COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°312

CONTRADICTOIRE

DU 04 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/06484 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WZH3

AFFAIRE :

[U] [T] [D]

…

C/

S.C.I. MMB-IMMO société civile immobilière immatriculée au R.C.S. de [Localité 6]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 03 Septembre 2024 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9]

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 22/04394

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 04.11.2025

à :

M^e Karema OUGHCHA

M^e Christophe DEBRAY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATRE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Monsieur [U] [T] [D]

né le 01 Décembre 1983 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [R] [E]

née le 18 Mai 1990 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

S.A.R.L. HYPERACTIF MOBILITE

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentés par : M^e Karema OUGHCHA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 285A

Plaidant : M^e Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1414

****************

INTIMEE

S.C.I. MMB-IMMO société civile immobilière immatriculée au R.C.S. de [Localité 6]

sous le n° 811 592 930, prise en la personne de son gérant

en exercice, domicilié audit siège en cette qualité.

N° SIRET : 811 59 2 9 30

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 24360

Plaidant : M^e Jonathan BOUDET de la SAS BOUDET AVOCAT, avocat au barreau de PARIS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Juillet 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe JAVELAS, président, et Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrate honoraire,

Greffière, lors des débats et du délibéré : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

La SARL Hyperactif Mobilité a été créée le 14 octobre 2019 par M. [M] [D] et son épouse, Mme [R] [E].

Par contrat du 12 décembre 2019, à effet au 15 décembre 2019, la SCI MMB-Immo a donné à bail professionnel, à la société Hyperactif Mobilité, un local constituant les lots 4 et 5 d’un ensemble immobilier de cinq lots dont elle est propriétaire, d’une surface de 50 m², situé [Adresse 12], à Villiers-le-Bel (95400) moyennant un loyer annuel de 12 600 euros hors taxes et hors charges payable par virement (4 trimestres) et d’avance, et le versement d’un dépôt de garantie de 3 780 euros.

Par actes du même jour, M. [D] et Mme [E] se sont portés cautions solidaires des engagements de la société Hyperactif Mobilité.

La société Hyperactif Mobilité a réglé irrégulièrement ses loyers et a finalement adressé le 29 avril 2021 un courrier aux fins d’annulation du bail et de libération des locaux le 30 avril 2021, reprochant à la bailleresse l’absence d’attestation de conformité du Consuel, un ' vol d’énergie’ à son préjudice et une escroquerie au titre de la quote-part de taxe foncière mise à sa charge.

Par courrier en date du 29 juin 2021, la société MMB-Immo a proposé à la société Hyperactif Mobilité plusieur dates en vue de procéder à un état des lieux de sortie, en vain.

Le 16 juillet 2021, la société MMB-Immo a fait dresser l’état des lieux de sortie par un huissier de justice.

Par courrier du 21 juillet 2021, le conseil d’Hyperactif Mobilité a sollicité, auprès du conseil de la société MMB-Immo, le paiement de la somme totale de 62 470,27 euros, au titre ' des sommes prises illégitimement en charge par le locataire et l’indemnisation des préjudices financiers et moraux subis'.

Par courrier du 2 août 2021, la société MMB-Immo a contesté les griefs de sa locataire et lui a rappelé les sommes dont elle restait débitrice à son égard.

La société MMB-Immo a fait assigner la société Hyperactif Mobilité, M. [D] et Mme [E] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, par acte de commissaire de justice du 6 juillet 2022, afin d’obtenir le paiement de l’arriéré locatif et la réparation de ses préjudices.

Par jugement contradictoire du 3 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

— prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société Hyperactif Mobilité à compter du 30 avril 2021,

— condamné solidairement la société Hyperactif Mobilité, M. [D] et Mme [E] à payer à la société MMB-Immo les sommes suivantes :

—  11 958,26 euros au titre des loyers et charges arrêtées au 30 avril 2021 outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1 195,83 euros au titre de la clause pénale,

—  456,93 euros en remboursement du prorata de la taxe foncière 2021,

—  460 euros au titre du remboursement des frais d’état des lieux,

—  8 656 euros au titre de la remise en état des lieux loués,

—  6 985,40 euros à titre de dommages-intérêts,

— ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

— débouté la société Hyperactif Mobilité, M. [D] et Mme [E] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné solidairement la société Hyperactif Mobilité, M. [D] et Mme [E] aux entiers dépens,

— condamné solidairement la société Hyperactif Mobilité, M. [D] et Mme [E] à payer à la société MMB-Immo le somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 10 octobre 2024, la société Hyperactif Mobilité, M. [D] et Mme [E] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 juin 2025, la société Hyperactif Mobilité, M. [D] et Mme [E], appelants, demandent à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 3 septembre 2024 en toutes ses dispositions,

— les déclarer recevables et bien fondés en l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions de la société MMB-Immo,

— prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur à la date du 30 avril 2021,

— condamner la société MMB-Immo à régler la somme de 61 770,27 euros correspondant à :

— restitution du dépôt de garantie équivalant à 3 mois de loyers : 3 780 euros,

— remboursement de la TVA indûment appliqué sur le dépôt de garantie : 756 euros,

— remboursement des factures d’électricité : 2 009,07 euros,

— remboursement des charges comptables pour la période de non-exploitation du local : 336,70 euros,

— remboursement des cotisations d’assurances pour la période de non-exploitation du local: 2 888,50 euros,

— indemnisation au titre de la perte d’exploitation durant la période de location de janvier 2019 à juin 2020 : 40 000 euros,

— préjudice moral : 10 000 euros,

— frais de déménagement : 2 000 euros,

— condamner la société MMB-Immo à régler une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui seront recouvrés par Maître Karema Oughcha, avocat au barreau de Versailles, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 juin 2025, la société MMB-Immo, intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 3 septembre 2024 par le tribunal judiciaire de Pontoise en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la société Hyperactif Mobilité à compter du 30 avril 2021,

— condamner solidairement la société Hyperactif Mobilité, M. [D] et Mme [E] à lui payer les sommes suivantes :

—  11 958,26 euros au titre des loyers et charges arrêtées au 30 avril 2021 outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  1 195,83 euros au titre de la clause « clause résolutoire – clause pénale » outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  456,93 euros au titre du remboursement de la taxe foncière 2021,

—  460 euros au titre du remboursement des frais d’état des lieux de sortie,

—  8 656 euros au titre de la remise en état des lieux loués,

—  6 985,40 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de la résolution fautive du contrat de bail,

— ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

— débouter la société Hyperactif Mobilité, M. [D] et Mme [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement la société Hyperactif Mobilité, M. [D] et Mme [E] aux entiers dépens,

— condamner solidairement la société Hyperactif Mobilité, M. [D] et Mme [E] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 26 juin 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, la cour relève que les parties ont signé un bail professionnel. Si la société Hyperactif Mobilité relève, dans ses conclusions, qu’il n’existait aucune raison légale de ne pas conclure un bail commercial en raison de son activité, elle n’en tire aucune conséquence juridique, de sorte que la cour appliquera les dispositions de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 dite 'loi Méhaignerie'.

Sur la résiliation du bail

* Sur la résiliation unilatérale du bail par le preneur

Le premier juge a jugé que la résiliation du bail par la locataire dans son courrier du 29 avril 2021 était nulle du fait qu’elle n’avait pas respecté les termes du bail et le délai de 6 mois pour notifier au bailleur sa décision de donner congé.

La société Hyperactif Mobilité, M. [D] et Mme [E] font valoir, au visa de l’article 1217 du code civil, que la société a pris l’initiative de résilier le bail avec prise d’effet immédiate et que cette résiliation étant aux torts exclusifs du bailleur, elle n’avait pas à respecter un préavis de 6 mois.

La SCI MMB-Immo ne répond pas sur ce point.

Sur ce,

L’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 dispose que le contrat de location d’un local affecté à un usage exclusivement professionnel est conclu pour une durée au moins égale à six ans. Il est établi par écrit. (…) Le locataire peut, à tout moment, notifier au bailleur son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de six mois.

Il résulte de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment provoquer la résolution du contrat.

En application des articles 1224 et 1226 du code civil, le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La mise en demeure mentionne expressément qu’à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l’inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l’inexécution.

En l’espèce, le contrat de bail prévoit, dans son article 4, que le bail est consenti pour une durée de 9 ans à compter du 15 décembre 2019 pour finir le 15 décembre 2018 et que 'Le preneur pourra toutefois notifier à tout moment au bailleur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extra-judiciaire, son intention de quitter les lieux en respectant un délai de préavis de six mois'.

La société Hyperactif Mobilité a indiqué à la SCI MMB-Immo, par courrier du 29 avril 2021, qu’elle libérerait les lieux le 30 avril 2021 en invoquant la nullité du bail faute d’attestation de conformité du Consuel et de fourniture d’énergie, d’un vol d’énergie et d’une escroquerie à la taxe foncière.

Outre le fait que la société Hyperactif Mobilité demande la nullité du contrat dans son courrier du 29 avril 2021 et non sa résiliation, force est de constater qu’il ne contient pas de mise en demeure de la bailleresse de respecter ses obligations, étant relevé que le preneur ne justifie pas d’une urgence de nature à le dispenser de l’accomplissement d’une telle formalité. Dès lors, cette résolution est privée d’effet et elle est réputée n’être pas intervenue, étant ajouté que le contrat de bail ne prévoit pas de cas de dispense du respect du délai de préavis de 6 mois.

Le jugement déféré est en conséquence confirmé, par substitution de motifs, en ce qu’il a constaté que la résiliation du bail par la locataire était nulle.

Il convient dès lors de statuer sur les demandes de résiliation judiciaire du bail en application de l’article 1227 du code civil.

* Sur la résiliation judiciaire du bail

La société Hyperactif Mobilité, M. [D] et Mme [E] font grief au premier juge d’avoir prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la société preneuse et de les avoir déboutés de leur demande visant à ce qu’elle se soit prononcée aux torts du bailleur.

Au soutien de leur demande d’infirmation de ces chefs du jugement, ils exposent que la locataire a été assidue dans le paiement des loyers avant de suspendre ses règlements du fait que la société MMB-Immo ne faisait aucun effort pour rendre sa jouissance paisible et délivrer des locaux conformes. Ils font valoir que les manquements du bailleur étaient suffisamment graves pour justifier le non-règlement des loyers, en ce qu’ils ont rendu les locaux impropres à l’usage destiné et rendu impossible la jouissance des lieux loués qu’elle ne pouvait exploiter. Ils ajoutent que ces manquements ont même causé son départ sans préavis, compte tenu de l’urgence de la situation et sont à l’origine de sa résiliation du bail.

Au titre des manquements de la bailleresse, la société Hyperactif Mobilité invoque l’absence de démarches auprès du Consuel, la présence d’un compteur électrique commun dans l’immeuble et l’absence de conformité avec les normes de sécurité incendie.

La SCI MMB-Immo, qui poursuit la confirmation du jugement ayant prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur, fait valoir que le défaut de paiement des loyers par le preneur est fautif et qu’elle n’a commis aucune faute de nature à justifier cette absence de règlement.

Sur ce,

En application de l’article 1219 du même code dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Le contrat de bail est un contrat synallagmatique qui met à la charge des parties des obligations réciproques.

L’obligation de délivrance et de jouissance paisible imposée au bailleur et celle de paiement du loyer pesant sur le locataire étant réciproques, une partie au contrat de bail peut se prévaloir de l’exception d’inexécution, à condition toutefois que la jouissance des lieux soit totalement impossible et le local impropre à l’usage auquel il est destiné (3e civ., 6 juill. 2023, n°22-15.923), cette impossibilité relevant de l’appréciation souveraine des juges du fond.

Dans le cadre de la résiliation judiciaire d’un bail, il appartient au juge de vérifier si les manquements invoqués par le bailleur sont établis et s’ils sont suffisamment graves pour justifier la résiliation aux torts du locataire.

Sur l’absence de démarches auprès du Consuel

Les appelants soutiennent que la société Hyperactif Mobilité a accepté de réceptionner les locaux en l’état dans le seul but de débuter son installation, en laissant au bailleur le temps de se mettre en conformité auprès du Consuel. Ils contestent avoir accepté de prendre en charge cette démarche qui relève des obligations du bailleur, ajoutant que cet engagement aurait nécessairement été mentionné dans le bail si tel avait été le cas. Ils soutiennent que la locataire n’a effectué ces démarches qu’en raison de l’inertie de la société MMB-Immo qui ne peut se prévaloir d’une acceptation des locaux en l’état pour se décharger de son obligation de délivrance incluant celle d’une installation électrique conforme. Ils relèvent que dès la remise des clés, la société ne pouvait exploiter les locaux qui étaient dépourvus d’électricité. Elle indique que les locaux n’ont été rendus exploitables qu’à partir de la mi-mars, soit plus de 4 mois après leur prise de possession.

La société MMB-Immo fait valoir que les premiers impayés sont survenus à compter du 3ème trimestre 2020 et que le certificat du Consuel ayant été remis fin février 2020, la société Hyperactif Mobilité ne pouvait revendiquer aucune inexécution contractuelle pour ce motif afin de justifier le non-paiement de ces loyers.

Elle soutient par ailleurs que la société Hyperactif Mobilité ne justifie pas d’une impossibilité totale d’user des lieux loués ni qu’ils auraient été impropres à l’usage pour lequel ils étaient destinés dans la mesure où elle a accepté de prendre à bail les locaux en connaissance de cause, et qu’elle s’était engagée à faire les démarches car elle souhaitait en disposer au plus vite pour démarrer son installation, la société venant d’être créée. Elle indique que M. [D] n’ayant pu obtenir cette attestation, elle s’est elle-même chargée de cette formalité qui a été délivrée le 21 février 2020. Elle souligne avoir accordé à la société Hyperactif Mobilité une franchise de deux mois de loyers pour compenser ce retard, bien que lui étant imputable, de sorte que le bail ne peut être résilié à ses torts exclusifs de ce fait comme l’a justement retenu le premier juge.

Elle relève qu’en tout état de cause, la locataire n’est pas fondée à invoquer un manquement à son obligation de délivrance dès lors qu’elle a renoncé à tout recours en responsabilité à son encontre conformément à l’article 11.7 du bail.

Sur ce,

Il n’est pas contesté que la société Hyperactif Mobilité a cessé de régler les loyers à compter du mois de juin 2020 à l’exception d’un règlement de 4 014,14 euros intervenu le 20 janvier 2021 et qu’elle est redevable, à ce titre, d’une somme de 11 958,26 euros.

Le preneur ne peut donc invoquer l’exception d’inexécution en raison d’une absence d’électricité dans les locaux faute d’attestation de conformité délivrée par le Consuel lors de l’entrée dans les lieux dans la mesure où celle-ci a été délivrée le 21 février 2020 et que le non-règlement des loyers est intervenu postérieurement, alors que le bien disposait de l’électricité.

Par ailleurs, la cour relève que le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance du bien donné à bail, ce qui inclut la délivrance de locaux comprenant une installation électrique conforme. Il ne peut transférer cette obligation sur le preneur sauf existence d’une stipulation expresse du bail mettant, à sa charge, les démarches d’installation d’un raccordement au réseau électrique (3e Civ., 11 octobre 2018, pourvoi n° 17-18.553), ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

M. [X] (pièce 11 de l’intimée) atteste, en sa qualité de conseiller immobilier, que 'après avoir visité les lieux, M. [D] était parfaitement au courant de l’état des locaux, à savoir l’absence de certificat du Consuel dont il s’est proposé de l’obtenir pour le compte de la SCI MMB-Immo. Mais il souhaitait disposer de la jouissance des locaux le plus rapidement possible afin d’entreposer ses affaires et cela malgré l’absence d’électricité.' Cette attestation, outre qu’elle n’est pas accompagnée de pièce d’identité, ne saurait donc suffire, en l’absence de clause express du bail, à transférer au preneur l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur et ainsi exonérer ce dernier de cette obligation.

De même, la clause du bail (article 11.7) selon laquelle la société Hyperactif Mobilité renonce à tout recours en responsabilité à l’encontre de la SCI MMB-Immo en cas d’interruption d’électricité, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance (3e Civ., 10 avril 2025, pourvoi n°23-14.974).

Il est ainsi établi que le propriétaire a manqué à son obligation de délivrance de locaux comprenant une installation électrique conforme.

Pour autant, ce manquement du bailleur n’apparaît pas suffisamment grave pour entraîner la résiliation du bail du fait que la société Hyperactif Mobilité était informée de cette situation au jour de la conclusion du bail, que l’attestation du Consuel a été obtenu le 21 février 2020, que la locataire n’a été tenue au paiement des loyers qu’à compter du 1er janvier 2020 et que la bailleresse lui a consenti une remise au titre des loyers d’avril et mai 2020 sans qu’il soit établi, comme le soutient le preneur, qu’il s’agissait d’une franchise de loyer en raison de la situation sanitaire.

Sur les consommations d’électricité

La société Hyperactif Mobilité, M. [D] et Mme [E] font valoir que la SCI MMB-Immo n’avait pas mis en place de compteurs individuels et qu’il n’existait qu’un seul compteur, situé dans l’un des lots qu’elle a pris à bail, alors que tout local destiné à la location doit disposer d’un compteur individuel indépendant. Ils indiquent que la société a donc supporté, pendant près d’un an, le règlement des factures d’électricité qui ne lui incombaient pas. Ils soutiennent qu’elle ne pouvait pas refacturer aux locataires voisins les sommes prélevées par EDF. Ils ajoutent avoir tenté de se substituer à la défaillance du bailleur en procédant au règlement de l’intégralité des factures et en établissant des décomptes entre locataires. Ils indiquent que l’intimée ne justifie pas de la compensation de la somme de 2 100 euros HT qu’elle indique avoir réalisée sur la facture du 1er trimestre 2021.

La SCI MMB-Immo fait valoir que la société Hyperactif Mobilité, qui n’a pas été privée de la possibilité de jouir des locaux, ne rapporte pas la preuve que l’absence d’un compteur électrique individuel serait constitutif d’un manquement tel à ses obligations permettant de la dispenser de son obligation de payer les loyers ni de fonder sa demande en résiliation du bail.

Elle expose que la société Hyperactif Mobilité a souscrit elle-même le contrat d’abonnement auprès d’EDF sans soulever de difficultés quant à l’absence de compteurs individuels et qu’elle a sollicité M. [D] à plusieurs reprises pour avoir les factures qu’il avait acquittées afin de le rembourser. Elle ajoute lui avoir concédé une remise sur facture de 2 100 euros HT pour compenser ces dépenses alors même que le preneur ne lui avait jamais adressé les factures, tout en se faisant rembourser par les autres occupants de leurs propres consommations. Elle relève que c’est juste titre que le premier juge a relevé que la preuve du quantum des dépenses effectuées par la société Hyperactif Mobilité au titre de la consommation électrique, de même que de sa propre consommation, n’était pas établie.

Sur ce,

Il est constant que le local pris à bail par la société Hyperactif Mobilité n’était pas équipé d’un compteur collectif individuel mais d’un compteur électrique collectif pour le bâtiment. Le contrat d’abonnement a été souscrit par la locataire qui explique ne pas avoir pu refacturer aux autres locataires en application de la réglementation en vigueur.

La société Hyperactif Mobilité produit des factures comprises entre le 11 mars 2020 et le 6 juin 2021 pour un montant total de 1 451,85 euros. Pour autant, elle ne justifie pas des montants correspondant à sa propre consommation ni des sommes qu’elle a pu percevoir en remboursement des autres locataires alors que l’atelier Jennaliy, dans un courriel du 18 avril 2023 (produit par les appelants – pièce 17) atteste avoir payé 'seulement deux mois d’abonnements répartis par la société Hyperactif Mobilité’ (18,27 euros en mars et 27,71 euros en mai) et produit les pièces remises dont un tableau de répartition. Au surplus, la cour relève que la SCI MMB-Immo lui a accordé une remise de 2 100 euros pour les mois de janvier et février 2021 selon la facture du 4 janvier 2021 en dédommagement de cette situation.

C’est donc à bon droit que le tribunal a considéré que ce problème de compteur et de facturation de la consommation d’électricité ne saurait suffire à justifier l’absence de paiement des loyers, la cour ajoutant que cette difficulté n’a pas entraîné pour la locataire l’impossibilité d’utiliser les locaux conformément à l’usage pour lequel ils étaient destinés. Il n’en résulte pas davantage un manquement du bailleur à ses obligations suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail à ses torts.

Sur l’absence de conformité avec les normes de sécurité incendie

Les appelants font valoir que les locaux pris à bail n’étaient pas en conformité avec les normes de sécurité incendie pourtant obligatoires pour un établissement recevant du public.

La SCI MMB-Immo fait valoir que le bail a mis à la charge du preneur la réalisation des travaux relatifs à la sécurité incendie, de sorte qu’aucune faute ne peut lui être reprochée.

Sur ce,

L’article 9 du contrat intitulé 'mise aux normes’ dispose que : 'Le preneur aura à sa charge l’entretien, les réparations et les travaux qui pourraient être prescrits ou imposés par les autorités administratives ou par la réglementation, quelle qu’en soit la nature, exception faite de ceux qui relèvent de l’article 606 du code civil, dès lors que c’est en considération de l’activité exercée dans les lieux.

Il effectuera à sa charge les travaux d’insonorisation qui seraient nécessaires compte tenu de l’utilisation des lieux, de même que les travaux de traitement et d’évacuation des fumées, d’isolement et de sécurité contre l’incendie, d’hygiène et tous ceux nécessaires pour le respect de la réglementation des établissements recevant du public , pour le cas où cette réglementation serait applicable.

Le preneur aura également à sa charge les travaux d’accessibilité imposés par les autorités administratives dans les lieux loués. Il devra obtenir l’accord écrit du bailleur, et le cas échéant celui de l’assemblée ces copropriétaires, préalablement à leur exécution'.

Il apparaît ainsi que les parties ont contractuellement mis à la charge du preneur la mise aux normes du bâtiment pour les établissements recevant du public dites 'normes [Localité 8]'.

Au regard de cette clause contenant une stipulation expresse opérant le transfert de l’obligation incombant au bailleur, il convient de rejeter la demande de la société Hyperactif Mobilité au titre de l’exception d’inexécution et de sa demande au titre de la résiliation du bail aux torts du bailleur.

En conséquence de quoi, le jugement déféré est confirmé en ce qu’il a rejeté l’exception d’inexécution soulevée par la société Hyperactif Mobilité ainsi que sa demande de résiliation du bail aux torts de la société MMB-Immo et en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts de la société preneuse qui n’a pas réglé l’intégralité des loyers.

Sur les sommes dues au titre des loyers et charges et de la taxe foncière

La société Hyperactif Mobilité, M. [D] et Mme [E] demandent l’infirmation du chef du jugement les ayant condamnés solidairement au paiement de la somme de 11 958,26 euros impayée au 30 avril 2021, au titre de la dette locative, et la somme de 456,93 euros en remboursement du prorata de la taxe foncière.

Ils font valoir que la taxe foncière ne leur était pas imputable dans son intégralité dans la mesure où elle concernait en partie une place de parking dont elle n’a jamais eu la jouissance et du fait que les locaux étant situés dans une zone urbaine franche à [Localité 11] (95), que le bailleur aurait pu bénéficier d’une exonération en la matière, ce qu’il n’a pas sollicité. Ils ajoutent qu’en ce qui concerne l’année 2021, la SCI MMB-Immo ne peut lui réclamer l’intégralité de la taxe foncière, les lieux ayant été restitué le 1er mai 2021. Ils ne contestent pas la division opérée correspondant aux cinq lots.

La SCI MMB-Immo demande la confirmation du jugement ayant condamné solidairement la société Hyperactif Mobilité, M. [D] et Mme [E] au paiement de ces sommes. Elle fait valoir que si la première échéance a été réglée régulièrement, les suivantes l’ont été tardivement, voire sont restées impayées à ce jour, et que le bail a expressément prévu le remboursement de la taxe foncière par le locataire.

Sur ce,

Sauf à respecter les dispositions de l’article 57 A de la loi du la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dite 'loi Méhaignerie', le principe de la liberté des conventions s’applique pour le surplus, de sorte que la nature des charges récupérables à l’encontre du locataire peut être librement déterminée entre les parties.

Ainsi, quand bien même, en vertu du code général des impôts, la taxe foncière est due par le propriétaire de l’immeuble, les parties peuvent convenir qu’elle sera mise à la charge du preneur comme en l’espèce.

En l’occurrence, la clause du contrat 11.5 'Impôts et taxes’ dispose que 'le preneur remboursera également au bailleur, sa quote-part, parties communes incluses, de tous impôts et taxes dont le bailleur est redevable et en particulier (…) l’impôt foncier.'

La société Hyperactif Mobilité ne démontre pas que la bailleresse aurait pu être exonérée de cette taxe foncière, étant relevé qu’au surplus, celle-ci produit une attestation de son expert-comptable du 6 octobre 2023, certifiant que la société n’est pas éligible aux exonérations légales de taxe foncière hormis l’exonération prévue les deux premières années pour les constructions nouvelles.

Il ne ressort pas de l’avis d’impôt sur la taxe foncière que celle-ci porte sur une place de parking dont au surplus, la société preneuse n’aurait pas eu la jouissance.

C’est donc à bon droit que la bailleresse a imputé à la société Hyperactif Mobilité, sur la facture du 2 octobre 2020, la somme de 1 362,40 euros au titre de la taxe foncière pour l’année 2020, incluse dans le montant de la dette locative d’un montant de 11 958,26 euros.

Etant ajouté que les appelants ne font valoir aucun moyen autre que l’exception d’inexécution en raison des manquements du bailleur pour contester cette dette, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné solidairement la société Hyperactif Mobilité, M. [D] et Mme [E] au paiement de la somme de 11 958,26 euros au titre des loyers et charges arrêtées au 30 avril 2021 outre les intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2021.

Pour les mêmes motifs, il convient de confirmer le chef du jugement les ayant condamnés solidairement au paiement de la somme de 456,93 euros au titre du remboursement de la taxe foncière 2021 au prorata, soit pour les quatre premiers mois de l’année.

Sur le coût de la remise en état des lieux et le dépôt de garantie

La société Hyperactif Mobilité, M. [D] et Mme [E] font grief au premier juge de les avoir condamnés à payer à la SCI MMB-Immo la somme de 8 656 euros correspondant aux frais de remise en état des lieux pris à bail.

Ils font valoir, sur le fondement de l’article L. 145-40-1 du code de commerce, qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé et que les locaux étaient alors vides et simplement constitués de murs porteurs, de sorte que la SCI MMB-Immo n’est pas fondée à demander la réalisation de travaux pour la sortie des locataires. Ils soutiennent que la société Hyperactif Mobilité s’est chargée de tous les travaux d’agencement et d’installation (parquet, cloisons, panneaux); qu’à son départ, la bailleresse a conservé ces embellissements et que les locaux ayant été restitués en parfait état. Ils affirment, comme en première instance, que l’état des lieux de sortie, qui ne correspond pas aux deux lots qu’elle a occupés, ne lui est donc pas opposable.

La SCI MMB-Immo, qui poursuit la confirmation du jugement, fait valoir qu’en application des dispositions légales et conventionnelles, la société Hyperactif Mobilité devait répondre du coût des réparations locatives et de remise en état, sauf perte, dégradation, vétusté ou force majeure. Elle soutient que la société preneuse a quitté les lieux précipitamment et a refusé de participer à un état des lieux, de sorte qu’elle a dû faire appel à un huissier de justice pour constater l’état des lieux qui font apparaître des dégradations nécessitant une remise en état des lieux loués.

Elle ajoute que la société Hyperactif Mobilité ne justifie d’aucune autorisation qu’elle lui aurait donnée pour effectuer des travaux d’aménagement, de sorte qu’en application de l’article 11.10 du contrat de bail, elle est fondée à déduire du dépôt de garantie les frais de remise en état.

Sur ce,

La cour rappelle que le contrat de bail litigieux est à usage professionnel et se trouve donc soumis aux dispositions de la loi du la loi du 23 décembre 1986 et non à celles du code de commerce.

L’article 57 B de la loi du la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose qu’au moment de chaque prise de possession des locaux par un locataire et lors de leur restitution, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’absence d’état des lieux d’entrée, il convient d’appliquer la présomption de l’article 1731 du code civil selon laquelle le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf preuve contraire.

L’article 11.10 du bail dispose que les travaux d’embellissements, améliorations ou aménagements effectués par le preneur deviendront en fin de bail la propriété du bailleur et seront laissés en parfait état en fin de bail, sans indemnité, à moins que le bailleur ne préfère demander la restitution des lieux dans leur état primitif. Le preneur sera alors tenu de remédier aux dégradations causées par l’enlèvement de ses aménagements.

Il appartient à la bailleresse d’établir la preuve des dégradations qu’elle impute au preneur des lieux.

En l’espèce, la SCI MMB-Immo produit un procès-verbal de constat d’huissier de justice du 16 juillet 2021, réalisé en l’absence de la société preneuse, concernant les lots n°5 et 6 au rez-de-chaussée. Cependant, le contrat de bail concerne les lots 4 et 5 également situés au rez-de-chaussée et il ressort des extraits de l’acte d’acquisition que tous les lots sont situés au rez-de-chaussée. L’intimée ne s’explique pas sur cette discordance.

Ainsi, alors que les constatations de l’huissier de justice ne permettent pas de déterminer dans quel lot sont situées les dégradations qu’il a relevées, la cour ne peut s’assurer qu’il s’agit effectivement des locaux donnés à bail. Le tribunal, qui a tenu compte de ce procès-verbal, n’a pas répondu sur ce point, tout comme la bailleresse ne s’en explique pas.

Il convient donc de débouter la SCI MMB-Immo de ses demandes au titre de la remise en état des lieux et d’infirmer le jugement de ce chef.

En conséquence, la SCI MMB-Immo sera condamnée à restituer à la société Hyperactif Mobilité le dépôt de garantie d’un montant de 3 780 euros TTC comme fixé dans le bail, par infirmation du jugement, et il sera ordonné compensation avec les sommes dues par cette dernière à la bailleresse.

Faute d’expliciter leur demande en remboursement de la TVA indûment appliquée sur le dépôt de garantie, soit la somme de 756 euros, dont ils ne justifient pas au surplus du paiement, il convient de débouter les appelants de cette demande. Le jugement est confirmé de ce chef par substitution de motifs.

Sur les autres condamnations des appelants

La société Hyperactif Mobilité, M. [D] et Mme [E] ont été également condamnés solidairement à payer à la SCI MMB-Immo les sommes de 1 195,83 euros au titre de la clause pénale, 460 euros au titre du remboursement des frais d’état des lieux et 6 985,40 euros de dommages et intérêts. La cour relève en outre que la capitalisation des intérêts a été ordonnée.

Sur ce,

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Si les appelants demandent, dans le dispositif de leurs conclusions, l’infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions et le rejet de toutes les demandes de la SCI MMB-Immo, force est de constater qu’ils ne font valoir aucun moyen au soutien de ces prétentions dans leurs conclusions.

Dans ces conditions, faute de démontrer la pertinence de leurs prétentions, la cour ne peut que confirmer ces chefs du jugement comme le demande la société MMB-Immo.

Sur la demande au titre du remboursement des factures d’électricité

Les appelants demandent la condamnation de la SCI MMB-Immo à leur rembourser les factures d’électricité à hauteur de 2 009,07 euros.

La SCI MMB-Immo s’oppose à cette demande en faisant valoir que la société Hyperactif Mobilité ne justifie pas de sa propre consommation d’électricité ni des remboursements effectués par les autres locataires.

Sur ce,

L’article 9 code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Etant rappelé que la cour a jugé ci-dessus que les factures produites sont d’un montant total de 1 451,85 euros, que la société Hyperactif Mobilité ne justifie pas des sommes qu’elle a pu percevoir en remboursement des autres locataires et que la SCI MMB-Immo lui a accordé une remise de 2 100 euros en dédommagement de cette situation, le jugement critiqué mérite en conséquence confirmation en ce qu’il a débouté les appelants de cette demande.

Sur les autres demandes des appelants

La société Hyperactif Mobilité, M. [D] et Mme [E] demandent à la cour le paiement des sommes suivantes :

—  336,70 euros en remboursement des charges comptables pour la période de non-exploitation du local,

—  2 888,50 euros en remboursement des cotisations d’assurances pour la période de non-exploitation du local,

—  40 000 euros en indemnisation au titre de la perte d’exploitation durant la période de location de janvier 2019 à juin 2020,

—  10 000 euros au titre du préjudice moral,

—  2 000 euros au titre des frais de déménagement.

La SCI MMB-IMMO demande la confirmation du jugement qui a rejeté ces demandes en faisant valoir que la société Hyperactif Mobilité a pris le local à bail en l’état et en toute connaissance de cause sans raccordement électronique de sorte qu’elle ne peut en demander réparation ; qu’elle a librement quitté les locaux, de sorte qu’elle n’est pas tenue de l’indemniser de ses frais de déménagement et qu’elle ne démontre pas, à l’instar des autres postes de préjudice, son préjudice moral.

Sur ce,

La cour relève que les appelants ne font valoir aucun moyen et ne produisent aucune pièce au soutien de ces demandes et qu’ils ne justifient donc pas de la nature ni du montant des préjudices dont ils demandent réparation.

Dans ces conditions, en application des articles 9 et 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne peut que les en débouter et confirmer le jugement déféré de ces chefs.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société Hyperactif Mobilité, M. [D] et Mme [E], qui succombent pour l’essentiel, sont condamnés in solidum aux dépens d’appel, les dispositions du jugement critiqué relatives aux dépens et aux frais irrépétibles étant par ailleurs confirmées.

Ils sont en conséquence déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Hyperactif Mobilité, M. [D] et Mme [E] sont condamnés, in solidum, au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en ses dispositions dévolues au greffe sauf en ce qu’il a condamné la société Hyperactif Mobilité, M. [M] [D] et Mme [R] [E] solidairement à payer à la SCI MMB-Immo la somme de 8 656 euros au titre de la remise en état des lieux loués et débouté la société Hyperactif Mobilité, M. [M] [D] et Mme [R] [E] de leur demande en restitution du dépôt de garantie ;

Statuant à nouveau,

Déboute la SCI MMB-Immo de sa demande en remboursement des frais de remise en état des lieux loués ;

Condamne la SCI MMB-Immo à payer à la société Hyperactif Mobilité la somme de 3 780 euros en remboursement du dépôt de garantie ;

Ordonne la compensation entre les créances respectives des parties ;

Déboute la société Hyperactif Mobilité, M. [M] [D] et Mme [R] [E] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Hyperactif Mobilité, M. [M] [D] et Mme [R] [E], in solidum, à payer à la SCI MMB-Immo la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Hyperactif Mobilité, M. [M] [D] et Mme [R] [E], in solidum, aux dépens d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président