03/03/2016

ARRÊT N° 16/166

N°RG: 13/04762

XXX

Décision déférée du 25 Juin 2013 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE – 09/03083

M. C

V-W B épouse Z

C/

E B

F B

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 2

***

ARRÊT DU TROIS MARS DEUX MILLE SEIZE

***

APPELANTE

Madame V-W B épouse Z

6, AO Gaston de Caillavet

XXX

Représentée par M^e Aurélie BOUDY de l’AARPI BONNAUD-BOUDY-GLEITZ, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMÉS

Monsieur M. E B, es-qualité d’indivisaire et de mandataire de l’indivision successorale de Madame A.

11 AO ABEBE BIKILA

XXX

Représenté par M^e Véronique BROOM, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur M. F B, es-qualité d’indivisaire et de mandataire de l’indivision successorale de Madame A.

XXX

XXX

Représenté par M^e Véronique BROOM, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 08 Décembre 2015 en audience publique, devant la Cour composée de :

E. GRAFMÜLLER, président

S. TRUCHE, conseiller

C. ROUGER, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : D. FOLTYN

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par E. GRAFMÜLLER, président, et par D. FOLTYN, greffier de chambre.

EXPOSE DU LITIGE

Moszek Szyja B époux commun en biens de Rajla A est décédé à XXX le XXX. Sa veuve P A bénéficiait d’un usufruit sur l’ensemble des biens composant sa succession en vertu d’une donation entre époux du

24 juillet 1970 et de l’option qu’elle avait exercé le 24 septembre 1996.

P A veuve B est quant à elle décédée ab intestat le XXX à Toulouse, laissant pour lui succéder ses trois enfants :

— F, né le XXX

— E, né le XXX

— V-W, née le XXX

Par acte du 30 mai 2007 dressé en l’étude de M° CAMPS les héritiers ont procédé à un partage partiel de la succession de leurs parents.

Deux biens immobiliers restaient en indivision, une villa de type B5 et un garage attenant formant les lots 305 et 603 d’un ensemble immobilier en copropriété sis AO AP à G (31140), biens loués.

Par acte du 23 septembre 2009 V-W B a assigné ses frères en partage de l’indivision subsistante et en paiement d’une provision à valoir sur les fruits et revenus indivis, sollicitant par ailleurs une expertise.

Par jugement mixte du 24 décembre 2009 le tribunal de grande instance de Toulouse a ordonné le partage, désigné le Président de la chambre départementale des Notaires ou son délégataire pour procéder aux opérations de compte et de liquidation sous la surveillance d’un magistrat du siège, ordonné la réouverture des débats afin que les parties s’expliquent sur le sort du bien indivis et enjoint à F et E B de payer à leur s’ur au titre des fruits produits par les immeubles indivis pour la période écoulée depuis le 1^er juin 2007 une provision de 3.500 €.

Les biens indivis ont été finalement vendus par acte du 5 avril 2012 moyennant le prix de 186.000 € se décomposant à hauteur de 5.900 € pour les biens mobiliers et de 180.100 € pour les biens immobiliers.

Les parties n’ayant pas trouvé d’accord sur la répartition du prix et les comptes d’indivision, par jugement du 25 juin 2013 le tribunal de grande instance de Toulouse a :

— dit que V-W B sera remplie de ses droits par le prélèvement de la somme de 55.715,62 euros

— dit que le surplus des fonds est affecté au paiement du déficit de gestion et attribué à ses deux frères

— en tant que de besoin renvoyé les parties devant le notaire dévolutaire pour l’exécution du jugement

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

— dit que les dépens entrent en frais privilégiés de partage

Dans des conditions de forme et de délai non contestées

V-W B épouse Z a interjeté appel général de cette décision.

Par arrêt mixte du 13 janvier 2015 la cour d’appel a :

ajoutant au jugement entrepris,

— débouté E B et F B de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre de V-W B épouse Z pour minoration du prix de vente de l’immeuble indivis sis à G Chemin AP lots n°s 305 et 603 et taxation sur la plus value

— débouté V-W B épouse Z de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de E B et F B pour résistance abusive dans le partage, retard dans la réalisation de la vente et abus de majorité

avant dire droit sur les comptes d’indivision et le surplus des demandes,

— ordonné la réouverture des débats,

— enjoint à E B et F B de produire au débat :

*toutes les pièces justificatives des loyers et dépôts de garantie qu’ils ont pu encaisser et employer pour le compte de l’indivision (baux, états des lieux d’entrée et de sortie, congés, quittances, relevés CAF, comptes de sortie de chaque locataire après affectation du dépôt de garantie)

*tous justificatifs des dépenses qu’ils imputent à la gestion du bien indivis de G dans la pièce numérotée 9

— renvoyé la cause à cette fin à l’audience de mise en état du 13 Mars 2015

— réservé les dépens.

Vu les dernières écritures notifiées le 8 décembre 2015 par V-W B épouse Z, appelante, selon lesquelles elle sollicite la réformation du jugement entrepris, demandant à la cour de :

condamner F et E B à lui payer la somme de 10.574,40 € au titre du solde des loyers déduction faite des charges de gestion, assortie des intérêts au taux légal depuis la vente de l’immeuble soit le 5 avril 2012

dire que le règlement des loyers qui lui sont dus se fera par prélèvement par le notaire chargé de la liquidation sur les parts de F et E B

débouter ces derniers de leur demande d’homologation du compte d’indivision et dire que la somme de 2.506,13 € ne peut venir en déduction des droits des coïndivisaires

dire que les droits de chaque coïndivisaire suite à la vente de l’immeuble sont de 1/3 de 186.000 € soit 62.000 € chacun

débouter F et E B de leur demande visant à procéder à une répartition autre du prix de vente en imputant la différence de prix, l’impôt sur la plus-value et le solde de gestion sur sa part cette question ayant déjà été tranchée par l’arrêt du 13 janvier 2015 qui a autorité de chose jugée sur ce point

débouter F et E B de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions

renvoyer les parties en tant que de besoin devant le notaire liquidateur pour l’exécution de l’arrêt à intervenir

condamner F et E B à lui payer la somme de 2.000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive

les condamner en outre à lui payer la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel avec distraction au profit de son avocat constitué sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile,

Vu les dernières écritures notifiées le 7 décembre 2015 par F et E B, intimés, appelants incidents, aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel sur le raisonnement juridique et les imputations faites sur la quote-part de V-W B-Z sauf à retenir l’erreur matérielle contenue dans le calcul du premier juge qui n’a retenu qu’une somme de 4.347 € au titre de l’impôt sur la plus-value alors qu’il aurait dû retenir celle de 13.041 € qui est la plus-value totale générée par la tardiveté de la vente

— ce faisant imputer la part de V-W B-Z en raison de sa faute, de la différence entre les deux prix de vente, augmentée de la plus-value générée par la tardiveté de la vente, augmentée de ce qu’elle doit à ses frères, au titre du solde de gestion savoir : 62.000 ' 6000- 13.041-386,32= 42.572,68 €

— dire que le solde leur revenant s’établit à la somme de 186.000-42.572,68= 143.427,32€, soit revenant à chacun 71.713,66 €

— débouter V-W B-Z tant de sa demande de dommages et intérêts que d’article 700 du code de procédure civile

— renvoyer les parties devant le notaire liquidateur pour opérer le partage en fonction des chiffres arrêtés par la cour

— condamner V-W B -Z à la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les dépens de première instance et d’appel avec distraction, pour ceux d’appel, au profit de leur avocat constitué sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile,

Vu l’ordonnance de clôture intervenue le 8 décembre 2015,

La cour , pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions et moyens des parties, faisant expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions notifiées par les parties.

SUR CE, LA COUR :

L’examen des prétentions respectives des parties implique la vérification des comptes d’indivision relatifs à la gestion des biens indivis et ensuite l’examen des demandes de dommages et intérêts.

1°/ Sur les comptes de gestion de l’indivision

Il ressort des pièces versées au débat que suite à l’acte de partage partiel du 31 mai 2007, les héritiers ont expressément convenu de maintenir dans l’indivision l’ensemble immobilier sis à G (31140) constitué des lots 305 et 603.

L’acte notarié de partage rappelle que :

— lesdits biens immobiliers font l’objet d’un bail au profit de Monsieur et Madame H Y suivant acte sous seing privé en date à Toulouse du 20 décembre 2002, ledit bail ayant commencé à courir le

XXX

— l’agence ACTIM CARCENAC sise à Toulouse 4 AO Matabiau assure la gestion des loyers, les copartageants convenant d’un commun accord faire leur affaire personnelle de la perception desdits loyers à compter du mois de juillet 2007, seuls les loyers du mois de mai et juin 2007 devant être versés sur le compte de l’indivision ouvert en l’Etude de Maître CAMPS, notaire

— les décisions requièrent l’unanimité des coïndivisaires sauf à tenir compte que le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent à cette majorité :

* effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivisaire

* donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration

* vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision

* conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal

ces indivisaires étant tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

L’acte de partage en lui-même a intégré à l’actif partager l’ensemble des revenus locatifs depuis août 2006 jusqu’au mois d’avril 2007 provenant de la location du bien immobilier susvisé (7.7074,84 €).

Le même jour, les héritiers ont chacun signé une convention sous seing privé aux termes de laquelle « Messieurs F B et E B co-indivisaires, représentant les deux tiers des droits indivis, conformément à la loi du 23 juin 2006 du code civil, applicable à compter du 1^er janvier 2007, décident que :

— les actes d’administration relatifs aux biens indivis

— le mandat général d’administration

— la conclusion ou le renouvellement du bail de la maison sise à G XXX, actuellement occupée par la locataire M^me Y

seront administrés par les deux co-indivisaires ci-dessus désignés.

Toute décision sera signifiée par courrier contre décharge ou notification par huissier à chaque co-indivisaire ».

V-W B épouse Z est signataire de ce document.

F et E B se sont donc vu confier, outre les pouvoirs conférés par l’article 815-3 à la majorité des deux tiers des droits indivis, majorité dont ils étaient titulaires, un mandat général d’administration, à charge pour eux d’informer chaque coïndivisaire des décisions prises par courrier contre décharge ou par acte d’huissier.

Il ne peut qu’être constaté que F et E B ne justifient pas avoir informé leur s’ur ni du départ du premier locataire (Y) ni de la conclusion d’un nouveau bail. Cela étant, bien que relevant cette absence d’information, l’appelante n’en tire aucune conséquence en terme d’inopposabilité sauf en ce qui concerne les loyers Y. Au contraire, elle revendique à son profit un droit sur le paiement de l’intégralité des loyers jusqu’en juillet 2011.

En application de l’article 815-8 du code civil, quiconque perçoit des revenus ou expose des frais pour le compte de l’indivision doit en tenir un état qui est à la disposition des indivisaires.

Aux termes des dispositions de l’article 815-10 du même code, les fruits et les revenus des biens indivis accroissent à l’indivision, à défaut de partage provisionnel ou de tout autre accord établissant la jouissance divise. Chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les pertes proportionnellement à ses droits dans l’indivision.

Aux termes de l’article 815-12 du même code l’indivisaire qui gère un ou plusieurs biens indivis est redevable des produits nets de sa gestion. Il a droit à la rémunération de son activité dans les conditions fixées à l’amiable, ou , à défaut, par décision de justice.

Il appartient donc aux indivisaires gérants de justifier de leur gestion, tant en crédit qu’en débit, des biens indivis à compter de juillet 2007, date à laquelle le mandataire professionnel a été déchargé par les coïndivisaires de son mandat de gestion.

a) Sur les revenus locatifs encaissés

Il ressort du « carnet bleu » produit en original par les intimés, des explications des parties, des pièces produites et du courrier adressé le

11 mai 2009 par E B à J D (ex Y) que :

— H Y était locataire du bien indivis sis XXX à G depuis le XXX, bail remplacé par un bail du

15 janvier 2002 au nom de H Y et J D divorcée de H Y moyennant un loyer mensuel de 747 €

— un congé aux fins de vente leur a été délivré le 13 décembre 2006 pour le 30 juin 2007 par les trois coïndivisaires

— les consorts Y/D sont néanmoins restés dans les lieux jusqu’au 18 mars 2009

— le loyer s’élevait à 903,65 € par mois de juillet 2007 à juin 2008 inclus, soit 10.843,80 € au total sur les 12 mois, puis à 920 € par mois à compter du 1^er juillet 2008 jusqu’au départ des occupants en mars 2009, soit 8.280 € au total pour les neuf mois écoulés

— au départ des locataires, devenus occupants, ceux-ci restaient redevables selon le propre écrit de E B, d’un arriéré d’indemnité d’occupation de 1.458,74€

Quant au départ des locataires, V W B ne peut pas à la fois soutenir que n’ayant pas été informée du départ des locataires le versement des loyers est censé avoir couru pour deux mois supplémentaires en avril et mai 2009 à hauteur de 920€ par mois alors que par ailleurs elle soutient que ceux-ci étaient occupants sans droit ni titre depuis le 30 juin 2007 et reproche à ses frères de ne pas les avoir expulsés. En toute hypothèse E et F B ne sont pas tenus de représenter à l’indivision des loyers qu’ils n’ont pas reçus et aucune faute ne peut leur être imputée quant au départ des ex-époux Y en mars 2009.

Il en résulte que de juillet 2007 à mars 2009 inclus, E et F B, gestionnaires de l’indivision, ont nécessairement reçu au titre des loyers, indemnités d’occupation et prestations sociales logement la différence entre les montants effectivement dus par les occupants et le solde débiteur réclamé dans le courrier du 11 mai 2009, soit la somme de (10.843,80 + 8.280)- 1.458,74 = 17.665,06 €.

Il résulte aussi du même courrier du 11 mai 2009 que le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux s’élevait à 1.494 €, conformément au bail du 15 janvier 2002, et que compte tenu de frais de remise en état , selon état établi par E B le 11 mai 2009, pour 1.533,92 €, il restait dû par les occupants sortants, déduction faite du dépôt de garantie, la somme de (1.458,74 + 1.533,92) ' 1.494 = 1.498,66 euros.

Les intimés admettent avoir reçu (mentions manuscrites portées au bas du courrier du 11 mai 2009 pièce 5):

— le 11 juin 2009 un remboursement partiel pour le compte de Y/D de 150 €

— le 27 août 2009 une aide financière de la CAF pour M^me D (ex Y) de 1.158,74 €

— le 5 février 2010 le solde de 189,92 €

Il en résulte que l’arriéré de loyers ou indemnités d’occupation et de charges locatives a été apuré par ces règlements, le dépôt de garantie ayant servi à réaliser des travaux de remise en état. Sur ce point de deux choses l’une, ou bien il n’y avait pas lieu à travaux de remise en état des lieux et le dépôt de garantie devait être restitué aux occupants sortants, cette somme n’accroissant dés lors pas à l’indivision, ou bien les travaux de remise en état étaient nécessaires pour maintenir le bien en état, celui-ci étant par ailleurs destiné à être vendu, et la somme de 1.494 € de dépôt de garantie ainsi affectée n’accroissait pas davantage à l’indivision. Quelle que soit l’hypothèse, aucune somme ne peut être inscrite au crédit du compte de gestion de l’indivision au titre de ce dépôt de garantie.

En conséquence, au titre de la location Y/D, le montant total des sommes à inscrire au crédit du compte de gestion de l’indivision de juillet 2007 à mars 2009 au titre des loyers, indemnités d’occupation et prestations sociales logement effectivement encaissées par les gestionnaires de l’indivision ressort à 17.665,06 € + 1.498,66 € = 19.163,72 €.

Il est établi par ailleurs que le 6 juin 2009 les intimés ont loué le bien indivis à M^me X S à compter du 15 juin 2009 moyennant un loyer mensuel de 920 €. il n’est pas contesté que la locataire a quitté les lieux le 30 juin 2010 ainsi qu’elle en a elle-même attesté (pièce 34 des intimés).

V W B reproche à ses frères d’avoir remis l’immeuble en location alors qu’il était destiné à être vendu mais ne tire aucune conséquence de cette situation, revendiquant les loyers correspondant à la durée d’occupation de M^me X à inscrire au crédit du compte de gestion de l’indivision.

Elle admet qu’au départ de M^me X, après que cette dernière ait versé 617,34 € de frais de remise en état, le compte locataire soit arrivé à l’équilibre et qu’aucune somme n’est due en supplément à l’indivision.

Il ressort du « cahier bleu » que M^me X a versé un dépôt de garantie de 920€ et qu’après un versement de 2.640,14 € de la caution le 21 juin 2010, tous les loyers ont été apurés, la locataire sortante ayant en outre versé le 6 octobre 2010 un règlement de 617,34 € au tire de frais de remise en état, ce qui implique nécessairement que la caution ne lui a pas été restituée.

Il en résulte que de juin 2009 à juin 2010 inclus, E et F B ont perçu de ou pour le compte de M^me X, outre le dépôt de garantie de 920 €, 13 mois de loyer à 920 € soit 11.960 €, et une somme de 617,34 € de frais de remise en état, soit la somme totale de 13.497,34 € à inscrire au crédit du compte de gestion de l’indivision.

En conséquence, au titre des fruits et revenus du bien indivis, toutes causes confondues, c’est une somme totale de 32.661,06 € (19.163,72+ 13.497,34) qui doit être inscrite au crédit du compte de gestion de l’indivision pour la période de juillet 2007 à juin 2010 inclus.

b) Sur les charges inhérentes à l’immeuble indivis

V W B admet au titre des charges indivises :

— les frais de fournitures pour 73,15 € en 2007, montant conforme à la pièce 8 des intimés

— la taxe foncière 2007 pour 183 € ,montant conforme à l’avis d’imposition pièce 9 des intimés

— la taxe foncière 2008 pour 854 €, montant conforme à l’avis d’imposition pièce 10 des intimés

— l’assurance habitation 2008 pour 172,41 €, montant conforme aux avis d’échéances pièce 11 des intimés

— la taxe foncière 2009 pour 887 €, montant conforme à l’avis d’imposition pièce 14 des intimés

— l’assurance habitation 2009 pour 170,3 €, montant conforme aux avis d’échéances pièce 13 des intimés

— la taxe foncière 2010 pour 935 €, montant conforme à l’avis d’imposition pièce 24 des intimés

— l’assurance habitation 2010 pour 183,30 €, montant conforme aux avis d’échéances pièce 23 des intimés

soit un total admis de 3.458,16 € (sous-total 1)

Il est en outre justifié par les intimés que :

— au 15 novembre 2007 E B s’est vu adresser par le Trésor Public un avis de CSG, CRDS et contribution solidarité au nom de sa mère décédée N B de 527 € au titre des revenus de capitaux mobiliers et fonciers de la défunte pour 2006 (pièce 9 des intimés). Ces contributions constituent un passif de l’indivision à prendre en considération dans les comptes de gestion, V W B ne prétendant pas avoir réglé elle-même cette somme

— en avril 2008 M^e CAMPS notaire chargé de la liquidation de la succession s’est vu notifier par la trésorerie de SOUSTONS deux avis à tiers détenteur concernant la taxe d’habitation et la taxe foncière dues par M^me B Mosek pour l’année 2007 pour l’immeuble sis à SEIGNOSSE attribué à V W B par l’acte de partage du 30 mai 2007, pour les montants respectifs de 425 € et 132,33 €. Le notaire ne disposant plus de fonds il a invité E B à faire le nécessaire pour acquitter ces sommes. V W B soutient que cette taxe aurait été partagée au tiers entre les coïndivisaires . Elle ne justifie pas néanmoins d’un règlement à frais partagés par tiers. Ces sommes, dépendant du passif de la succession doivent donc être prises en compte dans les comptes de gestion de l’indivision

— EDF a émis deux factures en mai et juin 2009 pour les montants de 47,39 € et 36,80 € concernant l’immeuble indivis dont les occupants avaient libéré les lieux en mars, la facture du 16 juin 2009 étant une facture de résiliation compte tenu de l’entrée dans les lieux de

M^me X. Sur cette somme 83,92 € ont été imputés aux consorts Y/D sur le dépôt de garantie. Seul le reliquat de

0,27 € doit donc être pris en compte dans les comptes de gestion de l’indivision

— une facture de ramonage annuel de la cheminée de l’immeuble indivis de 50 € en octobre 2010 incombe à l’indivision, les précédents locataires étant sortis en mars et M^me X entrée en juin 2009 ayant droit à une cheminée ramonée avant la nouvelle saison de chauffe

— la commune de G a facturé une somme de 95,33 € en janvier 2010 réglée par E B suite à un dépôt par ce dernier en juin 2009 de divers encombrants et déchets verts issus de la propriété indivise après le départ des consorts Y/D, E B ayant cru qu’il y avait un ramassage périodique d’encombrants. Cette facture inhérente à l’entretien du bien indivis incombe à l’indivision

— l’échéance assurance habitation pour le premier semestre 2011, avant la vente de l’immeuble s’est élevée à 102,30 €. Il ressort des courriers de la MATMUT des 7 juillet et 21 novembre 2011 que cette cotisation n’a pas été réglée en son temps, justifiant une résiliation du contrat par l’assureur, et que seul un règlement partiel de 68,20 € est intervenu le 23 août 2011 (pièces 23-3 et 23-4 de l’appelante) dont il n’est pas justifié qu’il ait été assumé par V W B. Seule cette somme doit être prise en compte dans les comptes de gestion de l’indivision

— la taxe foncière 2011, l’immeuble n’ayant été vendu qu’en avril 2012, s’est élevée à 970€, adressée à E B pour le compte de l’indivision. V W B soutient que cette taxe a été partagée par tiers entre les coïndivisaires. Ce partage est confirmé par la mention portée sur le « cahier bleu » (pièce 1 des intimés). Aucune somme ne peut dés lors être retenue à ce titre dans les charges de l’indivision à imputer sur les loyers encaissés, chacun des coïndivisaires ayant d’ores et déjà assumé sa part

— la facture de diagnostic amiante-thermite-DPE-GAZ-ELECTRICITE réalisée pour parvenir à la vente de l’immeuble indivis s’est élevée à

290 € le 28 janvier 2011 et celle de la loi CARREZ du 24 décembre 2011 à 110 € (pièce 29 des intimés). V-W B soutient que le montant de ces diagnostics a été comptabilisé au moment de la vente de l’immeuble et « déduit dans l’acte ». L’acte de vente n’étant pas produit il n’est nullement justifié que les frais de diagnostics aient été assumés par les acquéreurs ou prélevés sur le prix de vente. Le coût de ces diagnostics, par principe à la charge des vendeurs, constitue une charge de l’indivision à prendre en compte dans les comptes de gestion

Au total, ces charges justifiées, à imputer sur les loyers encaissés pour le compte de l’indivision, ressortent à 1.698,35 € (sous-total 2).

Par ailleurs les intimés revendiquent à la charge de l’indivision diverses prestations de travaux qui sont contestées par l’appelante.

Après le départ des consorts Y/D en mars 2009, il a été procédé au remplacement du WC et à divers travaux de plomberie. La facture ZARATIN du 6 mai 2009 ressort à 528,13 €. Sur cette facture, la somme de 180 € représentant le coût du remplacement du wc a été mis à la charge des occupants sortants et imputée sur le dépôt de garantie. Pour le surplus cette facture inhérente à des travaux de remise en état, l’immeuble ayant été reloué et en toute hypothèse étant en vente, relève de l’entretien du bien indivis et doit être prise en compte au titre de la gestion du bien indivis pour un montant de 348,13 €.

En avril 2009 les gérants de l’indivision ont fait procéder au remplacement des volets du bien indivis, y installant des volets roulants et ce pour un montant de 4.160,92 €. V-W B conteste la nécessité de ce remplacement. Il n’est pas justifié par F et E B qu’elle ait été préalablement informée de l’intention de réaliser de tels travaux ni de leur coût prévisible, contrairement aux engagements pris par les gérants de l’indivision dans la convention sous seing privé de mai 2007. Ceux-ci n’exposent pas en quoi ces travaux, d’un montant conséquent au regard du revenu locatif potentiel (de l’ordre de 11.000 € par an) alors que l’immeuble était par ailleurs en vente, constituaient une nécessité pour la conservation du bien indivis. Il n’est par ailleurs justifié d’aucune plus-value en résultant au jour de la réalisation effective de la vente de l’immeuble. Il ne sera dés lors pas tenu compte de cette facture dans les comptes de gestion de l’indivision.

Toujours en avril 2009, les gérants ont fait procéder à une réfection des peintures intérieures de l’immeuble indivis ainsi qu’au remplacement de deux vitres pour un montant de 2.051 €. Le remplacement de deux vitres ayant été imputé sur le dépôt de garantie des consorts Y/D pour 170 €, le montant effectif supporté par l’indivision au titre de cette facture ressort à 1.881 €. La remise en peinture des lieux après une occupation locative de près de 8 ans ressort des charges normales du propriétaire. Elle relève de l’entretien et de la conservation du bien indivis et doit être prise en compte dans les comptes de gestion de l’indivision pour le montant de 1.881 €.

Le 20 avril 2009 ont été facturés à E B des travaux d’électricité dans l’immeuble indivis pour un montant de 1.229,80 €. Au vu de la facture, les travaux correspondent à une mise aux normes de l’installation électrique, prestation qui relève d’une gestion en bon père de famille du bien indivis même si V-W B n’a pas été consultée, et qui doit être prise en compte dans les comptes de gestion au titre de la conservation du bien indivis.

Les factures figurant en pièce 22 des intimés (clés, petit matériel et Saint Maclou illisible) ne pourront en revanche pas être prises en compte, leur justification dans l’intérêt de l’indivision n’étant pas établie. Il sera observé en outre qu’il a été facturé aux consorts Y/D diverses prestations (appliques, poignée, et sol plastique) imputées sur le dépôt de garantie pour 350 €.

Enfin les travaux de remise en état des lieux après le départ de M^me X et avant la vente de l’immeuble réalisés en juillet, août et septembre 2010 (facture GARCIA pièce 27, facture ZARATIN pièce 28 et facture LE TREMPLIN pièce 25 des intimés) relatives au remplacement d’un globe extérieur et du carillon d’entrée, à la remise en place d’un bidet et à la remise en état du jardin, constituent des prestations inhérentes à l’entretien et la conservation du bien indivis pour un total de 806,74 € qui doit figurer au passif du compte de gestion de l’indivision .

En revanche, les frais d’annonce de mise en location resteront à la charge des gérants de l’indivision dans la mesure où ils n’ont pas informé leur s’ur de leur intention de relouer le bien indivis après le départ des consorts Y/D, contrairement à l’obligation qui leur incombait, et alors que de surcroît un congé pour vendre avait été délivré et que des mandats de vente étaient en cours.

Pour le surplus, il n’est produit aucune pièce justificative de charges sociales imputables à l’indivision.

Le total des travaux d’entretien et de conservation du bien indivis à imputer au passif du compte de gestion ressort donc à la somme de 4.265,67 € (sous total 3).

En conséquence au titre de l’ensemble des frais inhérents à l’entretien et la conservation du bien indivis justifiés tels qu’examinés ci-dessus il sera retenu la somme globale de 9.422,18 € (sous totaux 1+2+3)

c) Sur la rémunération des gérants de l’indivision

Les intimés revendiquent une somme totale de 3.953,59 € au titre de vacations horaires, indemnités kilométriques pour leurs divers déplacements , frais de téléphone, de courrier, de photocopies, qu’ils imputent à leur gestion du bien indivis pour la période 2007 à 2011.

S’agissant d’une gestion non professionnelle, aucune tarification de débours n’est applicable. A défaut d’accord entre les coïndivisaires sur la rémunération de la gestion du bien indivis, celle-ci est soumise à l’appréciation du juge.

Au regard du montant des loyers encaissés sur la période, la somme revendiquée représente (3.953,59 x 100) : 32.661,06 = 12,10 % des loyers effectivement encaissés soit une rémunération très largement supérieure au tarif d’un professionnel administrateur de biens (de l’ordre de 7% des encaissements). Un tel taux de rémunération pour une gestion non professionnelle n’est pas admissible, et ce, d’autant moins qu’elle est réclamée par les deux indivisaires majoritaires qui ont choisi de dessaisir le mandataire professionnel et dont la gestion est restée à l’égard de la coïndivisaire minoritaire très largement opaque ainsi qu’en témoignent les nombreuses lettres de mise en demeure de rendre des comptes de gestion avec justificatifs, les sommations de communiquer à ce titre dans le cadre de la procédure, l’arrêt avant dire droit du 13 janvier 2015 et l’ordonnance d’injonction de communiquer délivrée par le magistrat chargé de la mise en état le 1^er décembre 2015.

Il n’est néanmoins pas contestable que les intimés ont géré l’indivision, permettant d’une part, l’encaissement des revenus locatifs, y compris des sommes dues au titre des réparations locatives et, d’autre part, la conservation et le maintien de l’immeuble indivis en état d’entretien jusqu’à la réalisation de sa vente en avril 2012, assumant en outre les démarches inhérentes aux diagnostics préalables à la réalisation de la vente. Cet investissement qui a profité à l’ensemble de l’indivision justifie une rémunération sur le fondement de l’article 815-12 du code civil. Au regard des diligences accomplies de juillet 2007 jusqu’à la vente et du montant des revenus locatifs, cette rémunération sera justement évaluée à 1.800 €.

d) Sur le décompte général de gestion de l’indivision

Au regard des éléments ci-dessus retenus le compte de gestion du bien indivis de juillet 2007 jusqu’à la vente s’établit de la manière suivante :

Actif (encaissements) : 32.661,06 €

Passif :

Frais inhérents à la conservation et l’entretien

du bien indivis dûment justifiés 9.422,18 €

Rémunération des gérants de l’indivision 1.800 €

Actif net à partager : 21.438,88 €

Droits de chacun des coïndivisaires sur l’actif net 1/3 7.146, 29 €

Sur sa quote-part, V W B a déjà perçu, ainsi qu’elle l’admet, la somme de 107 € en 2008, puis celle de 3.500 € en juillet 2010 en exécution de la condamnation provisionnelle prononcée par jugement du 24 décembre 2009. Il lui reste donc un solde dû par ses frères, gérants de l’indivision ayant encaissés tous les fruits indivis, pour la remplir de ses droits, de 3.539,29 €, à prélever sur le prix de vente du bien immobilier, cette somme, liquidée par le présent arrêt, produisant intérêts à compter de son prononcé. Le jugement entrepris doit dés lors être infirmé en toutes ses dispositions.

2°/ Sur la demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de V-W B épouse Z

L’arrêt mixte du 13 janvier 2015 a d’ores et déjà débouté F et E B de leurs demandes tendant à faire supporter par V-W B à titre de dommages et intérêts la différence entre le prix de vente obtenu (186.000 €) et une offre de 192.000 € qu’ils prétendaient avoir été refusée fautivement par leur s’ur, soit 6.000 €, ainsi que la taxation de plus-value à hauteur de 13.041 €.

La cour a donc d’ores et déjà vidé sa saisine sur ce point et la demande réitérée de F et E B dans leurs dernières écritures notifiées le 7 décembre 2015 se trouve dés lors irrecevable pour se heurter à l’autorité de la chose déjà jugée.

Il en résulte que sur le prix de vente de l’immeuble indivis d’un montant de 186.000€, chacun des coïndivisaires dispose de droits à hauteur de 1/3, soit 62.000 €, sauf à imputer sur la part revenant à E et F B la part de fruits indivis restant à percevoir par V-W B telle que chiffrée ci dessus à hauteur de 3.539,29 € outre intérêts à compter du présent arrêt.

3°/ Sur la demande de dommages et intérêts de V-W B épouse Z pour résistance abusive

Il est certain que l’opacité des comptes de gestion de l’indivision et la réticence de E et F B à fournir les documents justificatifs de cette gestion a retardé la liquidation des droits des indivisaires sur les fruits et revenus indivis, dont ceux de V-W B jugée finalement créancière. Néanmoins au regard du solde liquidé, V-W B ne justifie pas d’un préjudice financier distinct du retard de paiement de ses droits sur les fruits et revenus indivis .

En conséquence elle doit être déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive à hauteur de 2.000 €.

4°/ Sur les dépens et les frais irrépétibles

F et E B qui succombent supporteront les dépens de première instance et d’appel et se trouvent redevables d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Vu l’arrêt mixte du 13 janvier 2015,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau,

Fixe à 32.661,06 € le montant des fruits et revenus du bien immobilier indivis sis AO AP à G(31140) encaissés par F et E B coïndivisaires gérants de juillet 2007 à juin 2010 inclus

Fixe à 9.422,18 € le montant des frais inhérents à la conservation et l’entretien du bien indivis à imputer au passif du compte de gestion de l’indivision

Fixe à 1.800 € la rémunération due par l’indivision à F et E B au titre de leur gestion du bien immobilier indivis de juillet 2007 jusqu’à la réalisation de la vente en avril 2012

Dit que le solde net de gestion du bien indivis ressort à 21.438,88 €, à répartir par tiers entre chacun des trois coïndivisaires parties à la procédure, soit 7.146,29 € chacun

Déduction faite des fruits et revenus qui lui ont d’ores et déjà été distribués pour un montant total de 3.607 €, dit que F et E B, coïndivisaires gérants ayant encaissés les fruits et revenus indivis, restent redevables envers V-W B au titre de ses droits sur les fruits et revenus indivis de la somme de 3.539,29 € outre intérêts légaux à compter du présent arrêt

Déclare irrecevable la demande, déjà jugée par l’arrêt susvisé, présentée par E et F B, tendant à déduire des droits de V-W B sur le prix de vente du bien indivis, à titre de dommages et intérêts, la somme de 6.000 € pour différence sur le prix obtenu et celle de 13.041 € au titre de la taxation sur la plus-value

Dit que les droits de chacun des coïndivisaires sur le prix de vente de l’immeuble indivis s’élèvent à 62.000 €

Dit qu’outre sa part de 62.000 € V-W B devra se faire remettre par le notaire dépositaire du prix de vente de l’immeuble indivis la somme de 3.539,29 € outre intérêts tels que ci-dessus fixés au titre du solde de ses droits sur les fruits et revenus indivis, à prélever sur la part de prix de vente revenant à E et F B

Condamne in solidum F et E B à payer à V-W B une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Rejette le surplus des demandes

Condamne in solidum F et E B aux dépens de première instance et d’appel, avec autorisation de recouvrement direct, pour ceux d’appel, au profit de l’avocat constitué pour V-W B en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

XXX

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