ARRÊT N°

L-F

R.G : N° RG 21/02094 – N° Portalis DBWB-V-B7F-FUP2

[W]

C/

S.C.I. BENGALI

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT BENOIT en date du 05 JUILLET 2021 suivant déclaration d’appel en date du 10 DECEMBRE 2021 RG n° 21-000073

APPELANTE :

Madame [L] [W]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

S.C.I. BENGALI

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Jean pierre GRONDIN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 12 septembre 2024

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 mars 2025 devant M. FRAVETTE Laurent, Vice-président placé, qui en a fait un rapport, assisté de Sarah HAFEJEE,greffière, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 13 juin 2025 prorogé au 26 Septembre 2025.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M. Laurent FRAVETTE, Vice-président placé

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 13 juin 2025 prorogé au 26 Septembre 2025.

Greffier lors des debats : Madame Sarah HAFEJEE

Greffier lors de la mise a disposition : Madame Falida OMARJEE

* * *

LA COUR :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail en date du 1er janvier 2017, Madame [L] [W] est locataire d’un appartement situé au [Adresse 3] pour une durée de 3 ans moyennant un loyer de 600 euros à verser à la Société Civile Immobilière BENGALI, représentée par son gérant (SCI BENGALI).

Faisant valoir l’absence de règlement des loyers, ainsi que les charges afférentes, la SCI BENGALI a, à deux reprises, mis en demeure Madame [L] [W] de remplir ses obligations de locataires par courriers en recommandés avec accusé de réception en date des 1er décembre 2018 et 18 décembre 2019.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2021, la SCI BENGALI a fait assigner Madame [L] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Benoît aux fins de condamner la locataire à lui payer les loyers et charges impayés, outre le dépôt de garantie non remis au jour de l’assignation.

Par jugement en date du 5 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Benoît a statué en ces termes :

« -condamne Madame [L] [W] à payer à la SCI BENGALI la somme de 30.585,94 euros au titre des loyers et charges au 28 février 2021,

— condamne Madame [L] [W] à payer à la SCI BENGALI la somme de 711 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2019 (TEOM),

— condamne Madame [L] [W] à payer à la SCI BENGALI la somme de 600 euros au titre du dépôt de garantie.

— déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— déboute la SCI BENGALI de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne Madame [L] [W] aux entiers dépens de l’instance. »

* * *

Par déclaration du 10 décembre 2021, enregistrée au greffe le 21 décembre 2021, Madame [L] [W] a interjeté appel du jugement précité.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état suivant ordonnance en date du 21 décembre 2021.

Madame [L] [W] a déposé ses premières conclusions d’appelante par RPVA le 28 février 2022.

Par acte du 7 mars 2022, Madame [L] [W] a fait signifier à la SCI BENGALI la déclaration d’appel, les conclusions d’appelant et les pièces par remise à personne morale.

La SCI BENGALI a déposé ses premières conclusions d’intimé par RPVA le 7 juin 2022.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 mars 2023.

* * *

Par arrêt en date du 22 novembre 2023, la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion a statué en ces termes :

« -Dit que la vérification d’écriture permet de conclure à la sincérité du bail passé entre les parties le 1er janvier 2027 ;

— Ecarte l’exception de faux soulevée par Mme [L] [W] ;

— Ordonne le rabat de l’ordonnance de clôture en date du 23 mars 2023 ;

— Invite les parties à faire toutes observations utiles quant à l’interprétation susceptible d’être donnée à leur convention, en application des dispositions des articles 1188, 1189 et 1190 du code civil, s’agissant du montant du loyer ;

— Renvoie la cause et les parties à l’audience de mise en état du 28 mars 2024 à 9 H ;

— Réserve les dépens. »

Madame [L] [W] a déposé ses conclusions d’appelante après réouverture des débats par RPVA le 28 décembre 2023.

La SCI BENGALI a déposé ses conclusions d’intimée après réouverture des débats par RPVA le 27 mars 2024.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS

Aux termes de ses dernières conclusions d’appelante, Madame [L] [W] demande à la cour de :

« – Infirmer le jugement rendu le 5 juillet 2021 en ce qu’il a jugé :

* condamné Madame [L] [W] à payer à la SCI BENGALI la somme de 30.585,94 euros au titre des loyers et charges à la date du 28 février 2021,

* condamné Madame [L] [W] à payer à la SCI BENGALI la somme de 711 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2019,

* condamné Madame [L] [W] à payer à la SCI BENGALI la somme de 600 euros au titre du dépôt de garantie.

* débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

* condamné Madame [L] [W] aux entiers dépens de l’instance.

Statuant à nouveau,

— déclarer que la SCI BENGALI ne dispose d’aucune créance liquide, certaine et exigible à l’égard de Madame [L] [W],

— débouter la SCI BENGALI de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCI BENGALI à verser à Madame [L] [W] la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI BENGALI aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Subsidiairement,

— cantonner les sommes réclamées par la SCI BENGALI aux loyers dus pour la période de mars 2018 à décembre 2019,

— fixer la dette de loyers de Madame [L] [W] à la somme totale de 8.052 euros,

— débouter la SCI BENGALI de ses demandes plus amples ou contraires. »

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI BENGALI demande à la cour de :

« -recevoir la constitution en appel en qualité d’intimée de la SCI BENGALI et la dire bien fondée,

— constater les manquements commis par Madame [L] [W] dans la bonne et loyale exécution de son contrat de bail d’habitation en vigueur,

— rejeter et débouter Madame [L] [W] de l’ensemble de ses prétentions,

— confirmer le jugement rendu le 5 juillet 2021 par le juge du contentieux et de la protection sociale,

— condamner Madame [L] [W] à devoir la somme de 30.585,94 euros au titre des loyers impayés sous réserve de son actualisation au prononcé de la décision à intervenir,

— condamner Madame [L] [W] à devoir la somme de 3.208 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures pour les années 2018 et 2021 sous réserve de son actualisation au prononcé de la décision à intervenir,

— condamner Madame [L] [W] à devoir la somme de 600 euros au titre du dépôt de garantie non remis à ce jour,

Et statuant à nouveau,

— condamner Madame [L] [W] à devoir la somme de 23.691,58 euros supplémentaire au titre des loyers impayés échus au cours de l’instance, sous réserve de son actualisation au prononcé de la décision à intervenir,

— condamner Madame [L] [W] à devoir la somme de 2.612 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023 impayés échus au cours d’instance, sous réserve de son actualisation au prononcé de la décision à intervenir,

— condamner Madame [L] [W] à devoir la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance. »

* * *

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la recevabilité des prétentions de Madame [L] [W],

En appel, Madame [L] [W] demande, notamment, de débouter la SCI BENGALI de l’ensemble de ses demandes, en déclarant que celle-ci ne dispose d’aucune créance liquide, certaine et exigible à son égard.

La SCI BENGALI fait valoir que les prétentions sur le fondement d’une prétendue incohérence sur le montant du loyer, du dépôt de garantie et la périodicité du loyer sont nouvelles et donc, irrecevables dans la mesure où elles n’ont pas été évoquées en première instance.

Sur ce,

Vu les dispositions de l’article 954 du code de procédure civile,

Si la SCI BENGALI semble opérer une confusion entre les prétentions et les moyens, l’intimée ne soumet à la cour aucune fin de non-recevoir dans le dispositif de ses conclusions sur le fondement de la nouveauté des prétentions de l’appelante.

Par conséquent, la cour dit n’y avoir lieu à statuer considérant qu’elle n’est saisie d’aucune prétention.

Sur le montant de la dette locative de Madame [L] [W],

Sur la période de recouvrement,

A titre subsidiaire, s’agissant de la période des loyers réclamés, Madame [L] [W] fait valoir que les loyers ne peuvent être réclamés uniquement sur une période de trois ans, soit du 3 mars 2018 au 1er janvier 2020.

La SCI BENGALI fait valoir qu’une première assignation avait été délivrée le 8 juillet 2020 qui a eu pour effet d’interrompre toute prescription, avant l’assignation délivrée le 3 mars 2021.

Sur ce,

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toute actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Toutefois, au visa de l’article 2241 du code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription, ainsi que le délai de forclusion.

En l’espèce, les parties ont convenu que le loyer serait payé « d’avance au domicile du bailleur ou de son mandataire ». Le point de départ de la prescription est la date à laquelle le premier loyer impayé est devenu exigible, soit le 1er janvier 2017.

Il résulte des pièces du dossier que la SCI BENGALI avait présenté sa demande en paiement des loyers impayés et charges, dépôt de garantie à l’encontre de Madame [L] [W], une première fois, par assignation, signifiée le 8 juillet 2020, remplacée par celle délivrée le 3 mars 2021.

Par conséquent, il y a lieu de dire que l’action en paiement des loyers impayés et charges récupérables initiée à l’encontre de Madame [L] [W] portera sur la période du 8 juillet 2017 au 3 mai 2021.

Sur la demande de cantonnement de la dette locative,

A titre subsidiaire, Madame [L] [W] sollicite le cantonnement de sa dette locative, expliquant que le logement était occupé par d’autres locataires à compter du 1er janvier 2020. A ce titre, elle demande le cantonnement des sommes réclamées par la SCI BENGALI à 8.052 euros.

La SCI BENGALI rappelle que le contrat de bail fait loi entre les parties.

Sur ce,

En l’espèce, dans la mesure où Madame [L] [W] n’établit pas avec certitude que le logement était occupé par d’autres locataires à compter du 1er janvier 2020, et en l’absence de motifs et justificatifs précis, la présente demande sera rejetée.

Sur l’incidence de la procédure de surendettement,

En l’espèce, saisie le 7 décembre 2021, par décision du 27 janvier 2022 (pièce appelante n°12), la Commission de surendettement des particuliers de la Réunion a déclaré recevable, le dossier de surendettement de Madame [L] [W], comprenant notamment la dette locative de la SCI BENGALI arrêtée au 27 janvier 2022 à hauteur de 32.299,71 euros au titre des loyers impayés.

Il est constant que cette décision de recevabilité emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires dans la limite de deux ans conformément à l’article L.722-2 du code de la consommation.

Il résulte des dispositions légales susvisées que l’action en recouvrement qui porte sur une dette antérieure à la décision de recevabilité est prohibée. Seules les dettes locatives postérieures à la décision de recevabilité, peuvent, le cas échéant, faire l’objet d’une demande de condamnation.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, la cour confirme le jugement entrepris mais seulement en ce qu’il a établi l’existence d’une dette locative à l’encontre de Madame [L] [W], et infirme partiellement sur la période de recouvrement et le montant de la dette locative.

Il s’ensuit que Madame [L] [W] sera condamnée à payer à la Société Civile Immobilière BENGALI les loyers impayés et charges récupérables sur la période du 8 juillet 2017 au 3 mai 2021 en l’absence d’éléments précis sur les loyers et charges récupérables couverts par la procédure de surendettement.

La cour dit, le cas échéant, que le montant des condamnations des loyers et des TEOM impayés sur la période arrêtée ci-dessus et non couverts par la procédure de surendettement sera déterminé en fonction d’un état détaillé et justifié, mois par mois des loyers restés impayés, et des charges récupérables conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que un mois avant chaque régularisation, le bailleur communique au locataire un décompte par nature de charges (eau, électricité, entretien, taxes etc.) ainsi que pour les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les éventuels locataires, et le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges.

Sur les demandes accessoires,

Madame [L] [W], partie succombante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Au regard de la solution du litige, il apparaît équitable de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement entrepris mais seulement en ce qu’il a établi l’existence d’une dette locative à l’encontre de Madame [L] [W], et infirme partiellement sur la période de recouvrement et le montant de la dette locative ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

CONDAMNE Madame [L] [W] à payer à la Société Civile Immobilière BENGALI les loyers impayés et charges récupérables sur la période du 8 juillet 2017 au 3 mai 2021 non couverts par la procédure de surendettement ;

DIT, le cas échéant, que le montant des condamnations des loyers et des TEOM impayés sur la période du 8 juillet 2017 au 3 mai 2021 et non couverts par la procédure de surendettement sera déterminé en fonction d’un état détaillé et justifié, mois par mois des loyers restés impayés, et des charges récupérables conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que un mois avant chaque régularisation, le bailleur communique au locataire un décompte par nature de charges (eau, électricité, entretien, taxes etc.) ainsi que pour les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les éventuels locataires, et le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges ;

CONDAMNE Madame [L] [W] aux dépens de première instance et d’appel ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER , Président de chambre, et par Falida OMARJEE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT