03/07/2017

ARRÊT N° 410

N° RG: 16/03527

AB/NB

Décision déférée du 06 Juin 2016 – Tribunal d’Instance de SAINT-GAUDENS ( )

(Mme. X)

G A

K-L Y

H C

C/

SELARL B & ASSOCIES

INFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU TROIS JUILLET DEUX MILLE DIX SEPT

***

APPELANTS

Madame G A

XXX

31220 Z SUR GARONNE

Représentée par M^e Armand COHEN-DRAI, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur K-L Y

XXX

06560 D

Représenté par M^e Armand COHEN-DRAI, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame H C

XXX

06110 LE F

Représentée par M^e Armand COHEN-DRAI, avocat au barreau de TOULOUSE

INTIMEE

SELARL B & ASSOCIES, mandataire Judiciaire de la LJ de la SARL DOMAINE DE CARSALADE

XXX

XXX

Représentée par M^e Frédéric B-PALAYSI, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Mai 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant A. BEAUCLAIR, conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

A. BEAUCLAIR, conseiller faisant fonction de président

A. MAZARIN-GEORGIN, conseiller

T. SOUBEYRAN, vice-président placé

Greffier, lors des débats : H. ANDUZE-ACHER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par A. BEAUCLAIR, président, et par H. ANDUZE-ACHER, greffier de chambre

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’appel interjeté le 13 juillet 2016 par Madame G A, Monsieur K L Y et Madame H C – les consorts Y – à l’encontre d’un jugement du tribunal d’instance de SAINT GAUDENS en date du 6 juin 2016,

Vu les conclusions des consorts Y en date du 5 mai 2017,

Vu les conclusions de la SELARL B ET ASSOCIES ès qualités de mandataire liquidateur de la S.A.R.L. DOMAINE DE CARSALADE en date du 9 décembre 2016,

Vu l’ordonnance de clôture du 9 mai 2017 pour l’audience de plaidoiries fixée au 24 mai 2017.

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Les ex époux Y C ont acquis auprès de la société DOMAINE DE CARSALADE une maison d’habitation sise à Z pour y loger leur fille Madame A et son fils.

Par jugement du tribunal de grande instance de TOULOUSE en date du 22 septembre 2011, cette vente en date du 12 septembre 2008 a été annulée pour dol, le tribunal a ordonné la restitution du prix de vente et condamné la venderesse à payer aux acquéreurs une somme de 10.000,00 € à titre de dommages-intérêts. Cette décision a été confirmée par arrêt de cette cour en date du 7 janvier 2013.

Le vendeur a été placé en liquidation judiciaire par jugement du 30 juillet 2013 et Maître B a été désigné en qualité de liquidateur judiciaire. Le prix de vente fixé à la somme de 280.611,05 € n’a pas été restitué. Cette somme a été déclaré à la procédure collective et les consorts Y exercent leur droit de rétention.

Par ordonnance en date du 31 janvier 2014, le juge commissaire a admis la créance des consorts Y pour la somme de 220.424,62 €.

Par acte d’huissier en date du 17 juin 2014, Maître B ès qualités de liquidateur judiciaire de la société LE DOMAINE DE CARSALADE a assigné les ex époux Y C et Madame A en référé aux fins d’obtenir leur expulsion comme étant occupants sans droit ni titre. Par arrêt de cette cour en date du 23 septembre 2015, Maître B a été débouté de ses demandes.

Par acte d’huissier en date des 19 et 23 novembre 2015, Maître B ès qualités de liquidateur judiciaire de la société LE DOMAINE DE CARSALADE a assigné au fond les ex époux Y C et Madame A aux fins de voir dire qu’ils ne disposent d’aucun droit de rétention, qu’ils sont occupants sans droit ni titre et que soit ordonnée leur expulsion.

Par jugement en date du 6 juin 2016, le tribunal d’instance de SAINT GAUDENS a :

— constaté l’occupation sans droit ni titre de l’immeuble lieudit 'Domaine de CARSALADE’ 70, avenue de Toulouse à Z par Madame G A,

— condamné Madame G A au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à hauteur de 860,00 € à compter du 21 septembre 2011 jusqu’à libération définitive des lieux,

— ordonné l’expulsion de Madame G A et de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, faute de délaissement volontaire dès la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux (articles L 412-5 et R 432-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution),

— débouté les parties pour le surplus de leurs demandes,

— condamné Madame G A aux entiers dépens de l’instance.

Les consorts Y demandent à la cour, le dispositif de leurs écritures reprenant leurs moyens, de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

— constater que Monsieur Y et Madame C sont créanciers de la SELARL B ET ASSOCIÉS es qualités de liquidateur judiciaire de la société LE DOMAINE DE CARSALADE ;

— constater que Madame A occupe l’immeuble sis Lieu-Dit « Domaine de CARSALADE » 9B Chemin ancienne voie romaine Z SUR GARONNE (31220) au nom et pour le compte de Monsieur Y et Madame C en application de l’article 2286 du code civil ;

— constater que l’adresse 70, avenue de Toulouse n’est pas cadastré par les services de la Mairie de Z ;

— constater le lien de connexité entre la créance et l’immeuble en cause ;

— dire en conséquence que Monsieur Y et Madame C sont régulièrement créanciers rétenteurs ;

— dire que le droit de rétention de Monsieur Y et Madame C est opposable à la SELARL B ET ASSOCIÉS ès qualité de liquidateur judiciaire de la société LE DOMAINE DE CARSALADE ;

— constater que Madame A est occupant du chef de ses parents afin d’assurer la détention de l’immeuble litigieux en application de l’article 2286 du code civil en vertu d’un mandat de détenir l’immeuble pour leur compte dans le cadre de l’exercice de leurs droits et obligations de rétention ;

— dire en conséquence que Madame A n’est en rien occupant sans droit ni titre de l’immeuble litigieux ;

— débouter en conséquence la SELARL B ET ASSOCIÉS de ses demandes et prétentions ;

— condamner Maître B à payer à Madame A, Monsieur Y et Madame C la somme de 1.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens.

La SELARL B ET ASSOCIES ès qualités de mandataire liquidateur de la S.A.R.L. DOMAINE DE CARSALADE demande à la cour de :

— débouter Monsieur K-L Y, Madame H C, Madame G Y de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

— condamner in solidum Monsieur K-L Y, Madame H C divorcée Y et Madame G Y divorcée A à payer à la SELARL B ET ASSOCIES, mandataire judiciaire de la société MAGIC LONG PRODUCTION (sic) la somme de 8.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de la présente instance.

La SELARL B ET ASSOCIES ès qualités de mandataire liquidateur de la S.A.R.L. DOMAINE DE CARSALADE fait valoir que :

— les consorts Y ne disposent d’aucun droit de rétention sur l’immeuble sis XXX à Z SUR GARONNE alors que les ex époux Y C demeurent à D et E ou à F, n’ont jamais effectivement occupé le bien et que leur fille, à laquelle ils n’ont pu valablement donner mandat, occupe sans droit ni titre l’immeuble litigieux et empêche la vente du bien sur le prix de laquelle pourrait se reporter le droit de rétention,

— le droit de rétention n’ayant pas été déclaré à la procédure collective, les consorts Y ne peuvent s’en prévaloir,

— Madame A ne peut se prévaloir d’un quelconque droit de rétention opposable à la liquidation judiciaire, le mandat que lui ont donné ses parents, qui n’a pas date certaine, est sans effet faute d’avoir auparavant déclaré le droit de rétention à la procédure collective,

— à titre subsidiaire, si un droit de rétention est reconnu aux consorts Y, ils ne peuvent obtenir l’attribution en pleine propriété de la chose détenue, et s’ils le vendaient, ils n’auraient aucun droit de préférence sur le produit de cette vente,

— du fait de l’exercice illégitime du droit de rétention, le mandataire est en droit de réclamer une indemnité d’occupation à Madame A depuis le 22 septembre 2011.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par jugement du tribunal de grande instance de TOULOUSE en date du 22 septembre 2011 confirmé par arrêt de cette cour en date du 7 janvier 2013, la vente en date du 12 septembre 2008 de l’immeuble cadastré Commune de Z section A n° 1815 et 1843 d’une superficie de 236 m² a été annulée pour dol, le tribunal a ordonné la restitution du prix de vente et condamné la venderesse à payer aux acquéreurs une somme de 10.000,00 € à titre de dommages-intérêts.

Aux termes de l’article 2286 du code civil, peut se prévaloir d’un droit de rétention sur la chose :

…'2° Celui dont la créance impayée résulte du contrat qui l’oblige à la livrer ;'…

Le droit de rétention se perd par le dessaisissement volontaire.

Lorsqu’il a initialement existé un rapport contractuel synallagmatique, mais que celui-ci vient à être annulé ou résolu, un droit de rétention, qui garantit les restitutions réciproques auxquelles l’annulation ou la résolution peut donner lieu, est accordé à chacun des anciens cocontractants.

Le droit de rétention peut être invoqué en matière immobilière.

Il est opposable dans le cadre des procédures collectives, il ne fait pas l’objet d’une publicité foncière, il n’est pas une sûreté réelle dont l’existence doit être précisée dans la déclaration de créance du rétenteur entre les mains des organes de la procédure collective.

Les consorts Y C invoquent donc à juste titre le droit de rétention dont ils disposent sur l’immeuble dont le contrat de vente a été annulé pour voir dire que la restitution de cet immeuble société DOMAINE DE CARSALADE est subordonnée à la restitution par ces sociétés du prix d’acquisition qu’ils leur ont versé.

L’immeuble n’est pas occupé par les consorts Y C mais par leur fille Madame A.

Il ressort cependant des pièces produites que :

— les clés du bien sont détenues par les consorts Y C et Madame A,

— l’immeuble est assuré par les consorts Y C,

— les consorts Y C se rendent suffisamment fréquemment dans l’immeuble pour que Monsieur Y soit présent lors de la visite de l’huissier le 16 septembre 2016,

— Madame A procède pour le compte de ses parents – et dans l’intérêt du vendeur – à l’entretien régulier de l’immeuble,

— les consorts Y C ont, par acte dressé par Maître I J notaire à TOULOUSE le 21 janvier 2013 et enregistré le 1^er juillet 2016, donné à Madame A mandat d’occupation de l’immeuble litigieux.

Le fait que certaines taxes d’habitation ont été payées par Madame A ne suffit pas à établir que les consorts Y C se sont volontairement dessaisi. Madame A possède l’immeuble du chef et pour le compte de ses parents.

Madame A occupe donc le bien litigieux du chef de ses parents légitimes rétenteur dudit bien, elle n’est donc pas occupant sans droit ni titre, la demande aux fins d’expulsion ne peut donc prospérer pas plus que celle en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. Le jugement est infirmé en toutes ses dispositions.

Il ne peut être soutenu que les consorts Y s’octroient un droit perpétuel à l’occupation de l’immeuble litigieux, l’exercice d’un droit de rétention ne fait pas obstacle à la vente du bien retenu, l’article l 642-2°-1 du code de commerce dispose qu’en cas de vente du bien par le liquidateur, le droit de rétention est de plein droit reporté sur le prix.

Maître B ès qualités succombe, il supportera la charge des dépens augmentée d’une somme de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau,

Dit que Madame G A est occupant de l’immeuble cadastré Commune de Z section A n° 1815 et 1843, du chef de ses parents, bénéficiaire d’un droit de rétention en application de l’article 2286 du code civil en vertu d’un jugement du tribunal de grande instance de TOULOUSE en date du 22 septembre 2011 confirmé par arrêt de cette cour en date du 7 janvier 2013, ayant prononcé la nullité de la vente en date du 12 septembre 2008 dudit immeuble et ordonné la restitution du prix de vente.

Déboute Maître B ès qualités de mandataire liquidateur de la S.A.R.L. DOMAINE DE CARSALADE de ses demandes.

Condamne Maître B ès qualités de mandataire liquidateur de la S.A.R.L. DOMAINE DE CARSALADE à payer à Madame G A, Monsieur K L Y et Madame H C la somme de 1.500,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Maître B ès qualités de mandataire liquidateur de la S.A.R.L. DOMAINE DE CARSALADE aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier, Le Président,