COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50B

3^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 08 SEPTEMBRE 2016

R.G. N° 14/05125

AFFAIRE :

Société FICOMMERCE venant aux droits de la Société CIFOCOMMA 4

C/

XXX

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Juin 2014 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

N° Chambre : 02

N° RG : 13/01043

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Pierre GUTTIN,

M^e Bertrand ROL de l’AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LE HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE SEIZE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Société FICOMMERCE,

venant aux droits de la Société CIFOCOMMA 4

RCS de NANTERRE sous le n° 337 633 861

XXX

XXX

prise en la personne de sa gérante statutaire, la société FIDUCIAL GERANCE, domiciliée en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Pierre GUTTIN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 623 – N° du dossier 14000279

Représentant : M^e Hubert MAZINGUE de la SELAFA HUBERT MAZINGUE ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0008

APPELANTE AU PRINCIPAL- INTIMEE INCIDEMMENT

****************

XXX

N° SIRET : D 451 371 692

XXX

XXX

Agissant poursuites et diligences en la personne de son Gérant en exercice, Monsieur X-Y, domicilié en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Bertrand ROL de l’AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 – N° du dossier 20140516

Représentant : M^e Brigitte DE CASAS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0752

INTIMEE AU PRINCIPAL – APPELANTE INCIDEMMENT

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 Mai 2016 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Véronique BOISSELET, Président et Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Véronique BOISSELET, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier en pré-affectation, lors des débats : Madame Maguelone PELLETERET,

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 16 juin 2009, la SCI Laflédis a vendu à la société Cifocoma 4 un ensemble immobilier situé 54 et XXX à XXX, composé d’un immeuble à usage de commerces et d’un parking, pour le prix de 2.571.400 euros.

L’acte de vente prévoyait que le paiement du prix serait effectué par le versement au comptant d’une somme de 2.451.800 euros, tandis que le paiement de la somme restante de 119.600 euros était subordonné à la commercialisation locative par la société Laflédis d’un local vacant faisant partie du bien.

La société Cifocoma 4 s’est acquittée du paiement au comptant mais n’a pas versé le complément de prix de 119.600 euros.

Le 20 juillet 2011, la SCI Laflédis l’a fait assigner en paiement du solde du prix de vente devant le tribunal de commerce de Nanterre qui s’est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance par décision du 3 avril 2012.

Par jugement du 26 juin 2014, le tribunal de grande instance de Nanterre a :

condamné la société Ficommerce venant aux droits de la société Cicofoma 4 à payer à la SCI Laflédis la somme de 119.600 euros représentant le solde du prix de vente de l’ensemble immobilier en application de l’acte de vente du 16 juin 2009, cette somme étant assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement,

condamné la société Ficommerce venant aux droits de la société Cifocoma 4 à verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens,

ordonné l’exécution provisoire,

débouté les parties du surplus de leurs demandes.

La société Ficommerce, venant aux droits de la société Cifocoma 4, a interjeté appel de cette décision et, aux termes de conclusions du 2 mai 2016, demande à la cour de :

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que la condition de paiement du solde du prix de vente n’est pas potestative,

l’infirmer pour le surplus,

dire que la société Cifocoma 4 n’a pas empêché la réalisation de la condition,

dire que la condition a défailli du seul fait de la société Laflédis,

en conséquence, débouter la société Laflédis de l’ensemble de ses demandes et de son appel incident,

en tant que de besoin, ordonner la restitution des sommes perçues par la société Laflédis dans le cadre de l’exécution provisoire,

en tout état de cause, condamner la société Laflédis au paiement à la société Ficommerce de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Par conclusions du 23 mars 2016, la société Laflédis demande à la cour de juger mal fondée la société Ficommerce en son appel, l’en débouter, la juger recevable et bien fondée en son appel incident et :

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que la condition de paiement du solde du prix de vente n’est pas potestative,

par application des articles 1170 et 1174 du code civil, juger nulle l’obligation pour la SCI Laflédis de commercialiser le local vide dépendant de l’ensemble immobilier sis à XXX,

juger que cette obligation était soumise à une condition potestative, conséquence de l’agrément de la société Ficommerce quant au locataire proposé,

juger que la réalisation de la commercialisation dépendait exclusivement de l’agrément de la société Ficommerce,

en conséquence, juger nulle l’obligation de commercialisation de la SCI Laflédis,

en conséquence de la nullité entachant l’obligation de commercialisation de la SCI Laflédis : condamner la société Ficommerce au paiement de la somme de 119.000 euros portant intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2010, date de la fin du mandat de commercialisation de la SCI Laflédis,

à titre subsidiaire, juger que la condition de commercialisation doit être considérée comme accomplie,

débouter la société Ficommerce de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

juger que la SCI Laflédis et M^e Klein, notaire, ont fait part à la société Ficommerce d’une proposition de bail les 22 et 23 novembre 2010 reprenant l’intégralité des conditions de formation du bail telles que visées à l’acte authentique du 16 juin 2009,

constater que la société Ficommerce n’a pas donné suite à cette proposition, soit en faisant état d’un refus, soit en agréant la société Controledis en qualité de locataire,

juger qu’ainsi, la société Ficommerce a rendu impossible la commercialisation du local,

juger que la SCI Laflédis a rempli ses obligations telles que définies à l’acte authentique en date du 16 juin 2009,

en conséquence, confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la société Ficommerce au paiement de la somme de 119.600 euros, en conséquence de son attitude, et de son abstention à répondre à la proposition de la SCI Laflédis avant l’expiration du délai de réalisation de la condition prévue à l’acte de vente empêchant ainsi la réalisation de cette condition,

l’infirmer du chef des intérêts au taux légal qui commenceront à courir à compter du 17 décembre 2010,

ordonner la capitalisation des intérêts, par application de l’article 1154 du code civil,

condamner la société Ficommerce au paiement de la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la société Ficommerce aux entiers dépens avec recouvrement direct.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé plus amplement détaillé de leur argumentaire, dont l’essentiel sera repris à l’occasion de l’examen des moyens et prétentions qui y sont articulés.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le12 mai 2016.

SUR CE,

Le tribunal a jugé s’agissant de la condition d’agrément préalable par l’acquéreur de la qualité du locataire qui lui serait proposé, que la société Cificoma ne pouvait arbitrairement refuser un candidat locataire mais qu’au contraire, elle ne pouvait refuser de donner son agrément que pour des motifs légitimes tenant à la qualité du candidat, lesquels pouvaient le cas échéant être soumis à l’appréciation du juge, en sorte qu’il n’y avait pas lieu de déclarer nulle la condition de commercialisation du local au motif de son caractère potestatif.

Il a considéré que l’attitude de la société Cifocoma 4, qui s’est abstenue de répondre à la proposition de la SCI Laflédis avant l’expiration du délai de réalisation de la condition prévue à l’acte de vente, a empêché la réalisation de celle-ci, en sorte que la condition devait être considérée comme accomplie et la société Ficommerce, venant aux droits de Cifocoma, condamnée à payer le solde du prix de vente.

Sur la question de la nature de la condition d’agrément du locataire, la société Ficommerce soutient que, ainsi que l’a jugé le tribunal, si l’appréciation de l’opportunité de l’acte à accomplir est susceptible d’un contrôle judiciaire à partir de données objectives, la condition n’est pas potestative, ce qui est le cas en l’espèce, puisque la condition litigieuse était mixte en ce qu’elle ne dépendait pas de sa seule volonté mais au préalable des diligences effectives de la société Lafledis et d’une décision d’un tiers (à savoir la décision d’un locataire de prendre le local à bail dans les conditions énumérées dans l’acte de vente). Elle ajoute que ce n’est pas le locataire lui-même qui est soumis à son agrément mais la seule qualité de ce dernier en particulier sa capacité à pouvoir (ou vouloir) satisfaire aux conditions du bail, telles qu’énoncées par les parties dans l’acte de vente. Il était donc exclu qu’elle puisse refuser arbitrairement un candidat au préjudice de la société Lafledis.

Elle ne critique la décision qu’en ce qu’elle l’a condamnée à payer le complément de prix, considérant que :

la SCI Laflédis ne justifie d’aucune diligence qu’il lui incombait d’entreprendre en sa qualité de mandataire pour la réalisation de la condition,

les termes de la 'seule proposition’ faite pas la SCI Laflédis ne pouvaient valoir dossier de candidature d’un locataire,

l’attitude de la SCI Laflédis a seule empêché qu’elle puisse être traitée utilement par la société Cifocoma 4 et a empêché la signature du bail.

La société Lafledis soutient que la condition de l’agrément du locataire par l’acquéreur procède de la seule volonté de cette partie et qu’en conséquence, l’obligation qu’elle a contractée sous cette condition est nulle, de sorte que la clause relative au complément de prix est nulle.

***

La clause litigieuse figure dans l’acte après la clause fixant le prix du bien, dans un paragraphe intitulé 'paiement du prix', dans laquelle il est indiqué en premier lieu que la somme de 2.451.800 euros est payée comptant, puis sous le titre 'partie payable à terme’ : quant au solde du prix soit la somme de 119.600 euros, l’acquéreur s’oblige à le payer au vendeur … au plus tard le jour de la conclusion du bail du local vacant d’une SHON de 422,50 m², celui-ci devant intervenir au plus tard dans les 18 mois des présentes … L’acquéreur et le vendeur donnent mandat d’intérêt commun de louer ledit local présentement acquis aux conditions ci-après définies. Il est ici précisé que ledit mandat de commercialisation locative aura une durée limitée de dix huit mois à compter de ce jour et sera confié de manière non exclusive au vendeur avec possibilité de mandater d’autres partenaires professionnels de l’immobilier d’entreprises.

… Les parties conviennent expressément que ce bail aura les caractéristiques suivantes :

Le bail sera régi par les dispositions des articles L 145-1 à L 145-60 du code de commerce et aux dispositions du décret du 30 septembre 1953.

Le loyer annuel, hors taxes et hors charges, devra être a minima fixé à 20.000 euros, hors taxes et hors charges par an.

La qualité du candidat locataire devra être soumise à agrément préalable de l’acquéreur.(souligné par la cour)

En particulier … Suivaient les caractéristiques du bail relatives à sa durée et ses modalités.

A défaut de conclusion dudit bail dans le délai imparti, les parties conviennent que l’acquéreur sera dispensé purement et simplement d’acquitter la partie atermoyée du prix de vente, de sorte que le prix de vente convenu aux termes des présentes sera de plein droit réduit au montant de 2.451.800 euros.

Aux termes de l’article 1174 du code civil, toute obligation est nulle lorsqu’elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige. L’article 1170 définit la condition potestative comme celle qui fait dépendre l’exécution de la convention d’un événement qu’il est au pouvoir de l’une ou l’autre des parties contractantes de faire arriver ou d’empêcher.

La condition potestative visée par l’article 1174 s’entend indistinctement d’une condition portant sur le consentement même du débiteur ou d’une condition portant sur un événement en son pouvoir dès lors que le créancier est abandonné à l’arbitraire de son cocontractant.

Si l’appréciation de l’opportunité de l’acte à accomplir est susceptible d’un contrôle judiciaire, à partir de données objectives, au niveau de l’exécution, la condition ne sera pas considérée comme potestative ; elle ne le sera que si le débiteur peut se déterminer sans que l’on puisse contrôler ou vérifier ses appréciations.

La condition en revanche ne sera pas considérée comme potestative si l’appréciation du débiteur doit se fonder sur des éléments extérieurs, susceptibles de contrôle

En l’espèce, force est de constater que, même si la réalisation de la condition relative au paiement du complément de prix suppose qu’un locataire soit proposé par la société Lafledis et même si les caractéristiques du bail étaient respectées dans le cadre de cette proposition, il n’en reste pas moins que l’appréciation de la 'qualité du locataire’ est une donnée bien trop imprécise pour permettre le moindre contrôle faute de référence à des données objectives contrôlables.

La société Ficommerce, qui n’a pas répondu immédiatement à la proposition que lui avait faite la société Laflédis le 23 novembre 2010, a d’ailleurs fait savoir, après la date d’expiration de la réalisation de la condition, qu’elle souhaitait pouvoir 'étudier les éléments financiers relatifs au locataire (derniers bilans et comptes d’exploitation')', alors que la société qui était proposée en qualité de locataire devait être créée. Il apparaît ainsi que les raisons pour lesquelles la société Ficommerce pouvait refuser son agrément à la 'qualité du locataire’ étaient totalement subjectives et lui laissaient toute latitude pour refuser d’agréer le locataire proposé, sur des critères par elles seules définis et non écrits.

En conséquence, la condition intéressant le paiement du solde du prix, étant soumise en dernière analyse à la seule volonté de l’acquéreur, revêt un caractère postestatif, qui entraîne la nullité de la clause en tous ses éléments indissociables, et notamment en ce qui concerne la dispense de paiement du solde du prix à défaut de conclusion d’un bail dans le délai convenu.

Il en résulte que la société Ficommerce devait payer le bien immobilier au prix convenu de 2.571.400 euros et restait donc devoir à la société Laflédis la somme de 119.600 euros.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il l’a condamnée au paiement de cette somme, augmentée des intérêts au taux légal à compter de sa décision, aucun élément ne justifiant, au regard de l’origine du litige, de fixer le point de départ des intérêts au taux légal à une date antérieure.

Il le sera également s’agissant de ces autres dispositions.

Les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du code civil.

Succombant en appel, la société Ficommerce en supportera les dépens.

Elle versera à la société Laflédis une somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Y ajoutant :

Dit que les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

Condamne la société Ficommerce aux dépens d’appel, lesquels pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société Ficommerce à payer à la société Laflédis la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Véronique BOISSELET, Président et par Madame Lise BESSON, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,