Arrêt N°2024/456

PF

N° RG 23/00127 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F3Z5

[S]

C/

[J]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 29 NOVEMBRE 2024

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS DE LA REUNION en date du 13 DECEMBRE 2022 suivant déclaration d’appel en date du 20 JANVIER 2023 rg n° 21/02651

APPELANTE :

Madame [B], [M] [S]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Stéphanie IÈVE de la SELARL LEGA JURIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉ :

Monsieur [U] [G] [J]

[Adresse 3]

[Localité 5] (REUNION)

Représentant : M^e Léopoldine SETTAMA de l’AARPI VSH AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 25 avril 2024

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 20 Septembre 2024.

Le président a avisé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 29 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Novembre 2024.

Greffier lors de debats : M^me Véronique FONTAINE, Greffier.

LA COUR

Par acte d’huissier du 12 octobre 2021, Mme [S] a fait assigner M. [J] devant le tribunal judiciaire de St Denis aux fins de le voir condamner à lui verser la somme de 15.000 euros suite au défaut de régularisation d’une vente immobilière, outre frais irrépétibles et dépens.

Par jugement du 13 décembre 2022, le tribunal a:

Débouté Mme [S] de l’ensemble de ses demandes visant à la déclarer recevable et bien fondée en son action et la dire fondée ;

Rejeté la demande reconventionnelle de dommages et intérêts;

condamné Mme [S] à payer à M. [J] la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles

condamné Mme [S] aux dépens.

Par déclaration du 20 janvier 2023 au greffe de la cour, Mme [S] a formé appel du jugement.

Elle sollicite de la cour de :

— la recevoir en son appel et l’y dire fondée;

En conséquence,

— infirmer le jugement rendu le 13 décembre 2022 par le Tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion

Et ainsi, statuant à nouveau,

A titre principal,

' juger que suite à la rencontre de sa volonté et celle de M. [J] sur la chose et le prix, la vente était parfaite ;

En conséquence,

' juger que le refus de M. [J] de signer le compromis de vente était constitutif d’une faute,

' juger M. [J] responsable du dommage causé;

En conséquence,

' Condamner M. [J] à lui payer la somme de 15.000,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir ;

A titre subsidiaire,

' juger que le refus de M. [J] de signer le compromis de vente était constitutif d’une faute de nature contractuelle,

' juger M. [J] responsable du dommage causé ;

En conséquence,

— Condamner M. [J] à lui payer la somme de 15.000,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir ;

A titre infiniment subsidiaire,

' Juger que le refus de M. [J] de régulariser le compromis de vente est constitutif d’une rupture fautive des négociations précontractuelles au sens de l’article 1112 du code civil,

En conséquence,

' Condamner M. [J] à lui payer la somme de 15.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice lié au refus fautif de régulariser le compromis de vente, avec intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir,

En tout état de cause,

' Condamner M. [J] à lui payer la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

' Débouter M. [J] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions contraires ;

M. [J] demande à la cour de:

— Déclarer recevable et mal fondée la présente action ;

— Débouter Mme [S] de toutes ses demandes ;

— Condamner Mme [S] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de l’utilisation d’informations confidentielles, ainsi que celle de 4.000 € au titre des frais irrépétibles;

— Dépens comme de droit.

Par message RPVA du 11 octobre 2024, les parties ont été invitées à présenter leurs observations sous quinzaine sur la recevabilité de la demande de M. [J] en condamnation de Mme [S] en paiement d’une indemnité délictuelle de 10.000 euros en l’absence d’appel incident du chef du jugement ayant rejeté cette demande.

Par message du 22 octobre 2024, Mme [S] a fait observer que la demande en condamnation à paiement de la somme de 10.000 euros est irrecevable en l’absence de demande d’infirmation de ce chef.

Par message RPVA du 24 octobre 2024, M. [J] s’en est remis à justice sur cette demande.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les dernières conclusions de Mme [S] du 31 août 2023 et celles de M. [J] du 18 janvier 2024 auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties;

Vu l’ordonnance de clôture du 25 avril 2024;

Sur l’effet dévolutif

A titre liminaire, la cour observe que, si M. [J] sollicite de la cour de condamner Mme [S] à lui verser la somme de 10.000 euros de dommages-intérêts pour divulgation des documents confidentiels que lui aurait remis l’agent immobilier, il n’a formé ni dans ses premières conclusions d’intimé, ni dans ses dernières conclusions, d’appel incident du chef du jugement ayant rejeté sa demande reconventionnelle.

Aussi,

Vu l’article 480 du code civil;

Vu les articles 562 et 954 du code de procédure civile,

Le rejet de la demande indemnitaire reconventionnelle de M. [J] a acquis un caractère définitif et sa demande de condamnation au même titre formée en appel est irrecevable.

Sur la demande principale

Mme [S] fait valoir qu’elle s’était accordée avec M. [J] pour l’achat de l’appartement T3 + parking sis [Adresse 2], à [Localité 6] sur le prix de 148.000 euros net mais qu’alors que la vente était parfaite, M. [J] a refusé d’y donner suite en ne signant pas le compromis notarié.

M. [J] conteste quant à lui avoir donné son accord sur le prix net, celui-ci devant en outre intégrer la plus-value qu’il aurait à régler et les échanges restant au stade des pourparlers, et avoir confié mandat de négociation à l’agence.

Sur ce,

Vu les articles 1114 et 1583 du code civil;

Il résulte des courriels entre Mme [S] et l’agence [Localité 7], – en charge de la mise en vente de l’appartement de M. [J] suivant mandat du 24 septembre 2020 pour le prix net propriétaire de 168.000 euros – , qu’entre le 3 et le 5 juin 2021, Mme [S] a formulé deux offres d’achat (132.000 euros puis 140.000 euros) puis a accepté la contre-proposition qui lui était faite d’un prix de vente de 148.400 euros, frais d’agence inclus.

Cette contre-proposition fait suite à un échange de courriels du 5 juin 2021 entre l’agence [Localité 7] et M. [J] dans le cadre duquel ce dernier expose « S’agissant de la transaction avec le futur acquéreur et après calcul de la plus-value par le notaire (le dernier calcul qui a été réalisé faisait état de la somme de 15.000 euros environ), il serait normal qu’il participe aux frais de cette plus-value. / Pouvez-vous SVP me faire parvenir un état détaillé des sommes imputées à la vente de mon logement en sachant qu’il y a lieu de solliciter auprès de l’acquéreur le prix définitif de 140.000 euros net vendeur » puis l’agence accuse réception « Je procède à une contre-proposition à notre client soit 140.000 euros net vendeur ».

Alors qu’il est constant que le prix de 148.400 euros accepté par Mme [S] se décompose en la somme de 140.000 euros net vendeur et 8.400 euros, il n’existe pas de doute à la lecture des échanges ci-avant reproduits sur la volonté du vendeur de conclure la vente à la somme de 140.000 euros net vendeur. En effet, il en résulte que M. [J] avait eu connaissance du montant de la plus-value fiscale de revente qu’il aurait à verser lors de la vente (environ 15.000 euros) et que, répondant à la proposition de Mme [S] d’acheter le bien au prix global de 140.000 euros, il entendait répercuter une partie de cette plus-value sur l’acquéreur, sollicitant ainsi que le prix soit porté à la somme de 140.000 net vendeur (frais d’agence en sus).

Aussi, et indépendamment de la nature du mandat signé existant entre M. [J] et l’agence [Localité 7], la proposition envoyée par l’agence à Mme [S] de conclure la vente au prix de 148.400 euros n’est entachée d’aucune erreur sur la volonté certaine de M. [J] de vendre au prix de 140.000 euros et non de poursuivre les pourparlers.

Il est en outre relevé, comme l’indique l’appelante, que, jusqu’au refus de signer le compromis de vente le 18 juin 2021, M. [J] n’a jamais remis en cause l’accord intervenu pas plus qu’il n’a émis de contestation quelconque sur la manière dont le prix et frais étaient fixés, la négociation d’un nouveau mandat avec l’agence [Localité 7] à des conditions plus favorables, postérieurement au refus de régulariser le compromis, n’apportant pas d’élément utile dans l’appréciation de la volonté de ce dernier de contracter au prix de 140.000 euros lors des négociations avec Mme [S], un mois plus tôt. A l’inverse, le 7 juin 2021 alors que le dossier était transmis au notaire pour l’établissement du compromis notarié entre M. [J] et Mme [S], M. [J] a signé un nouveau mandat de vente donné à l’agence [Localité 7], reprenant les conditions même de la vente négociée entre M. [J] et Mme [S], à savoir 140.000 euros net vendeur et 8.400 euros de frais d’agence, acte témoignant d’une volonté d’assoir l’accord intervenu par courriel par un renouvellement du mandat confié à l’agence reproduisant ces conditions actualisées.

Mme [S] est ainsi fondée à se prévaloir d’une faute de M. [J] à s’être abstenu de formaliser la vente immobilière suivant l’accord intervenu le 5 juin 2021.

Le jugement entrepris doit ainsi être infirmé et, eu égard aux éléments versés à la cause – notamment les diverses démarches et déplacements entrepris par Mme [S] pour conclure la vente, M. [J] sera condamné à verser à Mme [S] la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice en lien avec la faute.

Sur les demandes accessoires

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile;

M. [J], qui succombe, supportera les dépens.

L’équité commande en outre de le condamner à verser à Mme [S] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

— Déclare irrecevable la demande de M. [J] en condamnation de Mme [S] à lui verser une indemnité de 10.000 euros;

— Infirme le jugement entrepris dans les limites de l’appel,

Statuant à nouveau,

— Condamne M. [J] à verser à Mme [S] la somme de 10.000 euros en réparation de la faute commise à ne pas avoir signé de compromis de vente immobilière malgré l’accord intervenu;

— Condamne M. [J] à verser à Mme [S] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles;

— Condamne M. [J] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par monsieur Patrick CHEVRIER, président de chambre, et par madame Sarah HAFEJEE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

signé