expertise, sollicitée à titre subsidiaire, n’apparaît aucunement nécessaire à la résolution du présent litige et devra donc être écartée ;

Attendu en outre que l’équité commande de condamner Monsieur et Madame X à verser à Madame Y une indemnité de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles auxquels ces derniers ont dû faire face en cause d’appel ;

PAR CES MOTIFS :

La cour,

- Confirme, en toutes ses dispositions, le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

- Déboute Monsieur et Madame X de leur demande subsidiaire tendant à l’organisation d’une mesure d’expertise ;

- Condamne Monsieur et Madame X à verser à Madame Y la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Condamne Monsieur et Madame X aux entiers dépens d’appel.

L’arrêt a été signé par M. SARRAZIN, Président, et par M^me GUILLERAULT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

V. GUILLERAULT L. SARRAZIN