10/11/2016

ARRÊT N°

N° RG: 16/02674

MT/CB

Décision déférée du 13 Mai 2016 -
Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE ( 16/00826)

M^me X

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL TOULOUSE 31

C/

Y Z

A B épouse Z

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU DIX NOVEMBRE DEUX MILLE
SEIZE

***

APPELANT

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL TOULOUSE 31

XXX

XXX

Représentée par M^e Mathieu SPINAZZE de l’ASSOCIATION CABINET D’AVOCATS DECKER & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMES

Monsieur Y Z

XXX

XXX

XXX

XXX

XXX

Représentés par M^e C
D de la SCP D FRANCK ET C, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par M^e E F de la SELARL
ACTU
AVOCATS, avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du
Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Septembre 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant C.
BELIERES, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la
Cour, composée de :

C. BELIERES, président

A. BEAUCLAIR, conseiller

D. BENON, conseiller

Greffier, lors des débats : M. L.
DUFLOS

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BELIERES, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre

Exposé des faits et de la procédure

La société civile de promotion immobilière
P& H Immobilier, qui a entrepris sur la commune de
Saint Genies Bellevue la construction de trois villas dénommées Clos Bellevue, a confié à la société
CBE Ingenierie une mission de maîtrise d’oeuvre d’exécution avec notamment la direction, la coordination des travaux, la vérification des décomptes mensuels et l’établissement des DGD, à la société Saoudi la réalisation des travaux pour un montant total de 226.642 et s’est vue accorder par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Toulouse 31 (CRCA 31) le bénéfice d’une garantie financière d’achèvement sous forme de cautionnement conformément aux dispositions de l’article R 261-21b du code de la construction et de l’habitation sur la base d’un permis de construire délivré le 28/10/2011 et d’un modificatif délivré le 16/01/2012. Par acte notarié du 14 novembre 2013 elle a vendu à M. Y Z et à M^me A B épouse
Z en l’état futur d’achèvement l’une de ces villas avec une date de livraison prévue au 31 mars 2014 qui n’a pas été respectée.

Par jugement du 27 octobre 2015 la société civile de promotion immobilière P& H Immobilier a été placée en liquidation judiciaire.

Par ordonnance de référés du 4 septembre 2015 la demande de provision sollicitée par les acquéreurs à l’encontre de la banque correspondant aux sommes résiduelles destinées à procéder à la terminaison du chantier a été rejetée et une mesure d’expertise a été prescrite, confiée à M. G, qui a déposé son pré-rapport le 26 avril 2016.

Par acte du 9 mai 2016 les époux Z ont fait assigner la CRCA 31 devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Toulouse au visa de l’article 809 du code de procédure civile en vue d’obtenir l’octroi d’une provision de 245.767,67 .

Par ordonnance du 13 mai 2016 cette juridiction

— a retenu la garantie de la banque

— a dit n’y avoir lieu à référés concernant l’octroi d’une provision à valoir sur les travaux d’enrochement

— a condamné la CRCA 31 au paiement par virement bancaire aux entreprises retenues pour la solution de reprise, sous présentation des devis et situations correspondantes visées par la société
SCBA d’une provision d’un montant global de 67.258,60 dans le délai de 24 heures à compter de la demande en paiement faite par ce maître d’oeuvre et, à défaut, sous astreinte provisoire de 1.000 par jour de retard, l’astreinte courant pendant un délai maximum de 90 jours à l’issue duquel elle sera liquidée et, le cas échéant, une nouvelle astreinte fixée

— s’est réservée la liquidation de l’astreinte

— a condamné la CRCA 31 à payer aux époux
Z la somme de 2.000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

Par acte du 27 mai 2016, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestés, la CRCA 31 a interjeté appel général de cette décision.

Moyens des parties

La CRCA 31 sollicite dans ses dernières conclusions du 26 août 2016 de

— réformer l’ordonnance

A titre principal,

— dire que la garantie financière d’achèvement est nulle et non avenue et, à défaut, constater sa caducité

Au surplus,

— dire que le versement d’une provision au titre de la garantie financière d’achèvement se heurte à une contestation sérieuse

A titre infiniment subsidiaire,

— dire que le montant de cette provision devra être réduit et limité à la somme de 13.911,18
TTC

En toutes hypothèse,

— condamner les époux Z à lui payer la somme de 2.000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle invoque la nullité de la garantie, l’article 4 de la convention de cautionnement en date du 3 janvier 2013 imposant expressément à peine de cette sanction la passation des actes de vente dans un certain délai, soit dans les deux mois de sa signature, alors que ceux-ci sont du 4 novembre 2013 et du 14 novembre 2013 et souligne que la dernière prorogation consentie suivant courrier du 7 juin 2013 prévoyait une prise d’effet de la garantie jusqu’au 3 septembre 2013.

Elle en déduit, quelle que soit l’interprétation de cette lettre, que la garantie était inexistante au jour de la régularisation authentique des actes de vente de sorte que les époux Z ne peuvent en solliciter l’application au visa de l’article 1165 du code civil, d’autant que les conditions de cette garantie étaient déposées au rang des minutes du notaire et annexées à leur acte de vente et leur sont donc parfaitement opposables.

Elle fait valoir que le fait que la garantie soit d’ordre public impose au vendeur et au notaire de l’opération de joindre un justificatif d’une garantie financière valable mais ne peut conduire à imposer à une banque la mise en jeu d’une garantie qui n’existe pas, n’ayant pas à supporter les conséquences des fautes commises par autrui.

Elle précise qu’elle n’a jamais accepté de mettre en oeuvre cette garantie et n’a jamais procédé à des paiements, les règlements effectués ayant tous été opérés par la société P &t H
Immobilier au moyen du compte courant ouvert par cette société pour l’opération spécifique 'le Clos Bellevue’ et souligne qu’il n’y a aucune interdépendance entre la convention d’ouverture de compte et la garantie financière, que dans le premier cas c’est la société titulaire du compte qui paie et dans le second cas c’est la banque.

Elle rappelle que l’absence de règlement des factures présentées réside, à l’origine, dans l’absence de visa de l’architecte et non pas une impasse de trésorerie du lotisseur.

Elle soutient qu’en toute hypothèse, elle n’a pas consenti aux permis de construire modificatifs délivrés ultérieurement et à la modification du projet, qu’elle a accordé sa garantie sur la base d’un permis de construire précis et d’un dossier technique permettant la vérification du prix de revient et la nature des travaux, qu’aucun enrochement n’était prévu au niveau de la réalisation des VRD, les maisons étant implantées à plus de 6 mètres du ruisseau, que sa garantie a pour objet l’édification d’un immeuble conforme au permis de construire au vu duquel elle a été accordée, qu’en présence d’un nouveau permis de construire dont elle n’aurait pas été avisée, son obligation disparaît aux termes de l’article 2292 du code civil qui prévoit que le cautionnement ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Elle fait remarquer que la réalisation d’un enrochement apparaît sur les plans réalisés en novembre 2012 et modifiés le 17 décembre 2012 alors que la garantie a été délivrée sur la base d’un permis d’octobre 2011 modifié le 16 janvier 2012 avec un coût des travaux VRD initiaux de 35.000 qui sont passés à 171.605 à la suite de la modification, ce qui imposait un avenant au contrat de garantie extrinsèque à peine de caducité.

Subsidiairement, elle prétend que les travaux, non prévus au départ, ne pourront être pris en charge, ce qui exclut ceux liés à l’enrochement et au surcoût des VRD injustifié selon la comparaison des devis produits avant (24.129,39 HT hors enrochement) et en cours d’expertise par la même entreprise pour les mêmes prestations (99.780,16 HT) ainsi que les travaux de reprise des malfaçons ou non conformités qui ne rentrent pas dans les critères de la garantie financière d’achèvement (13.414,68 ), tout comme le coût d’études non prévues à l’origine, de sorte que sa garantie ne peut excéder 45.411,18 HT et doit être ramenée à 13.911,18 dès lors que les époux
Z n’ont pas débloqué l’ensemble des fonds nécessaires à l’achèvement de la construction pour un montant de 31.500 .

Les époux Z sollicitent dans leurs conclusions du 27 juillet 2016 de

— confirmer l’ordonnance hormis sur le montant de la provision

— dire que la provision à allouer sur la base des bons devis validés à l’expertise aurait du être un solde, hors enrochement, de 167.843,57 TTC

— condamner la banque à leur payer la somme de 10.000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens avec recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code procédure civile.

Ils font valoir que l’article 4 de la convention de cautionnement leur est inopposable, le garant couvrant les engagements souscrits par le vendeur envers les acquéreurs indépendamment des termes de la convention préalable qui le lie au vendeur et l’acte authentique d’achat de l’immeuble mentionnant expressément en sa Z 9 l’existence de cette garantie et un paragraphe particulier de la
Z 25 étant relatif à la garantie extrinsèque donnée par la banque, sans aucune restriction, alors qu’en vertu de l’article L 260-10-1 du code de la construction et de l’habitation cette garantie est d’ordre public ; ils soulignent que l’acte notarié stipule qu’il reproduit entièrement l’acte de cautionnement dont, en réalité, seuls les articles 1 et 2 le sont et n’est pas davantage annexé, de sorte qu’en toute hypothèse ils se sont engagés sur l’apparence d’une garantie ferme donnée par la banque et confirmée par acte authentique.

Ils affirment que la banque s’est comportée en qualité de garant extrinsèque puisqu’elle a procédé à des paiements entre les mains du maître d’oeuvre et des entrepreneurs en charge des réalisations après la défaillance du maître de l’ouvrage déclaré en liquidation judiciaire alors que l’ouverture de crédit en compte courant expirait au 30 novembre 2014 et que des certificats de paiement des entreprises ont été établis en juillet 2014, août 2014, janvier et mars 2015.

Ils soulignent que le CRCA 31 ne peut se retrancher derrière les fautes commises par le maître d’oeuvre pour s’exonérer de son obligation de garantie solidaire sauf à exercer une action récursoire contre lui, ni limiter le montant de son engagement qui doit couvrir tous les travaux indispensables à l’achèvement de la maison à une destination conforme, c’est-à-dire l’habitation et du coût des honoraires nécessaires à la réalisation de ces travaux.

Ils chiffrent leur demande provisionnelle sur la base des derniers devis validés par l’expert judiciaire, sauf à exclure le coût de l’enrochement, à la somme de 167.843,57 TTC se décomposant comme suit :

— solde VRD : 129.714,24 TTC (177.410,34 TTC – enrochement de 47.969,10 TTC)

— travaux sur l’immeuble : 41.636,23 TTC

— frais annexes (études diverses et honoraires de maîtrise d’oeuvre) : 27.993,10 TTC

— déduction des fonds restés leur disposition : – 31.500

Motifs de la décision

Sur la provision

Aux termes de l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, l’urgence n’étant pas, dans ce cadre là, une condition de son intervention.

Le principe de l’obligation de CRCA 31 envers les époux
Z est manifeste au regard de la teneur de la convention de garantie d’achèvement sous forme de cautionnement (article R 261-21 b du
CCH) conclue entre la banque et la SCCV P&H
Immobilier.

Son article 4 intitulé 'Durée du cautionnement’ mentionne '

qu’il prend effet à compter de la signature du

premier acte de vente d’un lot de copropriété dépendant de l’immeuble dont la construction est garantie. Il est dès à présent convenu que si ladite signature n’intervient pas dans les deux mois de la signature de la présente convention, celle-ci sera nulle et non avenue

'.

Ce délai a été prorogé à deux reprises suivant courriers de la banque en date du 5 mars 2013 indiquant que '

la prise d’effet de la garantie financière d’achèvement est prorogée jusqu’au 3 juin 2013"

puis

en date du 3 juin 2013 indiquant que

'la prise d’effet de la garantie financière d’achèvement est prorogée

jusqu’au 3 septembre 2013

«  ainsi que mentionné aux pages 10 ou 11 des actes de vente versés aux

débats.

Le lotissement était composé de trois villas, le lot n° 1 a été vendu aux époux H, le lot n° 2 aux époux I et le lot n° 3 aux époux Z.

L’examen attentif de ces trois actes notariés révèle qu’ils ont été respectivement signés le 19 juin 2013 avec acte rectificatif du 11 juillet 2013 pour le lot n° 1 (pièce 5), le 4 novembre 2013 (pièce 6) et le 14 novembre 2013 (pièce 4).

La garantie de la banque, qui vaut pour l’ensemble de l’opération ainsi qu’expressément indiqué à la
Z 2 de la convention conclue avec le constructeur, a bien pris effet dans le délai contractuellement fixé, étant souligné que la référence a toujours été le premier acte de vente d’un des lots dépendant de l’ensemble immobilier garanti.

Son étendue n’est pas sérieusement contestable à hauteur du coût définitif des dépenses du programme tel que décrit à l’occasion de la conclusion du contrat stipulant cette garantie et donc le financement des travaux conformes au permis de construire et à ceux décrits dans la convention.

Pour le surplus, elle échappe aux pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence.

L’expert G qui a investigué au contradictoire de l’ensemble des parties indique que tous les inachèvements et désordres constatés rendent l’immeuble inhabitable en l’état et que le montant des travaux pour l’achever s’élèvent à la somme de 182.538,81 HT au titre des lots maçonnerie (1.500 ), charpente (2.369 ), plâtrerie (4.270,10 ), courant fort/faible (2.136 ), plomberie (5.616 ), menuiserie extérieure (6.907,68 ), menuiserie intérieure (3.771 ), sols durs (2.006 ), peinture (6.161 ) soit 34.696,86 HT ou 41.636,23 TTC pour les travaux sur l’immeuble et 147.841,95
HT ou 177.410,34 TTC pour les VRD (indivisibles et nécessaires aux trois constructions composant le programme immobilier), soit un total de 182.638,81 HT ou 219.345, 57 TTC.

Si l’évaluation expertale des travaux sur l’immeuble peut être retenue au XXXXXXXXXXXXXXX.

En effet, la garantie a été accordée par la
CRCA 31 sur la base d’un permis de construire en date du 2/10/2011 et d’un permis modificatif en date du 26/01/2012 ; or, les travaux VRD ont été profondément changés en 2013 par le recours à un enrochement avec reprofilage du fossé sur la longueur du chemin d’accès aux trois maisons d’habitation constituant le programme immobilier et ont notamment fait l’objet d’une modification au permis de construire en date du 27 mars 2013 '

pour

modification de la disposition de maisons compte tenu de la présence d’un réseau d’évacuation des eaux usées en partie basse du terrain

' dont il n’est pas démontré qu’il ait été soumis à l’accord préalable de la

banque.

Il n’en reste pas moins que nombre de travaux extérieurs indépendants du permis de construire modificatif tel que raccordement au réseau EU, points lumineux non conformes, clôture et portail d’entrée non réalisés, voirie d’accès à la parcelle (corps de chaussée, bordures et enrobés) et l’éclairage de la voirie n’ont pas été réalisés.

Ces prestations qui étaient dues au titre du permis de construire initial rentrent dans le cadre de la garantie, l’expert précisant à cet égard à la
Z 33 de son rapport que 'la réalisation et le maintien de la voie d’accès aux constructions n’a rien à voir avec l’implantation des villas'.

Elles s’établissent au vu du devis communiqué en date du 22 octobre 2015 à la somme de 143.004,41
HT dont il y a lieu de déduire les prestations relatives à l’enrochement soit la somme de 43.224, 25
HT, ce qui donne un solde de 99.780,16 HT ou 119.736,19
TTC.

Le devis du 27 mai 2015 d’un montant de 29.129,27 émanant de la même entreprise ne peut servir de base à la garantie d’achèvement dès lors qu’il est relatif à 'des travaux supplémentaires sur chantier’ alors que celui du 22 octobre 2015 concerne la 'reprise du chantier sur Saint Genies’ et a été vérifié par l’expert.

S’ajoute à cette somme de 161.372,42 TTC ( 41.636,23 + 119.736,19 ) le coût de l’étude thermique (785 HT ou 942 TTC), les tests de perméabilité (350 HT ou 420 TTC), ce qui porte la somme à 162.734,42 outre 10 % d’honoraires de maîtrise d’oeuvre soit 16.273,44 TTC.

L’obligation de la CRCA 31 envers les époux Z n’est donc pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 179.007,86 TTC, sauf à déduire celle de 31.500 correspondant au montant retenu par les époux Z sur le prix de vente de la villa, soit en définitive une provision de 147.507,86 .

Sur les demandes annexes

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens doivent être confirmées

.

La CRCA 31 qui succombe supportera la charge des entiers dépens d’appel et doit être déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à les époux
Z une somme de 2.000 au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Par ces motifs

La cour,

— Confirme l’ordonnance

hormis sur le montant de la provision

Statuant à nouveau sur le point infirmé,

— Dit que le montant global de la provision à la charge de la Caisse régionale de Crédit Agricole
Mutuel 31 s’établit à 147.507,86 .

Y ajoutant,

— Condamne la Caisse régionale de Crédit Agricole
Mutuel 31 à payer à M. Y
Z et à M^me A B la somme de 2.000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

— Déboute la Caisse régionale de Crédit
Agricole Mutuel 31 de sa demande au titre de ses propres frais irrépétibles exposés.

— Condamne la Caisse régionale de Crédit Agricole
Mutuel 31 aux entiers dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

M. BUTEL C. BELIERES

.