Arrêt N°26/

PF

N° RG 24/00198 – N° Portalis DBWB-V-B7I-GATC

[X]

C/

[D]

[U] EPOUSE [D]

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS

ARRÊT DU 29 MAI 2026

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le Tribunal Judiciaire de SAINT PIERRE en date du 22 DECEMBRE 2023 RG rg n° 22/01764 suivant déclaration d’appel en date du 22 FEVRIER 2024

APPELANTE :

Madame [T] [X]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Brigitte HOARAU de la SELARL HOARAU-KERACHNI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/000085 du 07/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

INTIMÉS :

Monsieur [K] [A] [D]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

Madame [R] [U] EPOUSE [D] épouse [D]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : M^e Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

CLÔTURE LE : 27 NOVEMBRE 2025

DÉBATS : en application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 20 Février 2026.

Les parties ont été avisées que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la Cour composée de :

Président : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : M^me Sophie PIEDAGNEL, Conseillère

qui en ont délibéré,

et que l’arrêt serait rendu le 29 Mai 2026 par mise à disposition au greffe.

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 29 Mai 2026.

Greffière lors du dépôt de dossiers: M^me Véronique FONTAINE, Greffière.

Greffière lors de la mise à disposition: M^me Wardali KASSIM, Greffière.

LA COUR

Par acte de commissaire de justice du 8 juin 2022, Mme [X] a fait assigner les époux [D] devant le tribunal judiciaire de St Pierre aux fins les voir condamnés à lui reverser le prix de la vente d’une parcelle sise [Adresse 3] et de se voir reconnaitre le droit d’usage à titre gratuit de la maison s’y trouvant.

Par jugement du 22 décembre 2023, le tribunal a :

— débouté Mme [X] de ses demandes principales tendant au remboursement de la somme de 100.000 euros, à la mise en place d’un droit d’usage et d’habitation ainsi qu’à la condamnation des défendeurs à lui verser la somme de 100 000 euros au titre du préjudice financier consécutif à la vente;

— condamné M. et Mme [D] à payer à Mme [X] la somme de 85.000 euros ;

— débouté Mme [X] de ses autres demandes et du surplus de ses demandes ;

— Ordonné l’expulsion de Mme [X] du bien situé aux [Adresse 4] [Adresse 5] sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai de 8 mois suivant la signification de la présente décision et pour une durée de 6 mois ;

— Condamné Mme [X] à payer à M. et Mme [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 500 euros ;

— Débouté les époux [D] de leurs autres demandes ;

— Condamné M.et Mme [D] aux entiers dépens.

Par déclaration du 22 février 2024 au greffe de la cour, Mme [X] a formé appel du jugement.

Elle sollicite de la cour de:

— Déclarer son appel recevable et fondé;

Y faisant droit,

— Infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau,

— Déclarer ses demandes en appel recevables,

— Condamner les époux [D] à lui rembourser la somme de :

.100 000 €, majorée des intérêts de droit, à compter du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Pierre

— Fixer une astreinte de 100 € /jour de retard à la charge de M et Mme [D] à compter de l’arrêt à intervenir, a’n de donner un caractère contraignant à cette obligation, jusqu’à remboursement total de cette somme de 100.000 €.

— Lui accorder un droit d’usage à titre gratuit qui prendra 'n à son décès, de la maison sise Section n° Lieu dit contenance AM [Cadastre 1] [Adresse 5] 05a 20 ca formant le lot numéro 15 du [Adresse 6] [Adresse 7], jusqu’à son décès.

— Condamner les époux [D] à prendre en charge les frais de rédaction de cette clause par un acte ;

— Condamner les époux [D] à lui payer la somme de 15.000 €, à titre de préjudice moral et 'nancier,

— Condamner M et Mme [D] aux entiers dépens.

Les époux [D] demandent à la cour de:

Confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [X] à paiement de diverses sommes à leur profit, ordonné son expulsion et débouté Mme [X] de l’ensemble de ses prétentions,

Déclarer la demande d’appe1 incident recevable et parfaitement fondée.

Ce fait,

— In’rmer la décision entreprise en ce qu’elle les a condamné à paiement d’une somme de 85.000 euros à Mme [X] au titre de l’enrichissement sans cause, les a déboutés du surplus de leurs demandes et condamné aux dépens;

Y statuant a nouveau de ces chefs,

Vu la résolution de l’accord verbal passé entre eux et Mme [X];

— Juger qu’ils ne s’opposent pas à restituer à Mme [X] la somme de 85.000 euros dans un délai de six mois à compter de la noti’cation de la décision à intervenir ;

— Condamner Mme [X] au paiement de la somme de 30.000 euros au titre de dommages intérêts ;

— Condamner Mme [X] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— La condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les dernières conclusions de Mme [X] du 22 mai 2024 et celles des époux [D] du 14 juin 2025 auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties;

Vu l’ordonnance de clôture du 27 novembre 2025;

Sur les demandes remboursement, d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation

Mme [X] fait valoir que son gendre et sa fille, M. et Mme [D], lui ont fait vendre sa maison pour la somme minorée de 100.000 euros en exerçant pressions sur elle et en lui expliquant qu’elle pourrait continuer à habiter la maison puis en récupérant le prix de la vente par des virements effectués depuis son compte avec procuration qu’elle avait donnée. Elle conteste avoir récupéré le prix de la vente et avoir effectué des dons manuels à raison du soin que les époux [D] lui apportaient dès lors que sa situation financière était très précaire et que ces prétendus dons n’ont pas été déclarés à l’administration fiscale. Elle réfute la preuve du don qui résulterait des enregistrements vidéo retranscrits par huissier dès lors qu’ils ont été effectués dans un contexte de manipulation. Elle en déduit un enrichissement sans cause des époux [D], à hauteur de 100.000 euros suivant les relevés produits, et non exclusivement 85.000 euros comme l’a retenu le tribunal.

Par ailleurs, Mme [X] objecte que les époux [D] ne peuvent à la fois soutenir d’une part qu’ils l’ont autorisé à occuper le logement à titre gratuit lors de son acquisition et, d’autre part, que les virements du prix de la vente qu’ils ont ensuite perçus étaient la contrepartie de l’occupation de la maison. Les époux [D] ayant admis qu’ils ont accepté qu’elle vive gratuitement à son domicile après la vente, elle demande que son droit d’usage soit reconnu d’autant que son âge et ses faibles revenus ne lui permettent pas de se reloger facilement. Elle s’oppose à la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation compte tenu de l’engagement des époux [D] à ce qu’elle occupe gratuitement le bien.

Les époux [D] exposent qu’aucune demande au titre de la lésion dans la vente de la maison n’est formée, que cette dernière était en mauvais état et infestée de termites, que l’estimation du bien à 180.000 euros en 2016 a ainsi été revue à 100.000 euros, de manière concertée entre le notaire -dont la responsabilité n’est pas en cause-, les époux [D] et Mme [X]. S’agissant de l’argument tiré du dol, ils rappellent que grand âge ni signifie pas nécessairement difficultés mentales, que le dol doit être prouvé et qu’en l’espèce, il n’y avait aucune ambiguïté sur le prix de vente et l’absence d’autorisation d’occupation du bien aux termes de la vente. Ils soulignent qu’aucune faute n’a été commise par le notaire et que l’acte authentique ne peut être rectifié, hors inscription de faux. Ils rappellent avoir laissé occuper la maison par Mme [X] sans loyer, avoir effectué des travaux de rénovation et avoir sacrifié un projet de construction alternatif pour acquérir le bien. Ils font valoir que la preuve d’un don manuel n’est soumis à aucun formalisme, que l’absence de déclaration administrative de celui-ci ne le remet pas en cause et que c’est par la volonté de Mme [X] que Mme [D] a retiré les sommes de 85.000 euros de son compte bancaire, en indemnisation du soin qu’ils prenaient d’elle et d’un hébergement dans sa maison jusqu’à sa mort. Ils estiment que Mme [X] est manipulée par un autre de ses enfants et que l’appelante ne peut à la fois récupérer la jouissance de son bien et le prix de la vente. Ils acquiescent toutefois à la restitution de la somme de 85.000 euros mais veulent obtenir l’exercice du droit d’occupation qu’ils tiennent de l’acquisition de la propriété du bien, compte tenu du terme qu’a mis Mme [X] à leur accord.

Ils contestent l’existence d’un enrichissement sans cause de leur part à raison de 85.0000 euros puisque Mme [X] a occupé le bien et a exprimé sa volonté de donner le fruit de la vente à sa fille. Ils plaident qu’il n’y a pas lieu à reconnaissance d’un enrichissement sans cause lorsque l’appauvri a agi à ses risques et périls et en vue d’un profit personnel.

Sur les relations contractuelles entre les parties et leurs obligations

Vu l’article 1103 du code civil, ensemble les articles 1363 et suivants du même code;

A titre liminaire, la cour relève que le seul contrat écrit entre les parties est l’acte authentique du 18 octobre 2018 par lequel Mme [X] a vendu aux époux [D] la parcelle bâtie AM [Cadastre 1], sise [Adresse 5], de 05a 20 ca formant le lot numéro 15 du lotissement [Adresse 7] aux Avirons pour la somme de 100.000 euros.

Aux termes de cet acte, le bien vendu est libre d’occupation et la jouissance des acquéreurs est immédiate. Aucune clause réservant l’usufruit ou l’occupation du bien à Mme [X] n’est explicitée.

Les parties s’accordent néanmoins à exposer qu’il existait un accord au jour de la vente pour que Mme [X] conserve l’usage de l’immeuble.

Il y a lieu pour la cour de rechercher la commune intention des parties, la portée de l’accord intervenu et la nature de celui-ci.

1- L’acte authentique de vente de la maison établissant la cession aux époux [D] de l’entièreté des droits réels de propriété sur le bien litigieux, Mme [X] ne peut prétendre à l’usufruit du bien; elle ne démontre pas en outre, par les seules affirmations des époux [D] admettant lui avoir permis de rester dans la maison après la vente, qu’ils lui avaient accordé un droit d’usage du bien sans contrepartie jusqu’à sa mort.

Aussi, en l’absence de démonstration d’une volonté des époux [D] de concéder l’usage du bien vendu à Mme [X], sans contrepartie, jusqu’à sa mort, la cour ne peut que rejeter la demande de Mme [X] tendant à lui voir reconnaitre ce droit.

La cour ne dispose pas en outre du pouvoir de déposséder les époux [D] du droit d’usage de leur bien pour l’accorder à Mme [X] suivant sa demande.

2- Les époux [D] exposent que l’accord intervenu entre les parties consistait à ce que Mme [X] puisse occuper le bien et qu’à raison du soin qu’ils prendraient de Mme [X] durant cette période, il soit fait donation à Mme [D] du prix de la vente.

A cet égard, une donation, au sens de l’article 893 du code civil, supposant une intention libérale sans contrepartie, la remise alléguée par Mme [X] du prix de la vente à Mme [D] ne peut être qualifiée de donation en l’absence d’une seule volonté de gratification de sa fille. La remise de la somme ne peut ainsi être qualifiée de donation. De surcroit, l’intention libérale ne peut se déduire des virements opérés depuis le compte de Mme [X] alors qu’il est constant que ces virements ont été fait par les époux [D] à raison de l’existence d’une procuration, non par Mme [X] elle-même, qui conteste avoir voulu donner la somme.

Il s’ensuit que l’argumentaire soutenu par les époux [D], impliquant des obligations réciproques, suppose nécessairement un rapport contractuel entre eux et Mme [X]: l’occupation de l’immeuble vendu par Mme [X] et les bons soins lui devant être apportés contre le versement de la somme de 100.000 euros.

Compte tenu de la valeur de la contrepartie, la preuve du contrat nécessite un écrit en application de l’article 1359 du code civil, sauf existence d’une contre-lettre à l’acte authentique de vente, au sens de l’article 1201 du code civil, établie dans un dessein frauduleux, laquelle n’est évoquée par aucune des parties.

Par suite, le procès-verbal d’huissier retranscrivant les propos de Mme [X], dont se prévalent les époux [D] pour démontrer l’accord intervenu avec Mme [X], est insuffisant à établir la preuve des obligations revendiquées par les époux [D].

3- En conséquence de ce qui précède,

. l’autorisation donnée par les époux [D] d’occupation du bien par Mme [X] après la vente ne peut être regardée que comme un commodat au sens de l’article 1875 du code civil, auquel un terme peut être mis à tout moment, moyennant un délai préalable raisonnable;

. les virements opérés au profit des époux [D], dont la preuve de ce qu’ils relèvent d’un contrat ou d’une intention libérale n’est pas apportée, sont donc non causés au sens de l’article 1303 du code civil.

Sur la demande en remboursement de la somme de 100.000 euros

Les parties s’accordent sur la remise de la somme de 85.000 euros par les époux [D] à Mme [X], cette dernière contestant le quantum pour qu’il soit porté à 100.000 euros;

Sur ce,

Vu l’article 1353 du code civil;

Il résulte des extraits de compte de Mme [X], produits par cette dernière en pièces 7 et 8, qu’au cours des mois d’octobre et novembre 2018, 28 virements de 3.000 euros ont été effectués sur le compte de M. [D] et un virement de 1.000 euros.

Il s’en déduit que Mme [X] n’apporte la preuve de versements non causés qu’à hauteur de 85.000 euros.

Elle doit dès lors être déboutée de sa demande et le jugement, confirmé en ce qu’il a prononcé la condamnation des époux [D] à remboursement dans la limite de 85.000 euros.

Sur les demandes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation

Vu l’article 544 du code civil;

Il résulte de courriers adressés par M. [D] à Mme [X] en date des 10 et 11 janvier 2022 (pièces 11 et 12 production appelante) que les relations entre les parties se seraient alors tendues, Mme [X] sur le départ du bien et M. [D] déclarant que leurs « arrangement étaient devenus caduques » à savoir, l’occupation de la maison vendue contre la remise de la somme de 100.000 euros.

Mme [X] a ainsi eu connaissance de la fin de l’accord pour habiter les lieux à la date de ces échanges.

Un délai raisonnable pour quitter les lieux a donc couru avant la demande d’expulsion. Les époux [D] sont donc fondée dans leur demande à voir ordonner celle-ci et Mme [X], qui ne fait état d’aucune démarche pour se reloger, ne peut se borner à arguer de ses faibles revenus et de son âge pour y faire obstacle.

En outre, alors que Mme [X] occupe le bien sans aucun titre, les époux [D] sont fondés à solliciter une indemnité d’occupation jusqu’au départ de celle-ci des lieux.

Le montant de 500€ mensuel, inférieur à l’évaluation de valeur locative versée aux débats, n’est pas par lui-même en débat.

Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a ordonné à Mme [X] de quitter le logement sous astreinte et à verser une indemnité d’occupation mensuelle de 500 euros jusqu’à son départ.

Sur les demandes indemnitaires

Mme [X] expose qu’elle a été trompée et manipulée, ce dont il résulte qu’elle est non seulement privée de sa maison mais également de son argent résultant de la vente. Elle soutient que M. [D] a abusé de sa vulnérabilité, notamment en conservant par devers lui ses moyens de paiement jusqu’en 2022. Elle souligne que cette situation, à un âge avancé, l’a fortement perturbée et a eu des conséquences sur sa santé.

Les époux [D] dénoncent à l’inverse le comportement de Mme [X], qui a unilatéralement dénoncé leur accord, remet en cause leur honnêteté et intégrité alors qu’ils ont été relaxés de faits d’abus de confiance, souligne l’agressivité de cette dernière et le préjudice financier causé par son attitude lors qu’ils doivent rembourser le prêt souscrit pour l’achat de la maison, sans en avoir pu avoir la jouissance.

Sur ce,

Vu les articles 1137 et 1240 du code civil;

— sur la demande de Mme [X]:

Aucune conséquence ne peut être tirée de la relaxe des époux [D] pour abus de faiblesse commis sur Mme [X] par jugement du tribunal correctionnel de St Pierre du 26 octobre 2023, celle-ci ayant été prononcée à raison d’une erreur sur la date de prévention sans examen sur le fond.

Néanmoins, il revient à Mme [X] d’apporter la preuve de l’abus dont elle a été victime, le fait qu’elle soit âgée de 81 ans et qu’elle ait donné procuration à sa fille, Mme [D], sur ses comptes, ne suffisant pas à établir un abus de faiblesse alors même que, par ailleurs, les époux [D] versent aux débats la retranscription par huissier de propos de Mme [X] tenus en avril 2018, en trois enregistrements différents dans lesquels elle explique de manière circonstanciée le contexte familial la conduisant à vendre sa maison et vouloir remettre une somme de 100.000 euros à sa fille, Mme [D].

En outre, l’établissement du prix de vente de la maison à 100.000 euros suivant évaluation effectuée en 2018, en baisse de 80.000 euros par rapport à l’évaluation notariée de 2016, ne permet pas en soit d’établir la preuve de ce que Mme [X] aurait été trompée par les époux [D].

Tant Mme [X] que les époux [D] produisent une attestation de témoin d’un autre membre de la fratrie, appuyant la thèse de l’une et l’autre partie, dont il ne peut être déduit que la division profonde de ses membres.

En l’absence de preuve d’une faute des époux [D], la demande indemnitaire de Mme [X] sera rejetée.

— sur la demande des époux [D]:

En l’absence de démonstration juridique d’un contrat liant les parties, les époux [D] ne peuvent arguer de la faute contractuelle de Mme [X] à avoir rompu leur accord et à les avoir privé sans contrepartie de la jouissance du bien.

Comme mentionné supra, les attestations produites ne permettent pas de trancher sur le caractère fautif du comportement de l’un ou l’autre membre de la famille, dans un contexte où les aversions réciproques apparaissent désormais profondément ancrées.

Le jugement ayant rejeté les demandes indemnitaires sera ainsi confirmé.

Sur les frais irréptibles et les dépens.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile;

Les dépens d’appel resteront à la charge des parties, succombant chacune partiellement.

Les demandes de frais irrépétibles doivent être rejetées.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

— Confirme le jugement entrepris;

Y ajoutant,

— Rejette les demandes formées au titre des frais irrépétibles;

— Condamne chacune des parties à supporter les dépens exposés au titre de leurs frais.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre, et par M^me Wardali KASSIM, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT