Arrêt N°20/231

CV

N° RG 19/01631 – N° Portalis DBWB-V-B7D-FGJG

Y

Y NÉE X

C/

Z

copie exécutoire à :

— M^e Eric DUGOUJON

— M^e Didier ANTELME

délivrée le :

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 30 OCTOBRE 2020

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT-DENIS en date du 06 mars 2019 suivant déclaration d’appel en date du 30 avril 2019 rg n° 17/02144

APPELANTS :

Monsieur A Y

[…]

97490 SAINTE-CLOTILDE

R e p r é s e n t a n t : M e D i d i e r A N T E L M E d e l a S C P C A N A L E – G A U T H I E R – A N T E L M E – B E N T O L I L A , a v o c a t a u b a r r e a u d e SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Madame B Y née X

[…]

97490 SAINTE-CLOTILDE

R e p r é s e n t a n t : M e D i d i e r A N T E L M E d e l a S C P C A N A L E – G A U T H I E R – A N T E L M E – B E N T O L I L A , a v o c a t a u b a r r e a u d e SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉ :

Monsieur C Z

[…]

97490 SAINTE-CLOTILDE

Représentant : M^e Eric DUGOUJON de la SELARL DUGOUJON & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 27 février 2020

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 779 alinéa 3 du code de procédure civile et de l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, le président de chambre a décidé le 07 mai 2020 que la présente procédure se déroulerait sans audience. Les conseils des parties ont été informés par courriel du 22 mai 2020.

Les avocats ne s’y étant pas opposés, le président de chambre a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la Chambre civile TGI, le 23 juin 2020

Par bulletin du 30 juin 2020, le président a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la Chambre civile TGI de la cour composée de :

Président : Madame Fabienne KARROUZ, Conseillère

Conseiller : Madame Catherine VANNIER, Vice-présidente placée

Conseiller : Madame Isabelle OPSAHL, Vice-présidente placée

qui en ont délibéré

et que l’arrêt serait rendu le 30 Octobre 2020 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 30 Octobre 2020.

Greffier : Alexandra BOCQUILLON, ff

* * * * *

LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

M. C Z est propriétaire d’une parcelle située sur la commune de […], lieudit « La Bretagne », sur laquelle sont édifiées deux villas. M. A Y et M^me B X épouse Y ont acquis le terrain situé en contrebas de la propriété contiguë de M. Z. Les époux Y y ont fait construire une maison.

Estimant que la construction des époux Y privait l’une de ses constructions de la vue et de l’ensoleillement, M. Z saisissait le juge des référés avant toute action au fond pour voir désigner un expert. L’expert a rendu son rapport le 20 mars 2017.

Par acte d’huissier du 15 juin 2017, M. Z a fait assigner les époux Y devant le

tribunal de grande instance de […] aux fins de voir dire et juger qu’existe un trouble anormal de voisinage du fait de la construction des époux Y, les condamner à lui verser la somme de 22.000 € en réparation de son préjudice de dépréciation de son immeuble, les condamner à lui verser la somme de 2.250 € en réparation du préjudice de perte locative, outre une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 6 mars 2019, le tribunal de grande instance de […] a :

— déclaré l’action de M. Z redevable,

— condamné in solidum M. Y et M^me Y à payer à M. Z la somme de 22.000 € en réparation de son préjudice matériel,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné in solidum M. Y et M^me Y à payer à M. Z la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. Y et M^me Y aux dépens,

Suivant déclaration enregistrée au greffe de la cour d’appel le 30 avril 2019, les époux Y ont interjeté appel de ce jugement.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions notifiées et déposées au greffe par voie électronique le 24 janvier 2020, les époux Y demandent à la Cour de :

les dire et juger recevables et bien fondés en leur appel,

◊

infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris et statuant à nouveau,

◊

débouter M. Z de toutes ses demandes, fins et conclusions,

◊

les recevoir en leurs demandes reconventionnelles et les y déclarant fondés,

◊

ordonner à M. Z de procéder à la remise en état des lieux conformément au bornage contradictoire existant entre les fonds respectifs des parties, en procédant à la démolition et à l’enlèvement de tous ouvrages et aménagements situés en empiètement à ses frais exclusifs,

◊

dire et juger que faute de s’être exécuté dans le délai d’un mois suivant signification de l’arrêt à intervenir, M. Z sera redevable d’une astreinte de 1.000 € par jour de retard jusqu’à complète remise en état des lieux,

◊

condamner M. Z à leur verser les sommes suivantes :

◊

* à titre de dommages et intérêts pour atteinte au droit de propriété : 50.000 €,

* à titre de dommages et intérêts pour abus de procédure : 1.500 €,

* au titre des frais exposés (article 700 du CPC) : 12.000 €,

— condamner M. Z aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris le coût de l’expertise judiciaire avec distraction au profit de la SCP CANALE GAUTHIER ANTELME BENTOLILA CLOTAGATIDE avocat aux offres de droit,

— débouter M. Z de son appel incident.

A l’appui de leurs prétentions, ils font valoir :

— qu’ils n’ont pas repris le moyen d’irrecevabilité au titre du défaut de qualité à agir tel qu’opposé en première instance à M. Z,

— que, sur le trouble de voisinage, le tribunal a repris les affirmations du demandeur qu’ils contestent et relèvent une insuffisance manifeste dans la motivation, qu’il a entériné le montant du préjudice sans la moindre analyse,

— que le demandeur doit rapporter la preuve du trouble lui-même et son caractère anormal, que la seule existence d’une perte de vue ou d’ensoleillement ne peut suffire et doit être suffisamment importante pour excéder les inconvénients normaux du voisinage au regard notamment des dimensions de l’ouvrage et du classement de la zone au niveau urbanistique,

— que le rapport d’expertise a intégré une prise de vue satellite démontrant la forte occupation des constructions dans ce secteur,

— que M. Z ne peut prétendre à un droit perpétuel à la vue, encore moins lorsqu’il a lui-même abaissé son terrain en le décaissant pour bâtir la seconde maison et qu’il a construit celle-ci à une distance non réglementaire,

— que M. Z ne démontre pas avoir subi personnellement le trouble allégué ni le caractère anormal de la perte de vue et d’ensoleillement,

— que M. Z a construit la villa qu’il a mise en location à une distance non réglementaire de sa limite de propriété, qu’il a décaissé et donc abaissé sa parcelle pour la rendre plus plate et aisément constructible, qu’il a édifié un mur de séparation qui la prive d’une part significative de vue comme cela ressort du rapport d’expertise et de la vue photographique démontrant une imposante et haute végétation sur la propriété de M. Z,

— que l’expert a rappelé qu’ils avaient respecté le règlement de la zone au plan local d’urbanisme et que leur construction rentrait dans les prévisions raisonnables de l’urbanisation à cet endroit, qu’il a encore relevé qu’avant même leur construction, la vue Ouest était occultée par le mur moellon édifié sur la même parcelle par M. Z,

— que la perte d’ensoleillement est partielle comme limitée à un endroit du terrain et à certaines heures de l’après-midi,

— qu’il ressort du rapport d’expertise et des documents de bornage signés par M. Z, que sa villa en location est située à environ 3 m du mur qui est en limite de propriété alors que le PLU prescrit de respecter une distance minimum de 4 m entre la maison et la limite séparative, que si elle avait été correctement implantée, elle aurait bénéficié de vues et d’ensoleillement plus importants et qu’il ne verse aucun document établissant que le PLU applicable lors de la construction de cette villa a été respecté,

— que le préjudice qu’il revendique est en lien de causalité direct et certain avec la violation de la règle d’urbanisme qu’il a commise et auxquels s’ajoutent les murs et la végétation haute implantée sur son terrain,

— qu’il ressort du bornage amiable contradictoire approuvé par M. Z en 2006 et de la réimplantation des bornes que son mur de soutènement empiète d’environ 14 m² sur leur propriété,

— qu’il ne peut remettre en cause la valeur probante des documents du géomètre alors qu’il les a fait établir et qu’il les a approuvés par sa signature,

— que l’entreprise des concluants a pu empiéter sur sa parcelle pendant les travaux, de façon minimale, la situation étant régularisée,

— qu’ils sollicitent en conséquence la démolition des ouvrages et des aménagements concernés et la remise en état des lieux aux frais exclusifs de M. Z, sous astreinte,

— que l’atteinte et la privation de propriété en résultant sont effectives et doivent être réparées par l’octroi de dommages et intérêts pour une somme de 50.000 €,

— que M. Z a engagé cette procédure sans jamais tenter de la précéder d’une mesure alternative, en parfaite connaissance des insuffisances de son dossier, qu’il a saisi directement le tribunal, qu’une de leur connaissance a voulu proposer son intervention pour tenter une médiation que M. Z a refusé,

— qu’ils sollicitent la condamnation de M. Z à leur verser une somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour abus de procédure,

— que M. Z ne justifie d’aucun préjudice ni ne démontre une quelconque faute des époux Y, il ne verse aucune pièce sur la soit-disant perte de revenus locatifs ni sur le coût des travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés, que le jugement doit être confirmé sur ce point.

* * * * * * * * * *

Dans ses dernières conclusions notifiées et déposées au greffe par voie électronique le 25 octobre 2019, M. Z demande à la Cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté ses demandes tendant à voir les époux Y condamnés à lui verser la somme de 2.250 € au titre du préjudice de perte locative, la somme de 760 € en réparation du préjudice matériel subi résultant des travaux à réaliser pour remédier aux désordres constatés,

— infirmer le jugement entrepris uniquement sur le rejet portant sur la condamnation des époux Y de lui verser une somme de 2.250 € au titre du préjudice lié à la perte locative et la somme de 760 € au titre de préjudice matériel subi,

Statuant à nouveau,

— condamner les époux Y à lui verser la somme de 2.250 € en réparation du préjudice de perte locative,

— condamner les époux Y à lui verser la somme de 760 € en réparation du préjudice matériel subi résultant des travaux à réaliser pour – remédier aux désordres constatés,

En tout état de cause,

— débouter les époux Y de l’intégralité de leurs demandes reconventionnelles,

— condamner les époux Y à lui verser la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, il réplique :

— que sa demande est recevable en raison de sa qualité de propriétaire,

— que la jurisprudence, au visa de l’article 544 du code civil qui consacre le droit de propriété, a dégagé un mécanisme de responsabilité à l’encontre de l’auteur d’un trouble anormal de voisinage sans faute,

— que la perte de vue et d’ensoleillement due à une construction peut constituer un tel trouble même si elle est conforme aux règles d’urbanisme, le permis de construire étant délivré sous réserve des droits des tiers,

— que la jurisprudence fait état de nombreuses espèces dans lesquelles l’existence d’un trouble anormal de voisinage est caractérisé du fait d’une construction voisine engendrant une perte de vue et d’ensoleillement,

— que les époux Y ont élevé un mur pignon aux dimensions importantes que l’expert a qualifié de mur écran, créant un espace exigu vis à vis de la maison qu’il loue et bloquant toute vue et tout ensoleillement,

— qu’il ne se plaint pas d’une simple perte de vue et d’ensoleillement mais bien de l’ampleur de cette perte laquelle est sans commune mesure avec le trouble que peut subir tout propriétaire face à l’urbanisation d’une zone, l’obstruction entrainant une perte de vue totale pour les locataires et une privation de l’ensoleillement durant l’après midi,

— que la construction est située à la Bretagne où la majorité des constructions sont de faible hauteur, les conséquences dues à l’ampleur de la construction ne sont pas proportionnées aux besoins et aux aléas normaux de l’urbanisation, que ces éléments caractérisent le trouble anormal de voisinage,

— que sa villa respectait les règles du PLU applicables lors de son édification,

— que le préjudice a été évalué par le cabinet TARDEX, sur la demande de l’expert judiciaire, spécialisé en évaluation immobilière et qu’il a estimé la perte de valeur de l’immeuble à 22.000 €,

— que les époux Y ont réalisé un important décaissement en contrebas de sa propriété et qu’il a été obligé d’adapter le prix de la location du fait de ces travaux et que sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle, il sollicite une somme de 2.250 € au titre de perte locative,

— que l’expert a déterminé des travaux mineurs à réaliser qu’il a chiffrés à la somme de 760 €,

— qu’aucun plan de bornage n’établit l’existence d’un quelconque empiètement de son mur sur la parcelle des époux Y mais qu’au contraire, les époux Y ont empiété sur son terrain pendant leurs travaux,

— que la dernière pièce versée par les époux Y n’a pas été établie contradictoirement, que le mur est ancien, que les époux Y n’ont jamais soulevé cette difficulté et que cette demande est prescrite vu l’ancienneté de la construction,

— que le compte rendu du géomètre BEGUIN établi le 21 juin 2016 et du plan de bornage annexé

démontre que le mur est bien à l’intérieur du terrain de M. Z, que la zone hachurée du plan de bornage est à cheval sur la limite séparative, dépassant légèrement chez les appelants ou chez l’intimé, que les murs sont matérialisés en pointillés rouges, que les époux Y ne démontrent l’existence d’un empiètement, et qu’ils doivent être déboutés de leurs demandes reconventionnelles,

— qu’il n’a commis aucun abus de procédure ayant saisi la juridiction en se fondant sur le rapport d’expertise.

* * * * * * * * * *

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 février 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le trouble anormal de voisinage :

L’article 544 du code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

La responsabilité pour trouble anormal de voisinage est une responsabilité sans faute prouvée et l’existence d’un dommage suffit pour caractériser le trouble de voisinage. La responsabilité peut ainsi être engagée, sans faute, dès lors que le trouble est anormal.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le mur érigé par les consorts Y, d’une longueur de 10 mètres et d’une hauteur d’environ 6 mètres empêche la vue droite vers la mer. Ce mur respecte les prescriptions du PLU. Par ailleurs, l’expert relève encore que le mur moellon érigé sur la même parcelle supportant les terres amassées prive également l’occupant de la vue latérale Ouest.

L’expert ajoute qu’avant la construction de la maison des époux Y, le bien loué par M. Z bénéficiait d’une vue Nord vers la mer mais, la vue Ouest était occultée par le mur moellon édifié sur la même parcelle par M. Z.

La maison louée par M. Z est ainsi entourée de deux murs, le premier érigé par M. Z à l’Ouest et le second par les époux Y au Nord. La vue de cette maison est ainsi limitée non seulement du fait du mur érigé par les époux Y, mais aussi du fait du mur érigé par M. Z. La façade de la villa louée par M. Z n’a ainsi plus aucune vue droite au Nord, comme le démontre les photographies prises par l’expert judiciaire ainsi que celles prises par M. Z.

Sur l’ensoleillement, l’expert indique que l’espace devant la maison de M. Z est ensoleillé durant la matinée puis, les premières heures de l’après-midi. Il précise que cette perte d’ensoleillement est limitée à quelques heures dans la journée. La façade avant de la maison louée par M. Z est située à environ 3 mètres du mur pignon de la construction des époux Y, elle est privée partiellement d’ensoleillement du fait de l’espace « couloir » deux fois moins large que la hauteur du mur des époux Y. La perte d’ensoleillement est donc, selon l’expert, de quelques heures dans la journée.

Il ressort encore des photographies que la maison louée par M. Z est située en contrebas de celle occupée par ce dernier. Un décaissement a été réalisé pour l’édification de cette villa. Par ailleurs, elle est située à environ trois mètres de la limite de la parcelle, contrairement au PLU et malgré les dénégations de M. Z qui n’a pas versé le PLU applicable à la date d’édification de cette maison.

Ainsi, cette seconde villa louée par M. Z n’a plus aucune vue en façade du fait de l’édification de la maison des époux Y, dont le mur constitue un écran sur une superficie importante. Elle a en outre perdu quelques heures d’ensoleillement dans la journée. Ces éléments caractérisent un trouble anormal de voisinage. Il convient cependant de tempérer ce trouble anormal de voisinage par l’édification d’un premier mur du fait de M. Z bouchant la vue côté Ouest ainsi que par un décaissement pour édifier la maison litigieuse.

Le montant du préjudice a été évalué par l’expert à 20% de la valeur vénale, soit 22.000 €. Pour chiffrer ce préjudice, il convient de prendre en compte le trouble anormal de voisinage mais encore les éléments dus à l’édification du mur Ouest par M. Z ainsi que le décaissement. En conséquence, le montant du préjudice sera fixé à la somme de 15.000€.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage mais de l’infirmer sur le montant du préjudice.

Sur les autres demandes de M. Z :

Pas plus qu’en première instance M. Z ne justifie sa demande portant sur les travaux de remblaiement ou sur la perte locative. Le jugement sera en conséquence confirmé sur ces points.

Sur l’empiètement :

Les époux Y versent le bornage amiable effectué le 14 juin 2016. Cependant, le bornage a pour but de fixer une limite séparative entre deux terrains, mais, reste insuffisant à lui seul à établir la réalité d’un empiètement. En conséquence, ils seront déboutés de leur demande.

Sur l’abus de procédure :

Un abus de procédure suppose une faute de la part de M. Z en saisissant le tribunal, un préjudice subi par les époux Y et un lien de causalité.

Or, les époux Y ne démontrent pas que M. Z a commis une faute en engageant cette instance à laquelle ils succombent. Ils seront déboutés de leur demande fondée sur l’abus de procédure.

Sur les frais irrépétibles :

Il ne paraît pas équitable de laisser à la charge de M. Z les frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient de lui allouer une somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par mise à disposition au Greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du Code de procédure civile,

CONFIRME le jugement du 6 mars 2019 sauf en ce qu’il a condamné M. A Y et M^me B X épouse Y à payer à M. C Z la somme de 22.000 €,

Statuant à nouveau de ce chef,

CONDAMNE M. A Y et M^me B Y à payer à M. C Z la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble anormal du voisinage subi;

CONDAMNE M. A Y et M^me B X épouse Y aux entiers dépens,

CONDAMNE M. A Y et M^me B X épouse Y à verser à M. C Z la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Le présent arrêt a été signé par Madame Fabienne KARROUZ, Conseillère, et par Madame Alexandra BOCQUILLON, faisant fonction de greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

signé