R.G : 10/04175

Décision du tribunal de grande instance de Lyon

Au fond du 19 mai 2010

1^re chambre – section 2

cabinet A

RG : 09/6911

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile A

ARRET DU 05 Avril 2012

APPELANTS :

B Y

né le XXX à PARIS (ILE-DE-FRANCE)

XXX

XXX

représenté par la SCP BRONDEL TUDELA, avocats au barreau de LYON

assisté de la SELARL MORVILLIERS SETENAC, avocats au barreau de TOULOUSE

F Owen X

né le XXX à GUERNESEY (ROYAUME-UNI)

La Cour-Porée

22100 SAINT-HELENE

représenté par la SCP BRONDEL TUDELA, avocats au barreau de LYON

assisté de la SELARL MORVILLIERS SETENAC, avocats au barreau de TOULOUSE

June Mavis RAULT épouse X

née le XXX à GUERNESEY (ROYAUME-UNI)

La Cour-Porée

XXX

représentée par la SCP BRONDEL TUDELA, avocats au barreau de LYON

assistée de la SELARL MORVILLIERS SETENAC, avocats au barreau de TOULOUSE

H Z

né le XXX à NICE (ALPES-MARITIMES)

XXX

XXX

représenté par la SCP BRONDEL TUDELA, avocats au barreau de LYON

assisté de la SELARL MORVILLIERS SETENAC, avocats au barreau de TOULOUSE

INTIMEE :

SAS VALORITY FRANCE – anciennement dénommée CAPITAL AVENIR CONSEIL

XXX

XXX

représentée par la SCP AGUIRAUD NOUVELLET, avocats au barreau de LYON

assistée de la SCP BALAS & METRAL AVOCATS, avocats au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 09 Décembre 2011

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 02 Février 2012

Date de mise à disposition : 05 Avril 2012

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— D E, président

— François MARTIN, conseiller

— Philippe SEMERIVA, conseiller

assistés pendant les débats de Joëlle POITOUX, greffier

A l’audience, D E a fait le rapport, conformément à l’article 785 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par D E, président, et par Joëlle POITOUX, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Vu le jugement du 19 mai 2010 rendu par le tribunal de grande instance de Lyon qui déboute de leur action, B Y, les époux F X et H Z à l’encontre de la Sas Valority France venant aux droits de la société Capital Avenir Conseil, spécialisée en gestion du patrimoine, qui leur avait proposé une opération immobilière de défiscalisation à Eaux Bonnes dans les Pyrénées Atlantiques portant sur l’achat d’appartements dans une ancienne résidence de prestige, devant faire l’objet d’une réhabilitation intégrale ;

Vu la déclaration d’appel faite le 08 juin 2010 par les consorts Y, X, Z ;

Vu leurs conclusions en date du 11 octobre 2011 dans lesquelles ils sollicitent la réformation de la décision attaquée et ils réclament, en appel, ce qui suit :

1 – la paiement à B Y de la somme de 32.077 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2003, au titre de la restitution de la commission ;

2 – le paiement aux époux X de la somme de 49.157 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2003 au titre de la restitution de la commission ;

3 – le paiement à H Z de la somme de 39.096 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2003 au titre de la restitution de la commission ;

4 – par application de l’article 1147 du code civil et parce que la société Capital Avenir Conseil a manqué à son devoir de conseil et d’information, la réparation du préjudice financier subi, à savoir :

— pour B Y, la somme de 64.041,00 euros ;

— pour les époux X, la somme de 34.984,00 euros ;

— pour H Z, la somme de 74.293,00 euros ;

5 – la somme de 5.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en réponse en date du 09 février 2011 de la Sas Valority France qui conclut à la confirmation de la décision entreprise et qui réclame la condamnation solidaire des appelants à payer la somme globale de 3.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le tout au visa des articles 1108, 1999 et 1165 du code civil ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 09 décembre 2011 ;

A l’audience du 02 février 2012 les conseils des parties ont donné leurs explications orales après le rapport de Monsieur le Président D E.

DECISION

Il ressort des pièces et du débat que :

XXX, devenue la société Valority France, a pour objet la transaction de produits immobiliers, la distribution de produits financiers et le courtage de crédit : opérations intervenant dans le cadre de la loi Malraux, des monuments historiques, dans le cadre de la loi Demessine, dans le cadre de la loi Scellier…

2 – Les appelants, soucieux de réaliser un placement financier, étaient rentrés en contact avec la société Capital Avenir Conseil, au cours de l’année 2003.

3 – Leur choix s’était porté sur le programme 'Hôtel des Princes', conçu par la Sarl Au fur et à mesure, consistant en une réhabilitation en résidence de tourisme d’un immeuble inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, immeuble situé sur la commune des XXX.

4 – Cette opération devait permettre aux investisseurs d’imputer sur leurs revenus la totalité du déficit foncier engendré par les travaux de rénovation effectués sur l’immeuble inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH).

5 – L’immeuble (Hôtel des Princes et Maison Cazaux) faisait l’objet d’un arrêté d’inscription ISMH le 28 novembre 2002.

6 – Ce bien était acquis par la Sarl Au fur et à mesure de la commune des Eaux Bonnes le 12 décembre 2003.

7 – L’immeuble avait fait l’objet d’un état descriptif de division en volume aux termes d’un acte dressé par Maître Pujol, notaire à Nice, le 23 décembre 2003.

8 – Aux termes de trois actes authentiques dressés par Maître Pujol, notaire à Nice, la Sarl Au fur et à mesure vendait :

le 24 décembre 2003 à Monsieur et Madame Z le lot numéro 1026 consistant en un appartement situé au premier étage portant le numéro 106 au plan, moyennant un prix de 23.504 euros,

le 31 décembre 2003 à Monsieur Y le lot numéro 1023 consistant en un appartement situé au premier étage escaliers A-B portant le numéro 103, moyennant un prix de 19.296 euros,

le 05 août 2004 à Monsieur et Madame X le lot numéro 1005 consistant en un appartement situé à l’entresol entrée B portant le numéro 004 sur le plan de l’entresol, moyennant un prix de 37.878 euros.

9 – Par acte sous seing privé du 16 décembre 2003, les copropriétaires de l’ensemble immobilier 'Hôtel des Princes’ se rassemblaient en une association syndicale libre (ASL) ayant pour objet la réalisation, pour le compte de ses membres, des travaux de restauration de l’immeuble.

10 – L’Asl désignait un maître d’oeuvre ainsi qu’une entreprise générale chargée de la réalisation des travaux de restauration.

11 – Les appelants indiquent avoir régulièrement acquitté les appels de provisions demandés en vue de la réalisation des travaux :

Monsieur Y soutient avoir payé la somme de 95.385 euros,

Monsieur Z la somme de 116.263,16 euros,

Monsieur et Madame X la somme de 74.816,24 euros.

12 – Les travaux n’ont jamais commencé.

13 – Une action en responsabilité civile à l’encontre de Maître Pujol, notaire rédacteur, était engagée devant le tribunal de grande instance de Nice le 13 octobre 2005 par l’ensemble des membres de l’Asl.

14 – Une plainte pénale collective aurait également été déposée le 15 janvier 2006 auprès de Monsieur le Procureur de la République de Pau, la procédure pénale serait en cours.

15 -Le 19 mars 2007, un protocole d’accord transactionnel était régularisé entre l’étude notariale, son assureur MMA et les acquéreurs.

Les membres de l’Asl se sont désistés 'de toutes instances et actions moyennant le versement par la compagnie MMA d’une somme forfaitaire et transactionnelle de 2.100.000 euros ladite somme contenant après concession réciproque des parties indemnisation partielle du préjudice subi par les acquéreurs et autorisant expressément ces derniers à agir à l’encontre de tous les autres tiers ayant éventuellement contribué au sinistre pour le solde de leur préjudice';

16 – Le 22 janvier 2009, la Scp Hermant Castellan-Jusbert et A, notaires associés, recevait par acte authentique, entre la Sarl Au fur et à mesure et les différents acquéreurs, la résolution des ventes et l’annulation d’état descriptif de livraison et du règlement de copropriété.

17 – La société Capital Avenir Conseil devenue Valority France était ensuite assignée par les appelants.

18 – Les requérants visaient les articles 1108 et 1147 du code civil et demandaient 'la restitution des sommes indûment perçues par Capital Avenir Conseil du fait du défaut d’objet de celle-ci’ (texte de l’assignation du 23 mars 2009).

19 – Ils considéraient que la concluante 'a été manifestement et particulièrement défaillante dans le cadre de son obligation de conseil et qu’elle a engagé sa responsabilité pour le solde de préjudice non couvert à ce jour'.

20 – Il ressort de l’acte notarié du 22 janvier 2009 contenant résolutions des ventes et annulation d’état descriptif de division-règlement de copropriété, conclu entre la Sarl Au fur et à mesure et les acquéreurs dont les appelants, avec l’intervention de la MMA, assureur de la responsabilité civile de l’étude notariale que l’association syndicale libre de la résidence des Princes dont l’objet est la réalisation des travaux de restauration pour la compte de ses membres recevait, de la part des acquéreurs, en 2003 et 2004, une somme de 874.239 euros, à titre d’acomptes sur les travaux et que cette somme a été versée en totalité, à la Sarl Quintefeuille pour le démarrage des travaux et le paiement des frais de réalisation du projet, en ce compris la somme globale de 331.665 euros TTC en paiement des commerciaux ayant vendu le projet.

21 – Il est indiqué que la société Valority a reçu, à ce titre, la somme globale de 120.330 euros TTC.

Il est ajouté dans cet acte que les parties aux présentes constatent le défaut d’objet de ces versements et autorisent les acquéreurs, partie de seconde part, à procéder à leur recouvrement pour leur compte.

22 – Il ressort par ailleurs du protocole transactionnel auquel la société Capital Avenir Conseil n’était pas partie, en date du 19 mars 2007, que les sommes versées par les acquéreurs qui agissent aujourd’hui et qui ont eu connaissance de l’opération par la société Capital Avenir Conseil qui commercialisait l’opération immobilière pour le compte de la Sarl Au fur et à mesure, sommes à valoir sur l’achat de l’appartement, ont été comprises dans la somme globale de 2.100.000 euros versée par l’assureur de l’étude notariale.

La page 19 de l’accord transactionnel donne le montant exact versé par chacun à savoir :

— pour B Y…………………………………….. 19.296 euros

— pour les époux X……………………………………. 37.878 euros

— pour H Z……………………………….. 23.504 euros

23 – Ces sommes qui correspondent aux prix de vente payés au titre de cession des droits réels immobiliers leur ont donc été remboursés par le règlement effectué en vertu de la transaction et de l’acte de résolution qui s’en est suivi.

24 – D’autre part, l’acte transactionnel stipule en page 16 dans le § 2/5, de manière claire que la somme de 2.100.000 euros a été arrêtée 'en considération de la totalité des sommes déboursées, soit par les acquéreurs eux-mêmes sur leurs fonds propres, soit par les banques, prêteurs de deniers, en leur acquit', et que la somme de 391.283,72 euros qui figure au crédit de l’Association libre syndicale, exclusivement constituée des appels de fonds acquittés par les acquéreurs au titre des travaux jamais réalisés, doit revenir intégralement à la Mutuelle du Mans.

25 – Il est indiqué dans l’acte du 22 janvier 2009 que les sommes versées à titre d’acompte sur les travaux et à l’Association libre syndicale ont pour montant :

— pour B Y……………………………………. 95.385,00 euros

— pour les époux X…………………………………… 74.816,24 euros

— pour H Z……………………………….. 116.263,16 euros

Il est indiqué que la société Valority aurait reçu la somme de 120.330 euros TTC payée par la Sarl promoteur de l’opération au titre de commission de commercialisation pour son compte à elle, promoteur.

Sur le remboursement des commissions

Les appelants soutiennent que la Sas Valority France ne peut conserver les sommes qu’elle a reçues de la part de la Sarl à l’origine de l’opération aux motifs que :

1°) elle ne peut justifier d’aucun mandat écrit, conforme à la loi du 02 janvier 1970, comme agent immobilier, conclu entre le promoteur et elle.

2°) la résolution du contrat de vente de l’immeuble qui est un fait juridique opposable aux tiers, a pour effet d’anéantir tous les contrats qui s’y rattachent, notamment l’objet de l’opération présentée dans l’offre de commercialisation et de réservation : l’objet d’un contrat de réservation proposé par la société Valority France est réputé n’avoir jamais existé.

3°) le contrat de réservation n’a plus de cause compte tenu de la révocation par consentement mutuel du contrat de vente, révocation intervenue entre l’acquéreur et le vendeur.

En revanche, la société Valority France conclut au mal fondé des demandes aux motifs que la convention d’intermédiaire dans le cadre de laquelle elle est intervenue est valide au regard de l’article 1108 du code civil : elle a servi d’intermédiaire lors de la signature du contrat de réservation et que la résolution mutuelle du contrat de vente qui est une révocation conventionnelle n’a pas d’effet, d’autant qu’il s’agit d’un contrat auquel elle n’était pas partie et qui ne peut lui nuire.

Elle ajoute que les appelants ont été remplis de leurs droits et qu’ils ne font pas connaître le montant exacte de l’indemnisation qu’ils ont perçue.

Mais, vu l’article 1108 du code civil, la société Capital Avenir Conseil qui ne peut, dans cette procédure, justifier, comme intermédiaire, en vue de conclure une vente immobilière à visée de défiscalisation, d’aucune convention écrite, souscrite entre elle et les personnes morales qui lui ont remis les fonds prélevés sur les sommes versées par les acquéreurs et ce à leur insu, ne peut les conserver ; elle n’a pas de titre ; elles rémunéraient des prestations de réservations faites sur les ventes dont le vendeur a accepté la révocation parce qu’elles étaient frauduleuses.

En effet, l’intermédiaire ne peut conserver les fonds que s’il justifie d’un contrat écrit et que si l’opération s’est réalisée, après son intervention.

En effet, l’anéantissement de la convention de vente, par résolution ou par révocation mutuelle, pour quelque cause que ce soit, et spécialement pour fraude, comme en l’espèce, fait disparaître tout objet de la convention de réservation et toute cause justifiant un paiement quelconque.

En effet, les acquéreurs ont bien intérêt à réclamer le remboursement de la somme versée au titre de la commission dans la mesure où elle a été prélevée, à leur insu, sur les fonds qu’ils ont versés et dans la mesure où ils n’ont pas été indemnisés de ce chef par l’assureur de l’étude notariale.

Il est à noter que les acquéreurs n’ont connu les sommes que lors de l’accord transactionnel et de l’acte de révocation.

Sur le devoir d’information et de conseil

Les appelants soutiennent que la Sas Valority France n’a pas rempli son devoir d’information et de conseil.

Celle-ci le conteste en faisant valoir qu’elle n’a été ni rédactrice, ni partie à l’avant contrat ou au contrat de vente lui-même et qu’elle n’a pas participé à la conception du produit, ni à la rédaction des statuts de l’association libre syndicale, ni à son fonctionnement.

Elle ajoute que son rôle d’intermédiaire met à sa charge une obligation de moyen et qu’elle n’a pas manqué à son devoir d’information, compte tenu des informations données lors de la réservation et compte tenu du fait que le sinistre provient du détournement des fonds par la Sarl Au fur et à mesure et la société Quintefeuille qui n’ont pas effectué les travaux pour lesquels l’association syndicale libre intervenait.

Mais, vu l’article 1147 du code civil, que si la société Capital Avenir Conseil devenue Valority France avait, comme intermédiaire proposant à la vente la commercialisation d’une opération immobilière permettant de bénéficier de diverses dispositions fiscales favorables, une obligation de moyen, et si elle n’a pas participé à la mise en oeuvre du projet qu’elle commercialisait, elle avait aussi une obligation certaine de prudence à l’égard des investisseurs qui la contactaient en vue de réaliser une opération de défiscalisation propice à leurs intérêts, en s’assurant que l’opération qu’elle proposait émanait de personnes dignes de confiance dont l’expérience était connue ou reconnue; que si les documents et renseignements qu’elle avait en sa possession concernant le projet immobilier de l’hôtel des Princes des Eaux Bonnes explicitaient l’opération, il lui appartenait de s’informer plus amplement sur ceux qui réalisaient effectivement l’opération comme la société Au fur et à mesure ou le maître d’oeuvre Quintefeuille alors que le maître de l’ouvrage était une association syndicale libre Résidence des Princes.

Ce manque de prudence dans la recherche d’information concernant les véritables protagonistes de l’opération immobilière caractérise aussi un défaut d’information complète sur l’investissement proposé aux personnes qui cherchent un placement financier et défiscalisé et qui sont en droit d’attendre un conseil complet et sûr, de bon aloi en concluant une réservation correspondant à leurs voeux légitimes.

Les pièces produites et le débat démontrent bien un manquement dans le devoir d’information et de conseil qui est, à l’origine certaine, du préjudice global dont les appelants se plaignent dans cette instance.

Toutefois, le préjudice pour lequel ils n’ont pas été indemnisés, en rapport avec cette faute, n’a pas l’ampleur qu’ils sollicitent.

Les éléments de la cause permettent de fixer ce préjudice pour chacun d’eux à la somme de 30.000 euros, ce qui les répare justement dans les inconvénients d’avoir dû faire face à une opération frauduleuse.

L’équité commande d’allouer aux appelants la somme de 5.000 euros qu’ils réclament globalement.

L’intérêt au taux légal sur les sommes allouées court à compter de la demande en justice, soit l’assignation du 23 mars 2009, et ce, par application des articles 1153 et 1153-1 du code civil.

La Sas Valority France qui succombe, supporte tous les dépens.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

— réforme en toutes ses dispositions le jugement du 19 mai 2010 ;

— condamne la Sas Valority France anciennement dénommée Capital Avenir Conseil à payer, avec intérêts au taux légal, à compter de la demande en justice, soit l’assignation du 23 mars 2009 les sommes suivantes :

1. à B Y, la somme de TRENTE DEUX SOIXANTE DIX SEPT EUROS (32.077 EUROS) et celle de TRENTE MILLE EUROS (30.000 EUROS) de dommages intérêts ;

2. aux époux F X, la somme de QUARANTE NEUF MILLE CENT CINQUANTE SEPT EUROS (49.157 EUROS) et celle de TRENTE MILLE EUROS (30.000 EUROS) de dommages intérêts ;

3. à H Z, la somme de TRENTE NEUF MILLE QUATRE VINGT SEIZE EUROS (39.096 EUROS) et celle de TRENTE MILLE EUROS (30.000 EUROS) de dommages intérêts ;

— condamne la même à verser aux appelants la somme globale de CINQ MILLE EUROS (5.000 EUROS) en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

— dit n’y avoir lieu à appliquer l’article 700 du code de procédure civile au profit de la Sas Valority France ;

— condamne la Sas Valority France aux dépens de première instance et à ceux d’appel;

— autorise les mandataires des parties qui en ont fait la demande à les recouvrer aux formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Joëlle POITOUX D E