Arrêt N°

PC

R.G : N° RG 23/00795 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F5BU

[S] [U]

C/

S.C.I. COFIMED

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 11 FEVRIER 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une ordonnance rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT-DENIS en date du 23 MAI 2023 suivant déclaration d’appel en date du 12 JUIN 2023 rg n°: 21/02718

APPELANT :

Monsieur [N] [S] [U]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Christine CHANE-KANE de la SELAS FIDAL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMEE :

S.C.I. COFIMED

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Vincent remy HOARAU de la SELARL PRAGMA, , avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Clôture: 20 août 2024

DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Novembre 2024 devant la cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 11 Février 2025.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 11 Février 2025.

Greffier : M^me Véronique FONTAINE, Greffier.

LA COUR

Selon acte authentique dressé le 23 septembre 2015, la SCI COFIMED a acquis de Monsieur [V] [B], un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 4], dans une copropriété de deux lots, sans syndic.

Monsieur [N] [S] [U] est propriétaire d’un lot de la même copropriété depuis la régularisation de l’acquisition par acte de Me [P] [Z], du 12 novembre 2007.

Par courrier du 30 août 2016, la SCI COFIMED informait M. [S] qu’elle avait constaté des infiltrations venant du lot de ce dernier et qu’elle attendait qu’il y mette fin sans tarder.

Exposant que Monsieur [S] [U] n’avait pas réalisé les travaux nécessaires à la suppression des infiltrations venant de son lot , n’avait pas proposé d’indemniser la SCI COFIMED des troubles de jouissance subis et n’avait pas désigné la compagnie d’assurance qui assurait son local en 2016 , la SCI COFIMED a fait citer Monsieur [N] [S] [U] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion, par acte d’huissier du 15 octobre 2021, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer diverses sommes en réparation de ses préjudices matériels et au titre des troubles de jouissance subis.

Par conclusions d’incident, le défendeur a saisi le juge de la mise en état aux fins de déclarer l’action irrecevable comme prescrite et, à titre subsidiaire, d’ordonner un complément d’expertise.

Par ordonnance d’incident en date du 23 mai 2023, le juge de la mise en état a statué en ces termes :

«  REJETONS la fin de non-recevoir de prescription de l’action de la COFIMED ;

DECLARONS prescrite la demande en démolition présentée par Monsieur [N] [S] ;

REJETONS la demande d’expertise judiciaire ;

ENJOIGNONS à Monsieur [N] [S] de justifier dans le délai de 15 jours à compter de la présente ordonnance de la réalisation des travaux de mise hors d’eau de son local ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [S] à payer à la COFIMED la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RENVOYONS l’affaire à la mise en état électronique du 11 septembre 2023 pour dernières conclusions éventuelles des parties sui le fond ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [S] aux dépens de l’incident avec distraction au profit de Maître Vincent HOARAU. "

Monsieur [N] [S] [U] a interjeté appel le 12 juin 2023.

Les parties ont été avisées de l’audience à bref délai par un avis du 4 juillet 2023.

L’appelant a signifié la déclaration d’appel à l’intimée le 10 juillet 2023.

Monsieur [N] [S] [U] a remis ses premières conclusions par RPVA le 2 août 2023, les signifiant à la SCI COFIMED le 4 août 2023, celle-ci s’étant constituée dès le 3 août 2023.

La SCI COFIMED a déposé ses premières conclusions d’intimée par RPVA le 4 septembre 2023.

La clôture est intervenue le 20 août 2024 après plusieurs renvois à la demande des parties.

***

Selon le dispositif de ses dernières conclusions n° 2, remises le 14 novembre 2023, Monsieur [N] [S] [U] demande à la cour de:

« INFIRMER l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

o Rejeté la fin de non-recevoir de prescription de l’action de la COFIMED ;

o Déclaré prescrite la demande en démolition présentée par Monsieur [N] [S] ;

o Rejeté la demande d’expertise judiciaire ;

o Enjoint à Monsieur [N] [S] de justifier dans le délai de 15 jours à compter de la présente ordonnance de la réalisation des travaux de mise hors d’eau de son local ;

o Condamné Monsieur [N] [S] à payer à la COFIMED la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o Condamné Monsieur [N] [S] aux dépens de l’incident avec distraction au profit de Maître Vincent HOARAU ;

Statuant à nouveau :

DECLARER l’action de la SCI COFIMED irrecevable.

DEBOUTER La S.C.I. COFIMED de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Subsidiairement,

ORDONNER un complément d’expertise par tel expert qu’il plaira à M. Le Juge de désigner avec mission notamment de recueillir toutes les pièces relatives aux travaux d’extension réalisés par la SCI COFIMED, sans autorisation, et de dire si ces travaux ont eu un impact sur la structure de l’immeuble notamment concernant les parties communes et privatives de celui-ci qui datent de plus de 50 ans et qui n’avait jamais été rénové ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la S.C.I. COFIMED à payer Monsieur [N] [S] [U] la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. "

***

Selon ses dernières conclusions déposées le 15 novembre 2023, la SCI COFIMED demande à la cour de :

« CONFIRMER l’ordonnance attaquée en ce qu’elle a débouté Monsieur [N] [S] [U] de l’ensemble de ses moyens, fins et conclusions.

En particulier, JUGER prescrite la demande en démolition des ouvrages réalisés par la SCI COFIMED qui s’incorporent au bâti,

A tout le moins, JUGER cette demande irrecevable pour défaut de qualité à agir,

A TITRE INCIDENT, ajoutant à l’ordonnance attaquée,

ENJOINDRE à Monsieur [N] [S] [U] de justifier, sous huit jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, de la réalisation des travaux de mise hors d’eau de son local, et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour pendant deux mois.

CONDAMNER Monsieur [N] [S] [U] à payer la somme de 3500 en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNER Monsieur [N] [S] [U] aux entiers dépens d’appel;

Et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître Vincent HOARAU pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision. "

***

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » lorsqu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur le périmètre de l’appel :

L’appelant fait grief à l’ordonnance entreprise d’avoir rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action mais aussi d’avoir déclaré prescrite la demande en démolition présentée par Monsieur [N] [S]. Il demande, en tout état de cause, de déclarer irrecevable l’action de la SCI COFIMED et subsidiairement d’ordonner un complément d’expertise, prétention rejetée par le premier juge.

La SCI COFIMED conclut à la confirmation de l’ordonnance mais sollicite à titre incident qu’il soit fait injonction à l’appelant de justifier, sous astreinte, de la réalisation des travaux de mise hors d’eau de son local. Néanmoins, cette prétention a déjà été accueillie par l’ordonnance dont appel, ce qui conduit à considérer que la SCI COFIMED sollicite la confirmation totale de l’ordonnance querellée.

Sur la prescription de l’action de Monsieur [N] [S] [U] :

Pour retenir la prescription de l’action initiée par Monsieur [N] [S] [U], le juge de la mise en état a considéré, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et des dispositions de l’article 2224 du code civil, que si les premiers désordres sont apparus dès 2015, il est manifeste que c’est uniquement à partir du dépôt du rapport d’expertise amiable, soit en février 2021, qu’il a été possible de corréler avec certitude un certain nombre de dommages affectant le local de la COFIMED avec les installations du dessus appartenant au défendeur ou à leur utilisation.

L’appelant soutient que le rapport de l’expert (page 10), retient que " selon les dires de M. [A], suite aux travaux réalisés en 2016 les désordres ont perduré, et ce n’est que le 05 avril 2019 que la SCI COFIMED a fait dresser un procès-verbal de constat d’huissier, par Me [R] [T]. Il ressort du courrier de la SCI COFIMED au concluant le 30/08/2016 que cette dernière était en réalité au courant des dégâts des eaux depuis le 23/09/2015, puisqu’il déclare que "depuis que j’ai acquis le rez-de-chaussée du local situé au [Adresse 2] à [Localité 4], le 23/09/2015, j’ai essayé à plusieurs reprises d’obtenir un rendez-vous avec vous Pour faire le point …. Sur les gros problèmes des fuites d’eau constatées au plafond provenant de votre appartement au-dessus. " (Pièce adverse 2).

Selon l’appelant, la SCI COFIMED ne peut soutenir qu’il a fallu d’un rapport d’expertise pour confirmer que l’eau provenait bien des travaux réalisés par la concluante. Il est manifeste que la demanderesse était au courant des désordres liés aux fuites d’eau depuis 2015, et qu’elle disposait d’un délai de cinq ans soit jusqu’au 23/09/2020 pour intenter son action. En prenant en considération son courrier du 30/08/2016, l’action devait être intentée avant le 30/08/2021. Or, l’acte introductif d’instance n’a été délivré que le 15 octobre 2021, de sorte que l’action de la SCI COFIMED est prescrite depuis soit le 23/09/2020, soit le 30/08/2021.

La SCI COFIMED réplique que ce n’est que l’expertise amiable contradictoire diligentée à l’initiative de la compagnie d’assurance GROUPAMA qui a mis en évidence la multiplicité des entrées d’eau dans le local de la requérante et lui a ainsi permis d’engager son action contre le défendeur uniquement au titre des entrées d’eau provenant de son lot et non des parties communes. Et, si un constat d’huissier avait pu être dressé à l’intérieur du lot du défendeur, à aucun moment il n’a été possible de corréler avec certitude les dommages visibles en cueillie de plafond et sur les murs de la SCI COFIMED, avec les installations du lot du dessus, ou leur utilisation par les occupants. Au demeurant, M. [S] a consenti à l’expertise amiable et contradictoire engagée par son assureur. Il avait d’ailleurs déjà offert de trouver une solution amiable par une démarche de recherche de fuite (pièce n° 7), mais qu’il n’engagea jamais. Les opérations d’expertise ont pris fin en février 2021. M. [W] a communiqué son rapport à la concluante le 17 février 2021. C’est à cette date que sera fixé le point de départ du délai de prescription.

Ceci étant exposé,

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 42, modifié par Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 (art. 37) renvoie expressément à l’article 224 du code civil pour les actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

La charge de la preuve de l’expiration du délai de prescription incombe à celui qui s’en prévaut.

En l’espèce, Monsieur [S] [U] affirme que la SCI COFIMED connaissait l’origine des désordres depuis plus de cinq ans avant l’assignation du 15 octobre 2021, soit antérieurement au 15 octobre 2016.

Selon lui, il est manifeste que la demanderesse était au courant des désordres liés aux fuites d’eau depuis 2015, et qu’il disposait d’un délai de cinq ans soit jusqu’au 23/09/2020 pour intenter son action.

Selon le rapport d’expertise amiable contradictoire réalisé par Monsieur [C] [K], achevé le 23 janvier 2020, il aurait été saisi le 11 septembre 2020. Pourtant, les dates de visite des lieux, au nombre de cinq, sont antérieures à la date prétendue de sa mission pour les deux premières, soit le 10 mars 2020 et le 8 septembre 2020 (page 4 et 7 du rapport).

Il est aussi avéré que la mission confiée à l’expert amiable portait sur « des infiltrations perdurant depuis 2016 dans un local commercial situé en RDC d’un immeuble comprenant deux niveaux. »

Cet immeuble est en effet composé de 2 logements (page 4 du rapport), un au rez-de-chaussée, transformé en bureau par la COFIMED, et le second en R+1 à usage locatif, appartenant à l’appelant.

Il est aussi relevé qu’aucun syndic de copropriété n’a été nommé ni qu’aucune convention de copropriété n’a été établie entre les deux copropriétaires.

Enfin, l’expert a souligné que le local commercial a été acquis " par Monsieur [A] [E] le 23 septembre 2015 " (page 8 du rapport). Or, l’acte de vente mentionne bien la SCI COFIMED comme étant l’acquéreur du bien litigieux (pièce n° 1 de l’intimée).

Il n’est pas contesté que les travaux d’aménagement du bien immobilier pour le transformer en local de bureau, se sont déroulés entre la fin de l’année 2015 et le début de l’année 2016.

Selon le courrier du 30 août 2016, la SCI COFIMED écrivait au second copropriétaire un courrier ayant pour objet une demande d’urgence de remise aux normes de l’appartement. Elle soulignait la difficulté dans les termes suivants :

«  Depuis que j’ai acquis le rez-de-chaussée du local le 23 septembre 2015, j’ai essayé à plusieurs reprises d’obtenir un rendez-vous avec vous, le propriétaire de l’appartement au-dessus, pour faire le point sur le passage que vous utilisez pour accéder à votre appartement ainsi que sur l’état dégradé et insalubre de votre local et sur les gros problèmes des fuites d’eau constatée au plafond provenant de votre appartement au-dessus.

Vous m’avez accordé une fois un rendez-vous et vous êtes venus avec quelqu’un que vous m’avez présenté comme étant votre fils qui s’est comporté de façon agressive à mon égard. Il m’avait insulté, menacé de me frapper quand j’ai évoqué le problème de fuite d’eau provenant de chez vous ainsi que le passage que vous utilisez pour accéder à votre appartement. (')

À ce jour, comme vous n’acceptez toujours pas de convenir d’un rendez-vous pour faire le point sur les fuites d’eau, sur le raccordement électrique de votre appartement qui n’est pas conforme aux normes de sécurité et qui représente un danger public ainsi que sur le passage accédant à votre appartement, je suis contraint donc de saisir la justice dans les meilleurs délais pour activer les choses.

(') À ce jour, vous avez un local qui est insalubre dont l’électricité et la plomberie n’est pas aux normes. Les occupants de l’appartement vivent dans une situation dégradante. Ils sont à plusieurs, beaucoup consomment des boissons alcoolisées et sont souvent dans un état d’ébriété se permettant de jeter leurs bouteilles vides par-dessus le balcon qui atterrit dans mon jardin. (..)

Je n’ai pas pu commencer à exploiter mon cabinet et tous les travaux de peinture sont déjà dans un état dégradant en raison des fuites d’eau importante dans votre appartement. Pour cela j’entends vous réclamer des dommages et intérêts pour les dégâts causés et pour l’impossibilité d’exploiter mon cabinet jusqu’à ce jour.

Sans prise de contact immédiate pour régler ce problème, je vous informe que je saisis la justice en procédure de référé pour que vous soyez sanctionnés de votre comportement inacceptable et que vous prépariez de toute urgence cette situation. "

Il résulte clairement de ce courrier que la SCI COFIMED avait connaissance des problèmes liés aux fuites d’eau dès le 30 août 2016.

Elle ne justifie d’aucun acte interruptif ou suspensif de prescription puisque l’institution d’une expertise amiable n’emporte aucun effet sur le délai de prescription.

Comme elle l’évoque d’ailleurs dans son courrier du 30 août 2016, la SCI COFIMED pouvait agir en référé expertise afin d’interrompre les délais pour agir alors qu’elle avait à la fois conscience des difficultés relationnelles sérieuses avec le seul autre copropriétaire de l’immeuble et des désordres affectant son bien immobilier par l’effet de fuites d’eau provenant, selon lui de l’appartement du premier étage sans certitude que les désordres provenaient de parties communes relevant alors de la copropriété démunie d’organe de gestion et de représentation.

En conséquence, l’ordonnance querellée doit être infirmée en ce qu’elle a jugé que l’action de la SCI COFIMED n’était pas prescrite.

Sur la prescription de la demande reconventionnelle en démolition présentée par Monsieur [N] [S] [U] ;

Pour déclarer prescrite la demande reconventionnelle de démolition de l’appentis était prescrite car un constat d’huissier de 2016 démonte que les travaux d’appentis étaient terminés à cette date.

L’appelant fait valoir en appel que la demande de destruction formulée par Monsieur [U] est parfaitement recevable, l’appentis ayant été réalisée sans aucune autorisation et au mépris de la législation applicable. A tout le moins, la partie adverse reconnait elle-même l’illicéité de cette construction puisqu’elle admet explicitement la recevabilité d’une demande indemnitaire.

Sur ce,

Vu les articles 6 et 9 du code de procédure civile ;

Monsieur [N] [S] [U] évoque l’existence d’un appentis dont il ne définit aucun caractère précis, s’abstenant de le situer, de le décrire et d’exposer en quoi cette construction aurait été édifiée sans autorisation alors qu’aucun organe de copropriété n’est présent à l’instance tandis qu’il ne produit aucun règlement de copropriété ni ne fonde sa demande de démolition.

Néanmoins, alors qu’il admet que cet appentis existe depuis au moins 2016 et qu’il a sollicité sa démolition par conclusions notifiées le 8 mars 2022, il est aussi établi que son action est prescrite.

L’ordonnance querellée sera donc confirmée de ce chef.

Sur la demande subsidiaire d’expertise :

Eu égard à la prescription de l’action principale de la SCI COFIMED et de la demande reconventionnelle de l’appelant, aucune expertise préalable n’est nécessaire pour trancher le litige opposant les parties hors la présence d’un organe de la copropriété.

L’ordonnance querellée doit être confirmée de ce chef.

Sur les autres demandes :

Les parties supporteront leurs propres dépens ainsi que leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

INFIRME en toutes ses dispositions l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 23 mai 2023 sauf en ce qu’elle a déclaré prescrite la demande reconventionnelle en démolition d’un appentis et rejeté la demande subsidiaire d’expertise ;

Statuant à nouveau,

DECLARE PRESCRITE l’action de la SCI COFIMED dirigée contre Monsieur [N] [S] [U]

DECLARE PRESCRITE la demande reconventionnelle en démolition d’un appentis, formée par Monsieur [N] [S] [U] ;

LAISSE les parties supporter leurs propres dépens de première instance et d’appel ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par M^me Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT