ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 4 FEVRIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01291 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QFCO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 MARS 2024

JUGE DE L’EXECUTION DE NARBONNE N° RG 23/00036

APPELANTE :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] située [Adresse 10], prise en la personne de son syndic, la SAS FONCIA TERRE OCCITANE, SAS au capital de 40 000.00 €, identifiée au SIREN sous le numéro 314 686 429 RCS BEZIERS, ayant son siège social [Adresse 8] et aux fins des présentes, la société FONCIA SOGI PELLETIER

[Adresse 7]

[Localité 2]

Représentée par M^e JOURNU substituant M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur [L] [I] [S] [K]

né le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 16]

de nationalité Française

brigade de gendarmerie de [Localité 15]

[Localité 15]

assigné à domicile le 18/04/24

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL DU LANGUEDOC agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 11]

[Localité 5]

Représentée par M^e Pascal ADDE de la SCP ADDE – SOUBRA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 21 Novembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 NOVEMBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— rendu par défaut

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, initialement prévue au 16 janvier 2025 et prorogée au 4 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffier.

*

* *

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

M. [L] [K] a acquis, par acte authentique en date du 28 avril 2008, les lots n° 31 et 69 d’un ensemble en copropriété, dénommé résidence [Adresse 13], situé [Adresse 10] à [Localité 14], cadastré section AO n° [Cadastre 3] et AO n° [Cadastre 4], moyennant un prêt de 114 850 euros, souscrit auprès de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc (le Crédit agricole), garanti par un privilège de prêteurs de deniers et une hypothèque conventionnelle.

Par jugement en date du 10 décembre 2008, le tribunal d’instance de Narbonne l’a condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] la somme de 3 933,60 euros en principal, au titre des charges arrêtées au 12 juillet 2018. Ce jugement a fait l’objet d’un certificat de non-appel.

Par acte d’huissier de justice en date du 15 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] a délivré à M. [K] un commandement de payer valant saisie des lots n° 31 et 69 d’un ensemble en copropriété situé [Adresse 10] à [Localité 14] cadastré section AO n° [Cadastre 3] et AO n° [Cadastre 4].

Par acte d’huissier de justice en date du 17 décembre 2021, remis à domicile élu, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] a dénoncé au Crédit agricole ce commandement de payer valant saisie délivré le 15 septembre 2021 et l’a assigné à comparaître devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Narbonne à l’audience du 7 mars 2022.

Par jugement d’orientation en date du 20 juin 2022, après réouverture des débats à l’audience du 16 mai 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Narbonne a :

— fixé la créance du syndicat à la somme de 3 731,24 euros, arrêtée au 20 août 2021,

— autorisé le créancier à poursuivre la vente.

Sur poursuites du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13], le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Narbonne a, par jugement en date du 17 octobre 2022, adjugé le bien immobilier correspondant aux lots n° 31 pour 225/10 000èmes et 69 pour 14/10 000èmes d’un ensemble en copropriété situé [Adresse 10] à [Localité 14] cadastré section AO n° [Cadastre 3] et AO n° [Cadastre 4], appartenant à M. [L] [K], à la SCI [Adresse 17], moyennant le prix principal de 56 000 euros.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] a formé opposition au prix de vente pour la somme totale de 10 318,11 euros le 30 novembre 2022 et notifié au Crédit agricole, créancier inscrit, une demande d’actualisation de sa créance par acte de commissaire de justice en date du 8 septembre 2023.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] a notifié le 30 octobre 2023 au Crédit agricole et à M. [K] le projet de distribution du prix suivant :

Privilège 1

Maître Eve Tronel-Peyroz, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13], au titre de son privilège des frais de justice et par préférence à tous autres pour la somme de 2 530,91 euros montant de la taxe des frais de poursuite d’ordre, y compris le coût du procès-verbal de règlement amiable, de l’extrait pour les hypothèques, de la radiation des inscriptions ne venant pas en ordre utile, desquels frais distraction est prononcée au profit de M^e Eve Tronel-Peyroz, avocat, qui a affirmé en avoir fait l’avance.

reste à distribuer : 53 469,09 euros

Privilège 2 :

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13], représenté par son syndic Foncia Terre Occitane dont le siège social est situé [Adresse 6], au titre de son privilège mentionné au 1° bis de l’article 2374 du code civil,

1. au titre de l’article 19-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance 2019-1101 du 30 octobre 2019

— charges exercice 2022 ………………………………….. 1 430,10 euros

— charges exercice 2021 ………………………………….. 1 903,39 euros – charges exercice 2020 ………………………………….. 1 850,26 euros

— coût opposition …………………………………………… 105,80 euros

…………………………………………………………………… ---------------

total sauf mémoire ……………………………………… 5 289,55 euros

2. en l’absence de concours avec le privilège de prêteur de deniers:

— charges exercice 2019 …………………………………. 2 809,89 euros

— charges exercice 2018 ………………………………… 696,60 euros

…………………………………………………………………. ------------------

total ……………………………………………………………. 3 506,49 euros

3. au titre de l’hypothèque légale en date du 2 décembre 2021 publiée le 14 décembre 2021 volume 2021 V n° 4537 :

— charges exercice 2017 …………………………………. 1 026,87 euros

— charges exercice 2016 ………………………………… 601,00 euros

………………………………………………………………. --------------------

total …………………………………………………………… 1 627,87 euros

total général 1 + 2 + 3 …………………………………… 10 423,91 euros

pour la somme totale 10 980,53 euros dont frais de production de bordereau d’un montant de 556,62 euros TTC à déduire, ce dernier article distrait au profit de M^e Eve Tronel-Peyroz, avocat associé de la SCP SVA.

Le Crédit agricole a formé contestation le 27 octobre 2023.

Saisi par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] aux fins de distribution judiciaire du prix, par jugement en date du 4 mars 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Narbonne a :

— rejeté l’exception de nullité du procès-verbal de distribution soulevée par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc,

— rejeté la fin de non-recevoir de l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] soulevée par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc,

— rejeté la fin de non-recevoir de la contestation de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc soulevée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13],

— réformé le projet de distribution présenté par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] signifié à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc le 20 octobre 2023 et ayant fait l’objet d’un procès-verbal de difficulté le 15 novembre 2023, de la façon qui suit :

* dit qu’au titre du privilège 2, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] serait colloqué pour la somme de 3 731,24 euros ;

* dit que la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc serait colloquée sur le reliquat du prix d’adjudication;

* ordonné la radiation des inscriptions telles que figurant au projet de distribution du prix.

Pour statuer comme il l’a fait, le juge de l’exécution a considéré que :

— s’agissant de la nullité du procès-verbal de distribution : le projet de distribution du prix d’une adjudication n’est pas constitutif d’un acte de procédure et que le régime des nullités de procédure ne lui était donc pas applicable.

— le projet de distribution identifie comme créancier poursuivant le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], alors que le créancier poursuivant était le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13]. Mais, malgré l’identification erronée du créancier poursuivant en page 1 du projet de distribution, le reste du projet permet d’identifier l’auteur réel de l’acte, à savoir le syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 13].

— s’agissant de la recevabilité de la contestation de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc, en application des articles L. 331-2 et R. 332-2 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les créanciers qui n’ont pas déclaré leur créance sont déchus du bénéfice de leur sûreté mais persistent à pouvoir déclarer leur créance aux fins de se voir répartir le solde éventuel et ce sans condition de délai.

Le Crédit agricole dispose donc d’un intérêt à agir et sa contestation est recevable.

— la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] a été fixée par décision définitive du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Narbonne du 20 juin 2022. Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du bien fondé d’une créance postérieurement au 20 août 2022.

Par déclaration en date du 8 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] a relevé appel de ce jugement.

Par conclusions communiquées par voie électronique le 13 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité et la fin de non-recevoir soulevées par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc,

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a écarté la fin de non-recevoir par lui soulevée,

— en conséquence, juger la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc irrecevable en ses demandes,

— débouter la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc de sa demande de nullité,

— subsidiairement, débouter la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc de son appel incident sur la nullité du procès-verbal de distribution ainsi que sur la fin de non-recevoir,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité et la fin de non-recevoir soulevées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13],

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a réduit le montant de sa créance,

— en conséquence, juger la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc infondée dans ses demandes,

— débouter la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc de sa contestation,

— en tout état de cause, établir l’état des répartitions, au visa de l’article R.333 3 du code des procédures civiles d’exécution conformément au projet de distribution par lui établi,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a ordonné la radiation des inscriptions telles que figurant au projet de distribution du prix,

— condamner la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir que :

— le Crédit agricole n’a pas déclaré sa créance dans le délai de deux mois à compter de la dénonciation du commandement de payer valant saisie, et en application de l’article L. 331-2 du code des procédures civiles d’exécution, il est déchu du bénéfice de sa sûreté,

— de plus, il a été sommé de déclarer sa créance selon acte en date du 8 septembre 2023 et n’a pas procédé à cette déclaration de créance dans le délai prescrit par l’article R. 332-2 de ce code, de sorte qu’il est irrecevable en sa demande,

— le projet de distribution du prix n’est pas un acte de procédure qui relève des dispositions de l’article 117 du code de procédure civile et le nom du syndicat des copropriétaires [Adresse 9], mentionné par erreur en lieu et place du sien, relève d’une erreur matérielle,

— son acte d’opposition en date du 30 novembre 2022 est conforme à l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967,

— le jugement d’orientation n’est relatif qu’aux charges dues sur la période antérieure au 12 juillet 2018, et il n’avait donc pas de titre pour les charges dues pour une période postérieure,

— il ne peut être considéré qu’il n’a pas justifié de sa créance postérieure au 20 août 2022 alors qu’un décompte est joint à son opposition.

Par conclusions communiquées par voie électronique le 13 mai 2024, et signifiées le 27 mai suivant à M. [K], le Crédit agricole demande à la cour de :

— dans tous les cas, juger qu’il a qualité et intérêt pour contester le projet de distribution qui lui a été signifié par acte du 20 octobre 2023,

— à titre principal, juger nul le procès-verbal de distribution du prix de vente de l’immeuble établi par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], dont l’homologation est sollicitée devant la présente cour,

— réformer le jugement du 24 mars 2024 en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité du procès-verbal de distribution par elle soulevée, rejeté la fin de non-recevoir de l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] par elle soulevée,

— à titre subsidiaire, juger que l’opposition au paiement du prix de vente d’un lot de copropriété signifié le 30 novembre 2022 n’est pas régulière, puisque non-respectueuse de l’article 20 de la loi du10 juillet 1965 et de l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967,

— juger en outre que l’opposition au paiement du prix de vente d’un lot de copropriété n’est pas régulière par rapport aux décisions rendues par la Cour de Cassation.

— dès lors, juger infondées les prétentions formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] devant la cour d’appel,

— juger qu’il doit être colloqué sur le reliquat du prix d’adjudication après fixation de la créance privilégiée du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] et sa collocation,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] de toutes ses demandes dirigées contre lui,

— confirmer par conséquent le jugement du 4 mars 2024 en ce qu’il a réformé le projet de distribution présenté par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] de la façon qui suit : dit qu’au titre du privilège 2, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] serait colloqué pour la somme de 3 731,24 euros, dit qu’elle serait colloquée sur le reliquat du prix d’adjudication, ordonné la radiation des inscriptions telle que figurant au projet de distribution du prix, et ci-après rappelée,

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] aux dépens,

— dans tous les cas, condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il soutient en substance que :

— il ne conteste pas ne pas avoir déclaré sa créance dans le délai prévu à l’article R. 332-12, mais ce défaut de déclaration résulte de la carence de Me [M] [R], notaire, qui ne lui a jamais répercuté les actes qui lui ont été délivrés par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] dans le cadre de la procédure de saisie-immobilière,

— en vertu du privilège de prêteur de deniers et de l’hypothèque de premier rang garantissant sa créance, il a qualité et intérêt pour contester le projet de distribution,

— la demande de nullité du projet de distribution est fondée sur les articles 1100 et 1100-1 du code civil, sur l’application desquels le juge de l’exécution ne s’est pas prononcé,

— le projet de distribution a été établi à la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] à [Localité 12] qui n’est pas la partie poursuivante, et le projet de distribution est nul,

— le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] ne justifie pas d’une créance privilégiée à hauteur de 10 423, 91 euros et l’opposition du 30 novembre 2022 n’est pas régulière, puisqu’elle n’est pas précise et n’énonce pas les causes des prétendues créances, le syndic ne donnant, dans son opposition, aucune information sur la nature des prétendues créances et sur leur caractère liquide et exigible.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 21 novembre 2024.

M. [K], destinataire par actes de commissaire de justice en date du 18 avril 2024, remis à domicile, de la déclaration d’appel et en date du 10 mai 2024, remis à domicile, des conclusions de l’appelant, n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION :

1- sur la qualité et l’intérêt à agir du Crédit agricole, créancier inscrit

Selon l’article L. 331-1 du code des procédures civiles d’exécution, seuls sont admis à faire valoir leurs droits sur le prix de la vente le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l’immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l’immeuble avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus dans la procédure, les créanciers énumérés à l’article 2377 et au 3° de l’article 2402 du code civil ainsi que les créanciers titulaires d’une sûreté publiée sur les immeubles par destination saisis avant la publication du titre de vente.

Ni la qualité, ni l’intérêt à agir du Crédit agricole, créancier inscrit, ne sont subordonnés à la démonstration préalable du bien-fondé de la contestation de ce dernier, de sorte cette fin de non-recevoir sera rejetée.

Le jugement sera confirmé.

2- sur la nullité du procès-verbal de distribution

Selon l’article R. 311-10 du code des procédures civiles d’exécution, la nullité des actes de la procédure de saisie immobilière est régie par la section IV du chapitre II du titre V du livre Ier du code de procédure civile, relative aux exceptions de nullité.

Si la distribution du prix est la seconde phase de la procédure de saisie immobilière, le Crédit agricole considère qu’un projet de distribution n’est pas un acte de procédure, régi par les articles 112 et suivants du code de procédure civile. Nonobstant cette affirmation, il fonde sa demande de nullité sur ceux-ci, puisqu’il soutient que la désignation d’un autre syndicat des copropriétaires en lieu et place du syndicat des copropriétaires concerné traduit un défaut de qualité et capacité de ce dernier, et partant, une nullité de fond, qui ne peut être régularisée. Au demeurant, les dispositions des articles 1100 et 1100-1 du code civil, qu’il invoque, sont étrangères à un tel acte.

En l’espèce, alors qu’il s’agit d’une erreur purement matérielle en ce que le projet comporte (sauf en première page) le nom du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] en qualité de créancier poursuivant et de créancier colloqué et permet, sans difficulté, l’identification du débiteur, du bien saisi et de l’adjudicataire tandis que l’acte de signification dudit projet de distribution, en date du 20 octobre 2023 ne comporte aucune erreur sur le nom du créancier poursuivant, le Crédit agricole ne démontre pas en quoi cette erreur matérielle serait source de confusion sur l’identité du créancier poursuivant, ayant, sans difficulté dès le 27 octobre suivant, dénoncé une contestation auprès du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13].

Ainsi, cette erreur matérielle ne pourrait constituer qu’une irrégularité de forme, à défaut de traduire un quelconque défaut de pouvoir ou de capacité du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] et d’affecter sa capacité à agir, indépendante de son identité, pour laquelle aucun grief en découlant n’est établi, outre l’absence de toute disposition prévoyant une telle nullité.

La demande de nullité du projet de distribution sera rejetée.

Le jugement sera confirmé.

3- sur la distribution

3.1 sur la collocation du Crédit agricole, créancier inscrit

En application de l’article L. 331-1 cité ci-dessus, le Crédit agricole, titulaire d’un privilège de prêteur de deniers et d’une hypothèque conventionnelle était admis à faire valoir ses droits sur l’immeuble vendu par adjudication.

Suite à la délivrance du commandement valant saisie et à l’assignation du débiteur à l’audience d’orientation du 7 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13], créancier poursuivant, a dénoncé ledit commandement au Crédit agricole par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2021, remis à domicile élu, conformément aux dispositions de l’article R. 322-8, l’assignant, également, à cette audience.

Selon l’article R. 322-12 suivant, les créanciers inscrits doivent déclarer leurs créances dans le délai de deux mois à compter de cette dénonciation. Toutefois, le créancier qui justifie que sa défaillance n’est pas de son fait peut demander à être autorisé à déclarer sa créance postérieurement au délai imparti. Le juge statue par ordonnance sur requête qui est déposée, à peine d’irrecevabilité, quinze jours au plus tard avant la date fixée pour l’audience d’adjudication ou de constatation de la vente amiable.

La dénonciation ayant été signifiée en l’étude de Mme [M]-[R], notaire auprès de laquelle domicile avait été élu par le Crédit agricole, ce dont il ressortait que le notaire en était le mandataire, aucune irrégularité n’entache cet acte.

Le Crédit agricole, régulièrement destinataire de la dénonciation du commandement de payer valant saisie, n’a pas déclaré sa créance dans le délai requis et n’a pas saisi le juge de l’exécution d’une demande d’autorisation de déclarer celle-ci.

L’article L. 331-2 de ce code prévoit que les créanciers sommés de déclarer leur créance et qui ont omis de le faire, sont déchus du bénéfice de leur sûreté pour la distribution du prix de vente de l’immeuble.

Le Crédit agricole est, dès lors, déchu du bénéfice de sa sûreté.

L’article R . 332-2 de ce code prévoit que lorsqu’il existe plusieurs créanciers répondant aux conditions de l’article L. 331-1, la partie poursuivante notifie, dans les deux mois suivant la publication du titre de vente, une demande de déclaration actualisée des créances aux créanciers inscrits ainsi que, si elle en a connaissance, aux créanciers énumérés à l’article 2377 du code civil.

Le décompte actualisé est produit par conclusions d’avocat, dans les quinze jours suivants la demande qui en est faite. A défaut, le créancier est déchu des intérêts postérieurs à la déclaration prévue au 4° de l’article R. 322-7 ou à l’article R. 322-13. Lorsqu’une déclaration de créance n’avait pas à être faite en vertu de ces dispositions, la demande de déclaration actualisée de créance vaut sommation au sens de l’article L. 331-2.

Nonobstant la déchéance qu’ils encourent dans la procédure de distribution en application de l’article L. 331-2, les créanciers sommés de déclarer leur créance et qui ont omis de le faire peuvent y procéder dans les formes prévues par l’alinéa ci-dessus aux fins de se voir répartir le solde éventuel.

Toutefois, le Crédit agricole n’a pas davantage déclaré sa créance actualisée par conclusions d’avocat, dans le délai de quinze jours suivant la demande de déclaration actualisée de créance signifiée le 8 septembre 2023, également à domicile élu.

Il en résulte qu’il est à la fois privé du bénéfice de sa sûreté et ne peut participer à la distribution.

Ainsi, à défaut de toute déclaration de créance dans les délais requis, le Crédit agricole ne peut être colloqué pour le reliquat du prix d’adjudication et il ne sera pas tenu compte de sa créance dans la répartition du prix de vente.

Le jugement sera réformé de ce chef.

3.2 sur le privilège du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13], créancier poursuivant et opposant

Selon l’ancien article 2374 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, les créanciers privilégiés sur les immeubles sont :

1° Le vendeur, sur l’immeuble vendu, pour le paiement du prix ;

S’il y a plusieurs ventes successives dont le prix est dû en tout ou en partie, le premier vendeur est préféré au second, le deuxième au troisième, et ainsi de suite ;

1° bis Conjointement avec le vendeur et, le cas échéant, avec le prêteur de deniers mentionné au 2°, le syndicat des copropriétaires, sur le lot vendu, pour le paiement des charges et travaux mentionnés à l’article 10, au c du II de l’article 24 et à l’article 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et des cotisations au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la même loi, relatifs à l’année courante et aux quatre dernières années échues ainsi que des dommages et intérêts alloués par les juridictions et des dépens.

Toutefois, le syndicat est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l’année courante et des deux dernières années échues.

L’article 20 I de la loi n°65- 557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de l’ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019, prévoit que lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en 'uvre du privilège mentionné à l’article 19-1.

L’article 5-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dans sa version issue du décret n°2020-834 du 2 juillet 2020, prévoit que pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues;

2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.

Si le lot fait l’objet d’une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l’avis de mutation prévu par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 précitée est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l’avocat du demandeur ou du créancier poursuivant ; si le lot fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique ou de l’exercice d’un droit de préemption publique, l’avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou par l’expropriant, soit par le titulaire du droit de préemption ; si l’acte est reçu en la forme administrative, l’avis de mutation est donné au syndic par l’autorité qui authentifie la convention.

L’opposition formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] le 30 novembre 2022 respecte les dispositions rappelées ci-dessus en ce qu’elle distingue les montants réclamés pour chaque exercice (celui en cours et les précédents), ceux garantis par une hypothèque légale et comporte, en annexe, un décompte détaillant le justificatif desdits montants et de leurs causes.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] verse aux débats les procès-verbaux d’assemblées générale pour les exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et les appels de fonds afférents. Le jugement du tribunal d’instance en date du 10 décembre 2018, qui a condamné M. [K] au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13], constitue un titre exécutoire pour les charges dues à la date du 12 juillet 2018 à hauteur de 3 933,60 euros tandis que l’autorité de la chose jugée du jugement d’orientation en date du 20 juin 2022 a arrêté la créance dudit syndicat à la somme de 3 731,24 euros pour les charges dues au 12 juillet 2018 en ce compris les intérêts arrêtés au 20 août 2021 (déduction faite d’acomptes postérieurs à hauteur de 1 203,06 euros).

Outre son super-privilège et son privilège, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13], créancier poursuivant, a inscrit une hypothèque conventionnelle le 2 décembre 2021, que les dispositions de l’article L. 321-5, invoquées par le Crédit agricole, n’affectent pas, ne régissant que les règles de l’opposabilité de la saisie aux tiers.

Les frais de procédure ne peuvent faire l’objet d’une sûreté et devront être retirés de la collocation, qui ne concerne que les créances privilégiées.

Aucune critique concernant les dispositions du projet de distribution relatives aux radiations n’est formée.

Ainsi, la distribution du prix de vente, à hauteur de 56 000 euros, devra se faire comme suit, sans modification concernant le privilège 1, relatif aux frais de justice du rédacteur du projet de distribution et le reste à distribuer de 53 469,09 euros, non critiqués :

Privilège 1 :

frais de justice et par préférence à tous autres : 2 530,91 euros, montant de la taxe des frais de poursuite d’ordre, y compris le coût du procès-verbal de règlement amiable, de l’extrait pour les hypothèques, de la radiation des inscriptions,

Soit un reliquat de distribution de 53 469,09 euros,

Privilège 2 :

le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] au titre de son privilège mentionné au 1° bis de l’ancien article 2374 du code civil,

1. au titre de l’article 19-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance 2019-1101 du 30 octobre 2019 :

— charges exercice 2022 1 097,10 euros (1 430,10 euros – 333euros),

— charges exercice 2021 1 319,57 euros (1 903,39 euros- 583,82 euros),

— charges exercice 2020 1 607,24 euros (1 850,26 euros – 243,02 euros),

total 4 023,91 euros,

2. en l’absence de concours avec le privilège de prêteur de deniers:

— charges exercice 2019 1 551,33 euros (2 809,89 euros – 1 258,56 euros),

— charges du 1er janvier au 12 juillet 2018 : 2 103,37 euros (3 731,24 euros – 1 627,87 euros),

— charges du 13 juillet 2018 au 31 décembre 2018 :115,71 euros (235,47 euros – 119,76 euros),

total 3 770,41 euros,

3. au titre de l’hypothèque légale en date du 2 décembre 2021 publiée le 14 décembre 2021 volume 2021 V n° 4537 :

— charges exercice 2017 1 026,87 euros,

— charges exercice 2016 601 euros,

total 1 627,87 euros,

total général 9 422,19 euros,

soit un solde positif restant de 44 046,90 euros, à revenir au débiteur, après paiement aux créanciers en vertu du présent arrêt de distribution dans les conditions prévues par l’article R. 334-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le jugement sera réformé de ce chef.

4 -sur les autres demandes

Le Crédit agricole, qui succombe, supportera les dépens, qui seront passés en frais privilégiés de distribution sans qu’il y ait lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut,

— Confirme le jugement déféré en ce qu’il a rejeté l’exception de nullité du procès-verbal de distribution, rejeté la fin de non-recevoir de l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13], réformé le projet de distribution présenté par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] et ordonné la radiation des inscriptions telles que figurant au projet de distribution du prix,

— L’infirmant pour le surplus,

— Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Dit que la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc est déchue du bénéfice de sa sûreté et ne peut se voir répartir le solde du prix d’adjudication,

— Réforme le projet de distribution présenté par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13], ayant fait l’objet d’un procès-verbal de difficulté le 15 novembre 2023, de la façon qui suit :

— dit qu’au titre du privilège 2, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] sera colloqué pour la somme de 9 422,19 euros ;

— dit que le reliquat sera remis à M. [L] [K],

— Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la Caisse régionale de crédit agricole mutuel du Languedoc aux dépens d’appel, qui seront passés en frais privilégiés de distribution.

Le greffier, La présidente,