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10/06/2014

ARRÊT N°279

N°RG: 13/00847

PC/CD

Décision déférée du 27 Décembre 2012 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 11/01593

M. Y

D E

SCP HENRI DAYDE – STEPHANE SIGUIE & D E

C/

Z X

B C

SARL SANIER

SARL VOLVESTRE IMMOBILIER

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU DIX JUIN DEUX MILLE QUATORZE

***

APPELANTES

Maître D E

XXX

XXX

Représenté par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

SCP HENRI DAYDE – STEPHANE SIGUIE & D E Notaires associés, agissant poursuites et diligences en la personne de ses gérants statutaires domiciliés en cette qualité audit siège social,

XXX

XXX

Représentée par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEES

Mademoiselle Z X

XXX

XXX

Représentée par M^e Claude YEPONDE de la SELARL ATY AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur B C ès qualité d’administrateur provisoire de la copropriété de l’immeuble sis XXX à XXX, XXX,

XXX

XXX

sans avocat constitué

SARL SANIER prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège social,

XXX

XXX

sans avocat constitué

SARL VOLVESTRE IMMOBILIER représentée par sa gérante Béatrice BERGUA

XXX

XXX

Représentée par M^e Alain MARGUERIT, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Marie LEPAROUX de la SCP ROTH-PIGNON, LEPAROUX & ASSOCIÉS, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 10 Février 2014 en audience publique, devant la Cour composée de :

A. MILHET, président

M. MOULIS, conseiller

P. CRABOL, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : J. BARBANCE-Y

ARRET :

— de défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par A. MILHET, président, et par J. BARBANCE-Y, greffier de chambre.

*******

Par acte sous seing privé en date du 3 juillet 2008, la société SANIER a vendu à Z X un appartement de 101 m² rectifié à 87 m² en application de la loi Carrez, situé à XXX) au prix de 82.800 € correspondant aux combles de l’immeuble, en s’obligeant à l’aménager par l’exécution de divers travaux avant la réitération de la vente par acte authentique, étant précisé à l’acte que les travaux seront effectués sous l’entière responsabilité du vendeur à ses frais exclusifs ;

L’acte authentique dressé par D E notaire à Muret en date du 19 décembre 2008 mentionne que l’acquéreur déclare avoir visité le bien vendu avant l’acte et que l’ensemble des travaux visés au compromis de vente a été réalisé ;

Commis par ordonnance de référé en date du 19 mars 2009 l’expert F G a déposé le 10 septembre 2009 son rapport dans lequel il conclut que l’installation électrique est dangereuse (risque d’électrocution très important), que l’immeuble n’est pas hors d’eau, que le puits de jour n’est pas fini et qu’il reste beaucoup de travaux non urgents à faire (murs, plancher, fenêtre, mezzanine) et chiffre la totalité des interventions de 38.351 € toutes taxes comprises ; il relève que l’appartement livré n’est pas conforme au compromis de vente et préconise le recours à un maître d’oeuvre chargé de la coordination et de la surveillance des travaux ;

Saisi suivant assignations en date des 21, 22 et 23 mars 2011 par Z X contre la SARL SANIER (le vendeur), la SARL VOLVESTRE IMMOBILIER (l’agent immobilier), D E (le notaire) et la société professionnelle de notaires et le sieur C administrateur provisoire de la copropriété, d’une action en indemnisation de ses préjudices, le tribunal de grande instance de Toulouse, par jugement en date du 27 décembre 2012, après avoir qualifié le contrat de vente d’immeubles à construire relevant de l’article L 261-10 du code de la construction et de l’habitation, a condamné in solidum le vendeur et le notaire au paiement des sommes de 20.450 € (travaux de réfection à entreprendre), 6.655 € (préjudice de jouissance), avec capitalisation des intérêts, a dit que le notaire est fondé à se retourner pour la totalité des condamnations contre le vendeur, a condamné l’agent immobilier à dommages-intérêts (2.000 €), a dit le jugement opposable au syndicat des copropriétaires ; l’exécution provisoire a été ordonnée ;

Dans leurs dernières écritures transmises le 14 août 2013 au soutien de leur appel, le notaire associé D E et la société civile professionnelle de notaires exposent que les conditions de la vente n’imposaient pas sa soumission au régime des immeubles à construire et que la preuve n’est pas apportée de ce qu’ils avaient été en situation de remettre en cause la qualification de vente en l’état des informations apportées ; ils concluent au débouté de Z X et de l’agent immobilier ; subsidiairement ils concluent à un partage de responsabilité avec l’acquéreur qui a communiqué des fausses informations, à la déduction des provisions déjà perçues, à la garantie de la société SANIER et à une indemnité de procédure ;

Dans ses dernières écritures du 12 décembre 2013, Z X conclut à la confirmation du jugement sauf à y ajouter la condamnation in solidum de l’agent immobilier ; elle demande en outre la somme de 20.000 € pour la dépréciation de l’immeuble, celle de 10.000 € pour préjudice moral et la condamnation du vendeur à ravaler l’immeuble ; elle réclame une indemnité de procédure (3.000 €) ;

L’agent immobilier par écritures du 25 juin 2013 observe que le tribunal a statué ultra petita en le condamnant à dommages-intérêts pour perte de chance et conclut à l’infirmation du jugement qui l’a débouté en sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive ; il demande donc des dommages-intérêts de ce chef (2.000 €) et une indemnité de procédure (4.000 €) ;

L’administrateur de la copropriété B C n’a pas comparu ;

Le vendeur n’a pas comparu ;

SUR CE

Attendu en droit qu’il est de principe que la responsabilité du notaire dans sa fonction de rédacteur d’actes à un fondement délictuel ;

Qu’en l’espèce :

— le compromis de vente contient la mention de ce que l’objet de la vente correspond 'aux combles de l’immeuble’ et la liste des travaux d’aménagement (réfection de la toiture, doublage des murs et isolation, cloisonnement, fourniture et pose d’un plancher et d’un escalier, réfection du puits de jour avec installation d’une fenêtre de toit, bandes de verre dépolies pour éclairage, distribution électrique de tout le local, fourniture et pose des arrivées d’eau et des évacuations, fourniture et pose d’interphone et de prises téléphoniques, prises de télévision, fenêtres en bois à double vitrage, dispositif d’aération) étant précisé que seuls les appareils électriques et sanitaires, comme le système de chauffage, sont à la charge de l’acquéreur ;

— l’acte de vente contient, outre la déclaration de l’acquéreur suivant laquelle les travaux visés au compromis de vente ont été réalisés, l’obligation du vendeur de remettre à l’acquéreur les attestations d’assurance décennale des entreprises intervenues sur le chantier ;

Attendu que la désignation de l’immeuble défini comme 'des combles de 101 m² réduites à 87 m² de surface habitable, l’importance des travaux décrits au compromis de vente auquel l’acte de vente fait expressément référence et la nature décennale de ces travaux mentionnée à la demande d’attestation d’assurance sont révélatrices pour le rédacteur de l’acte de ce que l’immeuble vendu devait subir non pas un simple aménagement mais une opération de rénovation relevant des dispositions de l’article L 261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation dès lors que l’objet même de la vente désigné comme comble au compromis est devenu 'appartement type trois’ à l’acte authentique ;

Attendu que cette transformation résultant des mentions intrinsèques des actes n’a pu échapper au notaire rédacteur c’est à juste titre que le tribunal du fait de l’applicabilité des dispositions relatives aux ventes d’immeubles à construire a retenu une faute délictuelle du notaire envers l’acquéreur en privant ce dernier des dispositions protectrices du code de la construction et de l’habitation ;

Que cette faute du notaire est à l’origine directe de la perte de chance totale d’obtenr un bien conforme et exempt de vice, c’est à juste titre que le tribunal a dit que le notaire doit être tenu in solidum avec le constructeur de tous les chefs de préjudice sauf son recours contre la société SANIER pour la totalité des condamnations ;

Que la signature par l’acquéreur de la clause préimprimée de la visite des lieux et de la conformité des travaux ne vaut pas communication de fausses informations, il n’y a pas lieu à partage de responsabilité avec l’acquéreur ;

Que les travaux réparatoires ont pour objet de réparer la dépréciation de l’immeuble, ce préjudice n’existe pas ;

Que le préjudice moral n’est pas davantage établi ;

Qu’enfin un copropriétaire n’est pas recevable à demander seul l’exécution de travaux relatifs à une partie commune (ravalement de façade) ;

Attendu par ailleurs que c’est à juste titre que le tribunal a retenu un manquement de l’agent immobilier à son obligation de conseil, le jugement qui l’a condamné à dommages-intérêts exactement appréciés doit être confirmé ;

Que le bien fondé de l’action exclut un abus de procédure ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré ;

Y ajoutant :

Déclare irrecevable Z X en sa demande en ravalement de façade ;

Déboute Z X de sa demande en réparation de la dépréciation de l’immeuble ;

Condamne in solidum la SARL SANIER, la SARL VOLVESTRE IMMOBILIER, le notaire D E et la société civile professionnelle de notaire à payer à Z X une indemnité de procédure d’appel de 3.000 € ;

Accorde à la SELARL ATY, avocats, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le greffier Le président