27/02/2024

ARRÊT N°

N° RG 22/02784

N° Portalis DBVI-V-B7G-O5HA

JCG / RC

Décision déférée du 20 Juin 2022

TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO,

JCP de TOULOUSE – 22/00011

M. SAINATI

[P] [I] épouse [D] [T]

[Y] [I]

[G] [I]

[H] [I]

[N] [R] épouse [I]

[U] [I]

C/

S.A.R.L. CHAUFFAGE ET CLIMATISATION LEGRAY

S.A.R.L. TD ARCHI

S.A.R.L. ETABLISSEMENTS FABRICE LONGEVILLE

Compagnie d’assurance ABEILLE IARD & SANTE

S.A.S. ADL IMMOBILIER

SARL ARCHITECTURES [X] [K]

S.A. ALLIANZ

S.A. ABEILLE IARD & SANTE

S.A. MAAF ASSURANCES

Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

S.A. MMA IARD

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

***

APPELANTS

Madame [P] [I] épouse [D] [T]

Room 27 A

Tower 3

Chevalier Place

168 ANFU ROAD

XUHUI DISTRICT 200031

SHANGHAI / CHINE

Représentée par M^e Isabelle FAIVRE, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Laurent MEILLET, membre de L’AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [Y] [I]

[Adresse 14]

[Localité 16]

Représenté par M^e Isabelle FAIVRE, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Laurent MEILLET, membre de L’AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [G] [I]

[Adresse 11]

[Localité 18]

Représenté par M^e Isabelle FAIVRE, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Laurent MEILLET, membre de L’AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [H] [I]

[Adresse 11]

[Localité 18]

Représenté par M^e Isabelle FAIVRE, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Laurent MEILLET, membre de L’AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

Madame [N] [R] épouse [I]

[Adresse 13]

[Localité 17]

Représentée par M^e Isabelle FAIVRE, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Laurent MEILLET, membre de L’AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [U] [I]

[Adresse 13]

[Localité 17]

Représenté par M^e Isabelle FAIVRE, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Laurent MEILLET, membre de L’AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES

S.A.R.L. CHAUFFAGE ET CLIMATISATION LEGRAY

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Avenue de l’industrie

[Localité 9]

Représentée par M^e Jean-charles CHAMPOL de la SELARL CABINET CHAMPOL CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.R.L. TD ARCHI

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 12]

[Localité 6]

Représentée par M^e Sylvie GENDRE de la SELAS D’AVOCATS ATCM, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.R.L. ETABLISSEMENTS FABRICE LONGEVILLE

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualtié audit siège

[Adresse 10]

[Localité 8]

Représentée par M^e Eric-gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

Compagnie d’assurance ABEILLE IARD & SANTE

Venant aux droit de la société AVIVA ASSURANCES, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE, sous le numéro 306 522 665, prise en sa qualité d’assureur Responsabilité Civile Professionnelle de la société ÉTABLISSEMENTS FABRICE LONGEVILLE,)

[Adresse 2]

[Localité 21]

Représentée par M^e Eric-gilbert LANEELLE de la SELAS CLAMENS CONSEIL, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.S. ADL IMMOBILIER

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 4]

CS 71518

[Localité 7]

Représentée par M^e Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

SARL ARCHITECTURES [X] [K]

Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Gilles SOREL, avocat postulant, avocat au barreau de TOULOUSE

Représentée par M^e Laurence EICHENHOLC, avocat plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A. ALLIANZ

Prise en sa qualité d’assureur de la SARL ARCHITECTURES [X] [K], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

CS 30051

[Localité 20]

Représentée par M^e Corine CABALET de la SELARL SELARL TERRACOL-CABALET AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A. ABEILLE IARD & SANTE

Anciennement dénommée AVIVA ASSURANCES, prise en sa qualité d’assureur multirisque habitation de l’immeuble, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège et venant aux droits de la SA AVIVA ASSURANCES

[Adresse 2]

[Localité 21]

Représentée par M^e Valérie ASSARAF-DOLQUES, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A. MAAF ASSURANCES

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 22]

[Localité 19]

Représentée par M^e Benoît CHEVREL-BARBIER de la SCP BARBIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 3]

[Localité 15]

Représentée par M^e Manuel FURET de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A. MMA IARD

[Adresse 3]

[Localité 15]

Représentée par M^e Manuel FURET de la SELARL CLF, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 02 Octobre 2023 en audience publique, devant la Cour composée de :

M. DEFIX, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : N.DIABY

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président, et par N.DIABY, greffier de chambre.

***

EXPOSE DES FAITS ET PROCÉDURE

Madame [P] [I] et Messieurs [Y], [G] et [H] [I], sont nus-propriétaires indivis d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6], dont Mme [B] [N] [R] épouse [I] et M. [U] [I] sont usufruitiers. Il s’agit d’un immeuble ancien et important situé au coeur de [Localité 6] près de la [Adresse 23], de quatre niveaux sur cour intérieure fermée par un porche.

Mme [N] [R] épouse [I] et M. [U] [I] sont mariés sous le régime de la communauté universelle et ont fait donation-partage de la nue-propriété de l’immeuble à leurs quatre enfants.

Ensemble, ne demeurant pas à [Localité 6] et souhaitant être assistés par un professionnel, ils ont confié l’administration de leurs biens au Cabinet Adl Immobilier, [Adresse 4] à [Localité 6]. Cet immeuble est actuellement assuré auprès de la Sa Aviva Assurances devenue Abeille Iard & Santé. Divers locaux dépendant de cet immeuble ont été donnés en location, soit à titre d’habitation, soit à titre professionnel. Au rez-de-chaussée, à gauche de l’escalier principal, est situé le cabinet du Dr [V], et à droite le local à usage commercial exploité par la Sarl Architectures [X] [K].

Le 27 août 2018, la Sarl Architectures [X] [K] a informé le gestionnaire de l’immeuble Adl Immobilier d’ un affaissement du mur séparant les deux premiers bureaux des locaux qui lui étaient donnés en location.

Le cabinet ADL immobilier a mandaté un bureau d’études structures qui, après avoir réalisé des sondages, a constaté une fissuration et les descellements de briques du mur porteur d’une épaisseur de 50 cm supportant les poutres principales du plancher haut du rez-de-chaussée de l’immeuble et des étages supérieurs, cette situation justifiant l’installation d’étaiements provisoires.

Par arrêté en date du 27 septembre 2018, la Ville de [Localité 6] a frappé d’interdiction d’habiter les deux premières pièces de part et d’autre du mur sinistré de l’immeuble, ainsi que I’appartement situé au 1er étage (M. [V]) et I’appartement situé au 2ème étage (Mme [A] [S]). Une recherche de fuite a été immédiatement entreprise, y compris par caméra dans les canalisations de l’immeuble.

Par arrêté en date du 15 octobre 2018, la Ville de [Localité 6] a étendu l’interdiction d’habiter à I’appartement situé au 3ème étage de l’immeuble occupé par M. [L].

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 15 octobre 2018, la Ville de [Localité 6] a pris soin de rappeler que les désordres résultaient du flambement d’un mur mitoyen, entre deux pièces du cabinet d’architecture, sous le poids des charges qui lui étaient appliquées et d’une fissuration importante dans l’appartement situé à l’aplomb au R+1.

La Ville de [Localité 6] a demandé dans ces conditions que les consorts [I] entreprennent le renforcement ou la reprise du mur litigieux, la vérification et la reprise si nécessaire des planchers du rez-de-chaussée et R+1 à l’aplomb du mur litigieux et la reprise de l’ensemble des fissures dans l’appartement du R+1 dans un délai de deux mois, prévoyant une expertise contradictoire fixée le 19 décembre 2018.

Les parties ne s’étant pas mises d’accord pour recourir à une procédure participative et parvenir à une résolution amiable du litige avant de saisir toute juridiction, les consorts [I] ont sollicité une mesure d’expertise afin de connaître l’origine des désordres.

Par ordonnance du 16 mai 2019, le président du tribunal de grande instance de Toulouse a ordonné une expertise et commis pour y procéder M. [E] [C].

Le 20 juillet 2020, l’expert judiciaire a établi un compte rendu de la réunion du 6 juillet 2020, faisant ressortir plusieurs causes possibles :

— défaut de conseil de la société Chauffage et Climatisation Legray

— potentielle surcharge sur le mur objet des désordres à la suite de travaux réalisés sous la maîtrise d’oeuvre du Cabinet Td Archi, par la société Etablissements Fabrice Longeville, assurée auprès de la Sa Aviva Assurances, au titre de sa responsabilité civile professionnelle.

Par ordonnance en date du 10 décembre 2020, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à la société Td Archi, en qualité de maître d’oeuvre, aux Établissements Fabrice Longeville, en qualité d’entreprise chargée des travaux de rénovation des deux derniers étages, à son assureur, la Sa Aviva Assurances, et aux assureurs de la société Chauffage et Climatisation Legray, les sociétés Maaf Assurances, Mma Iard Assurances Mutuelles et Mma Iard.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 12 avril 2021.

Par acte d’huissier en date du 3 décembre 2022, Mme [P] [I], épouse [D] [T], M. [Y] [I], M. [G] [I], M. [H] [I], M. [U] [I], et Mme [N] [R] épouse [I] ont fait assigner à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Toulouse la Sarl Architectures [X] [K] et son assureur, la Sa Allianz Assurances, la Sa Aviva Assurances (contrat n° 45376134), la Sarl Chauffage et Climatisation Legray, la Sarl TD Archi, la Sarl Etablissements Fabrice Longeville, la Sa Aviva Assurances (contrat n° 75738176), la société Maaf Assurances prise en qualité d’assureur de la responsabilité civile professionnelle de la société Chauffage et Climatisation Legray, la société Mma Iard Assurances Mutuelles prise en qualité d’assureur de la responsabilité civile professionnelle de la société Chauffage et Climatisation Legray, la société Mma Iard prise en qualité d’assureur de la responsabilité civile professionnelle de la société Chauffage et Climatisation Legray, et la Sas Adl Immobilier, afin d’obtenir la réparation de leurs dommages sur le fondement des articles 1103 et suivants, 1147 et 1240 du code civil.

Par jugement contradictoire en date du 20 juin 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— déclaré recevables les demandes de Madame [P] [I] épouse [D] [T], M. [Y] [I], M. [G] [I], M. [H] [I], M. [U] [I], et Mme [N] [R] épouse [I] ;

— mis hors de cause la Sarl Adl Immobilier ;

— constaté une répartition des responsabilités ainsi qu’il suit :

* Les consorts [I] 40 % du préjudice,

* Le cabinet d’Architecte TDA 15 % du préjudice

* La société Longeville 15 % du préjudice,

* L’entreprise Legray 20 % du préjudice,

* Le cabinet d’architecture [X] [K] 10 % du préjudice ;

— condamné in solidum le Cabinet Architectures [X] [K], la Société Chauffage et Climatisation Legray, l’entreprise Établissements Fabrice Longeville, le Cabinet TD Archi, au titre de son obligation de conseil à porter et à payer aux consorts [I] la somme totale de 438.802 euros TTC ;

— condamné in solidum les consorts [I], l’entreprise Longeville, le cabinet d’architecte TDA, l’entreprise Legray à porter et à payer à la Sarl [X] [K] la somme de 135.257,13 euros HT;

— condamné la compagnie Allianz Assurances à garantir la Sarl Architectures [X] [K] ;

— condamné la compagnie Aviva Assurances à garantir la société Etablissements Fabrice Longeville ;

— condamné la compagnie Maaf Assurances, la compagnie Mma Iard Assurances Mutuelles et la compagnie Mma Iard à garantir la société Chauffage et Climatisation Legray ;

— dit que la franchise de la Mma Iard, la Mma Iard Assurances Mutuelle s’élève à 1600 euros ;

— condamné la Sa Abeille Iard & Santé venant aux droits de la Sa Aviva à garantir les consorts [I] ;

— dit que la Sa Abeille Iard & Santé venant aux droits de la Sa Aviva est en droit d’invoquer la limitation de garantie notamment pour la perte de loyer à hauteur de 64800 euros et de douze mois à I’égard des consorts [I] et de la Sarl Architecture [K], 'ainsi que concernant en page 66 du rapport de M. [C] avec un sous-total de 76 138 euros’ (sic) ;

— condamné la compagnie Allianz Assurances a garantir la Sarl Architectures [X] [K] ;

— condamné la compagnie Abeille Iard & Santé, anciennement dénommée Aviva Assurances à garantir la Sarl Etablissements Fabrice Longeville ;

— fixé le loyer des locaux du 3 rue Astorg loués au cabinet d’architecte à 1 euro, à compter du 30 novembre 2018 et jusqu’à réintégration dans les lieux ;

— débouté les parties pour le surplus ;

— condamné les consorts [I] à porter et à payer la somme de 2.000 euros à la société Adl Immobilier au titre de l’articIe 700 code de procédure civile ainsi qu’aux dépens que celle-ci a exposés ;

— condamné in solidum la Sarl Architectures [X] [K], la compagnie Allianz Assurances prise en sa qualité d’assureur de la Sarl Architectures [X] [K], la compagnie Aviva Assurances prise en sa qualité d’assureur de l’immeubIe situé [Adresse 5] [Localité 6], la Société Chauffage et Climatisation Legray, Td Archi, l’établissement Fabrice Longeville, la compagnie Aviva Assurances prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société Établissements Fabrice Longeville, la compagnie Maaf Assurances prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société Chauffage et Climatisation Legray, la compagnie Mma Iard Assurances Mutuelles, prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société Chauffage et Climatisation Legray, la compagnie Mma Iard prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la Société Chauffage et Climatisation Legray, à porter et à payer aux consorts [I] la somme de 8.000 euros au titre de l’articIe 700 code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise, des frais de recherche de fuite, d’étaiement et plus généralement tous les frais exposés dans le cadre des opérations d’expertise, en vertu des dispositions de I’articIe 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Isabelle Faivre, avocat aux offres de droit.

Par déclaration en date du 21 juillet 2022, Mme [P] [I], M. [Y] [I], M.[G] [I], M. [H] [I], Mme [N] [R], et M. [U] [I] ont interjeté appel de ce jugement à l’encontre de l’ensemble des parties en ce qu’il a :

— mis hors de cause la Sarl Adl Immobilier

— constaté une répartition des responsabilités ainsi qu’il suit :

* Les consorts [I] 40 % du préjudice,

* Le cabinet d’Architecte TDA 15 % du préjudice

* La société Longeville 15 % du préjudice,

* L’entreprise Legray 20 % du préjudice,

* Le cabinet d’architecture [X] [K] 10 % du préjudice,

— condamné in solidum, les consorts [I], l’entreprise Longeville, le cabinet d’architecte Tda, l’entreprise Legray à porter et à payer la Sarl [X] [K] la somme de 135.257,13 euros HT

— dit que la Sa Abeille Iard & Sante venant aux droits de la Sa Aviva est en droit d’invoquer la limitation de garantie notamment pour la perte de loyer à hauteur de 64.800 euros, et de douze mois à l’égard des consorts [I] et de la Sarl Architecture [K], ainsi que concernant en page 66 du rapport de M. [C] avec un sous-total de 76.138 euros,

— fixé le loyer des locaux du 3 rue Astorg loués au cabinet d’architecte à 1 euro, à compter du 30 novembre 2018 et jusqu’à réintégration dans les lieux.

— débouté les parties pour le surplus,

— condamné les consorts [I] à porter et à payer la somme de 2.000 euros à la société Adl Immobilier au titre de l’article 700 code de procédure civile ainsi qu’aux dépens que celle-ci a exposés.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 18 septembre 2023, Mme [N] [R], épouse [I], M. [U] [I], Mme [P] [I], épouse [D] [T], M. [Y] [I], M. [G] [I], et M. [H] [I], appelants, au visa des articles 1103 et suivants, 1147 et 1240 du code civil, L.124-3 du code des assurances, 542 et 954 du code de procédure civile, demandent à la cour de :

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il :

* mis hors de cause la société Adl Immobilier,

* constaté une répartition des responsabilités ainsi qu’il suit :

— les consorts [I] 40 % du préjudice,

— le cabinet Td Archi 15 % du préjudice,

— Établissements Fabrice Longeville 15 % du préjudice,

— la société Chauffage et Climatisation Legray 20 % du préjudice,

— le cabinet Architectures [X] [K] 10 % du préjudice,

* condamné in solidum, les consorts [I], les Établissements Fabrice Longeville, le cabinet Td Archi, la société Chauffage et Climatisation Legray à porter et à payer à la société Architectures [X] [K] la somme de 135.257,13 euros HT,

* dit qu’ Abeille Iard & Santé venant aux droits de Aviva Assurances est en droit d’invoquer la limitation de garantie notamment pour la perte de loyer à hauteur de 64.800 euros, et de douze mois à l’égard des consorts [I] et de la société Architectures [X] [K], 'ainsi que concernant en page 66 du rapport de M. [C] avec un sous-total de 76.138 euros',

* fixé le loyer des locaux du 3 rue Astorg loués au cabinet d’architecte à 1 euro, à compter du 30 novembre 2018 et jusqu’à réintégration dans les lieux,

* débouté les parties pour le surplus,

* condamné les consorts [I] à porter et à payer la somme de 2.000 euros à Adl Immobilier au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens que celle-ci a exposé,

Statuant à nouveau,

À titre principal,

— condamner in solidum, sur le fondement de la responsabilité délictuelle la société Architectures [X] [K] et la société Chauffage et Climatisation Legray à les indemniser de l’ensemble de leurs préjudices à savoir le coût des travaux de remise en état, augmenté des honoraires d’architecte, des frais exposés, de la perte de loyers et charges récupérables arrêtée au 30 juin 2023 à 1.363.151,11 euros, sauf à parfaire ;

À titre subsidiaire,

— condamner in solidum, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, la société Architectures [X] [K], la société Chauffage et Climatisation Legray, au titre de son obligation de conseil, en tant que plombier de l’immeuble, les Établissements Fabrice Longeville, au titre de sa responsabilité civile professionnelle, le Cabinet Td Archi, au titre de son obligation de conseil, la société Adl Immobilier, également au titre de son obligation de conseil, la Maaf, Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles à leur verser :

* la somme de 515.769,55 euros au titre des travaux de remise en état,

* la somme de 46.727,28 euros au titre des honoraires d’architecte,

* la somme de 408.807,95 euros au titre de la perte de loyers et charges récupérables arrêtée au 30 juin 2023,

* la somme de 141.632,70 au titre des frais de relogement arrêtés au 30 juin 2023

* et les honoraires de gestion pour 32.524,76 euros,

* la somme de 60.309,29 euros au titre des frais d’expertise,

* la somme de 2.109,95 euros au titre des frais d’huissiers,

* la somme de 13.000 euros consignés à la Régie du Tribunal,

* la somme de 125.337,46 euros au titre des étais,

* la somme de 16.932,18 euros au titre des frais de défense anti-squatters,

soit la somme totale de 1.363.151,11 euros arrêtée au 30 juin 2023, et à les garantir de toute somme qui pourrait être laissée ou mise à leur charge, sauf à actualiser ;

— condamner in solidum, sur le fondement de la responsabilité délictuelle la Société Chauffage et Climatisation Legray, au titre du contrat de maintenance conclu avec la Société Architectures [X] [K], à leur verser :

— la somme de 515.769,55 euros au titre des travaux de remise en état,

— la somme de 46.727,28 euros au titre des honoraires d’architecte,

— la somme de 408.807,95 euros au titre de la perte de loyers et charges récupérables arrêtée au 30 juin 2023,

— la somme de 141.632,70 au titre des frais de relogement arrêtés au 30 juin 2023,

— et les honoraires de gestion pour 32.524,76 euros,

— la somme de 60.309,29 euros au titre des frais d’expertise,

— la somme de 2.109,95 euros au titre des frais d’huissiers,

— la somme de 13.000 euros consignés à la Régie du Tribunal,

— la somme de 125.337,46 euros au titre des étais,

— la somme de 16.932,18 euros au titre des frais de défense anti-squatters,

soit la somme totale de 1.363.151,11 euros arrêtée au 30 juin 2023 ;

En toutes hypothèses,

— condamner la Compagnie Abeille Iard & Santé venant aux droits de la Compagnie Aviva Assurances, en sa qualité d’assureur de l’immeuble à les garantir de toute somme qui pourrait être laissée ou mise à leur charge, tant au titre des travaux de réfection, que des préjudices subis, sans limitation de garantie ;

— débouter la société Architectures [X] [K] et les autres intimées de toutes leurs irrecevabilités, demandes incidentes, fins et conclusions plus amples ou contraires ;

— condamner la compagnie Allianz à garantir la société Architectures [X] [K] ;

— condamner la compagnie Abeille Iard & Santé venant aux droits de la compagnie Aviva Assurances à garantir les Établissements Fabrice Longeville de toute condamnation qui pourrait être prononcées à son encontre ;

— condamner la compagnie Maaf Assurances, la compagnie Mma Iard Assurances Mutuelles et la compagnie Mma Iard à garantir la Société Chauffage et Climatisation Legray de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus ;

— condamner in solidum :

* la Sarl Architectures [X] [K],

* la compagnie Allianz prise en sa qualité d’assureur de la Sarl Architectures [X] [K],

* La compagnie Abeille Iard & Santé prise en sa qualité d’assureur de l’immeuble situé [Adresse 5] [Localité 6],

* La société Chauffage et Climatisation Legray,

* Td Archi,

* Établissements Fabrice Longeville,

* La compagnie Abeille Iard & Santé prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société Établissements Fabrice Longeville,

* la compagnie Maaf Assurances prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société Chauffage et Climatisation Legray,

* la compagnie Mma Iard Assurances Mutuelles, prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société Chauffage et Climatisation Legray,

* la compagnie Mma Iard prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société Chauffage et Climatisation Legray,

* la société Adl Immobilier,

à leur verser la somme de 25.000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum :

* la Sarl architectures [X] [K],

* la compagnie Allianz prise en sa qualité d’assureur de la Sarl Architectures [X] [K],

* la compagnie Abeille Iard & Santé prise en sa qualité d’assureur de l’immeuble situé [Adresse 5] [Localité 6],

* la société Chauffage et Climatisation Legray,

* Td Archi,

* Établissements Fabrice Longeville,

* la compagnie Abeille Iard & Santé prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société Établissements Fabrice Longeville,

* la compagnie Maaf Assurances prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société Chauffage et Climatisation Legray,

* la compagnie Mma Iard Assurances Mutuelles, prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la Société Chauffage et Climatisation Legray,

* la compagnie Mma Iard prise en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société Chauffage et Climatisation Legray,

* la société Adl Immobilier,

aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise, des frais de recherche de fuite, d’étaiement et plus généralement tous les frais exposés dans le cadre des opérations d’expertise, en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Isabelle Faivre, avocat aux offres de droit qui le requiert.

Les consorts [I] exposent que l’expert judiciaire a retenu deux causes dans l’affaissement du mur, à savoir un excès de poids sur le mur et une altération par la présence d’eau du liant entre les moellons constitutifs du mur en état de ruine. Ils font observer que l’expert n’a jamais tenu compte du fait que la partie du mur qui a flambé était un simple mur de cloisonnement et non un mur porteur et que dans ces conditions, encore que la surcharge soit contestée, ce n’est pas un excès de poids qui a pu faire flamber le mur de cloisonnement, seule une altération du liant entre les moellons constitutifs du mur par la présence d’eau étant à l’origine du sinistre.

Sur le prétendu défaut d’entretien de l’immeuble mis en cause par l’expert, ils exposent qu’ils avaient entrepris d’importants travaux de rénovation des deux derniers étages et des parties communes de l’immeuble en 2012, qu’avant la fuite le mur ne flambait pas, qu’ils ont communiqué de nombreuses factures de travaux et d’entretien et qu’il n’y a eu aucune transformation de combles en appartements. Ils estiment que l’état d’entretien de l’immeuble n’a eu aucun rôle dans la survenance ou l’aggravation du sinistre.

Ils font valoir que les prétendues remontées capillaires n’ont jamais été démontrées par l’expert, que le LERM, mandaté au cours des opérations d’expertise, a conclu à l’absence de remontées capillaires, que le taux d’humidité de 25,1 % en janvier 2020, uniquement sur le mur au droit du sinistre, était dû uniquement à la fuite de la canalisation, le taux d’humidité étant tombé à 6,3 % après neutralisation de la fuite.

Sur la prétendue arrivée d’eau par le toit, ils exposent que l’expert n’est jamais monté sur le toit et n’a jamais ausculté les cheminées toutes recouvertes d’un chapeau, et qu’aucune fuite du toit n’a été constatée.

Sur la prétendue surcharge liée aux travaux de rénovation effectués en 2012, six ans avant le flambement du mur, ils font valoir que si la société TD Archi, maître d’oeuvre des travaux, a procédé à une modification des descentes de charges sans reprise, sa responsabilité civile professionnelle doit être engagée comme celle de la société Longeville, entreprise générale.

Ils soutiennent qu’en définitive une seule cause est prouvée et reconnue, à savoir la rupture du raccord du radiateur avec la canalisation et la fuite du circuit d’eau.

Sur les responsabilités, les consorts [I] rappellent qu’ils sont victimes de désordres occasionnés à leur bien. Ils estiment qu’ils ne peuvent pas être tenus responsables de ces désordres alors qu’ils n’ont commis aucune action positive dans leur réalisation, ni commis la moindre omission dans l’entretien de l’immeuble, et qu’il convient de retenir pour 80 % la cause déclenchante imputable à la Sarl Architectures [X] [K] , les causes aggravantes telles que le défaut de conseil ou la négligence de la société Legray ne pouvant intervenir que pour 20 %.

Ils soutiennent que l’origine du flambement du mur est la fuite du circuit qui aurait dû être changé en même temps que la chaudière ou faire l’objet de réserves quant à son étanchéité par la société Legray. Ils considèrent que la Sarl Architectures [X] [K] est responsable pour avoir laissé la fuite prospérer pendant plusieurs mois, voire plusieurs années, pour ne pas avoir prévenu la société Legray en charge du contrat d’entretien de l’installation de chauffage alors même qu’elle remettait régulièrement de l’eau dans le circuit fermé et qu’en sa qualité d’architecte elle ne pouvait pas ignorer que remettre de l’eau dans un circuit fermé prouvait nécessairement l’existence d’une fuite importante puisque le robinet d’arrivée d’eau était en permanence maintenu ouvert pour permettre à la chaudière de fonctionner avec un minimum de pression. Ils ajoutent que l’ouverture constante du robinet d’arrivée d’eau de la chaudière, dûment constatée lors de la recherche de fuite, reconnue à cette occasion par M. [K] et également constatée par la société Legray à l’occasion d’une précédente visite de contrôle, est due à une canalisation fuyarde dont la société Legray aurait dû en tant que professionnel alerter le bailleur ou l’administrateur de biens, voire son client [X] [K].

Sur la rupture du raccord, ils soutiennent que l’entretien de ce raccord incombait à l’occupant, la Sarl Architectures [X] [K], en sa qualité de locataire, d’autant qu’elle n’a pas alerté l’administrateur de biens en charge de l’entretien de l’immeuble ni même la société Legray, plombier, de la fuite au droit du radiateur.

Ils sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’ils ont été condamnés à payer diverses sommes à la Sarl Architectures [X] [K] dès lors que celle-ci a conclu un bail aux termes duquel elle renonçait à toute recours contre le bailleur, notamment en cas de sinistre, désordres et même travaux nécessitant plus de 40 jours d’indisponibilité des locaux, comme en l’espèce.

Les consorts [I] sollicitent la garantie de la société Abeille venant aux droits de la société Aviva en sa qualité d’assureur de l’immeuble, et ce sans aucune limitation de garantie dès lors qu’il n’est pas prouvé qu’ils avaient eu connaissance de la fuite d’eau du circuit fermé.

Enfin, ils fournissent des informations complètes sur les divers préjudices dont ils sollicitent la réparation.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 24 novembre 2022, la Sa Abeille Iard & Santé, en sa qualité d’assureur multirisque habitation de l’immeuble, intimée et appelante incidente, au visa des articles 4 du code de procédure civile et 1113-1 du code des assurances, demande à la cour de :

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il l’a condamnée, venant aux droits de la Sa Aviva Assurances et en sa qualité d’assureur multirisque de l’immeuble, à garantir les consorts [I],

Par voie de conséquence et statuant à nouveau,

A titre principal

— déclarer opposable à Mme [P] [I] épouse [D] [T], M. [Y] [I], M. [G] [I], M. [H] [I], M. [U] [I], et Mme [N] [R] épouse [I] ainsi qu’à la Sarl Architectures [X] [K] et à la Sa Allianz, les conditions particulières suivant police n°45376134, les conditions générales 3170 et les conventions spéciales 3171 du contrat Vestale multirisque habitation ;

— exclure sa garantie tant au regard des dispositions contractuelles que des origines du dégât des eaux ;

— débouter Mme [P] [I] épouse [D] [T], M. [Y] [I], M. [G] [I], M. [H] [I], M. [U] [I], et Mme [N] [R] épouse [I] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions formées à son encontre ;

— débouter la Sarl Architectures [X] [K] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions formées à son encontre ;

A titre subsidiaire

— débouter Mme [P] [I] Épouse [D] [T], M. [Y] [I], M. [G] [I], M. [H] [I], M. [U] [I], et Mme [N] [R] épouse [I] de leurs demandes tendant à obtenir un montant du coût des travaux de réparation à hauteur de 526.035,92 euros au titre des travaux de remise en état, augmenté des honoraires d’architecte pour 47.343,32 euros ;

— limiter à 450.000 euros le coût des travaux de réparation et confirmer le jugement entrepris sur ce point ;

— débouter Mme [P] [I] épouse [D] [T], M. [Y] [I], M. [G] [I], M. [H] [I], M. [U] [I], et Mme [N] [R] épouse [I] de leurs demandes tendant à obtenir sa condamnation au titre des préjudices subis pour 294.208,61 euros de frais exposés, 349.520,62 euros de perte de loyer et charge et 27.807,86 euros de frais à gestion sauf à parfaire ;

— déclarer que le contrat souscrit par elle garantit au profit des consorts [I] uniquement une perte de loyer limitée à 12 mois ;

— limiter la garantie au titre de la perte de loyers au profit des consorts [I] à 64.800 euros et confirmer le jugement entrepris sur ce point ;

— déclarer que le contrat souscrit par elle ne prévoit pas de garantie privation de jouissance pour le locataire qui n’a pas la qualité de copropriétaire ;

— débouter par voie de conséquence la Sarl Architecture [X] [K] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions formées à son encontre ;

— débouter la Sa Allianz Iard, la Sarl Chauffage et Climatisation Legray, la Sas Adl Immobilier, Maaf Assurances, les Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles, les Etablissements Fabrice Longeville, la Sa Abeille Iard & Santé assureur de la Société Etablissements Fabrice Longeville, la Sarl Td Archi de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions formées à son encontre ;

— déclarer à tout le moins que l’indemnisation de la perte de jouissance au profit de la Sarl Architecture [X] [K] correspond à une perte d’usage de 12 mois ;

— réformer en conséquence le jugement dont appel sur ce point et limiter la garantie pour la perte d’usage à 27.596 euros ;

— déclarer que le montant retenu à hauteur de 76.138 euros au titre des frais divers en page 66 du rapport de M. [C] est erroné et s’élève à 72.467,60 euros ;

— réformer en conséquence le jugement entrepris sur le montant des frais divers et limiter le montant des frais divers selon décompte en page 66 du rapport de l’Expert Judiciaire à 72.467,60 euros et non pas 76.138 euros ;

— débouter Mme [P] [I] épouse [D] [T], M. [Y] [I], M. [G] [I], M. [H] [I], M. [U] [I], et Mme [N] [R] épouse [I] ainsi que la Sarl Architecture [X] [K] du surplus de leurs demandes tendant à être relevés et garantis au titre des préjudices tant matériels qu’immatériels ;

A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où elle devrait être condamnée en sa qualité d’assureur de l’immeuble,

— condamner in solidum la Sarl Chauffage et Climatisation Legray et ses assureurs, la Sa Maaf Assurances, la Sa Mma Iard et les Mma Iard Assurances Mutuelle, la Sarl Architecture [X] [K] et son assureur la Sa Allianz, la Sarl Td Archi, les Etablissements Fabrice Longeville et son assureur la Sa Abeille Iard & Santé et la Sarl Adl Immobilier à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

En toutes hypothèses

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a fait droit à la demande des consorts [I] de condamnation des intimés aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise et plus généralement tous les frais exposés dans le cadre des opérations d’expertise et en ce qu’il l’a condamnée notamment à ce paiement ;

— condamner en conséquence tout succombant au paiement des frais d’expertise dont elle a fait l’avance à hauteur de 13.000 euros ;

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a fait droit à la demande des consorts [I] de condamnation des intimés à 8.000 euros d’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il l’a condamnée notamment à ce paiement ;

— débouter en conséquence Mme [P] [I] épouse [D] [T], M. [Y] [I], M. [G] [I], M. [H] [I], M. [U] [I], et Mme [N] [R] épouse [I] ainsi que la Sarl Architecture [X] [K] et la Sa Allianz Assurances de leurs demandes formées à son encontre ;

— condamner tout succombant au paiement de la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Assaraf-Dolques, avocat, sur son affirmation de droit.

La Sa Abeille Iard et Santé soutient que le contrat multirisque habitation 'Vestale’ souscrit par les consorts [I] n’est pas mobilisable à l’égard des consorts [I] qui recherchent sa garantie pour le pourcentage de responsabilité qui serait susceptible d’être retenu par la cour.

Elle fait valoir que les remontées capillaires sont exclues de la garantie et que le contrat prévoit des exclusions stipulées à l’article 7 paragraphe f : 'Les dégâts provenant d’un manque de réparations indispensables ainsi que de la vétusté ou de l’usure signalée ou connue des conduites, des tuyaux ou des appareils, si l’assuré n’a pas porté remède dans un délai de vingt jours après en avoir eu connaissance (sauf cas de force majeure)'. Elle rappelle les conclusions de l’expert concernant la responsabilité des consorts [I] et en conclut que c’est en raison de la vétusté et de l’absence d’entretien de l’immeuble qu’une telle responsabilité serait retenue et qu’elle serait donc fondée à se prévaloir de l’exclusion de garantie.

Elle soutient également que le contrat Vestale n’est pas mobilisable à l’égard de la Sarl Architectures [X] [K] dès lors qu’il a été rappelé et démontré que ce contrat exclut la prise en charge des remontées capillaires et des infiltrations provenant d’un manque de réparation indispensable et de la vétusté des conduits, que la surcharge n’a pas de caractère accidentel mais provient de la responsabilité du maître de l’ouvrage et de ses prestataires lors de la transformation des combles en appartements, que s’agissant du volet responsabilité immobilière, le tribunal n’a pas tenu compte du fait que les dommages causés par les travaux réalisés dans l’immeuble sont exclus de sorte qu’aucune condamnation ne peut être prononcée pour les préjudices subis par les tiers, et que la rupture de la conduite de chauffage n’est pas non plus accidentelle mais relève de l’oxydation du métal sur la canalisation ancienne, signe de défaut d’entretien et de réparation. Enfin, elle indique que le contrat ne prévoit pas la prise en charge des préjudices liés à la privation de jouissance, la garantie perte de jouissance n’étant accordée que si le souscripteur est un syndicat des copropriétaires ou une société de copropriétaires.

A titre subsidiaire, elle sollicite la confirmation du jugement en ce qui concerne la limitation de garantie à 12 mois pour la perte de loyer et à 12 mois pour la perte d’usage.

Elle forme des observations complètes sur les divers préjudices dont la réparation est sollicitée par les consorts [I] et la Sarl Architectures [X] [K] .

Enfin, elle forme des recours à l’encontre de la société Legray, de la Sarl Architectures [X] [K] , de la Sarl TD Archi et de la société Ets Fabrice Longeville et de la société ADL qui était chargée de l’administration de l’immeuble et a failli à sa mission.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 4 avril 2023, la Sarl Architectures [X] [K], intimée et appelante incidente, au visa des articles 1103 et suivants, 1231-1, 1240 du code civil, L. 124-3 du code des assurances,700 et 699 du code de procédure civile, demande à la cour de :

— rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* retenu les responsabilités des consorts [I], de l’entreprise Longeville, de l’entreprise Legray et du Cabinet d’architecte TDA dans la survenance du sinistre ;

* condamné in solidum les consorts [I], l’entreprise Longeville, l’entreprise Legray et le Cabinet d’architecte TDA à l’indemniser de ses préjudices ;

* condamné la compagnie Allianz Assurances à la garantir ;

* condamné la compagnie Aviva Assurances à garantir la société Etablissements Fabrice Longeville ;

* condamné la compagnie Maaf Assurances, la compagnie Mma Iard Assurances Mutuelles et la compagnie Mma Iard à garantir la société Chauffage et Climatisation Legray

* condamné la Sa Abeille Iard & Santé venant aux droits de la Sa Aviva à garantir les consorts [I] ;

* condamné la compagnie Abeille Iard & Santé, anciennement dénommée Aviva Assurances à garantir la Sarl Etablissements Fabrice Longeville ;

* fixé le loyer des locaux du [Adresse 5] loués au cabinet d’architecte à 1 euro, à compter du 30 novembre 2018 et jusqu’à réintégration dans les lieux ;

— accueillir son appel incident et le déclarer bien fondé

— réformer le jugement dont appel, en ce qu’il a :

* déclaré recevables les demandes des consorts [I] ;

* mis hors de cause la Sarl Adl Immobilier ;

* retenu une part de responsabilité de la Sarl Architectures [X] [K] à hauteur de 10% ;

* condamné le Cabinet Architectures [X] [K] notamment (in solidum avec la société Chauffage et Climatisation Legray, l’entreprise Etablissements Fabrice Longeville, le Cabinet TDA) à payer aux consorts [I] la somme totale de 438.802 euros TTC ;

* limité son préjudice à la somme de 135.257,13 euros HT ;

* l’a déboutée pour le surplus de ses demandes ;

* condamné in solidum les parties dont elle à porter et à payer aux consorts [I] la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise, des frais de recherche de fuite, d’étaiement et plus généralement tous les frais exposés dans le cadre des opérations d’expertise ;

Et en conséquence, statuant de nouveau sur ces chefs,

A titre principal,

— débouter Mme [N] [R] épouse [I], les consorts [I] et toutes autres parties, de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formées à l’encontre de la Sarl Architectures [X] [K] ;

A titre subsidiaire, si, par extraordinaire la Cour prononçait une quelconque condamnation à l’encontre de la Sarl Architectures [X] [K] ;

— condamner in solidum Mme [N] [R] épouse [I], en qualité de bailleresse, M. [U] [I], usufruitier de l’immeuble, les consorts [I], en leur qualité de nus-propriétaires, la compagnie Aviva en sa qualité d’assureur de l’immeuble, la société Chauffage et Climatisation Legray, la compagnie Maaf Assurances et les compagnies Mma Iard Assurances Mutuelles et Mma Iard en leur qualité d’assureur de la société Chauffage et Climatisation Legray, l’entreprise Etablissements Fabrice Longeville, la compagnie Aviva Assurances en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société Etablissements Fabrice Longeville, le Cabinet Td Archi, et le Cabinet Adl Immobilier, in solidum avec la compagnie Allianz Assurances en sa qualité d’assureur de la Sarl Architectures [X] [K] dont la confirmation de la condamnation est sollicitée, à la relever et garantir intégralement des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

— débouter les consorts [I] de leurs demandes d’indemnisation de leurs préjudices, et, subsidiairement,

— ramener toute indemnisation qui serait octroyée à ce titre, à de plus justes proportions ;

En tout état de cause :

— condamner in solidum la compagnie Allianz Assurances en sa qualité d’assureur de la Sarl Architectures [X] [K], Mme [N] [R] épouse [I], en qualité de bailleresse, M. [U] [I], usufruitier de l’immeuble, les consorts [I], en leur qualité de nus-propriétaires, la compagnie Aviva en sa qualité d’assureur de l’immeuble, la société Chauffage et Climatisation Legray, la compagnie Maaf Assurances et les compagnies Mma Iard Assurances Mutuelles et Mma Iard en leur qualité d’assureur de la société Chauffage et Climatisation Legray, l’entreprise Etablissements Fabrice Longeville, la compagnie Aviva Assurances en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société Etablissements Fabrice Longeville, le Cabinet Td Archi, et le Cabinet Adl Immobilier, à lui régler les sommes de :

* 62.600,02 euros HT au titre des dépenses engagées,

* 84.205,80 euros HT au titre des dépenses à engager, somme à parfaire jusqu’à la date de réinstallation dans les locaux, après l’achèvement des travaux de reprise,

* 125.574 euros au titre de la perte d’exploitation,

* 15.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance.

— si la Cour estimait que le montant des loyers dus par la concluante était supérieur à un euro mensuel, condamner tout succombant au montant desdits loyers ;

— condamner Mme [N] [R] épouse [I], en qualité de bailleresse, M. [U] [I], usufruitier de l’immeuble, les consorts [I], en leur qualité de nus-propriétaires à réaliser, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, les travaux de réparation sur l’immeuble lui permettant de réintégrer les lieux ;

— débouter les parties adverses de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formées à son encontre ;

— juger que la compagnie Allianz ne peut opposer des exclusions de garantie, plafond de garantie et le montant de franchise, et en conséquence,

— la débouter de ses demandes ;

— condamner in solidum tout succombant au paiement de la somme de 15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum tout succombant au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Sorel sur ses affirmations de droit.

La Sarl Architectures [X] [K] estime que la Cour ne pourra que réformer le jugement entrepris en ce qui concerne les responsabilités et le facteur déclenchant des dommages puisqu’il n’existait pas de fuite d’eau sur le raccord du radiateur et qu’elle n’a pas ajouté d’eau dans le système de chauffage, les causes du sinistre étant à rechercher dans les autres causes retenues par l’expert judiciaire.

Elle fait valoir :

— que les remontées capillaires ont manifestement joué un rôle prépondérant dans l’apparition du sinistre ;

— que les infiltrations d’eaux pluviales périphériques non collectées dans les réseaux ne peuvent pas être exclues ;

— que le mur sinistré comporte en son milieu un conduit de cheminée maçonné en briques foraines ; que l’expert a constaté que l’eau de pluie s’infiltrait par les conduits de cheminée non étanches et que le ruissellement gravitaire jusqu’à la base du mur était de nature à générer une saturation des briques foraines jusqu’à leur perte de cohésion ; que le défaut d’étanchéité du conduit de cheminée a également eu un rôle prépondérant dans l’apparition des dommages ;

— que l’expert a relevé que des aménagements importants avaient été réalisés en 2012 par les consorts [I] dans les combles et estimé que ces travaux avaient entraîné une modification de la structure du bâtiment et avaient eu une influence sur les descentes de charges appliquées sur les structures porteuses inférieures de l’immeuble en supprimant des points durs ; que M. [C] a retenu uniquement un effet aggravant de ces travaux au motif que si la contrainte de compression avait été atteinte les désordres seraient arrivés peu de temps après les travaux, mais qu’il a ainsi omis de prendre en compte des éléments de fait importants démontrant que les désordres étaient immédiatement apparus.

S’agissant de la fuite accidentelle du réseau de distribution de chauffage, la Sarl Architectures [X] [K] fait valoir :

— que l’expert n’a personnellement constaté aucune fuite ;

— que la tuyauterie du réseau de chauffage était ancienne et dans un état dégradé ;

— qu’il est probable que d’autres fuites sur le réseau du sous-sol aient eu lieu et que cela est plus probable qu’une fuite au niveau du radiateur qui aurait été constatée par les occupants des lieux, ce qui n’a pas été le cas ;

— que le sinistre s’est produit en août 2018 alors que le réseau de chauffage était à l’arrêt depuis trois mois ;

— qu’il est impossible que les 100 litres d’eau contenus dans le circuit d’eau du radiateur se soient déversés par le raccord du radiateur sans provoquer une inondation du bureau que les occupants auraient constatée et déclarée ;

— que la société Legray chargée du contrôle et de la maintenance du système de chauffage est intervenue en avril 2018, quatre mois avant le sinistre, et n’a observé aucun dysfonctionnement, ni aucune fuite ;

— que l’absence de fuite d’eau par le raccord du radiateur est également démontrée par la courbe d’isohygrométrie produite par le LERM à la demande de l’expert judiciaire ;

— que le rapport AG THERM indique que des traces d’humidité sont également présentes sur les tubes d’alimentation du radiateur en sous-sol , mais que M. [C] n’indique pas la raison pour laquelle il a considéré que le facteur déclenchant du sinistre serait une fuite au droit du raccord du radiateur et pas une fuite sur les tubes d’alimentation en sous-sol, tout en estimant que les tuyaux dans lesquels passe l’eau alimentant les radiateurs n’auraient pas dû être conservés lors de la mise en oeuvre de la nouvelle chaudière car trop anciens et vétustes ;

— que la Cour ne pourra que juger qu’aucun élément de preuve ne démontre l’existence d’une fuite du raccord du radiateur et que si une telle fuite était avérée, elle ne pourrait être l’effet déclenchant du sinistre ;

— qu’elle n’a jamais effectué d’appoint d’eau dans le circuit de chauffage; que la facture du 24 octobre 2016 émise par la société Legray indique que le robinet de remplissage de la chaudière était ouvert, mais qu’un ajout d’eau ponctuel en 2016 ne peut provoquer un sinistre deux années plus tard en août 2018 ; qu’en outre, la surconsommation d’eau qui lui est reprochée n’est pas démontrée, étant précisé que la consommation d’eau est facturée par la société ADL Immobilier qui n’a pas communiqué ces factures malgré la délivrance d’une sommation.

En définitive, elle conteste toute responsabilité à l’égard des consorts [I].

A titre subsidiaire, la Sarl Architectures [X] [K] conteste les répartitions de responsabilités effectuées par l’expert, erronées et excédant l’étendue de sa mission, et par le tribunal, et elle estime que son éventuelle part de responsabilité devrait être minime compte tenu des responsabilités des autres parties, à savoir les consorts [I], la société Legray (défaut d’alerte et défaut de conseil relatif au remplacement de la tuyauterie), la société Longeville et la société TD Archi, et la société ADL Immobilier.

Enfin, la Sarl Architectures [X] [K] fournit des explications complètes en ce qui concerne les préjudices subis par les consorts [I] et les préjudices dont elle sollicite la réparation.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 26 octobre 2022, la Sarl Chauffage et Climatisation Legray, intimée et appelante incidente, au visa des articles 1103,1147 et 1240 du code civil, demande à la cour de :

A titre principal

— débouter les consorts [I] de leur demande dans le cadre de leurs conclusions d’appelants ;

— débouter la Sarl Architecture [X] [K] de ses demandes d’être relevée et garantie des condamnations prononcées à son encontre ;

Plus généralement,

— débouter toute partie au litige d’une demande tendant à être relevée et garantie par la Société Legray ;

— 'dire et juger’ que la responsabilité contractuelle de la société Legray n’est pas démontrée dans le sinistre en cause entre les parties

Subsidiairement

— condamner la Maaf Assurance Sa et Mma Iard et Iard Assurance Mutuelles à relever et garantir la société Legray de toute condamnation mise à sa charge ;

— condamner tout succombant à payer à la société Legray la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 de code procédure civile.

La société Legray expose qu’elle est intervenue pour remplacer une chaudière existante en 2015 à la demande des consorts [I], ainsi que dans le cadre de l’entretien annuel obligatoire des chaudières à gaz selon contrat d’entretien signé avec la locataire, la Sarl Architectures [X] [K] , à compter du 1er janvier 2016.

Elle estime au regard de l’expertise que le sinistre ne peut avoir pour origine ni l’opération de remplacement du matériel, ni son entretien annuel.

Elle indique que lors du changement de la chaudière, elle a pris le soin de réaliser une mise en pression et un contrôle démontrant l’absence de fuite à cette date.

Sur l’origine de la fuite, elle fait valoir :

— qu’il n’a pas été démontré de fuites antérieures au sinistre dans l’ensemble du système de chauffage ;

— que soit la fuite n’était pas préexistante et de ce fait le réseau de chauffage n’est pas en cause ni aucune responsabilité de la société Legray ; qu’il n’a jamais été constaté de fuites jusqu’en avril 2018, date de sa dernière intervention de maintenance et avant survenance du sinistre ; que la Sarl Architectures [X] [K] a constaté l’effondrement du mur à son retour de congés du mois d’août alors qu’à cette date le système de chauffage ne pouvait être en route et ce depuis plusieurs mois ;

— que soit la fuite était préexistante et visible, et dans ce cas il appartenait au locataire d’en informer le propriétaire et/ou la société Legray afin d’y remédier dans les plus brefs délais ;

— que soit la fuite était préexistante dans le réseau mural et donc non visible, et que dans ce cas elle n’a jamais été informée d’une telle fuite, ce qui ne permet pas de retenir sa responsabilité.

Sur le manquement au devoir de conseil qui lui est reproché par l’expert, elle soutient qu’aucun test de vieillissement n’a été réalisé sur le circuit toujours présent et qu’il ne peut donc être estimé que ce même test trois ans avant aurait pu permettre d’éviter le sinistre, que l’expert évoque également des problèmes à l’intérieur des tuyaux, mais qu’il ne mentionne aucune fuite dans le réseau encastré.

A titre subsidiaire, la société Legray indique qu’elle a assuré sa responsabilité auprès de la Maaf jusqu’au 27 avril 2016 et de la Sa Mma Iard par la suite et qu’elle est en droit de solliciter la garantie de toute condamnation par la Maaf et subsidiairement par la Sa Mma Iard.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 25 octobre 2022, la Sa Allianz Assurances, prise en sa qualité d’assureur de la Sarl Architectures [X] [K], intimée et appelante incidente, au visa des articles 1103 et suivants 1231-1 et 1240 du code civil, L. 124-3 du code des assurances, les articles 700 et 699 du code de procédure civile, demande à la cour de :

— rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées,

— accueillir la compagnie Allianz en son appel incident,

— le déclarer bien fondé.

Réformant la décision entreprise et statuant à nouveau,

A titre principal,

Sur les responsabilités :

— constater l’absence de responsabilité de la société [X] [K] ;

— débouter l’ensemble des parties de leurs demandes fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre de la compagnie Allianz ;

— ordonner sa mise hors de cause pure et simple ;

— ordonner le remboursement, par tout succombant, de la somme de 50.000 euros versée à son

assuré par la compagnie Allianz ;

Au visa du contrat d’assurance :

— débouter l’ensemble des parties de leurs demandes fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre de la compagnie Allianz ;

— ordonner sa mise hors de cause pure et simple ;

— ordonner le remboursement, par tout succombant, de la somme de 50.000 euros versée à son

assuré par la compagnie Allianz ;

A titre subsidiaire,

— ramener les demandes à de plus justes proportions,

— condamner in solidum l’ensemble des parties adverses, à savoir Mme [N] [R] épouse [I], en qualité de bailleresse, M. [U] [I], usufruitier de l’immeuble, les consorts [I], en leur qualité de nus-propriétaires, la compagnie Aviva en sa qualité d’assureur de l’immeuble, la Société Chauffage et Climatisation Legray, la compagnie Maaf Assurances et les compagnies Mma Iard Assurances Mutuelles et Mma Iard en leur qualité d’assureur de la société Chauffage et Climatisation Legray, l’entreprise Etablissements Fabrice Longeville, la compagnie Aviva Assurances en sa qualité d’assureur responsabilité civile professionnelle de la société Etablissements Fabrice Longeville, le Cabinet Td Archi, et le Cabinet Adl Immobilier, la Sarl Architectures [X] [K], à relever et garantir la Compagnie Allianz de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

En tout état de cause,

— 'dire et juger’ que la garantie de la compagnie Allianz est limitée à 90.000 euros et que les plafonds de garantie et franchises tels que prévus en page 66 et suivantes des conditions générales du contrat, seront opposables à tous ;

En conséquence,

— débouter l’ensemble des parties de toute demande plus ample ;

— condamner tout succombant à payer, à la compagnie Allianz, une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux entiers dépens.

S’agissant de la responsabilité de la Sarl Architectures [X] [K], elle fait valoir que l’expert judiciaire n’a personnellement constaté aucune fuite et n’a réalisé aucune investigation sur l’humidité du tube d’alimentation, pourtant visée par le rapport AG Therm, et aucun test d’étanchéité du raccord du radiateur situé sur le mur, et qu’il ne s’est basé que sur des dires totalement contestés pour retenir que la Sarl Architectures [X] [K] aurait rajouté de l’eau.

Elle insiste sur la prépondérance d’autres causes, et plus précisément sur le fait que la tuyauterie du réseau de chauffage était ancienne et dans un état dégradé, points évidents et non contestables qui sont reprochés à juste titre par l’expert aux consorts [I] et à la société Legray.

Elle sollicite également la réformation de la décision en ce qui concerne sa garantie dans l’hypothèse où la responsabilité de la Sarl Architectures [X] [K] serait retenue pour les motifs retenus par l’expert pouvant s’analyser en un défaut d’entretien ou d’un manquement délibéré aux règles particulières de sécurité.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 21 octobre 2022, la Sarl TD Archi, intimée et appelante incidente, au visa des articles 1103, 1147, 1231-1 du code civil et 1240 du code civil, demande à la cour de :

— débouter les consorts [I], la société Architectures [X] [K] et toutes autres parties de toutes demandes présentées à son encontre en l’absence de tout lien direct de causalité rapporté ;

A titre subsidiaire,

— débouter les consorts [I], la société Architectures [X] [K] et toutes autres parties de toute demande de condamnation in solidum ;

Très subsidiairement,

— condamner in solidum la société Architectes [X] [K] et son assureur Allianz Iard, la société Chauffage Climatisation Legray et ses assureurs Maaf et Mma/Mma Iard et la société Etablissements Fabrice Longeville et son Assureur Abeille Iard & Santé au vu des fautes et négligences causales de ses intervenants tels que rapportées par l’expert judiciaire à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre ;

— condamner les consorts [I] à conserver par devers eux une part financière du dommage en l’absence de tous travaux de réfection des tuyauteries existantes malgré leur état de vétusté ;

— confirmer les montants retenus par le jugement entrepris au titre des préjudices matériels et

immatériels tant pour les consorts [I] que pour la société Architectures [X] [K] ;

— débouter les consorts [I] et toutes autres parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile ou à tout le moins les ramener à de plus justes proportions ;

— condamner les consorts [I] ou tout succombant à régler la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 code de procédure civile ainsi que les entiers dépens dont distraction au profit de la Selas d’avocats ATCM.

Elle expose que l’expert judiciaire met en exergue la responsabilité prépondérante des consorts [I] dans l’entretien de leur immeuble et dans une remise à niveau globale d’un bâtiment des plus vieillissant, et celle pour une moindre part du locataire pour défaut d’alerte et de la société Legray dans son devoir de conseil ; que ce n’est qu’à la suite des déclarations de M. [V], locataire de l’appartement du 1er étage, que l’expert s’est interrogé sur la nature des aménagement réalisés en 2012 au 4ème étage dans les combles habitables par la société Longeville sous maîtrise d’oeuvre de TD Archi et sur l’incidence de ces aménagements sur la sinistre survenu six ans plus tard, pour conclure que l’incidence de ces travaux était faible sans pour autant justifier techniquement d’un nécessaire lien de causalité.

Elle fait valoir qu’un tel lien de causalité ne saurait s’appuyer sur de simples suppositions techniques, que l’expert n’a à aucun moment proposé de retenir la responsabilité de la Sarl TD Archi, qu’il simplement relevé que la société Ets Fabrice Longeville n’avait procédé à aucune analyse de structure avant travaux et ne s’était pas préoccupée des modifications des descentes de charges qu’elle allait générer en effectuant ces démolitions, alors que l’entreprise a communiqué une note de calcul démontrant au contraire qu’elle s’était bien souciée lors des démolitions de l’équilibre des charges en phase provisoire, calculs qui relevaient des obligations de l’entreprise et non de celles de l’architecte.

A titre subsidiaire, elle conclut au rejet de toute condamnation in solidum au motif qu’il n’est pas démontré que les travaux de démolition réalisés par la société ets Fabrice Longeville aient été à l’origine de l’entier dommage, pas plus qu’il n’est rapporté une éventuelle faute directement causale de la société TD Archi.

Enfin, la Sarl TD Archi forme des observations complètes sur les préjudices dont les consorts [I] et la Sarl Architectures [X] [K] demandent la réparation.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 25 novembre 2022, la société Abeille Iard & Santé, anciennement dénommée Aviva Assurances, et la Sarl Etablissements Fabrice Longeville, intimées, au visa des articles 1103 et suivants, 1147 et 1240 du code civil, demandent à la cour de :

A titre principal,

— infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a imputé 15 % du préjudice à la société Etablissements Fabrice Longeville, et l’a condamnée solidairement avec les autres défendeurs au paiement des préjudices des consorts [I] et de la Sarl [X] [K], outre les sommes dues au titre de l’article 700 code de procédure civile et les entiers dépens, sous la garantie de la compagnie Abeille Iard & Santé ;

En conséquence,

— rejeter toutes demandes formulées à leur encontre ;

A titre subsidiaire,

— infirmer le jugement de première instance et limiter la part de responsabilité de la Sarl Etablissements Fabrice Longeville dans la survenance du sinistre à hauteur de 7,5% sous la garantie de son assureur, la compagnie Abeille Iard & Santé ;

* limiter le montant des préjudices matériels à la somme de 450.000 euros TTC,

* limiter le montant des préjudices immatériels à la somme de 214.023,19 euros,

* limiter le montant des préjudices allégués par la Sarl [X] [K] à de plus strictes proportions ;

En toute hypothèse,

— ramener les préjudices immatériels à de plus strictes proportions ;

— condamner les consorts [I], les sociétés Architectures [X] [K], Allianz Iard, Sarl TD Archi, Chauffage et Climatisation Legray, Maaf Assurances, Mma Iard & Mma Iard Assurances Mutuelles et ADL Immobilier, à les relever et garantir de toute condamnation mise à leur charge au-delà de la part de responsabilité imputée à la Sarl Etablissements Fabrice Longeville ;

— rejeter toute demande de condamnation in solidum ;

— condamner tout succombant au paiement des dépens dont distraction sera faite à la Selas Clamens Conseil, avocats qui est en droit de les recouvrer, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La Sarl Etablissements Fabrice Longeville et la Sa Abeille et Santé s’étonnent des conclusions de M. [C] sur la causalité du sinistre, son approche étant faite de conjectures sur les surcharges où il passe d’une cause hypothétique (page 40) à une cause faiblement aggravante (pages 49 et 56), puis finalement aggravante (pages 74 et 78 du rapport). Elles font observer que M. [C] semble justifier cette thèse causale par la fissure dans l’appartement [V], mais que ces affirmations ne reposent sur aucun constat contradictoire, que la fissuration dans l’appartement [V] au 1er étage n’a pas été signalée au maître d’oeuvre qui a suivi les travaux d’aménagement, que la date d’apparition des fissures n’est pas connue mais qu’un constat d’huissier daté du 18 janvier 2012 fait apparaître cette fissure alors même que les travaux de l’entreprise Longeville n’avaient pas démarré.

Elles ajoutent que les plans de conception établis par la Sarl TD Archi ont pris en compte les charges d’exploitation des appartements rénovés afin de ne pas déstabiliser le bâtiment.

Elles considèrent que les travaux réalisés par la société Longeville ne peuvent avoir provoqué la déstabilisation de l’immeuble et avoir induit l’effondrement du mur de refend en cause.

Elles ajoutent que si les travaux réalisés courant 2012 et réceptionnés en juin 2013 avaient eu un quelconque effet sur la stabilité de l’édifice, les désordres dénoncés au mois d’août 2018 seraient apparus bien plus tôt.

A titre subsidiaire, elles contestent le taux de responsabilité qui a été retenu à l’encontre de la société Ets Fabrice Longeville.

Enfin, elles forment des observations complètes sur les préjudices dont les consorts [I] et la Sarl Architectures [X] [K] demandent la réparation.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 6 octobre 2022, la Sas ADL Immobilier, intimée, demande à la cour de :

Avant tout débat au fond,

— Déclarer irrecevables les consorts [I] dans leurs demandes visant à voir :

* condamner in solidum, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, la société Architectures [X] [K], la société Chauffage et Climatisation Legray, au titre de son obligation de conseil, en tant que plombier de l’immeuble, les Établissements Fabrice Longeville, au titre de sa responsabilité civile professionnelle, le Cabinet Td Archi, au titre de son obligation de conseil et la société Adl Immobilier, également au titre de son obligation de conseil, à verser aux consorts [I] la somme de 533.907,19 euros HT, augmentée de la TVA en vigueur, augmentés des honoraires d’architecte pour 53.391 euros HT majorés de la TVA en vigueur, au titre des travaux de remise en état et la somme de 333.241,87 euros au titre des préjudices subis, majorés de 26.512,72 euros de frais de gestion et la somme de 284.158, 63 euros au titre des frais exposés et à garantir les consorts [I] de toute somme qui pourrait être laissée ou mise à leur charge, sauf à actualiser,

* condamner in solidum, sur le fondement de la responsabilité délictuelle la Société Chauffage et Climatisation Legray, au titre du contrat de maintenance conclu avec la société Architectures [X] [K], à verser aux consorts [I] la somme de 533.907,19 euros HT, augmentée de la TVA en vigueur, augmentés des honoraires d’architecte pour 53.391 euros HT majorés de la TVA en vigueur, au titre des travaux de remise en état et la somme de 333.241,87 euros au titre des préjudices subis, majorés de 26.512,72 euros de frais de gestion et la somme de 284.158,63 euros au titre des frais exposés, sauf à actualiser,

comme étant exclues du périmètre de saisine de la Cour tel qu’établi par la déclaration d’appel formalisée par les consorts [I] ;

Sur le fond

A titre principal,

— confirmer le jugement rendu le 20 juin 2022 en ce qu’il a prononcé la mise hors de cause de la société Adl Immobilier et a condamné les consorts [I] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code procédure civile, ainsi qu’à supporter ses dépens.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse ou une faute serait retenue à l’encontre de la société ADL

IMMOBILIER

— fixer entre coobligés la part de responsabilité de la société Adl Immobilier à un pourcentage qui ne saurait dépasser 5 %.

En tout état de cause,

— condamner en cause d’appel tout succombant à verser à la société Adl Immobilier la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à assumer les entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat soussigné.

La Sas ADL Immobilier expose que le 8 juillet 2010, les consorts [I] ont confié un mandat de gestion locative de l’immeuble à la Sarl Cabinet Folus aux droits de laquelle elle vient. Elle rappelle également les diverses diligences effectuées depuis que la Sarl Architectures [X] [K] l’a informée par courriel du 27 août 2018 de l’affaissement du mur du local qui lui était donné en location

A titre principal sur le fond, elle sollicite la confirmation de sa mise hors de cause telle que prononcée par le tribunal.

A cet effet, elle soulève l’inopposabilité du rapport d’expertise à son égard ainsi que son absence de faute tant à l’égard des consorts [I] qu’à l’égard des autres parties.

A titre subsidiaire, si la Cour venait à réformer le jugement en ce qu’il a prononcé sa mise hors de cause, elle forme des observations sur le périmètre du débat soumis à la Cour par les consorts [I] et sur la répartition des responsabilités. Elle considère sur ce point que la fuite sur le réseau de chauffage dans le local occupé par le cabinet d’architecte est l’unique cause du sinistre et résulte des fautes cumulées de la société Legray et de la Sarl Architectures [X] [K].

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 18 octobre 2022, la Sa Maaf Assurances, intimée et appelante incidente, au visa de l’article 122 du code de procédure civile, demande à la cour de :

— rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées,

A titre principal,

— infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a :

* déclaré recevables les demandes des consorts [I] à l’encontre de la Maaf Assurances Sa,

* condamné la Maaf Assurances Sa à garantir la société Chauffage et Climatisation Legray, n° 2020076 BCB 18 octobre 2022

* condamné la Maaf Assurance Sa à régler aux consorts [I], in solidum avec les autres parties défenderesses, la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil, ainsi qu’aux entiers dépens,

— déclarer irrecevable la demande des consorts [I] à l’encontre de la Sa Maaf Assurances tendant à la condamnation de cette dernière à garantir la société Chauffage et Climatisation Legray ;

— débouter l’ensemble des parties de leurs demandes à l’encontre de la Maaf Assurance Sa ;

— condamner tout succombant à régler à la Maaf Assurances Sa la somme de 6.000 euros au titre de ses frais irrépétibles en référé, lors des opérations d’expertise, en première instance et en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens,

A titre subsidiaire,

— infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a :

* fixé la part de responsabilité de la société Chauffage et Climatisation Legray à 20 %,

* condamné la société Chauffage et Climatisation Legray notamment à payer aux consorts [I] la somme de 438.802 euros TTC,

* condamné la société Chauffage et Climatisation Legray notamment à payer à la société [X] [K] la somme de 135 257,13 euros HT ;

— fixer la part de responsabilité de la société Chauffage et Climatisation Legray à 10 % ;

— fixer l’assiette du préjudice des consorts [I] au titre des dommages matériels, sauf à déduire leur part de responsabilité, à la somme de 450.000 euros TTC ;

— rejeter les demandes plus amples de ces derniers tendant notamment à y surajouter la TVA au taux en vigueur ;

— fixer l’assiette des pertes locatives des consorts [I], sauf à déduire leur part de responsabilité, à la somme de 264.600 euros à la fin du mois de novembre 2022 ;

— fixer l’assiette des préjudices immatériels de la société [X] [K], sauf à déduire sa part de responsabilité, à la somme de 146.002 euros à la fin du mois de novembre 2022 ;

— débouter l’ensemble des parties de leurs demandes plus amples et contraires.

La Sa Maaf Assurances expose que la société Chauffage et Climatisation Legray avait souscrit auprès d’elle une police d’assurance 'Multipro’ à effet du 22 septembre 2008 qui a été résiliée à compter du 27 avril 2016.

Elle précise que les conventions spéciales de la police d’assurance prévoient expressément que les garanties sont souscrites en base réclamation, ce qui signifie que lorsque la réclamation est adressée à l’assuré ou à l’assureur après la résiliation du contrat et que la garantie a été resouscrite au moment où l’assuré a connaissance du fait dommageable, c’est la garantie du nouvel assureur qui doit s’appliquer. Elle en conclut qu’en l’espèce, ses garanties ne sont pas susceptibles d’être mobilisées, seules celles des compagnies Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles ayant vocation, le cas échéant, à s’appliquer, ce que ces compagnies ne contestent d’ailleurs pas.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 5 octobre 2022, les sociétés Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles, intimées et appelantes incidentes, au visa de articles 1147, 1240 et 1792 et suivants du code civil, 548 et suivants et 563 du code de procédure civile, demandent à la cour de :

A titre principal

— réformer le jugement du 20 juin 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse ;

En conséquence

— juger que seules les fautes des consorts [I] et de la Sarl Architectures [X] [K] sont la cause du sinistre affectant l’immeuble ;

— juger qu’aucune faute n’a été commise par la société Legray ;

Dès lors,

— débouter les consorts [I] de l’ensemble de leur demande à l’encontre des compagnies Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles ;

— débouter la Sarl Architectures [X] [K] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre des compagnies Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles ;

— condamner les consorts [I] au paiement de la somme de 8.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

A titre subsidiaire

— réformer le jugement du 20 juin 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse ;

En conséquence,

— juger que la responsabilité de la société Legray est engagée à l’endroit des consorts [I] pour le seul manquement au devoir de conseil dans le cadre de travaux d’entretien de la chaudière ;

— juger que la garantie des compagnies Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles ne portera que sur les travaux de reprise et préjudices immatériels subis par les consorts [I] à hauteur des 10% proposés par l’expert et sur la base du chiffrage de ce dernier, soit les sommes de 45.000 euros et 28.184 euros ;

— juger que seules les demandes de la Sarl Architectures [X] [K] sur les sommes réellement engagées (66.695,98 euros) et sur la perte d’exploitation (20.990 euros) retenues par l’expert devront être accueillies ;

— débouter les consorts [I] et la Sarl Architectures [X] [K] de toutes autres demandes

— débouter les autres défendeurs de leur demande à l’encontre des compagnies Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles ;

— juger que dans l’hypothèse d’une condamnation in solidum des compagnies Mma Iard et Mma Iard Assurances Mutuelles avec les autres défendeurs, lesdites compagnies verront leur part limitée à celle de 10% mise à la charge de son sociétaire, permettant son recours pour les autres sommes à l’encontre de tous succombants dans la répartition finale mise à la charge de ces derniers ;

— juger qu’en toute hypothèse les plafonds de garantie et les franchises applicables sur toutes demandes seront opposables à toutes autres parties ;

— condamner les consorts [I] ou tous autres succombants au paiement de la somme de 8.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

A titre très subsidiaire

— confirmer le jugement du 20 juin 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse ;

— condamner les consorts [I] ou tous autres succombants au paiement de la somme de 8.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

A titre principal, elles soutiennent que les seules responsabilités à l’origine du sinistre sont celles du locataire et des propriétaires et qu’aucune responsabilité ne saurait être à la charge de la société Legray dans le cadre des obligations contractuelles qui étaient les siennes.

MOTIFS

Le rapport d’expertise

M. [C] fournit dans son rapport les éléments d’appréciation suivants.

S’agissant de l’historique des événements au moment de l’apparition du sinistre, avant l’intervention de l’expert judiciaire :

— le cabinet d’architecture a constaté, fin août, à la suite de ses trois semaines de congés, la déformation et le déplacement du radiateur situé au pied du mur de refend séparatif des deux pièces du rez-de-chaussée ;

— il a immédiatement informé par mail d’administrateur de biens, ADL, du sinistre ; ce dernier a procédé à la déclaration du sinistre auprès de la compagnie d’assurance et a également informé les services techniques de la mairie ;

— le service des insolides de la mairie de [Localité 6] a été alerté et a saisi le tribunal administratif qui a nommé un expert judiciaire, M. [Z], qui est intervenu le 24 septembre 2018 et a pu observer les travaux de consolidation qui avaient été réalisés sur le site par l’entreprise RTB ;

— la Sarl AD Immobilier a fait intervenir la société AG Therm pour faire une inspection vidéo des réseaux de canalisation de la chaudière dans le but de déterminer la présence ou non de fuites ; son rapport fait état de quelques fuites non significatives et a été produit au contradictoire des parties.

Le désordre principal observé est situé au niveau du rez-de-chaussée dans le local loué par la Sarl Architectures [X] [K] Le mur s’est affaissé et les planchers supérieurs ont subi des déplacements avec leur corollaire de désordres sur les embellissements.

L’épicentre des désordres est lié au niveau d’un mur de 'refend/doublage’ dans la hauteur du rez-de-chaussée qui a flambé entraînant des déformations sur les niveaux supérieurs (RDC + 3 étages). La zone déformée n’était pas porteuse à l’origine de la construction. Elle l’est devenue au fil du temps.

Les affaissements se sont immédiatement traduits par une déformation très importante dans la partie basse du mur avec l’apparition simultanée de nombreuses fissures dans les niveaux supérieurs.

L’affaissement du mur de refend en rez-de-chaussée est lié à la présence d’eau qui détériore la faculté de cohésion du liant. Les essais réalisés par le laboratoire ont montré une teneur en eau supérieure à 25 % dans les zones altérées. Dans les zones où la brique est saine, la teneur en eau n’est que de 12 % .

S’agissant des causes des désordres, l’expert fournit les explications suivantes, pages 53 à 58 du rapport :

' L’origine (du sinistre) ne fait également aucun doute. L’eau présente dans le mur a généré une réduction très importante de sa capacité portante.

Très hétérogène, le liant constitué de terre crue a vu sa consistance se désagréger au contact de l’eau.

La présence d’eau est incontestable dans la zone de l’élévation du rez-de-chaussée.

L’origine de l’effondrement peut être résumée en six possibilités, dont cinq sont liées à la présence d’eau et une à une surcharge mécanique :

1) remontées capillaires au travers des parois sous-jacentes poreuses

2) les eaux pluviales périphériques ne sont pas collectées dans des réseaux et sont versées en surface à l’extérieur à un niveau supérieur du support plancher rez-de-chaussée

3) arrivée d’eau venant du toit et canalisée par les anciens conduits de cheminée

4) surcharge des murs

5) fuite accidentelle du réseau de distribution de chauffage

6) transfert de l’eau de surface vers le bâtiment, suite à la création d’un parking dans la cour'.

Les causes n° 2 et 6 n’ont en définitive pas été retenues après investigations et analyses.

S’agissant des quatre autres causes potentielles, l’expert indique :

' 1) Remontées capillaires

Le mur qui est déficient est imbibé d’eau dans sa partie inférieure. Lors de nos visites, la qualité du mur support en briques foraines a montré que les remontées capillaires, favorisées par un fort degré d’hygrométrie dans la hauteur des caves existent.

Les efflorescences sur les maçonneries en briques foraines dans la hauteur du sous-sol sont un phénomène qui est lié à la dissolution des sels minéraux en présence d’eau. Cela se traduit par la formation d’un dépôt blanchâtre sur la surface des parois.

Dans notre cas, on retiendra que le phénomène est important. Il se complète par un délitement de la surface contenant des murs en brique sur des épaisseurs pouvant aller de 6 à 10 mm.

Il ne s’agit pas d’un effet déclenchant mais d’un effet aggravant faible.

3) Arrivées d’eau venant du toit

S’agissant d’un bâtiment ancien (plus de 100 ans), le système de chauffage nécessitait la présence de cheminées dont le conduit traversait l’ouvrage sur toute sa hauteur.

Dans notre cas, et le long du mur en état de ruine, il y a ce type de conduit.

4) Surcharges

Selon des défendeurs et en particulier M. [V], locataire du premier étage, l’immeuble a fait l’objet d’aménagements et les combles ont changé de destination, ils ont été transformés en appartements.

Suite à l’appel en cause des constructeurs des rénovations (R+2 et R+3), nous avons pu constater que les travaux de démolition engagés, au-delà des phénomènes vibratoires lors de la réalisation, ont modifié la descente des charges en supprimant des points durs (cloison en briques foraines anciennes).

L’effondrement, par rapport à la réalisation de ces travaux éventuels, n’est pas soudain.

Si la contrainte de compression avait été atteinte, les désordres seraient arrivés peu de temps après les travaux.

Nous retiendrons néanmoins un effet aggravant, même si sans ces charges supplémentaires, la présence d’eau dans le liant des maçonneries du rez-de-chaussée, aurait de toute façon conduit au sinistre.

Effet aggravant faible.

5) Rupture d’une canalisation au droit d’un radiateur

La fuite est incontestable.

C’est pour l’expert l’effet déclenchant qui s’est certes produit sur un mur en état très dégradé.

La tuyauterie n’avait pas été changée quand le corps de chauffe (chaudière) a été renouvelé.

Pour des problèmes économiques, il a été décidé de réutiliser la tuyauterie existante.

Elle n’a pas fait l’objet d’un diagnostic de vieillissement à l’époque du changement. Seule une mise à l’épreuve par des essais de pression a été effectuée.

Au regard de l’état d’oxydation extérieur de la tuyauterie, on pouvait anticiper des problèmes à l’intérieur des tuyaux dont le diamètre est surdimensionné par rapport aux besoins de chauffage de l’espace rez-de-chaussée.

Une baisse de pression importante sur le réseau a été confirmée par la société AG Therm lors des essais qu’elle a réalisés juste après l’arrêté de péril.

Le technicien a détecté une fuite visible au droit d’un radiateur en fonte. Les conduits étant encastrés sur une partie de leur cheminement, il n’a pas été en mesure de dire si cette fuite était unique.

On notera deux éléments très importants de son rapport d’investigation au-delà des fuites :

1. La photo au pied du radiateur montre des tâches anciennes. Le radiateur n’a pas marqué le parquet suite à un déplacement accidentel.

2. Il a rapporté les propos de l’exploitant précisant que ce dernier faisait l’apport en eau dans le circuit de distribution. Ce rajout permet d’éviter la mise en sécurité de la chaudière par baisse de pression sur le circuit fermé.

Origine de la fuite :

— oxydation du métal sur un circuit très ancien

— déplacement de la conduite d’alimentation dans le tronçon encastré.

Les deux causes sont cumulables. Leur action n’a pas été soudaine et l’impact de l’eau est prépondérant sur le délitement des liants et donc de la cohésion du mur.

La société Legray a été appelée par le cabinet d’architecture Sarl Architectures [X] [K]. La chaudière s’était mise à l’arrêt. Sur la fiche d’intervention, on peut lire : 'Etat de fonctionnement OK. Problème robinet de remplissage ouvert, chaudière ne fonctionne pas. Explication du fonctionnement du thermostat'.

L’analyse est claire : La chaudière s’est arrêtée, la pression hydraulique du circuit fermé s’est trouvée en défaut par rapport au seuil de fonctionnement de la chaudière. Il y a eu une intervention pour rajouter de l’eau dans le circuit.

Le robinet est resté ouvert.

L’entreprise a rétabli le fonctionnement après avoir remis le circuit en pression, sans recherche d’explication. Pour l’expert, les fuites ont perduré.

La rupture d’un raccord au droit d’un radiateur et autres fuites éventuelles sur le circuit encastré est l’effet déclenchant du sinistre '.

La responsabilité du sinistre

Les causes n° 2 et 6 n’ont en définitive pas été retenues après investigations et analyses.

Les causes potentielles n° 3 et 4 doivent également être écartées.

L’existence d’arrivées d’eau en provenance du toit par les cheminées (cause n° 3), l’importance de ces arrivées d’eau et leur lien de causalité avec le sinistre ne sont pas démontrées par l’expert.

Par ailleurs, les contradictions de l’expert sont suffisantes pour considérer que la preuve d’un lien de cause à effet entre les travaux réalisés dans les combles (cause n° 4) et la survenance du sinistre n’est pas rapportée ( L’effondrement, par rapport à la réalisation de ces travaux éventuels, n’est pas soudain. Si la contrainte de compression avait été atteinte, les désordres seraient arrivés peu de temps après les travaux. Nous retiendrons néanmoins un effet aggravant, même si sans ces charges supplémentaires, la présence d’eau dans le liant des maçonneries du rez-de-chaussée, aurait de toute façon conduit au sinistre).

Il sera ajouté que les travaux d’aménagement des combles ont été réalisés par la société Etablissements Fabrice Longeville sous la maîtrise d’oeuvre de la société TD archi en 2012 et 2013 tandis que les désordres ont été dénoncés au mois d’août 2018, que l’expert a procédé par voie de conjectures et qu’il ressort des plans de conception des travaux établis par la société TD Archi que les charges d’exploitation des appartements rénovées ont été prises en compte afin d’éviter toute déstabilisation du bâtiment (pièce n° 2 de la société Longeville).

Le jugement dont appel doit être infirmé en ce que la société TD Archi et la société Etablissements Fabrice Longeville ont été déclarées responsables 'du préjudice’ à hauteur de 15 % chacune.

La présence de remontées capillaires (cause n° 1) a été constatée et démontrée par l’expert judiciaire. En réponse à un dire du conseil des consorts [I], M. [C] a justifié son analyse (page 83 du rapport) : 'Le sol des caves n’est pas particulièrement sec. Les maçonneries de terre cuite ont montré des taux d’humidité élevés. L’analyse du LERM sur les dégradations des briques en infrastructure n’est pas affirmative dans ses conclusions. Je pense qu’il y en a. De plus, il ne vous aura pas échappé qu’il existait encore au sol des boulets de charbon poreux utilisés par l’ancienne chaudière, dont la qualité absorbante a protégé les premiers centimètres de la voûte. Les autres voûtes sont aussi concernées par les remontées capillaires. De plus, pour que la brique se transforme en poussière à l’échelle du temps, en relation avec la corrosion sur plusieurs centimètres d’épaisseur, se traduit en dizaines d’années. Je rappelle que la nappe phréatique, selon votre propre dire, est à – 3 m, soit quelques dizaines de centimètres du sol de la cave, lui-même en terre, et que les caves ne sont pas suffisamment ventilées (voir conclusions laboratoire page 19)'. Cette cause n° 1, imputable aux propriétaires de l’immeuble, doit être retenue.

S’agissant de la cause n° 5, considérée par l’expert comme la cause déclenchante du sinistre, les critiques, en grande partie divergentes, émises par les parties imposent le rappel des constatations effectuées par la société AG Therm et des fiches d’intervention de la société Legray.

La société AG Therm est intervenue peu après le sinistre (et avant l’expertise judiciaire) à la demande de la Sarl ADL Immobilier pour faire une inspection vidéo des réseaux de canalisation de la chaudière dans le but de déterminer la présence ou non de fuites. L’expert a pris le soin de demander à l’ensemble des parties dès l’origine de l’expertise si elles acceptaient ces essais comme pièce contradictoire et de recueillir leur acceptation (page 91 du rapport). Par la suite, les parties ont pu débattre contradictoirement des données fournies par ce rapport.

Ce rapport en date du 11 octobre 2018 mentionne, photographies à l’appui des constatations effectuées :

— mise en pression des réseaux chauffage le 02/10/2018

Cabinet architecte RDC : A notre arrivée, le réseau chauffage est vide. Mise en pression 48 h sous 2,9 bars. Une baisse de pression de 1,5 bars apparaît sous 24 h.

Il apparaît une présence d’une fuite au niveau du retour du radiateur de la pièce concernée.

Le parquet présente une déformation due à l’humidité et le locataire nous informe que des appoints d’eau ont été effectués sur le réseau chauffage.

Des traces d’humidité sont également présentes sur les tubes d’alimentation de ce radiateur en sous-sol.

Mise en place de bouchons sur le radiateur et remise en pression à 2,5 bars le 04/10/2018.

Contrôle de la pression le 08/10/2018 après 96 h, la pression est stable, 0,2 bars de pertes dues à des micro-fuites du réseau.

S’agissant des interventions de la société Chauffage et climatisation Legray dans les locaux occupés par la Sarl Architectures [X] [K], il est produit :

— un rapport d’intervention et une facture du 29 avril 2016 mentionnant au titre des travaux effectués : Vérification générale de la chaudière. Nettoyage corps de chauffe et rampe brûleur. Mesures de combustion et essais OK. Explication du thermostat.

— un rapport d’intervention du 11 octobre 2016 et une facture du 24 octobre 2016 faisant suite à un appel du locataire [X] [K] pour un problème de chaudière mentionnant : Robinet de remplissage de la chaudière ouvert (sûrement dû à une manipulation du locataire). Pas de problème constaté sur la chaudière. Explication du fonctionnement et du thermostat.

— un rapport d’intervention du 10 mai 2017 et une facture du 19 mai 2017 relative à l’entretien de la chaudière, mentionnant au titre des travaux effectués : Vérification générale de la chaudière, nettoyage corps de chauffe et rampe brûleur. Mesure de combustion et essais OK.

— un rapport d’intervention du 24 avril 2018 et une facture du 30 avril 2018 mentionnant au titre des travaux effectués : Vérification générale de la chaudière. Nettoyage. Mesures de combustion. Essais de fonctionnement. RAS.

Au vu des constatations de la société AG Therm, il est établi qu’il y a bien eu une fuite au niveau du retour du radiateur de la pièce concernée et, le réseau étant vide lors de l’intervention de la société AG Therm, qu’un volume d’environ 100 litres d’eau s’est écoulé à la suite de la rupture.

En revanche, l’expert ne saurait être suivi lorsqu’il indique qu’à la suite de l’intervention de la société Legray pour rajouter de l’eau dans le circuit au mois d’octobre 2016, le robinet de remplissage du circuit serait resté ouvert et les fuites auraient ainsi perduré jusqu’à la fin du mois d’août 2018, deux ans plus tard. L’expert écrit ainsi en réponse à un dire de la Sarl Architectures [X] [K] (page 85 du rapport) : 'Les fuites existent au moins depuis l’intervention en réarmement de la chaudière par Legray. Comme l’a expliqué le conseil de l’entreprise Legray, il ne s’occupait que de la chaudière et pas du réseau. A raison de 20 litres par semaine (soit 2,8 l par jour) sur un mur en brique avec liant en terre crue, le délitement est largement possible. Certes, ce n’est pas votre client qui a généré les désordres. Ce n’est pas lui non plus qui devait traiter les réseaux dont les cheminements passent en dehors du volume qu’il loue. Je retiens le devoir d’alerte par réintroduction d’eau dans un circuit fermé'.

Or, il ne saurait être déduit du fait que le robinet de remplissage du circuit était ouvert lors de l’intervention de la société Legray le 11 octobre 2016 qu’il serait resté ouvert pendant les deux années suivantes alors que le chauffagiste a par principe procédé à la fermeture de ce robinet et expliqué à la Sarl Architectures [X] [K] le fonctionnement de la chaudière, et qu’il n’a pas été relevé lors des entretiens annuels de mai 2017 et avril 2018 que ce robinet était ouvert. Pour suivre l’expert, il faudrait admettre que la Sarl Architectures [X] [K] aurait réouvert le robinet peu de temps après l’intervention de la société Legray en octobre 2016 et l’aurait ensuite refermé une fois par an lors de la visite d’entretien annuelle afin de dissimuler ses agissements, ce qui est difficilement crédible de la part d’une société d’architecture qui n’avait aucun intérêt à utiliser pendant plusieurs années une chaudière affectée de dysfonctionnements.

L’argument des consorts [I] selon lequel la preuve de la responsabilité de la Sarl Architectures [X] [K] résulterait du fait qu’elle a toujours refusé de produire aux débats ses factures de consommation d’eau n’est pas efficient, la Sarl Architectures [X] [K] ayant au contraire vainement réclamé à la société ADL Immobilier et aux consorts [I] par courrier officiel du 1er mars 2022 et par sommation de communiquer du 17 mars 2022 la communication des relevés annuels des consommations d’eau de la copropriété à compter de l’année 2013 (pièces n° 35 et 36), étant précisé que selon ses dires non contestés par les appelants elle réglait une provision mensuelle de 40 € au titre des charges incluant la consommation d’eau, provision qui n’a jamais été réajustée. Ces relevés de consommation seraient en tout état de cause peu significatifs, l’expert ayant évalué la surconsommation d’eau à 20 litres par semaine, soit environ un m3 par an, ou plus loin à 1095 litres sur trois ans (page 91).

Il n’est donc pas démontré que la responsabilité de la Sarl Architectures [X] [K] serait engagée en raison d’un défaut d’information du bailleur par le locataire, d’un ajout régulier d’eau dans le circuit de chauffage ou encore d’un défaut d’entretien du raccord du radiateur.

La Sarl Chauffage et Climatisation Legray est intervenue en 2015 pour remplacer la chaudière existante à la demande des consorts [I] , puis dans le cadre de l’entretien annuel obligatoire des chaudières à gaz selon contrat d’entretien signé avec la Sarl Architectures [X] [K],, locataire, à compter du 1er janvier 2016.

L’expert judiciaire expose que la tuyauterie n’a pas été changée quand le corps de chauffe (chaudière) a été renouvelé, que pour des problèmes économiques il a été décidé de réutiliser la tuyauterie existante qui n’a pas fait l’objet d’un diagnostic de vieillissement à l’époque du changement, seule une mise à l’épreuve par des essais de pression ayant été effectuée, alors qu’au regard de l’état d’oxydation extérieur de la tuyauterie on pouvait anticiper des problèmes à l’intérieur des tuyaux dont le diamètre était surdimensionné par rapport aux besoins de chauffage du rez-de-chaussée (page 56 du rapport). Il indique plus loin, pour retenir la responsabilité de la Sarl Chauffage et Climatisation Legray, que l’entreprise était un professionnel du chauffage et de la maintenance et avait une obligation de diagnostic et de prévention sur un réseau hydraulique ancien d’une installation vieille de plus de cinquante ans, mais qu’aucun document ni conseil n’ont été présentés ou formulés en ce sens (page 75 du rapport). Il indique également en réponse à des dires du conseil de la Sarl Chauffage et Climatisation Legray qu’il est d’accord sur le fait que la mission de l’entreprise n’intégrait pas le circuit hydraulique autre que dans sa garantie de fonctionnement par un maintien de pression (page 81 du rapport).

Les consorts [I] recherchent la responsabilité de la Sarl Chauffage et Climatisation Legray, soutenant qu’elle est responsable pour 20 % du sinistre pour défaut de conseil sur la surveillance ou le remplacement du circuit (10 %) et pour ne pas avoir suggéré de recherche de fuite en voyant le robinet d’eau en position ouverte (10 %).

Nonobstant l’avis de l’expert, il ne saurait être retenu à l’encontre de la Sarl Chauffage et Climatisation Legray un manquement à l’obligation de conseil lors du remplacement de la chaudière au mois d’avril 2015 alors que des essais de pression ont été effectués à cette occasion et que rien ne justifiait le remplacement de la totalité du circuit. La Sarl Chauffage et Climatisation Legray fait observer sur ce point sans être utilement contredite que le surdimensionnement des tuyaux est un problème parfaitement connu et ne saurait constituer une malfaçon ou un risque pour le réseau, le changement de chaudière sur un réseau surdimensionné ayant pour seule conséquence une éventuelle surconsommation électrique dans le cadre de chauffages collectifs.

Par ailleurs, au vu du rapport d’intervention du 11 octobre 2016 faisant suite à un appel du locataire [X] [K] pour un problème de chaudière mentionnant ' Robinet de remplissage de la chaudière ouvert (sûrement dû à une manipulation du locataire). Pas de problème constaté sur la chaudière. Explication du fonctionnement et du thermostat', le dysfonctionnement ayant motivé l’intervention de l’entreprise pouvait être considéré comme réglé et la recherche d’une éventuelle fuite ne s’imposait pas à cette date. Elle n’aurait été nécessaire que dans l’hypothèse de la persistance des dysfonctionnements, ce dont la Sarl Chauffage et Climatisation Legray n’a jamais été informée par le locataire et qu’elle n’a pas constaté lors de ses interventions postérieures des 10 mai 2017 et 24 avril 2018 pour effectuer l’entretien annuel de la chaudière.

La responsabilité de la Sarl Chauffage et Climatisation Legray n’est donc pas engagée.

Enfin, les consorts [I] recherchent à titre subsidiaire la responsabilité de la Sas ADL Immobilier.

Ils sont liés avec la Sas ADL Immobilier par un mandat d’administration de biens conclu le 8 juillet 2020 avec la Sarl Folus Immobilier aux droits de laquelle vient la Sas ADL Immobilier (pièce n° 2), concernant un bien immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 6] comprenant le bâtiment gauche dans la cour de l’immeuble et la rotonde.

Aux termes de ce mandat, le mandant a autorisé le mandataire à accomplir tous actes d’administration, notamment de gestion du bien (location, établissement des baux, congés, résiliation des baux …), de représentation du mandant devant les administrations publiques ou privées, d’embauche et de congédiement des sociétés ou personnes chargées de l’entretien et du nettoyage de l’immeuble, de règlement des charges de copropriété, assurances et factures découlant d’interventions ou de réparations urgentes, avec accord écrit préalable du mandant pour les grosses réparations, de poursuites judiciaires en cas de difficultés et à défaut de paiement du locataire, et de représentation du mandant aux assemblées de copropriétaires.

Le mandat comporte en outre un paragraphe 'services supplémentaires’ :

'A la demande du mandant, le mandataire pourra accomplir les prestations supplémentaires suivantes :

— intervenir auprès des compagnies d’assurances en cas de sinistre, souscrire tout contrat et procéder à toute déclaration en la matière ;

— faire exécuter tous travaux importants et sur instructions en régler les factures ;

— effectuer toute demande de subvention pour travaux

— apporter tous les éléments pour la déclaration annuelle des revenus fonciers concernant le bien géré.

Il est précisé que ces prestations sont effectuées gracieusement sans supplément de frais'.

Il apparaît que la Sas ADL Immobilier n’a pas été partie aux opérations d’expertise judiciaire, auxquelles elle n’a participé qu’en qualité de représentant des consorts [I]. Cette expertise qui lui est inopposable ne comporte en tout état de cause aucun élément permettant d’envisager la mise en cause de sa responsabilité.

Par ailleurs, le premier juge a justement retenu au regard de l’étendue du mandat concernant essentiellement la gestion locative de l’immeuble et seulement au titre de 'services supplémentaires’ et 'à la demande du mandant', l’exécution de 'tous travaux importants', qu’il convenait de mettre la Sas ADL Immobilier hors de cause, à l’égard des consorts [I] et de toutes autres parties.

Le jugement entrepris doit être confirmé en ce qui concerne la mise hors de cause de la Sas ADL Immobilier.

— - – - – - – - – -

Il apparaît en définitive en l’état des éléments de preuve analysés ci-dessus que le sinistre est dû à une rupture de canalisation au droit d’un radiateur, outre quelques remontées capillaires normales dans un immeuble ancien qui n’ont eu aucun effet déclenchant mais seulement un effet aggravant faible.

Il s’agit là d’un événement accidentel n’engageant ni la responsabilité pour faute des consorts [I], ni celle de la Sarl TD Archi et de la Sarl Etablissements Fabrice Longeville, ni celle de la Sarl Architectures [X] [K] et de la Sarl Chauffage et Climatisation Legray, ni enfin celle de la Sas ADL Immobilier.

Le jugement dont appel doit en conséquence être infirmé en ce qu’il a :

— constaté une répartition des responsabilités ainsi qu’il suit :

* les consorts [I] 40 % du préjudice,

* le cabinet d’Architecte TDA 15 % du préjudice

* la société Longeville 15 % du préjudice,

* l’entreprise Legray 20 % du préjudice,

* le cabinet d’architecture [X] [K] 10 % du préjudice ;

— condamné in solidum le Cabinet Architectures [X] [K], la Société Chauffage et Climatisation Legray, l’entreprise Établissements Fabrice Longeville, le Cabinet TD Archi, au titre de son obligation de conseil à porter et à payer aux consorts [I] la somme totale de 438.802 euros TTC ;

— condamné in solidum les consorts [I], l’entreprise Longeville, le cabinet d’architecte TDA, l’entreprise Legray à porter et à payer la Sarl [X] [K] la somme de 135.257,13 euros HT;

— condamné la Compagnie Allianz Assurances à garantir la Sarl Architectures [X] [K] ;

— condamné la Compagnie Aviva Assurances à garantir la société Etablissements Fabrice Longeville ;

— condamné la Compagnie Maaf Assurances, la Compagnie Mma Iard Assurances Mutuelles et la Compagnie Mma Iard à garantir la société Chauffage et Climatisation Legray ;

— dit que la franchise de la Mma Iard, la Mma Iard Assurances Mutuelle s’élève à 1600 euros ;

— condamné la Compagnie Allianz Assurances a garantir la Sarl Architectures [X] [K] ;

— condamné la compagnie Abeille Iard & Santé, anciennement dénommée Aviva Assurances a garantir la Sarl Etablissements Fabrice Longeville.

Toutes les demandes formées à l’encontre de la Sarl Architectures [X] [K], de la Sarl Chauffage et Climatisation Legray, de la Sarl TD Archi, de la Sarl Etablissements Fabrice Longeville, de la Sas ADL Immobilier et de leurs assureurs doivent être rejetées.

Les consorts [I], bailleurs, doivent en revanche leur garantie à leur locataire, la Sarl Architectures [X] [K], en application des articles 1719 et suivants du code civil.

Sur la garantie de la Sa Abeille Iard & Santé en sa qualité d’assureur multirisque habitation de l’immeuble

Les consorts [I] ont souscrit auprès de la Sa Abeille Iard & Santé, anciennement dénommée Aviva Assurances, un contrat multirisque habitation dénommé Vestale Syndics portant le numéro 45376134 (pièce n° 1 de la Sa Abeille).

Ce contrat d’assurance a pris effet à compter du 10 avril 1987 et comporte des conditions générales n° 3170 (pièce n° 2) et des conventions spéciales n° 3171 (pièce n° 3).

Ces conditions générales et conventions spéciales, même non signées par l’assuré, sont opposables aux consorts [I] dans la mesure où elles sont expressément visées dans le contrat dans lequel le souscripteur a reconnu les avoir reçues.

Les conventions spéciales stipulent en ce qui concerne les dégâts des eaux :

Article 5 'Evénements assurés’ : ' La garantie du présent chapitre porte sur les dommages matériels de mouille résultant des événements suivants :

— les fuites d’eau ou les débordements accidentels provenant des conduites non enterrées d’adduction, de distribution ou d’évacuation des eaux, des installations de chauffage central ou de tous appareils à effet d’eau ;

(…)'

Article 6 'Exposé et montant des garanties’ : 'En cas de réalisation de l’un de ces événements, et sous réserve des exclusions mentionnées à l’article 7, la Société accorde – pour les montants indiqués dans la partie droite du tableau – les garanties suivantes :

Garanties

Jusqu’à concurrence

* Bâtiments

* Frais de démolition et de déblais

* Perte des loyers

* Privation de jouissance

* Responsabilité civile vis-à-vis des locataires

de leur valeur de reconstruction, vétusté déduite de leur montant réel d’une année de loyers d’une année de loyers ou, à défaut, de la valeur locative annuelle des locaux globalement de 25000 fois l’indice, la garantie étant toutefois limitée à 500 fois l’indice pour les dommages atteignant des matériels ou marchandises industriels ou commerciaux et à 1500 fois l’indice pour les pertes d’exploitation ou la perte de valeur vénale

Article 7 'Exclusions’ : 'Outre les dommages énumérés à l’article 4 des Conditions Générales, sont également exclus de la garantie ;

(…)

f ) les dégâts provenant d’un manque de réparations indispensables ainsi que de la vétusté ou de l’usure signalée ou connue des conduites, des tuyaux ou des appareils, si l’Assuré n’y a pas porté remède dans un délai de vingt jours après en avoir eu connaissance (sauf cas de force majeure)'

Article 8 'Obligations de l’Assuré’ : 'L’assurance ne garantissant que les dommages accidentels, c’est-à-dire non prévisibles, l’Assuré doit :

— maintenir en bon état de service les conduites et appareils dont il a la charge, ainsi que les toitures, les terrasses et les ciels vitrés, lorsque l’entretien lui en incombe ;

— vidanger, pendant les périodes de gel, les installations de chauffage central et de distribution d’eau chaude qui ne sont pas en service ou bien utiliser des produits anti-gel.

En cas de dégât des eaux survenu par suite de l’inexécution de ces obligations, la Société aura droit à une indemnité proportionnée au préjudice que cette inobservation lui aura causé'.

1) La garantie due aux consorts [I]

La Sa Abeille conteste devoir sa garantie aux consorts [I] . Elle soutient à cet effet que les infiltrations à travers le système de chauffage ancien via la cheminée sont exclues dans les 'exclusions communes'. Une telle exclusion n’est pas applicable en l’espèce, ni les infiltrations d’eau par la cheminée, ni leur rôle causal dans la survenance du sinistre n’étant démontrées.

La Sa Abeille invoque ensuite l’exclusion stipulée à l’article 7 paragraphe f ) des conventions spéciales. Elle fait valoir à cet effet que l’expert judiciaire a retenu à la charge des consorts [I] le vieillissement de l’ouvrage, l’humidité des caves et le fait que la rénovation des tuyauteries, des cheminements inutilisés, des réseaux EP aurait dû faire partie de son programme d’investissement dans les cinquante dernières années mais qu’aucun document ou facture n’a été produit en ce sens. Elle ajoute enfin que s’agissant de la rupture de la canalisation l’expert a indiqué qu’il a été décidé de réutiliser la tuyauterie existante pour des problèmes économiques, que la tuyauterie n’a pas fait l’objet d’un diagnostic de vieillissement à l’époque du changement, seule une mise à l’épreuve par des essais de pression ayant été effectuée.

Cette exclusion de garantie n’est pas applicable en l’espèce dans la mesure où les remontées capillaires ne justifiaient pas de réparations précises et n’ont eu qu’un effet aggravant faible et où il n’est pas démontré que les consorts [I] ont eu connaissance de l’usure des conduites et tuyaux et de la nécessité de les remplacer. Au contraire, la Sarl Chauffage et Climatisation Legray , professionnel reconnu, a estimé lors du remplacement de la chaudière, après avoir effectué des essais de pression, que rien ne justifiait le remplacement de la totalité du circuit, analyse qui n’est pas retenue à sa charge par la cour. Le délai de vingt jours après avoir eu connaissance de la nécessité de remplacer la totalité de la tuyauterie n’a donc pas commencé à courir.

Le tribunal a donc justement jugé que la Sa Abeille devait garantir les consorts [I].

Conformément aux conventions spéciales, l’assureur est fondé à opposer une limitation de garantie à hauteur d’une année de loyers pour la perte des loyers subie par les consorts [I].

Le jugement sera confirmé sur ce point.

En revanche, la limitation de garantie relative à la perte de loyers ne concerne pas la Sarl Architectures [X] [K] qui est garantie par la Sa Abeille au titre de la garantie 'Responsabilité civile vis-à-vis des locataires’ figurant dans la garantie 'Dégâts des eaux'. Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a fait application de cette limitation de garantie à la Sarl Architectures [X] [K].

Il doit également être infirmé en ce qu’il a dit que la Sa Abeille Iard & Santé est en droit d’invoquer la limitation de garantie 'ainsi que concernant en page 66 du rapport de Monsieur [C] avec un sous-total de 76.138 euros’ , disposition incompréhensible.

2) La garantie due à la Sarl Architectures [X] [K]

La Sa Abeille conteste également devoir sa garantie à la Sarl Architectures [X] [K] aux motifs que le contrat exclut la prise en charge des remontées capillaires et des infiltrations provenant de la vétusté des conduits et d’un manque de réparation indispensable, que la surcharge n’a pas de caractère accidentel mais provient de la responsabilité du maître d’oeuvre et de l’entreprise lors de la transformation des combles en appartements, que la rupture de la conduite de chauffage n’était pas accidentelle mais relevait selon l’expert de l’oxydation du métal sur la canalisation ancienne, signe de défaut d’entretien et de réparation, et que la garantie 'perte de jouissance’ n’est accordée que si le souscripteur est un syndicat de copropriété ou une société de copropriétaires.

Les remontées capillaires ne constituent pas l’élément déclenchant du sinistre mais un simple élément aggravant 'faible’ selon l’expert. Le rôle causal d’une éventuelle surcharge résultant des travaux d’aménagement des combles n’est pas retenu par la cour. La rupture de la conduite de chauffage est quant à elle considérée comme accidentelle, rien ne justifiant le remplacement de la totalité du circuit de chauffage. Enfin , la garantie 'privation de jouissance’ n’est pas sollicitée par la Sarl Architectures [X] [K] qui agit sur le fondement de la responsabilité civile du bailleur vis-à-vis des locataires.

Le tribunal a donc justement jugé que la Sa Abeille devait également sa garantie à la Sarl Architectures [X] [K].

Sur la garantie de la Sa Allianz en qualité d’assureur de la Sarl Architectures [X] [K]

La Sarl Architectures [X] [K] a souscrit auprès de la Sa Allianz Assurances un contrat Multirisques professionnel n° 58821697 à effet du 04 mars 2018.

Les Dispositions générales du contrat stipulent que la Sa Allianz Assurances doit à la Sarl Architectures [X] [K] sa garantie 'Dégâts des eaux’ pour 'les dommages d’eau provoqués par l’un des événements suivants :

* les fuites, ruptures et débordements (et les infiltrations en résultant) :

— des chéneaux et gouttières,

— des canalisations dont l’accès ne nécessite pas de travaux de terrassement extérieur,

— des appareils à effet d’eau (tels que lave-linge, lave-vaisselle, aquarium…) et de chauffage,

(…)'

Le volet 'responsabilité civile incendie/dégât des eaux’ du contrat invoqué par l’assureur pour refuser sa garantie est sans objet en l’espèce dans la mesure où la responsabilité de la Sarl Architectures [X] [K] dans la survenance du sinistre n’est pas retenue par la Cour.

Les dispositions particulières du contrat signées par la Sarl Architectures [X] [K] le 13 février 2018 (pièce n° 1 de la sa Allianz) stipulent que la garantie 'Dégâts des eaux, Responsabilité civile dégâts des eaux’ est souscrite 'à concurrence de 90.000 euros pour le contenu de vos locaux professionnels'.

Conformément à la demande de la Sa Allianz Assurances, il y a lieu de dire que la garantie de cette compagnie pour le contenu des locaux professionnels de la Sarl Architectures [X] [K] est limité à 90.000 euros et que les franchises telles que figurant en page 66 des dispositions générales du contrat sur lequel la Sarl Architectures [X] [K] fonde sa demande de garantie, sont opposables à l’assuré et aux tiers.

Le dispositif du jugement dont appel comporte par deux fois la disposition suivante :

'Condamnons la compagnie Allianz Assurances à garantir la Sarl Architectures [X] [K]', sans autre précision.

Le jugement doit être infirmé en ce que l’une de ces dispositions concerne la garantie de la Sarl Architectures [X] [K] en tant que responsable des dommages.

Il doit être confirmé en ce que la seconde disposition concerne la garantie due à la Sarl Architectures [X] [K] en tant que victime des dommages.

La Sarl Architectures [X] [K] a déclaré le sinistre à son assureur Allianz qui lui a versé deux acomptes, le 12 novembre 2018 et le 31 janvier 2020, pour un montant total de 50.000 € au titre de la garantie 'frais supplémentaires d’exploitation’ de la police multirisques professionnelle.

Sur les demandes des consorts [I] à l’égard de la Sa Abeille Iard & Santé

Les consorts [I] demandent que la Sa Abeille Iard & Santé soit condamnée à les garantir de toute somme qui pourrait être laissée ou mise à sa charge, tant au titre des travaux de réfection, que des préjudices subis, soit, en l’état du rejet de leurs demandes concernant la Sarl Architectures [X] [K], la Sarl Chauffage et Climatisation Legray, la société Etablissements Fabrice Longeville, la société TD Archi, la société ADL Immobilier, la Sa Maaf, la Sa Mma Iard et la Sa Mma Iard Assurances :

— la somme de 515.769,55 euros au titre des travaux de remise en état,

— la somme de 46.727,28 euros au titre des honoraires d’architecte,

— la somme de 408.807,95 euros au titre de la perte de loyers et charges récupérables arrêtée au 30 juin 2023,

— la somme de 141.632,70 au titre des frais de relogement arrêtés au 30 juin 2023

— les honoraires de gestion pour 32.524,76 euros,

— la somme de 60.309,29 euros au titre des frais d’expertise,

— la somme de 2.109,95 euros au titre des frais d’huissiers,

— la somme de 13.000 euros consignés à la Régie du Tribunal,

— la somme de 125.337,46 euros au titre des étais,

— la somme de 16.932,18 euros au titre des frais de défense anti-squatters.

1) Les travaux de remise en état et les honoraires d’architecte

L’expert [C] a chiffré le coût des travaux de réparation à la somme de 450.000 € TTC (coût arrondi) sur la base :

— d’un devis de l’entreprise Bourdarios : 396.677 € TTC

— du montant d’honoraires proposé par l’architecte Legalic et le bureau d’études Robert : 52.871 € TTC.

Les consorts [I] réclament la somme de 515.769,55 € sur la base de la facture de la société Bourdarios du 20 juillet 2023 (pièce n° 102) et la somme de 46.727,28 € TTC au titre des honoraires d’architectes réglés suivant facture du 24 juillet 2023 (pièce n° 101), soit une somme totale de 562.496,83 € TTC.

La Sa Abeille fait observer que la comparaison de l’offre de la société Bourdarios analysée par l’expert et de la facture définitive des travaux démontre que l’entreprise a augmenté de façon significative la plupart de ses prestations sans pour autant qu’on puisse les rattacher à une augmentation conjoncturelle liée à la situation économique et que l’application du coût de la construction permet de tenir compte d’une évolution certaine des prix.

A défaut de justification par les consorts [I] de l’identité des travaux facturés avec ceux chiffrés par l’expert, leur préjudice doit être fixé à la somme de 396.677 € TTC, montant du devis retenu par l’expert, outre actualisation sur la base de l’évolution de l’indice BT 01 entre le 12 avril 2021, date du rapport d’expertise, et le 20 juillet 2023, date de la facture de la société Bourdarios, outre 46.727,28 € TTC au titre des honoraires d’architecte réglés.

2) La perte de loyers et charges récupérables

Le premier juge, faisant application de la limitation contractuelle de garantie, a alloué aux consorts [I] la somme de 64.800 € au titre de la perte de loyers sur une durée de douze mois.

Les consorts [I] indiquent que les locataires ont pu réintégrer l’immeuble à compter du 1er juillet 2023 après la réalisation des travaux. Ils ont actualisé la perte de loyers à cette date pour un montant total de 408.807,95 €.

Comme jugé ci-dessus, il convient de faire application de la limitation de garantie de douze mois pour les pertes de loyers (et charges locatives).

Au vu du rapport d’expertise (page 65), les loyers mensuels s’élevaient à la somme de 8633 € par mois (8383 + 250), soit un préjudice indemnisable de 103596 € pour douze mois.

3) Les frais de relogement

Les consorts [I] indiquent qu’ils ont relogé à leurs frais leurs locataires depuis le mois de septembre 2018 comme la loi les y oblige, pour un montant total de 141.632,70 € suivant décompte non spécialement contesté par l’assureur.

Ce montant doit être retenu.

4) Les honoraires de gestion

Les consorts [I] réclament à ce titre la somme totale de 32.524,76 €.

Ils ne justifient pas avoir réglé au gestionnaire de l’immeuble cette somme calculée sur la base de 6,63 % HT du montant total des loyers et charges, la question étant de savoir si ces honoraires ont été effectivement réglés alors qu’il n’y avait pas de gestion à effectuer sur des logements vacants.

Ce chef de demande doit être rejeté.

5) Les frais d’expertise

Les consorts [I] réclament à ce titre une somme totale de 60.309,29 € comprenant le coût de l’expertise [C] (19.995,60 € ) qui sera intégrée dans les dépens.

Les autres frais exposés par les consorts [I] dès l’apparition du sinistre et au cours de l’expertise à la demande de l’expert judiciaire doivent être pris en compte à hauteur de 35.081,69 € (4489,20 + 3670,40 + 85 + 167,75 + 15.360 + 2820 + 1950 + 3376,80 + 3162,54) au vu du rapport d’expertise (tableau page 66) et des factures produites.

6) Les frais d’huissier

Les frais de constat d’huissier constituent des frais irrépétible qui suivent le sort de ces derniers dans l’instance. Ces frais seront pris en compte dans la somme qui sera allouée aux consorts [I] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Ce chef de demande doit donc être rejeté.

7) La somme de 13.000 € consignée à la Régie du tribunal

Cette somme consignée dans le cadre de l’expertise ne constitue pas un préjudice indemnisable, mais sera récupérée par les consorts [I] si les frais d’expertise ne sont pas mis à leur charge.

Ce chef de demande doit être rejeté.

8) Les frais d’étaiement

Ces frais exposés à la suite du sinistre constituent un préjudice indemnisable et doivent être indemnisés pour le montant de 125.337,46 € arrêté au 31 janvier 2023

9) Les frais de défense anti-squatters.

Ces frais, rendus nécessaires par l’évacuation de l’immeuble à la suite du sinistre, constituent un préjudice indemnisable et doivent être retenus à hauteur de 12.368,18 € :

— factures Abeille Services pour la réparation des portes et fenêtres et la fourniture de grilles

( 11.709,50 € + 132 € )

— gardiennage Sud Intervention (526,68 € ).

Les frais d’huissier seront intégrés dans la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les mêmes motifs que ci-dessus (6).

Sur les demandes de la Sarl Architectures [X] [K]

La Sarl Architectures [X] [K] expose que compte tenu du danger pour accéder à ses locaux et à la suite de l’arrêté de péril pris par la Ville de [Localité 6], elle a été contrainte de quitter les lieux et de trouver en urgence d’autres locaux afin d’y installer provisoirement son activité, que dans le même temps elle a continué à régler à la bailleresse un loyer que le tribunal a justement fixé à un euro, qu’elle a dû engager des dépenses importantes à la suite du déménagement et qu’elle a subi une perte d’exploitation conséquente.

Elle réclame la réparation de ses préjudices qui se décomposent en trois parties :

# Les dépenses engagées : 62.600,02 € HT

1) Les loyers : 42.602,75 € HT

2) Les factures Orange : 2119,25 € HT

3) Les factures de déménagement et de garde-meubles : 4457,66 € HT

4) Les factures Trafitel : 5552,75 € HT

5) Les factures Electricité 31 : 1967 € HT

6) La facture Eurosécurité : 210 € HT

7) La facture Culligan : 99 € HT

8) Les factures Chatenie : 996,60 € HT

9) Les frais d’assurance Allianz : 2236,65 € Ht et 2250,36 € HT

10) La Poste : 108 € HT

# Les dépenses à venir jusqu’à la réinstallation dans les locaux après l’achèvement des travaux: 84.205,80 € HT, somme à parfaire jusqu’à la date de réinstallation dans les locaux

1) Les loyers : 62.783 € HT à parfaire

2) Le déménagement : 5820 € HT

3) Le devis Trafitel : 6980 € HT

4) Le devis Culligan : 258 € HT

5) Les frais à venir Eurosécurité : 210 € HT

6) Les frais à venir Chatenie : 996,60 € HT

7) Les frais à venir garde-meubles : 2740 € HT

8) Les frais à venir La Poste : 108 € HT

9) Les frais d’assurance Allianz : 4310,20 € HT

# Les pertes d’exploitation : 125.574 € HT.

La Sarl Architectures [X] [K] demande la condamnation in solidum de la Sa Allianz, son assureur, des consorts [I] en leurs qualités respectives de bailleresse, usufruitier et nus-propriétaires, de la Sa Abeille Iard & Santé en sa qualité d’assureur de l’immeuble, de la Sarl Chauffage et Climatisation Legray, de la Maaf, de la Sa Mma Iard et de la Sa Mma Iard Assurances Mutuelles en leur qualité d’assureur de la Sarl Chauffage et Climatisation Legray, de la société Etablissements Fabrice Longeville, de la société Aviva Assurances en sa qualité d’assureur de la société Etablissements Fabrice Longeville, de la société TD Archi, et de la société ADL Immobilier.

En l’état de la décision de la Cour concernant les responsabilités, ces demandes ne concernent en définitive que les consorts [I], la Sa Abeille Iard & Santé et la Sa Allianz Assurances, lesquels seront condamnés in solidum au paiement des indemnités allouées, la Sa Allianz Assurances disposant d’un recours à l’encontre des consorts [I] et de la Sa Abeille Iard & Santé et les consorts [I] devant être garantis par leur assureur.

Les dépenses engagées

1) Les loyers : 42.602,75 € HT

La Sarl Architectures [X] [K] expose que compte tenu des arrêtés de périls pris par la Ville de [Localité 6] et audenger pour accéder à ses locaux, elle a été contrainte de louer de nouveaux locaux [Adresse 25] à [Localité 6] , que le loyer de la [Adresse 24] s’élevait à la somme de 1597,75 € par mois et celui des nouveaux locaux à 4000 € HT par mois, la différence s’expliquant par le fait qu’elle a contracté un bail précaire afin de ne pas avoir à subir un préavis de six mois pour un bail professionnel et de na pas avoir à régler deux lois simultanément. En prenant en compte un différentiel de loyer de 2242,25 € HT par mois après prise en compte des postes 'eau', 'gaz’ et électricité', elle chiffre son préjudice à la somme de 42.602,75 € HT sur la période du 30/11/2018 au 30/06/2020 (2242,25 x 19 mois).

Pour soutenir que la Sarl Architectures [X] [K] a renoncé à toute indemnité, les consorts [I] sont mal fondés à invoquer la clause stipulée à l’article 2.2 du bail aux termes de laquelle 'Le locataire souffrira tous travaux quelconques qui seraient exécutés dans les biens loués ou dans l’immeuble dont ils dépendent. Il ne pourra prétendre à cette occasion à aucune indemnité ni réduction de loyer, quand bien même la durée des travaux excéderait quarante jours', une telle clause n’étant pas applicable lorsque le bailleur est responsable du sinistre justifiant la réalisation des travaux.

S’agissant de cette période, le préjudice tel que chiffré par la société locataire est justifié (pièces n° 15) et non utilement critiqué par les consorts [I] et les assureurs.

Il doit être fait droit à cette demande.

2) Les factures Orange : 2119,25 € HT

La Sarl Architectures [X] [K] expose que la Livebox Orange n’a pas été déménagée à la nouvelle adresse dans la mesure où la fibre optique est incluse dans le contrat de prestations de services conclu pour les locaux de la rue Jules de Rességuier et que malgré les lettres de résiliation adressées à la société Orange, la résiliation n’a pas été prise en compte par cette dernière. Elle réclame le paiement des factures réglées à Orange.

Il apparaît que par courrier du 5 décembre 2018, la Sarl Architectures [X] [K] a informé Orange de sa volonté de résilier son abonnement (pièce n° 16). Les factures émises par Orange de janvier à novembre 2019 ne sauraient dès lors être mises à la charge du bailleur et des assureurs.

Ce chef de demande doit être rejeté.

3) Les factures de déménagement et de garde-meubles : 4457,66 € HT

Ces frais sont justifiés par les factures versées au débat (pièces n° 18 et 19). Il doit être fait droit à cette demande.

4) Les factures Trafitel : 5552,75 € HT

La Sarl Architectures [X] [K] a dû engager des dépenses concernant le déménagement de son réseau informatique pour un montant total de 5552,75 € HT suivant factures versées au débat (pièces n° 20). Il sera fait droit à cette demande.

5) Les factures Electricité 31 : 1967 € HT

Ces dépenses ont été rendues nécessaires pour l’adaptation du nouveau local à l’activité de la Sarl Architectures [X] [K]. Le préjudice est justifié par les factures versées au débat (pièces n° 21). Il doit être fait droit à cette demande.

6) La facture Eurosécurité : 210 € HT

Le changement de serrure a été rendu nécessaire par le changement de locaux. Le préjudice est justifié par la facture versée au débat (pièce n° 22). Il sera fait droit à cette demande.

7) La facture Culligan : 99 € HT

La facture produite (pièce n° 23) correspond au déplacement de la fontaine à eau dans le local de remplacement. Il doit être fait droit à cette demande.

8) Les factures Chatenie : 996,60 € HT

Les factures produites (pièces n° 24) correspondent aux frais de modification de l’adresse de la Sarl Architectures [X] [K] sur les cartes de visite, les enveloppes et les plaques de l’agence. Il doit être fait droit à cette demande.

9) Les frais d’assurance Allianz : 2236,65 € HT et 2250,36 € HT

La Sarl Architectures [X] [K] expose qu’elle a continué de payer une assurance pour les locaux situés [Adresse 24] et qu’elle a été contrainte de souscrire une seconde assurance pour les nouveaux locaux situés [Adresse 25] (pièces n° 25 et 26).

S’agissant de la [Adresse 25], les cotisations ont été de 2236,65 € HT pour la période du 30/11/2018 au 29/11/2019 et de 2250,36 € HT pour la période du 30/11/2019 au 29/11/2020.

Ces demandes sont justifiées.

10) La Poste : 108 € HT

Le coût de la réexpédition du courrier de la [Adresse 24] vers les nouveaux locaux a été facturé à la somme de 108 € HT par La Poste (pièce n° 27). Il doit être fait droit à ce chef de demande.

Les dépenses à venir jusqu’à la réinstallation dans les locaux après l’achèvement des travaux: 84.205,80 € HT, somme à parfaire jusqu’à la date de réinstallation dans les locaux

1) Les loyers : 62.783 € HT à parfaire

Cette demande concerne la période du 01/07/2020 au 31/10/2022.

La cour ne peut que constater que, contrairement à ce qu’il en était pour la période précédente, la Sarl Architectures [X] [K] ne produit pas les factures afférentes à la location des locaux de la [Adresse 25], de sorte qu’il n’est pas justifié de la situation exacte de la Sarl Architectures [X] [K] à compter du mois de juillet 2020 et notamment de la persistance de son installation [Adresse 25] à compter de cette date. Il n’est donc pas possible de chiffrer son préjudice sur les mêmes bases que pour la période antérieure.

Ce chef de demande doit en conséquence être rejeté.

2) Le déménagement : 5820 € HT

3) Le devis Trafitel : 6980 € HT

4) Le devis Culligan : 258 € HT

5) Les frais à venir Eurosécurité : 210 € HT

6) Les frais à venir Chatenie : 996,60 € HT

7) Les frais à venir garde-meubles : 2740 € HT

8) Les frais à venir La Poste : 108 € HT

9) Les frais d’assurance Allianz : 4310,20 € HT

Pour l’ensemble de ces demandes, la cour constate également qu’il n’est pas justifié de la présence de la Sarl Architectures [X] [K] au [Adresse 25] à compter du mois de juillet 2020 et de la certitude que les divers frais dont il est demandé l’indemnisation seront effectivement exposés dans l’avenir.

Toutes ces demandes doivent en conséquence être également rejetées. Le jugement dont appel doit être infirmé sur ces divers points.

Les pertes d’exploitation

La Sarl Architectures [X] [K] expose que l’activité d’architectes de Mme [X] et M.[K] est scindée en deux parties entre la Sarl Architectures [X] [K] elle-même et la société Bergo, toutes deux domiciliées [Adresse 24], que l’activité de ces deux sociétés a été fortement impactée par le sinistre et qu’elles ont subi une perte d’exploitation importante chiffrée à la somme de 125.574 € par leur cabinet d’expertise comptable.

Les consorts [I] font valoir que l’attestation de l’expert-comptable de la Sarl Architectures [X] [K] ne fournit qu’un relevé de chiffre d’affaires et de marge, de date à date, mais qu’à aucun moment le lien de causalité entre le sinistre et le déménagement d’une part, et une baisse significative de l’activité n’est apportée.

Pour démontrer la réalité et le montant du préjudice dont elle sollicite la réparation, la Sarl Architectures [X] [K] produit une attestation du cabinet d’expertise-comptable CF Experts indiquant :

' Je soussigné [J] [F], agissant en qualité d’expert-comptable des sociétés Architectes [X] [K] et Bergo sises au [Adresse 5] à [Localité 6] (31), atteste par la présente que le préjudice économique et financier (perte d’exploitation) est estimé à 125.574 euros.

Ce chiffrage correspond au comparatif des résultats d’exploitation du 19 septembre au 31 octobre 2018 et ceux de l’année passée'.

En pratique, la somme de 125.574 € a été obtenue en comparant le résultat d’exploitation des deux sociétés du 19/09/2017 au 31/10/2017 (71.946 € ) et le résultat d’exploitation des mêmes sociétés du 19/09/2018 au 31/10/2018 (- 53.629 € ).

Cette méthode d’évaluation du préjudice n’a aucune valeur probante dans la mesure où l’activité de la Sarl Architectures [X] [K] ne résultait pas de sa seule adresse, un cabinet d’architecte n’étant pas un fonds de commerce où la clientèle se rendrait pour se procurer des produits ou des prestations, mais une activité libérale ne perdant pas obligatoirement sa clientèle en cas de déménagement des locaux, et où, la perception des honoraires de l’architecte n’ayant aucune régularité, il n’est pas possible de chiffrer un éventuel préjudice sur une période de comparaison d’un mois.

La Sarl Architectures [X] [K] n’apporte strictement aucun élément de preuve permettant de considérer qu’elle pourrait avoir subi un préjudice économique en relation de causalité avec le sinistre ayant affecté ses locaux et le déménagement subséquent de son agence vers de nouveaux locaux similaires.

Elle doit être déboutée de ce chef de demande. Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.

Sur la fixation du montant du loyer des locaux loués par la Sarl Architectures [X] [K] et la demande de réalisation sous astreinte des travaux de réparation permettant à la Sarl Architectures [X] [K] de réintégrer les lieux

Pour des motifs que la cour adopte, le premier juge a justement fixé à un euro le montant du loyer des locaux loués à la Sarl Architectures [X] [K] à compter du 30 novembre 2018 jusqu’à réintégration dans les lieux. Le jugement sera confirmé sur ce point, sauf à fixer la date à laquelle cette réintégration est devenue possible au 1er juillet 2023.

La demande de réalisation des travaux sous astreinte a quant à elle été rejetée.

Le 1er juin 2023 a été signé le procès-verbal de réception des travaux de réhabilitation de l’immeuble réalisés par la société Bourdarios (pièce n° 103 des consorts [I]).

Suivant arrêté en date du 6 juin 2023, la Ville de [Localité 6] a abrogé l’arrêté de péril ordinaire avec interdiction d’accéder et d’habiter l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6].

Le procès-verbal de levée des réserves a été signé le 15 juin 2023 (pièce n° 104 des consorts [I]).

La facture finale des travaux réalisés par la société Bourdarios a été adressée aux consorts [I] le 20 juillet 2023 (pièce n° 102).

Il apparaît au vu de ces pièces que tous les travaux de réparation préconisés par l’expert ont été réalisés et que rien ne s’oppose à la réintégration des lieux par la locataire depuis le 1er juillet 2023, étant précisé que les consorts [I] ont tenu informée la Sarl Architectures [X] [K] de cette situation par courrier du 8 juin 2023 et lui ont indiqué que le loyer redeviendrait exigible à compter du 1er juillet 2023.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de réalisation des travaux sous astreinte et de juger que le montant du loyer est fixé à un euro jusqu’au 30 juin 2023 inclus.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens et à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile doivent être infirmées sauf en ce que les consorts [I] ont été condamnés à payer à la société ADL Immobilier la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sa Abeille Iard & Santé, partie principalement perdante à l’issue de la procédure, doit supporter les dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et les dépens d’appel, avec application au profit de Maître Isabelle Faivre, de Maître Sorel, de la Selas Clamens Conseil , de la Selas d’avocats ATCM, avocats qui le demandent, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle se trouve redevable d’indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure de première instance et de la procédure d’appel, dans les conditions définies par le dispositif du présent arrêt.

Elle ne peut elle-même prétendre à une indemnité sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 20 juin 2022 sauf en ce qu’il a :

— déclaré recevables les demandes de Madame [P] [I] épouse [D] [T], M. [Y] [I], M. [G] [I], M. [H] [I], M. [U] [I], et Mme [N] [R] épouse [I] ;

— mis hors de cause la Sarl Adl Immobilier ;

— condamné la Compagnie Allianz Assurances à garantir la Sarl Architectures [X] [K] ;

— condamné la Sa Abeille Iard & Santé venant aux droits de la Sa Aviva à garantir les consorts [I] ;

— dit que la Sa Abeille Iard & Santé venant aux droits de la Sa Aviva est en droit d’invoquer la limitation de garantie pour la perte de loyer à hauteur de douze mois à l''égard des consorts [I] ;

— fixé le loyer des locaux du [Adresse 5] à [Localité 6] loués au cabinet d’architecte à 1 euro, à compter du 30 novembre 2018 et jusqu’à réintégration dans les lieux, la date à laquelle la réintégration est devenue possible étant fixée ci-dessous ;

— condamné les consorts [I] à payer la somme de 2.000 euros à la société Adl Immobilier au titre de l’articIe 700 code de procédure civile.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Rejette toutes les demandes formées à l’encontre de la Sarl Architectures [X] [K], de la Sarl Chauffage et Climatisation Legray, de la Sarl TD Archi, de la Sarl Etablissements Fabrice Longeville, de la Sas ADL Immobilier et de leurs assureurs.

Juge que les consorts [I] doivent leur garantie à leur locataire, la Sarl Architectures [X] [K], en application des articles 1719 et suivants du code civil.

Dit que la Sa Allianz Assurances doit sa garantie 'Dégât des eaux’ à la Sarl Architectures [X] [K].

Dit que la garantie de la Sa Allianz Assurances pour le contenu des locaux professionnels de la Sarl Architectures [X] [K] est limitée à 90.000 euros et que les franchises telles que figurant en page 66 des dispositions générales du contrat sont opposables à l’assuré et aux tiers.

Condamne la Sa Abeille Iard & Santé à payer aux consorts [I] :

— au titre des travaux de remise en état et des honoraires d’architecte, la somme de 396.677 € TTC, outre actualisation sur la base de l’évolution de l’indice BT 01 entre le 12 avril 2021 et le 20 juillet 2023, et la somme de 46.727,28 € TTC ;

— au titre de la perte de loyers et charges récupérables, la somme de 103.596 € ;

— au titre des frais de relogement des locataires, la somme de 141.632,70 € ;

— au titre des frais exposés et non compris dans le coût de l’expertise judiciaire, la somme de 35.081,69 € ;

— au titre des frais d’étaiement, la somme de 125.337,46 € ;

— au titre des frais de sécurisation de l’immeuble et de défense anti-squatters, la somme de 12.368,18 €.

Déboute les consorts [I] du surplus de leurs demandes.

Condamne in solidum la Sa Allianz Assurances en sa qualité d’assureur de la Sarl Architectures [X] [K], les consorts [I] et la Sa Abeille Iard & Santé en sa qualité d’assureur multirisques habitation de l’immeuble à payer à la Sarl Architectures [X] [K] :

— la somme de 42.602,75 € HT au titre des loyers des locaux de remplacement ;

— la somme de 4457,66 € HT au titre des frais de déménagement et de garde-meubles ;

— la somme de 5552,75 € HT au titre des factures Trafitel ;

— la somme de 1967 € HT au titre des factures Electricité 31 ;

— la somme de 210 € HT au titre de la facture Eurosécurité ;

— la somme de 99 € HT au titre de la facture Culligan ;

— la somme de 996,60 € HT au titre de la facture Chatenie ;

— les sommes de 2236,65 € HT et 2250,36 € HT au titre des frais d’assurance Allianz ;

— la somme de 108 € HT au titre des frais de réexpédition du courrier.

Condamne les consorts [I] et la Sa Abeille Iard & Santé, in solidum, à relever et garantir la Sa Allianz Iard de ces condamnations.

Les condamne in solidum à rembourser à la Sa Allianz Iard la somme de 50.000 € versée par cette dernière à la Sarl Architectures [X] [K].

Condamne la Sa Abeille Iard & Santé à garantir les consorts [I] de ces condamnations.

Déboute la Sarl Architectures [X] [K] du surplus de ses demandes concernant notamment les dépenses à engager et le préjudice d’exploitation.

Rejette la demande de réalisation des travaux sous astreinte.

Fixe à un euro le montant du loyer dû par la Sarl Architectures [X] [K] jusqu’au 30 juin 2023 inclus.

Condamne la Sa Abeille Iard & Santé aux dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et les dépens d’appel.

Condamne la Sa Abeille Iard & Santé à payer, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des frais non compris dans les dépens exposés en première instance et en appel :

— la somme de 18.000 € aux consorts [I] ;

— la somme de 10.000 € à la Sarl Architectures [X] [K] ;

— la somme de 3000 € à la Sa Allianz Assurances ;

— la somme de 5000 € à la Sarl Chauffage et climatisation Legray ;

— la somme de 3000 € à la Sarl TD Archi ;

— la somme de 3000 € à la Sa Maaf ;

— la somme de 3000 € à la Sa Mma Iard et à la Sa Mma Iard Assurances Mutuelles ;

— la somme de 2000 € à la Sas ADL Immobilier en sus de la somme déjà allouée en première instance.

Rejette toutes autres demandes formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Accorde à Maître Isabelle Faivre, Maître Sorel, la Selas Clamens Conseil, et à la Selas d’avocats ATCM, avocats, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président

N. DIABY M. DEFIX

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