COUR D’APPEL

D'[Localité 5]

CHAMBRE A – CIVILE

IG/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 23/00032 – N° Portalis DBVP-V-B7H-FDEW

ordonnance du 24 Novembre 2022

Président du TJ d'[Localité 5]

n° d’inscription au RG de première instance 22/02183

ARRET DU 21 JANVIER 2025

APPELANTE :

S.C.I. GESIM, agissant en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représentée par M^e Ludovic BAZIN, avocat au barreau d’ANGERS

INTIMEE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 1]

repésenté par son Syndic en exercice la société FONCIA ANJOU MAINE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS – N° du dossier 2209061 substitué par M^e Marie-Laure JACQUOT

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 4 novembre 2024 à 14 H 00, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me GANDAIS, conseillère qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Madame GANDAIS, conseillère

Monsieur WOLFF, Conseiller

Greffier : Monsieur DA CUNHA

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 21 janvier 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Isabelle GANDAIS, conseillère pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Gesim est propriétaire d’un débarras et d’un local commercial composant respectivement les lots numérotés 7 (faisant partie du bâtiment B) et 9 (faisant partie du bâtiment A), dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé au [Adresse 1] à Angers.

Suivant courrier recommandé du 2 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires) mettait en demeure la SCI copropriétaire de lui régler la somme en principal de 1.620,04 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Suivant courrier recommandé du 29 novembre 2021, la copropriétaire contestait la somme réclamée au motif que l’appel de charges n’était pas conforme au règlement de copropriété du fait de l’inexactitude de la clé de répartition appliquée s’agissant des travaux de remplacement d’une fenêtre de la cage d’escalier située au 2ème étage du Bâtiment A. Elle discutait également les frais de relance facturés, faisant valoir que son défaut de paiement était justifié par l’inexactitude de la répartition des charges.

Suivant courrier recommandé du 2 mai 2022, le syndicat des copropriétaires mettait en demeure la copropriétaire de lui régler la somme en principal de 596,22 euros au titre des charges de copropriété impayées.

Suivant acte d’huissier signifié le 10 août 2022, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à la SCI Gesim un commandement de payer la somme en principal de 1.518,58 euros au titre de charges échues de copropriété impayées et de frais de recouvrement, suivant décompte arrêté au 2 août 2022.

Suivant acte d’huissier en date du 21 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI Gesim devant le président du tribunal judiciaire d’Angers, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir à titre principal sa condamnation à lui payer les sommes de 2.350,33 euros au titre des arriérés de charges échus de copropriété, de 499,76 euros au titre des provisions non encore échues ainsi que des dommages et intérêts.

Suivant ordonnance réputée contradictoire rendue le 24 novembre 2022, le juge devant lequel la SCI Gesim n’était pas représentée, a :

— condamné la SCI Gesim à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] :

— la somme de 1.977,64 euros au titre des provisions échues impayées et frais exposés pour leur recouvrement, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.665,04 euros à compter du 2 novembre 2021, sur la somme de 641,22 euros à compter du 2 mai 2022 et sur la somme de 1.642,59 euros à compter du 10

août 2022 et sur le surplus à dater de l’assignation du 21 octobre 2022 ;

— la somme de 499,76 euros au titre des provisions non encore échues, et ce, avec intérêts au taux légal sur cette somme de 499,76 euros courant à dater de la décision ;

— jugé que les intérêts échus sur ces sommes produiront intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] au titre des dommages intérêts ;

— condamné la SCI Gesim à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] la somme de 1.300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Gesim aux dépens,

— rappelé que la décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 5 janvier 2023, la SCI Gesim interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions à l’exception de celle ayant débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire ; intimant le syndicat des copropriétaires.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 octobre 2024 et l’affaire a été retenue à l’audience du 4 novembre 2024, conformément aux avis de clôture et de fixation adressé par le greffe aux parties les 20 juin et 17 octobre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières écritures reçues le 18 octobre 2024, la’SCI’Gesim demande à la cour de :

— sur l’appel principal :

— la recevoir en son appel, ainsi qu’en ses demandes, fins et conclusions, et les déclarer fondées ;

— constater que les charges de copropriété qui lui sont réclamées ont été calculées sur la base d’une clé de répartition erronée ;

— constater de même qu’il n’est pas justifié du bien-fondé des réclamations du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] au titre des frais de relance, demande qui apparaît totalement abusive ;

— juger que les prétentions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] ne sont pas justifiées ;

En conséquence,

— déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] non recevable en tout cas non fondé en l’ensemble de ses demandes en paiement, fin et conclusions dirigées contre elle ;

— l’en débouter ;

— au principal, la décharger des condamnations prononcées contre elle ;

— renvoyer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à produire un décompte faisant application de la clé de répartition de charges prévue par le tableau de division des charges spéciales, expurgé de tous frais de relances et autre;

— au subsidiaire (sic) :

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à lui verser une indemnisation souverainement appréciée à hauteur de la somme de 5.000 euros, somme correspondant au préjudice subi à raison de l’erreur commise au titre de la répartition des charges communes spéciales ;

— ordonner la compensation du montant de l’indemnisation allouée à son bénéfice avec celui de la somme objet de la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] de sa demande de condamnation des frais engagés pour le recouvrement de sa créance prétendue ;

Et en conséquence, y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance entreprise ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à lui restituer les sommes perçues au titre de l’exécution provisoire de la décision entreprise ;

— sur l’appel incident : débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] de son appel incident ;

— en tout état de cause :

— constater sinon décider l’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] tendant à obtenir sa condamnation à lui verser une somme de 2.792,76 euros ;

— en conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] de sa demande de condamnation à lui verser une somme de 2.792,76 euros ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à lui verser la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— et rejetant toutes prétentions contraires comme non recevables, en tout cas non fondées, condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] aux dépens de première instance et d’appel, lesquels’seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile';

— la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, frais irrépétibles et dépens, générés dans le cadre de la présente instance conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de ses dernières écritures reçues le 22 octobre 2024, le’syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa des articles 481-1 du code de procédure civile, 10, 10-1, 14-1, 19-2 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, 1231-1 et suivants du code civil, de :

— juger la SCI Gesim irrecevable en ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter la SCI Gesim de son appel, ainsi que de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions ;

— en conséquence, ordonner la rectification matérielle de l’ordonnance rendue en date du 24 novembre 2022, en ce qu’elle a condamné la SCI Gesim à lui verser la somme de 1.977,64 euros en lieu et place de la somme de 2.350,33 euros ;

— confirmer dans toutes ses dispositions l’ordonnance en date du 24 novembre 2022, en ce qu’elle a condamné la SCI Gesim à lui payer les sommes suivantes et après rectification de l’erreur matérielle :

—  2.350,33 euros au titre des provisions échues impayées et frais exposés pour le recouvrement, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.665,04 euros à compter du 2 novembre 2021, sur la somme de 641,22 euros à compter du 2 mai 2022 et sur la somme de 1.642,59 euros à compter du 10 août 2022, et sur le surplus à dater de l’assignation du 21 octobre 2022 ;

—  499,76 euros au titre des provisions non encore échues et ce avec intérêts au taux légal sur cette somme de 499,76 euros courant à dater de la décision ;

— aux intérêts échus sur ces sommes qui produiront intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

—  1.300 euros euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux dépens.

Y ajoutant :

— dire que sa créance, postérieurement au 13 juin 2023, s’établit comme suit :

—  2.775,82 euros au titre des appels de charges échus et non échus entre le 10 novembre 2022 et le 1er octobre 2024,

—  680,75 euros au titre des honoraires du cabinet, suivant décompte à la date du 1er octobre 2024,

—  262,35 au titre des frais de recouvrement,

Vu les versements effectués par la SCI Gesim, en ce compris les versements au titre de l’exécution forcée ;

— constater que le compte de la SCI Gesim présente au 1er octobre 2024 un solde négatif d’un montant de 2.792,76 euros ;

— condamner la SCI Gesim à lui verser une somme de 2.792,76 euros ;

— condamner la SCI Gesim à lui verser une indemnité de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d’appel ;

— condamner la SCI Gesim au paiement des entiers dépens rendus nécessaires en cause d’appel, conformément aux dispositions de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, dont distraction au profit de la SELARL Antarius Avocats et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs conclusions ci-dessus mentionnées.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, la cour observe en premier lieu qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les demandes de 'constater’ et 'juger’ ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du même code mais des rappels des moyens développés dans le corps des écritures des parties, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

En second lieu, il importe de relever que l’intimé n’a pas fait appel incident de la décision déférée de sorte que la demande de l’appelant tendant à obtenir le débouté de l’appel incident est sans objet. En effet, c’est de manière impropre que l’appelant a considéré la demande adverse de condamnation à paiement de sa créance sur la période allant du 10 novembre 2022 au 1er avril 2023, comme un appel incident alors qu’il s’agit, au même titre que pour la période postérieure, d’une prétention visant à obtenir le règlement de sa créance actualisée et qui sera examinée ci-après.

I- Sur la rectification d’erreur matérielle

L’intimé sollicite de la cour la rectification de l’erreur matérielle affectant la décision déférée s’agissant du montant de sa créance échue à laquelle l’appelante a été condamnée. Le syndicat des copropriétaires observe que le juge, faisant droit intégralement à sa demande en paiement de ce chef, a commis une erreur de calcul puisque la somme de 1.167,32 euros due au titre des provisions échues et de 1.183,02 euros due au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, est égale à 2.350,33 euros et non à 1.977,64 euros comme indiqué au dispositif de la décision.

L’appelante n’a pas conclu sur ce point.

Sur ce, la cour

Aux termes de l’article 462 du code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l’a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande.

Le juge est saisi par simple requête de l’une des parties, ou par requête commune ; il peut aussi se saisir d’office.

Le juge statue après avoir entendu les parties ou celles-ci appelées. Toutefois, lorsqu’il est saisi par requête, il statue sans audience, à moins qu’il n’estime nécessaire d’entendre les parties.

La décision rectificative est mentionnée sur la minute et sur les expéditions du jugement. Elle est notifiée comme le jugement.

Si la décision rectifiée est passée en force de chose jugée, la décision rectificative ne peut être attaquée que par la voie du recours en cassation.

En l’espèce, en page 3 de ses motifs, le premier juge a ainsi statué : 'il convient d’accueillir la demande de recouvrement accéléré formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] et de condamner la SCI Gesim à lui payer la somme de 1.977,64 euros (1.167,32 euros + 1.183,01 euros) au titre des provisions échues impayées et frais exposés pour leur recouvrement (…)'.

Comme souligné par l’intimé, l’addition des deux sommes précitées aboutit à un montant total de 2.350,33 euros et non de 1.977,64 euros comme retenu par le juge de sorte qu’il est manifeste que la décision est affectée d’une erreur matérielle qu’il convient de rectifier selon les modalités déterminées au dispositif du présent arrêt.

II- Sur la demande principale du syndicat des copropriétaires en paiement des charges et travaux de copropriété

Le juge, au vu des éléments produits par le syndicat des copropriétaires (contrats de syndic, procès-verbaux d’assemblées générales annuelles, appels de fonds adressés à la copropriétaire, décompte des charges dues, mises en demeure de payer et commandement de payer) a accueilli la demande de recouvrement au titre des provisions échues impayées et frais exposés pour leur recouvrement ainsi qu’au titre des provisions non encore échues, formée à l’encontre de la SCI Gesim.

Aux termes de ses dernières écritures, la copropriétaire appelante fait valoir que :

— s’agissant des travaux de remplacement de la fenêtre de l’escalier située au niveau du second étage du bâtiment A, le syndicat des copropriétaires a, en’méconnaissance du règlement de copropriété de 1964 rectifié en 1965, appliqué une clé de répartition erronée puisqu’inexistante pour son lot n°9, soit'16/90èmes en lieu et place de la clé de répartition des charges communes spéciales inférieure puisque de 16/100èmes ; l’intimé reconnaît d’ailleurs aux termes de ses dernières écritures avoir mal réparti la dépense litigieuse ; la somme qui lui a été réclamée excédait donc sa quote-part relative aux parties communes spéciales, raison pour laquelle elle s’est légitimement opposée à son règlement ; les travaux litigieux concernent le remplacement d’une fenêtre située au 2ème étage de l’immeuble alors même qu’elle est propriétaire de deux lots situés au rez-de-chaussée ; au regard du bien-fondé de sa contestation, il ne peut être fait droit à la demande de recouvrement formée par le syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme de 1.167,32 au titre des provisions échues impayées ;

— l’intimé n’ayant pas émis un appel de charges conforme au règlement de copropriété et des assemblées générales, il doit lui être imposé de produire un décompte faisant application de la bonne clé de répartition des charges prévue par le règlement de copropriété ; nonobstant la procédure en cours, elle s’est toujours attachée à régler les sommes dont elle se savait incontestablement redevable ainsi que cela résulte d’ailleurs des avis d’échéance émis par le syndic de copropriété ; il ne lui revient pas d’opérer le calcul du montant exact des charges dont elle est redevable puisque l’intimé emploie à cette fin un syndic professionnel dont les fautes grossières engagent sa responsabilité ; il ne peut dans ces conditions lui être fait grief de ne pas produire l’appel des charges querellé alors qu’elle fournit des éléments suffisants pour certifier de l’erreur commise et finalement concédée par la partie adverse ;

— elle ne saurait utilement être tenue de régler des frais de relance qui n’ont été exposés qu’en raison de l’erreur commise par le syndic de copropriété qui a fait application d’une clé de répartition des charges inexistante ; l’intimé ne lui a jamais fourni la moindre réponse argumentée, préférant la voie contentieuse et engageant ainsi divers frais particulièrement élevés pour recouvrer des charges qui ne peuvent lui être imputées ;

— s’agissant de la créance revendiquée par l’intimé au titre des charges échues entre le 10 novembre 2022 et 1er avril 2023, elle a été soldée de sorte que la demande en paiement de ce chef est dépourvue d’objet ; les frais de recouvrement de cette créance ne peuvent être considérés comme ayant été nécessaires ;

— la demande en paiement liée à l’actualisation de charges qui seraient encore dues est irrecevable comme étant nouvelle en cause d’appel ; une telle demande viole les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, faute de toute mise en demeure préalable.

Aux termes de ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

— la copropriétaire s’est montrée défaillante dans le règlement de ses charges depuis la fin de l’année 2020 et ce malgré qu’elle ait été destinataire de plusieurs mises en demeure en novembre 2021, mai 2022 et d’une sommation de payer en août 2022 ; la seule contestation élevée par la copropriétaire porte sur des travaux de remplacement de fenêtre d’un montant de 238,67 euros et ne saurait dès lors justifier l’ensemble de ses impayés ; la mauvaise foi de l’appelante est manifeste, cette dernière ne procédant qu’à des versements épars depuis le 1er janvier 2021 et si des appels de charges courants ont été réglés, c’est avec un retard important ; les appels relatifs à la pose d’un dispositif anti pigeon et la mise à jour du règlement de copropriété, non contestés par la copropriétaire, non jamais été réglés ;

— les impayés de la copropriétaire conduisent à une situation anormale et particulièrement préjudiciable à la petite copropriété qui n’est composée que de neuf lots ;

— l’appelante qui a les moyens de régler ses charges puisqu’elle perçoit des loyers de son locataire, n’a tout simplement pas l’intention de se soumettre à ses obligations de copropriétaire ; nonobstant la décision rendue et la présente instance, cette dernière s’obstine à ne pas régler les appels qui lui sont adressés'; s’il lui est loisible, comme tout copropriétaire de contester les sommes qui lui sont réclamées, il lui appartient dans l’attente de la résolution du contentieux, de solliciter du tribunal la consignation des sommes réclamées, ce qui n’a pas été fait au cas d’espèce ;

— s’agissant de l’appel de charges querellé en date du 5 août 2021 – qui n’est toujours pas produit aux débats par l’appelante – d’un montant de 238,67 euros, objet du présent litige, l’enjeu financier est de moindre importance et il est impossible de vérifier la véracité des allégations dont se prévaut la copropriétaire ; la résolution n°13 adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires en date du 1er avril 2021 portant sur les travaux en discussion, a prévu le financement de ces travaux par un appel de fonds, exigible le 1er juin 2021 et réparti en charges particulières du bâtiment A, ce qui est strictement conforme aux dispositions du règlement de copropriété rectifié ; s’il apparaît, à la lecture du bilan des charges de l’appelante pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2022 que la répartition de la dépense des travaux de remplacement de la fenêtre de l’escalier a été affectée avec une mauvaise clé de répartition, à savoir 16/90 et non 16/100, la contestation de l’appelante porte en définitive sur une somme de 23,95 euros alors même que sa dette était de 1.596,17 euros au 1er janvier 2022 ; le’changement de cette fenêtre constitue en tout état de cause une charge générale spéciale indiscutablement due par la copropriétaire contrairement à ce qu’elle prétend, le fait qu’elle soit propriétaire de lots situés au rez-de-chaussée de l’immeuble ne modifie en rien sa contribution ;

— les frais de relance et les honoraires du syndic sont justifiés et sont visés au contrat de syndic ; il a constitué le dossier contentieux pour transmission à son conseil, a tenté à plusieurs reprises d’obtenir une résolution amiable du litige, produisant un travail d’importance de suivi du dossier ; le défaut de paiement spontané par la copropriétaire a entraîné des diligences supplémentaires de sa part, contraint d’initier une procédure d’exécution forcée à l’encontre de la copropriétaire défaillante ; les honoraires sollicités sont parfaitement adaptés à la situation ;

— s’agissant de l’actualisation de sa créance, celle-ci est recevable et ne constitue nullement une nouvelle demande qui serait irrecevable ; les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 lui permettent de recouvrer l’intégralité des sommes dues et la mise en demeure initiale ne pose strictement aucune difficulté.

Sur ce, la cour

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à l’espèce, dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à’l'entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 II de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant':

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 alinéas 1 et 3 dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et’après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les’autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires en première instance

Pour justifier, en première instance, de sa créance au titre d’appels de charges de copropriété et fonds de travaux échus (pour un total de 1.167,32 euros), de celle au titre des appels de charges et travaux à venir (pour un total de 499,76 euros) et de frais exposés pour leur recouvrement (pour un total de 1.183,01 euros), le syndicat des copropriétaires a produit notamment :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI Gesim,

— les procès-verbaux des assemblées générales des :

—  1er avril 2021 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, votant les budgets prévisionnels du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et votant les travaux de mise en sécurité de la fenêtre de la cage d’escalier et les travaux de remplacement de la porte d’entrée,

—  29 juin 2021 votant la désignation d’un nouveau syndic de copropriété, la société Foncia Anjou Maine à compter du 1er juillet 2021 en lieu et place du Cabinet Katia et Martel Immo,

—  15 mars 2022 approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, votant les travaux de pose d’un dispositif anti pigeons et la mise à jour du règlement de copropriété ainsi que le budget prévisionnel du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023,

— les appels de fonds du 4ème trimestre 2021 jusqu’au 4ème trimestre 2022 adressés à la copropriétaire,

— un décompte des charges arrêté au 3 octobre 2022, faisant apparaître un solde débiteur pour la copropriétaire de 1.167,32 euros au titre des charges échues de copropriété, de 499,76 euros au titre des charges non échues, de 284,01 euros au titre de frais de recouvrement, de 899 euros au titre des honoraires du syndic de copropriété,

— les contrats de syndic des 29 juin 2021 et 15 mars 2022.

Pour contester le droit du syndicat des copropriétaires à faire usage de la procédure accélérée de recouvrement des charges de copropriété prévue à l’article 19-2 précité, l’appelante fait valoir que les appels de provisions réclamés au titre de l’article 14-1 et du I de l’article 14-2 à hauteur de la somme de 1.167,32 euros ne sont pas conformes au règlement de copropriété et aux assemblées générales.

Il résulte de ses écritures que la contestation qu’elle élève relativement à ces provisions échues porte en définitive sur une somme de 238,67 euros inscrite au débit de son compte le 5 août 2021, au titre de travaux de remplacement d’une fenêtre du 2ème étage du bâtiment A. L’appelante excipe d’une clé de répartition erronée qui a été appliquée au lot n°9 dont elle est propriétaire et partant la facturation d’une quote-part supérieure à celle réellement exigible.

La cour relève que si l’appelante assoit également sa contestation du bien fondé de la créance revendiquée par le syndicat des copropriétaires sur le fait qu’elle est propriétaire de deux lots situés au rez-de-chaussée alors que les travaux litigieux concernent le remplacement d’une fenêtre située au 2ème étage, elle ne tire en réalité aucune conséquence de ce moyen puisqu’elle ne dément pas se trouver redevable d’une quote-part de ces travaux, sous réserve d’un recalcul conforme à ses tantièmes détenus dans les parties communes spéciales. Au surplus, il est à relever que l’appelante n’a pas contesté la résolution votant les travaux en question ni même l’assemblée générale du 1er avril 2021.

Ces travaux sont ainsi l’objet de la résolution n°13 adoptée par cette assemblée générale qui a décidé de les financer par l’émission d’un appel de fonds, exigible le 1er juin 2021 et 'réparti en charges particulières du bâtiment A (sur rue)'.

Le règlement de copropriété du 25 novembre 1964 modifié le 29 avril 1965 en raison de la subdivision du lot 1 en deux nouveaux lots numérotés 9 et 10, produit aux débats, identifie en p. 12 et 13, les parties communes particulières aux lots 1 (celui-ci étant devenu les lots numérotés 9 et 10 ensuite de sa division), 2, 3, 4, 5 et 8 comme étant 'le gros oeuvre de la maison de façade ainsi que l’escalier et sa cage, c’est à dire: les fondations, les gros murs de façade sur rue et sur cour, les murs des pignons, de refend. Les ornements de façade, à’l'exclusion des garde-corps, balustrades, barres, rampes d’appui des balcons et fenêtres, les poutres et solives des planchers. La charpente et la toiture (à’l'exception des parties vitrées, tabatières et lucarnes éclairant les locaux de propriété privée), les conduits de fumée (coffres et gaines) et têtes de cheminée. Les chêneaux, les tuyaux d’écoulement des eaux pluviales de la maison proprement dite, d’une façon générale toutes les parties affectées à l’usage des lots compris dans la maison. Ces parties communes appartiendront aux propriétaires des lots ayant droit, dans les proportions résultant du tableau de la division.'

Ledit règlement énonce encore en p.16, s’agissant des charges communes particulières aux lots 1 (celui-ci étant devenu les lots numérotés 9 et 10 ensuite de sa division), 2, 3, 4, 5 et 8 qu’elles comprennent 'les frais de réparation de toute nature, sans distinguer entre les grosses réparations et les réparations d’entretien à faire aux parties communes affectées à l’usage de ces lots, c’est-à-dire au gros 'uvre de la maison de façade, aux gros murs, à la toiture, aux têtes de cheminée, à l’escalier et à sa cage (…). ces frais et dépenses doivent être supportés par les propriétaires des lots 1 [devenu les lots numérotés 9 et 10], 2,'3, 4, 5 et 8, proportionnellement à l’importance de leurs droits dans leur propriété commune'.

L’appelante produit le tableau de la division annexé à l’acte rectificatif du règlement de copropriété de 1965 mentionnant que la quote-part de copropriété du lot n°9 lui appartenant, situé dans le bâtiment A et correspondant au local commercial du rez-de-chaussée est de 16/100èmes pour les parties communes dites spéciales ou encore particulières pour reprendre la terminologie précitée du règlement de copropriété. Il est constant, ainsi que cela résulte du tableau de division, s’agissant du lot n°7 correspondant au débarras situé au sein du bâtiment B, qu’il ne participe qu’aux charges communes générales.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’appel de fonds du 3ème trimestre 2021, faisant figurer la provision au titre des travaux litigieux de remplacement de la fenêtre, n’étant pas produit, il n’est pas possible de vérifier la véracité des allégations de l’appelante qui déplore l’application d’une clé de répartition qui serait erronée.

Outre qu’il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire un décompte de répartition des charges, la cour constate que ce moyen est devenu inopérant puisque la copropriétaire a produit aux débats le bilan annuel de ses charges pour les travaux et/ou opérations exceptionnelles pour l’exercice 2022 qui lui a été adressé par le syndic de copropriété, le 7 juin 2023. Ledit bilan mentionne la dépense de la copropriété au titre des travaux de mise en sécurité de la fenêtre du bâtiment A pour un total de 1.348,20 euros et une base de répartition pour la copropriétaire appelante de 16/90, soit une quote-part lui incombant de 239,68 euros.

Le syndicat des copropriétaires, au vu de ce document, reconnaît devant la cour que la clé de répartition ainsi mentionnée de 16/90èmes a été appliquée à tort à la copropriétaire appelante. D’une part, elle concède que cette clé n’existe pas, ne correspondant pas même à celle relative aux charges générales qui est de 21/100èmes. D’autre part, elle admet que cette répartition n’est donc pas conforme à celle qui doit s’appliquer en conformité avec le règlement de copropriété, comme rappelé aux termes de la résolution votée par l’assemblée générale du 1er avril 2021.

Ainsi, la cour constate qu’à hauteur d’appel, le syndicat des copropriétaires reconnaît une erreur dans l’appel des fonds pour ces travaux, la participation de la copropriétaire devant se limiter à 16/100ème de la dépense.

Compte tenu du coût de la dépense totale définitivement exposée par la copropriété au vu du bilan 2022 des charges facturées à la copropriétaire appelante, soit une somme de 1.348,20 euros, il apparaît que l’appel de fonds pour ce chef de travaux devait être de 215,71 euros et non de 239,68 euros.

Si de ce qui précède, il s’avère que la contestation de l’appelante était fondée relativement à cette charge de travaux, il n’en demeure pas moins que l’ensemble des autres charges de copropriété dues au titre de l’article 14-1 ou de l’article 14-2 qui ne font l’objet d’aucune discussion, dans leur montant et leur exigibilité, n’ont pas bénéficié d’un règlement immédiat.

Il appartenait à la copropriétaire appelante qui était en désaccord avec la clé de répartition pour une provision sur travaux, de régler à tout le moins ces autres sommes appelées dont elle se reconnaissait débitrice. Exclusion faite de la provision litigieuse et des frais de recouvrement, elle se trouvait débitrice, à la fin du mois de novembre 2021, d’une somme non contestée de 1.381,37 euros (solde antérieur de 381,54 euros, appel remplacement porte d’entrée de 775,54 euros, appel de fonds du 1er juillet 2021 de 112,15 euros et provision sur charge courante du 1er octobre 2021 de 112,14 euros).

La copropriétaire appelante a réglé les sommes de 111,29 euros le'10'décembre 2021, de 1.200 euros le 31 janvier 2022, soit un total de 1.311,29 euros, ne s’acquittant pas du total précité dont elle se reconnaissait débitrice.

En outre, si par la suite, la copropriétaire a réglé les appels de provision de charges courantes d’avril et juillet 2022, elle ne s’est pas acquittée de la dépense relative aux travaux de dispositif anti-pigeon (492,36 euros), votée lors de l’assemblée générale du 15 mars 2022, facturée les 15 mai et 15 juillet 2022 et n’ayant fait là encore l’objet d’aucune discussion de sa part mais pour laquelle elle n’explicite pas l’impayé.

Poursuivant, dans le cadre de la procédure de l’article 19-2 de la loi du 10'juillet 1965, le paiement de ces charges demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires justifie avoir, les 2 novembre 2021 et 2 mai 2022, mis en demeure la copropriétaire de régulariser sa dette. Il a réitéré sa demande en lui faisant délivrer un commandement de payer le 10 août 2022 visant de nouvelles charges échues. Ledit acte ainsi que les deux mises en demeure reproduisent intégralement les dispositions de l’article 19-2 précité.

La première mise en demeure du 2 novembre 2021 porte sur une somme en principal de 1.620,04 euros se décomposant comme suit :

— solde antérieur : 381,54 euros,

— appel remplacement fenêtre : 238,67 euros,

— appel remplacement porte d’entrée : 775,54 euros,

— appel de fonds du 1er juillet 2021 : 112,15 euros,

— provision sur charges courantes du 1er octobre 2021 : 112,14 euros.

Au regard de ce qui précède, sans nécessité pour la cour de solliciter du syndicat des copropriétaires un nouveau décompte dès lors que par un calcul simple, au moyen de la clé de répartition applicable, la seule somme contestée peut être corrigée, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires justifiait, au jour de cette mise en demeure, d’une créance exigible, au titre des provisions sur charges et fonds de travaux échus, d’un montant de 1.597,08 euros ([1.620,04 euros – 238,67 euros]) + 215,71 euros).

Il n’est pas discuté par l’appelante que dans les 30 jours suivant la réception de ladite mise en demeure, intervenue le 13 novembre 2021, elle n’a procédé qu’à un seul règlement, le 10 décembre 2021, pour un montant de 111,29 euros.

Il s’en déduit que la mise en demeure du 2 novembre 2021 est restée infructueuse.

Il en va de même pour les sommes échues réclamées aux termes de la mise en demeure du 2 mai 2022 notifiée le 4 mai 2022 ainsi que du commandement de payer délivré le 10 août 2022.

De ce seul constat, il y a lieu de retenir que le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer le paiement des provisions et sommes exigibles mais également de celles non encore échues (appels de fonds au titre des 1er, 2ème, 3ème, 4ème trimestres de l’exercice 2023 ainsi que les cotisations du fonds travaux pour les mêmes périodes), résultant du vote du budget provisionnel 2023 voté à la date de notification de la seconde mise en demeure et du commandement.

Ainsi, au regard du décompte produit par le syndicat des copropriétaires, arrêté au 1er octobre 2022, la créance de ce dernier au titre des charges et provisions échues s’élève à la somme de 1.144,36 euros ([1.167,32 euros – 238,67 euros]) + 215,71 euros), l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2022 étant inclus.

S’agissant des frais de recouvrement, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le tribunal a fait droit à la demande formée par le syndicat des copropriétaires à hauteur de la somme de 1.183, 01 euros, correspondant aux frais de relance et de commandement de payer (284,01 euros) et d’honoraires du syndic de copropriété (899 euros).

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les deux courriers recommandés de mise en demeure de novembre 2021 et mai 2022, les courriers simples de relance adressés aux mêmes périodes à l’appelante ainsi que le commandement de payer du 10 août 2022.

Il a été retenu précédemment que si la copropriétaire était fondée à contester partie d’un appel de fonds relativement à des travaux, elle s’est abstenue de régler d’autres charges dont elle n’a jamais contesté être débitrice. Dès lors, les frais de relance et de commandement de payer qui visaient également à recouvrer d’autres charges échues, étaient justifiés.

S’agissant des «honoraires cabinet» pour un montant total de 899 euros facturés comme suit : '2 août 2022, sommation article 19 : 350 euros ; 9'septembre 2022, Vac. Suivi Ctx & recouvr. priv. : 99 euros ; 27 septembre 2022, transmission dossier à avocat: 450 euros', il doit être rappelé que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic, ce qui n’est pas établi au cas particulier car il s’agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir à cet égard des stipulations du contrat de syndic relatives aux frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention.

Au vu de ce qui précède, la créance du syndicat des copropriétaires, au’titre des frais de recouvrement nécessaires s’élève donc à la somme de 284,01 euros.

De l’ensemble, il résulte que c’est le chef entier du jugement portant condamnation à paiement de la somme globale de 2.350,33 euros au titre des provisions échues impayées et frais exposés pour leur recouvrement avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.665,04 euros à compter du 2 novembre 2021, sur la somme de 641,22 euros à compter du 2 mai 2022 et sur la somme de 1.642,59 euros à compter du 10 août 2022 et sur le surplus à dater de l’assignation du 21 octobre 2022, qui doit être infirmé. Il convient tout d’abord de distinguer les sommes dues par la copropriétaire au titre de celles échues et de celles qu’elle doit supporter au titre des frais de recouvrement.

La copropriétaire appelante doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.144,36 euros au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2022 (appel du 4ème trimestre 2022 du 1er octobre 2022 inclus).

L’appelante doit être également condamnée au paiement de la somme de 284,01 euros au titre des frais de recouvrement.

En application de l’article 1231-6 du code civil, ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2022, date de l’assignation.

Par ailleurs, au bénéfice des développements qui précèdent, il y a lieu de confirmer la décision déférée en ce qu’elle a condamné la copropriétaire au paiement de la somme de 499,76 euros, ainsi que justifié par le décompte produit par l’intimé aux débats et non critiqué, au titre des charges non encore échues et devenues exigibles par anticipation, en application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

La décision du premier juge doit encore être confirmée en ce qu’elle a ordonné, pour l’ensemble des sommes dues par la copropriétaire, la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Enfin, il n’y a pas lieu de condamner l’intimé à rembourser à l’appelante les sommes éventuellement trop-perçues au titre de l’exécution provisoire de la décision déférée, dès lors que l’infirmation d’un chef de ladite décision assortie de l’exécution provisoire emporte de plein droit l’obligation de restituer les sommes, sans que la cour d’appel n’ait à prononcer de condamnation à ce titre.

Sur la demande d’actualisation de la créance

Le syndicat des copropriétaires sollicite en cause d’appel :

— qu’il soit dit que sa créance, postérieurement au 13 juin 2023, s’établit comme suit :

—  2.775,82 euros au titre des appels de charges échus et non échus entre le 10 novembre 2022 et le 1 er octobre 2024,

—  680,75 euros au titre des honoraires du cabinet, suivant décompte à la date du 1er octobre 2024,

—  262,35 au titre des frais de recouvrement,

— qu’il soit constaté, au vu des versements effectués par la SCI Gesim, en ce compris les versements au titre de l’exécution forcée, que son compte présente au 1er octobre 2024 un solde négatif d’un montant de 2.792,76 euros auquel elle doit être condamnée.

A l’appui de sa demande en paiement, l’intimé produit une situation de compte de la copropriétaire appelante pour la période allant du 1er janvier 2021 au 24 septembre 2024, faisant ressortir un solde en sa faveur d’un montant de 2.391,85 euros ainsi qu’un décompte actualisé, élaboré par ses soins allant du 1er janvier 2021 au 10 octobre 2024 mentionnant notamment en sus des règlements effectués par la copropriétaire et des régularisations de charges, les sommes dues avec les précisions suivantes :

—  10/11/2022 : 1/2 Appel exceptionnel pour 210 euros

—  31/12/2022 : solde de charges 01/01/22-31/12/22 pour 327,87 euros

—  31/12/2022 : solde mise en secu fenêtre pour 1,01 euros

—  31/12/2022 : solde dispositif anti-pigeons pour 0,01 euros

—  01/01/2023 : PROV./CHG COURANTE 01/01/2023 pour 117, 60 euros

—  01/01/2023 : COTISATION FOND DE TRAVAUX 01/01/2023 pour 7,35 euros

—  25/02/2023 : appel de provisions sur travaux appel exceptionnel impayés : 210 euros

—  01/04/2023 : PROV./ CHG COURANTE 01/01/2023 pour 117,60 euros

—  01/04/2023 : COTISATION FOND DE TRAVAUX 01/01/2023 pour 7,35 euros

—  01/07/2023 : PROV./ CHG COURANTE 01/01/2023 pour 117,60 euros

—  01/07/2023 : COTISATION FOND DE TRAVAUX 01/01/2023 pour 7,35 euros

—  01/10/2023 : PROV./ CHG COURANTE 01/10/2023 pour 709,85 euros

—  01/10/2023 : COTISATION FOND DE TRAVAUX 01/10/2023 pour 7,35 euros

—  01/01/2024 : PROV./ CHG COURANTE 01/01/2024 pour 283,50 euros

—  01/01/2024 : COTISATION FOND DE TRAVAUX 01/01/2024 pour 14,18 euros

—  01/04/2024 : PROV./ CHG COURANTE 01/04/2024 pour 283,50 euros

—  01/04/2024 : COTISATION FOND DE TRAVAUX 01/04/2024 pour 14,18 euros

—  01/07/2024 : PROV./ CHG COURANTE 01/07/2024 pour 283,50 euros

—  01/07/2024 : COTISATION FOND DE TRAVAUX 01/07/2024 pour 14,18 euros

—  10/08/2024 : appel provisions sur travaux projet plan pluriannuel de travaux : 121,32 euros

—  10/09/2024 : appel provisions sur travaux projet plan pluriannuel de travaux : 121,32 euros

—  01/10/2024 : PROV./ CHG COURANTE 01/10/2024 pour 283,50 euros

—  01/10/2024 : COTISATION FOND DE TRAVAUX 01/10/2024 pour 14,18 euros

—  10/10/2024 : appel provisions sur travaux projet plan pluriannuel de travaux : 121,32 euros.

S’agissant de la recevabilité de cette demande d’actualisation de la créance au titre des charges de copropriété et autres frais, il y a lieu de considérer en premier lieu qu’elle ne peut s’analyser comme une demande nouvelle en appel au sens de l’article 564 du code de procédure civile puisqu’elle tend aux mêmes fins que celle formée dans la demande introductive d’instance à savoir le paiement de charges de copropriété et frais de recouvrement et qu’elle n’en est que le complément nécessaire.

En second lieu, comme souligné très exactement par l’appelante, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure postérieure au commandement de payer d’août 2022. Or, agissant dans le cadre de la procédure rapide prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, il appartient à l’intimé qui se prévaut d’une créance complémentaire, de justifier de l’exigibilité de celle-ci. En s’abstenant de délivrer une mise en demeure à la copropriétaire pour de nouvelles provisions, charges et cotisations sur fonds de travaux échus au titre de l’article 14-1 ou 14-2 de la loi de 1965 relatives à l’exercice en cours, l’intimé ne peut prétendre au recouvrement de la créance revendiquée, ne remplissant pas les conditions posées par l’article 19-2. Le syndicat des copropriétaires doit donc être déclaré irrecevable en sa demande de paiement d’une somme globale de 2.792,76 euros au titre des charges échues et non échues sur la période allant du 10 novembre 2022 au 1er octobre 2024 ainsi qu’au titre de frais de recouvrement y afférents.

III- Sur la demande reconventionnelle indemnitaire

Aux termes de ses dernières écritures, l’appelante fait valoir que :

— sa demande subsidiaire tendant à engager la responsabilité pour faute du syndicat des copropriétaires est recevable dès lors qu’elle présente un lien suffisant avec la demande initiale en paiement des charges de copropriété ;

— la présente instance trouve son origine dans la faute commise par le syndic de copropriété qui a fait application d’une clé de répartition de charge inexistante ; cette irrégularité grossière engage la responsabilité du syndicat des copropriétaires en sa qualité de mandant du syndic de copropriété ;

— cette faute lui a causé un préjudice certain puisqu’elle est la cause de l’actuel contentieux ;

— pour éviter tout contentieux avec son locataire occupant les lieux, elle n’a pas répercuté auprès de ce dernier les appels de charges émis, du fait de l’erreur commise dans la répartition ;

— ce litige a participé à la résiliation du bail commercial conclu avec le locataire et par la faute de l’intimé, le local objet des charges en litige est donc vacant de sorte qu’elle supporte des charges sans contrepartie.

Aux termes de ses dernières écritures, l’intimé fait valoir que :

— la demande adverse, présentée aux termes des conclusions n°2, introduit une discussion relative à sa responsabilité qu’il appartenait à la copropriétaire de présenter dans ses premières écritures conformément aux dispositions de l’article 910-4 du code de procédure civile de sorte qu’elle est irrecevable en cause d’appel ;

— sur le fond, cette demande est pour le moins étonnante puisque la copropriétaire a refusé de payer ses charges à la fin de l’année 2020 et qu’à compter du mois d’août 2021, elle a fait part non pas d’un problème de millièmes quant au calcul du prorata de ses charges mais s’est opposée au paiement de celles relatives à la fenêtre de l’escalier considérant qu’elle n’avait pas à y contribuer ; l’appelante ne peut sérieusement prétendre à l’existence d’un préjudice alors qu’elle s’abstient du règlement spontané de ses charges relatives aux travaux depuis le début de l’année 2021 et qu’elle fait état d’une créance potentielle de 23,92 euros, contraignant la copropriété à mettre en oeuvre l’exécution forcée pour recevoir paiement des sommes dues et au demeurant non contestées.

Sur ce, la cour

L’article 910-4 du code de procédure civile prévoit qu’à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter dés les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910 l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce, l’appelante a développé un argumentaire sur la recevabilité de sa demande reconventionnelle en cause d’appel, au sens de l’article 567 du code de procédure civile, en raison de son lien suffisant avec les prétentions originaires, ce qui n’est pas discuté par l’intimé. En revanche, elle n’a pas répondu à ce dernier sur l’unique moyen d’irrecevabilité avancé, tenant au principe de concentration temporelle des prétentions.

A cet égard, la cour constate que cette dernière a formé, pour la première fois, sa demande indemnitaire fondée sur la faute du syndicat des copropriétaires, non pas dans ses premières conclusions d’appelante notifiées le 29 mai 2023 mais dans celles notifiées le 26 juillet 2023.

Il échet toutefois d’observer qu’au soutien de sa prétention indemnitaire, l’appelante fait notamment état d’un préjudice tenant à la résiliation du bail commercial portant sur les lots objets du litige, en suite du congé délivré par son locataire aux termes d’un courrier recommandé daté du '28 mars 2023" pour le 1er octobre 2024. Au regard de cette date de prise d’effet du congé, il convient de retenir que l’appelante a pu, non pas aux termes de ses premières écritures mais de celles notifiées postérieurement, le 26 juillet 2023, faire valoir le préjudice qui résulterait de la vacance annoncée de ses biens ensuite du congé délivré par son locataire.

Il en résulte que cette demande indemnitaire doit être déclarée recevable.

Sur le fond, l’appelante n’apporte pas la preuve du lien de causalité entre la décision de son locataire de mettre un terme au bail commercial et le présent litige. D’une part, il résulte de ses propres écritures qu’elle n’a pas, en sa qualité de bailleresse, répercuté sur le preneur les appels de charges dont elle ne s’est pas acquittée elle-même. D’autre part, l’erreur commise par le syndic de copropriété, portant sur un appel de charges, a une portée limitée, se chiffrant à une vingtaine d’euros indûment réclamée. Dans ces conditions, l’intimé ne peut se voir reprocher l’actuelle vacance des locaux loués par la copropriétaire. Cette dernière sera ainsi déboutée de ce chef de demande.

IV- Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’appelante sollicite d’être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur ce, la cour

Selon l’article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

L’appelante qui succombe majoritairement en ses demandes contre le syndicat des copropriétaires, doit être déboutée de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

V- Sur les frais irrépétibles et les dépens

La décision entreprise sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles.

Au regard de l’issue du présent litige, l’appelante qui succombe majoritairement doit être condamnée aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ailleurs, l’équité commande de condamner l’appelante au paiement à l’intimé d’une somme de 2.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, lesquelles ne sauraient en revanche lui bénéficier.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe,

RECTIFIE l’ordonnance rendue le 24 novembre 2022 par le président du tribunal judiciaire d’Angers en ce sens qu’il convient de remplacer :

— aux motifs en p. 3, 'la somme de 1.977,64 euros (1.167,32 euros + 1.183,01 euros) au titre des provisions échues impayées et frais exposés pour leur recouvrement’ par 'la somme de 2.350,33 euros (1.167,32 euros + 1.183,01 euros) au titre des provisions échues impayées et frais exposés pour leur recouvrement',

— au dispositif en p. 4, 'la somme de 1.977,64 euros au titre des provisions échues impayées et frais exposés pour leur recouvrement’ par 'la somme de 2.350,33 euros au titre des provisions échues impayées et frais exposés pour leur recouvrement',

CONFIRME, dans les limites de sa saisine, l’ordonnance entreprise ainsi rectifiée sauf en ses dispositions condamnant la SCI Gesim à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.350,33 euros au titre des provisions échues impayées et frais exposés pour leur recouvrement avec intérêts au taux légal sur

la somme de 1.665,04 euros à compter du 2 novembre 2021, sur la somme de 641,22 euros à compter du 2 mai 2022 et sur la somme de 1.642,59 euros à compter du 10 août 2022 et sur le surplus à dater de l’assignation du 21 octobre 2022,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

CONDAMNE la SCI Gesim à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] la somme de 1.144,36 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété de la période courant du 1er janvier 2021 au 1er octobre 2022 (appel du 4ème trimestre 2022 du 1er octobre 2022 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2022,

CONDAMNE la SCI Gesim à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] la somme de 284,01 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2022,

DEBOUTE la SCI Gesim de sa demande de restitution des sommes perçues au titre de l’exécution provisoire de la décision entreprise,

DECLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] irrecevable en sa demande en paiement de la somme de 2.792,76 euros au titre des charges échues et non échues sur la période allant du 10 novembre 2022 au 1er octobre 2024 ainsi qu’au titre des frais de recouvrement y afférents,

DECLARE la SCI Gesim recevable en sa demande reconventionnelle indemnitaire,

DEBOUTE la SCI Gesim de sa demande reconventionnelle indemnitaire,

DEBOUTE la SCI Gesim de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure d’appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

CONDAMNE la SCI Gesim à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SCI Gesim de sa demande formée au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

CONDAMNE la SCI Gesim aux dépens d’appel,

ACCORDE à la SELARL Antarius Avocats le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE P/LA PRESIDENTE, empêchée

T. DA CUNHA I. GANDAIS