ARRÊT N°2024/375

NB

N° RG 23/00691 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F43J

[O]

C/

S.E.L.A.R.L. HIROU

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 25 OCTOBRE 2024

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-PIERRE / LA REUNION en date du 06 MARS 2023 suivant déclaration d’appel en date du 19 MAI 2023 RG n° 22/01715

APPELANT :

Monsieur [G] [O]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentant : M^e Gautier THIERRY de la SELARL THIERRY AVOCAT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

S.E.L.A.R.L. HIROU

[Adresse 1]

[Localité 2]

DATE DE CLÔTURE : 14 décembre 2023

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Avril 2024 devant Madame BRUN Nathalie, présidente de chambre, qui en a fait un rapport, assistée de Sarah HAFEJEE, greffier, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 06 Septembre 2024.

Il en a été rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Madame Nathalie BRUN, présidente de chambre

Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, président de chambre

Conseiller : Madame Chantal COMBEAU, présidente de chambre

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 25 octobre 2024, après prorogation.

* * *

LA COUR

Par contrat conclu le 27 février 2014, M. [O] a pris à bail un appartement à usage d’habitation auprès de la SCI Walter, [Adresse 4] [Localité 3].

Par acte d’huissier délivré le 19 mai 2022, la SELARL HIROU en sa qualité de liquidateur de la SCI WALTER, faisait assigner M. [O] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Pierre aux fins de résiliation du contrat, d’expulsion et de condamnation au paiement de la somme de 3.661,18 euros.

Par jugement rendu le 6 mars 2023 le juge des contentieux de la protection a :

— Prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu le 27 février 2014 ;

— Ordonné la libération des lieux et la restitution du logement, sous peine d’expulsion ;

— Condamné M. [O] à payer la somme de 2.941,54 € à la SELARL HIROU ;

— Condamné M. [O] à payer la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par déclaration d’appel régularisée le 19 mai 2023, M. [O] interjetait appel de cette décision à l’encontre de la SELARL HIROU, pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SCI WALTER.

La procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de la SCI WALTER avait été clôturée pour extinction du passif, mettant fin, de fait, à la mission de la SELARL HIROU, pris en sa qualité de mandataire liquidateur.

Le 20 juin 2023, M. [O] effectuait une seconde déclaration d’appel à l’encontre de la SCI WALTER directement.

Par jugement rendu le 13 juillet 2023, le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Saint-Pierre a accordé un délai de 6 mois pour quitter les lieux, sous condition de paiement ponctuel de l’indemnité d’occupation.

Selon conclusions déposées le 16 août 2023, il demande à la cour de :

— Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection le 6 mars 2023 en ce qu’il a :

— Prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 27 février 2014 entre la SCI WALTER et M. [O] concernant l’appartement à usage d’habitation [Adresse 4] [Localité 3] ;

— Ordonné en conséquence à la libération les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

— Dit qu’à défaut pour M. [O] de libérer les lieux et restitué les clés, la SELARL HIROU, ès qualité de liquidateur de la SCI WALTER pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant, avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Statuant à nouveau,

— Débouter la SCI WALTER, représentée par la SELARL HIROU de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

— Réformer le jugement entrepris sur ces points, et statuant à nouveau, lui accorder un délai de 3 mois renouvelable dans la limite de 3 ans afin qu’il puisse retrouver un logement dans des conditions normales,

— Infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamné à verser à la SELARL HIROU, ès qualité de liquidateur de la SCI WALTER la somme de 2.941,54 € (décompte arrêté au 11 janvier 2023), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Statuant à nouveau,

— Condamner la SCI WALTER, représentée par la SELARL HIROU au paiement d’une somme de 22.754,84 € (à parfaire) en dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi en raison des troubles subis dans le cadre du contrat de bail conclu le 27 février 2014 ;

— Débouter la SCI WALTER, représentée par la SELARL HIROU de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

— Réformer le jugement entrepris sur ce point,

Et statuant à nouveau, lui accorder un délai de paiement de 24 mois pour régler cette prétendue dette, et d’ordonner la suspension des effets de la résiliation judiciaire pendant la durée du délai de paiement ;

— Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection le 6 mars 2023 en ce qu’il l’a condamné à verser à la SELARL HIROU, ès qualité de liquidateur de la SCI WALTER la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens ;

Statuant à nouveau,

— Condamner la SCI WALTER, représentée par la SELARL HIROU, au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— Débouter la SCI WALTER, représentée par la SELARL HIROU, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Vu l’ordonnance de clôture,

Sur ce,

Selon l’article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement et en application de l’article 472 du même code, si l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Vu les dernières conclusions de M. [O] auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties ;

Sur la résiliation du contrat de bail

Il résulte de l’article 1728 du code civil que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus, sans qu’il puisse se prévaloir de l’inexécution par le bailleur des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus.

L’article 7 de la loi n°98-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application dc l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, il est reproché à M. [O] de s’être abstenu de payer le montant du loyer révisé, les provisions pour charges et un loyer du mois d’août 2021, soit selon le relevé du 11 janvier 2023, la somme de 2.941,54 €.

C’est par une juste appréciation que le premier juge a considéré que faute de prouver que la régularisation des charges avait bien été transmise au locataire avant la date du commandement de payer, ce dernier est irrégulier.

Ainsi en s’abstenant de payer le montant du loyer révisé, les provisions pour charges contractuellement prévues et un loyer pour le mois d’août 2021 ; ces trois manquements aux obligations légales justifient la résiliation du contrat de bail à ses torts.

Sur l’octroi de délai de grâce

Aux termes des dispositions de l’article 24- V de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de 3 années au locataire en situation de régler sa dette.

La cour note que M. [O] est de bonne foi puisqu’il continue de régler le loyer mensuel et les provisions sur charges.

Ainsi, il lui sera accordé un délai de paiement dans la limite de 24 mois pour régler sa dette de 2941,54 euros, selon décompte arrêté au 11 janvier 2023 et ordonné la suspension des effets de la résiliation judiciaire pendant la durée du délai de paiement.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 563 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour d’appel de nouvelles prétentions, si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

La demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance formulée par M. [O] présentée pour la première fois en cause d’appel, est en conséquence irrecevable.

M. [O] succombant sera condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision rendue par défaut, en matière civile et en dernier ressort, mis à disposition au greffe, conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Déclare irrecevable la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu le 27 février 2014 ; condamné M. [O] à payer la somme de 2.941,54 € à la SELARL HIROU et – Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport, et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

Statuant à nouveau,

Ordonne la suspension des effets de la résiliation judicaire pendant la durée des délais de paiement accordés  ;

Autorise M. [O] à se libérer de la dette, en plus du loyer et des charges courantes, par versements mensuels de 122, 56 euros qui interviendront au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de l’arrêt, le dernier versement étant majoré du solde, intérêts et frais dus à cette date,

Prévoit que les effets de la résolution judicaire sera réputée non avenue si les locataires respectent le plan d’apurement ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, l’ensemble des sommes restant dues redeviendra immédiatement exigible 15 jours après l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, et que la résiliation judiciaire reprendra ses effets,

Ordonne, dès à présent, dans cette dernière hypothèse, à M. [O] de libérer les lieux de corps, de biens et de tous occupants de son chef et restitués les clés dans le délai d’un mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, et, qu’à défaut, ils pourront être expulsés au besoin avec le concours d’un serrurier de la force publique ;

Déboute M. [O] de ses demandes plus amples ;

Condamne la SCI WALTER représentée par la SELARL HIROU aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par madame Nathalie BRUN, présidente de chambre, et par madame Sarah HAFEJEE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

SIGNE