ARRÊT N°26/

PF

R.G : N° RG 23/01753 – N° Portalis DBWB-V-B7H-GAAO

[K]

[H]

C/

Société SCCV [N] [N])

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 29 MAI 2026

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1] DE [Localité 2] en date du 14 NOVEMBRE 2023 suivant déclaration d’appel en date du 15 DECEMBRE 2023 RG n° 22/02281

APPELANTS :

Madame [C] [L] [K] épouse [H]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Monsieur [X] [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Alain ANTOINE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

La Société SCCV [N] [N]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Isabelle MERCIER-BARRACO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 13 OCTOBRE 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 20 février 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe le 29 mai 2026.

COMPOSITION DE LA COUR

Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

Qui en ont délibéré.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Mai 2026.

Greffière lors du dépôt de dossiers : M^me Véronique FONTAINE, Greffière

Greffière lors de la mise à disposition: M^me Wardali KASSIM, Greffière.

LA COUR :

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2022, les époux [H] ont fait assigner la SCCV [N] devant le tribunal judiciaire de St Denis aux fins de se voir déclarer propriétaires par usucapion de la parcelle AS [Cadastre 1] sise [Adresse 1] à La Possession et de voir annuler l’acte authentique du 27 janvier 2020 par lequel ladite parcelle a été vendue à la SCCV [N].

Par jugement du 14 novembre 2024, le tribunal a:

— Rejeté la demande de M. et Mme [H] tendant à les dire propriétaires de la parcelle,

— Rejeté toutes les demandes plus amples ou contraires des parties,

— Condamné in solidum M. et Mme [H] aux entiers dépens de l’instance,

— Condamné in solidum M. et Mme [H] à payer à la SCCV [N] la somme de 1.000 (mille) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 15 décembre 2023 au greffe de la cour, les époux [H] ont formé appel du jugement.

Ils sollicitent de la cour de:

— Les recevoir en leur appel et les dire bien fondés en leurs demandes ;

— Infirmer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de St Denis

Statuant à nouveau,

— Les déclarer recevables et bien fondés en leur appel ;

— Constater qu’ils occupent comme propriétaires la parcelle AS [Cadastre 1] sis [Adresse 4] ' [Localité 3] de manière continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque depuis plus de 30 ans ;

— Juger qu’ils ont acquis par prescription la propriété de la parcelle AS [Cadastre 1] sis [Adresse 1] ' [Adresse 5] [Localité 5] ;

— Les déclarer propriétaires de la parcelle AS [Cadastre 1] sis [Adresse 6] [Localité 5] par prescription acquisitive trentenaire ;

— Annuler la vente de la parcelle AS [Cadastre 1] sis [Adresse 4] ' [Localité 3] consentie à la SCCV [N] par acte notarié du 28 janvier 2020 ;

— Ordonner que la décision à intervenir vaut titre de propriété et sera publiée au service de la publicité foncière à la requête de la partie la plus diligente ;

— Condamner la SCCV [N] à leur payer la somme de 4.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure

civile outre les entiers dépens de première instance et d’appel ;

— Débouter la SCCV [N] de toutes demandes plus amples ou contraires.

La SCCV [N] sollicite de la cour de:

— Débouter les époux [H] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;

— Confirmer intégralement le jugement entrepris ;

— Condamner les époux [H] à lui verser la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles ;

— Condamner les époux [H] à supporter les dépens de l’instance.

Par message RPVA du 9 mars 2026, la cour a interrogé les parties pour leurs observations sous quinzaine sur:

— la recevabilité de la demande en annulation de la vente en l’absence d’appel en cause des vendeurs du bien, parties à l’acte, au visa des articles 16, 30, 32 et 125 du code de procédure civile ;

— la recevabilité de l’action en annulation de la vente formée par les époux [H], ces derniers n’étant pas parties à la vente, au visa des articles 1599 du code civil et 31 et 125 du code de procédure civile (cf. par ex: Civ.3e, 9 mars 2005, n° 03-14.916).

En réponse, la SCCV [N] a conclu à l’irrecevabilité de la demande en annulation de la vente formée par les époux [H], lesquels ont sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture aux fins de mise en cause des vendeurs.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les dernières conclusions des époux [H] du 26 février 2024 et celles de la SCCV [N] du 19 mars 2024, auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties;

Vu l’ordonnance de clôture du 13 octobre 2025 ;

Vu les observations en délibéré des époux [H] du 25 mars 2026 et celles de la SCCV [N] du 11 mars 2026 ;

Sur la recevabilité de la demande en annulation de la vente

Vu les articles 16, 30, 32 et 784 du code de procédure civile ;

Aux termes de l’attestation notariée établie par Me [Q] le 28 janvier 2020, la vente de la parcelle AS [Cadastre 1] sur la commune de [Localité 5] a été effectuée par acte du même jour au profit de la SCCV [N] par 122 indivisaires.

L’annulation de la vente sollicitée par les époux [H] devant produire des effets indivis à l’égard de toutes les parties à la vente, il ne peut y être statué sans que les vendeurs n’aient été appelés à la cause.

En l’absence de cause grave ou d’évènement révélé postérieurement à l’ordonnance de clôture, il n’y a pas lieu à révocation de cette dernière pour permettre la mise en cause des vendeurs.

Par suite, et en tout état de cause, la demande en nullité de la vente des époux [H] est irrecevable.

Le jugement ayant débouté les époux [H] sur le fond de cette demande sera infirmé.

Sur la prescription acquisitive de la parcelle AS [Cadastre 1]

Les appelants font valoir qu’ils occupent la parcelle depuis plus de trente ans, puisque s’étant installés dans les années 1970 sur une emprise bien définie [Adresse 7], commune de [Localité 5]. Ils critiquent le comportement de la SCCV [N], laquelle les avait rassurés sur la possibilité de rester dans leur maison après l’opération d’aménagement de la zone alors qu’elle leur a proposé un rachat pour la somme de 196.390 euros lorsqu’elle a disposé d’un titre sur le bien.

la SCCV [N] conteste la démonstration d’actes matériels de possession de la parcelle litigieuse, indépendamment du paiement d’impôts fonciers, l’occupation de la parcelle n’étant pas une preuve suffisante et ce d’autant que ladite parcelle n’existait pas il y a trente ans. Elle énonce qu’ils n’occupaient pas la parcelle à titre de propriétaire puisqu’ils avouent ignorer leurs droits et ont déclaré lors de l’enquête sociale n’être propriétaires que du logement, non du terrain, pour le bornage duquel ils ne se sont pas manifestés. Elle relève en outre qu’ils ne se sont pas manifestés en dépit de l’affichage des différents permis d’aménager et en déduit l’absence d’élément intentionnel de la Possession.

Sur ce,

Vu les articles 2261 et 2272 du code civil, dont il résulte que, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire pendant trente ans;

La parcelle AS [Cadastre 1] (ex-AS [Adresse 8] [Adresse 1]) revendiquée est une parcelle de 479 m2 située [Adresse 9] à [Localité 5]. Elle a été acquise par la SCCV [N] le 28 janvier 2020, laquelle a offert aux époux [H], le 20 septembre 2021, de lui racheter la parcelle pour la somme de 196.390 euros.

Il résulte des pièces produites à la cause que la forme actuelle de la parcelle résulte d’un procès-verbal de bornage établi vers 2017 (pièce 63 appelants), ce qui n’empêche pas les appelants de revendiquer la possession de la parcelle quand bien même ils auraient occupé le terrain avant le bornage, et ce d’autant que le bornage établi par géomètre expert du lotissement – établi hors la présence des époux [H] – doit nécessairement tenir compte des signes d’occupation existant. Il ne peut d’avantage leur être reproché de prétendre avoir occupé une surface plus importante que celle de la parcelle litigieuse et ne revendiquer que cette dernière.

L’occupation de l’habitat [Adresse 1] par les époux [H] depuis plus de trente ans à la date de l’assignation n’est pas en soi contesté par cette dernière, laquelle concentre sa critique sur l’absence d’actes de possession réalisés par les époux [H] à titre de propriétaires.

Le rapport d’analyse sociale des habitants du [Adresse 10] réalisée en 2016 note que les époux [H], alors âgés de 71 et 65 ans, se disent propriétaires du bâti et y réaliser des travaux, constitué d’une case en bois sous tôle de plus de quatre pièces (pièce 16 intimée). Les témoignages produits à la cause par les appelants (pièces 71 et 74) établissent par ailleurs que les époux [H] ont élevé leurs enfants dans la maison qu’ils occupent, qu’ils l’ont améliorée notamment par la pose d’un portail, d’une clôture, l’adjonction d’une véranda et cultivé les extérieurs. Les photos aériennes et des bâtis corroborent ces éléments de possession du terrain par son exploitation, la réalisation de clôtures et d’extensions (pièce 75 appelants). Ils justifient en outre s’être acquitté de la taxe foncière depuis 2000 au titre du foncier implanté au [Adresse 1].

L’absence d’intention d’agir comme propriétaires des lieux dans l’accomplissement de ces actes de possession ne peut se déduire de ce que les époux [H] étaient dans l’ignorance de leurs droits lorsque la SCCV [N] s’est rapprochée d’eux en amont de la réalisation du lotissement ou de leur carence lors des convocations pour bornage des parcelles du secteur.

En conséquence de ce qui précède, il résulte des indices suffisants à affirmer que, jusqu’à ce que leur occupation soit contestée, les époux [H] ont exercé sur l’emprise de la parcelle AS [Cadastre 1] à [Localité 5], une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire pendant plus de trente ans.

Il y a donc lieu de déclarer les époux [H] propriétaires par usucapion de ladite parcelle.

Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a rejeté la demande.

Vu l’article 28 4° e) du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière ;

Il convient en outre d’ordonner la publication de la présente décision au registre foncier.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

La SCCV [N], qui succombe, supportera les dépens.

L’équité commande en outre de la condamner à verser aux époux [H] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement et contradictoirement en dernier ressort,

— Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

— Infirme le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Déclare irrecevable la demande de M. [X] [H]. et Mme [C] [L] [K] épouse [H] en annulation de la vente de la parcelle AS [Cadastre 1] sis [Adresse 4] ' [Localité 3] ;

— Déclare M. [X] [H]. et Mme [C] [L] [K] épouse [H] propriétaires par prescription trentenaire de ladite parcelle ;

— Ordonne publication de la présente décision au registre foncier ;

— Condamne la SCCV [N] à verser à M. [X] [H]. et Mme [C] [L] [K] épouse [H] 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Condamne la SCCV [N] à supporter les dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par M^me WardaliKASSIM, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT