AFFAIRE : N° RG 24/00492 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GBPT

Code Aff. :PC

ARRÊT N°

ORIGINE :JUGEMENT du Tribunal paritaire des baux ruraux de Saint Denis en date du 04 Février 2020, rg n° 51-17-0003

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

DE LA RÉUNION

CHAMBRE SOCIALE

ARRÊT DU 06 JUIN 2025

APPELANT :

Monsieur [N] [R]

[Adresse 2]

[Localité 14]

Représentant : M^e Jean pierre LIONNET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉ :

Monsieur [H] [S]

[Adresse 3]

[Localité 14]

Représentant : M^e Jean patrice SELLY de la SELARL SELLY-MOLIERE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉBATS : En application des dispositions de l’article 946 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Mars 2025 devant la cour composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER,

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS,

Conseiller : Madame Agathe ALIAMUS,

Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries.

A l’issue des débats, le président a indiqué que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 06 Juin 2025.

ARRÊT : mis à disposition des parties le 06 JUIN 2025

greffier lors des débats : M^me Delphine SCHUFT,

* *

*

LA COUR :

EXPOSE DU LITIGE

Par un acte sous seing privé du 12 mai 2008, M. [N] [R] a consenti à M. [H] [S] un bail à ferme d’une durée de 9 ans prenant effet au 1er juin 2008 jusqu’au 31 mai 2017, portant sur la parcelle AI [Cadastre 5] d’une contenance d’un hectare située à [Localité 14].

Le 20 octobre 2015, M. [S], invoquant un manquement de M. [R] à son obligation de lui garantir la jouissance paisible des lieux, a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Denis (le TPBR) en condamnation de celui-ci à rétablir l’accès à la parcelle louée et en indemnisation du préjudice résultant de l’impossibilité de l’exploiter.

Par jugement en date du 4 février 2020, le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Denis a

« – Constaté que M. [R] a manqué à son obligation d’entretien du fonds donné à bail – et spécialement du chemin d’exploitation en permettant l’accès – et qu’il n’a pas assuré à M. [S] la jouissance paisible dc la parcelle AI [Cadastre 5] pendant la durée du bail ;

— Débouté M. [R] de sa demande de résiliation judiciaire du bail pour faute de M. [S] ;

— Constaté que le bail à ferme du 12 mai 2008 a été renouvelé de plein droit au profit de M. [S] à compter du 1er juin 2017, pour une nouvelle durée de 9 ans ;

— Condamné M. [R] à payer à M. [S] la somme de 210.544,13 euros au titre du préjudice tire du défaut d’exploitation de 2013 à 2018 ;

— Ordonné à M. [R] de retirer tout élément empêchant l’accès à la parcelle AI [Cadastre 5] et notamment de faire enlever les plantations de bananiers, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d’un délai de deux mois suivant la signification du présent jugement ;

— Condamné M. [S] à payer à M. [R] la somme de 17.500 euros au titre des fermages impayés de 2013 à 2017. »

M. [R] a interjeté appel du jugement précité.

Par arrêt en date du 19 avril 2021, la cour d’appel de Saint-Denis a :

« – Débouté M. [R] de sa demande tendant à l’annulation du jugement rendu le 4 février 2020 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Denis de la Réunion ;

Avant dire droit,

— Invité les parties à s’expliquer sur l’application au présent litige des dispositions des articles L. 162-1 et L. 162-2 du code rural et de l’arrêté du préfet de la Réunion n° 891 du 6 mai 1999,

— Invité M. [S] à justifier des revenus nets perçus par lui au cours des années culturales 2008 à 2013, tirés de la mise en valeur des terres objet du bail litigieux ;

— Renvoyé la cause et les parties à l’audience qui se tiendra le 21 juin 2021 à 14 heures ;

— Dit que le présent arrêt vaut convocation en justice ;

— Réservé le surplus des demandes ;

— Réservé les dépens. »

Par arrêt du 21 février 2022, la cour d’appel de Saint-Denis a :

« – Infirmé en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 février 2020 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Denis-de-la-Réunion ;

— Débouté M. [S] de toutes ses demandes ;

— Prononcé la résiliation du bail rural portant sur la parcelle cadastrée lieu-dit [Localité 19], section AI n° [Cadastre 5], commune de [Localité 14] ;

— Condamné M. [S] à payer à M. [R] la somme de 7 500 euros au titre des fermages des années 2013 à 2017. »

Saisie sur pourvoi de M. [S], la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par arrêt du 25 janvier 2024, a :

— Cassé et annulé mais sauf en ce qu’il condamne M. [S] au paiement de la somme de 7 500 euros au titre des fermages des années 2013 à 2017, l’arrêt rendu le 21 février 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Saint-Denis ;

— Remis, sauf sur ce point, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie la cour d’appel de Saint-Denis, autrement composée.

La Cour de cassation a motivé sa décision comme suit :

« Vu l’article 1719, 3°, du code civil :

Selon ce texte, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

Pour rejeter les demandes du preneur, l’arrêt relève, d’abord, que l’expert a conclu, d’une part, que l’accès à la parcelle au nord était impossible, le chemin d’exploitation étant recouvert de végétation et non entretenu, d’autre part, que si l’accès au sud avait rouvert début 2016, le bailleur occupait depuis lors la parcelle donnée à bail sur laquelle il avait réalisé une plantation de bananiers.

Il retient, ensuite, qu’en vertu du bail et de l’arrêté préfectoral du 12 septembre 1985, modifié par l’arrêté du 6 mai 1999, relatif au contrat-type de bail à ferme pour le département de La Réunion, auquel il renvoie, le preneur a la charge de l’entretien des chemins d’exploitation.

Il en déduit que, le preneur ne faisant pas la preuve de ce que le bailleur a obstrué le chemin d’exploitation desservant la parcelle affermée et que l’entretien de ce chemin lui incombant, il ne peut réclamer l’indemnisation du préjudice qu’il allègue.

En statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté l’occupation par le bailleur de la parcelle donnée à bail depuis 2016, ce dont il résultait que le défaut d’entretien du chemin d’exploitation imputable au preneur ne constituait pas la cause exclusive de son dommage et que le bailleur ne pouvait donc s’exonérer totalement de son obligation d’assurer au preneur une jouissance paisible des lieux, la cour d’appel a violé le texte susvisé.

Vu l’article L. 461-8 du code rural et de la pêche maritime :

Selon ce texte, le bailleur ne peut faire résilier le bail que s’il apporte la preuve de la non-exploitation de tout ou partie du bien considéré.

Pour prononcer la résiliation du bail, l’arrêt retient que le preneur n’exploite plus la parcelle louée depuis le mois d’août 2013, sans qu’il ne puisse s’exonérer de son manquement en invoquant une impossibilité d’y accéder puisqu’il lui incombait d’entretenir le chemin d’exploitation la desservant.

En statuant ainsi, alors qu’elle avait également constaté l’occupation par le bailleur de la parcelle donnée à bail depuis 2016, qui justifiait, à compter de cette date, le défaut d’exploitation, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

M. [R] a saisi la présente cour d’appel par déclaration du 24 avril 2024.

M. [R] a déposé ses premières conclusions d’appelant le 30 août 2024.

M. [S] a déposé ses premières conclusions d’intimé le 5 novembre 2024

***

Aux termes de ses dernières conclusions d’appelant notifiées par RPVA le 30 août 2024 et soutenues oralement à l’audience, M. [N] [R] demande à la cour de :

« – INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux du 04/02/2020, sauf en ses dispositions exclues de la cassation partielle résultant de l’arrêt de la Cour de cassation du 25/01/2024 ;

Statuant à nouveau dans lesdites limites,

— JUGER que M. [S] n’a pas administré la preuve de l’impossibilité d’accéder à la parcelle dont il était locataire, cadastrée section AI n° [Cadastre 5] ;

— JUGER que le défaut d’entretien du chemin d’exploitation desservant le terrain loué vers la [Adresse 21] est imputable à faute à M. [S];

— LE DEBOUTER de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— PRONONCER la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs de M. [S] et à effet du 12 août 2013,

— JUGER que l’action engagée par M. [S] est abusive ;

— LE CONDAMNER à payer à M. [R] la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive outre celle de 5.000 euros au titre de frais irrépétibles et les dépens qui comprendrons les frais d’expertise judiciaire. »

M. [N] [R] soutient essentiellement que :

— Contrairement aux allégations de M. [S], il a toujours existé au moins deux possibilités d’accès au terrain loué après le blocage du [Adresse 15] par la famille [L]. D’une part, via la [Adresse 21] et le chemin d’exploitation desservant le terrain loué, ce chemin n’ayant jamais été obstrué par une épave de camion, mais simplement envahi de végétation faute d’entretien. D’autre part, via la [Adresse 20] qui a toujours été accessible. D’un point de vue purement matériel, il ne peut pas être tenu que le terrain loué est « enclavé » puisqu’au contraire il peut y être accédé par la [Adresse 20] et la [Adresse 21] moyennent entretien. D’un point de vue juridique, l’enclave n’est pas davantage caractérisée.

— C’est à tort que le premier juge a retenu que le défaut d’entretien du chemin d’exploitation reliant la [Adresse 21] incombait à M. [R]. En effet, il n’appartenait pas au bailleur d’entretenir ce chemin, mais bien au locataire. L’entretien courant d’un chemin d’exploitation desservant le terrain loué constitue bien une réparation locative de menu entretien.

— La cour de renvoi devra juger que seul le comportement intentionnellement fautif de M. [S] est la cause de l’abandon de son exploitation depuis 2013, ce qui conduira à infirmer le jugement et à le débouter de ses prétentions indemnitaires. Il est établi que cet abandon d’exploitation, qui résultait de son fait exclusif, doit être qualifié de faute intentionnelle s’agissant du défaut d’entretien du chemin d’exploitation permettant l’accès normal au terrain loué, entretien qui incombait pourtant exclusivement à M. [S].

— La cour de renvoi ne pourra par conséquent qu’infirmer le jugement sur le quantum de la condamnation prononcée de 210.544,13 euros. Elle retiendra que le revenu annuel moyen imposable de M. [S] sur les premières années du bail s’établit à 1.517 euros. Elle retiendra que pour les années 2013-2014-2015, le défaut d’exploitation étant exclusivement imputable à M. [S], aucune indemnisation ne lui est due. Pour les années 2016 à 2018, si par extraordinaire la cour de renvoi retient une responsabilité de principe de M. [R], le contexte ci-dessus rappelé devra la conduire à retenir qu’en réclamant une indemnisation totalement fantaisiste et disproportionnée qui caractérise une attitude frauduleuse, M. [S] a perdu tout droit à indemnisation en application des principes fondamentaux selon lesquels « fraus omnia corrumpit » et « nemo auditur propriam turpitudinem allegans ».

— Pour se conformer à l’arrêt de cassation partielle, la cour de renvoi est invitée à retenir que la résiliation du bail aux torts du preneur est justifiée par l’abandon d’exploitation volontaire et de mauvaise foi depuis mai 2013 de M. [S], tandis que la plantation par le bailleur de bananiers en 2016, alors que l’accès au terrain par le [Adresse 15] au Sud était alors rétabli, n’a joué aucun rôle causal dans cet abandon d’exploitation intervenu trois ans plus tôt.

******

Aux termes de ses dernières conclusions d’intimée notifiées par RPVA le 5 novembre 2024, et soutenues oralement à l’audience, M. [H] [S] demande à la cour de :

« – CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux en date du 04 février 2020 ;

— DEBOUTER M. [R] de toutes ses prétentions plus amples et contraires ;

Y AJOUTANT

— CONDAMNER M. [R] à payer à M. [S] la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER le même aux entiers dépens comprenant notamment le coût du rapport d’expertise. »

M. [S] fait essentiellement valoir que :

— Les dispositions de l’article 1719 du code civil sont applicables au bail à ferme querellé et il est incontestable que M. [R] n’a pas respecté ses obligations concernant la jouissance paisible à savoir l’accès à la parcelle donnée à bail. M. [R] fait valoir, en dépit des constats effectués par l’expert judiciaire, que M. [S] disposait deux accès à la parcelle louée (via la [Adresse 21] et via la rue de la source). Cette argumentation est vouée à l’échec car dans le rapport d’expertise, il est clairement mentionné que l’unité foncière de M. [R] est enclavée ainsi que la parcelle exploitée par M. [S].

— Dans la mesure où depuis mai 2013, M. [R] a mis M. [S] dans l’impossibilité d’exploiter la parcelle faisant l’objet de la location, M. [R] sera contraint d’indemniser le préjudice subi par M. [S].

— Il ressort des constatations de l’arrêt cassé et de l’arrêt de cassation que l’impossibilité, pour M. [S], d’exploiter la parcelle litigieuse était, également, due à l’obstruction de l’accès à la parcelle par le sud, ainsi qu’à l’occupation, par le bailleur, de la parcelle donnée à bail par l’installation d’une plantation de bananiers. En l’état de telles constatations, la résiliation du bail pour défaut d’exploitation aux torts du preneur ne peut être prononcée et la Cour d’appel confirmera également la décision du tribunal en ce qu’il a débouté M. [R] de sa demande de résiliation du bail pour faute de M. [S].

***

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur l’obligation de délivrance et de jouissance paisible de la parcelle donnée à bail :

Pour constater que le bailleur, Monsieur [N] [R], avait manqué à son obligation d’entretien du fonds donné à bail, spécialement du chemin d’exploitation permettant l’accès aux parcelles louées, interdisant ainsi la jouissance paisible de la parcelle AI [Cadastre 5] pendant la durée du bail, le premier juge a relevé que :

. L’expert a constaté que depuis 2013 – au vu d’une photographie aérienne du 15 septembre 2013 – une végétation envahissante sur la propriété de Monsieur [N] [R] rendait l’accès par le chemin des Pêcheurs impraticable.

. A cette même date, l'[Adresse 17] était obstruée par un portail installé par la propriétaire des parcelles limitrophes.

. L’obstruction de l’accès par [Adresse 15] avait fait l’objet d’une main-courante mettant en cause une famille de riverains, déposée le 12 août 2013 en présence de Monsieur [H] [S], par l’exploitant d’un champ de cannes qui a dû créer un nouveau chemin en direction de la rue de la source au Sud-Ouest de la parcelle Al [Cadastre 5] pour pouvoir poursuivre son exploitation.

. L’expert a aussi relevé qu’un tas de matériaux se situant sur la parcelle Al [Cadastre 4] appartenant à Monsieur [N] [R] bloquait le bas du chemin d’exploitation avant sa jonction avec [Adresse 15] au Sud et que l’absence d’entretien du chemin d’exploitation vers la [Adresse 21] ainsi que la présence du portail sur l'[Adresse 17] enclavaient l’unité foncière de Monsieur [N] [R], et partant, la parcelle donnée à bail à Monsieur [H] [S].

. Monsieur [N] [R] ne justifie d’aucune diligence auprès des tiers ayant obstrué les accès par le [Adresse 15] et l'[Adresse 17] de nature à permettre le rétablissement du passage de Monsieur [H] [S] pour l’exploitation de la parcelle Al [Cadastre 5] donnée à bail.

. L’entretien du chemin d’exploitation situé sur sa propriété et permettant d’accéder au fonds loué relève des obligations du bailleur.

. Monsieur [N] [R] a laissé la végétation envahir le chemin menant à la [Adresse 21] privant ainsi Monsieur [H] [S] de toute possibilité d’accès à la parcelle Al [Cadastre 5].

. Lorsque l’accès par [Adresse 15] a été de nouveau ouvert en 2016, Monsieur [N] [R] a – dans le même temps – planté des bananiers pour un tiers sur la parcelle AI [Cadastre 4] et pour les deux tiers sur la parcelle AI [Cadastre 5] donnée à bail.

Le TPBR en a déduit que Monsieur [N] [R] avait manqué à son obligation d’entretenir le fonds donné à bail – et spécialement le chemin d’exploitation en permettant l’accès – et qu’il n’avait pas assuré à Monsieur [H] [S] la jouissance paisible de la parcelle AI [Cadastre 5] pendant la durée du bail.

Monsieur [R] a interjeté appel de cette décision en considérant en substance que :

. Contrairement à ce que soutenait Monsieur [S], ce n’est pas Monsieur [R] qui aurait fait procéder à la fermeture du [Adresse 15], mais la famille [L], ce dont il est parfaitement au courant pour l’avoir dénoncé à la police municipale depuis le 12 août 2013 ; Monsieur [S] dispose bien d’un accès à son terrain par la [Adresse 21].

. Il résulte du rapport d’expertise judiciaire que plusieurs autres accès au terrain loué existaient

via l'[Adresse 17], accès qui a toutefois été condamné depuis au moins octobre 2012 (rapport p. 25) ; via le chemin d’exploitation situé au Nord du terrain loué et donnant sur la [Adresse 21], voie communale libre d’accès mais non entretenue (rapport p. 27) ; via un chemin non dénommé, accessible et donnant sur la [Adresse 20] (rapport p. 27, flèches jaunes).

. Procédant à une vérification de l’accessibilité par le chemin d’exploitation et la rue

des Pêcheurs, l’expert a pu constater que, contrairement aux allégations de Monsieur [S], l’épave de camion incriminée n’obstrue aucunement ce chemin, puisqu’il le constate dans son rapport (p. 11).

. L’expert a pu constater que ce chemin d’exploitation est envahi par la végétation et impraticable. Procédant ensuite à une vérification chronologique de l’état des lieux depuis 2013, il a relevé qu’en octobre 2014, le [Adresse 15] est toujours obstrué, mais que l’accès par la [Adresse 20] était ouvert (rapport p. 28) ; en avril 2016, le [Adresse 15] était rouvert (rapport p. 30).

Selon l’appelant, il en résulte que, contrairement aux allégations de Monsieur [S], il a

toujours existé au moins deux possibilités d’accès au terrain loué après le blocage du [Adresse 15] par la famille [L] :

a. D’une part, via la [Adresse 21] et le chemin d’exploitation desservant le terrain loué, ce chemin n’ayant jamais été obstrué par une épave de camion, mais simplement envahi de végétation faute d’entretien ;

b. D’autre part, via la [Adresse 20] qui a toujours été accessible.

Monsieur [R] plaide que, d’un point de vue purement matériel, il ne peut donc pas être tenu que le terrain loué est « enclavé » puisqu’au contraire il peut y être accédé par la [Adresse 20] et la [Adresse 21] moyennent entretien. D’un point de vue juridique, l’enclave n’est pas davantage caractérisée.

L’appelant considère que le premier juge a retenu à tort que le défaut d’entretien du chemin d’exploitation reliant la [Adresse 21] incombait à Monsieur [R]. Il est constant que l’accès par ce chemin d’exploitation donnant sur la [Adresse 21] est en l’espèce l’accès normal et juridiquement protégé par les mentions du titre de propriété de Monsieur [R] (v. annexe 1 au rapport d’expertise), la commune confirmant au demeurant que le chemin des Pêcheurs est bien un chemin communal qui a « une sortie sur [Adresse 15] » (pièce 6), rendu impraticable par la végétation faute d’entretien.

Il affirme que l’expert et le tribunal ont commis une erreur de droit sur ce point car il n’appartenait pas au bailleur d’entretenir ce chemin, mais bien au locataire. La cour ne pourra adopter une telle motivation dès lors qu’il tombe sous le sens que l’entretien courant d’un chemin d’exploitation desservant le terrain loué constitue bien une réparation locative de menu entretien. Contrairement à ce que le premier juge a retenu, ce n’est pas Monsieur [R] qui a « laissé la végétation envahir ce chemin », mais bien Monsieur [S] qui, par un défaut d’entretien courant et normal dont il avait l’obligation, en est seul responsable.

Monsieur [S] expose que :

En vertu des dispositions de l’article 1719 du code civil, applicables au bail à ferme, Monsieur [R] n’a pas respecté ses obligations concernant la jouissance paisible à savoir l’accès à la parcelle donnée à bail. Pour s’en convaincre, il suffit de se référer au constat original effectué par la Police municipale le 12 août 2013 (pièce n° 7) et au constat d’huissier établi par Maître [X] [W], huissier de justice, le 4 août 2015.

. Le constat d’huissier établi par Maître [X] [W] le 24 août 2016 démontre aussi que le prétendu passage [Adresse 21] était également bloqué (pièce n° 6).

. La [Adresse 21] ne dessert pas la parcelle louée par Monsieur [S]. Elle a pour limite la parcelle cadastrée section AI [Cadastre 6], parcelle voisine à celle qui doit être occupée par le concluant.

. Monsieur [R] a prétendu que la [Adresse 21] était une voie publique accessible par le nord. Or, après avoir interrogé la Commune de [Localité 14] sur ce point, il apparaît que si une partie de la servitude est bien communale, s’agissant de l’obstruction dont il fait mention dans le PV de constat d’Huissier, celle-ci est située sur une parcelle de terrain cadastrée AI [Cadastre 6] appartenant à Monsieur [N] [R] (cf. pièce n° 10).

. Le rapport d’expertise judiciaire confirme ainsi tous les éléments qui avaient été produits aux débats par Monsieur [S] avant que l’expertise ne soit instituée (pièces n° 4, 6, 7, 10 et 11). Il y est clairement mentionné que l’unité foncière de Monsieur [R] est enclavée ainsi que la parcelle exploitée par Monsieur [S].

En conclusion, selon l’intimé, il est manifeste que le bailleur trouble par conséquent la jouissance du preneur, qui n’a pas réagi en dépit des multiples tentatives de conciliation. Afin de contester les demandes de Monsieur [S], Monsieur [R] avance que le concluant ne démontrerait pas qu’il serait à l’origine des obstructions de la parcelle louée. Or, qu’il en soit à l’origine ou pas, il est patent que le propriétaire est tenu d’offrir à son locataire une jouissance paisible du bien loué. Cette obligation implique que le propriétaire doit protéger le bien loué de toutes les immixtions éventuelles. Comme l’a fort justement indiqué le tribunal, Monsieur [R], qui ne cesse de faire valoir qu’il ne serait pas à l’origine des différentes obstructions, ne justifie d’aucune diligence qui aurait permis à Monsieur [S] d’exploiter la parcelle.

Ceci étant exposé,

Vu les articles 1134, dans sa rédaction applicable au litige, 1719, 1720, 1754 du code civil, L. 162-1, L. 162-2, L. 415-3 et L. 415-4 du code rural et de la pêche maritime, ensemble l’arrêté du préfet de la Réunion n° 891 du 6 mai 1999 ;

Il est d’abord nécessaire de vérifier la matérialité des obstructions alléguées par Monsieur [S] pour lui permettre d’exploiter la parcelle donnée à bail par Monsieur [R] (1), puis de rechercher l’imputabilité de ces éventuelles atteintes au droit d’accès du preneur à ses parcelles (2) avant de statuer sur les obligations respectives des parties (3).

1/ Sur les obstructions à l’accès à la parcelle donnée à bail :

La parcelle cadastrée section AI n° [Cadastre 5], pour partie objet du bail, est délimitée, à l’Ouest, par un chemin que les parties s’accordent à qualifier de chemin d’exploitation, qualification déjà retenue par le bail du 12 mai 2008, et qui constitue son seul accès possible.

Ce chemin débouche, au nord, dans la [Adresse 21], et au sud, sur le [Adresse 15].

Selon le rapport de l’expert, ce chemin donnait également accès, à l’Ouest, à l'[Adresse 17], qui a été fermée par un portail installé par des riverains, interdisant ainsi tout accès au chemin d’exploitation par cette voie.

S’agissant du camion-benne, l’expert judiciaire relève ce qui suit : « Après être passé à l’arrière du camion, il est constaté que celui-ci ne se trouve pas dans l’axe du ponceau enfoui dans la végétation qui marque la limite de la parcelle AI [Cadastre 6] qui supporte le chemin d’exploitation. Lors de la visite, le camion est donc sur la parcelle AI [Cadastre 1] » ;

Il note aussi que « l’accès au Nord reste ainsi impossible, le chemin d’exploitation sur l’unité foncière du bailleur étant recouvert de végétation et non entretenu par M. [R] [N]. »

« Pour l’accès à la parcelle objet du bail, l’accès au chemin de [Adresse 15] est ouvert début 2016, ainsi que le bas du chemin d’exploitation, mais M. [R] [N] occupe dans la foulée la parcelle à bail par une plantation de bananiers, présente depuis mi 2016. »

Selon l’expert, « Si des obstructions à la limite de l’unité foncière ont empêché l’entrée sur les parcelles du bailleur, le chemin d’exploitation situé sur l’unité foncière du bailleur a aussi été obstrué empêchant le fermier d’atteindre sa parcelle. Comme constaté, l’accès au Nord reste ainsi impossible, le chemin d’exploitation sur l’unité foncière du bailleur étant recouvert de végétation et non entretenu par M. [R] [N]. ['] L’accès au [Adresse 15] [i. e. au sud] a été rouvert début 2016, ainsi que le bas du chemin d’exploitation, mais M. [R] [N] a occupé dans la foulée la parcelle à bail par une plantation de bananiers, présente depuis mi 2016. De 2013 à 2016, M. [S] [H] n’a pu disposer d’un accès à sa parcelle du fait d’obstructions ou de défaut d’entretien du chemin lui-même. »

Le rapport d’expertise contient une photographie aérienne délimitant la parcelle litigieuse (page 5) qui confirme que la parcelle exploitée par Monsieur [S] est entourée par plusieurs autres parcelles dont les numéros sont reportés sur l’image ([Cadastre 4], [Cadastre 13], [Cadastre 12], [Cadastre 7], [Cadastre 6] et un ruisseau la séparant de la parcelle n° [Cadastre 10].

Selon le schéma de la visite des lieux le 10 août 2018 lors de l’expertise, reproduit aussi sur une photo aérienne (page 6 du rapport), il était nécessaire d’accéder au [Adresse 15] pour atteindre un chemin d’exploitation (au point b) logeant la parcelle n° AI [Cadastre 8] jouxtant la parcelle n° [Cadastre 4]) pour rejoindre la parcelle litigieuse et la longer au-delà jusqu’à la parcelle AI [Cadastre 6].

En continuant tout droit, ce chemin menait à un point identifié e) par l’expert sur la photographie puis atteint le chemin des pêcheurs en passant par une friche, identifiée par les points f ' g- h.

Mais au point e), il existe en tournant à angle droit à gauche, le trajet de retour selon l’expert par l'[Adresse 17] qu’il décrit comme étant la fin du parcours de l’expertise après le point i) du chemin des Pêcheurs, sans préciser la raison de l’unicité du sens, sauf à l’expliquer par le cheminement réalisé pour les besoins de l’expertise.

En réalité, ces constatations confirment que la parcelle AI [Cadastre 5], exploitée par Monsieur [S] le preneur, est accessible par le point a) ou par le point i). Dans cette dernière hypothèse, soit le trajet passe par une friche marquée par l’expert « h ' g ' f-e » dans le prolongement du point i). L’autre accès partant du point i) évitant la friche susvisée, fait le tour de l'[Adresse 17] par les points j-k-l pour revenir au point e) marquant l’accès à la parcelle donnée à bail entre ce point et le point d) marqué par l’expert.

. L’accès par le point a) passant par le point b), c) : Ce chemin est qualifié de chemin d’exploitation. L’expert a photographié la présence de bananiers plantés sur un tiers sur la surface de la parcelle AI [Cadastre 4] et pour les deux tiers sur la surface de la parcelle louée à Monsieur [S] (photos page 8 du rapport) et ce jusqu’à la parcelle AI [Cadastre 6] (page 9 du rapport).

L’expertise révèle ensuite qu’après la parcelle AI [Cadastre 6], sur la parcelle AI [Cadastre 11], le chemin d’exploitation est envahi par sa végétation en direction de la [Adresse 21] jusqu’au point h) (page 12 du rapport).

C’est sur ce trajet, au point i) que l’itinéraire bifurque vers l'[Adresse 18] qui rejoint la [Adresse 20] (page 12 et photos page 13 du rapport).

Dans la [Adresse 20] se trouve le point j) au début de l'[Adresse 17] permettant de rejoindre la parcelle donnée à bail par les points k) et l) désignés par le rapport d’expertise.

Or, l’expert a constaté que l'[Adresse 17] était obstruée par la présence d’un portail métallique qui pouvait être contourné à pied (photo page 16 du rapport).

L’expert conclut de ces constatations établies contradictoirement que :

. La parcelle mise à bail n’est desservie que par le chemin d’exploitation longeant l’unité foncière à l’Ouest, chemin appartenant successivement du Sud au Nord aux parcelles AI [Cadastre 6], AI [Cadastre 5] et AI [Cadastre 4]. Il rejoint au Sud [Adresse 15] et au Nord, outre un accès l'[Adresse 17], le [Adresse 16].

. Si des obstructions à la limite de l’unité foncière ont empêché l’entrée sur les parcelles du bailleurs, le chemin d’exploitation situé sur l’unité foncière du bailleur a aussi été obstrué empêchant le fermier d’atteindre sa parcelle.

. L’accès au Nord reste impossible car le chemin d’exploitation est recouvert de végétation et non entretenu par Monsieur [R] [N].

. L'[Adresse 17] est obstruée par un portail alors que la voie est cadastrée et n’appartient pas à la propriétaire riveraine sur les deux côtés de l’impasse. Cependant, en 2015, Monsieur [R] accède à ses parcelles par ce chemin pour réaliser des travaux de défrichement.

. L’accès au [Adresse 15] a été rouvert en 2016 ainsi que le bas du chemin d’exploitation mais M. [R] a occupé dans la foulée la parcelle à bail par une plantation de bananiers présente depuis mi 2016.

. De 2013 à 2016, Monsieur [S] n’a pu disposer d’un accès à sa parcelle du fait d’obstructions ou de défaut d’entretien du chemin.

. Depuis 2016, Monsieur [S] n’a pu disposer de sa parcelle, celle-ci étant mise en culture par le bailleur malgré la poursuite du contrat.

Il résulte de ce rapport d’expertise contradictoire que :

. L’accès à la parcelle AI [Cadastre 5], prise à bail par Monsieur [S], restait accessible par la parcelle AI [Cadastre 9] appartenant au bailleur malgré l’extension des plantations de bananiers sur la parcelle exploitée par l’intimé. En effet, les photographies figurant au rapport d’expertise ne montrent pas de chemin obstrué par cette voie mais surtout des plantations réalisées par le bailleur sur la parcelle louée.

. Le second accès par l'[Adresse 17], en partant du [Adresse 16] (points i-j-k-l-e) est bloqué pour les véhicules par un portail installé au point l) du plan de l’expert (photos page 16 du rapport).

. Enfin, le troisième accès envisageable, partant du [Adresse 16] au point i) mais continuant tout droit le long de la parcelle AI [Cadastre 6] à partir de la parcelle AI [Cadastre 11], est partiellement constitué de friches.

2/ Sur l’imputabilité des atteintes au droit d’accès du preneur :

Il convient d’examiner les causes des blocages des trois accès possibles à la parcelle litigieuse.

Le passage par le chemin d’exploitation [Adresse 15] :

. En premier lieu, le rapport d’expertise n’établit pas que l’accès à la parcelle AI [Cadastre 5] par la parcelle AI [Cadastre 9] ait été entièrement obstrué par les plantations de bananiers sur la parcelle exploitée par l’intimé même si ce fait est constant mais n’a pas pour conséquence de le priver du passage par le chemin d’exploitation vers sa parcelle.

A cet égard, selon les déclarations de Monsieur [S] à l’expert, (page 4 du rapport), l’accès par [Adresse 15] [du point (a aux points c) et d)] était rouvert à la date de l’expertise mais il aurait été fermé par la famille [L] (considérant que cet accès était privé jusqu’en 2016).

Il existait donc bien un accès à la parcelle AI [Cadastre 5] exploitée par Monsieur [S], qui s’il avait été obstrué, ce que ne révèle pas le rapport d’expertise, n’est pas directement imputable à Monsieur [R], lequel doit néanmoins assurer son obligation de délivrance de la parcelle louée.

Toutefois, l’intimé verse aux débats (pièce n° 4° un procès-verbal de constat d’huissier, dressé le 4 août 2015, établissant que « Le passage grevant la parcelle AI [Cadastre 4] permettant l’accès à la parcelle AI [Cadastre 5] est situé le long de la limite séparative avec les parcelles AI [Cadastre 8] et AI [Cadastre 13] ['] que l’entrée du passage est obstruée par des branchages et des blocs de béton recouverts par la végétation. »

Monsieur [H] [S] justifie aussi avoir adressé à son bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception du 4 décembre 2014 lui demandant de faire rétablir son accès à la parcelle louée (pièce n° 3 de l’intimé).

Ainsi, il résulte de ces pièces que, même si le rapport d’expertise n’a pu constater le blocage antérieur du chemin d’exploitation [Adresse 15], cette obstruction était avérée en 2014 et 2015.

Le fait que l’empêchement d’exploiter la parcelle prise à bail par Monsieur [S] ne soit pas directement imputable au bailleur, ne peut pas l’exonérer de son obligation de délivrance et d’assurer la jouissance paisible du bien par le preneur.

L’accès par l'[Adresse 17], en partant du [Adresse 16] (points i-j-k-l-e) :

Le rapport d’expertise a relevé que l’accès par l'[Adresse 17], en partant du [Adresse 16] (points i-j-k-l-e) était bloqué (pour les véhicules) par un portail installé au point l) du plan de l’expert (photos page 16 du rapport).

Selon l’expert, ce chemin n’appartient pas à Monsieur [R] bien qu’il débouche directement sur le chemin d’exploitation lui appartenant tout le long des parcelles contiguës AI [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6], joignant le [Adresse 15] au [Adresse 16] (photo page 24 du rapport) étant souligné qu’à la date de la prise de vue aérienne le 14 septembre 2011, il n’existait aucune obstruction à cette voie.

Néanmoins, aucune servitude ne semble exister au profit des parcelles appartenant à Monsieur [R] par cette [Adresse 17] puisque le fonds donné à bail n’était pas enclavé en raison de l’existence du chemin d’exploitation.

L’interdiction d’accès par le portail situé au point l) du plan du rapport (page 6) n’est donc pas imputable au bailleur qui ne pouvait pas en tout état de cause contraindre le propriétaire de ce passage à le libérer pour l’usage de la parcelle AI [Cadastre 5].

L’accès par le chemin des Pêcheurs :

Le troisième accès envisageable, partant du chemin des Pêcheurs au point i) mais continuant tout droit le long de la parcelle AI [Cadastre 6] à partir de la parcelle AI [Cadastre 11], est partiellement constitué de friches.

Monsieur [R] ne conteste pas que ce passage lui appartient puisqu’il fait partie de sa parcelle AI [Cadastre 6].

Néanmoins, il est opportun de vérifier si la partie en friche de ce passage est la propriété de l’appelant.

Le rapport d’expertise révèle par une photographie satellitaire du 15 octobre 2012 (GOOGLEARTH page 25) que l’accès par le chemin d’exploitation au Nord était ouvert vers la [Adresse 21].

Mais les autres photographies prises le 15 octobre 2012, le 15 septembre 2013, le 1er octobre 2014 et le 23 juillet 2015 (pages 25, 26, 27 du rapport) montrent que le chemin d’exploitation est toujours obstrué aux deux extrémités Nord et Sud.

Il est 'ailleurs précisé que Monsieur [R] n’exploite plus le reste de ses parcelles et que la parcelle au droit de l'[Adresse 17] est en friche au moment de la photographie du 15 septembre 2013 (page 27 du rapport).

Il se déduit de ces éléments que Monsieur [R] a cessé d’entretenir le chemin d’exploitation dont il est le propriétaire, permettant de relier la parcelle donnée à bail à la voie publique par le [Adresse 15] ou par le chemin des Pêcheurs, le passage par l'[Adresse 17] n’étant pas un accès public ni assiette d’une quelconque servitude au bénéfice de ses parcelles.

3/ Sur les obligations respectives des parties :

L’examen des différents accès ouverts au preneur démontrent que Monsieur [S] est bien fondé à soutenir qu’il ne pouvait plus exploiter la parcelle AI [Cadastre 5] prise à bail auprès de Monsieur [R].

Aussi, la cour, adoptant les motifs du jugement attaqué, retient que :

. Le bailleur ne justifie d’aucune diligence auprès des tiers ayant obstrué les accès par le [Adresse 15] et l'[Adresse 17] de nature à permettre le rétablissement du passage de Monsieur [H] [S] pour l’exploitation de la parcelle Al [Cadastre 5] ;

. L’entretien du chemin d’exploitation situé sur sa propriété relève de ses obligations et non pas de celles du preneur.

. Pourtant, Monsieur [N] [R] a laissé la végétation envahir le chemin menant à la [Adresse 21] privant ainsi Monsieur [H] [S] de toute possibilité d’accès à la parcelle donnée à bail.

. Le libre accès par le [Adresse 15] lui incombait aussi à partir de la parcelle AI [Cadastre 4] qui lui appartient, afin de relier la voie publique à celle, contiguë, louée par Monsieur [S].

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, il convient toutefois de relativiser la plantation de bananiers à partir de 2016. En effet, les photographies figurant à l’expertise, datant de 2018, ne révèlent pas d’obstruction mais surtout un empiétement des plantations sur la parcelle AI [Cadastre 5] qui n’était plus louée à Monsieur [S] à cette date par l’effet de la résiliation du bail.

Néanmoins, il est suffisamment démontré que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance en s’abstenant de garantir au preneur l’accès normal au fonds exploité par Monsieur [S].

Par l’effet de ce manquement, il a évidemment porté atteinte au droit du preneur de disposer de la jouissance paisible du bien loué.

Le jugement querellé doit être confirmé en ce qu’il a jugé que Monsieur [N] [R] avait manqué à son obligation d’entretien du chemin d’exploitation et d’assurer à Monsieur [H] [S] la jouissance paisible de la parcelle AI [Cadastre 5] pendant la durée du bail.

Sur la demande reconventionnelle de résiliation du bail :

Monsieur [R] demande à la cour de prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs de Monsieur [S] et à effet du 12 août 2013.

Le TPBR a rejeté cette demande en considérant que :

. Monsieur [H] [S] justifie avoir adressé à son bailleur une lettre recommandée avec

accusé de réception du 4 décembre 2014 aux termes de laquelle il lui demande notamment de faire rétablir son accès à la parcelle qu’il loue.

. Monsieur [N] [R] ne justifie d’aucune diligence auprès des tiers ayant obstrué

les accès par le [Adresse 15] et l'[Adresse 17] de nature à permettre le rétablissement du passage pour l’exploitation de la parcelle Al [Cadastre 5] donnée à bail.

. L’entretien du chemin d’exploitation, situé sur sa propriété et permettant d’accéder au fonds loué relève des obligations du bailleur et non de celles du preneur.

. Monsieur [N] [R] a laissé la végétation envahir le chemin menant à la [Adresse 21] privant ainsi Monsieur [H] [S] de toute possibilité d’accès à la parcelle Al [Cadastre 5].

. Monsieur [N] [R] a manqué à son obligation d’entretenir le fonds donné à bail – et spécialement le chemin d’exploitation. Il n’a pas assuré à Monsieur [H] [S] la jouissance paisible de la parcelle AI [Cadastre 5] pendant la durée du bail.

. Il est constant et non contesté que le bailleur n’a délivré aucun congé pour mettre un terme au renouvellement du bail. conformément à l’ article L. 41 1-47 du code rural et de la pêche maritime.

. En application des dispositions des articles L. 411-46 et suivants de ce code, le bail a été renouvelé de plein droit à compter du 1er juin 2017 pour une nouvelle durée de 9 ans.

En appel, Monsieur [R] expose en substance que :

. Il n’appartenait pas au bailleur d’entretenir ce chemin mais bien au locataire car l’entretien courant d’un chemin d’exploitation desservant le terrain loué constitue bien une réparation locative de menu entretien.

. Monsieur [S] a cessé toute exploitation de la parcelle louée depuis au moins août 2013.

Ce défaut d’exploitation résultait de la faute de Monsieur [S] qui a manqué à son obligation d’entretien du chemin d’exploitation et qui a prétendu à tort que son bailleur avait obstrué tant l’accès Sud (alors que le [Adresse 15] a été bloqué

par la famille [L]), que l’accès Nord (alors que l’épave de camion accusée de bloquer la [Adresse 21] ne se trouve pas sur son emprise comme l’expert judiciaire l’a constaté).

. Monsieur [S] a donc fait preuve d’une totale mauvaise foi, ce qui justifiait le prononcé de la résiliation du bail à ses torts à effet du 12 août 2013, date du procès-verbal de police municipale produit au débat.

L’intimé réplique que l’impossibilité d’exploiter la parcelle litigieuse était due à l’obstruction de l’accès à la parcelle par le sud, ainsi qu’à l’occupation, par le bailleur, de la parcelle donnée à bail par l’installation d’une plantation de bananiers. La résiliation du bail pour défaut d’exploitation aux torts du preneur ne peut être prononcée et la cour d’appel confirmera également la décision du tribunal en ce qu’il a débouté Monsieur [R] de sa demande de résiliation du bail pour faute de Monsieur [S].

Sur ce,

L’article 1719 du code civil prévoit que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Enfin, l’article 1721 dispose qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Le bailleur est donc tenu, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur le bien loué. Il lui appartient de faire, lors de la délivrance, tous les travaux permettant une jouissance convenable du preneur et, par exemple, de procéder à la remise en état des clôtures, chemins et fossés ( CA Paris, 29 nov. 1892 : DP 1893, 2, p. 473).

S’il est exact que l’article 5 de l’arrêté préfectoral du 6 mai 1999 est applicable au contrat litigieux (pièce n° 7) puisqu’il y fait clairement référence dans l’article 7 du bail, cet article impose au preneur d’entretenir les chemins d’exploitation en bon état de viabilité.

Mais il convient d’interpréter cette sujétion comme portant sur les chemins d’exploitation afférent à la parcelle louée et non sur les voies d’accès aux dites parcelles.

Or, l’obstruction des accès à la parcelle louée par Monsieur [S] incombait à Monsieur [R], au moins en ce qui concerne l’entretien du chemin d’exploitation reliant le [Adresse 15] à la [Adresse 21] passant par les parcelles AI [Cadastre 4] ou AI [Cadastre 6], propriétés du bailleur non incluses dans le contrat en cause.

Aussi, l’allégation de cessation d’exploitation du preneur ne peut être accueillie et ce d’autant que l’appelant ne produit aucune pièce justifiant de l’absence d’exploitation par le preneur depuis 2013 comme prétendu, ni de l’avoir mis en demeure de régulariser sa situation au regard du manquement allégué.

Le jugement querellé sera donc confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur [R] de sa demande de résiliation du bail aux torts de Monsieur [S].

Sur le quantum de l’indemnisation du preneur :

L’arrêt de renvoi de la Cour de cassation ne remet pas en cause la condamnation de Monsieur [S] à payer à l’appelant la somme de 7.500 euros au titre des fermages des années 2013 à 2017.

Mais le TPBR a condamné Monsieur [N] [R] à payer à Monsieur [H] [S] la somme de 210.544,13 euros au titre du préjudice tiré du défaut d’exploitation de 2013 à 2018.

Pour parvenir à ce montant, les premiers juges ont retenu que :

. Le préjudice subi par Monsieur [H] [S]. et tiré du défaut d’exploitation de ses cultures maraîchères de 2013 à 2018 est directement en lien avec les manquements contractuels du bailleur.

. Il est calculé à partir de l’évaluation de la perte de revenus réalisée par l’expert.

Monsieur [R] conteste subsidiairement cette estimation en exposant que le revenu annuel moyen imposable de Monsieur [S] sur les premières années du bail s’établit à 1.517 €. Le contexte devra conduire à retenir qu’en réclamant une indemnisation totalement

fantaisiste et disproportionnée qui caractérise une attitude frauduleuse, Monsieur [S] a perdu tout droit à indemnisation en application des principes fondamentaux selon lesquels « fraus omnia corrumpit » et « nemo auditur propriam turpitudinem allegans ».

L’appelant fait valoir que les revenus agricole de Monsieur [S] pour les seules années 2010 à 2013 se sont élevés aux sommes suivantes : 1.553 € en 2010, 1.474 € en 2011, 1.524 € en 2012 et 0 € en 2013. Le bail ayant pris effet en juin 2008, force est de constater que Monsieur [S] n’a jamais fait état, et encore moins justifié des chiffres d’affaires et résultats réalisés au titre de son exploitation en 2008 et 2009. En tout état de cause, il résulte des pièces susvisées qu’au regard de la modicité des revenus tirés par Monsieur [S] de l’exploitation du terrain loué, ces revenus étant même inférieurs au loyer annuel prévu au bail, force est de constater qu’il n’avait jamais réellement exploité ces terres, ce qui explique sans doute pourquoi il avait laissé le chemin d’exploitation à l’abandon.

Monsieur [S] conclut que sa perte de revenus est estimé à 210 544,14 € pour les années 2013 à 2018 (page 38 du rapport d’expertise), cette somme étant décomposée comme suit :

—  32 267,16 € au titre de la marge brute estimée pour 2013

—  31 354,92 € au titre de la marge brute estimée pour 2014

—  33 305,61 € au titre de la marge brute estimée pour 2015

—  35 259,64 € au titre de la marge brute estimée pour 2016

—  37 018,89 € au titre de la marge brute estimée pour 2017

—  41 337,91 € au titre de la marge brute estimée pour 2018.

Sur ce,

Vu les articles 1147, 1149 et 1150 du code civil dans leur version applicable au litige ;

Pour parvenir à la somme réclamée par Monsieur [S], l’expert judiciaire a précisé que la perte de revenus de Monsieur [S] devait être calculée sur la marge brute.

Or, la marge brute désigne la différence hors taxe entre le prix de vente et le coût de revient de biens et de services. La définition de la marge brute ne fait pas l’objet d’une norme légale ou comptable. Elle change suivant le secteur d’activité. Elle se distingue de la marge nette qui intègre l’ensemble des charges (dont les charges fixes) et des produits d’une activité économique.

La marge brute d’une entreprise agricole est la différence entre son revenu brut (c’est-à-dire le total des recettes qui dépendent du rendement et des prix courants) et ses coûts variables (c’est-à-dire les coûts qui varient proportionnellement à la taille de l’entreprise ' coûts tels que les engrais, le carburant, le transport).

Ainsi, le préjudice subi par Monsieur [S] en raison de l’impossibilité d’exploitation ne peut être confondu avec son imposition sur le revenu alors que l’expert a réalisé ses calculs en intégrant les charges d’exploitation à partir du référentiel technico-économique par culture partagé par la profession agricole (page 37 du rapport), en prenant en compte un chiffre d’affaires basé sur le prix moyen des légumes cultivés à partir des données publiques de la DAAF sur la période considérée.

Toutefois, les revenus imposables déclarés par Monsieur [S] sur les exercices 2008 à 2013 ne corroborent pas le calcul de l’expert ni l’absence d’exploitation invoquée par l’intimé.

En effet, si la marge brute de l’exploitation de Monsieur [S] était celle calculée par l’expert judiciaire à partir de 2013, elle aurait été aussi proche de ces montants au cours des années précédentes.

Or, Monsieur [S] ne démontre pas la perte d’exploitation alléguée à partir de 2013 par rapport à ses revenus antérieurs, que l’expert judiciaire n’a d’ailleurs pas analysés.

Aussi, il est judicieux de ne pas retenir le montant calculé sur la marge brute théorique des années 2013 à 2017 par l’expertise et par le TPBR alors que la perte réelle d’exploitation devrait être comparée aux revenus antérieurs au blocage des accès de la parcelle donnée à bail qui ne sont pas versés aux débats mais sont sans commune mesure avec les déclarations de revenus de Monsieur [S].

Il est donc opportun de faire partiellement droit à la proposition de calcul de l’appelant en retenant la somme de 1.517,00 euros par an au titre de la perte annuelle moyenne de revenus agricoles subie par le preneur du fait du manquement du bailleur à son obligation de garantir la jouissance paisible du bien donné en location, et ce sur la base des revenus déclarés par Monsieur [S] au titre des exercices antérieurs à 2013.

Ainsi, eu égard au taux d’inflation et à l’augmentation des produits depuis 2010, le préjudice annuel d’exploitation, en l’absence de preuve contraire apporte par Monsieur [S], doit être calculée sur la somme moyenne de 1.700,00 euros par an, entre 2013 et 2018.

En conséquence, le préjudice d’exploitation subi par Monsieur [S] doit être évalué à la somme de 10.200,00 euros.

Le jugement querellé sera infirmé dans cette mesure et Monsieur [N] [R] sera condamné à payer cette somme à Monsieur [H] [S].

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Monsieur [R] sollicite la condamnation de Monsieur [S] à lui payer la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Or, cette procédure n’apparaît nullement abusive dès lors que le bien fondé de l’action du preneur est au moins partiellement reconnu.

La demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Monsieur [R] supportera les dépens et les frais irrépétibles de Monsieur [S] de l’appel de renvoi, étant souligné que les dispositions de ce chef prononcées antérieurement par le jugement querellée ne sont pas remises en cause.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Vu l’arrêt de la Cour de cassation du 25 janvier 2024 et l’arrêt de la cour d’appel du 21 février 2022 ;

INFIRME le jugement querellé en ce qu’il a condamné Monsieur [N] [R] à payer à Monsieur [H] [S] la somme de 210.544,14 euros au titre de sa perte d’exploitation pour les années 2013 à 2018 ;

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions soumises à la cour ;

STATUANT à nouveau sur le chef infirmé,

CONDAMNE Monsieur [N] [R] à payer à Monsieur [H] [S] la somme de 10.200,00 euros au titre de ses préjudices d’exploitation pour les années 2013 à 2018 ;

Y AJOUTANT,

DEBOUTE Monsieur [N] [R] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [N] [R] à payer à Monsieur [H] [S] la somme de 3.000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick Chevrier, Président de chambre, et par M^me Delphine Schuft, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière Le président