Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile tgi, 29 août 2025, n° 23/01330

TGI 13 juin 2023

CA Saint-Denis de la Réunion
Confirmation 29 août 2025

Arguments

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Rejeté
Vice de fond de l'acte de procédure
La cour a estimé que l'assemblée générale avait bien voté une action en nullité de l'acquisition des lots, et que les appelants étaient identifiables comme copropriétaires concernés.
Rejeté
Absence de fondement des demandes
La cour a confirmé l'ordonnance du juge de la mise en état, rejetant ainsi la demande de condamnation du syndicat.

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Sur la décision

Référence :	CA Saint-Denis de la Réunion, ch. civ. tgi, 29 août 2025, n° 23/01330
Juridiction :	Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion
Numéro(s) :	23/01330
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 13 juin 2023
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Camille RENOY
Parties :	S.A.S. IFF TRANSACTION, Chez ALTER IMMOBILIER c/ Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE « [ Adresse 11 ], SARL AUSTRAL IMMOBILIEr ( syndic de copropriété )

Texte intégral

Arrêt N°

R.G : N° RG 23/01330 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F6Q6

[Y]

[M]

S.A.R.L. ALTER IMMOBILIER

Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 11] »

S.A.S. IFF TRANSACTION

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 29 AOUT 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une ordonnance rendue par le JUGE DE LA MISE EN ETAT DE [Localité 9] en date du 13 JUIN 2023 suivant déclaration d’appel en date du 26 SEPTEMBRE 2023 rg n°: 22/01541

APPELANTS :

Madame [T] [Y]

Chez ALTER IMMOBILIER [Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [B] [M]

Chez ALTER IMMOBILIER [Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

S.A.R.L. ALTER IMMOBILIER

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentant : M^e Nicole COHEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMEES :

Syndic. de copro. LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE « [Adresse 11] » représenté par son syndic, la société AUSTRAL IMMOBILIER, SAS au capital de 10.000,- euros, dont le siège social est sis [Adresse 1], immatriculée au RCS de [Localité 10] DE [Localité 8] sous le numéro 520 626 037

[Adresse 7],

[Localité 4]

Représentant : M^e Camille RENOY de la SELARL PB AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION – Représentant : Pers. morale SARL AUSTRAL IMMOBILIEr (syndic de copropriété)

S.A.S. IFF TRANSACTION

[Adresse 2]

[Localité 5]

Clôture: 18 février 2025

DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 Mai 2025 devant la cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 29 Août 2025.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Août 2025.

Greffier : M^me Véronique FONTAINE

LA COUR:

Par ordonnance en date du 13 juin 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion a statué en ces termes :

REJETONS l’exception de nullité des assignations ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [B] [M] et Madame [T] [Y] à payer la somme de 1.200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Adresse 12] ;

(..)

CONDAMNONS Monsieur [B] [M] et Madame [T] [Y] aux dépens.

1/ Selon déclaration déposée le 26 septembre 2023, Monsieur [B] [M] et Madame [T] [Y] et la SARL ALTER IMMOBILIER ont interjeté appel de l’ordonnance.

L’affaire a été enregistrée sous les références RG-23-1330.

Un avis de fixation de l’affaire à bref délai a été adressé aux parties le 30 octobre 2023.

Les appelants ont signifié la déclaration d’appel au SDC et à la société IFF TRANSACTION le 8 novembre 2023.

Le SDC, s’est constitué intimé le 27 novembre 2023.

Monsieur [M] et Madame [Y] ont remis leurs premières conclusions d’appel par RPVA le 28 novembre 2023, sans la SARL ALTER IMMOBILIER.

Les intimés ont déposé leurs premières conclusions par RPVA le 28 décembre 2023.

Selon avis préalable du 27 novembre 2023, les parties ont été invité à présenter leurs observations sur l’éventuelle caducité de la déclaration d’appel encourue en raison de l’absence de signification de la déclaration d’appel aux intimés dans les dix jours de l’avis de bref délai.

Puis, selon un second avis en date du 28 décembre 2023, les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur l’éventuelle caducité encourue en raison de l’absence de remise de conclusions d’appel par la société ALTER IMMOBILIER.

Par ordonnance d’incident en date du 24 juin 2024, le président de la chambre saisie a statué en ces termes :

«  PRONONCONS La caducité partielle de la déclaration d’appel à l’égard de la SARL ALTER IMMOBILIER ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’incident ;

ORDONNONS la jonction des procédures enregistrées sous les références RG-23-1330, RG-23-1331 et RG-24-38 ;

DISONS que l’affaire se poursuivra sous les références soit 23-1330 ; (..) "

***

Par conclusions déposées le 4 novembre 2024, Monsieur [B] [M] et Madame [T] [Y] demandent à la cour de :

«  INFIRMER l’ordonnance du juge de la mise en état du 13 juin 2023 ;

Et STATUER A NOUVEAU :

PRONONCER la nullité de l’assignation du 5 mai 2022 s’agissant de Monsieur [B] [M] et de Madame [T] [Y] ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA LONTAN à payer à Monsieur [B] [M] et de Madame [T] [Y] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’incident qui seront recouvrés par Maître Nicole COHEN sous sa due affirmation. "

***

Par conclusions déposées le 28 décembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Villa Lontan » (le SDC) demande à la cour de:

«  REJETER les demandes de M. [B] [M] et Mme [T] [Y],

CONFIRMER l’ordonnance du juge de la mise en état du 13 juin 2023 en toutes ses dispositions.

CONDAMNER in solidum M. [B] [M] et Mme [T] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Villa Lontan » représenté par son syndic, la société AUSTRAL IMMOBILIER, la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. "

***

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Compte tenu de la caducité de la déclaration d’appel de la SARL ALTER IMMOBILIER, il n’y a pas lieu de statuer sur ses prétentions en cause d’appel.

Sur la nullité de l’acte introductif d’instance :

Monsieur [B] et Madame [Y] ont fait valoir devant le juge de la mise en état que la résolution de l’assemblée générale pour autoriser l’action à leur encontre manque de précision quant aux copropriétaires visés et aux circonstances entourant l’acquisition mais qu’ en outre les demandes

formulées ne correspondent pas aux résolutions de l’assemblée générale. Selon eux, le syndic ne disposait donc pas de l’ habilitation nécessaire pour agir en nullité de la vente litigieuse.

Le juge de la mise en état les a déboutés de leur demande en considérant que :

. Les assignations ont bien pour objet une action en nullité de l’acquisition des lots 133 et 141 pour violation des dispositions de l’article 1596 du code civil et ce sur la base de délibérations des assemblées générales ayant voté une action en nullité de ces deux mêmes lots.

. Peu importe que les défendeurs ne soient pas visés expressément dans les délibérations des assemblées générales.

Les appelants soutiennent en substance que :

. L’acte de procédure réalisé à la demande du syndic non autorisé est affecté d’un vice de fond au sens de l’article 117 du code de procédure civile

. La résolution n° 9, sur laquelle porte l’habilitation n’est pas claire ni précise sur les acquéreurs, ce qui a conduit le rédacteur de l’assignation à prétendre que les lots ont été acquis par ALTER IMMOBILIER.

. La résolution d’assemblée générale ne correspond pas aux demandes formulées, et inversement.

. La question de l’interposition n’est ni fondée en droit, ni étayée.

. Il en ressort que le syndic en exercice ne dispose pas de l’habilitation nécessaire à demander que la vente des lots dont s’agit soit annulée.

Le SDC fait valoir que :

. Il a été voté sans aucune équivoque possible par l’Assemblée du 23 novembre 2018 : une « action en nullité de l’acquisition des lots n° 133 et 141 », ce qui implique, sans surprise, d’assigner les acquéreurs en nom desdits lots, M [M] et Mme [Y] qui sont ceux qui ont signé l’acte d’acquisition notariée et qui disposent du titre de propriété ; par l’Assemblée du 15 octobre 2020, un budget pour cette action en mentionnant que cela avait été omis lors de la précédente Assemblée, et une action en même temps que celle en nullité des acquisition, en responsabilité contre l’ancien syndic.

. L’article 1596 prohibant l’acquisition par interposition, cela reste l’acquéreur en nom qui acquière formellement, M. [M] et Mme [Y], mais avec le grief, au sens des dispositions de l’article 1596, de l’interposition de personnes.

. Il est donc cohérent que M. [M], Mme [Y] et également les sociétés IFF TRANSACTION et ALTER IMMOBILIER soient assignés et qu’ils puissent être dit que l’un et l’autre son acquéreur, l’un par interposition, l’autre en titre.

. En l’état de résolutions ayant voté une action en nullité identifiant les lots objet de cette action en nullité, les demandeurs devront être déboutés de leur demande de nullité de l’assignation et l’ordonnance du juge de la mise en état devra être confirmée.

Ceci étant exposé,

Aux termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, dans sa version applicable à la cause, en vigueur depuis le 01 janvier 2020, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en 'uvre des voies d’exécution forcée à l’exception de la saisie en vue de la vente d’un lot, les mesures conservatoires, l’opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l’article R. 136-2 du code de la construction et de l’habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n’est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal judiciaire est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

Il résulte de ces prescriptions que l’autorisation doit être donnée au syndic par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires.

Cette autorisation doit résulter d’une véritable décision de l’ assemblée générale, laquelle doit résulter expressément d’un vote.

Enfin, l’autorisation d’agir en justice donnée au syndic vaut, à défaut de limitation de pouvoirs de celui-ci, à l’égard de l’ensemble des personnes concernées par l’obligation dont il est demandé le respect […]. Il n’est pas imposé que dans l’ autorisation en justice donnée au syndic par une assemblée générale , l’identité des personnes à assigner soit précisée, dès lors qu’elle est déterminable ( Cass. 3e civ., 23 janv. 2020, n° 19-11.863).

En l’espèce, par délibération du 23 novembre 2018, l’assemblée générale des membres du syndicat des copropriétaires de l’immeuble concerné a décidé d’intenter une action en nullité de l’acquisition des lots numéro 133 et 141.

Puis, par délibération du 15 octobre 2020, l’assemblée générale des membres du syndicat a décidé d’intenter une action en responsabilité contre l’ancien syndic la société IFF IMMOBILIER en même temps que l’action en nullité de l’acquisition des lots numéro 133 et 141 pour avoir permis cette situation d’acquisition des lots de copropriétés par une personne travaillant pour le syndic et pour avoir agi sans mandat.

L’acte introductif d’instance vise clairement la nullité de la vente des lots acquis par la société ALTER IMMOBILIER et par la société IFF TRANSACTION via l’interposition de Madame [Y] et M. [M], outre les conséquences de cette nullité.

Ainsi, les copropriétaires concernés par la vente des lots litigieux sont parfaitement identifiables.

Sans préjudice du bienfondé de l’action ni appréciation du fond du droit par le juge de la mise en état, le syndic de copropriété a bien le pouvoir de représenter en justice le SDC à ces fins, comme prévu par les procès-verbaux des assemblées générales du 23 novembre 2018 puis du 15 octobre 2020.

En effet, la question de l’interposition de l’acquéreur ne relève pas des pouvoirs du juge de la mise en état ni de la cour d’appel statuant en cette fonction.

Il s’évince de ces seules constatations que le syndic de copropriété dispose du pouvoir de représentation du SDC pour agir en justice en nullité de la vente des lots visés dans l’acte introductif d’instance en appelant à la cause les parties susceptibles d’avoir participé aux actes dont la nullité est sollicitée par le SDC.

En conséquence, eu égard à l’absence de nullité de l’acte introductif d’instance, l’ordonnance querellée doit être confirmée en toutes ses dispositions.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

M. [B] [M] et Mme [T] [Y] supporteront les dépens de l’incident et devront payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Villa Lontan », représenté par son syndic, la société AUSTRAL IMMOBILIER, la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’appel en plus de ceux déjà alloués en première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [M] et Madame [T] [Y] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [M] et Madame [T] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Villa Lontan », représenté par son syndic, la société AUSTRAL IMMOBILIER, la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’appel en plus de ceux déjà alloués en première instance.

Le présent arrêt a été signé par Madame Pauline FLAUSS, Conseillère, le Président étant empêché, et par Madame Véronique FONTAINE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE P/ LE PRÉSIDENT