ARRÊT N°

L-F

R.G : N° RG 23/01270 – N° Portalis DBWB-V-B7H-F6KB

[Y]

C/

[B]

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2025

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT DENIS DE LA REUNION en date du 21 MARS 2023 suivant déclaration d’appel en date du 11 SEPTEMBRE 2023 RG n° 22/02469

APPELANT :

Monsieur [T] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentant : M^e Natalia SANDBERG de l’AARPI AFFEJEE SANDBERG & ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉ :

Monsieur [V] [B]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non représenté

DATE DE CLÔTURE : 31 octobre 2024

DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Mars 2025 devant M. FRAVETTE Laurent, Vice-président placé, qui en a fait un rapport, assisté de Sarah HAFEJEE,greffière, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 13 juin 2025 prorogé au 26 Septembre 2025.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M. Laurent FRAVETTE, Vice-président placé

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 26 Septembre 2025.

Greffier lors des debats : Madame Sarah HAFEJEE

Greffier lors de la mise a disposition : Madame Falida OMARJEE

* * *

LA COUR :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 28 février 2018, Monsieur [V] [B], promettant, et Monsieur [T] [Y], bénéficiaire, ont signé une promesse portant sur la vente d’un terrain constructible cadastré section AT [Cadastre 1] sis « [Adresse 7] » à [Localité 4] pour une superficie de 392 m2 pour un prix de vente de 120.000 euros, payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique. La promesse de vente a été consentie jusqu’au 15 juillet 2018.

La vente ayant échoué, Monsieur [T] [Y] a demandé à Monsieur [V] [B] le remboursement de l’indemnité d’immobilisation de 24.000 euros prévue par la promesse de vente.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juillet 2022, Monsieur [T] [Y] a fait assigner Monsieur [V] [B] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion aux fins de le voir condamner à lui verser les sommes suivantes :

-14.000 euros au titre du remboursement de l’indemnité d’immobilisation restant due,

-24.000 euros au titre des indemnités contractuelles dues,

-10.000 euros au titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

-3.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement en date du 21 mars 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion a statué en ces termes :

— Ecarte d’office les pièces produites par Monsieur [T] [Y], à l’exception des pièces n° 2, 11 et 14 ;

— Rejette toutes les demandes de Monsieur [T] [Y] ;

— Condamne Monsieur [T] [Y] à supporter les dépens.

* * *

Par déclaration du 11 septembre 2023, Monsieur [T] [Y] a interjeté appel du jugement précité.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état suivant ordonnance en date du 11 septembre 2023.

Monsieur [T] [Y] a déposé ses premières conclusions d’appelante par RPVA le 11 décembre 2023.

Monsieur [V] [B] n’a pas constitué avocat.

Par acte du 28 décembre 2023, Monsieur [T] [Y] a fait signifier à Monsieur [V] [B] la déclaration d’appel, les conclusions d’appelant et le bordereau et pièces au soutien des conclusions, par remise à domicile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 avril 2023.

Par conclusions en date du 30 avril 2024, Monsieur [T] [Y] a demandé la révocation de l’ordonnance de clôture afin de « respecter le principe d’un procès équitable ».

Par ordonnance N° 2024/165, l’ordonnance de clôture du 16 avril 2023 a été révoquée avec renvoi à la mise en état.

Par acte du 24 juin 2024, Monsieur [T] [Y] a fait signifier à Monsieur [V] [B] l’ordonnance de révocation de l’ordonnance de clôture, les conclusions d’appelant n° 2 et les pièces, par remise en l’étude.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 31 octobre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS

Aux termes de ses dernières conclusions d’appelant n° 2, Monsieur [T] [Y] demande à la cour de :

« Infirmer le jugement rendu le 21 mars 2023 en ce qu’il a :

* écarté d’office les pièces produites par Monsieur [T] [Y] à l’exception des pièces n° 2, 11 et 14,

* rejeté les demandes de Monsieur [T] [Y] et l’a condamné à supporter les dépens.

Statuant à nouveau :

*Condamner Monsieur [V] [B] à régler à Monsieur [T] [Y] la somme de 14.000 euros correspondant au remboursement de l’indemnité d’immobilisation encore due,

*Condamner Monsieur [V] [B] à régler à Monsieur [T] [Y] la somme de 24.000 euros correspondant à l’indemnité prévue à l’article 11 de la promesse unilatérale de vente au titre de dommages et intérêts forfaitaires,

*Condamner Monsieur [V] [B] à régler à Monsieur [T] [Y] la somme de 10.000 euros correspondant aux dommages et intérêts pour le préjudice moral subi,

En tout état de cause :

*Condamner Monsieur [V] [B] à régler à Monsieur [T] [Y] la somme de 6.536 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et supporter les entiers dépens. »

* * *

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions.

Elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatations » ou de « dire et juger » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Selon l’article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

* * *

Sur la communication des pièces,

Monsieur [V] [B] fait valoir, en cause d’appel, que les pièces rejetées en première instance, ont été communiquées régulièrement pour l’examen au fond de ses prétentions.

Sur ce,

Vu les dispositions de l’article 15 et 16 du code de procédure civile,

En l’espèce, pour écarter d’office une partie des pièces communiquées, le premier juge a relevé que « A l’appui de ses demandes, Monsieur [Y] produit 14 pièces dans son dossier alors que son assignation en mentionne trois à savoir : la promesse de vente, une mise en demeure et le jugement du tribunal correctionnel.

Il ne ressort ni des énonciations du conseil du requérant, ni de son dossier de plaidoiries que les 11 pièces complémentaires ont été communiquées au défendeur, non comparant, après la délivrance de l’assignation qui ne comporte, en outre, que 6 feuillets. »

Par acte du 28 décembre 2023, Monsieur [T] [Y] a fait signifier à Monsieur [V] [B] la déclaration d’appel, les conclusions d’appelant, ainsi que le bordereau de communication de pièces et les pièces numérotées de 1 à 15.

Par acte du 24 juin 2024, Monsieur [T] [Y] a fait signifier à Monsieur [V] [B] l’ordonnance de révocation de l’ordonnance de clôture, les conclusions d’appelant n° 2, ainsi qu’un bordereau de communication de pièces et les pièces numérotées de 16 à 23.

Il s’ensuit que l’intégralité des pièces remises à la cour ont été préalablement communiquées au défendeur qui est en mesure d’en prendre connaissance et éventuellement y répondre.

Sur le fond,

Monsieur [T] [Y] fait observer que le promettant n’a jamais été propriétaire de la parcelle litigieuse qui appartenait à Monsieur [D] [N], puis la société KOTE TER. Par ailleurs, il fait remarquer qu’il n’est pas la seule victime des agissements frauduleux de Monsieur [V] [B] qui a été condamné par la juridiction répressive le 5 juillet 2019 à une peine de deux ans d’emprisonnement dont un an avec sursis et mise à l’épreuve pour des faits d’escroquerie et d’abus de confiance. En outre, il indique que Monsieur [V] [B] a signé une reconnaissance de dette le 31 juillet 2019. Si un premier remboursement est intervenu à hauteur de 10.000 euros le 23 août 2019, l’indemnité d’immobilisation augmentée de la somme de 24.000 euros n’a pas été versée.

Sur ce,

Il résulte des dispositions des articles 1103 et suivants du code civil, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

L’article 1376 du code civil dispose que l’acte sous signature privée par lequel une seule partie s’engage envers une autre à lui payer une somme d’argent ou à lui livrer un bien fongible ne fait preuve que s’il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, l’acte sous signature privée vaut preuve pour la somme écrite en toutes lettres.

En l’espèce, en première instance, Monsieur [T] [Y] avait été débouté de l’ensemble de ses demandes aux motifs que celui-ci « n’apporte pas la preuve, ni du règlement de l’indemnité d’immobilisation, ni de l’échec de la vente par la faute de Monsieur [B], puisqu’il n’apporte aucune attestation ou pièce venant corroborer ces affirmations. D’autre part, il ne produit aucune pièce démontrant que Monsieur [B] lui a remis une promesse de remboursement ainsi qu’un chèque revenu impayé et lui a réglé la somme de 10.000 € (') Sa carence dans l’administration de la preuve conduit au rejet de l’intégralité de ses demandes. »

Il résulte des pièces versées en cause d’appel que par acte du 28 février 2018, Monsieur [V] [B], promettant, et Monsieur [T] [Y], bénéficiaire, ont signé une promesse portant sur la vente d’un terrain constructible cadastré section AT [Cadastre 1] sis « [Adresse 7] » [Localité 4] à [Localité 4] pour une superficie de 392 m2 pour un prix de vente de 120.000 euros, payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique.

La promesse de vente a été consentie jusqu’au 15 juillet 2018. (Pièce n° 2)

Aux termes de l’article XI intitulé INDEMNITE D’IMMOBILISATION 9, les parties ont convenu que « En raison de la promesse formelle de cession, et en contrepartie du préjudice que le promettant subirait en cas de non-réalisation dans les délais et conditions stipulées aux présentes, le bénéficiaire verse ce jour la somme de 24 000 € soit Vingt-quatre mille euros.

Cette somme s’imputera sur le prix convenu de la vente.

Toutefois, si la vente n’est pas réalisée dans le délai stipulé ci-dessus et sauf application de l’une des conditions suspensives :

En cas de défaillance du bénéficiaire, l’indemnité d’immobilisation sera conservée par le promettant à titre de dommages et intérêts forfaitaires ;

En cas de défaillance du promettant, celui-ci devra restituer au bénéficiaire le double de l’indemnité d’immobilisation à titre de dommages et intérêts forfaitaires. A moins que chaque partie ne préfère, en cas d’inaction ou de défaillance de l’autre, demander en justice la réalisation de la vente. »

En exécution de la promesse de vente, par chèque n°5271280 en date du 24 février 2018, Monsieur [T] [Y] a réglé l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 24.000 euros (Pièce n° 3), encaissé par Monsieur [V] [B] suivant relevé de compte bancaire en date du 9 mars 2023 (Pièce n° 23).

Or, la vente n’ayant pas abouti, Monsieur [T] [Y] est bien fondé à solliciter le remboursement de l’indemnité d’immobilisation, déduction faite d’un virement effectué le 23 août 2019 par Monsieur [V] [B] à Monsieur [T] [Y] d’un montant de 10.000 euros (Pièce n° 9).

En outre, Monsieur [T] [Y] demande également le remboursement de l’indemnité prévue à l’article 11 de la promesse unilatérale de vente au titre de dommages et intérêts forfaitaires.

A cet égard, la cour relève que la défaillance du promettant est antérieure à la signature de la promesse de vente et donc, entachée de nullité dans la mesure où, dès l’origine, une des conditions essentielles à sa validité fait défaut, à savoir : le promettant n’était pas le propriétaire de la parcelle, objet de la promesse de vente.

Ainsi, il n’est pas établi que la défaillance du promettant trouve son origine dans le délai stipulé par la promesse de vente, soit du 28 février 2018 au 15 juillet 2018.

Dès lors, Monsieur [T] [Y] sera débouté du chef de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

Monsieur [T] [Y] fait valoir que le comportement de Monsieur [V] [B] l’a affecté en ce que ce dernier avait utilisé des méthodes frauduleuses pour contracter en créant une fausse adresse mail pour l’étude de notaires ETHEVE-LEVENEUR pour le tromper, auprès de qui il a communiqué l’ensemble des pièces sollicitées dont le compromis de vente signé. En outre, il souligne qu’il a laissé à Monsieur [V] [B] du temps pour le rembourser et ce, en dehors de toute action pénale. Cette opération lui a causé des soucis financiers et retardé ses projets personnels dans la mesure où il n’avait plus d’apport disponible et qu’il devait, désormais, avoir recours à un emprunt immobilier.

Sur ce,

La relation contractuelle entre Monsieur [V] [B], promettant, et Monsieur [T] [Y], bénéficiaire, n’ayant pu aboutir, la cour considère que ce dernier a subi un préjudice moral lié à l’abandon d’un projet d’accession à la propriété en vue de préparer sa retraite, causé par la faute de Monsieur [V] [B].

Par conséquent, Monsieur [V] [B] sera condamné à verser à Monsieur [T] [Y] la somme de 10.000 euros de ce chef de préjudice.

Sur les demandes accessoires,

Monsieur [V] [B], partie succombante, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

Au regard de la solution du litige, il apparaît équitable de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt rendu par défaut mis à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE Monsieur [V] [B] à payer à Monsieur [T] [Y] la somme de 24.000 euros correspondant au remboursement de l’indemnité d’immobilisation encore due, déduction faite de la somme de 10.000 euros ;

CONDAMNE Monsieur [V] [B] à payer à Monsieur [T] [Y] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur [V] [B] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [V] [B] aux dépens de première instance et d’appel ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Falida OMARJEE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT