Arrêt N°

PC

R.G : N° RG 23/01396 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F6U3

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C/

Commune REGION REUNION

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 29 AVRIL 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une ordonnance rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS en date du 03 OCTOBRE 2023 suivant déclaration d’appel en date du 04 OCTOBRE 2023 rg n°: 22/00843

APPELANTS :

Madame [G] [H]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Siva MOUTOUALLAGUIN de la SELARL HEMES LEGAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION, ayant plaidé

Monsieur [X] [H]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Siva MOUTOUALLAGUIN de la SELARL HEMES LEGAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION,ayant plaidé

Madame [P] [H]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Siva MOUTOUALLAGUIN de la SELARL HEMES LEGAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION,ayant plaidé,

INTIMEE :

Commune REGION REUNION

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentant : M^e Fabrice SAUBERT de la SCP GAILLARD – SAUBERT,, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION, ayant plaidé

Clôture: 19 novembre 2025

DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 Février 2025 devant la cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 29 Avril 2025.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Avril 2025.

Greffier : M^me Véronique FONTAINE

LA COUR

Suivant assignation délivrée le 28 février 2022, Madame [P] [H], épouse [Z], Madame [G] [H] et Monsieur [X] [H] ont attrait la REGION REUNION devant le tribunal judiciaire de SAINT DENIS aux fins de juger nul l’acte de vente intervenu le 23 novembre 1973 entre la REGION REUNION et M. [H] [K], né le 3 mars 1897, relatif à deux portions de terrain de 150 m² et de 130 m² issues de la parcelle actuellement cadastrée AR [Cadastre 2], d’autre part de juger nul l’acte de publicité de cette vente au fichier d’immeuble de l’Etat, enfin de reconnaître aux demandeurs la qualité de propriétaires de l’entièreté de la parcelle cadastrée AR [Cadastre 2] en ce compris, la bande de terrain litigieuse.

La REGION REUNION a saisi le juge de la mise en état de conclusions d’incident contenant trois fins de non-recevoir :

. Le défaut de qualité donnant intérêt à agir aux consorts [H].

. La prescription de l’action en nullité à l’encontre d’un acte authentique du 23 novembre 1973, publié le 21 janvier 1974.

. La violation des dispositions du Décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, en particulier, l’article art. 30 -5ème.

Par ordonnance du 3 octobre 2023, le juge de la mise en état a statué en ces termes :

«  REJETONS la fin de non-recevoir de défaut de qualité et d’intérêt à agir ;

DECLARONS IRRECEVABLE en leur action les consorts [H] en raison de la prescription ;

REJETONS la demande de somme présentée par REGION REUNION au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS les consorts [H] aux dépens de l’incident. "

Madame [P] [H], épouse [Z], Madame [G] [H] et Monsieur [X] [H], ont interjeté appel de cette ordonnance par déclaration déposée par RPVA au greffe de la cour le 4 octobre 2023.

Un avis de fixation de l’affaire à bref délai a été adressé aux parties le 30 octobre 2023.

Les appelants ont signifié la déclaration d’appel à l’intimée le 6 novembre 2023, qui a constitué avocat le 28 novembre 2023.

Les appelants ont remis leurs premières conclusions le 7 novembre 2023, les signifiant à LA REGION REUNION le 6 novembre 2023.

La clôture est intervenue le 19 novembre 2024 après plusieurs renvois à la demande des parties.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions d’appelants n° 3, remises le 16 août 2024, les Consorts [H] demandent à la cour de :

«  REFORMER partiellement l’ordonnance en date du 3 Octobre 2023 ;

JUGER que tant l’action en revendication de propriété qu’en nullité de l’acte de vente de 1970 ne sont pas prescrites ;

CONFIRMER l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré recevable à agir les consorts [H] venant aux droits de feu [K] [H] ;

CONDAMNER la REGION REUNION à payer aux consorts [H] la somme de 2 000' au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens. "

***

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions remises le 13 juin 2024, la REGION REUNION demande à la cour de :

«  CONFIRMER en toutes ses dispositions l’ordonnance en date du 3 octobre 2023 ;

CONDAMNER Monsieur [X] [H], Madame [G] [H] et Madame [P] [Z] à payer à la REGION REUNION la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [X] [H], Madame [G] [H] et Madame [P] [Z] aux entiers dépens d’appel. "

***

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la prescription de l’action des appelants :

Pour déclarer prescrite l’action en revendication des appelants, le juge de la mise en état a considéré en substance que l’acte de vente entre [K] [H] et l’État, dressé le 23 novembre 1973 et publié en janvier 1974, est soumise au délai trentenaire de prescription.

Selon les Consorts [H], le premier juge n’a pas pris en considération les éléments de fait et de droit du dossier.

Pour rappel, l’acte de vente en date du 23 Novembre 1973 n’a pas été rédigé par devant notaire, mais est un acte dressé en la forme administrative, c’est-à-dire établi par le Service des Domaines de l’époque. Par ce rappel effectué au titre de leurs précédentes conclusions d’appelants, les consorts [H] n’ont jamais soulevé « le moyen tiré de l’absence d’intervention d’un notaire », de sorte que les conclusions d’intimée sur ce point apparaissent inopérantes.

Cet acte porte certes mention d’un enregistrement en date du 21 Janvier 1974, mais n’a été porté pour la première fois à la connaissance des consorts [H] que le 8 Septembre 2021, dans le cadre des travaux d’expertise ayant pour objet la délimitation du domaine public routier.

Lors de la donation par [K] [H] à ses enfants le 3 août 1977, le notaire Maître [D] avait adressé à la Conservation des Hypothèques une réquisition de renseignements sommaires (pièce n° 12 : première page de l’acte de donation). En retour au Notaire, la Conservation des hypothèques n’a fait aucune mention d’un acte de vente de 1973.

Dès lors, que les réquisitions sollicitées par leur notaire au moment de la donation de 1977 n’avaient mentionné aucune transaction antérieure, les ayants droits de [K] [H] ne pouvaient donc légitimement savoir qu’un acte de vente datant de 1973 avait été prétendument conclu. Il n’est donc nullement démontré au regard notamment des diligences entreprises par le notaire en 1977 que les consorts [H] connaissaient ou auraient pu connaitre de la prétendue vente datant de 1973.

Les appelants plaident que leur père ne savait ni lire, ni écrire. Son acte de propriété datant de 1929, aucun numéro de cadastre n’y figure. Dans ces conditions, le seul moyen pour lui d’obtenir ce numéro de cadastre aurait été, le cas échéant, de l’apprendre à l’occasion d’une vente. Dès lors, si le père des consorts [H] n’a pas transmis le numéro de cadastre au notaire, c’est simplement parce qu’il ne le connaissait pas, faute d’avoir réalisé la vente alléguée ; ses enfants étaient alors à peine âgés de 18 ans pour Madame [P] [H] épouse [Z], de 9 ans pour Madame [G] [H] et de 9 ans pour Monsieur [X] [H]. Ils ne pouvaient pas non plus le connaître. D’ailleurs, l’intimée n’a jamais pu démontrer que les consorts [H] ont eu connaissance ou auraient pu avoir connaissance d’une vente intervenue en 1973 dont l’existence même est contestée par ailleurs, car les consorts [H] s’imaginaient mal le fait que leur père ait pu passer sous silence une mutation qui aurait été réalisée quatre ans plus tôt, lors des opérations de partage de 1977, si son consentement avait été sincère.

Les appelants ajoutent aussi que le juge de la mise en état ne pouvait déclarer irrecevable l’action en revendication des consorts [H], dès lors que celle-ci était également fondée sur une prescription acquisitive. En effet, dans leur acte introductif d’instance, les consorts [H] avaient précisé que dès la donation de 1977, soit il y a plus de trente ans, ils avaient régulièrement occupé l’intégralité de la parcelle réalisant même des travaux supplémentaires dans les années 2000 pour y installer leurs enfants.

L’action en revendication de propriété ainsi fondée sur la prescription acquisitive ne se heurte à aucune prescription.

La REGION REUNION réplique en substance que :

. L’assignation a été délivrée le 28 février 2022, soit plus de 48 ans après l’acte de vente le 23 novembre 1973 et 48 ans après la publication de cet acte de vente ayant revêtu la forme authentique. La publication est en effet intervenue en janvier 1974 rendant opposable à l’égard de tous la vente conclue en novembre 1973. Dans ces conditions, les consorts [H] ne peuvent pas considérer avoir été informés de l’existence de cet acte de vente il y a moins de 5 ans.

. Le fait soulevé par les appelants, que la vente n’ait pas fait l’objet d’un acte notarié est inopérant, en l’espèce. L’acte de vente ayant été conclu par l’Etat, l’intervention d’un notaire n’est aucunement nécessaire en vue de lui conférer une authenticité en vertu de l’article L. 1212-1 du code général de la propriété des personnes publiques (CGPPP).

Sur l’action fondée sur la prescription acquisitive de l’article 2258 du code civil, l’intimée fait valoir que les termes mêmes de l’assignation contredisent le raisonnement des appelants.

En effet et à titre principal, ils contestent le titre de propriété de la REGION REUNION arguant pour l’essentiel qu’il y figure la mention « ILLISIBLE. » Les consorts [H] contestent le titre de propriété de la REGION REUNION dont ils demandent la nullité avant, le cas échéant de tenter d’obtenir une présomption de propriété en leur faveur.

En conséquence, ils contestent un droit de propriété acquis depuis 1973 et dont l’acte d’acquisition est publié depuis le 23 janvier 1974 avant de tenter de revendiquer une usucapion.

Au moment de leur assignation, les consorts [H] souhaitaient bien contester l’acte de propriété de la REGION REUNION dont ils ont demandé la nullité avant de solliciter que leur soit reconnue une présomption de propriété. Or, ils ont contesté le titre de propriété de la REGION REUNION dans leur assignation, puisque la collectivité a exercé ses droits de propriété avant même qu’ils décident d’une quelconque revendication de propriété en justice.

Dès lors, avant même de tenter d’obtenir une présomption de propriété, ils devaient contester le titre de propriété de la REGION REUNION faisant de ce bien un bien public qui, ne peuvent être acquis par prescription.

Selon l’intimée, les consorts [H] contestent également les observations de la REGION REUNION suivant lesquelles, la parcelle objet du présent litige étant un bien public ne peut être acquise par prescription. Mais la question de l’appartenance de la parcelle litigieuse au domaine privé est sans objet. En effet, si elle faisait partie du domaine privé de l’Etat, elle n’aurait pas fait l’objet d’un transfert par arrêté préfectoral en 2007, dans le cadre du transfert de compétence en matière de routes nationales de l’Etat vers la REGION REUNION.

Comme exposé dans le rappel des faits, la REGION REUNION a sollicité un géomètre expert en vue de vérifier la consistance de son domaine public routier. Ainsi, l’expertise menée par M. [M] a permis de délimiter, avec précision, les limites du domaine public régional et d’identifier une occupation illégale du domaine public routier par les occupants de la parcelle AR [Cadastre 2]. Cette parcelle constitue un bien du domaine public routier régional, dont elle est un accessoire, au sens de l’article L. 2111-1 du CGPPP. A cet égard, le présent contentieux porte sur un bien du domaine public de la REGION REUNION et dès lors relève de la compétence du juge administratif. Le fait de contester l’appartenance de la parcelle au domaine public en justice n’a pas pour effet de la transférer dans le domaine privé régional.

Or, les biens du domaine public sont inaliénables et imprescriptibles (article L. 3111-1 du CGPPP). En tout état de cause, les consorts [H] ne peuvent revendiquer un quelconque droit sur la parcelle AR [Cadastre 2] qu’il occupent alors qu’elle fait partie du domaine public de l’Etat depuis 1973 et du domaine public régional depuis le transfert en 2007.

Sur ce,

L’ assignation délivrée le 28 février 2022 par les appelants tend à la nullité de l’acte de vente intervenu le 23 novembre 1973, la nullité de la publicité de cette vente et la reconnaissance de leur qualité de propriétaires de la parcelle cadastrée AR [Cadastre 2] en ce compris, la bande de terrain litigieuse.

En l’occurrence, la cour se référant à la description des faits allégués par les appelants, Feu [K] [H], aurait fait donation à ses enfants de la parcelle de terrain cadastrée AR [Cadastre 2], d’une superficie de 1.089 m² par acte en date du 3 août 1977.

L’acte introductif d’instance a fait l’objet d’une publicité au service de la publicité foncière, reçue le 18 juillet 2022. L’assignation de la REGION REUNION est jointe à la demande d’inscription (pièce n° 13 des appelants).

Il s’infère de l’acte introductif d’instance que les demandeurs font valoir :

. L’absence de titre probant produit par la REGION REUNION ;

. Une présomption de leur propriété en raison d’une possession réelle de l’entièreté de la parcelle ;

. La discussion sur la réalité de la délimitation de la parcelle cadastrée AR [Cadastre 2].

A cette fin, ils invoquent la nullité de la vente amiable du 23 novembre 1973 puis la carence de l’Etat puis de la REGION REUNION dans l’appropriation de cette parcelle AR [Cadastre 2] avant de revendiquer sa propriété par l’effet de la prescription acquisitive.

Sur l’action en nullité de la vente :

Aux termes des articles 711 et 712 du code civil, la propriété des biens s’acquiert et se transmet par succession, par donation entre vifs ou testamentaire, et par l’effet des obligations.

La propriété s’acquiert aussi par accession ou incorporation, et par prescription.

Selon les dispositions de l’article 2227 du même code, le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

La charge de la preuve de la propriété incombe à celui qui s’en prévaut. Mais la propriété d’un bien se prouve par tous moyens.

En l’espèce, la REGION REUNION verse aux débats la publicité foncière (pièce n° 4) n° 151 du 21 janvier 1974 Vol. 2097 n° 33, mentionnant " l’acquisition du 23 novembre 1973 par acte administratif de [H] né le 3 mars 1897,

. 1) d’une portion de terrain de forme rectangulaire située en façade sur le [Adresse 7] de 150 m² ;

. 2) d’une portion de terrain de forme sensiblement rectangulaire située à l’autre extrémité par rapport au [Adresse 7] de 130 m² cadastrée AR n° [Cadastre 1] au prix de 91.000 F. "

Cette publicité correspond à l’acte d’acquisition par l’Etat dressé le 23 novembre 1973 par le Préfet de la Réunion (pièce n° 1 de l’intimée) stipulant la vente par Monsieur [K] [B] des deux portions de terrain susvisées, " à distraire de la parcelle cadastrale AR n° [Cadastre 1].

L’acte de vente précise que l’immeuble dépendait originellement de la communauté légale de biens ayant existé entre les époux [H], acquis par eux les 4 et 19 avril 1927, l’acquisition ayant été transcrite le 9 mai 1927 au Bureau des hypothèques de [Localité 4].

Ce titre de propriété est versé aux débats par les appelants en pièce n° 11. Difficile à déchiffrer, il mentionne néanmoins l’acquisition d’une parcelle située à [Localité 5], comportant une superficie de 16 ares, 61 centiares et 82 miliaires borné à l’Est par le [Adresse 7], à l’Ouest par Mme [V] ou représentants, au Nord partie par Madame .. ([I] ''' etc.. page 6 de l’acte).

Or, ce titre de propriété est clairement identifié comme le titre de propriété de Feu [K] [H] dans l’acte de donation du 3 août 1977 aux enfants [H], le nom du notaire, la date de l’acte de vente, les éléments de situation de la parcelle acquise et la superficie y étant précisés.

La comparaison de ces titres de propriété en faveur des Consorts [H] permet de constater que la vente à l’Etat d’une partie de la parcelle AR n° [Cadastre 1] a pour objet deux parties de la parcelles AR n° [Cadastre 1] d’une superficie totale de 280 m² (150 m² + 130 m²) situées d’une part en façade sur le [Adresse 7] et, d’autre part, à l’autre extrémité par rapport au [Adresse 7].

En outre, la donation aux enfants [H] a pour objet de leur attribuer la propriété d’une surface de 1.089 m² au titre de la parcelle AR n° [Cadastre 2].

Enfin, il résulte du plan de division dressé le 3 octobre 2001 de la parcelle cadastrée R n° [Cadastre 2], propriété des Consorts [H] [K], signé par ses trois enfants, que les trois nouvelles parcelles partagées entre les appelants représentent une surface totale de (577 + 579 + 597) 1753 m², surface nettement supérieure à la superficie qui leur a été donnée en 1977 par leur père, lequel d’ailleurs avait acquis avec son épouse une superficie de 1661,82 m².

Ainsi, même en déduisant les parcelles cédées à l’Etat en 1973, le fonds [K] [H] ne devrait pas excéder une superficie de (1662 – 280) 1382 m², sous réserve de la certitude des estimations de surfaces dans les actes susvisés.

De surcroît, l’article 30 du Décret du 4 janvier 1955 prescrit que :

1. Les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1° de l’article 28 sont, s’ils n’ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques. Ils sont également inopposables, s’ils ont été publiés, lorsque les actes, décisions, privilèges ou hypothèques, invoqués par ces tiers, ont été antérieurement publiés.

Il convient d’assimiler aux parties les personnes représentées et leurs ayants-cause universels ou leurs ayants-cause à titre universel qui continuent la personne de leur auteur, ce qui est le cas des appelants à l’égard du vendeur de la parcelle litigieuse à l’Etat en 1973.

Il se déduit de ces constatations que les appelants sont bien irrecevables à agir en nullité de la vente du 23 novembre 1973, publiée depuis le 21 janvier 1974, leur action étant prescrite depuis le 21 janvier 2004 comme l’a justement retenu le premier juge tandis que le moyen tiré de leur méconnaissance est inopérant compte tenu de leur qualité d’héritiers du vendeur.

Cependant, cette cession ne portait que sur deux parcelles totalisant une surface de 280 m² à prendre sur la parcelle acquise par les époux [H] en 1927.

Sur la revendication de propriété par usucapion :

La seconde demande des appelants vise à se voir déclarés propriétaires de la portion de la parcelle AR [Cadastre 1], devenue AR [Cadastre 2], « en ce compris la bande de terrain litigieuse. »

Le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir des appelants en soulignant que la recevabilité de leur action ne s’apprécie pas au regard des chances de succès de la prétention.

A cet égard, la REGION REUNION conclut à la confirmation en toutes ses dispositions l’ordonnance en date du 3 octobre 2023, acquiesçant ainsi à ce chef du dispositif de l’ordonnance querellée.

Les appelants demandent à la cour d’appel de juger que tant l’action en revendication de propriété qu’en nullité de l’acte de vente de 1970 ne sont pas prescrites.

Mais, si l’action en nullité de la vente doit être déclarée prescrite à raison de la publicité foncière et du délai écoulé, il est nécessaire de rappeler qu’une action en revendication, fût-ce par prescription acquisitive d’un fonds appartenant à une personne publique, ne peut être sanctionnée par la prescription ou l’écoulement du temps en raison de la nature même de la demande.

Ainsi, sans préjudice de la nature juridique du fonds revendiqué, du domaine public de la REGION ou non, de la totalité ou d’une partie de la parcelle litigieuse, les appelants sont recevables à agir à ce titre devant la juridiction du fond qui examinera le bien-fondé de cette demande qui ne relève pas des pouvoirs du juge de la mise en état.

En conséquence, il convient d’infirmer partiellement l’ordonnance querellée ayant déclaré prescrite l’action en revendication des appelants.

Sur les autres demandes :

La nature du litige justifie que les parties supportent leurs propres dépens de première instance et d’appel ainsi que leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré prescrite l’action en revendication de la portion de la parcelle AR [Cadastre 1], devenue AR [Cadastre 2], " en ce compris la bande de terrain litigieuse ; "

CONFIRME l’ordonnance entreprise en toutes ses autres dispositions ;

Statuant du chef infirmé,

DECLARE RECEVABLE l’action en revendication de la portion de la parcelle AR [Cadastre 1], devenue AR [Cadastre 2], " en ce compris la bande de terrain litigieuse ; "

LAISSE les parties supporter leurs propres dépens de l’incident ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par M^me Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT