30/03/2016

ARRÊT N° 2/16

N° RG : 15/00005

XXX

Décision déférée du 30 Juin 2015 – Juge de l’expropriation de TOULOUSE – 15/00002

F G

L M veuve Z

D Z

X Z

H Z

C/

XXX

LE XXX

CONFIRMATION

PARTIELLE

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

Chambre des Expropriations

***

ARRÊT DU TRENTE MARS DEUX MILLE SEIZE

***

APPELANTE

Madame L M veuve Z

XXX

XXX

Représentée par M^e Elodie GOIG, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Florent ESQUIROL, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Monsieur D Z

XXX

XXX

Représenté par M^e Elodie GOIG, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Florent ESQUIROL, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Monsieur X Z

XXX

XXX

Représenté par M^e Elodie GOIG, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Florent ESQUIROL, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Monsieur H Z

XXX

XXX

Représenté par M^e Elodie GOIG, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Florent ESQUIROL, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

INTIMES

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Fernand BOUYSSOU de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

XXX

Direction générale de la comptabilité publique

XXX

XXX

Représenté par M. ROUZIES

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Février 2016, en audience publique, devant la Cour composée de:

Président : J.M. BAÏSSUS,

Assesseur : M. N-O

Assesseur : G. ROUSSEL

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M. L. DUFLOS

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

— signé par J.M. BAÏSSUS, président, et par M. L. DUFLOS, greffier de chambre.

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

M^me L M veuve Z, et B C, X et H Z (l’indivision Z) sont propriétaires indivis de trois parcelles cadastrées XXX, 52 et 64, d’une superficie totale de 40.433 m² sur le territoire de la commune de BEAUZELLE (31).

Ces parcelles sont incluses dans le périmètre de la zone d’aménagement différé (ZAD) dénommée « ZAD Y », créée par arrêté préfectoral du 30 janvier 2004, publié le 18 février 2004.

XXX, dans le cadre du projet de création d’un nouveau parc des expositions décidé par délibération du 29 janvier 2010, a obtenu un arrêté préfectoral portant déclaration d’utilité publique le 19 juin 2014. Les parcelles précitées ont été déclarées cessibles suivant arrêté du 18 septembre 2014. L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 14 octobre 2014. L’autorité expropriante a formulé le 8 octobre 2014, sur la base d’un prix de 6 € du m², une offre d’indemnisation principale de 242.598 € augmentée d’une indemnité de remploi de 25.259,80 € pour ces trois parcelles.

Faute d’accord sur l’offre amiable, les consorts Z ont saisi le juge de l’expropriation de la Haute-Garonne le 24 février 2015.

Après transport sur les lieux, et par jugement du 30 juin 2015, le juge de l’expropriation du département de la Haute-Garonne a:

— dit que les terres expropriées doivent être indemnisées comme terres exploitées en raison du défaut de date certaine de la résiliation du bail,

— fixé comme suit les indemnités allouées aux consorts Z, sur la base de 9 € du m²:

. indemnité principale : 363.897 €

indemnité de remploi : 37 389,70 €

— enjoint l’autorité expropriante de payer à l’indivision la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles.

Le 7 août 2015, l’indivision Z interjette appel.

L’affaire est appelée le 3 février 2016 et mise en délibéré à la date de ce jour.

Dans le dernier état de sa demande, l’indivision Z conclut, par mémoires auxquels il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, à :

— rejeter l’offre faite par la communauté urbaine Toulouse Métropole,

— fixer l’indemnité principale sur la base d’un prix au m² de 30 €,

— allouer une indemnité globale de 1.335.289 € dont 1.212.990 € au titre de l’indemnité principale et 122.299 € au titre de l’indemnité de remploi,

— condamner la communauté urbaine Toulouse Métropole à verser la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait de l’intention dolosive de l’expropriante,

— condamner la communauté urbaine Toulouse Métropole à verser la somme de 354 € au titre des indemnités accessoires pour la perte d’une haie d’aubépines,

— condamner la communauté urbaine Toulouse Métropole à verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts Z font notamment valoir :

— sur les dates à prendre en considération, que la date d’évaluation du bien doit être celle de la dernière modification du plan local d’urbanisme (PLU), soit le 21 décembre 2009 ; que la date d’appréciation de la consistance du bien est celle de l’ordonnance d’expropriation du 14 octobre 2014 ; que la date de référence pour apprécier l’usage effectif du bien est celle de l’opposabilité du PLU, soit le 21 décembre 2009,

— les parcelles expropriées doivent être qualifiées de terrain agricole en situation privilégiée ; que tant le premier juge que le commissaire du Gouvernement reconnaissent le principe de cette situation privilégiée,

— un rapport de l’expert A fixe la valeur des parcelles sur la base de 20 € du m²; que la commune de Beauzelle est l’une des communes les plus demandées de l’agglomération toulousaine; que, compte tenu de l’évolution des prix du terrain dans la zone considérée, il faut retenir un prix de 30 €/m²; que le terrain comporte un puits auquel les appelants sont très attachés,

— les valeurs de référence présentées par l’autorité expropriante comme par le commissaire du Gouvernement ne sont pas pertinentes,

— l’autorité expropriante, en persistant à vouloir acquérir les parcelles à moins coût, en refusant l’indemnisation de la perte du puits et en faisant obstacle à la communication de l’avis du service des Domaines, témoigne d’une intention dolosive,

— une haie d’aubépine blanche, dont les fruits, les cenelles, sont très appréciées des oiseaux et permettent à ces derniers de s’alimenter et de limiter les dégâts causés aux cultures, d’une longueur de 60 mètres appelle une indemnité complémentaire de 354 €.

Le Commissaire du Gouvernement conclut le 9 novembre 2015 par un mémoire auxquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, à la confirmation de la décision frappée d’appel. Il fait notamment valoir que :

— la date de référence pour l’estimation du bien est celle de la publication de l’arrêté portant création de la ZAD, soit le 18 février 2004,

— si le terrain se trouve en situation privilégiée et bénéficie d’une plus-value de situation, il faut néanmoins tenir compte du fait que la taxe foncière modique acquittée (12 € au total) correspond à la nature purement agricole des parcelles, tandis que les époux Z étaient exploitants agricoles; – que la valeur des parcelles doit se fonder sur le prix des terres agricoles dans l’ouest toulousain, augmenté d’un coefficient de plus-value en raison de la situation privilégiée ; que le prix de 9 €/m² retenu par le premier juge représente près de dix fois le prix du terrain agricole ; que la situation privilégiée a donc bien été prise en compte,

— un terrain non équipé ne peut être évalué qu’en fonction de son usage effectif, abstraction faite de toute plus-value liée à la perspective d’un changement de destination ;

— il faut se baser sur des termes de comparaison qui peuvent être éloignés de la zone considéré, mais qui en partagent la caractéristique de terrains dits « suburbains », c’est-à-dire proches de zones déjà urbanisées,

— le dol n’est pas établi et constitue un préjudice moral non pris en compte en expropriation, conformément aux dispositions de l’article L. 320 du code de l’expropriation.

La communauté urbaine Toulouse Métropole conclut à la confirmation du jugement frappé d’appel et à la condamnation des appelants à lui verser 3.000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle expose notamment dans ses mémoires, auxquels il est fait renvoi pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, que l’appel principal de l’indivision Z doit être rejeté et que :

— la date de référence pour estimer la situation du bien est celle de la publication de l’arrêté portant création de la zone d’aménagement différé, soit le 18 février 2004 ; qu’un éventuel changement d’objectif poursuivi par la ZAD est sans incidence ;

— le terrain concerné n’est pas constructible ; qu’une plus-value de situation existe, mais qui doit être appréciée à la date de référence ;

— une valeur unique s’impose pour toutes les parcelles, car tous les terrains inclus dans la ZAD concourent à la réalisation de la même opération, et sont tous classés en zone A du PLU ; qu’ils ne sont pas desservis complètement par les réseaux ; que les termes de référence présentés permettent de confirmer la valeur de 9 €/m² retenue par le premier juge,

— la situation au sein d’une ZAD n’apporte aucune plus-value particulière;

— les biens sont estimés selon l’état du marché immobilier au jour du jugement ; que les terrains bénéficient donc de l’évolution du marché immobilier intervenue depuis la création de la ZAD, qui n’a donc aucun impact dévalorisant ; que les références avancées par l’indivision Z sont critiquables,

— la plus-value liée à la présence d’un puits ne saurait être supérieure au coût de réalisation d’un puits identique, soit 5.000 €,

— aucune indemnité ne peut être allouée pour un préjudice moral sur le fondement de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation ; qu’il n’y a pas lieu à indemnité au titre de la prétendue intention dolosive ; que la haie d’aubépine pousse à l’état sauvage et n’apporte aucune plus-value au terrain ; que rien n’a été constaté à cet égard lors du transport sur les lieux.

MOTIFS de la DECISION :

Le litige porte sur l’indemnité à allouer à l’indivision Z pour le préjudice direct, matériel et certain subi en raison de l’expropriation des parcelles litigieuses, conformément à l’article L. 321-1 du code de l’expropriation.

L’article L. 322-1 du même code prévoit que l’indemnité doit être fixée selon la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, soit en l’espèce l’ordonnance d’expropriation du 14 octobre 2014. L’article L. 322-2 du code de l’expropriation dispose que les biens sont estimés à la date du jugement de première instance. L’article L 213-4 du code de l’urbanisme énonce que la date de référence, pour les biens situés dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, est celle de la date de publication de l’acte créant cette zone, soit le 18 février 2004, étant précisé qu’il n’est pas justifié d’un quelconque renouvellement de l’acte depuis cette date.

C’est donc à tort que les appelants soutiennent que la date de référence à retenir serait celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme, soit celle du 21 décembre 2009. L’article 142-5 du code de l’urbanisme invoqué à ce titre par l’indivision Z est sans pertinence.

En l’occurrence, comme l’indique justement le premier juge, l’argumentation des appelants est sans intérêt en ce qui concerne la qualification juridique des terres, puisqu’elles sont demeurées en zonage agricole « A » du plan d’occupation des sols de la commune de Beauzelle. Les constructions sont limitées dans cette zone à l’aménagement et à l’extension des bâtiments nécessaires à une exploitation agricole. Les parcelles en cause sont non constructibles.

Enfin, le projet arrêté par l’autorité expropriante en 2010 consiste en la création d’un parc des expositions et correspond à l’objet de la ZAD Y, qui vise notamment la création d’équipements collectifs. Dès lors, cette décision est sans incidence sur la qualification juridique des parcelles en cause.

Néanmoins, il convient de rechercher la valeur au jour du jugement des terrains expropriés dans le zonage « A ».

Il résulte des pièces versées aux débats que les trois parcelles objets du litige sont en nature de terres agricoles, planes, non clôturées et désormais non exploitées. Les parcelles 64 et 52 sont contiguës, mais la parcelle 50 en est séparée par une bande de terre appartenant à un autre propriétaire. L’accès à la parcelle 64 se fait par la voie publique, XXX, tandis que les parcelles 52 et 50 sont enclavées. En fond de parcelle se trouve un puits recouvert de lierre. Le réseau de distribution d’eau est présent au niveau du XXX, ainsi que pour les réseaux télécom, donc au bénéfice de la parcelle 64. Il n’y a pas de possibilité d’accès individuel aux réseaux de transport des eaux usées, d’électricité ou de gaz. Néanmoins, ces réseaux sont présents au sud du lotissement de l’Enseigure, à environ 200 mètres de la parcelle 64. Enfin, le commissaire du Gouvernement établit par la production du rôle d’imposition que les terres en question sont imposées à hauteur de 12 € par an, confirmant leur caractère purement agricole.

Les parties s’accordent à reconnaître que les parcelles en cause bénéficient d’une situation privilégiée. Celle-ci découle du fait que la commune de Beauzelle se situe en périphérie immédiate de l’agglomération toulousaine, à proximité d’un important secteur industriel et de zones urbanisées, en bordure de la zone d’activité de GAROSSOS, de la zone ANDROMEDE, de la zone industrielle Y et du golf de Toulouse Seilh. Par ailleurs, les parties valorisent tous les terrains en question sur la base d’un prix au m² uniforme quelle que soit la parcelle considérée.

Les appelants se fondent en premier lieu sur le rapport d’expertise amiable de M. A, qui retient une valeur de 20 €/m². La seule référence mentionnée par cet expert est celle d’un arrêt de notre cour en date du 30 octobre 2013, pour des parcelles situées de l’autre côté du XXX, sur la commune d’Aussone, valorisées au prix de 16 € le mètre carré. Mais comme le relève le premier juge, les terrains en question étaient classés en zone AU0, c’est-à-dire une zone à urbaniser, donc un zonage plus favorable que celui des parcelles de l’indivision Z. La même observation vaut en ce qui concerne la mention du rapport d’expertise rapportant que certains terrains situés XXX, commune d’Aussone, « semblent » avoir été expropriés au prix de 17 €/m², car l’expert précise bien que ces terrains étaient classés également en zone AU0. La Cour considère donc avec le tribunal que la somme de 16 €/m² est en l’état une limite à ne pas franchir pour des terrains à vocation purement agricole et non constructibles.

Les appelants produisent encore les références de cinq ventes immobilières passées en 2011-2013 concernant des terrains viabilisés et constructibles, pour soutenir que les moyennes de ces terrains sont de l’ordre de 180 €/m². Cependant, cette évolution des prix des terrains constructibles n’a qu’une incidence indirecte sur celle des parcelles en cause, à travers leur situation privilégiée non contestée, qui tiendra compte de l’augmentation des prix des terrains à bâtir dans la zone, mais en partant du prix moyen des terres agricoles généralement fixé à environ 1 €/m².

L’indivision Z verse aux débats un relevé des prix annuels à l’hectare des terres et prés libres, dont il ressort qu’en 2004 et 2013, le prix a augmenté en moyenne en région Midi-Pyrénées de 4850 € à 6500 €, soit une progression de 34 %. Cette évolution doit être prise en compte pour apprécier la valeur au jour du jugement des terrains en cause.

La vente intervenue le 24 septembre 1999 à Beauzelle, XXX, au prix de 30 €/m² n’est pas une référence pertinente, car elle est isolée, pour un terrain de faible surface (508 m²) dans un secteur viabilisé, dont les caractéristiques sont donc différentes de celles des terrains objets du litige. Il s’agit d’une parcelle certes non constructible, mais aucune précision n’est donnée sur les circonstances exactes de la vente, pour laquelle d’autres facteurs que la non constructibilité ont pu être déterminants.

L’indivision Z cite deux arrêts rendus par notre cour les 29 janvier 2007 et 16 mai 2011. Comme le fait observer l’autorité expropriante, la première référence est ancienne et surtout concerne un terrain situé sur la commune de Toulouse même, dans un secteur à plus forte situation de plus-value que les parcelles des appelants. Par ailleurs, la seconde référence est située sur la commune de Saint-Orens de Gameville, secteur à forte valeur ajoutée en première couronne de l’agglomération toulousaine, dans le périmètre d’une ZAC et non d’une ZAD, et classée en secteur « N », lequel permet sous certaines conditions l’érection de constructions, une fois établies les infrastructures nécessaires. Ces références seront donc écartées.

Les appelants soutiennent encore que leurs parcelles présentent une valeur environnementale importante et donc une dimension d’utilité sociale qui doit conduire à les valoriser. Mais la Cour constate, au vu des plans de situation, que les terrains en cause sont environnés de terres agricoles et sont loin de constituer un « poumon de l’agglomération ».

L’autorité expropriante se prévaut d’une vente amiable CAVALLIN intervenue le 31 janvier 2012, comprenant une parcelle XXX, à Beauzelle, au prix de 6 €/m². Cette parcelle est située à une centaine de mètres de la parcelle AA 50, et bénéficie de la même proximité avec les équipements industriels et urbains, et donc d’une situation privilégiée semblable à celle des terrains des appelants. Le fait que les termes exacts de la vente ne soient pas connus ne permet pas pour autant de rejeter d’emblée cette référence.

Le Commissaire du Gouvernement donne huit références, situées à XXX, Daux et Cornebarrieu, ainsi que la référence précitée à Beauzelle (parcelle AA 28). Ces références s’étagent de 3 à 6 €/m². L’argumentation développée consiste à indiquer que ces terrains sont dans une situation similaire à celle des parcelles des appelants.

Néanmoins, il convient d’écarter les références de Daux et de Merville, communes trop éloignées de l’agglomération de Toulouse pour être considérées.

Il résulte des pièces produites par l’autorité expropriante que le terrain de Cornebarrieu jouxte des parcelles bâties et peut donc être considéré comme se trouvant en situation privilégiée.

Les termes de comparaison situés à Blagnac sont critiqués par les appelants comme étant inondables et ne pouvant servir de ce fait à la réalisation de constructions. Mais il s’agit en l’espèce d’apprécier la valeur de terres agricoles et non de terrains à bâtir. De plus, l’autorité expropriante fait valoir à juste titre que cette caractéristique n’a qu’un impact limité pour des terres agricoles, voire serait positive du fait de la qualité des terres alluvionnaires.

Par ailleurs, le commissaire du Gouvernement propose deux références complémentaires en situation privilégiée à St Orens de Gameville, commune qui jouxte celle de Toulouse, pour lesquelles des décisions judiciaires de 2012 et 2014 ont retenu un prix de 3,50 €/m².

La dernière référence, à Ayguevives, en 2014, sera écartée car la situation privilégiée n’a pas été retenue, d’où un prix de 1 €/m².

L’ensemble des références retenues établit une moyenne très inférieure au prix retenu par le premier juge, lequel a donc bien pris en compte la réalité de la situation privilégiée des parcelles de l’indivision Z.

L’autorité expropriante avance qu’elle a procédé à deux acquisitions amiables au prix de 15 €/m², en 2014 à Seilh, pour des terrains en zone AU0, mais cette commune est située à XXX et à plus de quatre kilomètres de Beauzelle, pour des terrains de catégorie juridique différente. Dès lors, ces deux termes de référence seront écartés.

Enfin, l’autorité expropriante souligne que les mutations hors ZAD en plaine maraîchère de Blagnac, classées en zone A du plan local d’urbanisme de cette commune, se font au prix de 5 €/m².

Comme le souligne l’intimée, les ZAD sont destinées à créer des réserves foncières afin de lutter contre la spéculation dans la perspective de projets d’utilité publique. Dès lors, le fait que les terrains en cause soient situés dans l’emprise de la ZAD Y n’est pas en soi un facteur de plus-value comme le soutient l’indivision Z.

L’argument tendant à faire valoir qu’à défaut de création de la ZAD, les parcelles en cause seraient devenues constructibles, compte tenu de la pression immobilière de l’agglomération toulousaine, est purement hypothétique, en raison notamment de la faiblesse des réseaux et des voies de circulation existants au niveau de ces terrains.

L’existence d’un puits sur l’une des parcelles est établie par le constat d’huissier de justice produit par les appelants, sans que soit précisée sur quelle parcelle il se trouve. Néanmoins, ce puits se trouve à l’angle, en fond de parcelle et il est recouvert de lierre. Rien ne permet de justifier qu’il s’agisse d’un puits en fonctionnement, ce que la présence de lierre tend d’ailleurs à infirmer. Les appelants ne justifient en rien de la raison pour laquelle ils y seraient particulièrement attachés. Ce même constat d’huissier de justice ne mentionne pas la présence d’une haie d’aubépine revendiquée par les appelants, et pour laquelle ils demandent indemnisation à hauteur de 354 €. En revanche, un autre procès-verbal de constat établi le 13 janvier 2012 à la demande de l’intimée mentionne un taillis composé d’arbustes d’environ 2 mètres de hauteur sur environ 60 mètres de longueur. La nature d’aubépine blanche n’est pas prouvée par les appelants, ni a fortiori son intérêt pour les cultures. Aucune perte de valeur spécifique n’est démontrée à ce titre.

Compte tenu de l’ensemble des éléments rappelés ci-dessus, il y a lieu de confirmer l’évaluation fixée par le premier juge, dont les motifs seront adoptés, et qui a donné une juste appréciation du caractère privilégié des parcelles en cause, tenant compte de l’évolution du marché immobilier au jour du jugement de première instance depuis leur classement dans l’emprise de la ZAD.

L’indivision Z sollicite encore la condamnation de l’intimée à lui verser la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son comportement dolosif. Le seul grief appuyé de justificatif est le fait pour l’autorité expropriante de refuser de leur communiquer l’avis de France Domaine sur la valeur vénale de leurs terres. Mais rien n’obligeait l’intimée à communiquer ce document. Le dol n’est pas démontré de ce seul fait. Par ailleurs, les appelants ne sont pas fondés à arguer de l’intention dolosive de leur adversaire pour ne pas avoir tenu compte de l’existence d’un puits ou pour avoir tardé à communiquer des procès-verbaux de constat d’huissier de justice relatif à l’état des cultures sur les parcelles considérées. En effet, cette attitude, fut-elle établie, n’avait aucun impact sur les sommes proposées aux consorts Z, qui se chiffrent en centaines de milliers d’euros. Ces derniers ajoutent être « inquiets de voir leurs terres natales vendues à vil prix », sans justifier en quoi ces terres agricoles seraient « natales », et alors que le prix retenu par le premier juge est d’environ dix fois plus élevé que le prix moyen de terres agricoles. Aucun préjudice moral n’est établi en l’espèce et ce chef de demande sera écarté.

Les parties s’accordent sur le mode de calcul de l’indemnité de remploi, utilisé par le premier juge, et qui sera donc également confirmé.

Le dispositif de la décision frappée d’appel mentionne « dit que les terres expropriées doivent être indemnisés comme terres exploitées en raison du défaut de date certaine de la résiliation du bail ». Aucun élément soumis aux débats ne permet de retenir qu’un bail serait en cours sur les parcelles expropriées. Le jugement sera infirmé de ce chef.

L’indivision Z, qui succombe, supportera la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement frappé d’appel, sauf en ce qu’il a disposé que « les terres expropriées doivent être indemnisés comme terres exploitées en raison du défaut de date certaine de la résiliation du bail»,

Déboute M^me L M veuve Z, et B C, X et H Z du surplus de leurs demandes,

Condamne M^me L M veuve Z, et B C, X et H Z, in solidum, aux dépens de l’instance d’appel,

Condamne M^me L M veuve Z, et B C, X et H Z, in solidum, à verser à la COMMUNAUTE URBAINE TOULOUSE METROPOLE la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais engagés en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

XXX

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