Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile tgi, 7 juillet 2023, n° 21/01710

CA Saint-Denis de la Réunion 7 juillet 2023

Arguments

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Autre
Refus de renouvellement des baux
La cour a relevé que la SCI 3A n'a pas remis en cause l'existence d'une relation locative entre elle et Mme [P], ce qui complique la question de l'occupation sans droit ni titre.
Autre
Violation des obligations contractuelles par Mme [P]
La cour a noté que la situation juridique est complexe et a proposé une médiation pour résoudre le litige, sans statuer sur l'expulsion.
Autre
Occupation sans droit ni titre
La cour a renvoyé la cause pour médiation, sans statuer sur la demande d'indemnité d'occupation.

Résumé par Doctrine IA

La décision de la cour d'appel concerne un litige entre la société SCI 3A et Madame P concernant la résiliation des baux commerciaux de deux locaux. En première instance, le tribunal a débouté la SCI 3A de sa demande de résiliation des baux et a condamné la société à payer des dommages-intérêts à Madame P. La cour d'appel confirme la décision de première instance et renvoie les parties devant le Conseiller de la mise en état pour envisager une médiation afin de résoudre leur litige. Aucune décision définitive n'est prise dans cette affaire pour le moment.

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Sur la décision

Référence :	CA Saint-Denis de la Réunion, ch. civ. tgi, 7 juil. 2023, n° 21/01710
Juridiction :	Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion
Numéro(s) :	21/01710
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jacques BELOTJean Pierre LIONNET
Cabinet(s) :	FIDAL
Parties :	Société SCI 3A

Texte intégral

ARRÊT N°23/299

N° RG 21/01710 – N° Portalis DBWB-V-B7F-FTZO

Société SCI 3A

[P]

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT AVANT DIRE DROIT DU 07 JUILLET 2023

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS en date du 07 juillet 2021 suivant déclaration d’appel en date du 05 octobre 2021 RG n° 18/02633

APPELANTE :

Société SCI 3A

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Jean pierre LIONNET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

Madame [I] [P] épouse [M]

[Adresse 1] et [Adresse 5]

[Localité 4]

Représentant : M^e Jacques BELOT de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 24 novembre 2022

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Avril 2023 devant Madame FLAUSS Pauline, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Madame Marina BOYER, Greffière, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 07 Juillet 2023.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Monsieur Eric FOURNIE, Conseiller

Qui en ont délibéré

Greffer present lors des debats et du prononce : Madame Marina BOYER, greffière

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 07 Juillet 2023.

* * *

LA COUR :

Par acte d’huissier du 27 juin 2018, la SCI 3A a assigner devant le tribunal de grande instance de Saint Denis Mme [P], exerçant sous l’enseigne « Cristal », aux fins de la voir juger sans droit ni titre à occuper les locaux sis 19 et 21 rue Marius et [Adresse 5] à [Localité 4], subsidiairement à prononcer la résolution des baux commerciaux sur ces locaux aux torts de Mme [P], ordonner son expulsion, la condamner au versement d’une indemnité d’occupation et à frais irrépétibles outre les dépens.

Par jugement du 7 juillet 2021, le tribunal a :

— Débouté la SCI 3A de sa demande de voir juger qu’elle a refusé de renouveler les deux baux en date des 21 février 2005 et 30 mars 2009 consentis à Mme [P] portant sur deux locaux commerciaux sis à [Localité 4], 19 et 21 rue Marius et [Adresse 5] (magasins n° 19 et 21),

— Rejeté la SCI 3A relativement à la prescription d’une indemnité d’éviction qui aurait dû, selon elle, être demandée par Mme [P],

— Dit qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires,

— Débouté la SCI 3A de sa demande d’ordonner l’expulsion de Mme [P] des locaux commerciaux sis à [Localité 4], 19 et 21 rue Marius et [Adresse 5](magasin n° 19 et 21),

— Débouté la SCI 3A de sa demande d’indemnité d’occupation à l’encontre de Mme [P],

— Condamné la SCI 3A à payer à Mme [P] la somme de 10.000 euros au titre de dommages intérêts pour abus du droit d’ester en justice,

— Condamné la SCI 3A à payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

— Condamné la SCI 3A aux entiers dépens.

Par déclaration du 5 octobre 2021, la SCI a formé appel du jugement.

Elle demande à la cour de :

— la recevoir en son appel et l’en déclarer bien fondée,

— rejeter l’exception d’irrecevabilité présentée par l’intimée comme étant irrecevable, sinon mal fondée,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel et, statuant à nouveau,

— juger qu’elle a refusé de renouveler les deux baux commerciaux dont jouissait Mme [P], par exploit d’huissier en date du 21 février 2005, réitéré le 30 mars 2009, au titre des locaux n° 19 et n° 21 situé 19 et 21 rue Marius et [Adresse 5] à [Localité 4],

— juger que ces congés avec refus de renouvellement n’ayant jamais été annulés en tant que tels ont eu pour effet de mettre un terme aux baux consentis à Mme [P];

— juger en conséquence que Mme [P] se trouve déchue de tout droit au maintien dans les lieux et qu’elle occupe sans droit ni titre les locaux n° 19 et n° 21 situés [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 4],

— juger prescrite toute prétention de Mme [P] en paiement d’une indemnité d’éviction,

A titre subsidiaire,

— juger que Mme [P] a manqué à ses obligations légales et contractuelles en perçant le mur séparant les locaux n°19 et n°21 situés rue Marius et [Adresse 5] sans autorisation de la bailleresse,

— prononcer en conséquence la résiliation judiciaire des deux baux commerciaux dont jouissait Mme [P], portant sur les locaux n° 19 et n° 21 rue Marius et [Adresse 5] à [Localité 4] aux torts exclusifs de Mme [P],

En tout état de cause,

— ordonner l’expulsion de Mme [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux n° 19 et n° 21 situés 19 et 21 rue Marius et [Adresse 5] à [Localité 4],

— condamner Mme [P] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, taxes et accessoires contractuellement dus à compter de la décision d’expulsion pour occupation sans droit ni titre de cette dernière ou du prononcé de la résiliation judiciaire des baux jusqu’à la restitution effective desdits locaux ;

— débouter Mme [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires à ce qui précède,

— la condamner à lui payer la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner Mme [P] aux entiers dépens.

Mme [P], exerçant à l’enseigne « Le Cristal », sollicite de la cour de :

A titre principal,

— Infirmer la décision en ce qu’elle a déclaré l’action intentée par la SCI 3 A recevable,

Statuant à nouveau

— Déclarer irrecevables les demandes de la SCI 3 A

Subsidiairement

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris.

Y ajoutant

— Condamner la SCI 3 A à lui payer à la somme de 30.000,00€ en réparation du préjudice résultant des incessantes procédures de la SCI 3 A tendant toutes au même objet.

— Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la SCI 3 A à lui payer somme de 10.000 € ;

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les dernières conclusions de la SCI du 22 août 2022 et celles de Mme [P] du 6 octobre 2022 auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties;

Vu l’ordonnance de clôture du 24 novembre 2022;

A titre liminaire, la cour rappelle les éléments suivants :

Par acte d’huissier du 21 janvier 2005, la SCI 3 A a fait délivrer deux congés avec refus de renouvellement des baux détenus sur les locaux commerciaux donnés à bail le 30 mai 1990 sans indemnité pour motifs graves et légitimes, tiré de ce que Mme [P] avait percé le mur porteur séparant les deux locaux pour les réunir, après commandements d’avoir à rétablir les lieux délivrés le 16 septembre 2014.

Mme [P] a contesté ces commandements, outre le bénéfice du renouvellement des baux.

Par jugement du 7 juin 2006, le tribunal de grande instance de St Pierre a :

. Dit que le commandement avec mise en demeure du 16 septembre 2004 avant refus de renouvellement des baux ne peut produire effet au sens de l’article L.145-17 I du code de commerce;

. Débouté la SCI 3A de sa demande de validation des congés délivrés le 21 janvier 2005 au sens de l’article L.145- 17-I du code de commerce et des demandes subséquentes en expulsion et fixation d’une astreinte;

. Débouté Mme [P] à l’enseigne « Le Cristal » de sa demande de renouvellement des baux présentée postérieurement aux congés délivrés;

. Condamné la SCI 3 A à payer à Mme [P] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

. Débouté les parties de leurs autres demandes non fondées;

. Condamné la SCI 3 A aux dépens.

Par arrêt du 25 avril 2008, devenu irrévocable suite à rejet du pourvoi le 15 septembre 2009, la cour d’appel de céans a :

. Confirmé en toutes ses dispositions le jugement entrepris;

Y ajoutant,

. Dit et juge qu’il n’y a pas lieu de déclarer sans effet la demande de renouvellement des baux en date du 27 octobre 2004;

. Condamne la SCI 3 A à payer à Mme [P] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

. Condamne la SCI 3 A aux dépens dont distraction par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par acte d’huissier du 31 décembre 2008, Mme [P] a sollicité un nouveau renouvellement des baux à compter du 1er juillet 2009, lequel a été refusé pour motif grave, à savoir l’ouverture du mur porteur entre les deux locaux. La SCI a en outre fait délivrer un congé avec refus de renouvellement du bail.

Sur saisine de Mme [P], par jugement du 12 juin 2012, le tribunal de grande instance de St Denis a :

— dit que le congé avec refus de renouvellement délivré le 30 mars 2009 par la SCI 3A à l’encontre de Mme [P] n’est pas valable et ne saurait produire un effet quelconque sur le renouvellement des baux en cause au regard des dispositions de l’article L.145-17-I-1° du code de commerce;

— Déboute la SCI 3A de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles;

— Condamne la SCI 3A à verser à Mme [P] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code des procédures civiles;

— Condamne la SCI 3A aux dépens, dont distraction.

Par arrêt du 28 février 2014, devenu irrévocable suite à rejet du pourvoi le 25 février 2016, la présente cour a confirmé le jugement en toutes ses dispositions.

Sur ce,

La cour observe que par jugement du 7 juin 2006, le tribunal de grande instance de St Denis, statuant dans les limites des demandes formées devant lui et confirmé de ces chefs par la cour d’appel a:

— d’une part,

« dit que le commandement avec mise en demeure du 16 septembre 2004 avant refus de renouvellement des baux ne peu produire effet au sens de l’article L.145-17-1 du code de commerce;"

En conséquence,

« débouté en la SCI 3A de sa demande en validation des congés délivrés le 21 janvier 2005 au sens de l’article L.145-17 I du code de commerce »

expliquant dans les motifs de sa décision que le refus de renouvellement ne pouvait dès lors que relever de l’article L.145-14 du code de commerce impliquant le versement d’une indemnité d’éviction au profit du locataire.

— d’autre part,

il a débouté la SCI 3A « des demandes subséquentes en expulsion et en fixation d’une astreinte ».

La SCI 3A revendique aujourd’hui cette décision pour conclure au terme ayant été mis au bail initial et solliciter à nouveau l’expulsion de la preneuse sur la base de cette même décision. Néanmoins, ainsi que le relève Mme [P] et le premier juge, en contradiction avec cette thèse, la SCI, par acte d’huissier du 30 mars 2009, a refusé le renouvellement du bail puis, au cours du nouveau litige judiciaire qui s’en est suivi, n’a pas remis en cause l’existence d’une relation locative entre elle et Mme [P].

Il s’ensuit que, quand bien même la décision du tribunal de grande instance devrait être lue comme constatant que les congés délivrés ont mis un terme aux baux initiaux – avec nécessité de versement d’une indemnité d’éviction par le bailleur-, l’existence d’un titre à l’occupation actuelle des lieux litigieux par Mme [P] peut-être questionné.

Compte tenu d’une situation juridiquement complexe s’étant prolongée dans le temps, la cour entend interroger les parties sur la possibilité d’apporter une solution à leur litige par la médiation.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement avant-dire droit, en matière civile, par voie de mise à disposition au greffe ;

— Renvoie la cause et les parties devant le Conseiller de la mise en état aux fins d’information sur la possibilité de recourir à la médiation pour résoudre leur litige;

— Convoque personnellement les parties à l’audience du mardi 3 octobre 2023 à 11h00 ;

— Réserve les demandes et les dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Marina BOYER, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE signé LE PRÉSIDENT