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26/09/2016

ARRÊT N°523

N°RG: 14/06683

XXX

Décision déférée du 24 Octobre 2014 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 11/04547

M. Z

D X divorcée Y

C/

B Y

XXX

SARL CAILLEAU PROMOTION

XXX

XXX

Grosse délivrée

le

à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT SIX SEPTEMBRE DEUX MILLE SEIZE

***

APPELANTE

Madame D X divorcée Y

XXX,

XXX,

XXX

Représentée par M^e Franck MALET de la SCP MALET FRANCK ET ELISABETH, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée par M^e Anne Sophie RAMOND, avocat au barreau de PARIS

INTIMES

Monsieur B Y

XXX

XXX

Sans avocat constitué

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Mathieu SPINAZZE de l’ASSOCIATION CABINET D’AVOCATS DECKER & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE

SARL CAILLEAU PROMOTION Pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Robert RIVES, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée par M^e Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

XXX en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Robert RIVES, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée par M^e Sandra HEIL-NUEZ, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 4 Avril 2016 en audience publique, devant la Cour composée de :

D. FORCADE, président

M. MOULIS, conseiller

C. MULLER, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : H. ANDUZE-ACHER

ARRÊT :

— par défaut,

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties,

— signé par D. FORCADE, président, et par J. BARBANCE-DURAND, greffier de chambre.

FAITS ET PROCÉDURE :

XXX a entrepris la réalisation d’une résidence sise 3,7,9,11 et XXX à Villeneuve sur Lot.

XXX, a mandaté la société IFB, pour qu’elle commercialise son bien.

B Y et D X, épouse Y, ont été démarchés par la société IFB.

Après avoir signé le 16/09/2003 un contrat de réservation portant sur les lots n°7, 54 et 55 (un appartement et deux parkings), B Y et D X, épouse Y, ont, le 10/03/2004, signé avec la SCI résidence Rive Gauche, devant notaire, l’acquisition en l’état futur d’achèvement de ces lots pour un prix total de 135000 €.

Le bien a été livré le 08/04/2005.

Suivant acte d’huissier en date du 06/12/2011, B Y et D X ont fait citer la société Akerys Participations, venant aux droits de la société IFB, la SARL Cailleau Promotion et la SCI Résidence Rive Gauche devant le tribunal de grande instance de Toulouse pour voir, dire et juger que les sociétés IFB et Cailleau Promotion ont manqué à leur obligation d’information et de conseil à leur égard et pour les voir condamner solidairement à leur payer la somme de 111500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Par jugement du 24/10/2014, le tribunal de grande instance a :

— déclaré les époux B Y recevables mais mal fondés dans leur action,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux D X aux dépens,

D X a relevé appel de la décision le 12/12/2014.

L’ordonnance de clôture est en date du 04/04/2016.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Au terme de ses conclusions en date du 31/03/2016, D X, divorcée Y, demande à la cour de :

Vu l’article 1382 du Code Civil,

Vu les motifs exposés et les pièces versées aux débats,

— Infirmer le jugement rendu le 24 octobre 2014 par le Tribunal de Grande Instance de Toulouse,

Et, statuant à nouveau,

— recevoir D X en ses demandes et les dire bien fondées,

— débouter les sociétés IFB, Akerys Participations, XXX et Cailleau promotion de l’ensemble de leur demandes, fins et conclusions,

— dire et juger que les sociétés IFB, Akerys Participations, XXX et Cailleau promotion ont manqué à leur obligation d’information et de conseil à l’égard de D X,

En conséquence,

— Condamner solidairement les sociétés IFB, Akerys Participations, XXX et Cailleau promotion à verser à D X la somme de 167.260,49 € à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— les condamner sous la même solidarité à payer la somme de 8.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers pouvant être recouvrés directement par la SCP Malet.

Tout d’abord, D X indique que la société Akerys vient aux droits de la société IFB et que sa demande dirigée contre la première est recevable.

Elle ajoute que la SCI Résidence Rive Gauche, en sa qualité de constructeur et vendeur, et la société Cailleau Promotion, en sa qualité de promoteur, doivent être condamnés solidairement en raison du comportement fautif de chacun.

Elle fait valoir par ailleurs que le conseil en gestion de patrimoine et les promoteurs ont un devoir d’information et de conseil.

Elle précise à ce sujet que le promoteur est responsable de l’argumentaire du mandataire et que les plaquettes publicitaires sont émises par le promoteur.

Elle fait état de divers manquements, s’agissant de mensonges quant au potentiel locatif, de simulation financière mensongère, de défaut d’information sur l’impossibilité de revendre pour le montant investi, sur les risques que présentait l’investissement et sur le défaut d’explication du mécanisme de défiscalisation.

Elle allègue que son préjudice est constitué de l’impossibilité de revendre pour le montant investi, de dépense supplémentaire par rapport à la simulation, du coût du crédit sur 9 ans et du redressement fiscal dont ils ont fait l’objet, son ex époux et elle.

Au terme de ses conclusions d’intimée n°3 du 18/03/2016, la société Akerys Participations demande à la cour de :

A titre principal,

Vu l’article 31 du Code de procédure civile,

— Reformer le jugement dont appel en ce qu’il a considéré que les demandes formées par B Y et D X étaient recevables à l’encontre de la concluante,

— Dire et juger l’action irrecevable à l’encontre de la société Akerys Participations,

Par conséquent,

— Les débouter de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions.

A titre subsidiaire et au fond,

Vu l’article 1382 du code civil,

Vu l’article 564 du code de procédure civile,

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a retenu l’absence de faute imputable à la société Akerys Participations,

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a retenu l’absence de faute imputable à l’ensemble des intervenants à l’acte de vente,

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a retenu l’absence de preuve des préjudices invoqués et l’absence de lien de causalité,

— Déclarer irrecevable la demande formée par D X au titre du redressement fiscal comme nouvelle en appel,

En toutes hypothèse,

— débouter D X de sa demande formée au titre du redressement fiscal comme juridiquement infondée et par ailleurs injustifiée,

Par conséquent,

— Débouter D X de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,

— Condamner D X à payer la somme de 5.000,00 € à titre de dommages et intérêt à la société Akerys Participations, sur le fondement de l’article 1382 du code civil,

— La condamner également, ou à défaut tout succombant, au paiement de la somme de 8.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de maître Mathieu Spinazzé, avocat sur son affirmation de droit.

Elle conclut tout d’abord à l’irrecevabilité de la demande dirigée contre elle car la société IFB a transmis à la société IFB France l’intégralité de sa branche commerciale et que les actions en responsabilité nées d’une branche d’activité apportée doivent être dirigées contre la société bénéficiaire.

Subsidiairement, elle fait valoir que la société IFB France n’a pas outrepassé les limites de sa mission et que les conventions et engagements ont ensuite été souscrits directement entre la SCI résidence Rive Gauche et les consorts X – Y.

Elle ajoute que sa responsabilité ne saurait être engagée au regard de la seule remise d’une simulation non contractuelle qui ne contenait aucune information trompeuse ou mensongère.

Elle indique par ailleurs que toutes les informations indispensables à une prise de décision éclairée ont été fournies aux acquéreurs qui sont incapables de démontrer l’existence d’un quelconque préjudice en lien avec la prétendue faute invoquée.

Enfin, concernant la demande formulée au titre du redressement fiscal, elle fait valoir qu’elle est irrecevable car il s’agit d’une nouvelle demande formulée en appel et qu’elle n’est pas fondée puisque D X ne justifie pas du redressement fiscal.

Aux termes de leurs conclusions n°2 du 21/03/2016, la SCI Résidence Rive Gauche et la société Cailleau Promotion demandent à la cour de :

Vu le jugement du 24 octobre 2014,

Vu les pièces produites,

— Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Toulouse du 24 octobre 2014 ;

Ainsi,

— Mettre hors de cause la société Cailleau Promotion,

— Débouter D X de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions comme injustes et en tout cas mal fondées,

— Condamner D X à verser à la société SCI Résidence Rive Gauche la somme de 5000.00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

La société Cailleau promotion fait valoir qu’elle n’est jamais intervenue à aucun acte contractuel de la vente.

XXX expose qu’elle n’est intervenue qu’en qualité de constructeur vendeur, que le démarchage et la commercialisation du programme ont été confiés à la société IFB, sans exclusivité, société qui a ensuite agi en toute indépendance.

Répondant aux griefs invoqués par D X, ces sociétés répondent qu’elle a loué son bien dans les 12 mois, qu’il n’y a eu ensuite que de brèves périodes d’inoccupation, que, pendant les périodes de vacation, elle a été indemnisée au titre de la garantie vacance locative, qu’elle a bénéficié de la défiscalisation, qu’elle a acheté son bien à la juste valeur vénale du marché, qu’il a été loué à la valeur annoncée et que c’est librement qu’elle a choisi de le revendre après seulement 8 ans.

Elles ajoutent que D X ne peut faire de la défiscalisation une cause essentielle du contrat.

Concernant la demande portant sur le redressement fiscal, elles font valoir qu’elle est irrecevable sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile et qu’elle est infondée car elle ne produit qu’une proposition de rectification.

Suivant acte d’huissier en date du 25/03/2015, D X a fait signifier à B Y sa déclaration d’appel ainsi que ses conclusions du 05/03/2015 et pièces et l’a fait citer à comparaître devant la cour.

Il a été cité à l’étude de l’huissier et n’a pas constitué avocat.

La décision sera rendue par défaut.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur l’action dirigée contre la société Akerys,

D X, divorcée Y, demande à la cour confirmation du jugement en ce qu’il a dit que l’action dirigée contre la société Akerys était recevable et elle sollicite la condamnation solidaire des sociétés IFB, Akerys Participations, XXX.

Il ressort des pièces du dossier qu’aux termes d’un acte passé entre la société IFB et la société IFB France le 7 mars 2007, la première a fait apport à la seconde de sa branche complète et autonome d’activités dites commerciales .

Par ailleurs, par décision du 30/04/2007, la dénomination sociale de la société IFB a été modifiée puisqu’elle est devenue Akerys Participations. Il était précisé que la dénomination sociale de IFB serait utilisée pour tout acte antérieur au 30/04/2007.

Il existe dès lors deux sociétés, la société IFB France et la société Akerys.

Les actions en responsabilité nées de la branche d’activité apportée, s’agissant de l’activité commerciale, doivent être dirigées contre la société bénéficiaire de l’apport.

La branche commerciale de la société IFB ayant été cédée à la société IFB France et non à la société IFB devenue Akerys, l’action aurait dû être intentée à l’encontre de la première.

Intentée à l’encontre de la société Akerys et, subsidiairement, de la société IFB, le dispositif des conclusions visant également cette société, l’action doit être déclarée irrecevable.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur l’action dirigée contre la société Cailleau promotion,

C’est la SARL Cailleau Promotion qui a été appelée dans la cause.

Il ressort tant du contrat préliminaire de réservation que de l’acte de vente passé devant notaire que cette société n’est pas intervenue à la vente. Dès lors, sa responsabilité contractuelle ne peut être recherchée.

Au vu de l’extrait K bis produit, la société Cailleau promotion est une SARL créée en 1994. Cette société fait partie du groupe Cailleau Promotion Compagnie et c’est cette holding, au vu du contrat de réservation produit, qui a donné mandat de vendre à la société IFB.

Dès lors, seule la responsabilité délictuelle de cette holding pourrait être recherchée en sa qualité de mandant si jamais il était démontré que le mandataire a fait au client une présentation faussement avantageuse sur le plan fiscal de l’opération immobilière, qu’en sa qualité de mandant il le savait et que cette faute est à l’origine d’un préjudice pour l’acquéreur.

Dans ces conditions, l’action dirigée contre la SARL Cailleau n’apparaît pas fondée.

Sur l’action exercée à l’encontre de la SCI Rive Gauche,

Au vu de l’assignation produite aux débats, aucune demande n’était formée contre elle en 1^re instance à moins que des demandes n’aient été formées ensuite par voie de conclusions, lesquelles ne sont pas versées au dossier.

En tout état de cause, la SCI Rive Gauche ne tire aucune conclusion de cette situation et ne conclut pas à l’irrecevabilité des demandes formées contre elle devant la cour. Il convient de le constater.

XXX a été appelée dans la cause en sa qualité de constructeur et de vendeur.

En cette qualité, elle ne peut être tenue d’aucune obligation de conseil et d’information, celle-ci étant à la charge uniquement du conseiller en gestion du patrimoine, la société IFB devenue IFB France, mandatée par le groupe Cailleau Promotion pour la commercialisation.

D X, divorcée Y, indique qu’elle recherche également sa responsabilité sur un plan délictuel mais ne définit pas la faute qui aurait été commise par elle.

Dans ces conditions, l’action dirigée contre la SCI Rive Gauche n’apparaît pas non plus fondée.

En tout état de cause, il appartiendrait à D X, divorcée Y, de démontrer que le préjudice qu’elle allègue serait en relation avec les fautes qu’elle invoque.

Elle indique tout d’abord ne pas avoir pu revendre son bien immobilier pour le prix investi.

Il ressort en effet des pièces produites que l’appartement et les deux garages ont été revendus le 25/09/2012 au prix de 77500 €.

La perte est manifestement importante ( 57500 € ), sachant qu’il s’est écoulé entre l’achat et le revente un peu plus de 8 ans.

Cependant cet élément est insuffisant à lui seul pour établir que le bien acquis en 2004 l’aurait été à un prix manifestement supérieur à celui du marché.

Elle indique ensuite qu’elle aurait fait des dépenses supplémentaires par rapport à la simulation et les chiffre à 51517,49 €.

Cette faute ne saurait être reprochée qu’au commercialisateur, la société IFB devenue IFB France chargée de démarcher les clients et de procéder à des simulations établies en fonction de leurs revenus et de leur imposition.

Or, outre le fait que celle-ci n’est pas dans la cause, il convient de rappeler qu’une simulation est sans valeur contractuelle.

De plus la preuve du caractère déficitaire de l’investissement n’est pas rapportée, le tableau produit ayant été établi par la demanderesse sans pièces justificatives à l’appui.

Au contraire il ressort des pièces produites que le bien a été loué la plupart du temps avec seulement de faibles périodes d’interruption, que le loyer appliqué était conforme au loyer prévu et que les époux ont été indemnisés durant les vacances locatives.

D X, divorcée Y, présente par ailleurs comme un préjudice devant donner lieu à indemnisation le coût de son crédit sur 9 ans, ce qui représente la somme de 50000 €.

Or cette demande n’est nullement justifiée puisqu’il s’agit d’une charge conforme aux engagements contractuels des acquéreurs et que, par ailleurs, il était acquis que le bien immobilier devait être acheté à crédit pour entrer dans le cadre de la défiscalisation recherchée.

Enfin elle demande à être indemnisée du préjudice subi du fait du redressement fiscal dont le couple a fait l’objet, celui-ci étant de 8243 €.

Cette demande est nouvelle puisque formulée pour la 1^re fois devant la cour. Elle apparaît donc irrecevable étant ajouté qu’elle n’est pas non plus fondée puisque, d’une part, seule une proposition de redressement fiscal est versée aux débats de telle sorte que la preuve du préjudice n’est pas rapportée et que, d’autre part, ce redressement n’est que la conséquence de la décision des époux Y de vendre le bien avant le terme légal exigé pour bénéficier du dispositif fiscal recherché.

Il s’agit d’une erreur commise par eux car ils ne pouvaient ignorer le délai fixé par les dispositions légales et non d’une faute imputable aux sociétés mises en cause.

La décision qui a débouté les époux Y de leurs demandes sera donc confirmée.

La mauvaise foi de D X, divorcée Y, insuffisamment caractérisée ne saurait donner lieu à l’allocation de dommages et intérêts à la société Akerys.

D X, divorcée Y, qui succombe en son appel, supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

INFIRME la décision entreprise en ce qu’elle a dit que les époux Y étaient recevables à agir contre la société Akerys Participations ;

Statuant à nouveau de ce chef,

DIT que l’action de D X, divorcée Y, dirigée contre la SAS Akerys Participations est irrecevable,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions

Y ajoutant,

CONDAMNE D X, divorcée Y, à payer à la société Akerys et à la SCI Rive Gauche la somme de 1500 € à chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE D X, divorcée Y, aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,