ARRÊT N° 24/

N° RG 23/00407 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F4K2

Décision déférée :

Appel d’une décision rendue par le JUGE DE L’EXPROPRIATION DE SANT-DENIS en date du 13 FEVRIER 2023 suivant déclaration d’appel en date du 29 MARS 2023

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

ARRÊT DU 09 DECEMBRE 2024

APPELANTE :

Madame [Y], [L], [N] [T] veuve [C]

[Adresse 23]

non comparante

représentée par M^e Marie Françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIME :

COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION TERRITOIRE DE LA COTE OUEST (TCO) représentée par son Président en exercice domicilié ès qualité audit siège

[Adresse 1]

non comparante

représentée par M^e Nicolas CHARREL de la SELAS CHARREL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER et M^e Virginie GARNIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

EN PRÉSENCE DE :

Monsieur le Commissaire du Gouvernement

Direction Régionale des Finances Publiques

[Adresse 32]

[Localité 42]

en la personne de Monsieur [H], inspecteur principal muni d’un pouvoir général

Débats : L’affaire a été débattue le 28 octobre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Président : Monsieur Alain CHATEAUNEUF, Premier président

Conseiller : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Monsieur Eric FOURNIE, Magistrat honoraire

régulièrement désignés par ordonnance de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Saint-Denis n° 2024/159 du 17 juin 2024,

La cour a entendu Monsieur le conseiller en son rapport, Monsieur le commissaire du gouvernement en ses observations, Maître LAW YEN et Maître GARNIER, en leurs plaidoiries,

la Cour a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 09 décembre 2024

Arrêt : Prononcé par mise à disposition des parties le 09 décembre 2024

Greffier : Hélène MASCLEF, directrice des services de greffe judiciaires

***

EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre d’un programme d’action et de prévention des inondations (P.A.P.I) sur la commune de [Localité 46] et [Localité 47] sur le territoire de la commune de [Localité 51], un arrêté préfectoral de la préfecture de la Réunion en date du 15 mai 2017 numéro 2017-1075, modifié par un nouvel arrêté en date du 31 octobre 2018, a déclaré d’utilité publique les acquisitions et travaux nécessaires au projet.

Par un nouvel arrêté en date du 5 décembre 2018, le préfet de la Réunion a prescrit l’ouverture d’une enquête parcellaire qui s’est déroulée du 22 novembre au 11 décembre 2018 inclus, délai prorogé du 12 décembre au 19 décembre 2018.

Par un nouvel arrêté en date du 7 mai 2019, une enquête complémentaire s’est déroulée, sur la base d’un rapport d’enquête en date du 28 janvier 2019, du 6 au 13 juin 2019 inclus.

A la suite de la saisine par le département de la Réunion en date du 25 juin 2020, monsieur le préfet de la Réunion a pris un arrêté de cessibilité en date du 23 février 2021 portant sur la parcelle concernée ET [Cadastre 8].

Par ordonnance numéro 21/00323 en date du 23 février 2021, le juge de l’expropriation a ordonné l’expropriation de la parcelle concernée au profit du TCO.

Par courrier en date du 21 juillet 2021, le TCO a notifié son offre de prix à la propriétaire concernée.

Mme [Y], [L], [N] [T] veuve [C] a refusé l’offre.

La communauté d’agglomération de la Côte Ouest (T.C.O) a saisi le juge de l’expropriation par mémoire introductif d’instance reçu au greffe le 17 novembre 2021 aux fins de voir fixer les indemnités d’expropriation de la parcelle cadastrée ET [Cadastre 8].

Le transport sur les lieux du juge de l’expropriation s’est contradictoirement effectué le 17 juin 2022 et l’audience de fond a été fixée au 27 juin 2022, reportée au 12 décembre 2022.

Le territoire de la Côte Ouest (T.C.O) demandait au juge de l’expropriation de :

— constater que la parcelle cadastrée ET [Cadastre 8] a une superficie de 11 741 m² dont 9 334 m² en zone Acu et 2 413 m² en zone Ncu.

— fixer judiciairement l’indemnité d’expropriation de la parcelle comme suit :

— l’indemnité principale de la parcelle ET [Cadastre 8] à la somme de 29 208,50 €

— l’indemnité de remploi à la somme de 3 920, 85 €

Soit un total arrondi à la somme de 33 129,35 €

Mme [Y], [L], [N] [T] veuve [C] demandait en réplique au juge de l’expropriation de fixer :

— l’indemnité principale de la parcelle ET [Cadastre 8] à la somme de 239 940 €, soit 20€ du m².

— l’indemnité de remploi de la parcelle à la somme de 24 494 €

— l’indemnité de dépréciation du surplus à la somme de 50 000 €

Elle demandait en outre de donner acte au TCO :

— de son engagement de réaliser un ouvrage de franchissement de la parcelle ET [Cadastre 8],

— d’accorder un droit de passage à titre gratuit sur le dit ouvrage et ce au profit de Mme [C], ses ayants droit et toutes personnes disposant d’un titre de propriété sur les parcelles ET [Cadastre 7] et [Cadastre 9] et ce à titre perpétuel.

— de condamner le TCO au versement de la somme de 5000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le commissaire du gouvernement proposait de voir fixer :

— les indemnités d’expropriation de la parcelle comme suit :

— l’indemnité principale 29 208, 50 €,

— l’indemnité de remploi à la somme de 3 920, 35€

Soit un total de 33 129,35 €

Par jugement du 13 février 2023, le juge de l’expropriation du département de la Réunion a :

— fixé à la somme globale de 33 129,35 € les indemnités dues pour l’expropriation de la parcelle en cause cadastrée ET [Cadastre 8] comme suit :

— indemnité principale 29 208, 50 €,

— indemnité de remploi à la somme de 3 920,35€

soit un total de 33 129,35€

— Débouté Mme [Y], [L], [N] [T] veuve [C] de sa demande au titre de la dépréciation du surplus et de sa demande de donner acte.

— Condamné le TCO à lui verser la somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamné le TCO aux dépens.

Mme [Y], [L], [N] [T] veuve [C], a formé appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 29 mars 2023.

Par mémoire d’appel reçu au greffe le 21 juin 2023, notifié aux parties par le greffe par lettres recommandées le 7 juillet 2023, suivi d’un mémoire numéro 2 reçu le 30 avril 2024, notifié le 16 mai 2024,Mme [Y], [L], [N] [T] veuve [C], demande à la cour d’infirmer le jugement en cause.

Elle expose que la parcelle cadastrée ET [Cadastre 8] est issue du morcellement en trois parties d’une parcelle plus grande cadastrée ET [Cadastre 28] sise au [Adresse 48] d’une superficie de 193 975 m² pour les besoins de l’expropriation. Elle coupe de manière perpendiculaire cette dernière en laissant en amont de la [Adresse 45] la parcelle ET [Cadastre 9] d’une superficie de 42 451m² et en aval de la [Adresse 50] la parcelle ET [Cadastre 7] d’une superficie de 139 777 m². Seule la parcelle ET [Cadastre 8] étant expropriée, elle sollicite l’octroi d’une indemnité de dépréciation du surplus.

Elle soutient que la parcelle expropriée bénéficie d’une situation privilégiée en raison de son positionnement dans un secteur particulièrement attractif et convoité dans les secteurs de l’Hermitage et de [Localité 47]. Elle ajoute que, si elle n’est pas située à proximité immédiate de zones déjà urbanisées, elle est implantée dans un secteur qui n’est pas exclusivement naturel entre deux axes routiers importants.

Elle souligne que le secteur subit une forte pression foncière et qu’il convient de tenir compte de la situation privilégiée pour fixer l’indemnisation. Elle invoque le fait qu’elle s’était vue offerte une indemnisation sur la base de 4,50 € en 2004 pour des parcelles situées dans le même secteur. Elle conteste la pertinence des termes de référence retenus, notamment les deux arrêts de la cour d’appel de ce siège. Elle conteste la différenciation opérée entre les deux zones.

Elle demande la fixation d’une indemnité d’un montant de 20 € le m² s’agissant de la parcelle ET [Cadastre 8], soit la somme de 234 940 € à titre principal, outre l’indemnisation du remploi.

Elle réclame également la fixation d’indemnités de dépréciation du surplus des deux parcelles créées non expropriées au motif qu’auparavant elle détenait une seule parcelle.

Elle sollicite en outre la condamnation du TCO, conformément aux engagements souscrits à réaliser un ouvrage de franchissement de la parcelle ET [Cadastre 8] et accorder un droit de passage à titre gratuit à Mme [C], ses ayants droit et à toute personne disposant d’un droit de propriété sur les parcelles ET [Cadastre 7] et [Cadastre 9] et ce, à titre perpétuel, outre l’octroi d’une indemnité de procédure d’un montant de 5 000 €.

Par mémoire d’intimé reçu au greffe le 2 octobre 2023, notifié le 6 mars 2024, le TCO a conclu à la confirmation du jugement. Il a aussi formé une demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité de procédure d’un montant de 3000 €.

Par mémoire déposé au greffe le 11 septembre 2023, notifié le 21 septembre 2023, le commissaire du gouvernement propose de voir fixer :

les indemnités d’expropriation de la parcelle comme suit :

— l’indemnité principale 29 208, 50 €,

— l’indemnité de remploi à la somme de 3 920,35 €

Soit un total de 33 129,35 €

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 28 octobre 2024 et les parties avisées que la décision serait rendue le 9 décembre 2024 par voie de mise à disposition.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fixation des indemnités d’expropriation :

Le prix des biens est évalué selon les règles définies par les articles L.321-1 et suivants du code de l’expropriation selon lequel 'Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct matériel et certain causé par l’expropriation'.

I- Sur l’évaluation des indemnités d’expropriation de la parcelle ET [Cadastre 8]

Sur la description des biens :

Aux termes de l’article L.322-1 du code de l’expropriation, « le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ».

Sur ce :

La parcelle ET [Cadastre 8] d’une superficie totale de 11 747 m² est située sur le territoire de la commune de [Localité 51] à [Localité 47], lieu-dit les Communes. Elle est issue de la division de la parcelle mère ET [Cadastre 28] d’une contenance de 193 975 m².

Le terrain, non bâti, forme une bande courbe qui traverse la parcelle mère dans le sens de la largeur. Il est en pente sur toute sa longueur, actuellement à l’état de friche. Aucun raccordement à l’eau et à l’électricité n’est constaté. Il s’agit d’une bande allongée d’environ 600 mètres et d’une largeur moyenne de 30 mètres allant jusqu’à 50 mètres par endroits. Elle est située à environ 2 200 mètres de la côte littorale et 1 300 mètres de la route des tamarins.

La parcelle est juridiquement enclavée au milieu des parcelles ET [Cadastre 10], [Cadastre 14], [Cadastre 15] et des deux parcelles issues de la division de la parcelle mère ET [Cadastre 7] et [Cadastre 9].

Sur la date de référence quant à la consistance du bien :

En vertu des dispositions de l’article L322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété ou à la date du jugement s’il est antérieur au prononcé de l’ordonnance d’expropriation et ce en fonction de leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation est en date du 23 février 2021.

Cette date sera donc utilement retenue, sans opposition des parties.

Sur la date de référence quant à l’estimation de la valeur du bien :

Aux termes des articles L.322-6 du code de l’urbanisme, lorsque l’expropriation concerne un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme, par un document d’urbanisme en tenant lieu ou par un plan d’occupation des sols, le terrain est considéré pour son évaluation comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé. La date de référence est, pour les biens non compris dans une zone d’aménagement différé, celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit en l’espèce celle de l’opposabilité du plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 51], c’est-à-dire le 27 septembre 2012.

Cette date sera également retenue, sans opposition des parties.

Sur la qualification de terrain à bâtir :

L’article L322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

«1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune.

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2.».

Les parties ne s’opposent pas sur l’absence de qualification de terrain à bâtir conformément aux dispositions de l’article L 322-3 du Code de l’expropriation, mais s’opposent par contre sur la situation privilégiée.

La parcelle concernée étant située dans des zonages non constructibles, à savoir ACU pour une superficie de 9 334m² et Ncu pour une superficie de 2 413 m² doit donc être évaluée en fonction de son usage effectif.

Sur l’usage effectif de la parcelle de la parcelle ET [Cadastre 8]

Sur la situation privilégiée sollicitée.

L’appelante sollicite l’infirmation du jugement sur ce point. Elle soutient que le bien est situé dans le secteur de [Localité 51] où la pression foncière est importante et le prix des parcelles le plus élevé de la Réunion. Elle invoque le fait que c’est à tort que le premier juge a fait référence au zonage et à la finalité de l’opération d’expropriation. Elle souligne que la parcelle est dans un secteur attractif et qu’elle est située dans un secteur qui n’est pas exclusivement naturel, bien que n’étant pas située à proximité de zones déjà urbanisées. Elle est située dans une zone tampon de la bande littorale comprise entre la RN1a et la route des Tamarins et donc implantée à proximité d’axes routiers majeurs et structurants. Elle invoque plusieurs décisions de la cour de ce siège.

L’intimé sollicite de ce chef la confirmation du jugement déféré. Il soutient que l’existence d’une situation privilégiée de la parcelle n’est pas démontrée par l’appelante, aucun équipement n’étant présent sur la zone qui n’est pas industrialisée. Il ajoute que la parcelle est située en zone inconstructible et ne subit donc aucune pression foncière.

Le commissaire du gouvernement a retenu dans son mémoire que le la parcelle ne pouvait être considérée comme en situation privilégiée au motif qu’elle ne présente aucune proximité directe avec des zones urbanisées.

Pour être qualifiée de terrain en zone privilégiée en vertu de la jurisprudence habituelle en la matière, la parcelle doit être présente dans une situation périurbaine où s’exerce une forte pression foncière à proximité de zone commerciales et d’équipements accessibles par des voies de circulation.

Au regard des éléments du dossier, notamment ceux sus-évoqués par le commissaire du gouvernement qui ne sont pas sérieusement contestés, la parcelle située dans cette zone ne doit pas être regardée comme étant dans une zone privilégiée.

En effet, aucune évolution du PLU de nature à permettre la constructibilité de la zone n’est envisagée dans les prochaines années, cela d’autant que l’expropriation s’inscrit dans une opération de lutte contre les inondations. Elle n’est desservie par aucun réseau (électricité, eau, téléphone).

L’appelante invoque plusieurs arrêts de la cour d’appel de ce siège (pièces numéro 2 à 8) qui auraient retenu le caractère de situation privilégiée d’une parcelle de nature identique.

un arrêt en date du 25 novembre 2019 RG 18/00108. Il est relatif à une parcelle agricole sise sur la commune de [Localité 52] d’une superficie de 933m² qui a été reconnue en zone privilégiée.

Cette décision ne peut être invoquée en raison d’une situation sensiblement différente dans un secteur géographique différent au sud de l’Île de la Réunion et dans une zone destinée à accueillir des activités multiples et des équipements publics. L’arrêt avait retenu l’existence d’une zone de pression foncière, la proximité des villes et des pôles attractifs et la proximité de la RN1.

un arrêt en date du 18 mai 2020 numéro 18/1252 relatif à une parcelle, sise à [Localité 49], dans un secteur proche des parcelles litigieuses d’une superficie de 164 494 m², classée en zone AU3st, bénéficiant d’une situation privilégiée au prix de 50€ le m².(cf pièce numéro 2.)

Il s’agit d’une cession intervenue dans le cadre de l’opération de la [Adresse 53]. La situation privilégiée de la parcelle a été retenue en raison de son positionnement à proximité de la zone fortement urbanisée de [Localité 49] avec l’accord des parties.

Cette décision qui concerne une parcelle en zone AU ne peut donc être légitimement invoquée dans le cadre du présent litige, comme le tribunal l’a retenu à bon droit.

trois arrêts de ce siège en date du 25 octobre 2021 (RG 19/000396, 19/000399 et 19/000401) pièces 3,4 et 5 qui concernent trois parcelles: les parcelle CW[Cadastre 24], CW[Cadastre 25] de 2 273 m² de superficie chacune et la parcelle CW [Cadastre 26] d’une superficie de 2 490 m², toutes trois classées en zone AU, espace naturel réservé à l’urbanisation future. La situation privilégiée a été retenue et le prix fixé à 50€ le m².

Il s’agit également de cessions intervenues dans le cadre de l’opération de la [Adresse 53]. La situation privilégiée des trois parcelles a été retenue uniquement en raison de leur positionnement à proximité de la zone fortement urbanisée de Plateau Caillou.

Ces trois décisions qui concernent des parcelles situées en zone AU ne peuvent donc être légitimement invoquées dans le cadre du présent litige. La situation n’est pas comparable à la parcelle litigieuse qui n’est pas située en zone Au et n’est pas à proximité d’une zone urbanisée.

un arrêt en date du 22 novembre 2021 RG 19/00402 qui concerne une parcelle d’une superficie de 32 168 m² correspondant à un espace naturel destiné à l’urbanisation future dépourvue de réseau. La cour a retenu le caractère privilégié au seul motif qu’elle était située à proximité d’une agglomération.

Cette décision ne peut être invoquée en raison d’une situation sensiblement différente dans une zone cadastrée AU, destinée à l’urbanisation future à proximité de [Localité 51].

un arrêt de ce siège en date du 25 avril 2022 qui concerne la parcelle CW [Cadastre 31] d’une superficie de 39 947m² dont la situation privilégiée a été retenue par la cour qui relevait qu’elle s’étirait de la zone urbanisée de [Localité 49] jusqu’à la [Adresse 50] avec une vue mer et montagne sur la baie de [Localité 51].

Cette décision qui concerne également une parcelle en zone AU, zone naturelle à urbaniser, ne peut donc être légitimement invoquée dans le cadre du présent litige.

Enfin elle invoque un arrêt de la cour d’appel de Bastia en date du 18 janvier 2022 (N° 20232) qui a reconnu le caractère inestimable et exceptionnel d’un terrain pour appliquer une majoration de 20% au montant de la somme allouée. Il s’agissait de parcelles sises dans l’anse de Paragan sur la commune de [Localité 43] dans un espace remarquable du littoral en zone NR, soit en secteur naturel à protéger.

En l’espèce, le caractère inestimable ou exceptionnel de la parcelle litigieuse n’est nullement démontré du seul fait de sa présence dans le secteur géographique de la commune de [Localité 51]. Il ne sera donc pas retenu.

Ces décisions n’apportent donc aucun élément déterminant dans le cadre du présent litige et ont donc été écartées à bon droit par le tribunal.

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur la détermination de l’indemnité d’expropriation :

Selon l’article L.322-2 al.1er du code de l’expropriation, « les biens sont estimés à la date de la décision de première instance », soit à la date du jugement en fixation du prix.

En l’espèce, les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode d’évaluation par comparaison.

Cette méthode consiste à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents (mêmes époques de construction, situation d’occupation, état d’entretien, environnement…) qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local. Ces cessions constituent des termes de comparaison.

L’appelante soutient que le jugement n’a pas pris en considération la situation privilégiée de la parcelle et que la forte pression foncière dans le secteur est amplement démontrée. Elle souligne qu’en 2004 elle s’était vue offrir dans le cadre de la déviation de [Localité 47] une indemnisation sur la base de 4,50€ le m² pour des parcelles ET [Cadastre 29] et [Cadastre 30], situées dans le même secteur (cf pièce numéro 1). Elle réclame en conséquence une indemnisation sur la base de 20€ le m² sur l’ensemble de la parcelle. Elle ne conteste pas que la parcelle expropriée n’a pas vocation à être urbanisée mais son expropriation serait de nature à protéger la réalisation des nouveaux aménagements dans les futures zones urbanisées.

L’intimé sollicite la confirmation du jugement déféré soit un prix de 3€ le m² sur la zone Acu et de 0,50€ du m² sur la zone Ncu.

Le commissaire du gouvernement soutient que le prix proposé par le TCO, soit 3€ du m², serait supérieur aux prix moyens de la zone de l’ordre de 2,21€ le m² au regard de l’ensemble des termes de comparaison proposés. Compte tenu toutefois de la rareté des transactions dans le secteur concerné, il n’est pas opposé au prix proposé.

Sur quoi,

Sur les biens retenus par l’appelante

Elle ne conteste pas les termes de comparaison proposés par l’intimé et le commissaire du gouvernement invoquant uniquement le caractère privilégié de la parcelle litigieuse pour justifier une majoration du prix.

Ce caractère privilégié étant écarté, la cour reprendra les termes de comparaison proposés par l’intimé et le commissaire du gouvernement.

Sur quoi,

Sur la partie de la parcelle sise en zone Acu

Sur les biens proposés par le TCO

Le TCO se fonde sur la cession des dix-huit parcelles expropriées dans le secteur dans le cadre de la même opération, qui ont donné lieu au prononcé de dix jugements de la juridiction de l’expropriation en date du 12 septembre 2022 portant sur les parcelles cadastrées ET [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19] et [Cadastre 22].

Ces jugements (pièces 12 à 21) n’ont pas l’objet de recours de la part des expropriés et ont retenu le prix proposé par le TCO, soit la somme de 3 euros le m².

Trois autres propriétaires des parcelles ET [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 20] et [Cadastre 21] ont accepté des traités d’adhésion (cf pièces 22, 23 et 24) au prix de 3 euros le m².

Ces termes de comparaison ne sont pas critiqués par l’appelante.

Sur les biens retenus par le commissaire du gouvernement

Il a examiné vingt-sept termes de comparaison provenant de l’outil estimer un bien Patrim sur le secteur concerné à savoir la commune de [Localité 51] entre 1er janvier 2019 et le 1er décembre 2021 portant sur des terrains non bâtis. Le prix s’échelonne entre 0,8 et 2,94€ le m². Il n’a retenu que 13 termes pertinents après en avoir écarté les termes numéro 2, 3 à 6, 7, 16, 13, 21, 22, 23, 24, 25,27.

Il s’agit de parcelles de terrains non bâtis situés en majorité en zone agricole. Le prix varie en fonction de la nature de l’affectation et de la situation géographique.

Les termes écartés par le commissaire du gouvernement pour des motifs pertinents n’ont pas fait l’objet de contestations de la part des parties.

Ils seront donc écartés.

S’agissant des termes retenus en fonction de l’implantation géographique :

Sur les hauteurs de la commune :

— Neuf cessions ont été retenues les ventes numéro 1 avec un prix de 0, 92€, 9 à 12 avec un prix de 1,03 à 1,25€, 18 et 19 avec entre 1,45 et 1,97€, numéro 8 et 17 avec un prix entre 1,16€ et 1,95€.

A mi-hauteur :

— Deux cessions retenues, à savoir les ventes numéro 14 au prix de 2,15€ et numéro 26 avec un prix de 2,54€.

Sur la partie littorale :

— Deux cessions retenues, à savoir :

. La cession numéro 20 sur les parcelles ET [Cadastre 36], [Cadastre 37], [Cadastre 38], [Cadastre 39], [Cadastre 40] et [Cadastre 41] d’une superficie de 2628 m² vendue au prix de 1,37€ le m². Elles sont situées à moins d’un kilomètre cinq cents de la parcelle concernée et présentent les mêmes caractéristiques.

. La cession numéro 15 relative à la parcelle CW [Cadastre 27] d’une superficie de 8 777 m² située en zone Nerl du PL avec un prix de cession de 0,80€ le m².

L’analyse des termes retenus démontre que le prix varie entre 0,80€ et 2,54€ le m².

S’agissant du fichier des ventes et des actes enregistrés au service de la publicité foncière, trois cessions ont été analysées :

1) La cession de la parcelle ET [Cadastre 2] (447m²) et [Cadastre 3] (153 m²) en date du 26 août 2019 d’une superficie de 600 m² en zone U3c au prix de 1 325€, soit 2,21 € le m². Elle est intervenue dans le cadre de l’aménagement de la route des tamarins. Il s’agit de parcelles agricoles situées à moins de 1,6 km de la parcelle litigieuse.

2) La cession des parcelles agricoles ET [Cadastre 33] à [Cadastre 34] en date du 26 décembre 2018 entre particuliers et un GFA d’une superficie totale de 94 879 m² au prix de 126 000€, soit 1,33€ le m². Elles sont situées à moins de 1km de la parcelle concernée.

3) La cession de la parcelle ET [Cadastre 35] en date du 31 janvier 2017 entre particuliers et la SAFER sur un terrain d’une superficie de 42 336 m² en zone A du PLU au prix de 61 300 €, soit 1,45€ le m². Ce bien est situé à moins d’un kilomètre de la parcelle concernée.

Le commissaire du gouvernement souligne la rareté des transactions dans le secteur concerné dans le cadre d’un marché peu dynamique. Il souligne que le prix de cession en zone ACU dépasse rarement deux euros le m² et que le prix proposé de trois euros peut être retenu.

L’appelante n’a pas communiqué de termes de comparaison de nature à contester la pertinence des termes de comparaison sus-évoqués.

Elle invoque uniquement en ce qui la concerne un traité d’adhésion signé en 2004 relatif à des parcelles contiguës de la RN1 A mais dont le zonage est ignoré. Le prix proposé était de 4,50€ le m².

Ce terme a été écarté par le tribunal.

Sur quoi,

Le traité d’adhésion est versé aux débats (pièce numéro 1). Il a été conclu entre la direction départementale de la Réunion et Mme [C] le 13 août 2004 dans le cadre du projet d’aménagement de la voie urbaine de [Localité 47] et d’une ordonnance d’expropriation en date du 8 juillet 2003 et concernait les parcelles cadastrées ET [Cadastre 29] et [Cadastre 30] pour une superficie globale de 6 022 m². Le montant de l’indemnisation conforme à l’évaluation des domaines du 16 janvier 2003 était de 27 099€ au titre de l’indemnité principale, soit 4,50€ le m².

Cette seule cession résultant d’un accord n’est pas de nature à remettre en cause la pertinence de l’ensemble des autres termes de comparaison proposés sus-évoqués.

Ce terme de comparaison ne sera donc pas utilement retenu.

En résumé, au regard de l’ensemble de ces éléments, le prix unitaire du m² sera fixé à la somme de trois euros (3 €).

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la zone Ncu de la parcelle ET [Cadastre 8]

Le premier juge a fixé à la somme de 0,50€ le m² la portion de la parcelle ET [Cadastre 8] en zone Ncu, soit 2413 m², en raison de l’absence de cessions dans cette zone et sur la base du prix retenu par la cour d’appel de ce siège en date des 25 octobre et 22 novembre 2021 correspondant à la pratique habituelle.

Sur quoi,

Faute de contestations sérieuses sur ce point, le prix proposé et retenu par la juridiction sera confirmé.

En conséquence, le montant de l’indemnité principale de l’expropriation de la parcelle ET [Cadastre 8] s’élève à :

9 334 m² X 3€ = 28 002 €

2 413m² X 0,50€ = 1 206, 50 €

Total : 29 208, 50 €

Sur la détermination de l’indemnité de remploi

20% sur la fraction de l’indemnité principale inférieure ou égale à 5 000 €, soit la somme de 1000 €,

15% sur la fraction comprise entre 5 001 et 15 000 €, soit la somme de 1 500 €,

10% sur la fraction supérieure à 15 000 €, soit la somme de 1 420, 85 €,

Soit un total de 3 920, 85 €.

L’indemnité globale de la parcelle expropriée sera donc de :

Parcelle ET [Cadastre 8]

— indemnité principale : 29 208, 50 €

— indemnité de remploi: 3 920, 85 €

Soit un total de 33 129, 35 €.

II – Sur l’indemnisation de la dépréciation du surplus des parcelles ET [Cadastre 7] et [Cadastre 9]

En vertu des dispositions de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain.

Sur la parcelle

L’appelante conteste le jugement qui n’a retenu aucune indemnité de dépréciation. Elle invoque le fait qu’elle disposait à l’origine d’une seule parcelle et que désormais elle ne sera plus propriétaire que de deux parcelles séparées, ce qui constitue manifestement un préjudice.

Le TCO sollicite la confirmation du jugement sur ce point. Il confirme qu’il s’est engagé à rétablir l’accès. Il ajoute que la parcelle est classée en zone N et serait donc inconstructible, ce qui rend l’état d’enclave sans conséquence. Enfin, il rappelle l’état de savane de la parcelle.

Le commissaire du gouvernement souligne que les deux parcelles restantes ne subissent aucune dépréciation sur ce point dans la mesure où il est convenu que la superficie des terrains en zonage agricole ou naturel n’a aucune influence sur le prix des terrains.

Sur quoi,

Il appartient à l’appelante de démontrer la réalité de la dépréciation qu’elle invoque.

Les deux parcelles concernées bénéficient chacune d’un accès, à savoir par le biais du [Adresse 44] pour la parcelle ET [Cadastre 7] et par le biais de l’ancien accès à la parcelle initiale pour la parcelle ET [Cadastre 9]. Ces deux parcelles demeurent inconstructibles en l’état de leur zonage N.

En conséquence, la réalité du préjudice invoquée n’est pas suffisamment démontrée, sachant par ailleurs que le TCO a proposé de créer une voie de passage entre les deux parcelles sur la parcelle expropriée.

Le jugement sera également confirmé de ce chef.

III – Sur les demandes relatives au droit de passage

Mme [Y], [L], [N] [T] veuve [C] a modifié ses demandes présentées en première instance où elle se limitait à demander un donner acte, rejeté par la juridiction. Elle demande en appel la condamnation du TCO, conformément aux engagements souscrits à réaliser un ouvrage de franchissement de la parcelle ET [Cadastre 8] et à lui accorder un droit de passage à titre gratuit, à ses ayants droit et à toute personne disposant d’un droit de propriété sur les parcelles ET [Cadastre 7] et [Cadastre 9] et ce, à titre perpétuel.

En ce qui concerne l’engagement du département de la Réunion de procéder à la réalisation d’un passage permettant à l’appelante de passer sur la parcelle expropriée pour rejoindre les deux parcelles dont elle demeure propriétaire, il n’a pas été formalisé de manière officielle dans le dispositif de ses conclusions par le TCO.

La cour pendra toutefois acte de cet engagement qui démontre par ailleurs l’absence d’un réel préjudice résultant de l’expropriation, l’expropriée pouvant librement accéder aux deux parcelles ET [Cadastre 7] et [Cadastre 9], précision étant apportée que ces deux parcelles ont leur propre accès et ne sont nullement enclavées du seul fait de l’expropriation de la parcelle ET [Cadastre 8].

Par contre, la demande nouvelle devant la cour de condamnation du TCO à effectuer les travaux de réalisation de la voie de passage n’est pas recevable dans le cadre du présent litige relatif uniquement à l’indemnisation de l’expropriation.

Aucune dépréciation du surplus n’étant par ailleurs démontrée, cette demande assimilée à une réparation en nature n’est donc pas fondée.

Le jugement sera partiellement infirmé de ce chef.

Sur les frais irrépétibles

Il n’est pas inéquitable de laisser supporter à Mme [Y], [L], [N] [T] veuve [C] les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la procédure.

Sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il serait inéquitable de laisser supporter au TCO les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente procédure.

En conséquence Mme [Y], [L], [N] [T] veuve [C] devra lui verser la somme de deux mille euros (2 000 €) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure pénale.

Sur les dépens

Vu l’article L312-1 du code de l’expropriation.

L’intimé supportera les dépens de la procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire en dernier ressort,

Confirme le jugement entrepris dans toutes ses dispositions à l’exception du rejet de la demande de donner acte.

Statuant à nouveau du chef infirmé.

Prend acte de l’engagement du TCO de réaliser un ouvrage permettant de franchir la parcelle ET [Cadastre 8] et de relier les deux parcelles de l’expropriée cadastrées ET [Cadastre 7] et [Cadastre 9], si cette dernière le souhaite.

Y ajoutant,

Rejette la demande aux fins de condamnation du TCO à réaliser un ouvrage de franchissement de la parcelle ET [Cadastre 8] et à accorder à Mme [Y], [L], [N] [T] veuve [C] un droit de passage à titre gratuit, à ses ayants droit et à toute personne disposant d’un droit de propriété sur les parcelles ET [Cadastre 7] et [Cadastre 9] et ce, à titre perpétuel.

Condamne Mme [Y], [L], [N] [T] veuve [C] à payer au TCO à la somme de deux mille Euros (2 000€) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit que le TCO supportera la charge des dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Alain CHATEAUNEUF, Premier président, et par Madame Hélène MASCLEF, directrice des services de greffe judiciaires, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA DIRECTRICE DES SERVICES LE PREMIER PRÉSIDENT

DE GREFFE JUDICIAIRES,